恒迪建材家居市場期發(fā)展報告

1、恒迪建材家居市場期發(fā)PERSONAL RESUME仙桃恒迪建材家居市場二期發(fā)展報告仙桃恒迪地產(chǎn)有限公司市場部2008-9-18摘要第一章：市場研究部分一、仙桃宏觀市場分析1、仙桃市概況2、仙桃市行政區(qū)劃3、仙桃宏觀經(jīng)濟簡述4、骨干企業(yè)簡介二、房地產(chǎn)宏觀政策分析1、國家宏觀政策對于仙桃市房地產(chǎn)的影響分析2、仙桃市房地產(chǎn)市場政策分析三、仙桃城市建設(shè)與規(guī)劃發(fā)展分析1、城市總體建設(shè)規(guī)劃2、城市商業(yè)發(fā)展趨勢3、城市規(guī)劃對本項目的影響四、仙桃市房地產(chǎn)市場市場概況1、仙桃市房地產(chǎn)概況五、區(qū)域商業(yè)市場分析1、區(qū)域房地產(chǎn)分析2、區(qū)域商業(yè)概況分析3、區(qū)域人口分析4、區(qū)域配套現(xiàn)狀分析六、區(qū)域商業(yè)物業(yè)及建材市場租金及

2、售價分析1、在售商業(yè)物業(yè)總體價格狀況2、項目周邊商業(yè)租賃價格及經(jīng)營狀況3、仙桃市建材市場概況4、仙桃市其他建材市場簡介5、其他建材市場商鋪價格狀況第二章：項目開發(fā)原則第三章：市場定位部分一、項目現(xiàn)狀分析二、項目SWOT分析1、項目優(yōu)勢分析2、項目劣勢分析3、項目機會分析4、項目威脅分析5、主要對策分析二、項目總體定位1、經(jīng)營市場定位2、目標(biāo)客戶定位3、形象定位三、目標(biāo)客戶群體分析1、客戶市場總體分析2、經(jīng)營目標(biāo)客戶細(xì)化分析3、投資客戶細(xì)化分析4、客戶群總結(jié)第四章：市場規(guī)劃部分一、項目總體規(guī)劃設(shè)計建議（絲寶路雙層商鋪理念）1、地塊特征分析1、一般配套建議2、關(guān)于電子大屏幕的建議3、智能化配套4、

3、建筑內(nèi)部配套及交房標(biāo)準(zhǔn)五、市場業(yè)態(tài)布局及導(dǎo)示系統(tǒng)六、物業(yè)管理建議1、物業(yè)管理內(nèi)容2、物業(yè)管理的形式3、本項目物業(yè)管理建議第五章：招商、銷售部分一、商鋪部分價格策略1、招商價格制定思路：2、招商價格3、銷售價格制定思路：4、銷售價格5、價格策略6、付款方式的設(shè)定二、招商、銷售策略1、入市時機和銷售前提條件、準(zhǔn)備工作2、招商、銷售進(jìn)度安排3、分期運作措施第六章、整合傳播策略一、房地產(chǎn)出牌術(shù)二、二期八大升級的賣點提煉三、宣傳策略1、廣告目標(biāo)2、廣告訴求3、推廣階段安排4、媒體組合策略5、項目整合包裝建議四、營銷活動安排1、大型招商推介會2、開盤儀式及集中選房活動3、投資客戶內(nèi)部認(rèn)購活動4、“恒迪建材

4、家居市場杯”仙桃名人知識大獎賽5、恒迪建材家居市場答謝業(yè)主晚會6、簽約名人（楊威）為恒迪建材家居市場形象代言人五、項目宣傳推廣費用預(yù)算1、預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)2、營銷費用預(yù)算第七章：投資分析摘要:本報告主要解決以下三個方面的問題：一是項目營銷運作的系統(tǒng)性思路；二是市場推廣與銷售策略；三是招商、銷售計劃。一、項目營銷運作的系統(tǒng)性思路,主要從以下幾個方面去展開： 項目市場定位一項目分析與對策f客戶定位f市場定位f形象定位 招商、銷售推廣策劃一總體思路與計劃安排一市場推廣一形象包裝一推廣策 劃一推廣安排一費用預(yù)算 價格制定一招商價格f租價策略一銷售價格f售價策略f付款方式f功能劃分 招商、銷售策略一入市時機、前

5、提條件、準(zhǔn)備工作一進(jìn)度安排一分期運作措 施 管理、控制與調(diào)整一現(xiàn)場管理一過程控制一效果評估、方案調(diào)整二、市場推廣與銷售策略：項目的市場推廣，主要針對兩個目標(biāo)客戶群體，即建材經(jīng)營商戶與置業(yè)投資者。建材 經(jīng)營商戶具有目標(biāo)明確、現(xiàn)實性強、隨主流、傾向于成熟市場和傳統(tǒng)鋪位、租、購結(jié)合等 特點，比較關(guān)注地段交通、市場規(guī)模與知名度、市場所能提供的經(jīng)營管理服務(wù)等因素；置 業(yè)投資者具有理性、擅算計與愛夢想、投資面廣、眼光長遠(yuǎn)、傾向購買等特點，比較關(guān)注 地段交通、升值潛力、出租轉(zhuǎn)手、付款、承諾等因素。針對上述主要特點與因素，在推廣 中，除了使用傳統(tǒng)手法之外，我們采用了以下新手法： 聘請奧運冠軍楊威為形象代言人

6、大型商業(yè)推介酒會 風(fēng)靡全城的知識大獎賽及頒獎晚會 新老業(yè)主答謝晚會 利用主題公園組織促銷活動三、招商、銷售計劃本項目的戰(zhàn)略思路是“招商先行、產(chǎn)品支撐、整合推廣、箱售跟進(jìn)”、“營造市場、租售結(jié)合”，采用招商與銷售同步穿插進(jìn)行的方式，最終促進(jìn)銷 售。項目二期開發(fā)銷售周期為一年左右，招商分五期、銷售分四期進(jìn)行 一月銷售認(rèn)購50%以上 2009年3月開盤期達(dá)到70% 48月熱銷期達(dá)到85% 9月尾盤期達(dá)到90%第一章：市場研究部分 一、仙桃宏觀市場分析1、仙桃市概況仙桃市位于湖北省中部的江漢平原，國土面積2538平方公里，地跨東經(jīng)112 55 一 113 49、北緯30 0430 32,總?cè)丝谌f人，轄

7、15個建制鎮(zhèn)、3個街道辦事處、4 個省級工業(yè)園區(qū)。城市建成區(qū)面積平方公里，城市人口萬人。仙桃是湖北省政府直管市，也是“1 + 8”武漢經(jīng)濟圈重要成員，是武漢城市圈規(guī)劃建設(shè) 中的五個大城市之一、漢江中下游水運樞紐和城市圈內(nèi)重要的商貿(mào)中心、物流樞紐。改革開放以來，仙桃經(jīng)濟迅猛發(fā)展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，綜合實力明顯增強。全市初步 形成了以紡織服裝、無紡布衛(wèi)材、醫(yī)藥化工、食品加工和機械電子等五大板塊為主體的行 業(yè)門類比較齊全的工業(yè)體系，形成了以水產(chǎn)、畜禽、蔬菜和優(yōu)質(zhì)糧棉油為主的現(xiàn)代特色農(nóng) 業(yè)。連續(xù)10多年居湖北縣域經(jīng)濟發(fā)展前列，進(jìn)入全國基本競爭力“百強”。2、區(qū)位優(yōu)勢仙桃市位于鄂中，地處江漢平原南部，下

8、游南岸。是古云夢澤之所在。東鄰，西接， 南濱與、利相望，北枕漢江同、一衣帶水。市治距省會市82公里。具有貫通南北、承東 啟西、得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，是湖北的交通中心、江漢平原的物流中心、信息中心和商貿(mào) 中心。3、交通優(yōu)勢 1）、公路交通仙桃公路交通十分便利，滬蓉高速、318國道橫貫東西，隨（州）岳（岳陽）高速縱 穿南北，京珠高速和滬蓉高速在仙桃附近交匯?？瓦\班線通達(dá)北京、上海、廣東、福建、 浙江、江蘇、湖南、陜西等省市。以城區(qū)為中心，省道仙洪一級公路、天仙一級公路、仙 監(jiān)二級公路，南通岳陽，北達(dá)荊門。2）、水上交通境內(nèi)“一江兩河”互連互通，航運發(fā)達(dá)。現(xiàn)有通航河流17條，里程公里，其中全年通航 航

9、道里程公里，季節(jié)性通航里程公里。港口 11個，岸線長度米，泊位39個。古老漢江流 經(jīng)全境，全長公里，均為三級航道。3）、航空武漢天河國際機場（距100公里，約一小時車程）。4、仙桃宏觀經(jīng)濟簡述2006年，全市完成生產(chǎn)總值億元，按可比價格計算，比上年增長% ,實現(xiàn)了宏觀調(diào) 控的預(yù)期目標(biāo)。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值億元；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值億 元；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值億元。全社會完成固定資產(chǎn)投資億元，比上年增長。其中城鎮(zhèn)以上項目投資億元，增 長;房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，增長。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額億元，比上年增長。年末全市戶籍總?cè)丝谌f人，其中常住人口萬人，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配

10、收入8266元，比上年增長樂 農(nóng)民人均純收入4190元，增長。5、骨干企業(yè)簡介 1）、湖北絲寶工業(yè)城湖北絲寶工業(yè)城是絲寶集團主要生產(chǎn)科研基地之一。它位于仙桃高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，占 地面積250畝，現(xiàn)有員工1200人，固定資產(chǎn)投入3億元，目前年生產(chǎn)能力可達(dá)32億元， 2005年上繳稅收達(dá)億元，今年元一七月實現(xiàn)稅收9153萬元。絲寶工業(yè)城內(nèi)現(xiàn)運行的企業(yè) 有3家：一是絲寶股份有限公司，主要生產(chǎn)“舒蕾”系列洗滌用品和絲寶化妝品系列用 品；二是絲寶衛(wèi)生用品公司，主要生產(chǎn)“潔婷”牌衛(wèi)生巾等系列產(chǎn)品；三是絲寶藥業(yè)有限 公司，目前主要生產(chǎn)“捷泰”生命元保健品和“理舒達(dá)”等藥品。2）旺旺湖北總廠旺旺湖北總廠由新加坡

11、旺旺控股有限公司在仙桃市工業(yè)園區(qū)獨資興建?？倧S主要由湖 北旺旺食品有限公司、仙桃旺旺食品有限公司、仙桃瑞麥?zhǔn)称酚邢薰?、湖北立旺食品?限公司、湖北包旺包裝材料有限公司等五家具有獨立法人資格的企業(yè)組成。3）湖北仙桃毛紡集團有限公司湖北仙桃毛紡集團有限公司是一家集紡織、服裝、醫(yī)藥于一體的大型企業(yè)集團，公司 總資產(chǎn)142584萬元，其核心企業(yè)湖北邁亞股份有限公司是一家總資產(chǎn)億元，凈資產(chǎn)億 元，年實現(xiàn)利稅超過6000萬元，創(chuàng)匯超過1000萬美元的國有大型紡織企業(yè)，其控股公司 湖北仙桃毛紡集團有限公司被列為國家520家重點企業(yè)。4）湖北富迪實業(yè)有限公司湖北富迪實業(yè)有限公司成立于1989年，以連鎖超市為

12、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時涉足娛樂、食 品（加工）生產(chǎn)、營銷策劃、商務(wù)代理等領(lǐng)域。公司目前擁有21家直營連鎖店、3家合股店、7家加盟連鎖店，遍布城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要消費區(qū)域，經(jīng)營品種萬余種，營業(yè)面積達(dá)28000平方米。二、房地產(chǎn)宏觀政策分析1、國家宏觀政策對于仙桃市房地產(chǎn)的影響分析1)2007年國家發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)政策:公布日期公布機關(guān)文件名稱1月25H國稅總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知3月16H全國人民代表大會表決通過中華人民共和國物權(quán)法3月29H商務(wù)部關(guān)于2007年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見3月29H建設(shè)部等八部委房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨?月23H商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于

13、進(jìn)一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知8月7日國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見9月21H國土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定9月27H中國人民銀行、中國銀監(jiān)會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知9月30H國土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收家庭 住房困難若干意見進(jìn)一步加強土地供應(yīng)調(diào)控通 知11月7H國家發(fā)改委、商務(wù)部外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）11 月 14B財政部廉租住房保障資金管理辦法11 月 27H建設(shè)部、發(fā)改委等七部門廉租住房保障辦法11 月 19H國土部、財政部、央行土地儲備管理辦法11 月 30H建設(shè)部、發(fā)改委等七部門經(jīng)

14、濟適用房管理辦法12 月 11B央行、銀監(jiān)會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知政策解讀:2007年6次加息，極大加大炒房風(fēng)險“二套房”首付四成，成為壓垮房價的致命稻草打擊“囤地”，擴大市場供應(yīng)量“限外”加碼，嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)，防止價格上漲過快2）、2008年房地產(chǎn)相關(guān)政策中國政府網(wǎng)1月7日發(fā)布國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知。央行日前下調(diào)了貸款利率和部分機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，此舉被看作貨幣政策有所松動的 信號。2007年是房地產(chǎn)政策風(fēng)暴年，新政大量出臺，政策指向由針對開發(fā)商轉(zhuǎn)變到建立房 地產(chǎn)政策體系、保障民生用房等。2008年主要是政策執(zhí)行年，新的政策不多。新政的威 力開始逐漸顯現(xiàn)，房地

15、產(chǎn)價格已經(jīng)出現(xiàn)拐點。但是隨著宏觀經(jīng)濟走弱，國家的緊縮政策開 始調(diào)整，央行降低雙率即是信號。2、仙桃市房地產(chǎn)相關(guān)政策分析1）武漢城市圈“兩型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗總體方案獲國務(wù)院批準(zhǔn)武漢城市圈是以武漢為龍頭，加周圍仙桃等八個城市構(gòu)成，是湖北省乃至中國中部基 礎(chǔ)好、最具活力的發(fā)展區(qū)域。武漢城市圈“兩型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗總體方案獲 國家批準(zhǔn)并實施，對于深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，繼續(xù)深化改革、擴大開放，探索經(jīng)濟社 會發(fā)展的新模式，都具有重要的理論和現(xiàn)實意義，必將推動湖北進(jìn)入發(fā)展的歷史新時期。2）市人民政府關(guān)于整治城區(qū)違法用地和違法建設(shè)的通告此次整治的對象為城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)非法占用、轉(zhuǎn)讓土地的

16、行為；擅自改變土地用 途違法建設(shè)的行為；未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可 證批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的行為；以聯(lián)體建房等名義變相從事房地產(chǎn)開發(fā)的行為；其 他各類違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理、房地產(chǎn)管理等法律法規(guī)的行為。任何單位和個人未經(jīng)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)新建各類建筑物及其他設(shè)施；目前正在進(jìn)行違法建 設(shè)的，應(yīng)立即停止建設(shè)并自行拆除，不自行拆除的，采取停電、停水等強制措施； 已經(jīng)竣工的違法房地產(chǎn)項目，有關(guān)部門要依法從嚴(yán)處理，該拆除的拆除，該沒收的 沒收，不得擅自從輕處罰。對“兩違”項目，規(guī)劃、國土、房產(chǎn)、建設(shè)部門不得擅自辦理有關(guān)審批手續(xù)；供 電、供水、供氣、廣電、電信等單位不得違規(guī)辦理開戶手續(xù)。居民購買

17、“兩違” 性質(zhì)房屋的，如出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛、房屋質(zhì)量安全和生活設(shè)施不配套等問題，由其自行 負(fù)責(zé)。嚴(yán)禁城區(qū)村組發(fā)售宅基地，嚴(yán)禁村組、企事業(yè)單位和個人私自轉(zhuǎn)讓土地。3）市規(guī)劃局關(guān)于城市規(guī)劃行政許可不予受理的建設(shè)項目公告有下列情形之一者，該建設(shè)項目不予受理違反法定程序申報；申報材料失實或不全； 擬選地塊不符合城市總體規(guī)劃明確的用地性質(zhì);建設(shè)項目不符合當(dāng)前國家產(chǎn)業(yè)政策;建筑使用性質(zhì)不符合批準(zhǔn)的規(guī)劃用地性質(zhì)；無資質(zhì)或超資質(zhì)設(shè)計的方案及圖則；違反工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文的方案及圖則；不符合規(guī)劃設(shè)計條件的規(guī)劃方案及圖則；不符合城市設(shè)計要求的建筑方案；主干道兩側(cè)或重點區(qū)域少于三個不同建筑方案或次干道及以下等級少于二個

18、不同建 筑方案；建筑施工圖不符合批準(zhǔn)的建筑方案。4） 8月1日起我市商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上簽約和登記備案是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許 可證后簽訂商品房買賣合同，在市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上通過“商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備 案系統(tǒng)”進(jìn)行合同網(wǎng)上簽約和送交房產(chǎn)部門備案的行為?！熬W(wǎng)上備案系統(tǒng)”的啟動與運 行，規(guī)范了開發(fā)商的銷售行為，從源頭上杜絕了開發(fā)商無證銷售、捂盤惜售、一房多賣、 制造銷售假象、合同欺詐等現(xiàn)象的發(fā)生小結(jié)：從以上政策的發(fā)布可以看出，仙桃市政府決心改變目前房地產(chǎn)市場管理混亂、市場 欺詐現(xiàn)象過多的現(xiàn)狀，以后的房地產(chǎn)將逐步走上正規(guī)化。三、仙桃城市建設(shè)與規(guī)劃發(fā)展分析1、城

19、市總體建設(shè)規(guī)劃簡介仙桃的城市性質(zhì)為：江漢平原中部重要的中心城市之一，以發(fā)展輕型工業(yè)和商貿(mào)流通為 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的濱江城市。仙桃的城市規(guī)劃區(qū)范惘為：干河辦事處、龍華山辦事處、沙嘴辦事處、工業(yè)園區(qū)、胡場 鎮(zhèn)以東地區(qū)、張溝鎮(zhèn)以北地區(qū)、彭場鎮(zhèn)以北地區(qū)、長墻口鎮(zhèn)以西地區(qū)，面積約240平方公 里。城區(qū)人口規(guī)模：現(xiàn)狀2002年：萬人；近期2005年：35萬人；遠(yuǎn)期2020年：55 萬人。城市用地規(guī)模：現(xiàn)狀2002年：平方公里，人均80平方米；近期2005年：30 平方公里，人均85平方米；遠(yuǎn)期2020年：53平方公里，人均95平方米。城市化水平：現(xiàn)狀仙桃市域城鎮(zhèn)人口總數(shù)為萬，城市化水平為;近期2005年仙桃市域

20、城鎮(zhèn)人口總數(shù)為70萬左右，城市化水平為45%；遠(yuǎn)期2020年仙桃市域城鎮(zhèn)人口總數(shù)約 為100萬人左右，城市化水平為58%o規(guī)劃城鎮(zhèn)體系分三個等級：中心城區(qū)，中心城鎮(zhèn)和一般城鎮(zhèn)。中心城區(qū)是城市的核心， 體現(xiàn)該地區(qū)在全省的地位，在整個地區(qū)起火車頭的作用帶動整個地區(qū)的發(fā)展。中心城鎮(zhèn)在 城市中有承上啟下的作用，傳遞中心城區(qū)的輻射，分擔(dān)中心城區(qū)的職能。一般城鎮(zhèn)是基層 城鎮(zhèn)，直接為廣大農(nóng)村地區(qū)服務(wù)。根據(jù)各個城鎮(zhèn)的現(xiàn)狀和發(fā)展條件以及空間布局，確定 中心城鎮(zhèn)四個，分別為：彭場鎮(zhèn)、楊林尾鎮(zhèn)、通?？阪?zhèn)、毛嘴鎮(zhèn)。其余H個城鎮(zhèn)為一般 城鎮(zhèn)。城市發(fā)展方I J：規(guī)劃期內(nèi)重點向南，兼顧向東，遠(yuǎn)景爭取實現(xiàn)城市的向北跨越。城市

21、形態(tài)：規(guī)劃城市形態(tài)為軸向帶動、片區(qū)發(fā)展的多中心城市。本次規(guī)劃以南北走向的 袁土路、漢江路一紡織大道、錦瑞路、錢溝路、何李路、葉王路、和平路為依托，穿越或 跨越高速公路向南發(fā)展，城市形態(tài)表現(xiàn)為片區(qū)狀發(fā)展，城市內(nèi)部道路形態(tài)以網(wǎng)格狀為主。城市規(guī)劃結(jié)構(gòu):以老城區(qū)為中心，以向南發(fā)展為主導(dǎo),兼顧向東，城市的發(fā)展基本控制 在分洪道以西和通順河高壓走廊以東地區(qū)。規(guī)劃公共設(shè)施集中在大新路、錢溝路和何李路 共同形成的城市中軸線，以及沔陽大道、仙桃大道和新城大道三條東西向的城市軸線上； 規(guī)劃工業(yè)用地有三片，分別是仙桃工業(yè)園區(qū)、新建的城東工業(yè)區(qū)和城東南工業(yè)區(qū)；規(guī)劃的 居住用地包括五個片區(qū)，除老城區(qū)外還包括城南片區(qū)、城

22、東片區(qū)、城西片區(qū)新城區(qū)。2、城市規(guī)劃對本項目的影響按照城市規(guī)劃，項目所在區(qū)域是城市南擴發(fā)展的重點方向。隨著新區(qū)建設(shè)步伐的加 快，新區(qū)人口逐漸增多，以及行政服務(wù)中心南遷的帶動作用，未來本項目所在區(qū)域?qū)l(fā)展 成為大仙桃的中心地帶，因此本項目發(fā)展?jié)摿薮?。四、仙桃市房地產(chǎn)市場概況仙桃2007年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出火爆開發(fā)的局面，在整個城區(qū)當(dāng)中主要分為兩個大 的地塊進(jìn)行開發(fā)，第一是仙桃大道以南的新區(qū)板塊，這一板塊目前的開發(fā)力度較大，樓盤 眾多，第二是以老城區(qū)為中心朝東北方向進(jìn)行開發(fā)，這一板塊的樓盤體量較小，開發(fā)進(jìn)度 也相對緩慢。1）需求市場隨著當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟強勁發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成為市民最為關(guān)注的商品之

23、一，越來越 多的仙桃市民加入到購房隊伍中來，形成這樣的需求供給主要有幾方面原因:城市發(fā)展的不斷更新，伴隨生活水平的逐步提高，廣大的居民對改善居住條件的 愿望開始得以實現(xiàn)；政府對“改造城中村”政策的落實，讓更多的私房持有家庭開始進(jìn)入商品房市 場；新型工業(yè)園區(qū)的建立，將為城市帶來大量的新生勞動力，也直接影響商品房市場 的快速出爐；外來的需求團體開始進(jìn)入市區(qū)置業(yè)，加大了商品房市場的需求量；投資理念的廣泛影響，部分以投資獲益的人群開始出現(xiàn)，投資性需求日益膨脹。2）、政府導(dǎo)向房地產(chǎn)市場依靠市場的走向來實現(xiàn)競爭，也要依靠政府的有力指導(dǎo)來實現(xiàn)規(guī)范化運 作，政府對城區(qū)建設(shè)的重點放在了工農(nóng)業(yè)經(jīng)濟和流通貿(mào)易方面，

24、而商品房的有力補充就是 必然需要的標(biāo)準(zhǔn)配套，政府也分為兩個方面來力促當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌龅陌l(fā)展：其一是以工業(yè)園新區(qū)為中心點，輻射半徑在5-10公里以內(nèi)興建配套住宅項目，目的 是促進(jìn)工業(yè)發(fā)展，完善新城建設(shè)，所以仙桃的主要大型樓盤都匯聚于此，發(fā)展前景不可估 量。其二就是以老城區(qū)為對象，逐步按城市規(guī)劃圖實現(xiàn)興建項目，以新建筑取代老建筑， 逐步帶動老城區(qū)內(nèi)的舊城改造工程，由于拆遷困難也相對復(fù)雜，所以開發(fā)樓盤的體量小， 速度緩慢。五、區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析1、項目周圍環(huán)境/交通條件項目地塊處于城鄉(xiāng)結(jié)合處，是規(guī)劃中的新城中心地帶。目前周邊尚缺乏成熟的生活 區(qū)，以農(nóng)村人口為主。不過，仙桃市房地產(chǎn)發(fā)展迅速，周邊開始大量興

25、建住宅區(qū)，加之本 項目500余畝住宅規(guī)劃，周邊將形成新興大型居住區(qū)，這將極大改善本項目的商業(yè)氣氛， 并帶來可觀的人流。項目北面緊鄰的是仙桃的主干道之一的黃金大道，作為大型商業(yè)物流中心，對于經(jīng)營 商家及有車顧客來講交通非常便利。但目前市政交通較為缺乏，僅有部分5路車直達(dá)本項 U,出租車也比較少，對普通顧客而言通行較為不便。2、區(qū)域商業(yè)概況分析項目所處位置為城鄉(xiāng)結(jié)合部，距離市中心有一定距離，加之周邊大型居住區(qū)較少，新 開發(fā)住宅小區(qū)尚未大規(guī)模入住，因此周邊的商業(yè)氣氛較差，商業(yè)網(wǎng)點也比較缺乏。目前周邊商業(yè)大致有：德政園配套商業(yè)一一餐飲、小型超市、家政、診所；德政園建材家居一一在恒迪市場的帶動下逐漸成為

26、小型市場，約20余家門店，主要經(jīng)營中高檔家居、潔具、裝飾等；中百倉儲超市一一仙桃最大的超市，經(jīng)營面積1萬平米以上；3、區(qū)域配套現(xiàn)狀分析從項目周邊的調(diào)查情況來看金融設(shè)施：建設(shè)銀行、工商銀行（即將開業(yè)）；醫(yī)療設(shè)施：仙桃市仁愛醫(yī)院;教育設(shè)施：仙桃中學(xué)；交通設(shè)施：1路、5路、8路環(huán)城車購物中心：中白倉儲超市、富迪超市目前項目周邊配套還比較匱乏，尤其是交通配套較少，對本項目人氣有一定影響。4、區(qū)域房地產(chǎn)項目簡介1）水岸人家該項目位于仙桃市風(fēng)景怡人的漢江之濱，地處主干道沿江大道與何李路的交匯處；總 建筑面積萬平方米；2）、德政金園德政園社區(qū)是豐澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受政府委托開發(fā)建設(shè)的。社區(qū)占地總面積350

27、 畝，擬建筑面積為35. 5萬平方米，投資總額約3億元。已完成的一、二期住宅樓56棟, 約25萬平方米，目前全部售畢，入住率達(dá)到98%以上。3）、世紀(jì)雅園該項目位于仙桃大道、絲寶路兩大城市主干道交匯處，規(guī)模：13萬平方米；價格：不低 于:2000元/平方米。4）、綠地華庭該項目占地405畝（居仙桃首位），總投資億元，是仙桃市“十一。五”重大規(guī)劃項目。建筑面積30萬平方米。六、區(qū)域商業(yè)物業(yè)及建材市場租金及售價分析1、在售商業(yè)物業(yè)總體價格狀況仙桃地處大陸中部，市場開發(fā)理念和手段相對東部城市有一定的滯后，加之市場規(guī)模 較小，因此在仙桃的商業(yè)開發(fā)中，商鋪多以沿街商鋪或社區(qū)底商為主，而較少出現(xiàn)東部城 市

28、到處泛濫的大型購物中心和返租的產(chǎn)權(quán)式商鋪。因為仙桃人較為精明，經(jīng)商理念深入人 心，因此仙桃人投資商鋪的熱情很高，商鋪的總體銷售狀況較好，而且銷售價格也比較 高，市區(qū)商鋪最高賣到兩萬元以上。2、項目周邊商業(yè)租賃價格及經(jīng)營狀況項目周邊商業(yè)主要為德政園建材家居一條街，目前該街基本上租賃完畢，大多數(shù)開門 營業(yè)。因該街形成不久，規(guī)模有限，市場影響力較小，人流主要以周邊常住民為主，因此 經(jīng)營狀況較錢溝市場同類差。目前該街商鋪租金較低，大體在7000-9000元/年。3、仙桃市建材市場概況源于仙桃居民高消費的消費特征，仙桃市的建材裝飾產(chǎn)品的需求旺盛，整個行業(yè)的規(guī) 模也不斷的擴大。當(dāng)前整個城區(qū)范圍內(nèi)規(guī)模較大的

29、專業(yè)建材市場共三個，發(fā)展時間較長的 錢溝建材市場，后來興起的沙嘴建材市場，2004年興建的規(guī)模最大的恒迪國際建材園 區(qū)。錢溝建材市場共有經(jīng)營商鋪近500套，經(jīng)營商戶300余家，經(jīng)營產(chǎn)品涉及建材的各個 品類；沙嘴建材市場經(jīng)營商戶20余家，商鋪近60套，經(jīng)營品類較單一，主要是水暖，鋁 材，五金等行業(yè)；德政園建材家居一條街，約30余戶，主要經(jīng)營家居、潔具、裝飾等； 恒迪國際建材園區(qū)經(jīng)營商戶300余家，經(jīng)營商鋪近700套，經(jīng)營品種涉及裝飾建材，建筑 建材和家裝，家居。經(jīng)營家居、家裝的市場基本處于分散狀態(tài)，主要有這樣幾個市場，勉 陽大道上的江漢家具市場、全友家俐，仙桃大道上的皇朝家居廣場，中百倉儲二樓的

30、雙虎 家俐廣場，錢溝路上的家具一條街，大新路上的布藝、窗簾集中區(qū)，這些家庭裝飾產(chǎn)品的 經(jīng)營者因為沒有統(tǒng)一規(guī)范的經(jīng)營場所，因而無法將規(guī)模擴大，也不法集中經(jīng)營，該市場的 總經(jīng)營面積近萬平方米，經(jīng)營商家50余戶。隨著城市發(fā)展的需要，市場資源逐步的整 合，市場將向著專業(yè)化，一體化，規(guī)?；内厔莅l(fā)展。4、主要建材市場1）、錢溝建材市場簡介錢溝市場建設(shè)、經(jīng)營最早，也是目前經(jīng)營規(guī)模最大、品種最全、效益最好的市場，因 缺乏同級別的競爭對手，因此其市場占有率達(dá)到仙桃建材市場的70%以上。但錢溝建材市 場存在以下問題：布局散亂不合理。陶瓷類中有油漆，油漆類中有五金、水暖器材等等，其中水暖 器材、石材加工都是遍地開

31、花。當(dāng)物以類聚時，才能傳達(dá)出強勢的專業(yè)感，才能 給消費者更加方便的“貨比三家”的挑選心理需求。鋪位設(shè)計過小，鋪位空間均為二十五平米以下，如錢溝市場整體擁擠狹小，根本 滿足不了商戶的需求，尤其是對于展示需求大的商品類別，況且裝飾建材本身都 存在展示的市場需求。品類過少，檔次過低。以陶瓷產(chǎn)品為例，諾大一個錢溝市場不過三十來個品牌， 國內(nèi)的名牌陶瓷只有蒙娜麗莎、鷹牌等幾大品牌，其余幾乎全是中低檔價位產(chǎn) 品。消費者的挑選余地過于狹小。缺少拓展空間，市內(nèi)交通及市場內(nèi)部交通不便。錢溝市場本身布局不合理，道路 狹窄，交通、消防、裝卸貨不便，加之新建商鋪使市場內(nèi)的交通空間愈加堵塞不 暢，商戶因此也抱怨頗多。管

32、理不到位，衛(wèi)生差，購物環(huán)境不好。加工區(qū)與精品區(qū)混雜，使精品區(qū)經(jīng)營較受影響。2）、恒迪一期建材市場恒迪建材一期目前一層已經(jīng)基本入駐完畢，穩(wěn)定經(jīng)營的門棟有500余棟，商家300余 戶。經(jīng)營品種基本上覆蓋建材市場各大項，部分經(jīng)營小項尚不完備，同錢溝市場有一定差 距。在經(jīng)營方面，恒迪市場營業(yè)額是錢溝市場的1/6左右。恒迪市場目前的經(jīng)營業(yè)務(wù)主要 是周邊縣鎮(zhèn)村的批發(fā)業(yè)務(wù)，市區(qū)零售客戶比較少。3）、沙嘴建材市場（汽車站附近）沙嘴建材市場經(jīng)營10年以上，規(guī)模比較小，目前經(jīng)營門棟HO余棟，經(jīng)營商戶50余 戶。因為規(guī)模較小，所以沙嘴建材市場主要經(jīng)營管材、水暖、加工（門窗、玻璃、石 材）、五金電器、油漆等幾個品種。

33、經(jīng)營以市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)中低檔零售消費為主，經(jīng)營狀況一 般。商鋪面積多為20余平米，軸間距米，進(jìn)深米。4）、德政園建材市場德政園建材市場是在恒迪建材市場的帶動下逐漸發(fā)展起來的，規(guī)模約有20余家商 戶。在德政園經(jīng)營的商家主要是一些經(jīng)營正規(guī)品牌的中大戶，經(jīng)營品種主要為櫥柜、地 板、衛(wèi)浴等，在檔次、品牌、經(jīng)營品種上與恒迪市場形成互補。德政園的優(yōu)勢是商鋪臨街、形象好，缺點是規(guī)模小，形不成大的氣候。德政園4期沿 江漢路臨街商鋪已經(jīng)接近完工，開始進(jìn)入招商期，有可能分流本項目客戶。5）、榮成物流（天門）榮成物流位于天門，與仙桃一條漢江相隔，過江須交過橋費15元。該項目總占地 200余畝，總建筑面積15萬平米，商鋪7

34、50套，目前大部分商鋪處于現(xiàn)房階段。因位置 較偏，周邊商業(yè)氣氛薄弱，造成招商及銷售狀況不是很好，只有少量大戶入駐，經(jīng)營家 具、工藝品、建材等。商鋪均為2層聯(lián)體商鋪，單套面積有兩種：108平米和118平米， 一層層高5米，二層米；整套銷售，每間預(yù)留樓梯口，毛坯房交房。榮成物流的優(yōu)勢在于 現(xiàn)房、規(guī)模，缺陷是過江（較長時間難以取消過橋費）、商業(yè)規(guī)劃有問題（面積過大、總 房款過高）、需要較長的市場培育時間（3年以內(nèi)基本上沒生意）。5、建材市場租金價格狀況1）、錢溝市場出租方式直接從錢溝市場租賃從私人手上轉(zhuǎn)租供電所所屬商鋪租金 一層 5700-7000 元/棟/ 8000-14000 元/ 7000-8

35、400 元/棟年棟/年 二層2000元/棟/年租期一年一年一年從交款日期 一層元月份、二層4月 合同約定4月份統(tǒng)一繳納市份統(tǒng)一繳納場直接租賃的商戶1層鋪位租金在5700-7000元/棟/年，2層鋪位租金在2000元/棟/ 年。因為生意較好，大部分商戶對于此租金較為接受，但對于市場自行漲價不與商會 進(jìn)行協(xié)商頗有微詞，認(rèn)為市場不得人心。從私人手中轉(zhuǎn)租的商戶一一租金在8000-14000元/棟/年。因錢溝目前經(jīng)營狀況較 好，鋪面供不應(yīng)求，使轉(zhuǎn)租賺取租金差價存在一定的市場。轉(zhuǎn)讓費達(dá)到萬/棟。其他費用主要為工商費、國稅、地稅等。物業(yè)管理費包含在租金里，不另外收取。2）、恒迪市場一期恒迪市場一期隨著這幾年

36、的發(fā)展，經(jīng)營狀況逐漸穩(wěn)定下來，較05年有了一定的發(fā) 展。目前一期一層除部分有問題或位置較差的商鋪外，基本上出租完畢，店面處于供不應(yīng) 求的狀態(tài)。租金水平也逐年提升，目前一層商鋪租金水平在600010000元/年，二層商鋪租 金在3000-4500元/年。3）、沙嘴建材市場（汽車站）沙嘴市場全部為租賃。因經(jīng)營檔次較低，生意也比較一般，所以租金價格也比較低: 沿街商鋪5000元/22平米/年，市場內(nèi)部商鋪為5000元/22平米/年。4）、德政園建材市場U前該街商鋪租金較低，大體在7000-9000元/年。5）、榮成物流以銷售為主，總房款在26萬-31萬之間，返租3年，租金約5萬元。招商以大戶為 主，

37、價格較低，基本上不面向中小戶租賃。第二章、項目開發(fā)原則一一大盤啟示錄【重要內(nèi)容及提示】本項目堪稱大盤，因此在項目的總體開發(fā)策略上必須以“先入為主的大盤思想”來開發(fā)。我們長期致力于對大盤的研 究和策劃，大盤啟示錄是我們長期工作的經(jīng)驗積累，一些 規(guī)律對本項目發(fā)展有積極的借鑒意義。一、“大盤”與“小盤”相比，大盤追求的是項目品牌的創(chuàng)建、形成過程。無論是 市場、規(guī)劃設(shè)計、營銷理念都與小盤不同。決不是靠某些賣點或一招一式來達(dá)到銷售目 的?！驹徸g】：本項目是個大盤，項目要有長期的品牌戰(zhàn)略思想，項目操作從產(chǎn)品、園林 規(guī)劃、營銷推廣、建筑質(zhì)量等等的每一個細(xì)節(jié)做到最好；要有系統(tǒng)化的、完整的科學(xué)思 路，千萬不能對

38、某個“新招”或“點子”等一招一式寄予太大希望。二、大盤是以“穩(wěn)健”二字為開發(fā)的主導(dǎo)思想，更多的是“市場需求在哪里”、“自己怎么做”，而不是或不完全是依賴于別人或依賴于可能的市場。一切有不確定性的 依賴思想（如依賴政府推進(jìn)商業(yè)設(shè)施或依賴單一的教育概念等），都將使本項目充滿 風(fēng)險。但是穩(wěn)健不等于保守，穩(wěn)健創(chuàng)新依然是大盤的動力器?！驹徸g】：對本項目而言，“穩(wěn)健”是項目任何時候都必須堅持的開發(fā)主導(dǎo)思想。比 如“錢溝的大量團購”、“仙桃新區(qū)的建設(shè)機遇”、“商業(yè)地產(chǎn)十分火爆”等等提法， 在本項目的操作過程中只能因勢利導(dǎo)加以利用，千萬不可過分依賴。三、“一味追求利潤最大化”是開發(fā)大盤最容易犯的錯誤，而規(guī)劃中

39、的“商業(yè)面積 最大化、商業(yè)價值最大化”和“開盤即漲價”的決策，又最嚴(yán)重、最普遍。【詮譯】：追求利益最大化”是每個開發(fā)商的最終目標(biāo)，但不少開發(fā)商建大商業(yè)， 最后賣不了，經(jīng)營不起來，形成“發(fā)展商不小心成了業(yè)主”笑話。也有的樓盤剛出現(xiàn)火爆 銷售就提價，結(jié)果銷售速度放慢，從此出現(xiàn)外面?zhèn)髡f“賣得不好”，“提了價就不值”， 等不良傳播。部分人知道賣得好沒價值，全市人都知道賣得好才有價值。提價的時機及速 度的掌握十分重要，因為大盤后面還有太多房子要賣，而不是小盤的供應(yīng)量。四、多年來，數(shù)不勝數(shù)的例子證明：所有成功的大盤都是因為走了精品路線，所有 不成功的樓盤都是因為沒有走精品路線。所以大盤一定要走精品路線（而

40、非高檔路線）， 特別是“過程精品”。但是“精品”并不代表豪華或高成本。【詮譯】：本項目不走“精品”路線，就無法與錢溝市場相區(qū)分，并形成競爭力，就 可能會成為次品，沒有品質(zhì)和品牌，也沒有價格上漲空間。但項目做成豪華或高成本也不 合適。五、大盤品牌的樹立一定要有多項強勢賣點的支撐。因此本公司提出的建主題公 園、電子大屏幕、現(xiàn)代化倉儲、雙首層商鋪、100萬廣告投入不僅需要，還要“頂 級”。【詮譯】：本項目在強勢賣點整合中，其資源如：建主題公園、電子大屏幕、現(xiàn)代 化倉儲、雙首層商鋪、100萬廣告投入等，是別的樓盤所不具備的，而“頂級”則突出， 則多了優(yōu)勢，多了選擇你的理由。六、據(jù)了解，所有成功的大盤在

41、前期項目論證、規(guī)劃設(shè)計、市場推廣等方面，都是 花大量時間和精心準(zhǔn)備。多問一問，多想一想：可不可行有沒有更優(yōu)選擇做到了每一個環(huán) 節(jié)都讓人放心踏實到位，才堅定而細(xì)致地實施?！驹徸g】：本項目一期開發(fā)不成功，就是因為規(guī)劃設(shè)計出現(xiàn)比較大的問題，業(yè)態(tài)規(guī)劃 沒做好，2樓經(jīng)營慘淡，只有少量商戶在經(jīng)營。因此，我們的二期開發(fā)必須考慮商鋪的經(jīng) 營問題，只有經(jīng)營真正做活了，商鋪的銷售價格才能上去。七、大盤的第一期開發(fā)，首期營銷是大盤成敗的“分水嶺”，多數(shù)大盤價格低開高 走，很有借鑒意義。否則以后再大的投入，想扭轉(zhuǎn)形勢都很困難?！驹徸g】：本項目盡管在名義上是二期開發(fā)，但因為一期開發(fā)不成功、形象比較差， 并且一二期間隔4

42、年多，實際上和開創(chuàng)一個新項目無二，并且更有難度和挑戰(zhàn)。而且因為 一期開發(fā)不成功，大部分客戶不信任恒迪，所以二期開發(fā)必須成功，不然以后想扭轉(zhuǎn)形勢 就非常困難了。而較低的銷售價格是項目開發(fā)成功的保證，因此，更有必要采取低開高走 的策略。八、大盤的配套要有城市配套中的重要的、具有吸引力的功能。如城市廣場、主題 公園、影劇院、圖書館、星級酒店、商業(yè)等?！驹徸g】：每個項目都有其代表意義標(biāo)致性的建筑物或者配套，是項目賴以占有市場 的重要元素之一。該標(biāo)志性建筑物獨一無二的特性，可以有效提升項目的知名度和影響 力，并能相應(yīng)提升項目價值。因此我們提議建設(shè)主題公園，雖然損失一定的面積，但它帶 來的品牌價值卻可以足

43、以彌補這一部分利潤。九、“先易后難、先平后貴、先名后利”是大盤開發(fā)的必然規(guī)律。【詮譯】：綜合大盤的特性與經(jīng)歷過無數(shù)市場考驗的規(guī)律。具體到本項目，則是先做 好錢溝商戶的招商工作，因為錢溝商戶的入駐經(jīng)營是一個很好的示范效應(yīng)，可以帶動其他 建材市場的經(jīng)營戶到本市場經(jīng)營，也可以有效提升投資客戶的信心，從而保證銷售利潤的 實現(xiàn)。第三章：市場定位部分 一、項目現(xiàn)狀分析恒迪園區(qū)當(dāng)前市場情況基本穩(wěn)定，基本沒有大批關(guān)門停業(yè)的事情發(fā)生，開業(yè)經(jīng)營的商 鋪數(shù)量足夠支撐市場繼續(xù)發(fā)展，市場還存在極大的發(fā)展空間，前景看好；但是現(xiàn)在影響市 場發(fā)展的不穩(wěn)定因素仍然存在，園區(qū)的物業(yè)管理落后，服務(wù)不到位，也沒有足夠的投入進(jìn) 行市場

44、運作，改善當(dāng)前商家的經(jīng)營環(huán)境；相關(guān)配套的硬件設(shè)施也達(dá)不到經(jīng)營商家的要求， 我公司與商家的關(guān)系也非常的緊張，商家之間也不能有效的團結(jié)在一起。因此當(dāng)前的園區(qū) 可概括為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展急須成長壯大的雛形市場。（打個比方：就像一個身體健康而斷奶 的嬰兒）1、園區(qū)當(dāng)前的市場現(xiàn)狀一期商鋪的總套數(shù)為1075套，總租售套數(shù)為603套，穩(wěn)定開業(yè)經(jīng)營的套數(shù)約500 套，占總套數(shù)的約50%,已基本上形成了一個初具規(guī)模的建材家居市場。但現(xiàn)在整個園 區(qū)的市場定位不明確，沒有戰(zhàn)略性總體規(guī)劃，當(dāng)前市場經(jīng)營者近50%處于微利，30%持 平，20%處于虧損狀態(tài)，市場的客流量少，在整個的建材家居市場中，根據(jù)同一客戶在新 舊個市場同時

45、經(jīng)營的情況，錢溝的銷售額為恒迪銷售額的6倍，由此推出園區(qū)建材在整個 建材市場中所占份額約為15%。這樣的市場份額，與一個大規(guī)模的新市場應(yīng)該占據(jù)的市 場份額相差太遠(yuǎn)，產(chǎn)生這一結(jié)果的因素很多，主要的市場原因就是現(xiàn)在市場建材的品類不 齊全，除了陶瓷潔具，玻璃鋁材兩個品類的區(qū)域比較集中，產(chǎn)品比較齊全之外，其他的品 類都分布零散，并且產(chǎn)品花色樣式少，沒有一個能夠聚集人氣的主力店鋪，五金燈飾，家 居，布藝，家裝，裝飾公司，門類，櫥柜短缺；其次就是在終端消費者心目中這樣國際性 的大市場與老式的錢溝大市場沒有差別不大，在這里購物也享受不到更多的實惠，這樣就 體現(xiàn)不出園區(qū)的競爭力，再則，園區(qū)當(dāng)前的硬件設(shè)施也不完

46、善，給經(jīng)營帶來了很大的影 響，園區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng)，倉儲，二樓的過道等等都急需要解決。這些問題的出現(xiàn)，嚴(yán)重影響了 我公司與園區(qū)業(yè)主的關(guān)系，直接導(dǎo)致了各種費用無法繳納到位，雙方處于一種敵對狀態(tài)， 業(yè)主對公司的信任度降低。2、園區(qū)經(jīng)營者的基本情況園區(qū)經(jīng)營者自購鋪之日起就對開發(fā)商寄予很大的希望，希望錢溝能夠搬遷，希望市場 能夠在短期內(nèi)興旺蓬勃發(fā)展，希望商鋪能夠增值等等，但是當(dāng)前的市場現(xiàn)實給他們更多的 是擔(dān)心與期望，擔(dān)心的是市場還能撐多久，會不會就這樣衰落，開發(fā)商是否放棄了市場的 管理與運營；當(dāng)然他們也期望著市場能夠快速的火爆，他們也愿意為此付出努力，也期待 著能夠與公司一起共謀大計，團結(jié)一心，共同發(fā)展，形成

47、雙贏的局面；然而現(xiàn)在園區(qū)業(yè)主 是分散的，主要分成了原錢溝搬遷入駐的業(yè)主與從外圍進(jìn)入的業(yè)主兩類，當(dāng)前商會，業(yè)主 委員會中的重要崗位多為原錢溝建材市場的商戶占據(jù)，其代表的利益就是部分人的利益， 無法代表所有業(yè)主的共同利益，這使得業(yè)主之間也出現(xiàn)了相當(dāng)多的矛盾，相互之間也出現(xiàn) 信任危機。3、終端消費者的情況我園區(qū)的終端消費者主要是園區(qū)商家的關(guān)系戶和仙桃城區(qū)西南購買建材的裝修戶，這 些終端消費者進(jìn)入市場購買的主要原因就是關(guān)系，便利，產(chǎn)品獨特新穎，價格相對較低。 在購買的過程中帶有偶然性，在購買之前沒有決定一定要到恒迪園區(qū)購買，只是到市場參 考，在參考的過程中找到了合適的產(chǎn)品便成交。這一點與消費者到錢溝就

48、是準(zhǔn)備購買的心 理有本質(zhì)的區(qū)別，這種不穩(wěn)定的心理就無法將消費者變成園區(qū)市場穩(wěn)定的客源。二、項目SWOT分析通過SWOT的分析，可以全面剖析整個項目的處境，做到知己知彼，然后根據(jù)分析充 分利用有效的資源驅(qū)利避害，彌補自己的不足，發(fā)揮自己的優(yōu)勢，在目標(biāo)的指引下完成各 項基礎(chǔ)的工作，最后達(dá)到終極目標(biāo)。1、項目優(yōu)勢分析整體規(guī)模為仙桃最大，配套相對齊全專業(yè)市場的生存方式就是大魚吃小魚，小魚在夾縫中生存。建材市場尤其如此，這由 客戶的購物心理有關(guān)，因為客戶購買裝修材料時往往希望能夠一站購齊，在一個市場內(nèi)就 可以買到所有建材材料，而不希望在這個市場買瓷磚，在那個市場買潔具，既費力乂費 時。在當(dāng)前，相對而言錢

49、溝市場規(guī)模最大、品種最全，但其發(fā)展空間有限。隨著本項目二 期的開發(fā)，以及約半數(shù)錢溝商戶搬到我市場經(jīng)營，此消彼長，本項目將成為仙桃建材市場 的老大，在未來的競爭中將占據(jù)相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢！內(nèi)外交通均便利，適合作建材物流市場從前面的調(diào)查中我們了解到，部分客戶尤其是中大戶抱怨錢溝市場地處市中心，貨物 運輸受一定限制，從而影響到物流批發(fā)業(yè)務(wù)的展開，使業(yè)務(wù)難以做大；同時錢溝市場內(nèi)部 道路狹窄，原停車卸貨的停車場也被拿來建設(shè)商鋪，使市場內(nèi)部交通受到極大限制，進(jìn)而 影響到中高端有車一族客戶的正常購物，對中高端品牌經(jīng)營商造成較大影響。相反，恒迪市場規(guī)模較大，規(guī)劃相對專業(yè)，充分考慮了各種車輛的進(jìn)出、停放，從而 非常便利

50、商家經(jīng)營和顧客購物。為仙桃最專業(yè)的物流建材市場在調(diào)查中我們了解到，錢溝市場布局散亂不合理。陶瓷類中有油漆，油漆類中有五 金、水暖器材等等，其中水暖器材、石材加工都是遍地開花。當(dāng)物以類聚時，才能傳達(dá)出 強勢的專業(yè)感。同時鋪位設(shè)計過小，鋪位空間均為二十五平米以下，如錢溝市場整體擁擠 狹小，根本滿足不了商戶的需求，尤其是對于展示需求大的商品類別。錢溝市場可以說是最原始的專業(yè)市場，缺乏合理規(guī)劃，已經(jīng)不能適合現(xiàn)代化的建材家 具市場的經(jīng)營要求。恒迪市場二期可以通過引入先進(jìn)的建材市場規(guī)劃理念，有效規(guī)避以上 缺陷，從而有利于商家的經(jīng)營。一期已穩(wěn)定經(jīng)營4年，有一定市場影響力恒迪市場一期盡管問題連連，但在廣大商戶

51、和投資者的堅持下，市場的經(jīng)營開始有所 起色，這給予市場參與者和其他有意向到恒迪經(jīng)營的商家以信心，這也是錢溝商戶愿意到 恒迪發(fā)展的重要原因和信心所在。政府對本項目的政策支持市政府給予本項目的各種稅費減免、優(yōu)惠政策，是本項目二期成功開發(fā)的重要前提條 件和機會。與同類建材市場相比較，本市場享受的優(yōu)惠政策最多、幅度最大，也是吸 引經(jīng)營戶的重要籌碼。2、項目劣勢分析項目位置偏遠(yuǎn)，影響普通客戶購物當(dāng)前的市場人氣不旺，終端消費者來源有限，究其原因，一部分原因是市場位置較 偏，市場的影響力還比較有限，另一方面的原因主要是市政交通沒有跟上。一期軟硬件設(shè)施不到位，物業(yè)沒有走上正軌，宣傳不到位，市場培育不到位園區(qū)的

52、物業(yè)管理沒有走上正軌，園區(qū)相關(guān)的服務(wù)沒有體現(xiàn)一定的水準(zhǔn)；當(dāng)前開業(yè)的業(yè) 態(tài)分區(qū)不明顯，多數(shù)品類分布凌亂、經(jīng)營品種不全面；在園區(qū)的運營上處于停滯，沒有持 續(xù)的投入；硬件方面如智能化系統(tǒng)、導(dǎo)示系統(tǒng)等不到位。公司形象較差，因為恒迪前期的債權(quán)債務(wù)問題，給社會和商戶造成了很惡劣的影響，并使開發(fā)商與客戶無法團結(jié)一致共同培育市場。3、項目機會分析錢溝市場大部分經(jīng)營戶有意向到我二期商鋪經(jīng)營這是本項目起死回生的重要機會。錢溝經(jīng)營戶的搬遷，不僅可以有效帶動恒迪市場的 經(jīng)營狀況，同時可以加速錢溝市場的衰落，使目前市場兩強相爭的局面逐漸演變?yōu)橐患要?大，從而使恒迪市場的經(jīng)營狀況得到大幅度的提升。而且，錢溝商戶的搬遷，可

53、以有效帶 動投資客戶的熱情，并大幅提升商鋪的價值，從而大幅提高我公司開發(fā)收益。仙桃的營銷水平還比較落后，為本項目的脫穎而出帶來較大機會政府加快建設(shè)南部新區(qū)，并逐步落實行政中心南遷，可以有效提升本項目區(qū)域價值?！拔錆h城市圈”綜改方案已于9月10日獲得國務(wù)院的正式批復(fù)，為仙桃市的大發(fā)展 帶來機遇。仙桃尚沒有類似于本項目的專業(yè)批發(fā)大市場，一些專業(yè)市場零星分布在市區(qū)，規(guī)模 小，發(fā)展受限制，為本項目的后期發(fā)展提供了機會。4、項目威脅分析作為外來企業(yè)，容易受到當(dāng)?shù)卣叩挠绊懞团艛D。前期遺留債務(wù)的威脅一期工程欠款，可能因債務(wù)問題阻撓二期正常施工。其他債權(quán)人有可能采取法律或其他手段，查封或干擾二期施工。土地被

54、抵押，對二期的開發(fā)也有可能造成風(fēng)險來自其他建材市場的競爭目前市場也有一些其它建材市場新建或擴建商鋪，如錢溝市場新建商鋪、德政園延江 漢大道新建商鋪等，有可能分流本項目目標(biāo)客戶。因此本項目二期開發(fā)必須快，搶奪客 戶。來自國家宏觀調(diào)控的影響國家雖然調(diào)整了準(zhǔn)備金率和利率，標(biāo)志著緊縮政策的結(jié)束，但調(diào)控幅度較小，對經(jīng)濟 的影響有限。經(jīng)濟下行趨勢形成，對房地產(chǎn)開發(fā)會造成一定影響。5、主要對策分析搶時間，以最快的速度啟動二期，以防止客戶分流；二期市場啟動后，除大量正面宣傳外，也通過一些公益活動改善企業(yè)形象。尤其是要 搞活一期市場，給一期商戶帶來實實在在的利潤，可以有效改善市場形象；通過加強市場規(guī)劃與分區(qū)管理

55、，以及市場配套，如電子大屏幕、休閑廣場等，提升項 目軟硬件實力與特色。與政府充分溝通，兌現(xiàn)各種稅費減免優(yōu)惠政策，降低開發(fā)成本，切實減輕經(jīng)營戶負(fù)擔(dān)通過第三方的方式開發(fā)，規(guī)避前期債務(wù)的影響。三、項目總體定位定位為建材家居專業(yè)大市場，成為以批發(fā)為主兼營零售的物流中心1、經(jīng)營市場定位經(jīng)營品種以基礎(chǔ)建材為主，輔以其他家居、裝飾類品種。包括瓷磚、家具、潔具、板材、石 材、燈飾、家居用品等十多大類、數(shù)十小類。經(jīng)營檔次以中檔為主，向兩頭延伸，逐漸遞減。經(jīng)營模式在傳統(tǒng)大市場的獨立式鋪位分散經(jīng)營的基礎(chǔ)上，增加部分中型賣場經(jīng)營。經(jīng)營管理對商戶統(tǒng)一管理、對投資者代租代管O在尊重商戶各自經(jīng)營權(quán)利的前提下，在市場內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)

56、一管理、樹立統(tǒng)一形象、進(jìn) 行統(tǒng)一策劃、推廣、促銷、售后服務(wù)。O對純粹投資者實行經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)分離，投資者享受所有權(quán)和收益權(quán)，經(jīng)營管理公司享有使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，出租給商戶，保證市場內(nèi)統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)劃。2、目標(biāo)客戶定位項11的H標(biāo)客戶，要是建材經(jīng)營商與置業(yè)投資客戶本項目采取的開發(fā)模式是先招商、后銷售，拿出部分商鋪以較低的價格給市場基本經(jīng) 營者，從而保證市場整體經(jīng)營的成功，剩下的商鋪以市場價格銷售給投資客戶，從而保證 開發(fā)利潤。這種開發(fā)模式是運營比較成熟、風(fēng)險也相對較小的模式，其精髓就在于招商。 因此本項目開發(fā)成功與否很大程度上決定于招商能夠成功，即錢溝商戶能否整體搬遷。如 錢溝商戶能夠搬遷過來，則對開發(fā)而言可以達(dá)到事半功倍的效果。3、形象定位 形象定位思路O確立自我特色，尋求市場空間，從而避免激烈的同質(zhì)化競爭，創(chuàng)造無競爭市場。O要充分體現(xiàn)本項目的各種先天優(yōu)勢，這些優(yōu)勢是絕版的、不可再生的資源，不是其他項目可以模仿和復(fù)制的。O展現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計特色，突出本項目在產(chǎn)品上的獨特優(yōu)勢，并進(jìn)行高層面的延展：將項目的自身素質(zhì)進(jìn)行包裝、描寫、放大，以最直