淺議房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

1、淺議房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制     當(dāng)今在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，競爭激烈，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。通過設(shè)計、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行有效的組織和管理，建造出適銷的開發(fā)商品。在同一開發(fā)環(huán)境下除了開發(fā)適銷對路的適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產(chǎn)品銷售價格，最大限度的提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點和重點。因此在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用。 一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的內(nèi)容 房價是受成本影響的，成本低，房價可以

2、適當(dāng)降低，通過相對較低的銷售價，銷量將大幅上升，隨之而來的必然是利潤的大幅提升?！八猿颂峁┻m銷對路的房源外，房地產(chǎn)項目成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)容的重要組成部分”。房地產(chǎn)成本控制的內(nèi)容包括項目策劃階段、項目設(shè)計階段、發(fā)包施工階段、項目銷售階段、技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段。 （1）項目策劃階段 這一階段成本控制的內(nèi)容是尋找項目、市場調(diào)查和投資評估。 （2）項目設(shè)計階段 設(shè)計階段的成本控制，是項目建設(shè)全過程成本管理的重點，因此開發(fā)商應(yīng)該注意此階段的成本控制。 （3）發(fā)包、施工階段房地產(chǎn)項目 發(fā)包包括項目總發(fā)包、建安工程及設(shè)備材料采購發(fā)包。項目發(fā)包階段的成本控制是項目建設(shè)全過程成本控制的重要環(huán)節(jié)

3、。房地產(chǎn)項目采用合同價款的方式較多，合同價款一般以國家或地方統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)算定額、材料預(yù)算定額和取費標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。承包方根據(jù)開發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙做出工程報價，最終工程費用按實際完成的質(zhì)量數(shù)量進(jìn)行結(jié)算。 施工階段的成本控制工作主要包括： 編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務(wù)。 熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)境，作為重點控制對象。 對經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計變更。 詳細(xì)進(jìn)行工程計量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費簽證。 做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙?zhí)貏e是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。 定期進(jìn)行工程費用超

4、支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施。 及時掌握國家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費標(biāo)準(zhǔn)的變化。 注重合同簽定。修改和補充工作著重考慮對項目成本的影響。 （4）項目銷售階段 這一階段的成本控制主要是銷售費用。一般情況下，房地產(chǎn)銷售費用為房地產(chǎn)銷售價格的2-4%，費用數(shù)額大，對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響。 （5）技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段 在工程施工中，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新，包括新材料、新技術(shù)、新工藝“三新”的運用，對于企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)的競爭中取得有利地位非常重要。 二、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因分析及措施 （一）我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因 第一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是“重開發(fā)

5、，輕成本”。 第二，忽視了事前的成本控制 目前許多房地產(chǎn)企業(yè)對事前管理抓的力度還不夠，其重心大多還是在事中和事后。 第三，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中的執(zhí)行力度不夠。 再好的成本管理，如果沒有好的執(zhí)行力將毫無意義。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然也建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實際執(zhí)行過程中卻是形同虛設(shè)。 第四，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高。 在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏主觀能動性，但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，缺乏創(chuàng)新，這也是造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理相對落后的原因。 第五，

6、沒有實行全面成本控制。 目前有許多的房地產(chǎn)企業(yè)沒有實行 “全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為既然成本管理的重點在設(shè)計階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理是成本管理部門的事情，與企業(yè)的普通員工扯不上關(guān)系；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本構(gòu)成中最重要的是材料和設(shè)備，所以其他的成本費用就無關(guān)緊要；其實這些都是錯誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應(yīng)該納入成本管理的范圍，同時企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動而產(chǎn)生的，所以全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。 （二）我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的措施 我們看到目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面有不少

7、的欠缺，對房地產(chǎn)以后的發(fā)展造成不利的影響，這就需要采取有效的管理辦法和措施。 1、成本控制總體上應(yīng)注意的問題 第一，成本控制控制的過程中要綜合考慮各方面目標(biāo) 成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價值。不能一味強調(diào)成本控制而忽視了其他目標(biāo)的實現(xiàn)，在項目實施過程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制，合同控制同步進(jìn)行。 第二，成本控制要全面。 房地產(chǎn)項目的成本控制是貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)實施過程，包括整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過程中的所有費用。在成本控制中，要對房地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項目或單項工程的費用實施控制，防止只重視主體工程項目成本，而

8、忽視其他項目的成本控制；要對具體的房地產(chǎn)項目費用組成實施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費用的控制；要對所有合同的付款進(jìn)行控制；要對成本數(shù)量進(jìn)行控制，對費用發(fā)生的時間進(jìn)行控制，以滿足資金使用計劃的要求。 2、設(shè)計是成本控制的關(guān)鍵 從國內(nèi)外實踐和數(shù)據(jù)來看，影響開發(fā)成本的是約占開發(fā)項目建設(shè)周期四分之一的設(shè)計前期階段，在初步設(shè)計階段影響成本的可能性為75-95%，在方案設(shè)計階段影響成本的可能性為35-75%，在施工圖設(shè)計階段影響成本的可能性為5-35%。由此我認(rèn)為成本控制的關(guān)鍵在設(shè)計。 第一，開發(fā)商要有自己的設(shè)計思路，并在各個設(shè)計階段的審查中嚴(yán)格把關(guān)。一個產(chǎn)品要體現(xiàn)出本企業(yè)所要達(dá)到的目

9、的，而不能只是由設(shè)計單位設(shè)計出來后再審核，這樣開發(fā)商的思路將受到牽制，很難實現(xiàn)開發(fā)商自己的目的。因此，設(shè)計階段應(yīng)該遵循的途徑是開發(fā)商的構(gòu)思-研討-咨詢-決策，只有這樣才能使產(chǎn)品適應(yīng)市場或者可以說是創(chuàng)造市場。 第二，抓好設(shè)計中的新技術(shù)應(yīng)用以滿足創(chuàng)作需求。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計的要求和出發(fā)點。在設(shè)計過程中研究，掌握并應(yīng)用新技術(shù)新產(chǎn)品提高科技含量，以滿足市場需要，創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場，唯其如此才能贏得顧客和市場。不過，那些過分豪華、超前的新技術(shù)或者與產(chǎn)品定位不協(xié)調(diào)的新技術(shù)應(yīng)用不是開發(fā)商應(yīng)追求的目標(biāo)。 第三，嚴(yán)格控制設(shè)計中裝

10、飾性設(shè)計。一些沒有必要的異形結(jié)構(gòu)，裝飾性柱和梁及外架等，其費用往往很高，施工難度也大，對工期也造成影響，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，對確有必要的也應(yīng)有一個投入與效益的分析和預(yù)測。 第四，優(yōu)選設(shè)計單位。這是一個至關(guān)重要的問題，設(shè)計力量不僅體現(xiàn)在建筑學(xué)結(jié)構(gòu)力學(xué)及各專業(yè)設(shè)計的水平，還要有相關(guān)法律法規(guī)知識，更要有設(shè)計經(jīng)驗甚至是施工經(jīng)驗。在設(shè)計委托是要選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，不能因節(jié)約設(shè)計費用或其他原因而選擇小的設(shè)計單位，決不可因小失大，設(shè)計出一些殘次品甚至垃圾。 3、采購是成本控制的重點 這里的采購是指完成項目開發(fā)意圖，從開發(fā)商外部來獲取貨物或服務(wù)所需的過程，包括開發(fā)項目建安工程、材料設(shè)備、各類中介服務(wù)（如勘察，設(shè)計

11、，銷售等）及咨詢等業(yè)務(wù)的發(fā)包或委托。很多都不是由開發(fā)商直接去控制成本。作好采購這個成本控制應(yīng)該考慮以下幾個方面。 第一，要抓好招標(biāo)工作。在招標(biāo)過程中首先要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性，這樣就要求專業(yè)主管部門必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強，事業(yè)心強的人員。 第二，組織好合同簽定。合同是責(zé)任雙方責(zé)任義務(wù)及解決問題的基本依據(jù)，合同簽定好壞直接決定開發(fā)項目的進(jìn)展與效益。合同條款應(yīng)盡量的全面和細(xì)致，在合同履行過程中要對容易發(fā)生爭議或出現(xiàn)問題的事項在合同中應(yīng)規(guī)定定性定量的解決方法，不能用模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋，以免在合同履行過程中扯皮，耽誤工程進(jìn)展，使目標(biāo)成本失控。 4、實施成本控制的動態(tài)管理 在完成

12、了項目設(shè)計、采購之后，成本控制那就是開發(fā)過程中各階段目標(biāo)成本的實現(xiàn)問題，主要是一個跟蹤分析、動態(tài)管理，這里以施工過程中較多發(fā)生的工程變更管理為例說明動態(tài)管理。 工程變更可以分為三類，第一類是屬于完善設(shè)計中的不足而形成的變更，第二類是開發(fā)商在項目實施過程中對原有設(shè)想、看法的變化而形成的變更，第三類是屬于現(xiàn)場施工管理協(xié)調(diào)而形成的變更。明確了這三類工程變更的原因，工程變更的成本控制就可以“對癥下藥”。 對于第一類的成本動態(tài)控制可以從三個方面進(jìn)行。首先在規(guī)劃設(shè)計階段，要把本項目的作法、要達(dá)到的效果、設(shè)計人員對市場的研究、市場的亮點等內(nèi)容一并體現(xiàn)在規(guī)劃方案中。二是在單體設(shè)計及施工圖設(shè)計中要由工程技術(shù)人員

13、與設(shè)計院設(shè)計人員緊密溝通，將強制性的設(shè)計要求、技術(shù)規(guī)范、配套系統(tǒng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、新材料等在設(shè)計過程中予以充分論證，最大限度的減少各專業(yè)之間的設(shè)計矛盾和控制復(fù)雜工藝。三是認(rèn)真進(jìn)行圖紙會審，會審不能流于形式。上述三個方面看起來是開工前的一個設(shè)計的動態(tài)控制，其實更是一個成本的動態(tài)控制，如果設(shè)計定位準(zhǔn)確、各專業(yè)協(xié)調(diào)、則會大大減少在工程實施過程中的變更洽商，成本自然容易控制。 第二類主要是由于市場和開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識的變化。一個企業(yè)在項目策劃階段其總體思想框架、大體目標(biāo)是成熟而且基本成型了的，如果定位發(fā)生大的變化，那么成本控制將成為空談。而對一些材料設(shè)備及諸如立面、磁磚顏色應(yīng)該盡量在施工前確定而不要在施工中來回變化，否則勢必造成洽商的增多和成本的加大。 第三類是現(xiàn)場管理的問題，主要反應(yīng)開發(fā)商的施工組織管理能力。臨時水電的變化，現(xiàn)場總體安排及工序安排如何都會影