物業(yè)估價原則

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-709編號：_物業(yè)估價原則審核：_時間：_單位：_物業(yè)估價原則用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護集體的利益，從而充分發(fā)揮團體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。物業(yè)估價要做到客觀、公正、科學(xué)、合理,就必須遵循物業(yè)價格形成的客觀規(guī)律。物業(yè)估價人員對物業(yè)價格的評估,不是將他們主觀隨意認定的價格強加于被估價的物業(yè),而是恰恰相反,他們要運用自己對物業(yè)價格形成的客觀規(guī)律性的認識與掌握,通過評估活動,把物業(yè)的內(nèi)

2、在價格(價值)反映出來。人們在對物業(yè)估價的反復(fù)實踐和理論探索中,總結(jié)出了一些在估價活動中應(yīng)當遵守的法則、標準或應(yīng)注意的問題,這就是物業(yè)估價的原則。目前,中國物業(yè)估價應(yīng)遵循以下六項原則:1.合法原則物業(yè)估價,要在法律規(guī)定的物業(yè)使用的條件下進行。如城市規(guī)劃規(guī)定了土地的用途、容積率、覆蓋率、建筑高度與建筑風(fēng)格等,那么物業(yè)估價就必須在物業(yè)的使用符合這些限制的范圍內(nèi)進行。例如,某宗土地城市規(guī)劃限定為居住用途,即使該宗土地的坐落位置適合于作商業(yè)用途,評估這宗土地的價格時也必須以該宗土地在作居住用途使用的前提下進行。再如,某宗土地城市規(guī)劃限定的容積率為4,評估這宗土地的價格時就必須以該宗土地的容積率不超過4

3、為前提進行,若以容積率超過4來估價,由于超出的容積率沒有法律保障(且違法),由此評估的較高價格也就得不到社會承認。2.最有效使用原則物業(yè)估價,不僅要在物業(yè)合法使用的條件下進行,還要以物業(yè)的最有效使用為前提來進行。所謂最有效使用,是在合法前提下的最佳使用,其主要的表現(xiàn)是以獲利最大的使用方式來衡量。例如,某處物業(yè),城市規(guī)劃規(guī)定既可作商業(yè)用途,也可以作住宅用途,如果作商業(yè)用途能夠取得最大的收益,則估價時以假定為商業(yè)用途使用為前提。這一原則,是物業(yè)交易競爭的結(jié)果。3.供求原則物業(yè)價格同其他商品的價格一樣,受供求關(guān)系的影響。若需求不變,供給增加,則價格降低;若供給不變,需求增加,則價格上升。在進行物業(yè)估

4、價時,必須充分考慮到物業(yè)的供求情況以及可能導(dǎo)致供求關(guān)系發(fā)生變化的因素。值得指出的是,由于物業(yè)具有地理位置的固定性、地區(qū)性和個別性,這種供求情況主要是指當?shù)氐奈飿I(yè)市場的供求情況。4.替代原則根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論,在同一市場上,具有相同使用價值和質(zhì)量的商品,其價格的形成會受互相的影響。物業(yè)價格也符合這一規(guī)律某物業(yè)的價格,受同類型具有替代可能的其他物業(yè)價格所牽制換言之,同類型而有替代可能的物業(yè)之間,會相互競爭,使其價格互相牽制而趨于一致。這種同類型的物業(yè)價格,如果在同一供需圈內(nèi),即可運用市場資料比較法估價。 對于兩個以上同類型的物業(yè),選擇哪一方,是否以新的物業(yè)取代現(xiàn)存的物 業(yè),這將受到替代原則的影響。如果

5、現(xiàn)存物業(yè)價格高于重新建造的具有同等效用的物業(yè)成本,則自然會選擇后者。也就是說,對于現(xiàn)存而可重置的物業(yè),如果新置同類型物業(yè)有替代可能時,則現(xiàn)在物業(yè)的價格不能超過新置或新建的成本。這樣,對可能重置的物業(yè)來說,由于替代原則的存在,使得重置成本成為該物業(yè)價格的上限。5.估價時日原則物業(yè)是變化的,但物業(yè)的估計價值必須是一個定值,而不能是一個變量,所以估價時必須假定市場情況在某一時日是靜止的。這一時日即是估價時日。所謂估價時日,是指估價對象物業(yè)的估價額所指的具體日期,通常以年、月、日表示。一般將估價人員執(zhí)行現(xiàn)場查勘的日期定為估價時日,或因特殊需要將其他日期指定為估價時日。確立估價時日原則的意義在于:估價期

6、日是責(zé)任交待的界限和評估物業(yè)時值的界限。例如政府有關(guān)房地產(chǎn)方面的法規(guī)、標準、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等,均有可能影響評估的物業(yè)的時值。再如,著我們運用市場比較法評估一宗物業(yè)的時值,選用的是估價期日以前的市場交易實例作為分析比較的依據(jù),由于比較實例的交易時間不同,其時值也不同。因此我們要把不同時間的比較實例的價格都修正到某個標準時間,即以估價期日為標準時間,這樣,這些實例才能作為等價的替代物。6.公平原則物業(yè)估價的目標,在于求得一個公平合理的價格。若評估的價格不公平,則必將影響交易雙方的利益。因此,估價人員必須公正清廉,認真客觀地評估,決不能受任何私念的影響。估價人員與被估價的物業(yè)若有利害關(guān)系或是當事