建筑設(shè)計管理要點

1、.建筑設(shè)計管理一、目的將項目開發(fā)的理念及意圖，項目策劃的要求，通過調(diào)研所確定的市場需求以及開發(fā)商對項目開發(fā)的投資成本、進度、質(zhì)量等諸多要求通過專業(yè)設(shè)計人員的設(shè)計，以圖紙、文字說明、概算等表現(xiàn)形式確定下來，為后續(xù)的工程實施工作確立一個科學、嚴密、詳細、清晰的書面依據(jù)。二、適用范圍1公司物業(yè)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑環(huán)境方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計。2公司物業(yè)開發(fā)項目的特種專業(yè)設(shè)計，包括供電設(shè)計、供水設(shè)計、供氣設(shè)計、室外管線設(shè)計、弱電系統(tǒng)設(shè)計及其他特種專業(yè)設(shè)計。三、控制目標與控制點控制目標控制點確保公司的開發(fā)理念及意圖、市場及·通過考察及綜合評價選擇參與方案投標的消費者需求、項目開發(fā)策略

2、要求等能設(shè)計公司通過各階段方案設(shè)計充分體現(xiàn)·組織編寫方案設(shè)計任務(wù)書·各級設(shè)計管理人員與各設(shè)計公司充分溝通·成立內(nèi)部評審委員會對各設(shè)計方案會審及調(diào)整·給予參與方案投標的設(shè)計公司以平等競爭的機會，充分挖掘其智力潛能·認真組織好政府部門召開的方案評審會，確保最優(yōu)方案中標確保各合作方對方案設(shè)計的介入·物業(yè)管理公司項目負責人參與內(nèi)部評審委員會·在各設(shè)計階段成果確定后召開開發(fā)公司、.設(shè)計公司、物業(yè)管理公司、監(jiān)理公司、特種專業(yè)公司聯(lián)席技術(shù)交底會確保初步設(shè)計能對方案設(shè)計進一步優(yōu)·認真分析、篩選方案評審專家提出的意見化和建議

3、3;即時調(diào)整各方產(chǎn)生的新的設(shè)計要求確保施工圖設(shè)計能詳盡、快速、準確·通過招標選擇施工圖設(shè)計公司的完成。·通過挑選組建施工圖設(shè)計人員小組·組織編寫明確的施工圖設(shè)計任務(wù)書·設(shè)立獎懲機制確保設(shè)計成本控制在預算范圍內(nèi)·各設(shè)計階段都即時做好相應經(jīng)濟測算工作·與政府部門及行業(yè)主管部門充分溝通，爭取政策優(yōu)惠·設(shè)計全過程的成本跟蹤控制確保設(shè)計工作按時完成·確定合理的設(shè)計工作完成時間·合理處置變動的、增加的設(shè)計工作量·設(shè)計獎懲機制確保設(shè)計變更更合理有效·提出變更的合理性·對變更成本的測算

4、83;變更設(shè)計的內(nèi)部審核及控制·變更設(shè)計的進度控制.確保零星工程設(shè)計合理有效·零星工程設(shè)計的內(nèi)部審核制度·相應的成本測算確保特種專業(yè)設(shè)計的合理有效·與特種專業(yè)公司充分溝通，確定最優(yōu)的專業(yè)設(shè)計方案·特種專業(yè)設(shè)計與土建設(shè)計、環(huán)境設(shè)計的有機組合·質(zhì)量、進度及投資成本的全程跟蹤確保施工圖審核通過·審圖修改意見的及時反饋四、關(guān)鍵績效指標1設(shè)計方案質(zhì)量2設(shè)計費用3設(shè)計完成時間4設(shè)計變更發(fā)生的費用5設(shè)計限額預算與實際設(shè)計費用的差異率五、職責分工部主要職責門/崗位總 審批參與投標方案成果、審批設(shè)計公司招標結(jié)果、審批初步設(shè)計成果、簽署裁委托設(shè)

5、計合同.項 確定參與方案投標的設(shè)計公司、代表公司參與方案評審會、簽發(fā)中標方案及設(shè)目 計變更方案、審批零星工程立項、審批簽發(fā)零星及特種工程設(shè)計方案、審批簽公發(fā)各階段經(jīng)濟測算成果、審批設(shè)計獎懲辦法、簽發(fā)設(shè)計招標書及任務(wù)書司總經(jīng)理開搜集提供參與方案投標設(shè)計公司名單、與各設(shè)計單位溝通、傳達公司意圖、組發(fā)織各階段方案評審會、審查設(shè)計招標任務(wù)書及各階段設(shè)計任務(wù)書、簽發(fā)方案評部審會紀要、負責編寫各階段經(jīng)濟測算及可行性分析、審批設(shè)計人員組成名單、經(jīng)審查變更申請、與特種設(shè)計單位溝通、確定方案、挑選地質(zhì)勘察單位并報總經(jīng)理理確定設(shè) 組織編寫各階段設(shè)計招標書及任務(wù)書、發(fā)標、與設(shè)計單位溝通協(xié)調(diào)、控制進度計 及質(zhì)量、受理

6、變更申請、組織變更設(shè)計、編制設(shè)計工作獎懲辦法、執(zhí)行設(shè)計合管 同、負責圖紙送審及修改、考察設(shè)計人員業(yè)務(wù)能力、編寫方案評審會紀要、組理 織設(shè)計研討會及交底會并做好記錄、控制特種設(shè)計進度、質(zhì)量及投資、組織項專目普勘及詳勘、編寫設(shè)計管理總結(jié)員公投標方案的初審及確定、投標設(shè)計公司的確定、零星及特種設(shè)計的評審及確定司評審小組成員設(shè)全過程的設(shè)計理念傳達及確定、設(shè)計技術(shù)支持、設(shè)計工作監(jiān)督計經(jīng)理.六、程序1 規(guī)劃設(shè)計階段1.1 規(guī)劃設(shè)計方案階段1.1.1組建設(shè)計評審小組，包括項目發(fā)展總監(jiān)、投資經(jīng)理、項目管理總監(jiān)、設(shè)計經(jīng)理、項目公司總經(jīng)理、開發(fā)部經(jīng)理、設(shè)計管理專員、合同預決算專員、財務(wù)部經(jīng)理、物業(yè)公司項目經(jīng)理等，

7、項目公司總經(jīng)理為組長。1.1.2設(shè)計管理專員根據(jù)項目地塊控制性詳細規(guī)劃、地質(zhì)普勘資料、土地使用條件、項目策劃方案以及確定的項目開發(fā)理念及意圖，組織編寫規(guī)劃設(shè)計方案任務(wù)書（內(nèi)容包括設(shè)計內(nèi)容、設(shè)計需達到的質(zhì)量標準、設(shè)計時間、提交成果方式及內(nèi)容等），提交開發(fā)部經(jīng)理審批，并由項目公司總經(jīng)理簽發(fā)設(shè)計經(jīng)理對任務(wù)書編寫提供支持與指導，投資經(jīng)理對策劃方案做出解釋和說明，對方案中不合理之處做出改進。1.1.3開發(fā)部經(jīng)理與設(shè)計管理專員負責收集規(guī)劃設(shè)計公司的信息及資料（包括資質(zhì)審核，人員設(shè)備實力、質(zhì)量保證體系、工作質(zhì)量、社會信譽，建立設(shè)計單位資質(zhì)檔案），對其設(shè)計能力及設(shè)計成果進行初步考察，初步了解設(shè)計人員對公司開發(fā)

8、理念及策劃方案的理解程度，初步了解各設(shè)計公司的收費標準，擬定參與規(guī)劃設(shè)計方案的設(shè)計公司名單及簡介，報項目公司總經(jīng)理審批。1.1.4項目公司總經(jīng)理依據(jù)資料確定參與項目規(guī)劃方案設(shè)計招投標的設(shè)計公司（一般不超過5家），確定設(shè)計費用，設(shè)計經(jīng)理依據(jù)資料提出自身對參與設(shè)計的公司初選意見和建議。1.1.5設(shè)計管理專員向參與規(guī)劃方案設(shè)計招投標公司發(fā)放規(guī)劃設(shè)計方案任務(wù)書，并提供設(shè)計公司要求的其他資料，簽訂設(shè)計合同，同時項目公司總經(jīng)理、開發(fā)部經(jīng)理、設(shè)計專員及設(shè)計經(jīng)理應加強與設(shè)計公司人員的溝通及互動，確保公司開發(fā)理念、項目策劃要求被設(shè)計人員充分理解，并在方案中體現(xiàn)。1.1.6公司相關(guān)人員應確保各設(shè)計公司處于平等的競

9、爭地位，使各設(shè)計公司處于公平競爭的良性狀況，充分挖掘出各設(shè)計公司的智慧及想象力，形成優(yōu)秀的方案作品。1.1.7設(shè)計管理專員負責各設(shè)計公司方案（包括初稿、修改稿、確定稿）進度，并及時將各階段方案報公司設(shè)計評審小組進行內(nèi)部評審，并將評審意見以書面形式反饋給設(shè)計公司進行修改，直至最終確定各設(shè)計公司參與投標方案。1.1.8開發(fā)部經(jīng)理對各設(shè)計公司在各設(shè)計階段的方案進行相應的經(jīng)濟測算及可行性分析，并報公司設(shè)計評審小組作為內(nèi)部評審依據(jù)之一。1.2 規(guī)劃設(shè)計方案評審開發(fā)部經(jīng)理依據(jù)規(guī)劃方案設(shè)計進度組織政府主管部門召開方案評審會，包括確定會議的時間、地點、參評專家、會議議程及其他相關(guān)事項。設(shè)計管理專員負責與各設(shè)計

10、公司協(xié)調(diào)，共同完成參與評審方案的成果制作，包括文本、各類效果圖、電子展示圖等，并于評審會前日做好會場布置及后勤工作安排。.項目公司總經(jīng)理作為開發(fā)公司首席代表參與規(guī)劃方案評審會，設(shè)計經(jīng)理、開發(fā)部經(jīng)理、設(shè)計管理專員列席評審會，其中設(shè)計管理專員負責會議記錄，并在會后整理出會議紀要備用。規(guī)劃方案評審會確定中標設(shè)計公司的，開發(fā)公司與其進行下一步工作安排；如未能確定中標設(shè)計公司的，開發(fā)公司應依據(jù)評審意見，重新組織第二輪方案設(shè)計，操作程序不變，如需調(diào)整參與投標設(shè)計公司的，程序依據(jù)執(zhí)行，直至最終確定規(guī)劃方案設(shè)計中標公司。1.3 修建性詳細規(guī)劃的設(shè)計及確定開發(fā)部經(jīng)理負責與規(guī)劃設(shè)計中標單位確定修建性詳規(guī)設(shè)計內(nèi)容、

11、進度及費用，并報總經(jīng)理審批，設(shè)計管理專員負責擬定相應合同及協(xié)議，并報簽署執(zhí)行。設(shè)計管理專員負責將方案評審會意見整理成書面材料，發(fā)給中標設(shè)計公司作為修建性詳規(guī)設(shè)計依據(jù)，同時負責詳規(guī)設(shè)計進度及質(zhì)量控制。開發(fā)部經(jīng)理負責詳規(guī)設(shè)計階段的經(jīng)濟測算及可行性研究，提出設(shè)計建議，并安排報批報建事務(wù)專員與相應主管部門銜接規(guī)劃報批事宜。報批報建專員負責處理與規(guī)劃審定相關(guān)的其他事務(wù)，確保修建性詳細規(guī)劃早日確定。設(shè)計經(jīng)理、策劃經(jīng)理在修建性詳細規(guī)劃設(shè)計過程中給予全程技術(shù)支持和建議，確保公司高層的開發(fā)理念及意圖得以體現(xiàn)。待定的修建性詳規(guī)由項目公司總經(jīng)理報集團總裁審閱。設(shè)計管理專員負責規(guī)劃設(shè)計階段的設(shè)計過程總結(jié)、設(shè)計資料歸檔

12、保存等工作。2 建筑方案設(shè)計階段2.1 建筑方案評審小組的成立同2.2 設(shè)計管理專員依據(jù)確定的項目修建性詳規(guī)、項目策劃方案及公司的開發(fā)理念及意圖，組織編寫建筑方案設(shè)計任務(wù)書，提交開發(fā)部經(jīng)理審批，并由項目公司總經(jīng)理簽發(fā)，設(shè)計經(jīng)理及策劃經(jīng)理給予技術(shù)支持和策劃方案的解釋說明。設(shè)計任務(wù)書中應包含建（構(gòu)）筑物的功能要求，建筑總體風格的確定、地點位置的確定、面積及戶型比例要求、設(shè)備及配套設(shè)計要求、環(huán)境設(shè)計指標及要求等，對暫不能夠確定的事項應提交上級主管人員盡早確定。2.3參與建筑方案設(shè)計的設(shè)計公司初選及確定依據(jù)1.1.31.1.4執(zhí)行。2.4開發(fā)公司與參與建筑方案設(shè)計公司的協(xié)調(diào)、溝通依據(jù)1.1.5執(zhí)行。2

13、.5公平競爭原則、激發(fā)設(shè)計公司創(chuàng)作熱情原則依據(jù)1.1.6執(zhí)行。2.6公司建筑方案評審小組對方案進行初審直至最終確定參與建筑方案招投標方案依據(jù)1.1.7執(zhí)行。2.7建筑方案評審會的組織及召開，公司各部門及人員分工依據(jù)1.2 操作程序執(zhí)行。2.8 建筑方案中標設(shè)計公司不直接作為項目初步設(shè)計及施工圖設(shè)計的承擔者，但其具有優(yōu)先考慮資格。.2.9 報批報建專員負責建筑方案評審后相關(guān)行政手續(xù)的辦理，設(shè)計管理專員負責會議紀要的整理、建筑設(shè)計資料的保存歸檔、建筑設(shè)計工作總結(jié)的編寫等相關(guān)工作。（注：環(huán)境方案設(shè)計階段與此相同，但不進行方案公開評審，一般由內(nèi)部評審確定。）3 初步設(shè)計階段3.1 設(shè)計管理專員組織項目

14、地塊的地質(zhì)詳勘，出具正式勘察報告，并將地質(zhì)勘察報告送行政部門審查，對審查意見進行補勘及修改，最終確定項目地塊地質(zhì)勘察報告。（地質(zhì)勘察單位的選擇由項目公司總經(jīng)理、開發(fā)部經(jīng)理、設(shè)計管理專員、預決算專員、設(shè)計經(jīng)理組成聯(lián)合小組，采取內(nèi)部招投標方式確定。）3.2 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計公司的確定應采用招投標方式，如需通過政府公開招投標方式進行的，參照政府部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；如通過公司內(nèi)部招投標方式進行的，先成立招投標領(lǐng)導小組，由項目公司總經(jīng)理任組長，組員包括設(shè)計經(jīng)理、投資經(jīng)理、開發(fā)部經(jīng)理、設(shè)計管理專員、財務(wù)部經(jīng)理等相關(guān)人員，設(shè)計管理專員負責擬定初步設(shè)計及施工圖設(shè)計招投標文件，內(nèi)容包括資質(zhì)要求、設(shè)計人員資格要

15、求、設(shè)計內(nèi)容要求、進度及質(zhì)量要求、收費要求等項目，報開發(fā)部經(jīng)理審批，由總經(jīng)理簽發(fā)。3.3 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計參與投標單位的初選工作由開發(fā)部經(jīng)理和設(shè)計管理專員負責，參照執(zhí)行，招投標領(lǐng)導小組依據(jù)各設(shè)計單位投標資料確定初步設(shè)計及施工圖設(shè)計中標公司，并簽訂相應設(shè)計合同。3.4 設(shè)計管理專員對原建筑方案設(shè)計任務(wù)書進行調(diào)整及優(yōu)化，明確初步設(shè)計及施工圖設(shè)計任務(wù)內(nèi)容，并報開發(fā)部經(jīng)理審批，由總經(jīng)理簽發(fā)。3.5 設(shè)計管理專員負責將初步設(shè)計及施工圖設(shè)計任務(wù)書提交給中標設(shè)計公司，并提供設(shè)計所需其他資料，要求設(shè)計公司制訂出設(shè)計人員組成名單、設(shè)計進度等工作計劃，并報開發(fā)部經(jīng)理審定。3.6 配套專業(yè)初步設(shè)計工作由開發(fā)部經(jīng)

16、理負責組織實施，其設(shè)計公司需進行招投標的，參照 3.23.3 執(zhí)行，設(shè)計管理專員負責提供配套專業(yè)設(shè)計要求，擬定相應設(shè)計合同及報審，并協(xié)調(diào)配套專業(yè)設(shè)計與土建設(shè)計之間的相互關(guān)系，使各類型初步設(shè)計工作有機結(jié)合。3.7 公司成立由項目公司總經(jīng)理、投資經(jīng)理、設(shè)計經(jīng)理、策劃經(jīng)理、銷售經(jīng)理、開發(fā)部經(jīng)理、設(shè)計管理專員、預決算員、報批報建專員、物業(yè)公司項目經(jīng)理及外聘專家、學者組成的初步設(shè)計及施工圖設(shè)計內(nèi)部評審小組，負責對各階段初步設(shè)計方案進行內(nèi)部評審，由設(shè)計管理專員負責組織設(shè)計公司依據(jù)評審意見進行修改，直至形成可以送審的初步設(shè)計成果。3.8 對于規(guī)模較小的工程，總經(jīng)理有權(quán)決定是否進行初步設(shè)計，相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)工

17、作由報批報建專員組織。.3.9 擴初設(shè)計評審會召開參照1.2 程序執(zhí)行。3.10 報批報建專員負責完善擴初方案評審需具備的其他行政條件，并在擴初方案評審會后取得項目擴初批文。4施工圖設(shè)計階段4.1 施工圖設(shè)計公司與擴初設(shè)計公司相同，在擴初設(shè)計開始前由招投標方式確定。4.2 設(shè)計管理專員將確定的施工圖設(shè)計任務(wù)書及相關(guān)資料提交給設(shè)計公司，并將設(shè)計公司編制的設(shè)計人員組成名單及設(shè)計進度計劃報開發(fā)部經(jīng)理審批。4.3 施工圖設(shè)計合同依據(jù)設(shè)計公司中標條款擬定，由開發(fā)部經(jīng)理審核，總經(jīng)理簽發(fā)。4.4 設(shè)計管理專員負責監(jiān)督執(zhí)行設(shè)計合同，并對施工圖設(shè)計中的投資成本、設(shè)計質(zhì)量和進度進行適時跟蹤，對設(shè)計過程中產(chǎn)生的問題

18、及時整理、匯報，并以書面形式答復設(shè)計單位。4.5 施工圖設(shè)計過程中，設(shè)計經(jīng)理給予全過程技術(shù)指導及監(jiān)督。（附設(shè)計質(zhì)量跟蹤控制細則）：在施工圖設(shè)計過程中，項目組各專業(yè)技術(shù)人員通過對階段性設(shè)計成果的審查，對設(shè)計質(zhì)量進行嚴格的跟蹤控制。施工圖設(shè)計階段主要控制的要素有：A建筑物的立面造型，建筑物群體及其與周圍環(huán)境的關(guān)系；B建筑平面布置；C對聲、光、熱工、通風、消防等環(huán)境條件所采取的技術(shù)措施；D裝修標準及主要建筑構(gòu)造；E結(jié)構(gòu)選型；F地基處理和基礎(chǔ)形式；.G伸縮縫、沉降縫和防震縫；H新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新材料的采用；I供電設(shè)計；J電力設(shè)計；K照明設(shè)計；L自動控制設(shè)計；M通信設(shè)計；N防雷保護；O給水設(shè)計；P排水設(shè)

19、計；Q空調(diào)設(shè)計；R通風設(shè)計；S煤氣設(shè)計；設(shè)計質(zhì)量控制按設(shè)計質(zhì)量控制方法執(zhí)行。5配套工程、特種專業(yè)設(shè)計5.1 配套工程、特種專業(yè)設(shè)計一般由專業(yè)公司承擔，因此基本不存在設(shè)計公司的招投標問題。5.2 設(shè)計管理專員負責確定、整理需進行配套工程、特種專業(yè)設(shè)計的工作內(nèi)容，擬定相應的設(shè)計任務(wù)書，報開發(fā)部經(jīng)理審批。5.3 開發(fā)部經(jīng)理負責確定配套工程、特種專業(yè)的設(shè)計方案（與專業(yè)人員共同協(xié)商確定），做好相應的經(jīng)濟測算，擬定好設(shè)計合同，由總經(jīng)理簽發(fā)。5.4 設(shè)計經(jīng)理對配套工程、特種專業(yè)設(shè)計工作進行全程指導和監(jiān)督。.5.5 配套工程、特種專業(yè)設(shè)計成果由開發(fā)部經(jīng)理向總經(jīng)理匯報確認。5.6 設(shè)計管理專員負責與設(shè)計單位及人

20、員的協(xié)調(diào)與溝通，負責進度及質(zhì)量跟蹤，并做好圖紙歸檔整理工作，編寫設(shè)計總結(jié)。6設(shè)計成果的審查6.1 施工圖報建設(shè)局審查地質(zhì)勘察報告、全套土建施工圖（含基礎(chǔ)、地下及地上部分）、水電暖通圖都在施工圖審查范圍內(nèi)，相應的行政審批手續(xù)由報建報批專員辦理。設(shè)計管理專員負責與審圖人員協(xié)調(diào)溝通，解答對方提出的問題，需由設(shè)計人員解答的或須由公司上級領(lǐng)導確定的事宜應及時聯(lián)系或匯報。設(shè)計管理專員應將初審意見及時以書面方式傳達給設(shè)計公司，并組織設(shè)計人員在 35 天內(nèi)給出意見答復，并及時將答復送交審圖人員。復審通過的，領(lǐng)取審圖報告；復審不通過的，按程序再行辦理，直至審查通過。開發(fā)部經(jīng)理負責將審圖報告整理作為工程招投標用件

21、之一。6.2 施工圖紙的內(nèi)部審查施工圖紙應由開發(fā)部專職審圖員進行內(nèi)部審查，審查內(nèi)容包括施工圖與原設(shè)計方案的一致性，與設(shè)計任務(wù)書要求的一致性，有無技術(shù)性錯誤，有無設(shè)計內(nèi)容的失誤等，并形成書面意見交由開發(fā)部經(jīng)理確認。施工圖紙同時送交工程部審核，審核的內(nèi)容包括施工說明的準確性、對施工工藝材料使用的正確把握、有無嚴重妨礙施工進行的設(shè)計、施工成本的把握是否適當?shù)龋⑿纬蓵嬉庖娊挥砷_發(fā)部經(jīng)理確認。施工圖紙同時送交營銷部審核，審核的內(nèi)容包括面積的核算、戶型及立面的市場反映度是否適合、各部位用材是否與市場匹配、客戶可能會產(chǎn)生的疑問等，并形成書面意見交由開發(fā)部經(jīng)理確認。.施工圖紙同時送交物業(yè)管理公司審核，物業(yè)公司從有利于交付后