地產(chǎn)名詞解釋

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是國家壟斷的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)后的土地出售。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人將其轉(zhuǎn)售。房地產(chǎn)權(quán)利人：依法享有土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)以及不可售公房使用權(quán)的公民, 法人和其他組織。開發(fā)商：以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主體的企業(yè)，它們通過實(shí)施開發(fā)過程而獲取利潤。住宅用地：指住宅建筑及其配套設(shè)施所占用的土地。商品房：經(jīng)批準(zhǔn)用于市場(chǎng)出售而建造的房屋。經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅， 是國家為解決中低收入家庭住 房問題而修建的普通

2、住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相 對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力： 適用性是指在 住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅 因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的 固定利潤率如我國目前規(guī)定為 3% ,故又稱為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。集資房：是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面 共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或 部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免優(yōu) 惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房價(jià)全額出

3、資的，擁有全部 產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。期房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證 為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。現(xiàn)房：是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房， 即開發(fā)商已辦妥所售的 商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住 并取得產(chǎn)權(quán)證。二手房：二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手"，第二次交易 則為“二手”。北京的已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市的政策，成就了二手房市場(chǎng)。一 些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些有些積蓄又有小房子居住的， 可以賣掉舊房買新房；

4、而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。有限產(chǎn)權(quán)房：是房屋所有人在購買公房中按照房改政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房或建 房過程中得到了政府或企業(yè)補(bǔ)貼，房屋所有人享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限 的處分權(quán)、收益權(quán)。產(chǎn)權(quán)房：所謂產(chǎn)權(quán)房，是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有。 使用，收益和處分 的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對(duì)的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可 以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。使用權(quán)房：使用權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，不過，這項(xiàng)使用權(quán)是從所有權(quán)

5、分離出來的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn) 權(quán)，目前已經(jīng)允許使用權(quán)人（公房承租人）在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交 換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有。生地：生地指未形成建設(shè)用地條件的土地熟地：已具備一定的供水、排水、供電、通訊、通氣、道路等基礎(chǔ)設(shè)施條件和完 成地上建筑物、構(gòu)筑物動(dòng)拆遷的形成建設(shè)用地條件的土地。二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積（總占地面積）之比（基本公式：容積率=地上建筑面積/占地面積）建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（基本公式：綠化率=居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和

6、占居住區(qū)用地的比率）建筑面積：房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積 之和。房屋的建筑 面積包括使用面積（深圳的使用面積包括墻體的面積）和公共 面積二個(gè)部份。（基本公式：建筑面積 =占地面積*容積率）占地面積：指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，計(jì)算一般按底層建筑面 積。（基本公式1:占地面積=建筑面積/容積率2:占地面積=建筑面積* 土地面積）得房率：是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就 是銷售面積）之比。（基本公式：套內(nèi)建筑面積 /每戶建筑面積）注：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。銷售面積二套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟?/p>

7、公用建筑面積建筑密度：是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地 面積和活動(dòng)場(chǎng)地越大。高容積率勢(shì)必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下應(yīng)選擇密度低 的小區(qū)。（基本公式1:建筑密度=建筑受層面積/規(guī)劃用地面積2:建筑密度=（建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+堆場(chǎng)用地面積）一項(xiàng)目總用地面積X 100%三、基本參數(shù)復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)（上下不一樣高）；錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積 住宅；進(jìn)深：一幢建筑物（房子）從前墻皮到后墻皮的距離（長度）；開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度（3m3.9m較舒適）；層高：房

8、屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度 （2.9m）;靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨龋?.7m）;戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室；建筑系數(shù)：”建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、 衛(wèi)生條件及土 地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、 采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力 通、通

9、訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。三、住宅類別：組團(tuán)居住區(qū)：其劃分標(biāo)準(zhǔn)為300700戶，10003000人。居住小區(qū)：其劃分標(biāo)準(zhǔn)為1000015000戶，3000050000人?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨(dú) 院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富 有變化，一般為高收入者購買。公寓式住宅：相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。 一般建在大城市，大多數(shù)是 高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、 浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。低層住宅：指一層至三層的住宅。多層

10、住宅：指四層至六層的住宅。小高層住宅：指七層至十二層的住宅。高層住宅：指十層及十二層以上的住宅。塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。單元式高層住宅：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住 宅。通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅的高層住宅。裙樓：與高層建筑緊密相連，組成一個(gè)整體的多層、低層建筑群（不超過24米）,公寓式辦公建筑：每個(gè)單元平均建筑面積大于，等于150平方米，有獨(dú)立的衛(wèi)生 設(shè)備的辦工建筑。一般辦公建筑：按層設(shè)置衛(wèi)生設(shè)備的辦公建筑。商業(yè)建筑：綜合百貨商店，以及飲食等服務(wù)業(yè)的建筑。商住綜合樓：商業(yè)和居住混合。商業(yè)綜合樓：商業(yè)和

11、辦公混合。TOWNHOUSE叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，具原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。商住住宅：是soho （居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又 融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又 能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式。酒店式公寓：酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時(shí) 休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理， 既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于 個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。 國內(nèi)的酒店式公寓最早 出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，但前幾年并未形成熱點(diǎn)。LOFT

12、 LOFT英文字典中把它譯為閣樓，頂層樓。當(dāng)這個(gè)詞在20世紀(jì)后期逐漸時(shí)髦而且演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式時(shí)， 其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)詞 匯的最初涵義。LOFT最顯著的特征是高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)， 類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁。板式小高層：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的小高層住宅 目前大多在9至12層左右。會(huì)所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、 保齡球館、健身房等娛樂健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社 交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)

13、設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少 量收費(fèi)開放。雙景住宅：樓盤不僅要營造社區(qū)自身的小環(huán)境， 社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風(fēng) 光,社區(qū)內(nèi)外要講究合二為一，使社區(qū)內(nèi)景包括建筑樓體與社區(qū)天然外景相協(xié)調(diào)， 達(dá)到居室內(nèi)外環(huán)境互動(dòng)、交相輝映，正所謂“借外景造內(nèi)景”。標(biāo)準(zhǔn)綠色住宅：綠色住宅是全方位的、立體環(huán)保工程，它將隨著社會(huì)的進(jìn)步、技 術(shù)的發(fā)展而日臻完美，主要包括：使用高科技環(huán)保型建材、推廣污水處理再利用 技術(shù)、充分利用自然光資源、對(duì)小區(qū)垃圾實(shí)行無公害處理.公攤面積：1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分FB

14、以及外墻墻體水平投影面積的50%商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪 （均為投影 面積）等所占面積的總和。使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%塔樓75%寫字樓70%商場(chǎng)65%使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。商品房銷售面積=套

15、內(nèi)使用面積+分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、 通 風(fēng)道、管道井。公攤的公用建筑面積=套內(nèi)面積X公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積+套內(nèi)建筑面積總和 公用建筑面積=整棟樓的建筑面積-套內(nèi)建筑面積-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e四、建筑結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)：指墻體、柱為磚，樓板、屋架為木材，不含混凝土。大多為新里、舊里、老式洋房等 （新里：有成套的房屋設(shè)施，舊里：沒有成套的房屋設(shè)施。） 混合結(jié)構(gòu)：墻體、柱為磚，樓板樓梯為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，屋頂為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 或鋼木結(jié)構(gòu)。大多為