注冊會計師稅法資源稅法

1、第七章資源稅法本章考情分析資源稅法是稅法考試中非重點章，分值一般23分。本章內(nèi)容：3節(jié)第一節(jié)納稅義務(wù)人與稅目、稅率第二節(jié)計稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計算第三節(jié)稅收優(yōu)惠和征收管理2012年本章內(nèi)容按照新的資源稅暫行條例及其實施細(xì)則進(jìn)行了調(diào)整。新的資源稅暫行條例于2011年11月1日執(zhí)行。第一節(jié)納稅義務(wù)人與稅目、稅率*資源稅是對在我國領(lǐng)域及管轄海域從事應(yīng)稅礦產(chǎn)品開采和生產(chǎn)鹽的單位和個人課征的一種稅，屬于對自然資源占用課稅的范疇。一、納稅義務(wù)人在我國領(lǐng)域及管轄海域開采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個人。注意：1.進(jìn)口不征，出口不退資源稅是對在我國境內(nèi)生產(chǎn)或開采應(yīng)稅資源的單位或個人征收，而對進(jìn)口應(yīng)稅資源產(chǎn)

2、品的單位或個人不征資源稅。對出口應(yīng)稅產(chǎn)品也不退（免）已納的資源稅。2.一次性課征資源稅是對開采或生產(chǎn)應(yīng)稅資源進(jìn)行銷售或自用的單位和個人，在出廠銷售或自用時一次性征收，而對已稅產(chǎn)品批發(fā)、零售的單位和個人不再征收資源稅。3.自2011年11月1日起，中外合作開采石油、天然氣的企業(yè)也征收資源稅。4.收購未稅礦產(chǎn)品的獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)和其他單位（包括個體戶）為資源稅的扣繳義務(wù)人?！纠}·多選題】（2009年考題修改）下列各項中，屬于資源稅納稅義務(wù)的人有（）A.進(jìn)口鹽的外貿(mào)企業(yè) B.開采原煤的私營企業(yè)C.生產(chǎn)鹽的外商投資企業(yè) D.中外合作開采石油的企業(yè)答疑編號3942070101正確答案BCD

3、答案解析資源稅進(jìn)口不征，出口不退；自2011年11月1日起，中外合作開采石油企業(yè)，征收資源稅。二、稅目、稅率*（一）稅目（征稅范圍）7大類稅目具體解釋1.原油開采的天然原油征稅，人造石油不征稅2.天然氣專門開采和與原油同時開采的天然氣征稅，煤礦生產(chǎn)的天然氣暫不征稅3.煤炭原煤征稅，洗煤、選煤及其他煤炭制品不征稅4.其他非金屬礦原礦除原油、天然氣、煤炭和井礦鹽以外的非金屬礦原礦5.黑色金屬礦原礦6.有色金屬礦原礦7.鹽包括固體鹽、液體鹽固體鹽，包括海鹽原鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽。液體鹽，是指鹵水。納稅人在開采主礦產(chǎn)品過程中伴采的其他應(yīng)稅礦產(chǎn)品，凡未單獨規(guī)定適用稅額的，一律按主礦產(chǎn)品或視同主礦產(chǎn)品稅目

4、征收資源稅。（二）稅率征收方式適用范圍計稅依據(jù)從價定率原油、天然氣，5%10%銷售額從量定額其他銷售數(shù)量納稅人開采或生產(chǎn)不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額或銷售數(shù)量；未分別核算或不能準(zhǔn)確提供不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額或銷售數(shù)量的，從高適用稅率?！纠}·多選題】（2009年原制度多選題）下列各項中，應(yīng)征收資源稅的有（）A.進(jìn)口的天然氣 B.專門開采的天然氣C.煤礦生產(chǎn)的天然氣 D.與原油同時開采的天然氣答疑編號3942070102正確答案BD答案解析專門開采的天然氣和與原油同時開采的天然氣征稅；煤礦生產(chǎn)的天然氣暫不征稅。進(jìn)口天然氣不征收資源稅?！纠}·單選

5、題】下列企業(yè)既是增值稅納稅人又是資源稅納稅人的是（）。A.銷售有色金屬礦產(chǎn)品的貿(mào)易公司 B.進(jìn)口有色金屬礦產(chǎn)品的企業(yè)C.在境內(nèi)開采有色金屬礦產(chǎn)品的企業(yè) D.在境外開采有色金屬礦產(chǎn)品的企業(yè) 答疑編號3942070103正確答案C答案解析選項A，批發(fā)、零售的已稅應(yīng)稅產(chǎn)品的單位和個人不征收資源稅；選項B，進(jìn)口不征資源稅；選項D，在境外開采有色金屬礦產(chǎn)品的企業(yè)不是資源稅納稅義務(wù)人。三、扣繳義務(wù)人適用的單位稅額1.獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購未稅礦產(chǎn)品的單位，按照本單位應(yīng)稅產(chǎn)品稅額、稅率標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收購數(shù)量代扣代繳資源稅。2.其他收購單位收購未稅礦產(chǎn)品，按稅務(wù)機關(guān)核定的應(yīng)稅產(chǎn)品稅額、稅率標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收購數(shù)量代扣代

6、繳資源稅。第二節(jié)計稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計算*一、資源稅的計稅依據(jù)銷售額、銷售數(shù)量（一）從價定率征收的計稅依據(jù)銷售額全部價款和價外費用，但不包括收取的增值稅銷項稅額，不包括：同時符合兩項條件的代墊運費；同時符合三項條件的代為收取政府性基金、行政事業(yè)性收費。（二）從量定額征收的計稅依據(jù)銷售數(shù)量1.包括納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品的實際銷售數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量； 納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品，自用于連續(xù)生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品的，不繳納資源稅； 自用于其他方面的，視同銷售，繳納資源稅，以自用數(shù)量或銷售額為計稅依據(jù)。2.納稅人不能準(zhǔn)確提供應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量的，以應(yīng)稅產(chǎn)品的產(chǎn)量或者主管稅務(wù)機關(guān)確定的折算比換算成的數(shù)量為

7、計征資源稅的銷售數(shù)量。類別課稅數(shù)量的確定說明煤炭對于連續(xù)加工前無法正確計算原煤移送使用量的煤炭，可按加工產(chǎn)品的綜合回收率，將加工產(chǎn)品實際銷量和自用量折算成原煤數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量。原煤數(shù)量=加工量÷綜合回收率算出來的原礦數(shù)量比加工后的數(shù)量大金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦因無法準(zhǔn)確掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量耗用原礦數(shù)量=精礦數(shù)量÷選礦比鹽納稅人以自產(chǎn)液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅；納稅人以外購的已稅液體鹽加工固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準(zhǔn)予抵扣。一次課征3.納稅人在資源稅納稅申報時，除另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)將其應(yīng)稅項

8、目和減免稅項目分別計算和報送?！纠}·單選題】（2010年考題修改）納稅人開采原煤銷售的，其資源稅的征稅數(shù)量為（）。 A.開采數(shù)量 B.實際產(chǎn)量 C.計劃產(chǎn)量 D.銷售數(shù)量答疑編號3942070104正確答案D答案解析納稅人開采原煤銷售的，其資源稅的征稅數(shù)量為銷售數(shù)量?！纠}·單選題】（2009年原制度單選題）某鉛鋅礦2012年銷售鉛鋅礦原礦80 000噸，另外移送入選精礦30 000噸，選礦比為30%。當(dāng)?shù)剡m用的單位稅額為2元/噸，該礦當(dāng)年應(yīng)繳納資源稅（）。A. 16萬元 B. 25.2萬元 C. 22萬元 D. 36萬元答疑編號3942070105正確答案D答案解析該鋅

9、礦應(yīng)繳納資源稅（8000030000÷30%）×2360000（元）【例題·單選題】（2011年單選題）某產(chǎn)鹽企業(yè)，2011年5月份以外購液體鹽3000噸加工成固體鹽600噸，以自產(chǎn)液體鹽5000噸加工成固體鹽1000噸，當(dāng)月銷售固體鹽1500噸，取得銷售收入300萬元，已知液體鹽每噸單位稅額5元、固體鹽每噸單位稅額40元，該產(chǎn)鹽企業(yè)5月份應(yīng)繳納資源稅（）。A.20000元 B.35000元 C.45000元 D.60000元答疑編號3942070106正確答案C答案解析納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅。納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體

10、鹽所耗用液體鹽的已納稅額準(zhǔn)予抵扣。應(yīng)繳納資源稅=1500×403000×545000（元）二、應(yīng)納稅額的計算1.從價定率2012年修改應(yīng)納稅額銷售額×稅率2.從量定額應(yīng)納稅額課稅數(shù)量×單位稅額代扣代繳應(yīng)納稅額收購未稅礦產(chǎn)品的數(shù)量×適用的單位稅額第三節(jié)稅收優(yōu)惠與征收管理一、減、免稅項目*1.開采原油過程中用于加熱、修井的原油免稅。2.納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品過程中，因意外事故或者自然災(zāi)害等原因造成重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。3.自2007年2月1日起，北方海鹽資源稅暫減按每噸15元征收；南方海鹽、湖鹽、井礦鹽資

11、源稅暫減按10元/噸；液體鹽資源稅暫減按2元/噸。4.減免稅項目應(yīng)該單獨核算5.對地面抽采煤層氣（煤礦瓦斯）暫不征收資源稅?！纠}·多選題】（2010年考題）下列各項中，應(yīng)征資源稅的有（）。 A.開采的大理石 B.進(jìn)口的原油 C.開采的煤礦瓦斯 D.生產(chǎn)用于出口的鹵水答疑編號3942070107正確答案AD答案解析資源稅進(jìn)口不征、出口不退；開采的煤礦瓦斯免征資源稅?！纠}·單選題】（2008年考題修改）某油田2012年3月生產(chǎn)原油6400噸，當(dāng)月銷售6100噸，對外贈送5噸，另有2噸在采油過程中用于加熱、修井，每噸原油的不含增值稅銷售價格為5000元，增值稅850元。當(dāng)?shù)匾?guī)

12、定原油的資源稅稅率為8%，該油田當(dāng)月應(yīng)繳納資源稅（）。A.2440000元B. 2442000元 C. 2442800元D.2857140元答疑編號3942070108正確答案B答案解析開采原油過程中用于加熱、修井的原油，免征資源稅。當(dāng)月應(yīng)繳納資源稅（6100+5）×5000×8%2442000（元）二、出口應(yīng)稅產(chǎn)品不退（免）資源稅【例題·多選題】（2011年考題）下列各項關(guān)于資源稅減免稅規(guī)定的表述中，正確的有（）。A.對出口的應(yīng)稅產(chǎn)品免征資源稅B.對進(jìn)口的應(yīng)稅產(chǎn)品不征收資源稅C.開采原油過程中用于修井的原油免征資源稅D.開采應(yīng)稅產(chǎn)品過程中因自然災(zāi)害有重大損失的可

13、由省級政府減征資源稅答疑編號3942070109正確答案BCD答案解析選項A，對出口的應(yīng)稅產(chǎn)品不免不退資源稅。三、納稅義務(wù)發(fā)生時間*具體情形納稅義務(wù)發(fā)生時間分期收款銷售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天預(yù)收貨款發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天其他結(jié)算方式收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品應(yīng)征資源稅的移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天扣繳義務(wù)人代扣代繳稅款支付首筆貨款或開具應(yīng)支付貨款憑據(jù)的當(dāng)天【例題·多選題】（2008年考題）下列各項中，符合資源稅納稅義務(wù)發(fā)生時間規(guī)定的有（）。A.采取分期收款結(jié)算方式的為實際收到款項的當(dāng)天B.采取預(yù)收貨款結(jié)算方式的為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天C.自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品應(yīng)征資源稅的為

14、移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天D.采取其他結(jié)算方式的為收訖銷售款或取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天答疑編號3942070110正確答案BCD答案解析選項A，采取分期收款結(jié)算方式的為銷售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天。四、納稅期限：1日、3日、5日、10日、15日或者1個月五、納稅地點開采地、生產(chǎn)地或收購地主管稅務(wù)機關(guān)1.凡是繳納資源稅的納稅人，都應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅產(chǎn)品開采或者生產(chǎn)地主管稅務(wù)機關(guān)繳納。2.如果納稅人應(yīng)納的資源稅屬于跨省開采，其下屬生產(chǎn)單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對其開采的礦產(chǎn)品一律在開采地納稅。3.扣繳義務(wù)人代扣代繳的資源稅，應(yīng)當(dāng)向收購地主管稅務(wù)機關(guān)繳納?！纠}·多選題】下列關(guān)于資源

15、稅的說法，正確的有（）。A.對在中國境內(nèi)開采煤炭的單位和個人，應(yīng)按稅法規(guī)定征收資源稅，但對進(jìn)口煤炭的單位和個人，則不征收資源稅B.原油是資源稅的應(yīng)稅資源，包括天然原油和人造原油C.納稅人進(jìn)口應(yīng)稅資源不繳納資源稅，但要繳納增值稅和關(guān)稅D.開采資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品銷售的，應(yīng)向銷售所在地的主管稅務(wù)機關(guān)繳納資源稅答疑編號3942070111正確答案AC答案解析選項B，人造原油不是資源稅；選項D，開采資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品銷售的，應(yīng)向開采或者生產(chǎn)地主管稅務(wù)機關(guān)繳納?！纠}·單選題】（2009年考題）甲縣某獨立礦山2009年7月份開采銅礦石原礦3萬噸，當(dāng)月還到乙縣收購未稅銅礦石原礦5萬噸并運回甲縣，上述礦石的

16、80%已在當(dāng)月銷售。假定甲縣銅礦石原礦單位稅額每噸5元，則該獨立礦山7月份應(yīng)向甲縣稅務(wù)機關(guān)繳納的資源稅為（）。A. 12萬元 B. 15萬元 C. 32萬元 D. 40萬元答疑編號3942070112正確答案A答案解析收購未稅礦產(chǎn)品應(yīng)該向收購地稅務(wù)機關(guān)繳納資源稅，因此向甲縣稅務(wù)機關(guān)繳納的資源稅3×80%×512（萬元）本章總結(jié)：掌握資源稅的計稅依據(jù)的基本規(guī)定、應(yīng)納稅額的計算，熟悉征稅范圍7個稅目、納稅人、稅收優(yōu)惠、納稅期限和地點。第八章土地增值稅法本章考情分析本章屬于小稅種中的重點章節(jié)。近三年在考試中所占比重較高，除選擇題之外，計算題中均涉及本章內(nèi)容。單選題多選題計算題綜合

17、題合計2009年1分1.5分4分-6.5分2010年1分1分3分-5分2011年1分-6分-7分本章在2012年考試大綱中，能力等級13級均涉及，預(yù)計在2012年稅法科目考試中本章58分左右。本章內(nèi)容：6節(jié)第一節(jié) 納稅義務(wù)人與征稅范圍第二節(jié)稅率第三節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項目第四節(jié)應(yīng)納稅額的計算第五節(jié)稅收優(yōu)惠第六節(jié)征收管理 2012年教材修訂在刪除部分內(nèi)容的基礎(chǔ)上，新增“公租房和郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制的稅收優(yōu)惠”。第一節(jié)納稅義務(wù)人與征稅范圍土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。一、納稅義務(wù)人*納稅人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其

18、他附著物并取得收入的單位和個人。注意：1.不論法人與自然人、不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、不論內(nèi)資與外資企業(yè)、不論部門，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中轉(zhuǎn)讓方繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅承受方契稅、印花稅【例題·多選題】轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（），是土地增值稅的納稅義務(wù)人。A.財政部門 B.中國科學(xué)研究院 C.外籍人員 D.國有企業(yè) 答疑編號3942080101正確答案ABCD答案解析以上選項全部是土地增值稅的納稅義務(wù)人。二、征稅范圍*（一）基本征稅范圍土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行

19、為征稅，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。1.是否屬于土地增值稅征稅范圍的3個判斷標(biāo)準(zhǔn)（1）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國家所有（2）土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為主要以房地產(chǎn)權(quán)屬的變更為標(biāo)準(zhǔn)。凡土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)的出租），不征收土地增值稅征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為，如房地產(chǎn)的繼承2.基本征稅范圍（1）有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入（2）地上建筑物及其附著物連同國有土

20、地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓（3）存量房地產(chǎn)的買賣（二）具體情況判定*（常與稅收優(yōu)惠結(jié)合在一起考選擇題）具體情形征稅不征稅或免稅1.房地產(chǎn)繼承、贈與非公益性贈與（1）房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅征稅范圍（2）贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人、公益性贈與不屬于土地增值稅征稅范圍2房地產(chǎn)的出租房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅征稅范圍3.房地產(chǎn)抵押以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓抵押期間，不征收土地增值稅4.房地產(chǎn)交換單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，免征5.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的；或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的投資方與被投資方都未從事房地產(chǎn)開發(fā)的

21、，暫免征稅6.合作建房建成后轉(zhuǎn)讓建成后按比例分房自用，暫免征稅7.其他企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征稅；代建房；房地產(chǎn)重新評估不屬于征稅范圍第二節(jié)稅率*四級超率累進(jìn)稅率級數(shù)增值額占扣除項目金額比例稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過50%100%（含100%）40%5%3超過100%200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%【例題·單選題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓獲得收入8000萬元，計算增值額時準(zhǔn)允扣除項目金額3500萬元，則適用稅率為（）。A.30% B.40% C.50% D.60%答疑編號3942080102正確答案C答案解析增值額=8000-35

22、00=4500（萬元）；增值額占扣除項目金額比例4500÷3500×100%128.57%，適用第3級稅率，即50%，速算扣除系數(shù)15%。第三節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項目*增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目金額一、應(yīng)稅收入的確定包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入形式看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。二、扣除項目的確定*（新5舊3）銷售新房銷售舊房及建筑物1.取得土地使用權(quán)所支付的金額納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用注意：為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”1.取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金（應(yīng)提供憑據(jù)）2

23、.房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等2.舊房及建筑物的評估價格評估價格=重置成本價×成新度折扣率不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除“每年”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可

24、以核定征收3.房地產(chǎn)開發(fā)費用不按實際發(fā)生額進(jìn)行扣除，而是按稅法的標(biāo)準(zhǔn)計算扣除（1）利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)注意：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除（2）利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi) 全部使用自有資金，沒有利息支出

25、的，按照以上方法扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至“財務(wù)費用”中計算扣除4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加（2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅3.營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、購入時的契稅（需提供契稅完稅憑證）5.其他扣除項目（1）僅適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人（2）加計扣除額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%例題：1.（2005年單選題）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確

26、定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是（）。A.營業(yè)稅、印花稅 B.房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅C.營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 D.印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅答疑編號3942080103正確答案C答案解析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。2.（2009年原制度多選題）轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計算其土地增值稅增值額時準(zhǔn)予扣除的項目有（）。A.舊房產(chǎn)的評估價格 B.支付評估機構(gòu)的費用C.建造舊房產(chǎn)的重置成本 D.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費答疑編號3942080104正確答案ABD答案解析重置成本要乘以成新率才是扣除的成本。3.（2008年單選題）某國有企業(yè)200

27、6年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12 000萬元，成新率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為（）。A.400萬元 B.1485萬元 C.1490萬元D.200萬元答疑編號3942080105正確答案B答案解析扣除項目有3項：（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和繳納的有關(guān)費用，本題沒有涉及；（2）房屋及建筑物的評估價格重置成本價×成新度折扣率12000×70%8400（萬元）；（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=（100008000）×

28、5%×（1+7%+3%）+10000×0.05%115（萬元）。增值額轉(zhuǎn)讓收入扣除項目金額=1000084001151485（萬元）。4.（2011年單選題）位于縣城的某商貿(mào)公司2010年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2007年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數(shù)為（）。A.639.6萬元B.640.1萬元C.760.1萬元D.763.7萬元答疑編號3942080106正確答案C答案解析1.因為無法取得評估價格，所以按照購房

29、發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%扣除，600×（1+4×5%）=720（萬元）；2.銷售舊的辦公樓需要繳納營業(yè)稅、城建稅及附加=（1000-600）×5%×（1+5%+3%）=21.6（萬元）（差額繳納營業(yè)稅）；轉(zhuǎn)讓辦公樓繳納的印花稅0.5萬元；3.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)，所以可以扣除的金額合計數(shù)為720+21.6+0.5+18=760.1（萬元）。第四節(jié)應(yīng)納稅額的計算*一、增值額的確定計稅依據(jù)*土地增值額轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額納稅人有下列情形之

30、一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；2.提供扣除項目金額不實的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。二、應(yīng)納稅額的計算*計算步驟：1.確定應(yīng)稅收入2.計算扣除項目金額（重點）3.計算增值額4.計算增值額與扣除項目金額之比5.按照增值額與扣除項目金額之比，確定稅率和速算扣除系數(shù)（注意有無稅收優(yōu)惠）6.計算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)例題：1.（2005年單選題）2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本

31、合計為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。A.2256.5萬元 B.2445.5萬元 C.3070.5萬元 D.3080.5萬元答疑編號3942080201正確答案B答案解析計算扣除金額48004800×10%7704800×20%7010（萬元）計算土地增值額1400070106990（萬元）計算增值率6990÷7010×100%99.7%，確定適用稅率為40%、扣除系數(shù)5%應(yīng)納

32、土地增值稅6990×40%7010×5%2445.5（萬元）2.（2009年原制度單選題）某生產(chǎn)企業(yè)2008年銷售一棟8年前建造的辦公樓，取得銷售收入1200萬元。該辦公樓原值700萬元，已計提折舊400萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該辦公樓的重置成本為1400萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納各種稅費共計72萬元。該生產(chǎn)企業(yè)銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅（）。A. 128.4萬元 B. 132.6萬元 C. 146.8萬元 D. 171.2萬元答疑編號3942080202正確答案B答案解析扣除項目1400×50%72772（萬元）增值額1200772428（萬元）增

33、值率428÷77255.44%，確定適用稅率為40%、扣除系數(shù)5%應(yīng)納土地增值稅428×40%772×5%132.6（萬元）3.（2010年計算題，5分）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款6000萬元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字

34、樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。（說明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%；教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費用扣除比例為5%）要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4月6月共計應(yīng)繳納的營業(yè)稅。（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4月6月共計應(yīng)繳納的城建稅和教育費附加。（3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地

35、增值稅時應(yīng)扣除的土地成本。（4）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本。（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用。（6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。（7）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。答疑編號3942080203正確答案（1）營業(yè)稅=14000×5%+60×5%=700+3=703（萬元）（2）城建稅和教育費附加=703×（7%+3%）=70.3（萬元）（3）土地成本=（6000+6000×3%）×70%×80%=3460.8（萬元）（4）開發(fā)成本=5800 

36、15;80%=4640（萬元）（5）開發(fā)費用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（萬元）（6）扣除項目金額=3460.8+4640+645.04+14000×5%×（1+7%+3%）+（3460.8+4640）×20%=11136（萬元）寫字樓土地增值稅的增值額=14000-11136=2864（萬元）（7）增值率286411136×100%=25.72%應(yīng)繳納的土地增值稅=2864×30%=859.2（萬元）三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算*（一）土地增值稅的清算單位以國家

37、有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額?！纠}·單選題】（2010年）對房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（）。 A.規(guī)劃申報項目 B.審批備案項目 C.商業(yè)推廣項目 D.設(shè)計建筑項目答疑編號3942080204正確答案B答案解析清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算。（二）土地增值稅清算的條件應(yīng)進(jìn)行清算主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房

38、地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況【例題·多選題】（2009年）下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的C.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的 D.取得銷售（預(yù)售）許可證

39、2年仍未銷售完的答疑編號3942080205正確答案ABC答案解析符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。2.房地產(chǎn)開

40、發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（四）土地增值稅扣除項目1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2.房地產(chǎn)

41、開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可核定這四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施，按以下原則處理：用途收入成本費用建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的無需確認(rèn)收入其成本、費用可以扣除建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的建成后有償轉(zhuǎn)讓的計算收入【例題·單選題】（2009年）清算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設(shè)施，其成本費用可以扣除的情形是（）。A.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的 B.

42、建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的C.建成后直接贈與其他企業(yè)的 D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的答疑編號3942080206正確答案D答案解析建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。5.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時：（1）建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票

43、的，按發(fā)票所載金額予以扣除；（2）未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。9.拆遷安置費的扣除，按以下規(guī)定處理：安置類型稅務(wù)處理（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的安置用房視同銷售處理，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，計入本項目的拆遷補償費

44、異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費（3）貨幣安置拆遷的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費【例題·單選題】（2007年）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，下列表述正確的是（）。 A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費用資料不實的，不得扣除C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋值的10% 答疑編號3942080207正確答案A答案解析選項D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，沒有金額的限制。（五）清算應(yīng)報送的資料（六）清算項目的審核鑒證（七）核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：