財政學(xué)畢業(yè)論文開征物業(yè)稅的規(guī)劃與設(shè)制

1、哈爾濱商業(yè)大學(xué)畢業(yè)論文開征物業(yè)稅的規(guī)劃與設(shè)制學(xué) 生 姓 名 劉丹 指 導(dǎo) 教 師 蔡德發(fā) 專 業(yè) 財政學(xué) 學(xué) 院 財政與公共管理學(xué)院 2008年6月18日Harbin University of Commerce Graduation ThesisHeilongjiang Province Logistics Development of agricultural ProductsStudent LiuDan Supervisor CaiDeFa Specialty Public Economics School Finance and public management instute 20

2、08-06-18畢業(yè)論文任務(wù)書姓名：張瑩學(xué)院：財政與公共管理學(xué)院班級：04財政4班專業(yè)：財政學(xué)畢業(yè)論文題目：稅源管理與監(jiān)控的問題與對策立題目的和意義：本文在國內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上，探討開征物業(yè)稅并將其合理規(guī)劃與實(shí)際情況相適應(yīng)，開征物業(yè)稅，使其真正順應(yīng)當(dāng)前的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展，并且是進(jìn)一步完善市場體系的要求，是進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)稅收體系的需要，也是完善地方財政體系的客觀要求。通過對我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系的剖析，借鑒成熟市場經(jīng)濟(jì)國家的成功經(jīng)驗(yàn)，給合我國國情，提出我國物業(yè)稅的具體稅制設(shè)計方案，并對開征物業(yè)稅后帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析討論，從而為建立一個科學(xué)有效、公平穩(wěn)定的物業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅功能做出一些積

3、極的探索研究。開征物業(yè)稅勢必增加地方財力，緩解地方財政壓力、增強(qiáng)地方政府提供公共產(chǎn)品與服務(wù)的能力。技術(shù)要求與工作計劃：1.技術(shù)要求在寫作過程中，綜合應(yīng)用所學(xué)基礎(chǔ)理論、基本知識和基本技能，分析解決實(shí)際問題；對物業(yè)稅有了深刻的認(rèn)識和研究，注意收集與整理資料，從理論上驗(yàn)證了完善物業(yè)稅的迫切性。論文分為五個部分，即緒論，開征物業(yè)稅的相關(guān)理論，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系現(xiàn)狀及物業(yè)稅的提出，國外物業(yè)稅比較分析及經(jīng)驗(yàn)借鑒，開征物業(yè)稅的規(guī)劃設(shè)計。2工作計劃第一步，查找與整理資料，確定選題。第二步，根據(jù)選題，在導(dǎo)師指導(dǎo)下初步形成論文寫作提綱。第三步，了解目前有關(guān)物業(yè)稅的相關(guān)狀況，認(rèn)識其中的缺陷與不足第四步，根據(jù)掌握的理

4、論資料，進(jìn)行系統(tǒng)、全面地分析與整理，找到問題的切入點(diǎn)。第五步，閱讀有關(guān)物業(yè)稅的文獻(xiàn)，查找有關(guān)資料，從中分析整理寫作思路。第六步，論文寫作提綱定稿，組織相關(guān)資料準(zhǔn)備論文撰寫。第七步，進(jìn)行論文寫作，完成初稿工作。第八步，根據(jù)導(dǎo)師所提意見和建議，經(jīng)反復(fù)修改后定稿。第九步，積極準(zhǔn)備及參加論文答辯，并按答辯小組意見在導(dǎo)師的指導(dǎo)下進(jìn)行修改和定稿。第十步，按規(guī)范要求進(jìn)行打印、裝訂一式兩份的畢業(yè)論文。時間安排：1.畢業(yè)設(shè)計準(zhǔn)備 2007年09月01日-2007年10月31日2.確定題目 2007年11月01日-2007年11月15日3.開題（確定提綱、提交開題報告書和畢業(yè)設(shè)計任務(wù)書） 2007年11月16日-

5、2007年11月25日4.提交初稿 2007年11月26日-2008年04月15日5.中期檢查（基本定稿，準(zhǔn)備答辯） 2008年04月16日-2008年06月15日6.論文答辯 2008年06月16日-2008年06月23日7.根據(jù)答辯委員會要求修改論文定稿 2008年06月24日-2008年06月26日8.論文打印及裝訂 2008年06月27日-2008年06月30日9.畢業(yè)論文工作總結(jié)、資料歸檔 2008年07月01日-2008年07月05日指導(dǎo)教師要求：（簽字） 年 月 日教研室主任意見：（簽字） 年 月 日院長意見：（簽字） 年 月 日畢業(yè)論文審閱評語一、指導(dǎo)教師評語：指導(dǎo)教師簽字：年

6、 月 日畢業(yè)論文審閱評語二、評閱人評語：評閱人簽字：年 月 日畢業(yè)論文答辯評語及成績?nèi)?、答辯委員會評語：四、畢業(yè)論文成績：專業(yè)答辯組負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日五、答辯委員會主任單位： （簽章） 答辯委員會主任職稱： 答辯委員會主任簽字： 年 月 日摘 要最近幾年來物業(yè)稅問題受到了政府、民眾、社會廣泛關(guān)注。國外一些國家早已開征此稅，在我國不論從完善稅制角度還是現(xiàn)實(shí)需要來看，開征物業(yè)稅是非常有必要的。筆者是沿著兩條主線展開的。一條是從理論到實(shí)踐，理論與實(shí)踐相結(jié)合.理論上對物業(yè)稅的基本概念和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行研究，鑒于國外在物業(yè)稅上有比較成熟的做法，視線由國內(nèi)轉(zhuǎn)向國外，接著視角切入到現(xiàn)實(shí)，對我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)

7、狀問題、開征物業(yè)稅的必要性與影響因素進(jìn)行分析，最后在以上分析的基礎(chǔ)上對物業(yè)稅的稅制要素做出設(shè)計。另一條主線是提出問題分析問題解決問題。文章總結(jié)概括出現(xiàn)行國內(nèi)房地產(chǎn)稅制存在的問題后，對開征物業(yè)稅是否必要及影響因素作了論證，最后要解決問題，我們需要什么樣的物業(yè)稅，筆者通過5章內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)的設(shè)計。關(guān)鍵詞： 稅收；房地產(chǎn)稅收；物業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計AbstractThe last 23 to the property tax issue by the government, public, social concern. Some foreign countries already levy such a

8、 tax in China, whether from the perspective of improving the tax system still need to look at reality, the levy of property tax is very necessary. The author is carried out along two main lines. One is from theory to practice, integrating theory and practice. Theory of the fundamental concept of pro

9、perty tax and economic effects of study abroad in the light of the property tax on a more mature approach to domestic attention from abroad, then perspective Cut to reality , The question of the status quo of China's real estate tax, the levy of property tax factors and the need for analysis, th

10、e last in the above analysis on the basis of the property tax system to make design elements. Another main theme is a question - Analysis of the problem - to solve the problem. The article appeared the speech summed up the domestic real estate tax to the existing problems, the property tax levy and

11、the impact of factors made the necessary proof, finally to solve the problem, we need what kind of property tax, the author through the contents of Chapter 5 of the detailed design.Keywords： tax; real estate taxes; property tax; Planning and Design目 錄摘 要IAbstractII1 緒 論11.1研究背景11.2 研究目的與意義1研究目的1研究意義

12、21.3 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀2國外研究現(xiàn)狀21.3.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀31.4 研究內(nèi)容與方法3研究內(nèi)容3研究方法42 開征物業(yè)稅的相關(guān)理論52.1物業(yè)稅的相關(guān)概念5財產(chǎn)稅5物業(yè)稅5物業(yè)稅特征62.2物業(yè)稅的相關(guān)理論7財政分權(quán)理論73 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系現(xiàn)狀及物業(yè)稅的提出83.1現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系分析83.1.1 廣義與狹義房地產(chǎn)稅收8現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系的特征93.1.3 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系改革的必要性93.2物業(yè)稅的提出113.2.1 開征物業(yè)稅的歸宿分析11開征物業(yè)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)124 國外物業(yè)稅比較分析及經(jīng)驗(yàn)借鑒164.1國外發(fā)達(dá)國家物業(yè)稅分析164.1.1 美國的財產(chǎn)稅164.1.2 日本房地

13、產(chǎn)保有類稅164.1.3 加拿大的財產(chǎn)稅174.2 幾點(diǎn)啟示175 開征物業(yè)稅規(guī)劃設(shè)計195.1物業(yè)稅的目標(biāo)設(shè)計與基本原則19物業(yè)稅目標(biāo)設(shè)計19物業(yè)稅設(shè)計的基本原則195.2物業(yè)稅設(shè)計的基本框架195.2.1 對土地出讓金是否歸并到物業(yè)稅中的分析195.2.2 物業(yè)稅改革“大改、中改、小改”三種方案選擇205.3 物業(yè)稅稅制設(shè)計內(nèi)容215.3.1 納稅人215.3.2 征稅范圍215.3.3 征稅對象21稅率225.3.5 減免稅235.4 開征物業(yè)稅的配套措施24結(jié) 論25參考文獻(xiàn)26致 謝271 緒 論1.1 研究背景我國自從稅制改革以來，在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中逐步形成了在房地產(chǎn)開發(fā)、保有、交

14、易等環(huán)節(jié)征稅的房地產(chǎn)稅收體系，目前共涉及營業(yè)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅等12個稅種。在我國市場經(jīng)濟(jì)日漸成熟，經(jīng)濟(jì)社會高速發(fā)展，國民收入以及社會財富分配發(fā)生較大變化的今天，以稅收環(huán)節(jié)多、重復(fù)稅、重交易(開發(fā))輕保有為特征的現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系已經(jīng)阻礙了我國經(jīng)濟(jì)的再一步深入發(fā)展，土地資源得不到有效利用，國家不能參與房地產(chǎn)增值收益，地方財政缺乏長期穩(wěn)定的主體稅收等弊端突顯。因此，2003年10月中央明確提出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。2005年底，財政部、國家稅務(wù)總局表示，“十一五”期間，我國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，穩(wěn)步推行物業(yè)稅。2006年，在財政部和國家稅務(wù)總局統(tǒng)

15、一安排下，北京、深圳、重慶、南京等6個城市率先開展了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作。2007年1月25日，國家稅務(wù)總局在2007年全國稅收工作要點(diǎn)中提到，今年要深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業(yè)稅方案，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)?！?。在2007年3月舉行的全國兩會上，政府財政預(yù)算報告更明確表示要“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”，表明我國開征物業(yè)稅工作已被提到國家及相關(guān)部門近期重要工作議程。但由于物業(yè)稅涉及面非常廣泛，法律、制度、技術(shù)手段、利益分配等方面需要進(jìn)一步配套改革、完善，因此引起政府、專家、社會各界廣泛討論，國務(wù)院發(fā)展研究中心專門和美國林肯土地政策研究院合作成立了中國不動產(chǎn)稅收改革課題組，負(fù)責(zé)研

16、究中國不動產(chǎn)稅收改革工作。1.2 研究目的與意義 研究目的本文在國內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上，探討開征物業(yè)稅并將其合理規(guī)劃與實(shí)際情況相適應(yīng)，開征物業(yè)稅，使其真正順應(yīng)當(dāng)前的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展，并且是進(jìn)一步完善市場體系的要求，是進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)稅收體系的需要，也是完善地方財政體系的客觀要求。 研究意義由于目前物業(yè)稅仍處于積極籌備階段，啟動物業(yè)稅所需的條件仍在研究完善，具體的稅制設(shè)計也不確定，對我國經(jīng)濟(jì)社會可能產(chǎn)生的影響還處于分析、測算過程，因而筆者通過對我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系的剖析，借鑒成熟市場經(jīng)濟(jì)國家的成功經(jīng)驗(yàn)，給合我國國情，提出我國物業(yè)稅的具體稅制設(shè)計方案，并對開征物業(yè)稅后帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析討論

17、，從而為建立一個科學(xué)有效、公平穩(wěn)定的物業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅功能做出一些積極的探索研究開征物業(yè)稅勢必增加地方財力，緩解地方財政壓力、增強(qiáng)地方政府提供公共產(chǎn)品與服務(wù)的能力。 1.3 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 國外研究現(xiàn)狀征收物業(yè)稅已成為世界上多數(shù)國家的通行做法，且經(jīng)過長期實(shí)踐，形成了大量、豐富的理論。由于歷史沿革、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政治環(huán)境和社會制度不同，各國的物業(yè)稅在稅種名稱、課稅范圍、計稅依據(jù)、稅率設(shè)計以及征收管理等方面存在著較大的差別。有的國家(如凱恩、費(fèi)雪、EdwardL.Glaeser)稱之為財產(chǎn)稅，有的國家(如法國、英國)稱之為房屋稅、土地稅等等。名稱雖然不同，但主要共同點(diǎn)都是針對保有房地產(chǎn)征收的稅收，與我

18、國開征的物業(yè)稅在征稅范圍、征稅對象、征稅目的上是基本相同的?？v觀各國物業(yè)稅政策，可以得出當(dāng)今物業(yè)稅的一些共同之處。一是物業(yè)稅在各國房地產(chǎn)稅制中占主導(dǎo)地位。與房地產(chǎn)開發(fā)、交易等環(huán)節(jié)的稅收征管工作相比，各國對房地產(chǎn)的稅收征管更多集中于房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)。這樣做的好處是有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，能給政府帶來穩(wěn)定的財源。二是物業(yè)稅在各國地方稅種和地方財政收入中占主導(dǎo)地位。凡是實(shí)行分稅制的國家，物業(yè)稅基本劃收歸地方，且構(gòu)成地方稅收的主體稅種，這樣做可以有效地將地方政府的事權(quán)和財權(quán)結(jié)合起來，有利于調(diào)動地方政府征收物業(yè)稅的積極性，也有利于擴(kuò)大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，形成稅收收入增長的良性循環(huán)。三是

19、各國物業(yè)稅多采取“寬稅基、少稅種、低稅率”的征稅原則，各國物業(yè)稅的稅基涵蓋范圍較寬，除了對公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的均要征稅，且各國規(guī)定的物業(yè)稅稅率一般都不高，如目前美國各州和地方政府的平均稅率為1%-3%，加拿大多倫多市2003年物業(yè)稅稅率為平均為2.5%。四是各國均有適當(dāng)?shù)亩愂諟p免政策，體現(xiàn)社會公平。如對低收入者、殘疾人等特殊人群減稅或免稅。五是配套措施完善。各國都有專門的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價值評估，如英國的“地產(chǎn)估價局”。1.3.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀2003年10月，中共十六屆三中全會公布中共中央關(guān)于完善市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定，其中明確提到實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件

20、具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。自此，國內(nèi)關(guān)于物業(yè)稅開征的目的、開征時機(jī)是否成熟、物業(yè)稅的基本框架、稅制設(shè)計、法律配套、技術(shù)支持、產(chǎn)生的作用等多方面開展了分析討論，形成了不同的意見和建議。大多數(shù)專家學(xué)者支持實(shí)行物業(yè)稅改革，認(rèn)為物業(yè)稅的出臺必將對完善房地產(chǎn)稅制、調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進(jìn)資源利用效率、維護(hù)社會公平產(chǎn)生重要影響。但在具體的物業(yè)稅稅制設(shè)計上仍存在較大的分岐。在物業(yè)稅的設(shè)計框架方面，例如吳俊培、馬克和等人認(rèn)為，應(yīng)將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并相應(yīng)取消房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的一些不合理收費(fèi)，使物

21、業(yè)稅開征后的總體收入規(guī)模與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)總體規(guī)?；鞠喈?dāng)；而胡怡建、劉維新、何振一等人認(rèn)為，土地出讓金屬于土地租金范疇，與稅沒有關(guān)系，因而框架中不能包括物業(yè)稅。在物業(yè)稅的征收范圍、征收對象、稅率設(shè)置、減免稅等方面同樣存在著諸多不同的觀點(diǎn)?；诓煌母母锼悸罚_征物業(yè)稅后在房地產(chǎn)市場、地方財政收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面產(chǎn)生的作用與影響也形成了不同的看法。1.4 研究內(nèi)容與方法 研究內(nèi)容本文第一章提出本課題研究的背景、目的和意義，闡述本文的研究內(nèi)容與思路。第二 章 研 究我國稅收的基本理論。第三 章 研 究我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系。簡要介紹我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系，分析目前房地產(chǎn)稅收體系特征和改革的客觀要求

22、，提出開征物業(yè)稅的現(xiàn)實(shí)必要性。第四 章 比 較研究各國(地區(qū))物業(yè)稅稅收制度，汲取各國(地區(qū))物業(yè)稅成功的經(jīng)驗(yàn)。. 第五 章 探 討物業(yè)稅的制度設(shè)計。根據(jù)我國物業(yè)稅設(shè)計原則，提出稅制設(shè)計的基本框架:征稅范圍、征稅對象、稅率、計稅依據(jù)、減免稅政策等，并簡單分析啟動物業(yè)稅的配套措施。 分 析物業(yè)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。根據(jù)設(shè)計的稅制方案，分析物業(yè)稅開征后對我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來的影響，主要是對房地產(chǎn)市場、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地資源的利用效率進(jìn)行分析。 研究方法本文 研 究 主要理論依據(jù)有財政稅收基本理論、現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論、地租理論、收入分配理論、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論等。本文主要運(yùn)用了以下幾種研究方法:一、比較研究，通過

23、檢索相關(guān)的國內(nèi)外文獻(xiàn)，進(jìn)行分析、比較;二、理論研究，在借鑒相關(guān)理論知識的基礎(chǔ)上，對我國稅收基礎(chǔ)理論及房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行理論研究，并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理對開征物業(yè)稅后帶來的影響進(jìn)行分析。本文主要創(chuàng)新之處一是在于更加關(guān)注物業(yè)稅的可操作性問題，對我國如何設(shè)計物業(yè)稅制度進(jìn)行了詳細(xì)描述，為實(shí)務(wù)操作提供完整的視角;二是加強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)效應(yīng)方面的分析，對社會關(guān)注度非常高的物業(yè)稅開征后可能產(chǎn)生的影響做出一定研究。2 開征物業(yè)稅的相關(guān)理論2.1 物業(yè)稅的相關(guān)概念 財產(chǎn)稅財產(chǎn)稅不是單一的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，故嚴(yán)格說來，應(yīng)稱之為財產(chǎn)稅體系。財產(chǎn)稅雖然和財產(chǎn)有關(guān)，但不等于說對財產(chǎn)課征的稅收(或者說與財產(chǎn)相關(guān)的稅收

24、)就歸屬于財產(chǎn)稅體系。財產(chǎn)稅體系是以各類財產(chǎn)(包括不動產(chǎn)和動產(chǎn))的數(shù)量或價值為課稅對象的稅收統(tǒng)稱。由于財產(chǎn)既可以被保有，也可以被轉(zhuǎn)讓，因此，可進(jìn)一步分為對財產(chǎn)保有的課稅和對財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的課稅，即財產(chǎn)保有稅和財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。也就是說，財產(chǎn)稅是對財產(chǎn)本身的課稅，而不是對財產(chǎn)的收益課稅。從某種意義上說，即便是財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅也是對財產(chǎn)本身的課稅，而非對財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的課稅。正如有學(xué)者認(rèn)為，財產(chǎn)稅以財產(chǎn)的存在為前提，與財產(chǎn)是否交易無關(guān)，只要財產(chǎn)存在，無論財產(chǎn)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓都要課稅，是對純收入存量的課稅。相比商品稅和所得稅是對國民生產(chǎn)的流量課稅，財產(chǎn)稅則是對社會財產(chǎn)的存量課稅，其價值并沒有參與再生產(chǎn)的循環(huán)。財產(chǎn)保有稅，即

25、著眼于財產(chǎn)保有的事實(shí)而課征的稅收。從法學(xué)角度看，財產(chǎn)保有是指對財產(chǎn)事實(shí)上的控制與支配，包括財產(chǎn)所有人的保有和非財產(chǎn)所有人的保有。財產(chǎn)保有稅根據(jù)其課稅對象范圍大小，可分為選擇性財產(chǎn)保有稅和一般性財產(chǎn)保有稅。 物業(yè)稅“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，是由英語“property”或“estate”翻譯而來，是粵港方言對房地產(chǎn)的稱呼，一般是指土地、已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地等。是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的綜合體。由于其位置固定、不可移動，或一旦移動后會引起性質(zhì)變化、功能減損而損害其價值，因此，通常在國外被稱為不動產(chǎn)，而在我國大陸則習(xí)慣稱之為房地產(chǎn)?！拔飿I(yè)稅”顧名思義，是指以物業(yè)為征

26、稅對象征收的一種稅。物業(yè)稅從廣義的角度理解，屬于財產(chǎn)稅類的個別財產(chǎn)稅稅種。而從國內(nèi)外大量相關(guān)文獻(xiàn)所討論的財產(chǎn)課稅往往是從最狹義的角度進(jìn)行理解，即對保有土地和房屋建筑物等不動產(chǎn)課征的財產(chǎn)保有稅.本文對物業(yè)稅的研究將遵循對財產(chǎn)稅最狹義的理解，即指在一定時期或一定時點(diǎn)上，要求其所有者或承租人(個人或法人)對其所有或使用的土地和房屋建筑物等房地產(chǎn)繳付一定稅款，其稅款額度隨房產(chǎn)價值的變化而變化，理論上通常稱之為房地產(chǎn)(不動產(chǎn))保有課稅.物業(yè)稅在我國最早提出是在2003年。2003年01月，十六屆三中全會上在關(guān)于房地產(chǎn)稅收制度改革方面提出了一些設(shè)想，明確提出“實(shí)施城鎮(zhèn)稅費(fèi)建設(shè)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)

27、一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)，隨后在報刊雜志里我們看到更多的提法:“財產(chǎn)稅”、“房地產(chǎn)稅”、“不動產(chǎn)稅”等。經(jīng)過上面的分析，我們可知物業(yè)稅不等同于財產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅。那物業(yè)稅是否就是不動產(chǎn)稅，不動產(chǎn)是指土地和土地上的附著物。包括各種建筑物，如房屋、橋梁、電視塔，地下排水設(shè)施等等;生長在土地上的各類植物，不動產(chǎn)的概念相對于房地產(chǎn)要寬泛的多，運(yùn)用到主要對房產(chǎn)和地產(chǎn)保有階段征收的稅收上不是很合適。 物業(yè)稅特征在理論分析時，我們總結(jié)了地方政府應(yīng)當(dāng)征收稅基非流動性、配性、不可轉(zhuǎn)嫁并且便于征管的稅種?？v觀我們所要探討的物業(yè)稅種標(biāo)準(zhǔn)。分布較均勻，非再分，其特征正好符合：(1)稅基具有地域性與普遍性。首先，

28、物業(yè)稅主要以不動產(chǎn)為課稅對象，課稅穩(wěn)定。其次，由于地區(qū)地理位置不同，地區(qū)不動產(chǎn)的分布也各不相同，具有明顯的地域性。對于各地地方政府來說，一來對稅源便于區(qū)分與控制；二來可根據(jù)本地情況設(shè)置不同的稅率，因地制宜，控制成本，加大征稅靈活性；第三，也起到組織財政收入的作用。(2)便于征管不動產(chǎn)客體明顯，很難出現(xiàn)隱匿現(xiàn)象，且具有非流動性，這給當(dāng)?shù)卣愂照鞴軒砹撕艽蟮谋憷浴?3)彌補(bǔ)其他稅種的缺陷，彌補(bǔ)全國統(tǒng)一稅制的不足物業(yè)稅的理論依據(jù)。2.2 物業(yè)稅的相關(guān)理論 財政分權(quán)理論中央政府與地方政府的財政關(guān)系，一直是經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的重要課題。所謂財政分權(quán)是指給予不同層次政府一定的稅收權(quán)力和支出責(zé)任范圍，允許其自

29、主決定預(yù)算支出規(guī)模與結(jié)構(gòu)，使各級政府能自由選擇所需要的政策類型，提供最優(yōu)的公共產(chǎn)品與服務(wù)，以滿足地域性社會公共需求。(1)Ti bout于1956年在政治經(jīng)濟(jì)學(xué)刊上發(fā)表了著名的論文，文章從地方公共產(chǎn)品入手，假定居民可以自由流動，那么具有相同偏好和收入水平的居民會自動聚集到某一地方政府周圍。因?yàn)榫用窨梢杂谩坝媚_投票”來顯示自己真實(shí)偏好。如果政府不能滿足其要求，那么居民可以遷移到最符合自己偏好的地區(qū)。居民的流動性帶來了政府間的競爭，地方政府要吸引選民，就必須按選民的要求供給公共產(chǎn)品和服務(wù)。競爭的結(jié)果使相同偏好的居民聚集在同一地區(qū)，該地區(qū)也將有效率提供公共產(chǎn)品和服務(wù)，從而達(dá)到帕累托最優(yōu)。Ti bou

30、t模型雖然有諸多前提假設(shè)，但他從公共財政分權(quán)的核心問題偏好顯示出發(fā)，解決了公共產(chǎn)品供給的難題，從理論上闡述了財政分權(quán)的必要性，指出了地方政府存在的理由。(2) stiglerl957年發(fā)表的地方政府職能的有理范圍一文，論證了地方政府存在的合理性:首先，地方政府與中央政府相比，更接近自己的公眾，從而更了解所管轄地區(qū)的居民的效用和公共產(chǎn)品需求。其次，不同地方的居民有權(quán)選擇自己需要的公共產(chǎn)品的數(shù)量和種類。而由中央政府統(tǒng)一供給的公共產(chǎn)品就無法滿足區(qū)域性不同質(zhì)的需求。因此Stigler強(qiáng)調(diào)，地方政府的存存是為了滿足地方社會公共需要。3 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系現(xiàn)狀及物業(yè)稅的提出3.1 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系分析

31、廣義與狹義房地產(chǎn)稅收3.1.1.1 廣義房地產(chǎn)稅收是指以房地產(chǎn)為課稅對象，直接(或間接)對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有行為征收的稅賦，包括12個稅種，涉及我國現(xiàn)行稅制體系中的全部稅類。 狹義房地產(chǎn)稅收指直接對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有行為征收的稅賦，包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅，前面三個稅種屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅，后面二個稅種分別屬于房地產(chǎn)開發(fā)、交易環(huán)節(jié)稅。由于耕地占用稅是專門針對我國人多地少的基本國情，設(shè)計用作保護(hù)農(nóng)用耕地的一項(xiàng)政策，不在本文討論的物業(yè)稅設(shè)計范圍內(nèi)，因此本文不作進(jìn)一步分析。(1)房產(chǎn)稅。1986年10月開征，征稅對象為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的

32、經(jīng)營性房屋、建筑物，自用房產(chǎn)計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余額，適用1.2%的稅率，出租房產(chǎn)的計稅依據(jù)為租金收入，適用12%的稅率，納稅人包括內(nèi)資企業(yè)和個人，政策目標(biāo)是調(diào)節(jié)國內(nèi)企業(yè)和個人的財產(chǎn)收入。(2)城市房地產(chǎn)稅。1951年8月開征，目前僅對外資企業(yè)和外籍個人征收，自用房產(chǎn)的計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值，適用1.2%的稅率，出租房產(chǎn)的計稅依據(jù)為租金收入，適用18%的稅率，政策目標(biāo)是調(diào)節(jié)外資企業(yè)和個人的財產(chǎn)收入。鑒于我國城市土地所有權(quán)屬于國家，此稅實(shí)際只對房產(chǎn)征稅而未對地產(chǎn)征稅，外資企業(yè)和個人使用的土地征收土地使用費(fèi)。(3)城鎮(zhèn)土地使用稅。1988年11月開征，征稅對象為在城市、縣城、建

33、制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用的國家所有和集體所有的土地，實(shí)行以土地實(shí)際占用面積，按四檔幅度定額稅率計征，納稅人僅為內(nèi)資企業(yè)和個人，政策目標(biāo)是保護(hù)土地資源，提高土地的使用效益。(4)土地增值稅。1994年1月開征，納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對象，采用四級累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分稅率為30%、增值額超過50%且未超過100%的部分稅率為40%、增值額超過100%且未超過200%的部分稅率為50%,增值額超過200%的部分稅率為60%。此稅開征目的是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，調(diào)節(jié)土地增值收益，但由于多方面原因一直未能得到全

34、面貫徹執(zhí)行，部分地區(qū)根本沒有實(shí)施，執(zhí)行的地區(qū)也往往采用“按轉(zhuǎn)讓全額預(yù)繳稅款”的方式征收，2007年國務(wù)院重申了必須按增值額進(jìn)行全面清算的規(guī)定，要求從2007年2月份起嚴(yán)格執(zhí)行稅法。3.1.2現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系的特征(1)稅種設(shè)計復(fù)雜、重交易(開發(fā))輕保有。 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收12個稅種，不僅在房地產(chǎn)開發(fā)、保有、交易各個環(huán)節(jié)稅種設(shè)置交叉重疊，重復(fù)征稅，如對房產(chǎn)租金既征收5%的營業(yè)稅，又征收12%的房產(chǎn)稅，而且存在開發(fā)、交易環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重，保有環(huán)節(jié)稅種少、稅負(fù)輕的特征。(2)內(nèi)外兩套稅制。 目前我國的房地產(chǎn)稅收實(shí)行內(nèi)外兩套不同的稅制。內(nèi)資企業(yè)、單位和個人繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，外資企業(yè)則繳納城

35、市房地產(chǎn)稅，不繳納土地使用稅改，繳納土地使用費(fèi)。企業(yè)所得稅方面也分別適用內(nèi)、外資兩套稅制瑪，造成法律適用上的不一致。(3)稅制設(shè)計不科學(xué)。 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制主要存在以下問題：首先稅基窄。目前房地產(chǎn)稅收僅針對經(jīng)營性房地產(chǎn)行為，而對非經(jīng)營性房地產(chǎn)行為(如生活用房)則排除在征管范圍之外。其次計稅依據(jù)不科學(xué)。3.1.3 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系改革的必要性(1)2007年3月16日發(fā)布的中華人民共和國企業(yè)所得稅法。我國從2008年1月1日起合并內(nèi)、外資企業(yè)所得稅，統(tǒng)一執(zhí)行新的企業(yè)所得稅法，多戶房產(chǎn)企業(yè)偷稅1.3億元，完善地方稅收體系建設(shè)，改善地方財政收支狀況的要求地方稅是指根據(jù)國家財政管理體制規(guī)定，由中央統(tǒng)一

36、立法或由地方立法開征，由省或省以下地方政府負(fù)責(zé)征收管理，稅款為地方財政固定收入的稅種。地方稅收一般具有以下三個基本特征：一是稅基具有明顯的地域特征；二是收入具有地方受益性；三是征收管理的地方便利性。我國于1994年實(shí)行了分稅制改革，著眼于增強(qiáng)中央政府的宏觀調(diào)控能力，明確各級政府責(zé)、權(quán)、錢相結(jié)合的目標(biāo)，重新界定了中央、地方政府間的財權(quán)和事權(quán)范圍。分稅制以后，中央和地方在稅收收入劃分上分成了三類：中央稅、地方稅、中央地方共享稅，其中關(guān)稅、海關(guān)代征的消費(fèi)稅及增值稅、消費(fèi)稅歸于中央稅，增值稅(中央分享75%，地方分享25%)、證券交易稅(各分享50%)資源稅(海洋石油資源歸中央，其余大部分歸地方)、企

37、業(yè)所得稅(2004年起各分享50%)和個人所得稅實(shí)行中央與地方共享，其他稅收全部歸于地方稅。由于我國目前實(shí)行的是以流轉(zhuǎn)稅和所得稅為主的稅收體系，流轉(zhuǎn)稅和所得稅合計占全部稅收收入約四分之三，因此，實(shí)行分稅制以后，我國的地方稅收逐漸顯露出體系構(gòu)建不全，主體稅種缺乏，稅種多而小，稅款零星，稅收不穩(wěn)定等的特征與不足。在地方財政收支狀況上，出現(xiàn)了財權(quán)已上移，事權(quán)卻下移的局面，中央與地方間財政體制配套改革進(jìn)程緩慢，使地方政府財政支出承受巨大壓力。1995年到2006年12年間，中央財政收入平均占國家財政總收入的52%，但財政支出只占國家財政總支出的29%，地方財政收入占國家財政總收入平均為48%，但財政支

38、出卻占國家財政總支出的71%。表3.1 中央和地方歷年財政收支和比重 單位：億元年份中央和地方財政支出及比重財政收入財政支出所占比重全國中央地方中央全國中央地方中央19956242.23256.622985.5852.26823.721995.394828.3329.219967407.993661.073746.9249.47937.552151.275786.28270119978651.144226.924424.2248.99233.562532.506701.0627.419989875.954892.004983.9549.510798.183125.67276.5828.9199

39、911444.085849.215594.8751.113187.674152.339035.3431.5200013395.236989.1752.215886.505519.8510366.6534.7200116386.048582.747806.3052.418902.585768.0213134.5630.5200218903.6410388.648515.0055.022053.156771.7015281.4530.7200321715.2511865.279894.9854.624649.957420.1017229.8530.1200426396.4713955.341244

40、1.1352.928360.797894.0820466.7127.8200531627.9816535.9415092.0452.333708.128775.7324932.3926.0資料來源：蔣曉全.物業(yè)稅的國際比較與我國征收的利弊分【J】.2005(2)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高資源利用效率的要求。近十年來，隨著住房制度改革和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，但是我國目前房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展已經(jīng)暴露出嚴(yán)重的問題，房地產(chǎn)投資過快、房價漲幅過大、空置率過高、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突出矛盾，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險正在不斷形成和增大，對經(jīng)濟(jì)的潛在危害

41、程度不斷加重。在房地產(chǎn)投資額增長上，1998-2006年的10年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長22%，在房價上，1998-2003年全國住房平均售價增長率為2.8%, 2004-2006年則分別達(dá)到15%, 10.4%, 12.9%;在房地產(chǎn)資源利用率方面，據(jù)國家發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布的信息顯示，我國2006年1-5月份商品房空置率達(dá)到17.8% ,超過國際公認(rèn)的10%的警戒線，造成房產(chǎn)資源的極大浪費(fèi)，同時，土地資源利用上問題也很嚴(yán)重，盲目圈地、囤積土地、亂占耕地現(xiàn)象普遍，耕地面積不斷縮小;在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上， 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房供地所占比例不斷縮小，中低檔房供不應(yīng)求，而高檔豪宅、超大面積住宅不斷出

42、現(xiàn)，擠占了小面積套型住宅的份額。房地產(chǎn)行業(yè)過多的資源投入抑制了社會其他行業(yè)的有效需求，促成了水泥、塑材、電力等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能急劇膨脹，增加了整個經(jīng)濟(jì)非協(xié)調(diào)發(fā)展的風(fēng)險性。而高昂的房價既增加了城市運(yùn)作成本，減緩了城市化進(jìn)程，還會引發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)的擴(kuò)張，直接影響到普通老百姓買房問題。作為調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)主要工具之一的房地產(chǎn)稅收政策工具，已經(jīng)滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀實(shí)際，不足以規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成了巨大的制度漏洞，改革勢因而勢在必行。(3)參與土地增值收益，保護(hù)土地市場發(fā)展的要求。隨著經(jīng)濟(jì)社會的飛速發(fā)展，土地作為不可再生資源，其價值得到前所未有的體現(xiàn)，土地價值不斷增值，土地價格持續(xù)上揚(yáng)。一般認(rèn)為，引起土

43、地增值的因素至少可以有以下2個方面：城鎮(zhèn)的拓展引起土地區(qū)位的變化，人口的增加引起土地價值。(4)縮小貧富差距，促進(jìn)社會公平和諧的要求。據(jù)統(tǒng)計分析，占20%的中國富有階層所擁有住房的價值占全部住房價值的60.73%，而占20%的貧困階層所擁有的住房價值卻不足2%，兩者差距比高達(dá)30倍之巨，以基尼系數(shù)來測量這種財產(chǎn)的不均衡狀態(tài)，基尼系數(shù)高達(dá)0.576，目前的貧富差距還存在進(jìn)一步拉大的趨勢氣在市場經(jīng)濟(jì)中，分配主要是通過要素市場的價格機(jī)制來實(shí)現(xiàn)的，但有時這種機(jī)制形成的社會分配格局會不符合“社會公平”的觀念，不可避免地造成社會財富分配的不公平，導(dǎo)致社會財富過度集中在少數(shù)人手中，產(chǎn)生阻礙社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后果

44、，甚至危及整個社會的安定。因此需要通過稅收手段來調(diào)節(jié)社會財富分配不均的問題。3.2物業(yè)稅的提出3.2.1 開征物業(yè)稅的歸宿分析由于市場結(jié)構(gòu)是影響商品價格及其變化的重要因素，它也將影響稅負(fù)歸宿。市場結(jié)構(gòu)是指市場要素之間的關(guān)系，如買者和賣者的數(shù)量，商品的同質(zhì)性、信息的充分程度、生產(chǎn)要素的流動性等，市場按類型分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭市場和完全壟斷市場。完全競爭市場是一個脫離現(xiàn)實(shí)的抽象出的理想市場，但是這種抽象具有很重要的理論意義，因?yàn)樵诖嘶A(chǔ)上進(jìn)行分析，我們可以得出許多有益的結(jié)論，因此，對物業(yè)稅稅負(fù)歸宿的分析將主要以完全競爭市場作為背景。對物業(yè)稅的稅負(fù)歸宿本文采用局部均衡分析和一般均衡分

45、析。一般而言，局部均衡分析框架適用于較小的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，在考察的經(jīng)濟(jì)范圍較小時，局部均衡分析顯得簡明而有效?！柏浳锒愑^點(diǎn)”認(rèn)為，對土地和房屋建筑物保有階段課征的稅收可看成是一種貨物稅，其稅負(fù)歸宿取決于相關(guān)的供求曲線的形狀。當(dāng)供給曲線是垂直的，稅負(fù)完全由要素供給者承擔(dān)，當(dāng)供給曲線是水平的，稅負(fù)則由要素需求者負(fù)擔(dān)。為了解房屋建筑物保有稅稅負(fù)歸宿的“貨物稅觀點(diǎn)”，我們首先從分析全國性資本市場入手。一般而言，資本能用于各種用途，如建造房屋建筑物、制造設(shè)備、用于公共部門的項(xiàng)目建設(shè)等，而資本的價格即利息是把資本分配到這些用途上去的工具。完全由該商品的消費(fèi)者負(fù)擔(dān)。這可以用圖3予以說明：單位房屋建筑物的價格ROT

46、ROSDD房屋建筑物的數(shù)量QOQO圖3-1 ：“貨物稅觀點(diǎn)”下的稅負(fù)歸宿圖中，橫軸代表房屋建筑物的數(shù)量，縱軸代表單位房屋建筑物的價格，水平線S為房屋建筑物的供給曲線，D為稅前的房屋建筑物需求曲線，稅前的均衡價格為RO，均衡交易量為場。現(xiàn)對房屋建筑物課征保有稅，設(shè)稅率為t，以價格為計稅依據(jù)，則稅后的需求曲線將旋轉(zhuǎn)移動到D，稅后均衡價格變?yōu)镽O，均衡交易量變?yōu)镼。這樣，房屋建筑物供給者的供給價格仍為RO，而房屋租賃者需要支付的價格上升為RO，上升的數(shù)額正好為應(yīng)該繳納的稅金.可見，在貨物稅觀點(diǎn)下，房屋建筑物保有稅稅負(fù)全部轉(zhuǎn)嫁給了房屋建筑物的需求者。當(dāng)然，上述結(jié)論是假設(shè)供給曲線呈水平形狀的結(jié)果。直觀地

47、看，水平的房屋建筑物供給曲線意味著，如果資本得不到至少為RO的收益，那么，它就會流出建筑行業(yè)，直到投在建筑業(yè)的資本的收益上升到RO，因此，對房屋建筑物課稅就是對作為生產(chǎn)要素之一的資本進(jìn)行課稅。這是我們進(jìn)行分析的重要立論基礎(chǔ)。3.2.2開征物業(yè)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)對開征物業(yè)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，筆者分兩種情形，即按物業(yè)類型實(shí)行差別稅率和按物業(yè)地區(qū)實(shí)行差別稅率來分別討論。按物業(yè)類型不同實(shí)行差別稅率的情形。假定稅率設(shè)置情況為，對某種類型的物業(yè)免稅，而對其他所有物業(yè)在其他任何地方都按統(tǒng)一稅率征收，則投資者可以通過減少應(yīng)稅物業(yè)的投資，同時增加免稅物業(yè)的投資來避稅。要注意的是，該投資者的反應(yīng)本身將導(dǎo)致房產(chǎn)價值及回報率的變

48、化，因?yàn)橐坏┩顿Y者減少應(yīng)稅物業(yè)的持有，則其供給數(shù)量減少，物業(yè)的價格和投資者回報相應(yīng)增加，這會抵消一部分稅收負(fù)擔(dān)。與此同時，免稅物業(yè)的供給增加，將會降低價格和投資者回報，這在一定程度上緩沖了應(yīng)稅物業(yè)的減少。最終，當(dāng)兩種類型的房產(chǎn)的稅后凈回報率相等時，均衡得以實(shí)現(xiàn)。我們用圖3-2來進(jìn)一步說明:單位價格單位價格POSPOSP2P2DDP1DBOB的資本量B2AOA2A的資本量圖3-2房地產(chǎn)稅收均衡分析圖中，縱軸表示物業(yè)單位價格，橫軸表示投入物業(yè)的資本量，為資本的長期供給曲線，它是水平的。圖中的初始情形為:對兩種類型的房屋建筑物A和B征收同等稅收(或者兩者均不征稅)，它們實(shí)現(xiàn)了單位價格(可視為投資回報

49、率)為PO的初始均衡，此時投資者在兩種類型的房屋建筑物之間偏好無差異，因?yàn)槎叩耐顿Y回報率相等?，F(xiàn)假設(shè)對A類房屋建筑物征稅，則直接的反應(yīng)是A類房屋建筑物的單位價格迅速下降到PI，圖中所示的需求曲線D包含了稅收因素。短期內(nèi)投資于A的投資者所獲投資回報率仍為PO，支付稅收(PO減去P的部分)后，投資回報率只能維持在P2水平。在此情況下，相對于對B的投資，A的投資回報率下降了，精明的投資者必然傾向于從對A的投資轉(zhuǎn)為對B的投資.隨著投資從A轉(zhuǎn)向B，A的數(shù)量將跌落到人之下，A的投資回報率也會逐漸上升:與此同時，B的供給增加，導(dǎo)致B的單位價格和投資回報率下降。最終，A和B分別在A2和B2實(shí)現(xiàn)新的均衡，此時

50、二者的稅后凈回報率均為P。從分析中可以看出，由于征稅，資本在A和B之間也重新進(jìn)行了配置，A類物業(yè)數(shù)量減少，B類物業(yè)增多。因此，可以得出，開征物業(yè)稅可以促進(jìn)資本在不同類型物業(yè)中的流動，調(diào)整不同類型物業(yè)投資的數(shù)量，實(shí)現(xiàn)資源配置功能。按物業(yè)所在地區(qū)不同實(shí)行差別稅率的情形。下面，我們對實(shí)行地區(qū)差別稅率情況下的房屋建筑物保有稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行分析。為便于分析，假設(shè)A地區(qū)是高稅區(qū)，B地區(qū)為低稅區(qū)，資本在地區(qū)之間具有完全流動性，并假設(shè)只有稅率差別才影響資本在地區(qū)之間的流動。A地區(qū)的高稅率的最初效應(yīng)是降低了A地房屋建筑物所有者與投資者的投資回報率。由于資本可自由流動，投資者必將其投資從A地轉(zhuǎn)向B地，資本從高稅區(qū)

51、流向低稅區(qū)。隨著資本從高稅區(qū)向低稅區(qū)流動，高稅區(qū)A地的資本的稅前回報將上升，低稅區(qū)B地的資本的稅前回報將下降，這一過程一直持續(xù)到實(shí)現(xiàn)新的均衡，即A地區(qū)和B地區(qū)的稅后投資回報率相等為止。在此過程中，稅收負(fù)擔(dān)從高稅區(qū)A部分轉(zhuǎn)嫁至低稅區(qū)B。與前一節(jié)的分析類似，稅收負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)嫁行為本身必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)成本的產(chǎn)生和效率損失，社會福利因此受損。下面，我們進(jìn)一步討論地區(qū)差別的房屋建筑物保有稅對房屋建筑物的消費(fèi)以及對士地的影響效應(yīng).（1）對房屋建筑物消費(fèi)的影響效應(yīng)。稅收的地區(qū)差異會分別對高稅區(qū)和低稅區(qū)的房屋建筑物消費(fèi)產(chǎn)生影響。下面以實(shí)行較高稅率的A地區(qū)為例進(jìn)行分析，B地區(qū)的分析和結(jié)論與之相對應(yīng)。A地區(qū)的高稅率導(dǎo)致該

52、地區(qū)資本使用價格上升，進(jìn)而資本密集型商品的使用價格也上升。房屋建筑物就是最主要的資本密集型商品，因此預(yù)計房屋建筑物的使用價格(即生活于一棟房屋建筑物的消費(fèi)者的成本)會上升，由價格變化所引起的A地區(qū)房屋建筑物供需狀況變化如圖3-3所示:單位價格S+TP1SPOTDP2QOA的資本量Q1圖3-3 地區(qū)間實(shí)行差別稅率對房屋建筑物消費(fèi)的效應(yīng)與圖3-2相比，上圖的供給曲線由水平變?yōu)橄蛳聫澢?，這是因?yàn)榉课萁ㄖ锍杀驹谳^高財產(chǎn)稅的影響下呈現(xiàn)遞增狀況。由于征稅，資本使用價格上升，供給減少，所以供給曲線向上移到S+T的位置，A地區(qū)的稅收差別導(dǎo)致房屋建筑物的單位居住成本從P0上升為Pl。在新的均衡數(shù)量Q1上，房屋

53、所有者的凈收益即銷售價格會從P0下降為P2?？梢?，房屋建筑物的居住成本上升，同時市場價格下降。但市場價格下降的數(shù)額小于稅額，因此，房屋建筑物的居住總成本即市場價格與稅收之和上升。換言之，房屋建筑物消費(fèi)者所承擔(dān)的房屋消費(fèi)成本將上升，這部分增加的成本即源于差別稅收。A地區(qū)房屋建筑物市場的最終狀況為，房屋建筑物價格上升，消費(fèi)數(shù)量減少。上述情況是否繼續(xù)，取決于房屋建筑物消費(fèi)者是否對兩個地區(qū)之間的相對價格的變動做出反應(yīng)。如果消費(fèi)者有一定流動性，而且他們意識到稅收差別，則B地區(qū)較低價格房屋建筑物的消費(fèi)需求會上升，A地區(qū)房屋建筑物的消費(fèi)需求會下降.但B地區(qū)房屋需求的上升又會使房屋建筑物價格上升，同時A地區(qū)房

54、屋需求的減少會使房屋的價格下降。這種相互作用繼續(xù)，直至達(dá)到均衡。（2）土地的效應(yīng)。正如前述分析，A地區(qū)的高稅率會使該地區(qū)的資本投資量減少，由于土地與資本是互補(bǔ)的，資本投資量的減少會導(dǎo)致土地需求降低的效應(yīng)。進(jìn)一步討論，如果房屋消費(fèi)者通過遷入其他低稅區(qū)的方式對A地區(qū)的高稅率做出反應(yīng)，那么A地區(qū)的土地需求會進(jìn)一步下降，進(jìn)而土地價格也會降低。由于土地具有不可位移性，A地區(qū)的土地供應(yīng)量是固定不變的，土地所有者不能通過地區(qū)之間的轉(zhuǎn)移來對土地價格下降做出反應(yīng)。因此，在其他所有資本、投入和消費(fèi)者都可自由流動的情況下，A地區(qū)的差別稅收負(fù)擔(dān)必然通過土地價格的下降反應(yīng)出來，即:差別稅收負(fù)擔(dān)由高稅區(qū)地區(qū)的土地所有者負(fù)擔(dān)，相反低稅區(qū)的土地所有者卻是受益者。4 國外物業(yè)稅比較分析及經(jīng)驗(yàn)借鑒4.1國外發(fā)達(dá)國家物業(yè)稅分析4