商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則

1、商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則第一章總則第一條為加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證商品房 預(yù)售資金?？顚Ｓ茫鶕?jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、 城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令第131號）、關(guān)于進(jìn)一 步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（建房201053號），結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)申請預(yù)售許可的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房項目，其預(yù)售資金的存入、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本 辦法。第三條 本市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理遵循政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專款專用的原則。第四條 本細(xì)則所稱商品房預(yù)售資金，是指預(yù)售人將其開 發(fā)建設(shè)的商品房在取得預(yù)售許可之后，竣工

2、備案之前預(yù)售給購房 人，由購房人按合同約定支付的預(yù)購房款（包括首付款、分期付 款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款）。本細(xì)則所稱監(jiān)管銀行，是指與預(yù)售人簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議、設(shè)立資金監(jiān)管賬戶的銀行。本細(xì)則所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企 業(yè)。本細(xì)則所稱購房人，是指購買預(yù)售商品房的單位和個人。第二章監(jiān)管協(xié)議簽訂與賬戶設(shè)立第五條商品房預(yù)售資金實行監(jiān)管制度。房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售資金的收存和使用。第六條開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售款開戶銀行、 房地產(chǎn)行政主管部門簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議， 并在銀行設(shè)立預(yù)售款監(jiān)管賬戶， 商品房預(yù)售款必須按照監(jiān)管部門要

3、求存入監(jiān)管賬戶。第七條 預(yù)售資金專用賬戶應(yīng)以棟為基本單位設(shè)立， 一個企業(yè)有多個預(yù)售項目的， 專用賬戶應(yīng)分別設(shè)立。 預(yù)售資金專用賬戶名稱必須為基本賬戶+項目名稱+相關(guān)樓幢號， 并且預(yù)留簽章要與專用賬戶名稱一致。未設(shè)立專用賬戶的監(jiān)管項目， 房地產(chǎn)主管部門不予發(fā)放 商品房預(yù)售許可證 ，不予辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約備案、預(yù)告登記等相關(guān)事宜。第八條 項目預(yù)售過程中，監(jiān)管銀行原則上不得變更。第九條 有貸款的商品房預(yù)售項目，專用賬戶原則上應(yīng)當(dāng)開立在提供貸款的商業(yè)銀行； 設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的項目， 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)保證商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行是該項目的抵押權(quán)人。第十條 市房地產(chǎn)主管部門在公示 商品房預(yù)

4、售許可證 時，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶一并公布開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶 在商品房銷售場所予以公示。第三章監(jiān)管資金總額的確定第十一條項目工程建設(shè)費(fèi)用包括 （項目所需的建筑、 配套設(shè)備、 小區(qū)綠化和市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、 公共服務(wù)設(shè)施達(dá)到同步交付使用條件所需的建設(shè)費(fèi)用） 。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過項目工程預(yù)算清冊結(jié)合投標(biāo)、中標(biāo)通知書以及各類設(shè)備定購合同等資料，確定監(jiān)管項目所需監(jiān)管資金的總額。第十二條監(jiān)管項目的建設(shè)資金總額指監(jiān)管項目從申請預(yù)售許可時的工程進(jìn)度到房屋竣工交付使用時要完成各分項工程所需投入的建設(shè)資金總和。 為防止不可預(yù)見事件的發(fā)生， 保證掃尾工程的資金， 監(jiān)管資金的總額度應(yīng)由監(jiān)管項

5、目的建設(shè)資金總額加上該建設(shè)資金總額乘以20%的不可預(yù)見費(fèi)組成。第十三條建設(shè)過程中發(fā)生工程設(shè)計、規(guī)劃變更或設(shè)備更型等情形，涉及建設(shè)資金變動的，預(yù)售人可提交設(shè)計、規(guī)劃部門的變更核定單、 建設(shè)費(fèi)用調(diào)整預(yù)算書及設(shè)備訂購單， 向房地產(chǎn)主管部門申請變更監(jiān)管資金總額和商品預(yù)售方案。第四章 預(yù)售款入賬第十四條預(yù)售人應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確購房人繳款的方式及具體時間、金額和監(jiān)管銀行名稱、賬號，購房人持預(yù)售人開具的專用賬戶繳款單直接到監(jiān)管銀行繳款， 預(yù)售人不得自行收存預(yù)售款。第十五條 購房人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款（含 公積金貸款）由貸款銀行負(fù)責(zé)在發(fā)放貸款后五個工作日內(nèi)劃入監(jiān) 管銀行預(yù)售資金專用賬戶。第十

6、六條 預(yù)售人憑購房人在監(jiān)管銀行的繳款憑證為購房 人開具售房收款收據(jù)。預(yù)售人申請辦理商品房預(yù)售合同備案 時，應(yīng)當(dāng)提供購房人將購房款存入監(jiān)管銀行資金專用賬戶的繳款 憑證。第五章預(yù)售款使用第十七條 在監(jiān)管項目竣工備案、辦理房地產(chǎn)初始登記前, 預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的商品房預(yù)售款只能用于支付本項目的工 程、建筑材料、配套設(shè)施、設(shè)備等款項和有關(guān)工程建設(shè)費(fèi)用。第十八條進(jìn)入專用賬戶的預(yù)售資金數(shù)額超過房地產(chǎn)行政 主管部門設(shè)定的額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向房地產(chǎn)行政主管 部門申請?zhí)崛〕霾糠仲Y金，優(yōu)先用于工程建設(shè)。開發(fā)貸款或其他款項已用于支付了相應(yīng)期間工程建設(shè)費(fèi)用， 滿足建設(shè)要求的，已支付款項可折抵預(yù)售監(jiān)管賬戶中相

7、應(yīng)監(jiān)管金 額，并按照資金使用計劃予以相應(yīng)調(diào)用。第十九條開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照該商品房項目的工程建設(shè)進(jìn) 度，分期申請使用商品房預(yù)售資金：（1） 達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模?可使用存入商品房預(yù)售資金總額的百分之XXX；（2） 達(dá)到工程質(zhì)量竣工驗收的， 可使用存入商品房預(yù)售資金總額的百分之XXX；（3） 預(yù)售商品房完成初始登記后， 可使用剩余的商品房預(yù)售資金和商品房預(yù)售資金的全部利息。第二十條開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預(yù)售資金時， 應(yīng)當(dāng)向管理機(jī)構(gòu)提交下列證明材料：（一）商品房預(yù)售資金使用申請；（二）經(jīng)核驗的房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 ；（三）監(jiān)理單位出具的工程建設(shè)進(jìn)度施工完成證明。完成商品房工程質(zhì)量竣工驗收及初始登記的，

8、應(yīng)當(dāng)提交其證明材料。第二十一條 買受人與開發(fā)企業(yè)達(dá)成退房協(xié)議并已辦理相關(guān)退房手續(xù)的， 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在二個工作日內(nèi)向管理機(jī)構(gòu)申請解除退房房款部分的監(jiān)管。管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到解除退房房款申請之日起三個工作日內(nèi)核實，并通知監(jiān)管銀行解除對該退房房款部分的監(jiān)管。第二十二條 有下列情形之一的， 房地產(chǎn)管理部門應(yīng)書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內(nèi)的全部商品房預(yù)售資金， 并啟動應(yīng)急措施，協(xié)調(diào)相關(guān)部門監(jiān)督專用賬戶內(nèi)資金的使用：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的；2、預(yù)售項目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；3、預(yù)售項目未按期交付使用的；4、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)暫停撥付的其他情形；5、其他違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管的

9、行為。第六章 監(jiān)管賬戶注銷第二十三條預(yù)售項目完成初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向房產(chǎn)管理部門出具的相關(guān)證明文件申請解除資金監(jiān)管。第七章 法律責(zé)任第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的， 由本市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正， 暫停該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市所有開發(fā)項目的商品房預(yù)售。1、違反本辦法規(guī)定直接收存商品房預(yù)售資金的；2、未依照本辦法規(guī)定及時將貸款轉(zhuǎn)入專用賬戶的；3、未依照本辦法規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；4、以收取其他款項為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的。第二十五條施工單位、 監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售資金的，管理部門依法對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理。由房地產(chǎn)勘察單位、 設(shè)計單位違反上述規(guī)定的， 房地產(chǎn)管理部門移交相關(guān)管理部門予以處理。第二十六條對違反本辦法規(guī)定擅自撥付商品房預(yù)售資金的監(jiān)管銀行，由房地產(chǎn)管理部門會同相關(guān)部門按有關(guān)規(guī)定處理。第二十七條房地產(chǎn)管理部門和銀行