商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的不同_百度文庫

1、張良軍：商業(yè)地產(chǎn)游戲規(guī)則和住宅不同 近期“限購令”的出臺，催熱了商業(yè)地產(chǎn)市場投資需求。但商業(yè)地產(chǎn)投資空間有多大？哪些因素主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)價格走勢？第一財經(jīng)日報財商近期專訪了高緯環(huán)球中國區(qū)的董事總經(jīng)理張良軍先生。 財商：美國一些對沖基金經(jīng)理對中國商業(yè)地產(chǎn)市場有一些看空觀點(diǎn)，因?yàn)橹袊虡I(yè)地產(chǎn)在建面積很大、空置率也比較高。你如何看待這個問題？ 張良軍：我覺得這很正常，因?yàn)橐粋€新興市場和成熟市場有很大的差別。在國外成熟市場很難出現(xiàn)像中國這樣的建設(shè)速度和新供應(yīng)量吸納速度。比如說在國外一些成熟市場上，商業(yè)地產(chǎn)基本上沒有新的供應(yīng)量，而且通常是1015年甚至20年的租約，所以市場交易量很少。但在中國市場租約可能只

2、有3年、2年甚至更短，所以很多公司每23年都會面臨一次新的“搬家”，而且中國大多數(shù)公司都處于一個成長的階段，在這種情況下需求會不斷增長，所以中國市場會有很多不斷在建的項(xiàng)目。 至于空置率只是一個暫時的現(xiàn)象。以北京為例，在今年年初的時候，北京商業(yè)地產(chǎn)空置率達(dá)到20%左右，但現(xiàn)在已經(jīng)回到了15%甚至更低的水平。在一個成熟市場以紐約為例，當(dāng)供求平衡狀態(tài)，空置率會在5%10%。但在中國市場即使供求平衡狀態(tài)下，空置率也會在10%15%的水平?？罩寐嗜绻^15%，可能就屬于一個買方市場。如果低于10%，在中國已經(jīng)是賣方市場。在國外市場如果高于8%，就已經(jīng)是一個很高的空置率，因?yàn)楸旧硎袌龅慕灰最l率會小很多很

3、多。 此外，中國商業(yè)地產(chǎn)市場的需求增長速度，國外的投資者也很難理解。在北京、上海，商業(yè)地產(chǎn)100萬平方米左右的新供應(yīng)量，在一年以內(nèi)就可以被消化掉。但在美國市場上，市場很難有這么大需求來吸納這樣的新供應(yīng)量。 還有一個很重要差異，比如我們目前正在做世貿(mào)1號全球租賃，寫字樓要4年后才能完全建好，但美國的客戶現(xiàn)在就可以簽約。這種現(xiàn)象在中國是完全不可想象的，現(xiàn)在馬上要建好的寫字樓都未必有客戶去租，因?yàn)樗X得交付的風(fēng)險很高。但在美國紐約這種成熟市場，必須提前去簽訂租賃合同，因?yàn)槭袌龉?yīng)量非常少，必須提前鎖定。 財商：那么你對中國未來510年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景如何判斷？ 張良軍：我們做一個簡單的分析，目前上海

4、甲級寫字樓的存量大概是600萬平方米左右，今年到年底可能在700萬平方米。但在紐約，單曼哈頓商區(qū)就有2000萬平方米的甲級寫字樓存量，整個紐約是3000多萬平方米，東京也有2200萬平方米左右。 從整個中國在目前全球經(jīng)濟(jì)市場上的 地位、北京作為首都和上海即將成為全球金融中心的地位來判斷的話，那我們現(xiàn)在甲級寫字樓的存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。單從量上來看，這個增長空間還是很大的。 唯一可能需要擔(dān)心的是在一些二三線城市里，對于個別城市個別地區(qū)我們還是有一些擔(dān)憂，可能會出現(xiàn)一些供過于求的局面。但對于北京、上海這樣的一線城市的話，我們并不擔(dān)心這個問題。 當(dāng)然在那些二三線城市市場里也是有需求的，但是需求和供應(yīng)還存在匹

5、配的問題。有時候商業(yè)地產(chǎn)的空置是因?yàn)楝F(xiàn)有產(chǎn)品和業(yè)主需要的產(chǎn)品之間是有差距的。比如說二三線城市很多業(yè)主建好寫字樓之后，傾向于出售，但現(xiàn)在來說購買需求不是很強(qiáng)，可能本地公司愿意買，但境外公司并不愿意。相反，境外公司更喜歡租賃，但又找不到合適的寫字樓。這就是市場在產(chǎn)品供需匹配上，二三線城市可能有一些脫節(jié)的情況。 財商：中國地產(chǎn)市場出現(xiàn)一種“商住倒掛”的情況，商業(yè)地產(chǎn)的價格可能低于住宅市場，你認(rèn)為未來是否會有一些變化？ 張良軍：這里面并沒有必然的規(guī)律。單從土地更高的使用價值需求來說，在同一個市場里商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是比住宅地產(chǎn)要更貴一些。但每一個市場土地價格是由特定的供求關(guān)系和市場特定階段來決定的。 我個人

6、認(rèn)為，中國市場上住宅地產(chǎn)的價格高于商業(yè)地產(chǎn)價格是受到供求關(guān)系一定影響，但最主要的原因是住宅市場定價權(quán)在開發(fā)商手上。因?yàn)檎麄€住宅市場是由開發(fā)商來定價，能多賣一塊錢絕不會少賣，老百姓作為買家只能接受這個價格，沒有任何討價還價的能力。當(dāng)然這中間也有供求關(guān)系的因素，但開發(fā)商不論是5年前還是10年前買的土地，在同一天開盤出售的時候肯定會是同樣的價格。住宅開發(fā)商的利潤率有的甚至高達(dá)50%左右，這是很不正常的。 商業(yè)地產(chǎn)價格泡沫是非常有限的，從租賃市場來說，是雙方討價還價、供求關(guān)系形成的，反映了雙方真實(shí)的意愿。在買賣市場，“整售”售價也是雙方討價還價的結(jié)果。只是在一些零售方面，比如開發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)做住宅產(chǎn)

7、品一樣，出售給個人可能會有一定的泡沫成分。因?yàn)橘I方?jīng)]有議價能力，有一些不合理的成分。但總體來講，商業(yè)地產(chǎn)是真實(shí)反映了市場供求關(guān)系的。 還有一個很重要的原因就是在中國投資渠道比較少的情況下，老百姓更多選擇的投資市場是住宅地產(chǎn)，很少選擇商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的價格就沒有太大投機(jī)成分的影響。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)前期投入比較大，而且對于后期資產(chǎn)運(yùn)營、出租等都有更高要求。 財商：從總體來看，你覺得商業(yè)地產(chǎn)價格是否還會 處于上升趨勢？ 張良軍：我覺得這是一個大的趨勢。隨著中國經(jīng)濟(jì)的增長，肯定會帶來實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)對寫字樓的需求，那隨著需求的增加，供應(yīng)的增長不能滿足需求的增長的話，價格的上升是很正常的趨

8、勢。 當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)的價格主要是由租金來主導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)售價是對未來現(xiàn)金流的預(yù)期，而未來的現(xiàn)金流收入主要就是租金。租金更高，投資者才會用更高的價錢去買。寫字樓如果沒有人辦公，那么這個寫字樓沒有任何意義。商鋪也是一樣，而且同樣一個商鋪，你租給餐廳、銀行或者汽車展廳，不同的租戶給你帶來的收益也不相同，這也會導(dǎo)致對售價水平的不同判斷。 財商：目前個人在住宅地產(chǎn)投資受到一定限制，所以有一批人的投資從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，對于這些個人投資者你有何建議？ 張良軍：我覺得個人需要非常謹(jǐn)慎處理這個問題。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的游戲規(guī)則和住宅地產(chǎn)完全不一樣，尤其在中國。商業(yè)地產(chǎn)首先是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為依托，買了商業(yè)地產(chǎn)沒人用，那

9、么商業(yè)地產(chǎn)未必會增值。但住宅地產(chǎn)從過去中國的經(jīng)驗(yàn)來看，是只要有人居住、或者有人口有需求，住宅地產(chǎn)都會增值，在商業(yè)地產(chǎn)的市場未必會是這個局面。 另一方面商業(yè)地產(chǎn)的資金投入量會大很多，按揭也基本在50%，這樣的話早期的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅市場。而且商業(yè)地產(chǎn)假如沒有足夠需求的話，沒有人租賃租金不上漲的話，商業(yè)地產(chǎn)的價格未必會上漲。所以商業(yè)地產(chǎn)市場是一個相對更理性的市場。 財商：那么你覺得商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險是不是也比較大？ 張良軍：商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)。但就目前中國市場而言，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅市場風(fēng)險，關(guān)鍵在于投資者如何克服商業(yè)地產(chǎn)不同的運(yùn)作的規(guī)律和挑戰(zhàn)。 地產(chǎn)投資“由宅轉(zhuǎn)商”？

10、 中國人對房地產(chǎn)的熱情可能并不會因?yàn)椤跋拶徚睢倍恕?在投資者對住宅市場只能“望洋興嘆”的時候，另一批人則把目光瞄向了商業(yè)地產(chǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)或是價值洼地 “短期、中期讓我選一個行業(yè)，目前我認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)?！鄙虾６Ψ遒Y產(chǎn)的總經(jīng)理張高近期表示，“我們對未來三到五年的看法，短期看通脹，中期看轉(zhuǎn)型。兩個最好的投資機(jī)會是大消費(fèi)服務(wù)和新興產(chǎn)業(yè)。像商業(yè)地產(chǎn)有這樣的特性，通脹來了它也是跟著通脹受益，同時商業(yè)地產(chǎn)是賣給誰的？是賣給零售商、賣給百貨公司、超市的，它們是受益于消費(fèi)服務(wù)業(yè)的發(fā)展的?！?張高還表示，而且目前的房地產(chǎn)的調(diào)控政策，更多的是針對住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)并沒有受到限 制。 “商業(yè)地產(chǎn)目前還是一塊價值洼

11、地。”中投顧問高級研究員黎雪榮在接受第一財經(jīng)日報財商采訪時表示，中國住宅地產(chǎn)價格目前已經(jīng)很高，甚至出現(xiàn)了“住商倒掛”的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展可以體現(xiàn)一個國家經(jīng)濟(jì)良好的運(yùn)行，同時也會促使住宅地產(chǎn)價格回歸到合理水平。 “限購政策出臺后，巨量的投資資金將無法進(jìn)入住宅市場，股市和商業(yè)地產(chǎn)市場是兩種較為合理的替代方式?！敝性瘓F(tuán)研究中心高級研究主任季峰對本報表示，4月份的調(diào)控政策沒有針對寫字樓市場，但是新政出臺后，寫字樓的銷售依然受到嚴(yán)重影響，成交量出現(xiàn)腰斬?！暗@次商業(yè)地產(chǎn)的成交也未出現(xiàn)明顯的減緩，我們相信這種趨勢仍將持續(xù)?！?根據(jù)中原集團(tuán)研究中心的數(shù)據(jù)，5月北京、上海、廣州和深圳四大城市寫字樓銷售

12、面積環(huán)比4月大降50%，6、7月銷售面積也在低位徘徊。8月寫字樓成交回到較高水平，達(dá)到48.31萬平方米，9月寫字樓銷售面積為59.27 萬平方米，基本達(dá)到新政出臺當(dāng)月的水平。 與此同時，9月份各大城市甲級寫字樓租金出現(xiàn)普漲，其中北京、廣州、深圳甲級寫字樓租金大幅上漲6.33%、2.95%、2.69%。目前以國貿(mào)、金融街商圈為代表的北京高端寫字樓商圈出現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求現(xiàn)象，空置率走低，部分寫字樓出現(xiàn)滿租，寫字樓租金一路地上漲。 投資關(guān)鍵看選址 季峰表示，目前中國商業(yè)地產(chǎn)的價格基本保持每年10%20%的幅度上漲，商鋪?zhàn)饨鹨苍谄骄磕?%10%的漲幅。而且投資商業(yè)地產(chǎn)獲得的收益率相對比較穩(wěn)定?！耙?/p>

13、般來說甲級寫字樓和好的商鋪年回報率大概在6%8%之間，好的商鋪的回報率比寫字樓稍微更高一點(diǎn)。” 據(jù)了解，目前商業(yè)地產(chǎn)投資市場仍以個人的投資為主，但與住宅市場不同，商業(yè)地產(chǎn)投資人群相對穩(wěn)定?！耙话銇碚f，像北京、上海、深圳和廣州這樣的一線城市每個城市投資商業(yè)地產(chǎn)的人數(shù)大概也就100200人，香港市場也是這種規(guī)模?！奔痉灞硎荆虡I(yè)地產(chǎn)投資者可以說是專業(yè)的投資者，追求長期穩(wěn)定的收益。 多位分析人士表示，投資商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)鍵的是選址。黎雪榮表示，投資商業(yè)地產(chǎn)，需要對所在位置的交通環(huán)境、未來城市規(guī)劃和商圈周圍人群結(jié)構(gòu)及未來的消費(fèi)潛力等因素都做一個判斷。 “選擇一線城市中心商區(qū)是不錯的投資選擇，租金回報率高而

14、且穩(wěn)定?！奔痉灞硎荆绻x擇郊區(qū)商圈投資的話，風(fēng)險比較大，租金回報率也會比較低，同時可能會面臨一定時間的空置期。“如果資金量比較小的投資者也可考慮投資新興住宅區(qū)的商鋪，這種商鋪未來升值的潛力更大?！?但季峰指出，與住宅地產(chǎn)不同，商業(yè)地產(chǎn)投 資需要的資金量非常大，一般情況下可能需要幾千萬元，門檻較高。 高維環(huán)球中國區(qū)的董事總經(jīng)理張良軍則建議，個人投資商業(yè)房地產(chǎn)最好以團(tuán)體或者私募基金的形式，這樣個人不僅能夠有效降低投資風(fēng)險，而且也能夠有充分的議價能力?！白≌康禺a(chǎn)最大的問題是買賣雙方的不平衡，開發(fā)商決定了住宅房地產(chǎn)價格，老百姓沒有議價能力。但商業(yè)房地產(chǎn)市場買賣雙方實(shí)力更均衡、信息對稱，雙方都有足夠

15、的議價能力?！?貸款期限短、稅費(fèi)高 與住宅地產(chǎn)投資相比，商業(yè)地產(chǎn)投資的代價更高。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的貸款期限更短、稅費(fèi)更高。 記者從上海各大銀行了解到，住宅地產(chǎn)貸款最高年限可達(dá)30年，但商業(yè)地產(chǎn)的貸款年限基本在10年以內(nèi)。首付比例在五成以上，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。 但從這個角度講，目前商業(yè)地產(chǎn)貸款政策已經(jīng)與二套房貸的政策相同，只是貸款年限比較短，每月還款壓力比較大。但商業(yè)地產(chǎn)交易過程的稅費(fèi)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)。 季峰表示：“住宅地產(chǎn)的土地增值稅目前是免收的，但商業(yè)地產(chǎn)交易過程中除了3%契稅、個人所得稅外，更大一筆的是土地增值稅。” 據(jù)了解，土地增值稅的征收一般按照出讓土地增值額的高低實(shí)行四級超

16、率累進(jìn)稅率。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50、未超過扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率為40。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100、未超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為50。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。此外，還按出售收入減去購買價款后的差額征收5%的營業(yè)稅。 一般來說，商鋪換手率極低，其原因即為轉(zhuǎn)讓交易過程中的高額稅費(fèi)。“因?yàn)橥顿Y者如果很快賣出的話，獲得的回報率會很低?！奔痉灞硎?，因此，絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長期持有，通過收租獲取利潤，在1020年后才會選擇賣出，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區(qū)別。 空置率風(fēng)險 相比住宅地

17、產(chǎn)的投資，商業(yè)地產(chǎn)會有一些特殊的風(fēng)險，比如由于市場因素的變化，導(dǎo)致商鋪的空置率。比如2008年受金融危機(jī)影響，北京很多購物中心空置了2年多才開業(yè)，而且租金也有一定下滑。 為了防止空置率的租金損失，部分分析師也建議投資者可以采取返租、代租等形式。其中返租是投資者在購買商鋪后，由開發(fā)商承租回去，并統(tǒng)一對外出租。代租則由投資者購買商鋪后交由開發(fā)商代為出租。在獲利方式上，前者簽署購房合同后便可從開發(fā)商處獲得固定的年租金收益，后者則需要等待承租者上門后確定年收益。這兩種方式都一定程度上為投 資者解決了出租的麻煩，但同時也降低了部分收益。 所以，對于想要投資商鋪的個人而言，首先要確保資金為閑置資金，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有住宅地產(chǎn)方便，而且需要付出巨額稅費(fèi)。此外，商業(yè)地產(chǎn)投資屬于長期投資，投資者對商鋪所在區(qū)域未來的長遠(yuǎn)規(guī)劃需要做非常深入的了解，不可貿(mào)然購買。 Related 相關(guān) 個人投資商鋪小貼士 相對于寫字樓來說，商鋪投資資金量小、風(fēng)險也相對小，對業(yè)主管理水平要