中山市國有建設(shè)用地合并分割實(shí)施細(xì)則

1、中山市國有建設(shè)用地合并分割實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）第一章 總則第一條 為加強(qiáng)我市建設(shè)用地（宗地）管理，積極破解土地碎片化歷史遺留問題，提高存量土地資源利用效率，提升節(jié)約集約用地水平，根據(jù)中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條 本細(xì)則適用于中山市行政區(qū)域內(nèi)國有建設(shè)用地使用權(quán)合并分割（以下簡稱建設(shè)用地合并分割）的管理實(shí)施及監(jiān)督檢查，因辦理房屋權(quán)屬分割涉及以土地分?jǐn)偯娣e登記的除外。第三條 建設(shè)用地合并是指依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃，對同一土地使用

2、權(quán)人名下相鄰的、同一類型的、同一用途的若干宗地并為單宗用地。建設(shè)用地分割是指依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃，對土地使用權(quán)人已登記的單宗建設(shè)用地分為若干宗獨(dú)立的用地。建設(shè)用地合并分割，應(yīng)當(dāng)出具規(guī)劃條件變更批復(fù)書、明確規(guī)劃指標(biāo)、簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議和辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。第四條 建設(shè)用地合并分割以“尊重歷史、依法依規(guī)、嚴(yán)控分割、鼓勵合并”為原則。第五條 屬于下列情形之一的，建設(shè)用地使用權(quán)人不得申請辦理合并分割：（一）不符合現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃要求的；（二）按規(guī)定需接受閑置處置但未處置的；（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制建設(shè)用地使用權(quán)的；（四）納入市“信

3、用聯(lián)合獎懲應(yīng)用系統(tǒng)”黑名單，失信行為未消除的；（五）建設(shè)用地已以分?jǐn)偯娣e登記到其他買受人名下（含預(yù)告登記）的；（六）合并分割后的容積率等規(guī)劃指標(biāo)突破出讓合同約定的。第六條 建設(shè)用地合并分割均須對合并分割前后的土地分別進(jìn)行評估，當(dāng)合并分割后的土地價值高于合并分割前土地價值的，其差額應(yīng)由土地使用權(quán)人補(bǔ)交，工業(yè)用地按規(guī)定無需補(bǔ)繳差額的除外。第二章 建設(shè)用地合并第七條 同一土地使用權(quán)人名下相鄰的若干宗用地，在土地使用權(quán)類型及土地用途一致的前提下，符合下列情形之一的，可申請辦理建設(shè)用地合并：（一）工業(yè)用地；（二）非公開出讓的商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等用地；（三）除工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等用地

4、外的其他用地。（四）公開出讓的商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等用地，需調(diào)整回原公開出讓用地界線的。（五）相鄰宗地作為一個項(xiàng)目整體報建，房屋已建成并通過規(guī)劃驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收，未辦理房產(chǎn)證的；（六）房屋已建成并領(lǐng)有房產(chǎn)證，房屋跨多宗用地的；（七）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同明確用地需與周邊地塊整合開發(fā)的。第八條 住宅用地合并后土地面積不得超過210畝。合并前的宗地剩余使用年限不一致的，合并后的宗地以地塊價值（基準(zhǔn)地價測算）為權(quán)重加權(quán)計(jì)算剩余使用年限，計(jì)算方式如下：剩余使用天數(shù)=（地塊一的價值×剩余使用天數(shù)地塊二的價值×剩余使用天數(shù)）÷合并后地塊的總價值。第九條 建設(shè)用地合并前原各

5、宗用地的動工日期不一致的，合并后的宗地以地塊價值（基準(zhǔn)地價測算）為權(quán)重加權(quán)計(jì)算剩余開工期限，計(jì)算方式如下：剩余開工期限=（地塊一的價值×剩余開工期限地塊二的價值×剩余開工期限）÷合并后地塊的總價值。剩余開工期限指閑置放行時規(guī)定的限期動工日期。第十條 經(jīng)營性建設(shè)用地合并后的容積率，如涉及原多個出讓合同的，應(yīng)根據(jù)原出讓合同的約定容積率和相應(yīng)的用地面積計(jì)算得出該宗用地的總計(jì)容建筑面積，總計(jì)容建筑面積與其用地面積的比值確定容積率。工業(yè)用地合并后的容積率按現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃要求確定，合并前涉及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目容積率下限的，合并后的容積率不得低于原出讓合同的約定。第十一條

6、建設(shè)用地合并按以下程序辦理：（一）土地使用權(quán)人按規(guī)定向市自然資源局提出建設(shè)用地合并申請。（二）市自然資源局審核后進(jìn)行公示，經(jīng)公示無異議后核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃條件變更批復(fù)書及三線圖。（三）市自然資源局組織對地價進(jìn)行評估并按程序確定應(yīng)補(bǔ)繳的地價擬定出讓方案，由市政府委托市自然資源局審批同意后，與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議。（四）土地使用權(quán)人繳納相關(guān)稅費(fèi)后，市自然資源局辦理不動產(chǎn)登記。第三章 建設(shè)用地分割第十二條 國有建設(shè)用地原則上須以宗地為單位開發(fā)建設(shè)，不得隨意分割，但屬于下列情形之一的除外：（一）土地使用權(quán)出讓合同約定道路、公建配套設(shè)施（獨(dú)立占地）須移交給政府的；（二）符合中山市規(guī)劃

7、建設(shè)城市道路占用國有建設(shè)用地補(bǔ)償辦法(試行)及中山市建設(shè)用地配套公建設(shè)施規(guī)劃管理辦法需要分割的道路及公建配套設(shè)施用地的；（三）已出讓的非閑置工業(yè)用地（除土地出讓合同約定不能分割外），地上已有建筑物并領(lǐng)取房產(chǎn)證但還有成片的未利用空地，因政府招商引資，需將成片未利用空地分割出來（不得少于5畝）辦理轉(zhuǎn)讓或收儲的；（四）屬于岐江新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，因需對不符合控規(guī)的部分用地實(shí)施收儲而辦理分割的；（五）市征管中心或鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處、管委會（以下簡稱鎮(zhèn)區(qū)政府）確認(rèn)的市、鎮(zhèn)公益性征地拆遷安置用地，需分宗登記的；（六）市儲備中心或鎮(zhèn)區(qū)政府依法收回、收儲國有建設(shè)用地使用權(quán)，涉及建設(shè)用地分割的；（七）屬公開出讓用地，需

8、調(diào)整回原公開出讓用地界線的；（八）部分用地不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃，且不符合規(guī)劃修改的條件或經(jīng)啟動規(guī)劃修改程序后無法進(jìn)行調(diào)整的；該部分用地土地面積須不超過整宗地面積的50%。第十三條 建設(shè)用地分割后的宗地須具備單獨(dú)開發(fā)建設(shè)條件，不具備單獨(dú)開發(fā)建設(shè)的，不得辦理建設(shè)用地分割。第十四條 建設(shè)用地分割后各宗的容積率等各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，按分割前土地的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)確定，其中工業(yè)用地分割后的容積率按現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃要求確定。用地分割后有地上建筑物且已辦理房產(chǎn)證的，實(shí)際容積率等各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)須符合分割后的土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議的約定。第十五條 建設(shè)用地分割按以下程序辦理： （一）土地使用權(quán)人按

9、規(guī)定向市自然資源局提出建設(shè)用地分割申請。（二）市自然資源局審核后進(jìn)行公示，經(jīng)公示無異議后核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃條件變更批復(fù)書及三線圖。（三）市自然資源局組織對地價進(jìn)行評估并按程序確定應(yīng)補(bǔ)繳的地價擬定出讓方案，由市政府委托市自然資源局審批同意后，與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議。（四）土地使用權(quán)人繳納相關(guān)稅費(fèi)后，市自然資源局辦理不動產(chǎn)登記。第四章 監(jiān)督檢查第十六條 市自然資源局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對國有建設(shè)用地使用權(quán)合并分割的審批管理，對不符合合并分割要求的，一律不予辦理。第十七條 鎮(zhèn)區(qū)政府應(yīng)落實(shí)屬地管理職責(zé)，加強(qiáng)用地監(jiān)管，未開發(fā)建設(shè)的工業(yè)用地，合并分割前未簽訂項(xiàng)目履約監(jiān)管協(xié)議的，或者雖然簽訂但合并分割后不能按原要求執(zhí)行的，土地使用權(quán)人須與鎮(zhèn)區(qū)政府簽訂項(xiàng)目履約監(jiān)管協(xié)議，約定的開發(fā)建設(shè)要求應(yīng)符合市產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并落實(shí)后續(xù)監(jiān)管責(zé)任。第十八條 市城管和執(zhí)法局加大巡查力度，及時制止查處擅自改變建設(shè)用地規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)的行為。第十九條 違反規(guī)定擅自批準(zhǔn)建設(shè)用地合并