房地產(chǎn)評估理論價格與市場價格差異分析(共6頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)評估理論價格與市場價格差異分析段巖燕 鄭艷 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院張彩艷 天津市正德房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司    房地產(chǎn)估價方法體系中市場法、成本法和收益法是三種最主要的方法。在理論上，只要參數(shù)取值合理得當(dāng)，通過三種估價方法求得的房地產(chǎn)訐估價格與市場價格應(yīng)該相同或者接近。但在實際估價中，由于各方面的原因，三種估價方法求得的房地產(chǎn)評估價格與市場價格往往存在一定差異。    一、房地產(chǎn)評估價格與市場價格差異性分析    (一)操作過程及其涉及內(nèi)容的差異 

2、60;  運用市場法估價主要有四個操作步驟，涉及的內(nèi)容包括收集交易實例，針對具體的估價對象、估價時點和估價目的選取一定數(shù)量、符合一定條件的可比實例，然后對這些可比實例的成交價格依次進行換算 (建立比較墓準(zhǔn))、修正(交易情況修正)和調(diào)整(市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整)，最后采用平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等方法把處理后的可比實例的正常成交價格綜合成估價對象的比準(zhǔn)價格。    運用成本法估價主要有四個步驟：收集與估價對象房地產(chǎn)價格構(gòu)成相關(guān)的資料：測算房地重新構(gòu)建價格；測算建筑物折舊：求取積算價格。其價格測算思路：房地重新構(gòu)建價格可模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)過程，根據(jù)

3、房地產(chǎn)價格構(gòu)成，或者先分別求取土地和建筑物的重新構(gòu)建價格，然后將兩者相加來求取。    估價方法不問，其操作步驟及涉及的具體內(nèi)容和求取方法不盡相同，造成評估價格與市場價格有差異。    (二)理論依據(jù)的差異    市場法的理論依據(jù)是均衡價值論和房地產(chǎn)價格形成的替代原理。它認(rèn)為房地產(chǎn)的價值等價于市場上能帶來同等效益的房地產(chǎn)的價值，估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格。    成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用

4、價值論和替代原理。成本法所評估的價值是以當(dāng)前房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格，與房地產(chǎn)的未來運用效率無關(guān)。因此，成本法評估的價值是會計價值。在此需要注意的是：房地產(chǎn)成本的增加不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高：但是在運用成本法估價時，投入成本的增加就意味著房地產(chǎn)價格的上升，其求得的積算價格與房地產(chǎn)的實際價值會產(chǎn)生一定的差距。    收益法的理論依據(jù)是效用價值論和預(yù)期原理。效用價值理論認(rèn)為房地產(chǎn)的價值取決于它所帶來的未來收益的大小，未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價值。預(yù)期

5、原理說明房地產(chǎn)當(dāng)前的價值是基于市場參與者對房地產(chǎn)未來所能帶來的最大收益的預(yù)期，歷史資料的作用主要是利用它們來推知未來的動向和情勢，解釋預(yù)期的合理性。在其他條件不變的情況下，僅僅因為人們對未來獲取收益信心的心理波動，也會影響到房地產(chǎn)的價值。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格。    (三)經(jīng)濟屬性和市場內(nèi)涵的差異    三種估價方法分別立足在不同的房地產(chǎn)經(jīng)濟屬性上，成本法立足于房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬性，房地產(chǎn)價值與其歷史開發(fā)成本直接相關(guān)：市場法反映的是房地產(chǎn)的商品屬性，房地產(chǎn)價值與房地產(chǎn)的市場供求狀況直接相關(guān)；收益法則從房

6、地產(chǎn)的預(yù)期收益出發(fā)，反映了房地產(chǎn)的投資品屬性。    由于三種估價方法分別反映了房地產(chǎn)的不同經(jīng)濟屬性以及經(jīng)濟屬性的不同層次，使得它們本身所具備的市場內(nèi)涵也深淺不一。從產(chǎn)品屬性一商品屬性一投資品屬性，成本法、市場法、收益法所反映的市場內(nèi)涵依次由淺入深，所蘊涵的市場意義也大小有別，其適用范圍因不同評估對象和評估要求而有所不同。    (四)市場層次性的差異    市場層次性的差異主要是由于三種估價方法的市場內(nèi)涵不同所引起的。在實際估價中，三種估價方法對估價對象房地產(chǎn)市場的假設(shè)條件存在差異。 

7、0;  成本法沒有考慮競爭原則和市場供求原則，隱含了長期市場均衡的假設(shè)；市場法則放松了市場均衡的假設(shè)；收益法在市場法的基礎(chǔ)上進一步放松了房地產(chǎn)投資市場均衡的假設(shè)。從成本法到市場法再到收益法，是一個逐步放松假設(shè)的過程。在這個過程中，房地產(chǎn)估價師從一個價值中立者逐漸變成了一個價值判斷的參與者。    (五)時間著眼點的差異    在市場機制比較完善的條件下，成本法在乎的是開發(fā)商過去所花費的成本，它認(rèn)為過去所花費的成本信息已經(jīng)完全包含了人們對價值的承認(rèn)；市場法看重的是現(xiàn)時市場上房地產(chǎn)的正常交易價格，它認(rèn)為現(xiàn)時交易案例的有關(guān)交易信息

8、最能反映待評估房地產(chǎn)的價值；收益法看重的則是未來所能帶來的收益大小，它認(rèn)為房地產(chǎn)未來所能帶來的收益才是房地產(chǎn)價值的源泉，未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價值。    (六)市場原理的差異    三種估價方法在市場原理上的差異也是造成房地產(chǎn)評估價格不合理、偏離市場價格的原因。房地產(chǎn)作為一種流通商品，具有一般商品應(yīng)該具有的特性，在房地產(chǎn)市場流通中始于生產(chǎn)環(huán)節(jié)，經(jīng)過交易環(huán)節(jié)，終止于使用環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)由于所對應(yīng)的參與者及估價方法不同，其對應(yīng)的價格也不盡相同。    房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的參與者主要是房地產(chǎn)開發(fā)商，與生

9、產(chǎn)環(huán)節(jié)對應(yīng)的估價方法是成本法，成本法通過估算房地產(chǎn)的成本和市場利潤率來求取估價對象的價格。    房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的參與者有開發(fā)商、購房投資者和自用者，買賣雙方根據(jù)市場供求狀況確定房地產(chǎn)的交易成交價格。與交易環(huán)節(jié)對應(yīng)的估價方法是市場法，市場法通過對市場上已經(jīng)成交的可比案例進行比較分析，對其成交價格進行換算、修正和調(diào)整，求出估價對象在市場買賣中最為可能的成交價格。    與使用環(huán)節(jié)對應(yīng)的估價方法是收益法，收益法通過估算正常情況下購買者所能獲得的預(yù)期收益與資本化率來求取估價對象的市場價格。    (七)評估角

10、度的差異    從估價方法的評估角度來看，成本法從房地產(chǎn)供給者或開發(fā)商的立場出發(fā)，收益法從房地產(chǎn)購買者、需求者和投資者的立場出發(fā)，市場法從供求均衡的角度出發(fā)，供求雙方達(dá)成交易的條件是使用房地產(chǎn)帶來的收益大于或至少等于取得房地產(chǎn)所花費的成本，其超額部分則表現(xiàn)為供求雙方的“利潤”。因此，正常情況下的理想評估結(jié)果是：收益法評估出的收益價格高于成本法訐估出的積算價格，市場法評估出的比準(zhǔn)價格介于收益價格和積算價格之間。    二、消除房地產(chǎn)評估價格與市場價格差異的對策    為了使房地產(chǎn)評估價格更接近真實的市場價格

11、，一是應(yīng)尋找能綜合各種評估結(jié)果并能得到比較準(zhǔn)確評估價格的方法。二是應(yīng)不斷完善各種估價方法，克服其缺陷，使其理論更具說服力、評估結(jié)果更準(zhǔn)確。    (一)信息系統(tǒng)和集對分析應(yīng)用于市場法    選擇合適的可比實例和提高修正系數(shù)的準(zhǔn)確性是市場法運用中的難點，針對這些難點本文提出如下解決方法：    1建立基于GIS的房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)    將地理信息系統(tǒng)與房地產(chǎn)估價信息、房地產(chǎn)估價模型結(jié)合，建立基于GIS的房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)包括國家、地方的相關(guān)制度與政策，房地

12、產(chǎn)市場狀況，建筑物市場狀況，以及規(guī)劃、交通等各方面的信息，并且能夠比較方便快捷地調(diào)用各類資料，進行綜合檢索和相關(guān)的空間分析，使評估結(jié)果更加準(zhǔn)確、客觀。該系統(tǒng)可以提高可比實例選取的準(zhǔn)確性以及規(guī)范估價人員對估價方法中參數(shù)取舍的主觀隨意性，實現(xiàn)估價理論與方法的科學(xué)性、嚴(yán)密性。    2引入集對分析法    集對分析法的基本概念是集對及其聯(lián)系度，集對是指具有一定聯(lián)系的兩個集合所組成的對子，按照集對的某一特性展開系統(tǒng)分析，可以找出兩個集合共有的特性同、對立的特性反和既非共有又非對立的差異性特性異，并建立在該問題下的同異反聯(lián)系度。 &#

13、160;  集對分析法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用步驟如下所不：    (1)確定房地產(chǎn)價格的影響因素，并對各因素賦予相應(yīng)的權(quán)重：    (2)將待估房地產(chǎn)和可比實例A、B、C組成集對，給出它們之間各影響因素下的二級指標(biāo)的同異反聯(lián)系度；    (3)由二級指標(biāo)的聯(lián)系度加權(quán)得出一級指標(biāo)聯(lián)系度，最后加權(quán)得出可比實例A、B、C與待估房地產(chǎn)組成的聯(lián)系度；    (4)計算同異反距離：    (5)比較各同異反距離Pk的大小，若Pk=min(P1，p2，

14、Pn)，則認(rèn)為待估房地產(chǎn)與相對應(yīng)的可比實例最接近；     (6)最后計算待估房地產(chǎn)的價格：     3進一步細(xì)分修正因素的類型     目前市場法采用的一般公式為：     比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格x交易情況修正系數(shù)x市場狀況調(diào)正系數(shù)x房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)    公式中對可比實例成交價格的處理只分了三類 (交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整)，這樣顯得過于簡

15、單和籠統(tǒng)，建議將修正因素的類型分得更細(xì)一些。同時還應(yīng)將比較中的差異情況進行等級細(xì)分，根據(jù)實際情況規(guī)定每一等級的差異修正比例。    (二)成本法取決于正確理解成本的內(nèi)涵與外延    運用成本法需要解決兩個難點：一是正確理解成本的含義，二是建筑物折舊的求取。針對上述難點，運用成本法應(yīng)注意以下幾點：    1在采用客觀成本(重新開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費)的墓礎(chǔ)上結(jié)合市場供求、項目選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進行相關(guān)調(diào)控。    2明確房地產(chǎn)的價格不僅僅取決于其花費的成本，還

16、包括開發(fā)商的正常利潤和應(yīng)納稅金；重新構(gòu)建價格是在估價時點的重新建造成本，不是其原始建造成本(歷史成本)：房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用有所作用才能形成價格。    3有些外部因素(如供求關(guān)系、自然環(huán)境、城市規(guī)劃、社會經(jīng)濟等)在很大程度上影響著房地產(chǎn)的價格，這些外部因素在特殊情況下可以成為房地產(chǎn)的增值因素，不應(yīng)片面地歸在“經(jīng)濟折舊”中。這些外部因素不僅影響舊房地產(chǎn)，還影響著新建房地產(chǎn)，因此在新建房地產(chǎn)的估價公式中也應(yīng)有所體現(xiàn)。    4有關(guān)公式中將土地與建筑物相分離是不現(xiàn)實的。建筑物如果失去了土地的支

17、撐是沒有任何價值可言的，土地和建筑物的市場價值也不能分開確定。鑒于上述情況，建議將公式改為：積算價格=(房地重新購建價格-物質(zhì)折舊-功能折舊)x外部影響系數(shù)。外部影響系數(shù)是一個百分?jǐn)?shù)，取決于除成本外的房地產(chǎn)的其他影響因素，可以采用市場法或者利用定量分析外部影響因素來確定。    (三)享樂價格模型應(yīng)用于收益法    收益法評估價格的準(zhǔn)確與否，取決于純收益、資本化率、收益年限、數(shù)學(xué)公式四大要素的準(zhǔn)確性。尤其是房地產(chǎn)純收益測定是否準(zhǔn)確、還原利率選擇是否合適，直接影響著房地產(chǎn)的評估價格。所以收益法中的難點是未來純收益和收益還原利率的確定。&

18、#160;   本文通過引進享樂價格函數(shù)模型來減少收益法中的上述問題。    假設(shè)每個人的效用u是組合物品x、環(huán)境特征向量Q、個人居住住房的結(jié)構(gòu)特征向量S及居住處的臨近特征向量N的函數(shù)，且任何一個足夠大的地區(qū)都具有廣泛差異的結(jié)構(gòu)、環(huán)境和位置特征。享樂技術(shù)的一個重要假設(shè)是：整個城市構(gòu)成一個統(tǒng)一的住房市場，每個消費者有各種信息，即可以在城市的住房市場上獲取充分的信息，并能自由選擇住房特征。享樂方法的目的在于反映購買者對不同住房特征的價值評估。在房地產(chǎn)市場均衡的前提下(意味著在給定的價格下，購買者達(dá)到其效用最大化，住房市場出清)，給出由住房結(jié)構(gòu)特征、與位置特征相應(yīng)的鄰近特征和環(huán)境特征決定的價格函數(shù)：    為了更規(guī)范的表述問題，設(shè)消費者擁有住房i