物業(yè)工程全套機房上墻制度

1、變壓器巡檢操作規(guī)程一、目的為了保證供電系統(tǒng)的正常運行。二、適用范圍適用于大廈專用變壓器。三、職責嚴格按照變壓器安全操作規(guī)程進行操作。四、工作程序1、巡檢變壓器應熟悉有關(guān)用電安全規(guī)程，嚴格按安全規(guī)程實施操作。變壓器房應通風良好，有嚴密的防小動物措施，防火器材、絕緣工具配備完善。2、巡檢中觀察變壓器的電壓、溫度、負荷，并做好記錄。3、禁止變壓器超載、超溫運行。如變壓器溫度有突變性變化，要密切監(jiān)視，查明原因，排除異?，F(xiàn)象。4、聆聽變壓器電磁聲音，如聲音異常就加以分析，細心檢查，并匯報有關(guān)領(lǐng)導進行分析處理。5、用靈敏嗅覺檢查變壓器運行有無異味。天氣過潮時加強檢查絕緣子、絕緣套管引線等，各部位有無火花放

2、電現(xiàn)象。6、變壓器出現(xiàn)滿負荷電流現(xiàn)象，應加強監(jiān)視滿負荷持續(xù)時間的檢查。變壓器溫度是否超出絕緣等級的要求，必要時作負荷曲線圖表分析。7、出現(xiàn)嚴重超負荷，應正確采取措施，立刻設(shè)法減負荷并匯報有關(guān)領(lǐng)導進行分析處理。8、停止使用的變壓器要防止受潮，做好防潮工作。重新啟用應檢查絕緣，絕緣電阻要符合要求。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月供、配電系統(tǒng)停電緊急狀態(tài)下應急處理措施一、目的當供配電設(shè)備發(fā)生故障時能迅速正確處理，保障大廈供電設(shè)備的安全。二、適用范圍適用大廈的供配電設(shè)備三、處理措施1、發(fā)現(xiàn)配電房、變壓器有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時，值班人員應立即進行全部或部分負荷停電操作，根據(jù)情況

3、斷開低壓配電柜上電源開關(guān)及斷開高壓柜高壓斷路器。2、停電后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方可恢復部分或全部供電。對損壞部分應盡快修復，以恢復正常供電，并對業(yè)戶解釋停電原因。3、做好各種記錄，重大事故應立即報告上級領(lǐng)導。四、直流屏故障失去操作電源，操作高壓配電設(shè)備處理程序（1）合閘操作 打開電柜門。 檢查斷路器是否在分閘操作位置，檢查合閘機構(gòu)彈簧標志是否已儲能（未儲能，用手動桿儲能，直至儲能完畢）。 按手動機械合閘按鈕，斷路器應動作合閘。 用以上方法合上高壓受電開關(guān)、合上變壓器配電開關(guān)。（2）分閘操作 打開電柜門。 按手動機械分閘按鈕，斷路器應動作分閘。（3）操作完畢立即查明事故原因，排除

4、直流屏故障，并做好記錄。五、外線故障1.大廈設(shè)計要求：大廈由市電兩回路供電，其中一路停電，聯(lián)絡(luò)柜將自動投入。當外線故障導致一路電源停電時，運行技工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當明確失壓斷電后，將故障電源進線柜真空開關(guān)退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。2.檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。3.檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。4.向供電局調(diào)度室報告并了解外線故障情況。六、內(nèi)部故障當高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起市電電源的受電柜停電，此時運行技工應遵守下列程序：1.將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，

5、1人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火，1人向消防中心報告火警）。2.將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。3.將低壓母聯(lián)合閘，保證大廈設(shè)施用電。4.向物業(yè)部主管和工程主管報告故障經(jīng)過和處理情況。5.物業(yè)部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報告有關(guān)部門。三、通知用戶當供電系統(tǒng)發(fā)生緊急故障引起全部停電，工程經(jīng)理預計修復時間，并通知受影響的用戶。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月配電房管理制度 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，直接影響到業(yè)戶的日常工作，為了保證大廈供電系統(tǒng)的正常運行，特制定本規(guī)定：1、 配電房必須有專職電工進行維

6、護及管理，未經(jīng)主管領(lǐng)導的同意，非工作人員不得進內(nèi)。2、 操作人員必須熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項，嚴格按照供電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程進行保養(yǎng)管理。3、 運行人員必須密切注意電壓表、電流表、功率因素表的指示情況，禁止變壓器、空氣開關(guān)超載運行。4、 經(jīng)常保持配電房地面和設(shè)備外表清潔無塵。5、 配電設(shè)備的倒閘操作，嚴格遵守配電房的安全操作規(guī)程操作，以免發(fā)生事故。6、 因故必須停某部分負荷時，應提前一天向使用該負荷的用戶發(fā)出停電通知，對于突發(fā)性的停電事故應及時向業(yè)戶做出解釋。7、 保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應急照明在停電狀態(tài)下能正常使用。8、 運行人員應認真作好值班記錄和檢查維修

7、保養(yǎng)記錄。 廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月配電設(shè)備安全操作規(guī)程一、 目的 確保大廈配電設(shè)備的正常操作。二、 適用范圍適用于大廈配電設(shè)備。三、 職責 嚴格按照配電設(shè)備安全操作規(guī)程進行操作。四、 工作程序（一） 送電操作1.1 進行送電操作時，應先合電源側(cè)的隔離開關(guān)，再合負荷開關(guān)。1.2 低壓側(cè)送電前先檢查空氣開關(guān)確保在斷路位置后，才可合上隔離開關(guān)。1.3 空氣開關(guān)在合上隔離開關(guān)后才能合閘，并檢查低壓母線的電源電壓是否正常。若正常，方可分別投入各路低壓負荷線路開關(guān)。1.4 在各低壓開關(guān)合閘后須合上電容柜開關(guān)。（二） 停電操作2.1 停電操作應從電容柜負荷開關(guān)開始，依次拉至電源側(cè)開關(guān)，其操作程

8、序與送電相反。2.2 在操作手柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的警示牌，并在停電檢查的線路或設(shè)備的電源側(cè)安裝臨時接地線，安裝接地線應先裝接地端，后接設(shè)備端。三、 線路運行中突然斷電的處理3.1 進線沒有電壓時，說明電力系統(tǒng)方面暫時停電，這時不要拉開進線總開關(guān)，但各負荷開關(guān)必須全部斷開，以免突然來電。3.2 當配電線路發(fā)生故障時開關(guān)跳閘，如果不是超負荷，便可以試合閘一次，爭取盡快恢復送電。四、 高壓操作必需有主管人、監(jiān)護人和操作人，并填寫倒閘操作票。 廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月電梯機房管理制度電梯機房為電梯的心臟部位。為保障電梯安全可靠地運行，加強對機房的管理，特制定本規(guī)定：1、 機房內(nèi)

9、照明應保持完好，線路整齊，無臨時接線。2、 機房內(nèi)應保持環(huán)境清潔，通風良好，門窗完好。3、 機房內(nèi)應備有滅火器等必要的消防設(shè)施，滅火器應放置在入門口易取處。4、 機房鑰匙由專人保管，任何無關(guān)人員不得進入機房。5、 嚴禁在機房內(nèi)吸煙。6、 每天對機房內(nèi)的設(shè)備進行清潔檢查，確保設(shè)備運行正常。7、 做好機房及電梯運行的記錄（檢查記錄、保養(yǎng)維修記錄）。8、 在臺風暴雨來臨之前，做好機房的防風、防雨準備，并在風雨過程中及時進行檢查。9、 相關(guān)文件見電梯運行管理規(guī)程。 廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月電梯緊急故障應急處理措施一、目的 當電梯發(fā)生故障時能迅速、正確地進行處理，保障大廈電梯設(shè)備及人身的安全

10、。二、適用范圍適用于大廈電梯設(shè)備發(fā)生故障時的排除。三、處理措施1、如果電梯在行駛過程中突然發(fā)生停梯故障，而停在井道內(nèi)不能開門時，應先設(shè)法通知電梯維修人員，其他人員不得隨意處理，以免處理不當發(fā)生危險。2、維修人員到達現(xiàn)場后，首先應聯(lián)絡(luò)轎廂內(nèi)被困人員，設(shè)法弄清轎廂的位置。當電梯停在距某平層位置約±60cm范圍的位置時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的機械匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。若轎廂不在平層開門位置，必須用機械的方法移動轎廂后救人，應先切斷電源后操作，操作步驟如下：（1）轎門應該保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要乘客把轎門手動關(guān)上，用內(nèi)線電話或其他方法通

11、知被困乘客轎廂將會移動以救出他們，要求他們靜待轎內(nèi)，不要亂動。（2）拆開電動機軸尾罩蓋，將盤車旋柄裝上。（3）兩人把持盤車旋柄，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快地移動，然后另一人采用機械的方法一撬一松地松抱閘。注意僅當轎廂移動時，才可松開抱閘，否則應馬上撤銷松抱閘的動作。（4）按正確方向使轎廂斷續(xù)、慢慢地移動到平層約±150mm位置上，當轎廂未超出頂層或底層平層位置時，可用較省力的方法移動電梯。而當電梯轎廂超出頂層或底層平層位置時，則應當向頂層或底層反向移動電梯，必要時利用盤車旋柄盤動電梯。（5）當抱閘恢復正常，然后在廳站對應層門外用機械匙打開廳門，拉開轎門，并協(xié)助乘客安全撤離轎廂，

12、再把盤車旋柄及軸尾罩蓋復位。（6）上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應立即停止救援，并及時通知電梯公司處理。3、發(fā)現(xiàn)水進機房井道、井底坑和轎廂，應把轎廂升至較高位置,并立即將電源全部切斷，以防觸電事故及電氣設(shè)備短路。4、如遇電氣設(shè)備發(fā)生燃燒時，應立即把電源切斷，采用二氧化碳或干粉滅火器撲救，并立即報告有關(guān)部門。5、電梯發(fā)生事故，維修人員必須立即解救傷員，保護現(xiàn)場，搶救傷員需移動現(xiàn)場時，須設(shè)標示，并及時報告有關(guān)部門。6、電梯發(fā)生嚴重地沖頂、蹲底時，須經(jīng)有關(guān)部門嚴格檢查，修復鑒定后方可啟用。7、如果轎廂因超行程或其他原因需要在機房用手輪盤動曳引機轉(zhuǎn)動，操作應注意安全，防止松開剎車時手輪突轉(zhuǎn)傷人。8

13、、所有事故處理之后，一定要詳細記錄發(fā)生的時間，狀況和處理方法，并及時報告有關(guān)領(lǐng)導。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月電梯維修保養(yǎng)操作規(guī)程一、 目的 確保電梯維修保養(yǎng)的正常操作。二、 適用范圍 適用于工程部管轄范圍內(nèi)電梯的操作管理。三、 職責電梯工嚴格按照操作規(guī)程進行操作。四、 工作程序4.1 電梯安全操作規(guī)程 機房設(shè)備的維修保養(yǎng)，一般必須拉開本機電源開關(guān)方可進行，特殊情況下不能拉開電源時，應做好安全措施才能進行工作。 客梯在檢修或保養(yǎng)過程中，必須確認轎廂內(nèi)無乘客方可停梯。 在維修保養(yǎng)過程中，必須至少有兩人協(xié)助進行，開梯、停梯前必須揚聲，并得到對方應答后方可操作。 在梯頂檢修或保養(yǎng)時，除了判別

14、故障和調(diào)試需要，禁行快車。 下底坑作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺放告示牌，防止無關(guān)人員靠近。 井底作業(yè)時，首先開井底燈，后按下底坑安全（急停）開關(guān)，若上方有人時必須配戴安全帽。 進出廳門或維修保養(yǎng)門廳時，只許用工具墊門腳，嚴禁掛門，防止造成事故。 維修保養(yǎng)完畢，認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品，切忌遺留。 機房、井道因工作需要動火時，按管理處規(guī)定申請辦理動火證，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種，并按臨時動火作業(yè)管理規(guī)程執(zhí)行。4.2 在機房進行維修保養(yǎng)時，應注意以下事項 在機房時應把電梯電源總開關(guān)斷開。 拆卸機械物件時要小心輕放，收集所有可拆卸物品有規(guī)律放置，安裝時不得有遺漏。 添加潤滑油時，地

15、面應鋪設(shè)棉布或報紙，以避免油料直接漏到地面或設(shè)備上。棉布與報紙要及時清理。 進行維護工作時要小心，避免污染墻壁等公共地方。4.3 維修人員在維修、保養(yǎng)工作中，應注意掌握兩條原則 能靜態(tài)檢修和保養(yǎng)的，決不動態(tài)檢修和保養(yǎng)。 能不帶電檢修的，決不帶電進行檢修。如必帶電作業(yè)時，應遵守帶電作業(yè)有關(guān)規(guī)定，并設(shè)專人監(jiān)護，做好安全防護措施。 廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月電梯運行管理規(guī)程一、目的確保電梯技術(shù)性能保持良好狀態(tài)，保證安全運行。二、適用范圍適用于本大廈電梯的運行管理。三、職責3.1監(jiān)控室保安負責監(jiān)控電梯的運行狀況。3.2電梯公司負責對電梯系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。3.3工程部負責電梯設(shè)備的

16、綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。四、工作程序4.1電梯安全運行4.1.1監(jiān)控室保安員對電梯24小時運行監(jiān)控，通過閉路電視觀察轎廂內(nèi)狀況，如發(fā)現(xiàn)乘客吸煙、打斗或損壞電梯部件，用內(nèi)線電話制止并錄像。4.1.2發(fā)現(xiàn)異常時通知電梯公司維修，禁止易燃、易爆等危險品和超長超重等物品進入電梯。4.1.3如發(fā)生故障困人，用內(nèi)線電話安慰被困人員并通知電梯技工或電梯公司處理。4.1.4維修工配合電梯公司的維修保養(yǎng)工作以及對其工作質(zhì)量的檢查監(jiān)督。4.1.5運行主管審核電梯維修保養(yǎng)記錄表并簽字確認。4.1.6工程部經(jīng)理每月至少一次對電梯進行巡檢，并在電梯設(shè)備日巡檢表上簽名。4.2機房管理4.2.1詳見電梯機房管理制度4

17、.2.2電梯技工必須持證上崗，熟悉電梯技術(shù)性能，運行狀況及操作方法，負責操作、維修及管理，保證電梯安全運行。4.2.3每天對電梯運行狀況進行檢查保養(yǎng)，做好各項檢查、保養(yǎng)、維修記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和聯(lián)系電梯公司處理，督促電梯公司維修保養(yǎng)。4.2.4電梯機房非工作人員禁止進入，并確保照明、通風及應急照明設(shè)施良好，確保消防設(shè)備良好，禁止吸煙，地面干凈整潔無雜物，設(shè)備外表干凈無塵。4.3電梯出現(xiàn)故障應急處理措施4.3.1電梯發(fā)生故障困人，用內(nèi)線電話安慰被困人員，并通知有關(guān)人員迅速處理，按電梯緊急故障應急處理措施操作要求救人，必要時聯(lián)系電梯公司處理。4.3.2當火災發(fā)生時值班保安員打開迫降開關(guān)，將消防

18、電梯全部降至基站，消防電梯自動進入消防行動狀態(tài)，電梯技工（或運行值班工）迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯。4.3.3當?shù)卣鸢l(fā)生時根據(jù)震前預報由電梯維修工關(guān)閉所有電梯，地震過后開啟時，由專業(yè)電梯公司對電梯進行安全檢測確認無異常后，方可運行。4.3.4當電梯進水時（1） 底坑進水，應將電梯停于兩層以上，終止運行并切斷電源。（2） 當樓層水淹而使井邊或底坑進水，應將電梯停于進水樓層以上并及時關(guān)閉電梯及總電源。（3）電梯濕水后，由電梯公司做干燥處理，并提交相關(guān)報告。4.3.5遇到其他復雜情況應及時報告電梯公司及有關(guān)領(lǐng)導。4.4電梯設(shè)備管理的注意事項4.4.1當電梯年檢期將近時，督促電梯公司做電梯年檢、年審

19、。4.4.2因維修、保養(yǎng)造成停梯，應在一樓掛標識牌、設(shè)護欄。4.4.3禁止任何人在機房、轎廂、井道內(nèi)玩耍、吸煙，禁止易燃、易爆、超長、超重物品進入電梯。五、相關(guān)記錄電梯設(shè)備日巡檢表電梯維修保養(yǎng)記錄表廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月風機房管理制度 為確保風機的安全及正常運行，特制定此規(guī)定：1、 風機房應定期巡查，并做好有關(guān)記錄。2、 每月定期檢查機組、配電箱、過濾網(wǎng)。過濾網(wǎng)應完整無損并每月清潔兩次。3、 風機房每星期打掃一次，確保風機房地面和設(shè)備外表的清潔。4、 保持機房干凈整潔，機房內(nèi)不得堆放雜物。5、 消防器材應齊備良好，風機房內(nèi)應禁止吸煙。6、 保持照明良好，風機房門靈活無破損。7、

20、每月對電機、皮帶張緊度、軸承進行檢查調(diào)整。8、 每月要對風機試調(diào)一次，檢查各部分設(shè)施是否正常。9、 除操作人員和維修人員，其他人員未經(jīng)許可不得進入風機房。 廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月高壓配電房管理制度 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，直接影響到業(yè)戶的日常工作，為了保證大廈供電系統(tǒng)的正常運行，特制定本規(guī)定：1、 配電房必須有專職電工進行維護及管理，未經(jīng)主管領(lǐng)導的同意，非工作人員不得進內(nèi)。2、 操作人員必須熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項，嚴格按照供電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程進行保養(yǎng)管理。3、 運行技工必須密切注意電壓表、電流表、功率因素表的指示情況，禁止變壓器、空氣開關(guān)超載運行

21、。4、 經(jīng)常保持配電房地面和設(shè)備外表清潔無塵。5、 配電設(shè)備的倒閘操作，嚴格按照配電房的安全操作規(guī)程操作，以免發(fā)生事故。6、 因故必須停某部分負荷時，應提前一天向使用該負荷的用戶發(fā)出停電通知，對于突發(fā)性的停電事故應及時向業(yè)戶做出解釋。7、 經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應急照明在停電狀態(tài)下能正常使用。8、 運行技工應認真作好值班記錄和檢查維修保養(yǎng)記錄。 廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月高壓配電設(shè)備操作規(guī)程一、 目的 確保高壓配電設(shè)備的正常運行。二、 適用范圍 大廈所有高壓配電設(shè)備三、 職責 嚴格按照高壓配電設(shè)備操作規(guī)程進行操作四、工作程序高壓操作必須填寫倒閘操作票，核定監(jiān)護人和操作

22、人，在運行主管批準后，方可進行操作。（一）送電操作1、進行送電操作時,檢查受電柜電壓表指示情況,檢查電源電感應指示,當顯示有電時才按“高壓負荷開關(guān)(斷路器件)合閘程序”進行操作。2、當合上受電開關(guān)后，檢查受電柜、計量柜、出線柜的有電感應指示燈三相顯示是否正常。 3、檢查變壓器通電狀況正常后方可到低壓配電柜進行送電。 4、當變壓器帶負荷后，應觀察變壓器的溫度表顯示是否正常，當設(shè)備正常后做好設(shè)備運行記錄。（二）停電操作停電操作應從低壓電容柜各分路配電開關(guān)開始，依次分斷低壓受電開關(guān)后，然后到高壓柜按“高壓負荷開關(guān)（斷路器）分閘程序”進行操作。1、當分斷受電柜開關(guān)后，應檢查計量柜、出線柜的電感應指示燈

23、三相顯示是否熄滅，電壓表有否電壓顯示。2、根據(jù)情況需要在線路工作時，應按停電、驗電、接地，在高壓負荷開關(guān)（斷路器）操作手柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的警示牌。在停電檢查的線路或設(shè)備的電源側(cè)安裝臨時接地線時，應先裝接地端，后接線路設(shè)備端。有電部位應裝設(shè)遮攔，掛上“止步，高壓危險”的警示牌，做好以上工作程序方可在線路設(shè)備上工作。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月高壓負荷開關(guān)（斷路器）操作規(guī)程（一）、高壓負荷開關(guān)（斷路器）合閘程序（包括受電柜、配電柜）1、確認接地開關(guān)分斷位置，將高壓負荷開關(guān)（斷路器）推入插接位置（有插接、試驗、抽出位置）并確認高壓負荷開關(guān)位置正常。2、確認高壓負荷開關(guān)（斷路器）

24、已在儲能狀態(tài)（如未儲能可用電動儲能或手動儲能）。3、操作合閘 將電動合（分）閘操作開關(guān)手柄置于預備合閘位置，再轉(zhuǎn)動開關(guān)至合閘位置（此轉(zhuǎn)動不應超過三秒）高壓負荷開關(guān)（斷路器）動作至合閘狀態(tài)。 如手動機械合閘，按動機械合閘按鈕合閘，高壓負荷開關(guān)（斷路器）動作至合閘狀態(tài)。4、合閘完畢后應檢查有電感應指示燈顯示，電壓表、電流表指示情況，高壓柜、變壓器運行是否正常。5、當設(shè)備正常后應做好設(shè)備運行記錄。（二）、高壓負荷開關(guān)（斷路器）分閘程序（包括受電柜、配電柜）1、操作分閘 將電動合（分）閘操作開關(guān)手柄置于預備分閘位置，再轉(zhuǎn)動開關(guān)至分閘位置（此轉(zhuǎn)動不應超過三秒）高壓負荷開關(guān)（斷路器）動作至分閘狀態(tài)。 如手

25、動機械分閘，按動機械分閘按鈕分閘，高壓負荷開關(guān)（斷路器）動作至分閘狀態(tài)。2、檢查電感應指示燈三相顯示是否熄滅，電壓表有否電壓顯示，確認回路不帶電（可用高壓驗電器驗電）。3、根據(jù)需要如接地，將操作桿插入接地開關(guān)操作孔內(nèi)逆時針轉(zhuǎn)動至接地開關(guān)合閘位置（門鎖扣解鎖）。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月燃氣熱水鍋爐操作規(guī)程一、目的規(guī)范燃氣熱水鍋爐操作，確保冬季供暖正常運行。二、職責 運行技工負責燃氣熱水鍋爐操作，確保燃氣熱水鍋爐安全運行，定時檢查及記錄。三、適用范圍 適用于大廈燃氣熱水鍋爐。四、工作程序4.1 停止制冷機組運行，繼續(xù)保持冷機油溫恒溫加熱，并關(guān)閉冷凍主機房冷機供、回水總管上電動蝶閥。4.

26、2 轉(zhuǎn)換開啟熱水爐機組外接管道供、回水總管上電動蝶閥、接通熱源裝置。4.3開啟熱水爐機組進出水手動或電動閥門、膨脹補水箱的閥門，膨脹補水箱水位正常。4.4 檢查管道煤氣閥門開關(guān)，氣壓表顯示正常壓力。4.5 在28樓空調(diào)水泵房開啟板式交換器初、次級進出水閥，開啟運行暖水循環(huán)水泵及各樓層新風柜、盤管風機。4.6 在熱水爐機房開啟運行暖水循環(huán)水泵，檢查熱水爐機組進出水壓力差在正常范圍內(nèi)。4.7 啟動燃燒機，機組開機前自檢，自動啟動鼓風機、伺服風機、調(diào)到細火位置，燃燒機開始自動點火，吹風程序開始，機組進入自控測試。4.8 燃燒機進入正常工作狀態(tài)，一定要注意內(nèi)循環(huán)水進出水壓力差、溫度，根據(jù)情況及時調(diào)整。

27、4.9 注意觀測每次火力轉(zhuǎn)換時，風門風機是否相應轉(zhuǎn)換在適當?shù)奈恢?，每小時抄表一次。4.10 停機時先停燃燒機，30分鐘后，停熱水爐機房暖水循環(huán)水泵，利用余暖運行達到節(jié)能目的。4.11 停28樓空調(diào)水泵房暖水循環(huán)水泵，關(guān)板式交換器初、次級進出水閥及各樓層新風柜、盤管風機。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月燃氣熱水鍋爐系統(tǒng)故障應急處理措施一、目的當鍋爐系統(tǒng)發(fā)生故障時，能迅速、正確地進行處理，保證大廈鍋爐設(shè)備的正常使用。二、適用范圍適用于大廈鍋爐設(shè)備發(fā)生故障時的排障。三、處理措施1、 鍋爐故障報警停機（1）缺水報警檢查補水箱水位是否正常,進水閥是否已打開,處理正常后可復位重新開機。（2）氣壓報警檢

28、查煤氣閥是否已打開或氣壓閥是否調(diào)得過低,處理正常后可復位重新開機。（3）風壓報警將風門調(diào)至適當位置后復位重新開機。2、 供水系統(tǒng)故障（1）當水泵發(fā)生故障時,運行技工應立即趕赴現(xiàn)場,啟動備用水泵，并對故障水泵進行檢查和及時維修。（2）當管網(wǎng)發(fā)生爆裂時,應立即關(guān)閉進出水閘閥,并切斷漏水處附近相關(guān)電源，上報主管,由其組織人員進行維修,處理完畢填寫事故報告記錄表。3、 煤氣泄漏當發(fā)生煤氣泄漏時,應首先確認泄漏位置,并立即關(guān)閉煤氣閘閥或總閥。運行技工應立即通知煤氣公司人員到場進行處理，并留在現(xiàn)場戒備，防止火種，做好通風措施。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月熱水鍋爐房管理制度 為確保冬季供暖系統(tǒng)正常運

29、行，加強機房管理，特制定本制度：1、 鍋爐房必須保持整潔、通風及照明狀況良好。2、 鍋爐房內(nèi)禁止吸煙，不得隨意動用明火。3、 鍋爐房需按有關(guān)規(guī)定配置必要的滅火器材，所有運行技工必須熟練操作。4、 無關(guān)人員嚴禁進入鍋爐房，施工、檢修或檢查等人員進入要做好登記，離開機房時隨手關(guān)門。5、 值班人員應忠于職守，嚴格按操作規(guī)程操作，做好記錄和交接班工作，防止因錯誤操作或失職而造成重大事故。6、 定期檢查、調(diào)試安全閥、壓力表、水位計等表具，保持靈敏有效。對鍋爐爐體，各種管道、閥門等要定期檢查，發(fā)現(xiàn)有裂縫、空隙或跑、冒、滴、漏等不良情況及時進行檢修。7、 勤檢查、勤調(diào)節(jié)，保持鍋爐情況的穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。8

30、、 一旦鍋爐房發(fā)生火警立即切斷電源和氣源，盡快采取相應的滅火措施。 廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月管網(wǎng)系統(tǒng)故障處理規(guī)程一、目的當空調(diào)管網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)生故障時，能迅速、正確地進行處理，確保管網(wǎng)系統(tǒng)處于正常工作狀態(tài)。二、適用范圍適用于大廈空調(diào)管網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)生故障時的排除。三、處理措施（一）主管和支管的故障處理規(guī)程1、發(fā)現(xiàn)或接報管道漏水，要迅速關(guān)閉冷水機組、水泵和漏水位置的上下級閥門，將漏水水量控制在最小范圍。2、關(guān)閉漏水附近的電氣設(shè)備，以防漏電傷人。3、用白鐵皮和麻袋將水管的裂縫包扎，再用鐵絲扎緊，并將漏出的水引入地漏排走。4、匯報上級主管，并組織人員進行搶修。5、故障處理完畢后，將故障時間、處理方案

31、及使用材料詳細記錄在維修記錄中，并填寫事故報告記錄表匯報上級。（二）主機水泵、風柜軟接管故障處理操作規(guī)程1、發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)、樓層機組、風機的軟接管破裂，應先關(guān)閉爆水附近的電氣設(shè)備，再關(guān)閉主機和水泵。2、關(guān)閉軟接管的上下級閘閥控制水流量，并將漏水引入排水管以防止水流入電房或業(yè)戶單元，漏水停止后，檢查漏水原因。3、將故障情況匯報上級主管，并迅速用備用軟接管更換，更換后緩慢開閘閥，對更換后軟接管試壓確認合格。4、故障處理完畢后，將故障時間、處理方案及使用材料詳細記錄在維修記錄中，并填寫事故報告記錄表。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月空調(diào)機房管理制度空調(diào)機房是大廈空調(diào)心臟部位，為保障空調(diào)機房設(shè)備

32、可靠運行，加強對空調(diào)機房管理，特制定本規(guī)定：1、嚴禁無關(guān)人員進入機房。2、機房內(nèi)必須注意用電、防火安全，嚴禁存放易燃、易爆、危險品。3、機房內(nèi)應配備消防器材、防毒用品，并應放置在方便、顯眼處，機房內(nèi)嚴禁吸煙。4、機房內(nèi)必須保持整潔，設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。5、機房內(nèi)照明保持完好。6、運行技工每2小時對機房進行巡查，確保設(shè)備運行正常，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏，各儀器、儀表壓力是否正常。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月空調(diào)系統(tǒng)安全操作規(guī)程一、目的規(guī)范空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程，確?？照{(diào)系統(tǒng)無故障。二、適用范圍適用于工程部管轄范圍內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的操作管理。三

33、、職責空調(diào)工嚴格按照操作規(guī)程進行操作。四、工作程序1、檢查機房冷凍、冷卻水進出水閥門是否在日常規(guī)定的位置。2、檢查水泵、管道無滲漏。3、開啟冷凍泵、冷卻泵及冷卻水塔，并觀察冷凍水泵、冷卻水塔是否運行正常，水壓是否正常。4、檢查配電柜電流、電壓是否正常。5、檢查冷凍水溫、冷卻水溫度是否正常。6、檢查水處理器控制柜電流、電壓是否正常，按水處理器操作規(guī)程執(zhí)行。7、運行技工按空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃要求進行維修保養(yǎng)，并對維修情況進行記錄。8、清洗冷卻塔及冷凍、冷卻水處理要由專業(yè)單位完成，達到空調(diào)系統(tǒng)水質(zhì)要求，提供檢測報告。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月空調(diào)系統(tǒng)應急故障處理措施一、 目的當空調(diào)系統(tǒng)發(fā)生

34、故障時，能迅速、正確地進行處理，保證空調(diào)系統(tǒng)的正常使用。二、 適用范圍適用于大廈空調(diào)系統(tǒng)發(fā)生故障時進行排除。三、處理措施1、水泵（1）巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，開啟備用水泵后停異常水泵。（2）可當場解決的問題即時修復，并記錄在交接班記錄簿上。（3）水泵故障比較嚴重的，應將情況報告運行主管，由其組織人員維修，并在事后填寫事故報告記錄表。2、冷卻塔（1） 水塔電機故障巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應立即停止運行。發(fā)現(xiàn)故障可當場解決的問題即時修復，并記錄在交接班記錄簿上。屬較嚴重的故障應將情況報告運行主管，由其組織人員維修，并在事后填寫事故報告記錄表。（2）水塔穿底漏水巡查發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，馬上將漏

35、水水塔的所有閥門關(guān)閉。應將情況報告運行主管，由其組織人員維修，并在事后填寫事故報告記錄表。（3） 水塔溢漏巡查時發(fā)現(xiàn)水塔溢漏，應馬上檢查相應的浮球開關(guān)，可當場解決的立即修復。浮球開關(guān)損壞則立即停止該塔，關(guān)閉對應的進水閥。（4）水平管網(wǎng)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應迅速將事故樓層空調(diào)水平管閥關(guān)閉?，F(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水滲入電梯井和業(yè)戶單元。用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。立即上報運行主管，由其組織人員維修，并在事后填寫事故報告記錄表。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月空調(diào)新風柜操作規(guī)程一、目的為室內(nèi)環(huán)境提供新鮮潔凈空氣，空氣調(diào)節(jié)變得更加舒適，保障人員健康。二

36、、適用范圍 適用于大廈空調(diào)新風機柜。三、職責3.1 運行技工依時開關(guān)新風機，并注意監(jiān)測運行狀態(tài)，保障正常供冷。3.2 運行技工不定期巡視檢查。四、工作程序4.1 運行技工在BA網(wǎng)絡(luò)中心定時開關(guān)新風機，觀測風機運行送風溫度變化，合理設(shè)置送風溫度，控制室內(nèi)溫度恰到好處，節(jié)約能源。4.2 設(shè)置送風溫度，可在現(xiàn)場或BA中心操作設(shè)置。4.3各樓層新風機設(shè)置參考送風溫度為20，公共走道空調(diào)溫度維持控制在26-28。4.4 當室外氣溫低于25，應充分利用新風機向室內(nèi)增多新鮮潔凈冷空氣補給，必要時停止冷機運行供冷或稍調(diào)高冷機出水設(shè)定溫度，節(jié)約能源管理運行。4.5 新風機供回水管手動閘閥常開，電動水閥積分式無級

37、控制電機正反轉(zhuǎn)，達到開啟或關(guān)閉水閥門，從而控制送風溫度變化。4.6 檢查新風機空氣濾網(wǎng)保持通風，每月至少清洗一次，以保證正常運行制冷。4.7 檢查新風機運轉(zhuǎn)方向是否正確，是否有異音，皮帶是否完好運行。4.8 在制冷運行中發(fā)現(xiàn)電動水閥不能正常開啟，應當立即手動應急辦法開啟電動水閥，并向上級領(lǐng)導匯報。4.9檢查新風機制冷運行進出口壓力差及溫差是否正常，排水水管是否排水。4.10 檢查風機控制電箱指示燈狀態(tài)指示是否正常。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月煤氣故障應急處理措施一、目的 當大廈煤氣供氣系統(tǒng)發(fā)生故障時，能迅速、正確地進行處理，確保煤氣供氣系統(tǒng)的正常使用。二、使用范圍 適用于大廈煤氣供氣系

38、統(tǒng)。三、處理措施1、本大廈的煤氣供氣系統(tǒng)裝置包括煤氣調(diào)節(jié)閥、管網(wǎng)系統(tǒng)、煤氣泄漏報警裝置。當煤氣系統(tǒng)報警裝置顯示屏發(fā)出報警信號時，首先確認報警位置，當不能復位時，應迅速通知有關(guān)人員，并到現(xiàn)場查看是否誤報，做好現(xiàn)場戒備不得開關(guān)電燈，禁止使用明火。如確認有泄漏，即關(guān)閉閘閥，并通知煤氣公司到場搶修，同時做好現(xiàn)場戒備，防止火種，直至協(xié)助煤氣公司人員到場搶修完畢。2、如發(fā)現(xiàn)管井有煤氣泄漏現(xiàn)象，應迅速派人員查找泄漏位置，關(guān)閉對應的煤氣閘閥，通知煤氣公司到場搶修，做好現(xiàn)場戒備，防止火種，至煤氣公司人員到場搶修完成為止。如用戶投訴有煤氣泄漏及故障，應立即派人員到現(xiàn)場，先關(guān)閉戶內(nèi)的煤氣球閥，開門窗通風，禁止開關(guān)電

39、燈照明及電器，防止火種。查找漏氣位置，可排除的故障應予排除，不能排除的立即通知煤氣公司派人員到場檢修或處理。3、煤氣公司搶修電話天河分公司維修站電話：38733552（AM8：00PM8：00）。煤氣公司24小時搶險電話：85515920（全天24小時）。天河分公司搶修組電話：87501651、87591109。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月中央空調(diào)機組運行規(guī)程一、目的 正確操作及維護大廈的中央空調(diào)系統(tǒng)，保證大廈空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運行。二、適用范圍適用于大廈中央空調(diào)機組的運行管理。三、職責3.1 運行技工負責大廈內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)的運行，處理一般性的故障。3.2 運行技工必須持證上崗，必須熟

40、悉大廈內(nèi)的空調(diào)設(shè)備和設(shè)施情況，掌握所管轄空調(diào)設(shè)備操作方法及應急處理方法。3.3 每2小時巡視空調(diào)機房設(shè)備運行情況，做好運行設(shè)備抄表記錄，發(fā)現(xiàn)故障應及時排除，并做好巡視和值班記錄。不能排除故障應及時報告上級領(lǐng)導組織安排處理。3.4 保持空調(diào)機房、控制室及設(shè)備設(shè)施的清潔，實行定員、定崗、定時清理，所有的工具及物品應擺設(shè)有序。3.5 提高警惕，加強防范，做好空調(diào)機房的防水、防火、防小動物安全管理工作。3.6 必須嚴格按照國家有關(guān)安全操作規(guī)程進行操作，自覺接受監(jiān)督，嚴禁各種違反安全規(guī)程行為。各機房禁止非工作人員進入，外來人員進入機房必須登記。3.7 遇到突然停電或發(fā)生其他突發(fā)性事故時，應及時排除故障，

41、或采取應急措施，并迅速通知管理處，調(diào)動組織相關(guān)人員到崗處理。四、工作程序4.1 開機前檢查準備4.1.1 檢查前一班交班記錄，仔細觀看有無故障停機、維修或保養(yǎng)記錄，不準隨意啟動帶故障設(shè)備。4.1.2 將冷凍主機油箱加熱器保持長時期通電，以保障冷凍主機正常啟動，停機時自動恒溫加熱，油溫維持在650C左右。4.1.3 檢查冷凍機油箱油位至正常位置，上視油鏡中部或下視鏡頂部可以見到油。4.1.4 檢查電源電壓是否正常（418V342V）范圍，380V±10.4.1.5 觀察冷機顯示屏上左上角信息顯示正常。故障燈沒有閃爍。4.1.6 檢查冷卻、冷凍總水閥是否置于正常狀態(tài)。4.1.7 檢查上下

42、區(qū)冷凍膨脹自動補水箱及冷卻水塔水位正常，在負一層冷凍機房觀察冷卻水靜壓力1.7MPa，冷凍水靜壓力1.2MPa，等為正常。4.2 開機操作4.2.1 先開啟上下區(qū)各樓層新風機、空調(diào)風柜機（一般在BA中心設(shè)定時控制ON/OFF）。4.2.2 根據(jù)大廈負荷，在28樓空調(diào)水泵房，合理選擇開啟運行空調(diào)水泵、熱交換器臺數(shù)。4.2.3 開啟相對應冷水機組冷卻、冷凍出水電動水閥，延時數(shù)秒鐘電動水閥到限位停止，并到位指示燈亮 （手動水閥平時常開）。4.2.4開啟相對應運行冷卻塔進水電動水閥，延時數(shù)秒鐘電動水閥到限位停止，并到位指示燈亮（手動水閥平時常開）。4.2.5 依次分別開啟運行冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔

43、散熱風扇，延時3分鐘，再次檢查冷卻、冷凍進出水壓力差是否達到正常范圍0.080.1MPa之間。4.2.6 在現(xiàn)場冷機主顯示畫面按（本控LOCAL）軟鍵，啟動觸發(fā)，自檢正常，先啟動運行油泵1分鐘，然后啟動運行。4.2.7 制冷機運行30分鐘后到穩(wěn)定狀態(tài)開始抄錄運行記錄，以后每兩小時一次抄錄運行記錄表，檢查冷機面板上各種參數(shù)是否在正常值。4.2.8 機組在運行中，冷卻出水溫度正?？刂品秶?6-36之間，進出口溫差在4-6。出水溫度不得高于37，否則制冷量下降。43超溫保護安全停車。4.2.9 制冷機冷凍出水溫度正?？刂品秶?-12，進出口溫差在4-6。如持續(xù)高于12應考慮增加開啟運行冷機，冷凍

44、出水溫度不能低于3.3，否則防凍保護安全動作而停車。4.2.10冷凍主機運行電流百分比不得超前105。按時檢查冷機、空調(diào)水泵和冷卻水塔運行狀況，并做好冷機、空調(diào)水泵和冷卻水塔運行記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理，重大問題及時向上級領(lǐng)導匯報。4.3 停機操作4.3.1 按主機控制面板紅色四方軟鍵一秒后松開手，自動卸載關(guān)機，停機后油泵繼續(xù)運行1分鐘。4.3.2 10分鐘后分別依次停冷卻水泵冷卻塔散熱風扇冷凍水泵冷凍進出水電動水閥冷卻塔進水電動水閥。4.3.3 停各樓層新風柜機、空調(diào)風柜機。4.3.4在28樓空調(diào)水泵房，停止運行空調(diào)水泵、熱交換器。4.3.5停機后觀察上下區(qū)冷凍膨脹自動補水箱是否有溢流現(xiàn)象

45、。4.3.6 為了節(jié)約能源，建議冷凍主機可適當在正常營業(yè)收市時間前30分鐘左右停機，充分利用余冷再循環(huán)運行。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司 二六年九月給排水設(shè)備操作規(guī)程一、 目的 指導維修人員實施對給排水設(shè)備進行操作管理，保證大廈公共供水設(shè)施、設(shè)備處于良好狀態(tài)，保證生活、消防給水的正常需要。二、 適用范圍 適用于公司管轄范圍內(nèi)大廈的給排水設(shè)備（設(shè)施）的運行管理。三、 職責3.1 維修工負責給排水設(shè)備操作。3.2 維修主管負責對給排水設(shè)備（設(shè)施）的全面管理工作。四、 工作程序4.1. 給排水設(shè)備的日常管理 運行技工每2小時巡檢給排水設(shè)備，并注意設(shè)備運行時有無異常聲響，觀察運行電流、電壓、水壓，并做好巡

46、檢記錄。 水泵房每周清掃一次，每月清潔一次設(shè)備，保持設(shè)備、地面、墻壁無積塵、水漬、油漬。4.1.3 維修工負責給排水泵的操作、監(jiān)控、記錄，在潛水泵啟動時觀察電流、電壓、并傾聽有無異音，每月對備用水泵進行轉(zhuǎn)換。4.1.4 維修工操作應按4.2和4.3執(zhí)行。4.1.5 維修主管負責收集設(shè)備的技術(shù)資料、檔案，負責設(shè)備配件、材料采購計劃的編制。4.1.6 給排水設(shè)備發(fā)生異常要及時報告管理處，并在管理處協(xié)調(diào)下排除異常。4.2 給水設(shè)備（水泵）手動自動操作流程將控制柜上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“自動”的位置開啟出水閥水泵控制柜的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“手動”位置按水泵控制柜上“啟動”按鈕開啟水泵供水開啟進水閥將控制柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“自動”位置，水泵投入自動運行狀態(tài)按水泵控制柜的“停止”按鈕，水泵停止供水水泵運行后觀察供水壓力。 正常 異常 4.3 排水設(shè)備