資產(chǎn)評(píng)估期末復(fù)習(xí)簡(jiǎn)答題和分析題

1、資產(chǎn)評(píng)估期末復(fù)習(xí)簡(jiǎn)答題和分析題簡(jiǎn)答題1.資產(chǎn)評(píng)估包括哪些基本要素？資產(chǎn)評(píng)估作為一種評(píng)價(jià)過(guò)程，要經(jīng)歷若干評(píng)估步驟和程序，同時(shí)也會(huì)涉及以下基本的評(píng)估要素：（1）評(píng)估主體，即從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員，他們是資產(chǎn)評(píng)估工作的主導(dǎo)者；（2）評(píng)估客體，即被評(píng)估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象，也稱為評(píng)估對(duì)象；（3）評(píng)估依據(jù)，也就是資產(chǎn)評(píng)估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)；（4）評(píng)估目的，即資產(chǎn)）評(píng)估目的，即資業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途，它直接決定和制約著資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型和方法的選擇；（5）評(píng)估原則，即資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評(píng)

2、估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則；（6）評(píng)估程序，即資產(chǎn)評(píng)估工作從開(kāi)始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序；（7）評(píng)估價(jià)值類型，即對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性；（8）評(píng)估方法，即資產(chǎn)評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑；（9）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)，即資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的前提條件假設(shè)等；（10）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日，即資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)間基準(zhǔn)。 以上要素構(gòu)成了資產(chǎn)活動(dòng)的有機(jī)整體。2.什么是收益法？收益法適用的前提條件是什么？ 收益法，是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。收益法是根據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的，他

3、設(shè)計(jì)是那個(gè)基本要素：被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；折現(xiàn)率或者本金化率；被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是:（1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量;（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量;（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。3折現(xiàn)率與資本化率的關(guān)系如何？ 資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是相同的。習(xí)慣上人們把將未來(lái)有限預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率成為折現(xiàn)率，而把將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率成為資本化率。4. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估師提出了哪些基本要求

4、？基本準(zhǔn)則要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，具有良好的職業(yè)道德；勤勉盡責(zé)，恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則?；緶?zhǔn)則要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師具備能夠勝任所執(zhí)行的評(píng)估業(yè)務(wù)的專業(yè)能力，并對(duì)聘請(qǐng)專家和指導(dǎo)助理人員等行為進(jìn)行了規(guī)范。5.資產(chǎn)評(píng)估程序通常包括哪些主要環(huán)節(jié)？（1）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；（2）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；（3）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃； （4）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；（5）收集資產(chǎn)評(píng)估資料；（6）評(píng)定估算；（7）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告； （8）資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。6.估算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值主要有以下方法：（1）觀察法。該方法是指評(píng)估人員根據(jù)對(duì)設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)檢測(cè)和觀察

5、，結(jié)合設(shè)備的使用時(shí)間、實(shí)際技術(shù)狀況、負(fù)荷程度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測(cè)機(jī)器設(shè)備的貶值率或成新率的方法。（2）年限法。這種方法主要根據(jù)對(duì)一臺(tái)設(shè)備的使用情況或壽命進(jìn)行分析，綜合設(shè)備已完成的工作量（或已使用年限）和還能完成的工作量（或尚可使用年限），通過(guò)計(jì)算比率，確定實(shí)體性貶值率。（3）修復(fù)費(fèi)用法。這種方法是假設(shè)設(shè)備所發(fā)生的實(shí)體性損耗是可以補(bǔ)償?shù)?，利用恢?fù)機(jī)器設(shè)備實(shí)體性損耗塑支出的金額來(lái)直接估算設(shè)備實(shí)體性貶值的一種方法。這里所指的修復(fù)費(fèi)用包括及其設(shè)備主要零部件的更換或者修復(fù)、改造等費(fèi)用支出。因此可認(rèn)為，設(shè)備實(shí)體性損耗等于修復(fù)費(fèi)用。*7.在哪些情況下不適用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格？1） 沒(méi)有

6、發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)2） 某些類型少見(jiàn)餓房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等3） 很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等4） 風(fēng)景名勝區(qū)土地5） 圖書(shū)館、體育館、學(xué)校用地等8.用市場(chǎng)法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？ 如果需要使用市場(chǎng)法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)，評(píng)估人員應(yīng)注意以下事項(xiàng)。（1）具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無(wú)形資產(chǎn)；（2）收集類似的無(wú)形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)以往的交易信息則是為縱向比較提供依據(jù)；（3）作為市場(chǎng)法應(yīng)用基礎(chǔ)的價(jià)格信息應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效地要求；（4）無(wú)論是橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)會(huì)因時(shí)間、空間和

7、條件的變化而產(chǎn)生差異，評(píng)估人員應(yīng)對(duì)此作出言之有理，持之有據(jù)的調(diào)整。9.簡(jiǎn)述上市股票及其評(píng)估方法。 上市股票是企業(yè)公開(kāi)發(fā)行的，可在證券交易所上市自由交易的股票。對(duì)上市股票的評(píng)估在正常情況下一般可采用市場(chǎng)法，按照評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定評(píng)估值。所謂正常情況是指股市發(fā)育正常，股票自由交易。沒(méi)有非法操作現(xiàn)象。否則應(yīng)與非上市股票相同，通過(guò)發(fā)行企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況和獲利能力，綜合判斷股票內(nèi)在價(jià)值。以控股為目的持有上市公司股票，一般采用收益法進(jìn)行評(píng)估。10.采用市場(chǎng)法對(duì)產(chǎn)成品評(píng)估時(shí)，選擇市場(chǎng)價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮哪些因素?（1）產(chǎn)成品的使用價(jià)值。根據(jù)對(duì)產(chǎn)成品本身的技術(shù)水平和內(nèi)在質(zhì)量的技術(shù)鑒定，確定產(chǎn)品是否具有使用價(jià)

8、值以及產(chǎn)品的實(shí)際等級(jí)，以便選擇合理的市場(chǎng)價(jià)格。（2）分析市場(chǎng)供求關(guān)系和被評(píng)估產(chǎn)成品的前景。（3）所選擇的價(jià)格應(yīng)是在公開(kāi)市場(chǎng)上所形成的近期交易價(jià)格。非正常交易價(jià)格不得作為評(píng)估的依據(jù)。（4）產(chǎn)品技術(shù)水平先進(jìn)，但產(chǎn)成品外表存在不同程度的殘缺，可根據(jù)其損壞程度，通過(guò)調(diào)整系數(shù)予以調(diào)整。11.為什么貼現(xiàn)率不宜直接作為折現(xiàn)率？ 貼現(xiàn)率是商業(yè)銀行對(duì)未到期票據(jù)提前兌現(xiàn)所扣金額（貼現(xiàn)息）與期票票面價(jià)值金額的比率。貼現(xiàn)率雖然也是將未來(lái)值換算成現(xiàn)值的比率，但貼現(xiàn)率通常是銀行根據(jù)市場(chǎng)利率和貼現(xiàn)票據(jù)的信譽(yù)程度來(lái)確定的。且票據(jù)貼現(xiàn)大多數(shù)是短期的，并無(wú)固定期間周期。從本質(zhì)上講，貼現(xiàn)率接近于市場(chǎng)利率。而折現(xiàn)率是針對(duì)具體評(píng)估對(duì)象

9、的風(fēng)險(xiǎn)而生成的期望投資報(bào)酬率。從內(nèi)容上講，折現(xiàn)率與貼現(xiàn)率并不一致，簡(jiǎn)單地把銀行貼現(xiàn)率直接作為企業(yè)評(píng)估的折現(xiàn)率是不妥當(dāng)?shù)摹?2.“關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明”的基本內(nèi)容是什么？“關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明”的基本內(nèi)容主要包括：（1）委托方與資產(chǎn)占有方概況；（2）關(guān)于評(píng)估目的的說(shuō)明；（3）關(guān)于評(píng)估范圍的說(shuō)明；（4）關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日的說(shuō)明；（5）可能影響評(píng)估工作的重大事項(xiàng)說(shuō)明；（6）資產(chǎn)及負(fù)責(zé)清查情況的說(shuō)明；（7）列示資產(chǎn)委托方、資產(chǎn)占有方提供的資產(chǎn)評(píng)估資料清單。分析計(jì)算題1.評(píng)估對(duì)象為某企業(yè)1998年購(gòu)進(jìn)的一條生產(chǎn)線，賬面原值為150萬(wàn)元，2001年進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)調(diào)查分析確定，該生產(chǎn)線的價(jià)格每

10、年比上一年增長(zhǎng)10%，專業(yè)人員勘察估算后認(rèn)為，該資產(chǎn)還能使用6年。又知目前市場(chǎng)上已出現(xiàn)功能更先進(jìn)的類似資產(chǎn)，并被普遍運(yùn)用，新設(shè)備與評(píng)估對(duì)象相比，可節(jié)省人員3人，每人的月工資水平為650元。此外，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使該生產(chǎn)線開(kāi)工不足，由此而造成的收益損失額每年為20萬(wàn)元（該企業(yè)適用的企業(yè)所得稅稅率為25%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求：根據(jù)上述資料，采用成本法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。解：采用成本法評(píng)估該資產(chǎn)的價(jià)值接近于120萬(wàn)元。具體計(jì)算過(guò)程如下：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=重置成本實(shí)體有形損耗功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的重置成本=150×（1+10%）3 =199.65（萬(wàn)元） =1 996 500（元）

11、資產(chǎn)的實(shí)體有形損耗率=3÷（3+6）×100% =33.33%資產(chǎn)的功能性貶值=3×12×650×（125%）×（P/A，10%，6） =23 400×0.75×4.3553 =76436（元）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值=200000×（125%）×（P/A，10%，6） =200000×0.75×4.3553 =65330（元）資產(chǎn)評(píng)估值=1 996 500×（133.33%）7643665330 =1 331 0677643665330 =1 189 301（元）2某企業(yè)

12、將某項(xiàng)資產(chǎn)與國(guó)外企業(yè)合資，要求對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值為270萬(wàn)元，凈值為108萬(wàn)元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)的折舊年限為30年，已計(jì)提折舊年限為20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在的市場(chǎng)材料價(jià)格和工資費(fèi)用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為480萬(wàn)元。經(jīng)查詢?cè)假Y料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評(píng)估基準(zhǔn)日的法定利用時(shí)間為57 600小時(shí)，實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間為50 400小時(shí)。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大、維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營(yíng)運(yùn)成本3萬(wàn)元（該企業(yè)適用的所得稅稅率為25%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求：根據(jù)上述資料

13、，采用成本法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。解：采用成本法評(píng)估該資產(chǎn)的價(jià)值接近于1 398 529元。具體計(jì)算過(guò)程如下：資產(chǎn)的重置成本=4 800 000（元）資產(chǎn)已使用年限=20×（50 400÷57 600）×100% =20×0.875 =17.5（年）資產(chǎn)實(shí)體有形損耗率=17.5÷（17.5+8）×100% =68.63%資產(chǎn)的功能性貶值=30000×（125%）×（P/A，10%，8） =30000×0.75×5.3349 =120 035（元）資產(chǎn)評(píng)估值=4 800 000×（168.6

14、3%）120 035 =4 800 000×0.3137120 035 =1 385 725（元）3.被評(píng)估設(shè)備為2004年從德國(guó)引進(jìn)的設(shè)備，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)格是20萬(wàn)馬克。2009年10月進(jìn)行評(píng)估時(shí)該設(shè)備已停產(chǎn)，其替代產(chǎn)品的FOB價(jià)格為35萬(wàn)馬克，而國(guó)內(nèi)其他企業(yè)2009年6月從德國(guó)進(jìn)口同種設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬(wàn)馬克。按照通常情況，設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)為報(bào)價(jià)的90，境外運(yùn)雜費(fèi)約占FOB價(jià)格的5，保險(xiǎn)費(fèi)約占FOB價(jià)格的0.5，被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)以及與之交易的企業(yè)均屬于進(jìn)口關(guān)稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格的0.8計(jì)算。國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按CIF價(jià)格加銀行手續(xù)費(fèi)之和的3計(jì)算，安裝調(diào)

15、試費(fèi)含在設(shè)備價(jià)格之中不另行計(jì)算。被評(píng)估設(shè)備尚可使用5年，年運(yùn)營(yíng)成本比其替代設(shè)備超支2萬(wàn)元人民幣，假定折現(xiàn)率為10。評(píng)估時(shí)馬克與美元的匯率為1.5馬克1美元，人民幣與美元的匯率為8元人民幣：1美元，2009年610月進(jìn)El設(shè)備價(jià)格沒(méi)有變化。 要求：（1）計(jì)算被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的更新重置CIF價(jià)格； （2）計(jì)算被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的重置成本； （3）計(jì)算被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的評(píng)估值。解：（1）被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的CIF價(jià)格取同年其他企業(yè)從德國(guó)進(jìn)口同種設(shè)備的CIF價(jià)格最為合理，即被評(píng)估設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬(wàn)馬克或20萬(wàn)美元。（2）被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的重置成本=（設(shè)備的CIF價(jià)格+銀行手續(xù)費(fèi)）×（1+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率

16、） 銀行手續(xù)費(fèi)=20×8×0.8%=1.28（萬(wàn)元人民幣） 國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=（160+1.28）×3%=4.84（萬(wàn)元人民幣） 進(jìn)口設(shè)備重置成本=160+1.28+4.84=166.12（萬(wàn)元人民幣）（3）設(shè)備的成新率=5÷（5+5）×100%=50%設(shè)備的功能性貶值=20000×（1-25%）×（P/A，10%，5） =15000×3.7908 =5.6862（萬(wàn)元人民幣）進(jìn)口設(shè)備的評(píng)估值=166×50%-5.079778（萬(wàn)元人民幣）4.被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1995年，賬面價(jià)值為30 000元，2000年和2

17、003年進(jìn)行過(guò)兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為3 000元和2 000元。2005年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)19952005年每年該設(shè)備的價(jià)格上升率為10，尚可使用年限為8年。 要求：試根據(jù)所給條件估測(cè)被評(píng)估設(shè)備的成新率。（1）評(píng)估時(shí)設(shè)備的現(xiàn)行成本，即重置成本為： 30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元）注： （賬面原值×價(jià)格變動(dòng)率）=設(shè)備現(xiàn)行重置成本合計(jì)（2）評(píng)估時(shí)設(shè)備的加權(quán)投資成本為：根據(jù)公式：設(shè)備的加權(quán)投資成本=現(xiàn)行重置成本×已使用年限，得出： 30000×2.6

18、15;10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990（元）（3）設(shè)備的加權(quán)投資年限=（加權(quán)投資成本）÷（重置成本） =808990÷85250=9.5（年）（4）設(shè)備的成新率=8÷（9.5+8）×100%=45.7%或：1995年設(shè)備的重置成本=30000×（1+10%）10=30000×2.5937=77811（元）2000年追加的投資重置成本=3000×（1+10%）5=3000×1.6105=4831.53（元）2003年追加的投資重置成本=2000

19、×（1+10%）2=2420（元）1995年設(shè)備的實(shí)體性貶值率=10/(10+8)=55.55%2000年追加投資的實(shí)體性貶值率=5/(5+8)=38.46%2003年追加投資的實(shí)體性貶值率=2/(2+8)=20%被評(píng)估設(shè)備的重置成本=77811+4831.53+2420=85062.53（元）實(shí)體性貶值率=77811×55.55%/85062.53+4831.53×38.46%/85062.53+2420×20%/85062.53 =0.5081+0.02185+0.0056899=53.56%成新率=1-53.56%=46.44%5有一待估宗地，剩余

20、使用年限為40年，還原利率為6，現(xiàn)收集到A、B、C、D四宗土地交易實(shí)例，具體情況見(jiàn)下表。表中的交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是參照物與評(píng)估標(biāo)的相比較，以評(píng)估標(biāo)的為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。該城市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1.52之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地地價(jià)比容積率為1.5時(shí)增加2。該城市19982002年，每年地價(jià)指數(shù)上升1。要求：試根據(jù)上述條件評(píng)估該待估宗地2002年1月的價(jià)值。宗地（元平方米）交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素（年）評(píng)估標(biāo)的2002年1月01.70040A2 2002001年1月l1.60138B2 4002001年1月01.8+2040C2 3002001

21、年1月01.70039D2 1002000年1月21.60138解：（1）應(yīng)用下列公式進(jìn)行評(píng)估：P=×交易時(shí)間修正×交易情況修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正×年期修正×剩余使用年限修正（2）建立容積率修正系數(shù)表，見(jiàn)下表：容積率1.51.61.71.81.9修正系數(shù)100102104106108（3）年期修正：K=K= K=（4）參照物地價(jià)修正：A .2200×1.01××××1.0135=2343（元/平方米）B2400×1.01××

22、=2332（元/平方米）C.2300×1.01×1.0066=2338（元/平方米）D.2100×××××1.0135=2282（元/平方米）(5)評(píng)估結(jié)果P=(2343+2332+2338+2282)÷4=2324（元/平方米）6有一宗“七通一平”待開(kāi)發(fā)建筑用地，面積為1 000平方米，使用期限為50年，容積率為5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用為3 500元平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入。寫(xiě)字樓建成后擬對(duì)外出租，租金水平預(yù)計(jì)為2元平方米·日，管理費(fèi)

23、用為年租金的2，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1.5，保險(xiǎn)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的0.2，稅金為年租金的17.5，貸款利率為6，房地產(chǎn)綜合還原利率為7，開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)率為地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本（建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）之和的20。要求：試評(píng)估該宗地地價(jià)。解：（1）年總收益=2×365×1000×5=3650000（元） （2）年總費(fèi)用=3650000×2%+3500×5000×（1.5%+0.2%）+3650000×17.5%=1009250（元） （3）年純收益=3650000-1009250=2641750（元） (4)房地產(chǎn)總價(jià)=×1-

24、=36258750(元) (5)測(cè)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=3500×（1+10%）×5000=19250000（元） （6）利息=地價(jià)×（1+6%）-1+ 19250000×（1+6%）-1=0.1236×地價(jià)+1155000 （7）開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=（地價(jià)+19250000）×20%=0.2×地價(jià)+3850000 （8）地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn) =36258750-19250000-0.1236×地價(jià)-1155000-0.2×地價(jià)-3850000 地價(jià)=9069016（元）7某房地產(chǎn)公司于2

25、007年1月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權(quán)，并于2009年1月在此地塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，殘值率為0。評(píng)估基準(zhǔn)日，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2 500元。該建筑物占地面積為1 000平方米，建筑面積為1 800平方米，現(xiàn)用于出租，每年實(shí)收租金為72萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓?xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3，維修費(fèi)為重置價(jià)格的1.5，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米25元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.2，土地資本化率為6，建筑物資本化率為8。要求：試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2010年1月土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。解

26、：（1）計(jì)算總收益。總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。 年總收益=50×12×1800×（1-10%）=972000（元） (2)計(jì)算總費(fèi)用 年管理費(fèi)=972000×3%=29160（元） 年維修費(fèi)=2500×1800×1.5%=67500（元）年稅金=25×1800=45000（元）年保險(xiǎn)費(fèi)=2500×1800×0.2%=9000（元）年總費(fèi)用=+=29160+67500+45000+9000=150660（元）（3）計(jì)算房地產(chǎn)純收益。 年房地產(chǎn)純收益=年總收益-年總費(fèi)用=972000-150660=

27、821340（元）（4）計(jì)算房屋純收益。 計(jì)算年（折舊費(fèi)）貶值額。年（折舊費(fèi)）貶值額本來(lái)是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限來(lái)確定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十一條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中，房地產(chǎn)使用者可使用的年限為48年（50-2），并且不計(jì)殘值，視為土地使用權(quán)年限屆滿，地上建筑物一并由政府無(wú)償收回（注：如計(jì)算殘值，也可以）。年(折舊費(fèi))貶值額=計(jì)算房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年（折舊費(fèi)）貶值額×已使用年數(shù) =2500×1800-93750×

28、1=4406250（元）計(jì)算房屋純收益。房屋年純收益=房屋現(xiàn)職×房屋資本化率=4406250×8%=352500（元）（5）計(jì)算土地純收益。土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益=821340-352500=468840（元）（6）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格。土地使用權(quán)在2003年1月的剩余使用年期為：50-3=47（年）P=×1-=7308760(元)單價(jià)=7308760÷1000=7309（元/平方米）（7）評(píng)估結(jié)果。本宗土地使用權(quán)再2003年1月的土地使用權(quán)價(jià)格為7308760元，單價(jià)為7309元/平方米。8.某項(xiàng)技術(shù)為一項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)，已使用

29、3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，同類產(chǎn)品平均價(jià)格為150元件，該產(chǎn)品價(jià)格為180元件。目前該產(chǎn)品年銷量為2萬(wàn)件。經(jīng)分析，產(chǎn)品壽命還可以維持8年，但競(jìng)爭(zhēng)者將會(huì)介入。由于該企業(yè)已較穩(wěn)固地占領(lǐng)了市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)者估計(jì)將采取擴(kuò)大市場(chǎng)范圍的市場(chǎng)策略，預(yù)計(jì)該企業(yè)將會(huì)維持目前的市場(chǎng)占有，但價(jià)格將呈下降趨勢(shì)。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)為：今后第13年維持現(xiàn)行價(jià)格；第45年降為170元件；第68年降為160元件，估計(jì)成本變化不大，故不考慮其變化（折現(xiàn)率為12，所得稅稅率為15，暫不考慮流轉(zhuǎn)稅的因素）。要求：試用超額收益法評(píng)估該項(xiàng)技術(shù)。解：因?yàn)槌杀緵](méi)有變化，因此，超出平均價(jià)格的收入視同為超額利潤(rùn)（未考慮流轉(zhuǎn)稅因素

30、）。計(jì)算過(guò)程如下：評(píng)估值= 9某被評(píng)估企業(yè)，基本情況如下：（1）該企業(yè)未來(lái)5年預(yù)期利潤(rùn)總額分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、120萬(wàn)元和130萬(wàn)元，從第6年開(kāi)始，利潤(rùn)總額將在第5年的基礎(chǔ)上，每年比前一年度增長(zhǎng)2；（2）該企業(yè)適用的所得稅稅率為33；（3）據(jù)查，評(píng)估基準(zhǔn)日社會(huì)平均收益率為9，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4，被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的基準(zhǔn)收益率為9，企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率（）為1.2；（4）被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比較平穩(wěn)，將長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去。要求：試評(píng)估該企業(yè)的凈資產(chǎn)價(jià)值。10某被評(píng)估企業(yè)，基本情況如下：（1）該企業(yè)未來(lái)5年預(yù)期凈利潤(rùn)分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、120

31、萬(wàn)元和130萬(wàn)元；（2）該企業(yè)適用的所得稅稅率為33；（3）據(jù)查，評(píng)估基準(zhǔn)日社會(huì)平均收益率為9，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4，被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的基準(zhǔn)收益率為9，企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率（）為1.2；（4）該企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占投資資本的50，平均長(zhǎng)期負(fù)債利息為6，未來(lái)5年中年平均長(zhǎng)期負(fù)債利息額為20萬(wàn)元，年流動(dòng)負(fù)債利息額為10萬(wàn)元；（5）被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比較平穩(wěn)，將長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去。要求：試用年金法評(píng)估該企業(yè)的投資資本價(jià)值。*11.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告糾錯(cuò)分析案例，找出資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)中的錯(cuò)誤。評(píng)估報(bào)告書(shū)×××有限責(zé)任公司： 我所接受貴公司委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和

32、其他法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)貴公司以與A公司聯(lián)營(yíng)為目的的全部資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估中結(jié)合貴公司的具體情況，實(shí)施了包括財(cái)產(chǎn)清查在內(nèi)的我們認(rèn)為必要的評(píng)估程序，現(xiàn)將評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下： 1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)（略） 2.委托方和資產(chǎn)占有方（略） 3.評(píng)估目的：為聯(lián)營(yíng)之目的，評(píng)估貴公司凈資產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)值。 4.評(píng)估范圍和對(duì)象：本次評(píng)估范圍為××公司擁有的全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。評(píng)估對(duì)象為公司的整體資產(chǎn)。 5.評(píng)估原則：根據(jù)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理及評(píng)估的有關(guān)法規(guī)，我所遵循獨(dú)立性、科學(xué)性和客觀性的評(píng)估工作原則，并以貢獻(xiàn)原則、替代原則和預(yù)期原則為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估。 6.評(píng)估依據(jù)： （1）××省國(guó)有資產(chǎn)管理局關(guān)于同意××公司與A公司聯(lián)營(yíng)的批復(fù)）； （2）委托方提供的資產(chǎn)清單及其他資料； （3）有關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明及相關(guān)資料； （4）委托方提供的有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他會(huì)計(jì)資料； （5）與委托方資產(chǎn)取得、銷售業(yè)務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)合同及其他資料。 7.評(píng)估基準(zhǔn)日：2005年9月30日 8.評(píng)估方法：根據(jù)委托方評(píng)估目