農(nóng)業(yè)生態(tài)園策劃實(shí)施方案

1、農(nóng)業(yè)生態(tài)園策劃方案1 項(xiàng)目基本情況1.1 . 項(xiàng)目名稱(chēng)農(nóng)業(yè)生態(tài)園1.2 項(xiàng)目承辦單位情況承辦單位：農(nóng)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 王洪友公司地址：1.3 投資估算與資金來(lái)源根據(jù)新規(guī)劃設(shè)計(jì)方案第一期項(xiàng)目建設(shè)總投資5000 萬(wàn)元。其中已經(jīng)自籌 1000 余萬(wàn)元用于項(xiàng)目建設(shè)。 擬引進(jìn)資金4000余萬(wàn)元， 希望對(duì)方以現(xiàn)金方式出資。本生態(tài)觀光園區(qū)按原規(guī)劃設(shè)計(jì)總投資： 2060 萬(wàn)元，經(jīng)權(quán)威評(píng)估公司評(píng)定項(xiàng)目?jī)r(jià)值：4662.64萬(wàn)元（北京廉明資產(chǎn)評(píng)估二0 0八年七月十四日） 。 按新規(guī)劃設(shè)計(jì)第一期總投資： 5000 萬(wàn)元， 項(xiàng)目?jī)r(jià)值： 1.2億元（附新老規(guī)劃預(yù)算對(duì)照表） 。利用外來(lái)資金方式：定額回報(bào)、合資、合作等多種

2、方式。1.4 項(xiàng)目前期工作進(jìn)展情況該項(xiàng)目于 2003年開(kāi)始籌建。 現(xiàn)已修建完成： 圍墻、 古烽火臺(tái)70%、大雄寶殿基礎(chǔ)已完成、地下防空洞已完成50%、山門(mén)主體已完成、農(nóng)家院共五套其中兩套主體已完成另外三套基礎(chǔ)已完成、 5 千立方米水庫(kù)已完成、園區(qū)己植樹(shù)2 萬(wàn)株、果木采摘園、兩側(cè)耳房、山門(mén)臺(tái)階已完成、三相電源己到位?，F(xiàn)已投入資金1000余萬(wàn)元。2 項(xiàng)目概況該項(xiàng)目是經(jīng)省、 市發(fā)改委批復(fù)備案的在建設(shè)項(xiàng)目。 依靠地區(qū)旅游資源優(yōu)勢(shì)，建成后集旅游觀光、休閑、娛樂(lè)、農(nóng)林牧漁為一體的高科技農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園?？傉嫉孛娣e1730 畝（第一期 230 畝，二、三期至高速公路約 1500畝） 。計(jì)劃設(shè)立綠色產(chǎn)品生產(chǎn)基地

3、， 改造荒山野嶺，建設(shè)景觀，發(fā)展農(nóng)、林、苗、果、魚(yú)養(yǎng)殖，建設(shè)成高效農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園。市農(nóng)業(yè)發(fā)展明代烽火臺(tái)景區(qū)是集古代建筑、 農(nóng)林于一體的農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園， 距享有盛名的盂姜女廟景區(qū)僅1.5 公里， 作為該景區(qū)的延伸，該農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園項(xiàng)目將有十分強(qiáng)勁的旅游、觀光吸引力。本觀光園具體建設(shè)項(xiàng)目有：1、修復(fù)古建古代烽火臺(tái)（在不影響古建前提下加裝現(xiàn)代電子技術(shù)體現(xiàn)古代狼煙效果）2、建設(shè)地下防空人防工程（建設(shè)面積約 5000 平方米，戰(zhàn)時(shí)用于人防工程使用、平時(shí)加裝迷宮設(shè)計(jì)用于旅游娛樂(lè)）3、畜牧業(yè)養(yǎng)殖示基地。其中建設(shè)現(xiàn)代化豬舍20 間，面積約為1500 平方米；牛舍10 間 1300 平方米；驢舍10 間 140

4、0 平方米；雞舍 50 間 2000 平方米；鴨舍2000平方米，鴿舍1000平方米。4、養(yǎng)魚(yú)池6 座，面積 1000 平方米。5、蔬菜大棚20 個(gè)約 20000平方米。6、各種果樹(shù)2 萬(wàn)株（采摘園區(qū)）7、各種觀賞性樹(shù)木1000 萬(wàn)株。8、各種花卉、綠地16000平方米。9、各種樹(shù)木苗圃5000 平方米。10 、 修建人工湖、 水面面積 6000 平方米 （設(shè)涼亭， 游船等設(shè)施）11、修建古代八寶琉璃井。12 、 修建具有獨(dú)特的農(nóng)家院 5 套（每套 11 間， 格局為五正六廂）13 、建設(shè)大雄寶殿，山門(mén)等設(shè)施。14 、山門(mén)西側(cè)建設(shè)水晶宮飯店（采取地下水晶宮式大廳，二樓設(shè)雅間，具有山水，瀑布，使

5、整個(gè)飯店多功能化） 。15 、建設(shè)現(xiàn)代化多功能沼氣池。16 、建設(shè) 20 千瓦風(fēng)力電站。17 、建設(shè)兒童樂(lè)園。18 、小型污水處理設(shè)施。19 、石磨豆腐坊200 平方米。20 、自制散酒坊300 平方米。21 、監(jiān)控指揮中心200 平方米。本園區(qū)建成后集觀光、休閑、娛樂(lè)、農(nóng)林牧漁為一體的高科技農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園。 它的建成將為美麗的山海關(guān)添加一座風(fēng)景迤邐的旅游景點(diǎn)， 一定會(huì)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益， 同時(shí)也將進(jìn)一步推動(dòng)山海關(guān)旅游業(yè)的發(fā)展。3. 項(xiàng)目可行性分析3.1 政策優(yōu)勢(shì)根據(jù)市的旅游立市的發(fā)展方針，將打造成“國(guó)際旅游名城” ，具有豐富多彩而又獨(dú)具特色的歷史文化和人文景觀。 連山踞海， 旅游資

6、源豐富，已成為京、津兩地游客休閑度假的首選之地，被稱(chēng)為“京、津后花園” 。旅游開(kāi)發(fā)是山海關(guān)的優(yōu)勢(shì)所在，古跡薈萃的古城有許多景點(diǎn)有待開(kāi)發(fā)， 而古建筑烽火臺(tái)是與萬(wàn)里長(zhǎng)城天下第一關(guān)、 孟姜女廟等同期的古代軍事、 文化布局文物， 因?yàn)槟昃檬薅蝗撕鲆曃醇伴_(kāi)發(fā)的一個(gè)極有潛力的旅游景點(diǎn)。市制定了相應(yīng)的旅游規(guī)劃，積極謀劃探索假日游、工業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)生態(tài)游、 籌辦國(guó)際長(zhǎng)城文化節(jié)和之春旅游聯(lián)誼會(huì)， 增開(kāi)旅游專(zhuān)列等，努力擴(kuò)大旅游外延， 縮短旅游淡季， 實(shí)現(xiàn)旅游人數(shù)和旅游收入持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。3.2 區(qū)位優(yōu)勢(shì)景區(qū)坐落在省旅游城市市山海關(guān)區(qū)境， 東臨交界 102 國(guó)道， 北臨京高速公路。南有中外聞名的孟姜女廟；至山海關(guān)

7、區(qū)北外環(huán)路邊。依山傍水， 交通便利， 地理位置極為優(yōu)越。 市又是我國(guó)知名的旅游城市，每年夏季有700 多萬(wàn)游客來(lái)此度假避暑， 加上該市的 200 萬(wàn)居民， 構(gòu)成了現(xiàn)實(shí)和潛在的旅游客源市場(chǎng)。3.3 滿(mǎn)足人們生活需求是我國(guó)首批沿海開(kāi)放城市， 經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人民生活水平都得到了極大的提高， 對(duì)精神文化生活的要求也提到了新的水平， 尤其是近年法定節(jié)假日的增多， 居民有了更多的精力和時(shí)間進(jìn)行休閑和娛樂(lè)， 每到 周末合家到公園或市郊游玩已是最基本的方式， 而我市現(xiàn)有的公園和市郊景點(diǎn)已經(jīng)不能滿(mǎn)足居民日常的生活?yuàn)蕵?lè)的需要， 因此， 修建一個(gè)別具特色的農(nóng)家樂(lè)性質(zhì)的娛樂(lè)場(chǎng)所是符合市民的文化生活需要的。當(dāng)今社會(huì)， 競(jìng)爭(zhēng)

8、的日益激烈和生活節(jié)奏的不斷加快， 使都市中的人們?cè)絹?lái)越羨慕閑適的農(nóng)家生活， “采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山”不再只是出現(xiàn)在田園詩(shī)中， 更成為當(dāng)今社會(huì)大家向往的理想生活。 在忙碌的工作之余，在田園牧歌里放松身心正成為眾多都市人的生活之選。農(nóng)業(yè)生態(tài)園以發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、 觀光農(nóng)業(yè)、 鄉(xiāng)村食宿和休閑娛樂(lè)為基本保障，以農(nóng)家樂(lè)為特色，以全方位、多功能的系列生態(tài)旅游體驗(yàn)為經(jīng)營(yíng)方式， 將旅游和農(nóng)家樂(lè)開(kāi)發(fā)組成有機(jī)整體。 利用固有的文物古跡、 土地資源、 特色建筑以及獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)發(fā)展成為能集吃、住、購(gòu)、游、樂(lè)、娛為一體的，極具特色的休閑農(nóng)家樂(lè)。以農(nóng)家樂(lè)為主題已經(jīng)成為現(xiàn)在旅游時(shí)尚， 怎么樣花錢(qián)買(mǎi)個(gè)樂(lè)是每個(gè)游客的心愿。

9、讓我們一起行農(nóng)村路、住農(nóng)家屋、吃農(nóng)家飯、觀農(nóng)村景、享農(nóng)家樂(lè)、購(gòu)農(nóng)家物、學(xué)農(nóng)家活，最終達(dá)到健康、休閑、養(yǎng)生的目的，之行必將成體驗(yàn)之旅、快樂(lè)之旅，健康之旅。3.4 旅游環(huán)境隨著人民生活水平的提高， 旅游已成為人民生活中不可缺少的部分，國(guó)家為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、擴(kuò)大需，采取了增加公休時(shí)間等一系列措施，旅游已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，成為新興的產(chǎn)業(yè)。市是全國(guó)甲級(jí)旅游城市之一，是有名的“夏都” ，旅游資源非常豐富。旅游業(yè)是市優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)之一。 古城山海關(guān)是古代城防建筑群， 萬(wàn)里長(zhǎng)城從這里入海。這里的長(zhǎng)城綿延起伏，雄關(guān)聳峙，如虎踞龍盤(pán)控制海陸咽喉，以它得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，別具一格的組合方式，情景交融的構(gòu)思寓

10、意，古樸典雅的建筑風(fēng)格，構(gòu)成了具有山、海、關(guān)特色的旅游勝景。為了促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展。近年來(lái)開(kāi)辟了黃金海岸、南戴河、碣石山、 天馬湖、 祖山等旅游景點(diǎn)， 構(gòu)成了 19個(gè)旅游區(qū)、 40多個(gè)景點(diǎn)，形成了山、海、關(guān)三角旅游經(jīng)濟(jì)帶。為了提高旅游品位，縮短旅游淡季，市已開(kāi)辦了假日游、小包價(jià)、特價(jià)游等特色旅游活動(dòng)，市已成為自然景觀與人文景觀交相輝映，道路暢通的旅游城。3.5 豐富市旅游資源市旅游資源相當(dāng)豐富， 但大都屬于傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品， 農(nóng)業(yè)生態(tài)園的建成，將進(jìn)一步豐富市的旅游資源，改善市的旅游環(huán)境。以北戴河濱海為特色， 山海關(guān)歷史文化古跡為依托的旅游業(yè)， 具有明顯的季節(jié)性。 如何使的旅游淡季不淡， 一直是旅游業(yè)

11、迫切需要解決的問(wèn)題。 農(nóng)業(yè)生態(tài)園設(shè)有四季植物展館、 娛樂(lè)設(shè)施等不以季節(jié)為制約的觀賞、 游樂(lè)項(xiàng)目， 能夠從一定限度地緩解旅游淡季游人無(wú)處可玩的狀況，尤其是市民日常娛樂(lè)的要求。3.6 適應(yīng)旅游發(fā)展需要我國(guó)旅游業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)一直圍繞著自然景觀和歷史資源而開(kāi)發(fā)， 以旅游觀光為主， 為旅游產(chǎn)品的基礎(chǔ)層次。 單純的觀光性質(zhì)的旅游并不能吸引游客重復(fù)旅游， 這也是市乃至全國(guó)旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不高， 旅游 收入水平較低主要原因。 而目前世界旅游業(yè)的發(fā)展已逐漸由表及里轉(zhuǎn)向挖掘文化涵， 旅游經(jīng)營(yíng)方式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性和階段性變化，旅游產(chǎn)品正由傳統(tǒng)的列式、觀賞式上升到表演式和參與式，以全方位適應(yīng)現(xiàn)代旅游消費(fèi)，出現(xiàn)了以下

12、變化：a 傳統(tǒng)的觀光性旅游向?qū)ｎ}旅游轉(zhuǎn)化，如度假旅游、生態(tài)旅游、文化旅游、探險(xiǎn)旅游等；b 靜態(tài)列式旅游項(xiàng)目向動(dòng)態(tài)參與式旅游項(xiàng)目轉(zhuǎn)化；c 被動(dòng)式旅游向主動(dòng)式、自助式旅游轉(zhuǎn)化；d 單一主題旅游向多元化主題的個(gè)性旅游轉(zhuǎn)化。為適應(yīng)這一變化的新形勢(shì)，農(nóng)業(yè)生態(tài)園在市旅游資源的基礎(chǔ)上，擬建設(shè)一個(gè)以生態(tài)植物觀光、娛樂(lè)、大眾動(dòng)態(tài)參與的、傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的生態(tài)旅游公園。4. 市場(chǎng)分析4.1 旅游現(xiàn)狀具有三大旅游系統(tǒng)資源：歷史文化古跡、山川湖泊、一百多公里的海岸線(xiàn)，旅游資源豐富。但是“參與型旅游”越來(lái)越被人們重視，現(xiàn)代人越來(lái)越注重接近自然、親身體驗(yàn)、親自參與的旅游方式，而不僅僅滿(mǎn)足于觀光旅游。 目前集發(fā)農(nóng)業(yè)觀光園在國(guó)

13、已經(jīng)享有盛譽(yù)， 就是一個(gè)可以借鑒的成功典型事例。4.2 旅游人口分析城市人口 68.7 萬(wàn)人，郊區(qū)人口 197.6 萬(wàn)人。游客比例按10%計(jì)為26.6萬(wàn)人；50km半徑1283萬(wàn)人，游客比例按2%+為24.56萬(wàn)人。外地游客據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，每年進(jìn)入游客約 600 萬(wàn)人以上，途徑主要為鐵路、公路、航空。其中鐵路途徑約占61%公路途徑約占38%航空途徑1%游客主要集中在暑期四個(gè)月。4.3 客源規(guī)模預(yù)測(cè)根據(jù)市旅游部門(mén)預(yù)測(cè)，至2010年，我市旅游客源人數(shù)如下:年份200220032004200520062007200820092010國(guó)676690703717732762793825859增長(zhǎng)率（為2

14、2224.14.14.14.14.1國(guó)外192225293440475565增長(zhǎng)率（%）1515151518.118.118.118.118.1合計(jì)695712728746766802840880924根據(jù)前述客源市場(chǎng)分析，當(dāng)?shù)厝丝冢ê齾^(qū)四縣） 266.3萬(wàn)人， 300公里地理半徑人口約6000萬(wàn)人，外地游客每年進(jìn)入的游客均在 900萬(wàn)人以上，主要集中在暑期四個(gè)月，若按1嚼客來(lái)園參觀游覽計(jì)， 則年游園人數(shù)約10萬(wàn)人。另考慮本地人口的（三區(qū)，四縣）來(lái)園游 覽，則農(nóng)業(yè)生態(tài)園年可接待 40萬(wàn)人。4.4 客源市場(chǎng)的潛在優(yōu)勢(shì)近年來(lái)市加強(qiáng)了旅游規(guī)劃，制定了增開(kāi)至、等七城市旅游專(zhuān)列， 開(kāi)辟香港和俄羅斯市場(chǎng)

15、，利用中央電視臺(tái)和互聯(lián)網(wǎng)加強(qiáng)對(duì)外宣傳， 京 高速公路的開(kāi)通大大縮短了北京、天津、游客來(lái)市的時(shí)間，這些措 施構(gòu)成了市旅游客源增加的潛在優(yōu)勢(shì)另外， 隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式的逐漸好轉(zhuǎn)， 人們消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變， 雙休日及節(jié)假日的增多及我國(guó)加入世界經(jīng)貿(mào)組織等， 尤其是春節(jié)、五一、國(guó)慶節(jié)等大假的設(shè)立，國(guó)家積極鼓勵(lì)消費(fèi)，假日旅游消費(fèi)意識(shí)已深入人心， 為擴(kuò)大游客資源打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)， 旅游淡季的縮短、游客的增加已是必然趨勢(shì)。5. 總體布局與功能分區(qū)5.1 設(shè)計(jì)原則a 在充分利用、 保護(hù)現(xiàn)有文物古跡等景觀資源， 改善環(huán)境的前提下進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。b 積極開(kāi)發(fā)與推出新的旅游項(xiàng)目，突出新意，強(qiáng)調(diào)參與，滿(mǎn)足現(xiàn)代游客不同層

16、次的旅游需求， 配合全民健身運(yùn)動(dòng)， 力求實(shí)現(xiàn)讓人們遠(yuǎn)離現(xiàn)代都市生活的“喧囂與躁動(dòng)” 。c 在充分體現(xiàn)時(shí)代性的同時(shí)， 又面向新世紀(jì)， 滿(mǎn)足不同年齡和消費(fèi)層次的需求， 為廣大市民和國(guó)外游客提供一個(gè)理想的寓教于樂(lè)的休閑勝地。d 集娛樂(lè)性、知識(shí)性和藝術(shù)性于一體，實(shí)現(xiàn)旅游、農(nóng)業(yè)和文化的有機(jī)統(tǒng)一。e 充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境，組織、建造園區(qū)的各個(gè)組成部分，使之成為有機(jī)統(tǒng)一的整體。f 在強(qiáng)調(diào)優(yōu)美的綠色環(huán)境的同時(shí)， 創(chuàng)造便于建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的良好條件。g 建成生態(tài)園與游樂(lè)園相結(jié)合，集生態(tài)性、觀賞性、知識(shí)性、趣味性、健康性、參與性一體的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)觀光、休閑、游樂(lè)場(chǎng)所。5.2 功能分區(qū)5.2.1 生態(tài)保育區(qū)以山區(qū)原始

17、地形地貌為主體， 旨在為游客提供一個(gè)無(wú)污染的良好生態(tài)環(huán)境， 順應(yīng)人類(lèi)對(duì)山水的親和性， 滿(mǎn)足游客特別是城市的游客反璞歸真、回歸大自然的需求。5.2.2 史跡保存區(qū)史跡保存區(qū)有兩處， 一處為邊墻子烽火臺(tái)， 另一處為八寶琉璃井。兩處古跡留下不少的故事與傳說(shuō)，是不可多得的文化旅游資源。八寶琉璃井至今依然有清澈的山泉冒出，在半山腰里有泉水涌出， 也是不多見(jiàn)的奇妙在水文地質(zhì)現(xiàn)象， 也伴隨著怪異的傳說(shuō)在里面。烽火臺(tái)，亦稱(chēng)狼墩，狼、烽堠。主要作用是傳遞軍事警報(bào)。烽火臺(tái)一般建在高處，臺(tái)上備有柴草、狼糞、硫磺、硝石等物，一旦發(fā)現(xiàn)敵情，晝則舉煙，夜則舉火，夾以火炮，依次傳遞，使千里防線(xiàn)迅速傳報(bào)，形成了一個(gè)嚴(yán)密的防御

18、通訊網(wǎng)絡(luò)。山海關(guān)附近烽火臺(tái)有三處，即邊墻子烽火臺(tái)、歡喜嶺烽火臺(tái)、道莊烽火臺(tái)?，F(xiàn)僅邊墻子烽火臺(tái)遺跡尚存。邊墻子烽火臺(tái)位于山海關(guān)城東十華里， 地處丘陵高地， 視野開(kāi)闊。頂部建有一座高 3 米、平面面積2500 平方米的大平臺(tái)，上設(shè)煙墩。現(xiàn)在臺(tái)上磚石雖已全無(wú)，但夯土挺立結(jié)實(shí)。烽火臺(tái)是一種軍事通訊設(shè)施，古代對(duì)于烽火臺(tái)的設(shè)置、種類(lèi)、組織、 信號(hào)、 程序等都有一套嚴(yán)密的制度。 明化成二年就明確規(guī)定： “邊堠舉放烽炮，若見(jiàn)敵一、二至百余人，舉放一烽火一炮，五百人二烽二炮， 千人以上三烽三炮， 五千人以上四烽四炮， 萬(wàn)人以上五烽五炮。 ”山海關(guān)歷來(lái)為兵家必爭(zhēng)之地，烽火臺(tái)當(dāng)年烽炮常舉。5.2.3 佛教文化景觀區(qū)

19、位于園區(qū)中部，宣揚(yáng)佛教文化，使佛教信徒可到此燒香禮拜。5.2.4 水上活動(dòng)區(qū)利用景區(qū)中部形成的水庫(kù)，修建水上景觀設(shè)施，如假山跌水、水簾洞、觀瀑亭、水上曲橋、水中亭，讓游客充分領(lǐng)略群山秀水美麗風(fēng)光，以滿(mǎn)足其追求返璞歸真、親近自然的愿望。同時(shí)在庫(kù)四周可開(kāi)展垂釣活動(dòng)。5.2.5 蔬菜瓜果采摘園蔬菜瓜果采摘園位于景區(qū)西部山谷平地， 以“蔬菜瓜果” 為題材，緊扣“人與自然”和諧融匯的主題，栽取蔬菜瓜果精品，應(yīng)用傳統(tǒng)造園手法，展示蔬菜瓜果樸實(shí)自然、幽秀清曠，貼近生活的特色，具有很高的觀賞和科普教育價(jià)值。游人可入園觀賞、采摘，享受假日農(nóng)場(chǎng)的自然風(fēng)情與碩果。5.2.6 智能化溫室大棚區(qū)結(jié)合旅游市場(chǎng)的需要， 靠

20、優(yōu)良品種和農(nóng)業(yè)高新技術(shù)占領(lǐng)市場(chǎng)， 引進(jìn)國(guó)外優(yōu)良品種。實(shí)現(xiàn)微滴、滲灌節(jié)水灌溉技術(shù)，引進(jìn)美國(guó)現(xiàn)代化智能溫室， 應(yīng)用無(wú)土栽培、 立體種植等先進(jìn)的種植方法， 充分利用空間，節(jié)約土地資源，首創(chuàng)了立體大花柱、立體墻面栽培和屏風(fēng)式栽培，取得了良好的生產(chǎn)、觀光效果。同時(shí)還可以經(jīng)過(guò)包裝后在各大超市、酒店、休療養(yǎng)院銷(xiāo)售，將園區(qū)發(fā)展成為市無(wú)公害蔬菜生產(chǎn)基地。5.2.7 農(nóng)家四合院生活體驗(yàn)區(qū)體驗(yàn)農(nóng)家院的生活特色， 四合院是我國(guó)傳統(tǒng)民間建筑， 一家一戶(hù)，住在一個(gè)封閉式的院子里，過(guò)著一種安逸、消閑、清靜的日子，享受家庭的歡欣、天倫的樂(lè)趣，自然有一種令人悠然自得的氣氛。5.2.8 旅游服務(wù)區(qū)和停車(chē)場(chǎng)旅游服務(wù)區(qū)設(shè)在景區(qū)入口。

21、 在 205 國(guó)道南設(shè)停車(chē)場(chǎng)， 停車(chē)場(chǎng)占地面積，近期按可提供200 輛車(chē)位。在服務(wù)區(qū)設(shè)置停車(chē)場(chǎng)、餐飲設(shè)施，大門(mén)設(shè)門(mén)樓，設(shè)售票、醫(yī)務(wù)、保安、監(jiān)控和行政管理等辦公用房及其他配套服務(wù)設(shè)施。5.2.9 兒童游樂(lè)區(qū)布置兒童娛樂(lè)設(shè)施，方便兒童游樂(lè)。5.3 道路系統(tǒng)與游線(xiàn)組織依據(jù)園區(qū)的地形特點(diǎn)并結(jié)合各功能分區(qū)的布置， 布置全園的道路系統(tǒng)。園道路的等級(jí)分為以下幾種：主干道4-6m,次干道3-4m,步彳亍道1-2m。園的交通主要以步行為主， 不再設(shè)其他交通設(shè)施。 以后如果有條件可以考慮設(shè)小火車(chē)或電瓶車(chē)等設(shè)施。 全園以道路、 綠化進(jìn)行空間分隔， 各種游樂(lè)設(shè)施分散布置于各植物園中， 形成一個(gè)在大自然中享受游樂(lè)的總體

22、布局風(fēng)格。5.4 豎向設(shè)計(jì)有效利用現(xiàn)有地形， 創(chuàng)造豐富的立面構(gòu)圖效果， 利用山體來(lái)營(yíng)造滑雪場(chǎng)等設(shè)施。平整場(chǎng)地本著填挖平衡、滿(mǎn)足排水要求的原則，人工湖產(chǎn)生的土方，可以在適當(dāng)位置堆置小丘，以豐富景觀效果，進(jìn)行整治美化，使成為一個(gè)有特色的游玩觀賞點(diǎn)。6. 經(jīng)營(yíng)容和經(jīng)營(yíng)模式6.1 戲劇、評(píng)書(shū)專(zhuān)場(chǎng)和地方民間藝術(shù)表演在園的仿古小戲臺(tái)。 將會(huì)安排地方劇種表演、 天天書(shū)場(chǎng)和濃郁地方風(fēng)情的歌舞和鼓樂(lè)表演等活動(dòng)， 讓來(lái)園區(qū)的游客親身感受本地深厚的文化底蘊(yùn)。有興趣的游客也可親自上陣，做票友，一展技藝。6.2 農(nóng)家餐飲品嘗和采摘體驗(yàn)活動(dòng)園擁有大棚蔬菜和食用菌， 四季產(chǎn)出新鮮綠色有機(jī)蔬菜和營(yíng)養(yǎng)豐富的使用菌類(lèi)。在菜地里采

23、摘蔬菜蘑菇，在碧溪里揮桿垂釣，在百果園里親嘗自己的采摘各色水果，傍晚，晚風(fēng)習(xí)習(xí)，品嘗最新鮮的農(nóng)家菜，奶牛場(chǎng)則可為游客提供最新鮮營(yíng)養(yǎng)的牛奶。布置園區(qū)水系，將營(yíng)造成亭臺(tái)水榭的園林美景， 滿(mǎn)池的荷花和暢游其間的魚(yú)兒使游客在體驗(yàn)農(nóng)家樂(lè)的質(zhì)樸之美的同時(shí)，平添更多詩(shī)情畫(huà)意。6.3 農(nóng)家樂(lè)和茶藝棋牌休閑在園區(qū)里，游客們可以與鴕鳥(niǎo)、白孔雀、珍珠雞等動(dòng)物“親密接觸” ，觀賞山羊角斗、小豬賽跑、牛犁田等農(nóng)家表演節(jié)目，還能參與操作“腳踏水車(chē)” 、 “手搖水車(chē)”等傳統(tǒng)項(xiàng)目，體驗(yàn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的艱辛與快樂(lè)。 在暢快玩耍之余， 亦可在雅致的休閑茶座里品茗休憩，體驗(yàn)飲茶賞茶帶來(lái)的樂(lè)趣。窗外風(fēng)拂翠竹，遠(yuǎn)處，農(nóng)舍田園，在這里

24、 遠(yuǎn)離喧囂，在舒緩的音樂(lè)聲中盡情釋放都市生活帶來(lái)的壓力。6.4 地方風(fēng)情展示和會(huì)務(wù)接待四合院是時(shí)代發(fā)展的產(chǎn)物， 是社會(huì)發(fā)展個(gè)見(jiàn)證， 有著重要的地方建筑特色和歷史意義， 同時(shí)， 四合院固有空間特征對(duì)于空間設(shè)計(jì)是一個(gè)較為另類(lèi)的題材，其設(shè)計(jì)獨(dú)具一格。四合院展出紡紗車(chē)、織布機(jī)、石臼等農(nóng)家傳統(tǒng)生活用具。 同時(shí)會(huì)劃分出民間工藝品展示體驗(yàn)區(qū)和工藝品銷(xiāo)售區(qū)。另外，根據(jù)需要不定期承辦會(huì)議和展覽活動(dòng)。6.5 地方特色民居生活體驗(yàn)園寬敞舒適的地方民居式客房將使游客真正體驗(yàn)農(nóng)居生活，客房，現(xiàn)代化和傳統(tǒng)的民居裝飾完美融合，既能體驗(yàn)到地道民居味，同時(shí)現(xiàn)代化的家居裝修將會(huì)照顧游客的衛(wèi)生和生活習(xí)慣。6.6 植物觀賞四季植物展

25、館、櫻花園、桃花園、牡丹園、月季園、葡萄園、盆景園、觀果園、丁香園、藥用植物園、觀葉植物園等。6.7 游樂(lè)項(xiàng)目過(guò)山車(chē)、 自由落體、 峽谷漂流、 波濤翻滾、 碰碰車(chē)、 攀巖、 賽車(chē)、賽馬、兒童歡樂(lè)城、電子游戲廳、水上滑索、水上騎士、模擬戰(zhàn)爭(zhēng)、觀纜車(chē)、救火車(chē)、彈射飛人、海盜船、健身迪廳等。冬季項(xiàng)目：溫室 大棚植物觀賞、滑冰、滑雪等運(yùn)動(dòng)和休閑項(xiàng)目。7. 專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃7.1 給排水園區(qū)給排水設(shè)計(jì)容主要包括生活給水系統(tǒng)、 灌溉系統(tǒng)和雨水、 污水排水系統(tǒng)。給水利用園區(qū)的八寶琉璃井天然山泉水作為生活用水，同時(shí)引來(lái)水庫(kù)存水作為灌溉用水； 污水系統(tǒng)由污水管道匯集后流入小型污水處理設(shè)施， 經(jīng)過(guò)處理達(dá)到規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)后排

26、放； 雨水匯集后直接排入天然河道。根據(jù)景區(qū)最大瞬間環(huán)境容量為 4000 人, 按人均生活用水25 升/天計(jì)，景區(qū)日最大生活用水量為 100t ；消防、洗車(chē)、綠化、灌溉用水估算為 200t 。園區(qū)總用水量為 300t 。7.2 電氣電氣設(shè)計(jì)容主要包括供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等。供電線(xiàn)路在景區(qū)圍均采用電纜，隱蔽處理不影響景觀。7.3 暖通園區(qū)暖通設(shè)計(jì)容主要包括四季植物展館和其他建筑物采暖。 采暖方式為地?zé)岜貌膳帷?.4 燃?xì)庖?guī)劃采用沼氣池產(chǎn)出的沼氣作為燃?xì)?，即?jié)能又環(huán)保。7.5 環(huán)境保護(hù)本身屬于農(nóng)業(yè)生態(tài)型觀光園， 主要污染源、 污染物為生活污水和生活垃圾。 污水經(jīng)城市排水管網(wǎng)排出

27、， 生活垃圾側(cè)通過(guò)園設(shè)置的垃圾箱和配備的清潔工， 及時(shí)地進(jìn)行清理和收集， 環(huán)衛(wèi)部門(mén)定期將收集的生活垃圾運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)處理。 所以， 本項(xiàng)目對(duì)周?chē)沫h(huán)境產(chǎn)生的影響不大。有省級(jí)文物邊墻子烽火臺(tái)， 依據(jù)文物保護(hù)管理單位的要求， 做好文物的保護(hù)工作，園各類(lèi)設(shè)施保證與文物的景觀相協(xié)調(diào)。7.6 勞動(dòng)安全與衛(wèi)生運(yùn)營(yíng)中的危害有火災(zāi)、 爆炸、 機(jī)械傷害、 人體墜落、 溺水、 雷擊，等。為防止上述危險(xiǎn)發(fā)生，本項(xiàng)目擬采取以下防護(hù)措施：園各種設(shè)施運(yùn)營(yíng)期間， 要嚴(yán)格按要求執(zhí)行安全衛(wèi)生制度， 在各游樂(lè)設(shè)施入口處，設(shè)立安全警示牌及警示標(biāo)志。對(duì)園各種設(shè)備，業(yè)主要采購(gòu)經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)安全認(rèn)證的合格產(chǎn)品，經(jīng)安全檢驗(yàn)合格后方能投入運(yùn)

28、營(yíng)。園區(qū)設(shè)有浴室及醫(yī)務(wù)室，以保障人員的身體健康。7.7 消防園各建筑物之間防火間距均按防火規(guī)要求布置， 主要建筑物周?chē)O(shè)有寬環(huán)形消防通道。主要建筑物均按二級(jí)耐火設(shè)計(jì)，并按防火要求設(shè)置相應(yīng)的疏散口。在園區(qū)設(shè)置必要滅火器。8. 營(yíng)銷(xiāo)策劃8.1 市場(chǎng)定位根據(jù)有關(guān)部門(mén)對(duì)游客的抽樣調(diào)查，市旅游客源按地區(qū)分析如下：省占26.6%，天津占9.9%， 北京占 21.6%，京津冀三省市合計(jì)占58.1%；東三省占16.7%；西南省市占3.4% ；中原三省占 5.2%, 華中三省占3.6 %；江浙滬三省市占5.5%。從年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，中青年游客人數(shù)占70%， 65歲以上老人占 3.2%， 24 歲以下占15.7%。

29、回頭客占50%以上，其中三次來(lái)的占32.2%，兩次者占22.3%，第一次來(lái)占45.5%。游客的主要目的： 休閑、 觀光、 旅游、 度假游客占 73.5%， 健康療養(yǎng)占6.8%，專(zhuān)業(yè)會(huì)議、學(xué)術(shù)交流人數(shù)占10.4%，其他占9.3%。從組織形式看，來(lái)旅游者中單位組織占 33%，旅行社組織占 9.1%，從電視、雜志、媒體宣傳獲得信息者占18.9%，親友介紹占16.3%，其他占22.7%。從文化層次來(lái)看， 大專(zhuān)以上學(xué)歷占 49.2%， 中專(zhuān)及高中以上學(xué)歷占37.6%，初中以下學(xué)歷占13.2%。綜上分析， 園區(qū)建設(shè)應(yīng)在我市傳統(tǒng)旅游基礎(chǔ)上， 根據(jù)現(xiàn)代旅游特點(diǎn)，增加參與型、娛樂(lè)型、健身型、生態(tài)型、刺激型旅游項(xiàng)

30、目，集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物餐飲于一體，以吸引游客，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。站穩(wěn)三區(qū)四縣市場(chǎng)；開(kāi)拓周邊市場(chǎng)。8.2 經(jīng)營(yíng)方式特色經(jīng)營(yíng)：輕松休閑，體驗(yàn)農(nóng)村，享受自然，感受陽(yáng)光、綠草、安靜、尋求刺激是的核心。針對(duì)游客的需求和心理，加大宣傳促銷(xiāo)力度， 考慮目前大多數(shù)普通市民的收入水平， 旅游產(chǎn)品的價(jià)格不宜過(guò)高，定價(jià)策略為：大門(mén)票可較低一些，使游客可以很少花費(fèi)，享受到園區(qū)風(fēng)光、休閑娛樂(lè)， 但對(duì)一些特殊的項(xiàng)目?jī)r(jià)格可適當(dāng)提高。旅游門(mén)票價(jià)格定位可在 10 元。a) 門(mén)票價(jià)格定位可根據(jù)通票、團(tuán)體票給予優(yōu)惠。b) 對(duì)特殊群體如：老人、教師等給予優(yōu)惠。c）雙休日、節(jié)假日等實(shí)行一定幅度差價(jià)。9管理體制9.1 組織機(jī)構(gòu)公司實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)

31、制，根據(jù)公園的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、規(guī)模、檔次和設(shè) 施情況，擬設(shè)置以下機(jī)構(gòu)，即：營(yíng)銷(xiāo)部，園管部、技術(shù)部、行政部、 后勤部、財(cái)務(wù)部。9.2 人員配備園區(qū)勞動(dòng)定員按崗位編制。園區(qū)總定員 90人，其中崗位職員70 人，技術(shù)人員10人，管理人員10人。旅游旺季不足人員采用臨時(shí)招 工解決。10投資估算工程估算項(xiàng)目總投資為5000萬(wàn)元，其中：建筑工程費(fèi)為3250萬(wàn)元，占總投資的65%設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)為500萬(wàn)元，占總投資的10%其它費(fèi)用為500萬(wàn)元，占總投資的10%預(yù)備費(fèi)為500萬(wàn)元，占總投資的10%鋪底流動(dòng)資金250萬(wàn)元，占總投資的5% 項(xiàng)目工程投資詳見(jiàn)下表。序號(hào)原規(guī)劃項(xiàng)目金額序號(hào)新規(guī)劃項(xiàng)目金額增加投資房屋建（

32、構(gòu)）筑物新規(guī)劃房屋建（構(gòu)）筑物1烽火臺(tái)266.581烽火臺(tái)347.00增加電子狼煙效果（+80.42萬(wàn)）2漢魂宮195.002漢魂宮195.003大殿81.003大殿142.00增加彩繪及設(shè)施（+61.00萬(wàn)）4八仙閣78.984八仙閣78.985四柱牌樓29.705四柱牌樓29.706世界亭園127.206世界亭園127.207照壁6.007照壁18.00（+12.00 萬(wàn)）8辦公樓96.008辦公樓128.00增加裝修辦公設(shè)施（+32.00萬(wàn)）9展覽館92.889展覽館92.8810農(nóng)技中心50.9310農(nóng)技中心50.9311地下游樂(lè)洞府132.6011地下游樂(lè)洞府188增加游樂(lè)設(shè)施（+5

33、5.40萬(wàn)）12公住樓88.0012公住樓88.0013別墅園106.9213別墅園326.92增加面積（+220.00萬(wàn)）14農(nóng)家院82.5014農(nóng)家院82.5015豬舍22.5015豬舍22.5016溫室大棚153.6016溫室大棚153.6017飼料庫(kù)4.8017飼料庫(kù)4.8018鍋爐房7.2018鍋爐房32.20增加鍋爐設(shè)備（+25.00萬(wàn)）19變電所7.2019變電所57.20增加箱式變壓器（+50.00萬(wàn)）20水塔2.5020水塔52.50擴(kuò)大加裝自動(dòng)給水 （+50.00萬(wàn)）21大門(mén)樓69.1221大門(mén)樓69.1222圍墻6.4022圍墻31.40增加長(zhǎng)度（+25.00萬(wàn)）23道路

34、5.0023道路57.03增加長(zhǎng)度（+52.03萬(wàn)）24停車(chē)場(chǎng)20.0024停車(chē)場(chǎng)50.00增加護(hù)攔監(jiān)控 （+30.00萬(wàn)）25水庫(kù)19.2825水庫(kù)19.2826魚(yú)塘6.0026魚(yú)塘6.0027生產(chǎn)用設(shè)備102.1027生產(chǎn)用設(shè)備102.1028檢測(cè)化驗(yàn)設(shè)備30.0028檢測(cè)化驗(yàn)設(shè)備30.0029車(chē)輛運(yùn)輸設(shè)備55.6029車(chē)輛運(yùn)輸設(shè)備55.6030公共工程設(shè)計(jì)114.7030公共工程設(shè)計(jì)114.7031兒童樂(lè)園165.0032牛舍136.0033驢舍133.0034雞舍100.8635鴨舍25.0036鴿舍25.0037人工湖150.0038多功能飯店1200.0039沼氣池68.0040污水處理110.0041水力基礎(chǔ)設(shè)施56.0042電力基礎(chǔ)設(shè)施78.00合計(jì)2060.29合計(jì)5000投資增加 （+2939.71萬(wàn)）11經(jīng)濟(jì)效益分析11.1 成本估算測(cè)算項(xiàng)目年平均營(yíng)業(yè)成本為1000萬(wàn)元。11.2 銷(xiāo)售收入a旅游淡季銷(xiāo)售收入初期加強(qiáng)廣告宣傳力度，制定可行的經(jīng)營(yíng)策略和銷(xiāo)售方式，根據(jù) 預(yù)測(cè)，旅游淡季每年到此游覽的本地旅客將達(dá)到10萬(wàn)人次以上，僅門(mén)票收入就超過(guò)100萬(wàn)。同時(shí)，隨著山海關(guān)古城的開(kāi)發(fā)、景區(qū)的裝點(diǎn)， 預(yù)計(jì)旅游人數(shù)將逐年增加。每個(gè)游客消費(fèi)（含門(mén)票）定位在 50元， 共計(jì)銷(xiāo)售收入50