房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資料

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資料1房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地與附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物與其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、 管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。2建筑物是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎(chǔ)。3構(gòu)筑物是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁等。4商品房的結(jié)構(gòu)售房的樓書常見用語，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。5磚混結(jié)構(gòu)主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結(jié)構(gòu)。6、 磚木結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。7、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu),主要有剪力墻結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)。

2、8、 商品房的開間就是商品房的寬度。9、 商品房的進深就是指商品房的實際長度。10、 商品房的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。11、 商品房的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。12、 居住小區(qū)總用地是包括商品房總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。13、 房屋的基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。14、 庭院、綠化面積指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、商品房間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以與公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積的總和。15、 總建筑面積

3、（平方米）指小區(qū)內(nèi)商品房、公共建筑、人防地下室面積總和。16、 商品房的建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指商品房建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟指標(biāo)。17、 使用面積是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。18、 輔助面積指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲藏室、陽臺等。19、 公用面積是指商品房樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往保障生自學(xué)成才而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分攤。20、 套內(nèi)建筑面積房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、 墻體面積與陽

4、臺面積。21、 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以與外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。22、墻體是維護分割構(gòu)件，同時也可以是承重構(gòu)件。在一般磚混結(jié)構(gòu)房屋中，墻體是主要的承重構(gòu)件。23、建筑用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。24、建筑基底面積是指建筑物首層的建筑面積。25、建筑高度指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。26、建筑間距指建筑平面外輪廓線之間的距離。27、 公用建筑面積各

5、產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用權(quán)的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。28、 公用建筑面積的分攤原則是什么？如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分攤計算；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分攤原則進行分攤計算。29、 哪些公用面積應(yīng)分攤？應(yīng)分攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以與突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。30、 哪些公用面積不能分攤？不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、

6、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以與地面車庫、地下設(shè)備用房等。31、 套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。目前無論是否封閉均算一半計算建筑面積。32、 套內(nèi)使用面積指套內(nèi)住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。33、 建筑容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。34、 建筑密度即建筑覆蓋率，

7、指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。35、 綠地率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。36、 綠化率是指植被垂直面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。37、 得房率指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。38、 商品房預(yù)售在房地產(chǎn)尚未建成以前，房地產(chǎn)的經(jīng)銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買人。39、 土地所有制現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。40、 土地的使用年限是如何確定的？居

8、住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。41、 房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。商品房用地的土地使用時間為5070年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。42、 期

9、房是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。43、 現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。44、 毛坯房房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。45、 商品房是指以完全的市場價格向購房者出售的房子。46、 二手房通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟適用住房與單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市

10、買賣，這些都稱為二手房。47、 經(jīng)濟適用房根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號文件，經(jīng)濟適用住房是面向中低收入家庭的普通商品房；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場需求確定。48、 房改房在房改政策出臺后，國家機關(guān)、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購買下來，我們把為類公房稱之為房改房。49、 安居房分為哪幾種？安居房包括按規(guī)定出售出租給國家機關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。50、 個人住房基金有些單位建立了

11、個人住房基金。職工個人住房基金是由個人的勞動收入積累而成的基金，其中一部分是根據(jù)政策規(guī)定從收入中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自愿儲蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。51、 房地產(chǎn)交易形式房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)交易形式主要有兩種：地產(chǎn)交易形式與房產(chǎn)交易形式。52、 商品房的“全部產(chǎn)權(quán)”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。53、 商品房的“部分產(chǎn)權(quán)”是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有商品房。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例

12、分配。54、 商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。55、 規(guī)劃形態(tài)是指這一項目的具體建筑構(gòu)成，譬如一個項目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質(zhì)是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。56、單元式商品房是指在多層、高層樓房中的一種商品房建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接 進入分戶門，一般多層商品房每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。57、居住單元是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。58、戶型是指一套商品房由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱：一室一廳、

13、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。59、面積配比指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中各自所占比例的多少。60、格局配比是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占比例的多少。61、閣樓是指位于房屋坡屋頂下部的房間。62、假層是指房屋的最上一層，四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度，以內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層。63、普通商品房是指按一般民用商品房標(biāo)準(zhǔn)造的居住用商品房，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通商品房的范疇。64、公寓是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。65、商住商品房是SOHO（居家辦公）商品房觀念的一種延伸，它屬于商品房，但同時又融入寫字樓的

14、諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的商品房形式。66、別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園商品房。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。67、TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)商品房，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，商品房功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。68、躍層式商品房是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房與其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有

15、一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散。69、復(fù)式商品房是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型房屋，是在層高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實際層高要大大低于躍層式商品房。復(fù)式商品房下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。70、錯層式商品房是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的商品房。71、SHOPPINGMALL直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計，廣納周邊人氣，相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效

16、應(yīng)。72、商品房的起價是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。73、商品房的均價是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價格。74、定金只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。75、訂金只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。76、商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購人。77、契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價

17、的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅78、公共維修基金公共維修基金是指商品房樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。商品房的公共維修基金                   標(biāo)準(zhǔn)為120元/ ，按建筑面積收取               

18、60;   標(biāo)準(zhǔn)為120元/ ，按建筑面積收取由購房人在購房時交納，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為為112200元元/，按按建建筑筑面面積積收收取取。79、印花稅印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。80、購買房地產(chǎn)的條件成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿與監(jiān)護人身份證明。81、未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證？未成年人可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證，但辦理時須提交其監(jiān)護關(guān)系證明和監(jiān)護人身份證明，并在房地產(chǎn)證上備注其法定監(jiān)護人姓名。由于未成年人為沒

19、有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時必須符合有關(guān)法律規(guī)定。82、房地產(chǎn)登記即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。 城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。83、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指合法擁有土地使用權(quán)與土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。84、房地產(chǎn)抵押指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向

20、債權(quán)人（或押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式。85、申請抵押登記應(yīng)提交什么資料？（1）房地產(chǎn)抵押登記申請書；（2）委托書；（3）房地產(chǎn)證；（4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證或未婚姻證明；（5）商品房買賣合同和個人住房借款合同。86、以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。87、借款人如何償還銀行貸款？貸款期限在1年內(nèi)（含1年）的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在1年以上雙方

21、一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。88、貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年1月1日開始，按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率。89、貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？借款人在提前歸還貸款時，應(yīng)提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經(jīng)貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆嬒?，此前已計收貸款利息不作調(diào)整。90、銀行按揭按揭是英語“Mongase”（抵押）一詞的粵語音譯

22、，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。91、個人住房按揭需提交哪些資料？購房身份證、戶口簿、結(jié)婚證原件與復(fù)印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計生委出具的未婚證明原件）；購房人與其配偶所在工作單位出具工資收入證明（若干個體戶則提供營業(yè)執(zhí)照與稅票）；購房人已首付購房款收據(jù)原件與復(fù)印件；已與開發(fā)公司簽訂的購房合同；在開戶行開戶的活期存折；貸款申請書、個人住房借款合同、借款借據(jù)、委托銀行扣收購房還款協(xié)議書、住房抵押承諾書。92、辦理按揭貸款應(yīng)交哪些費用？保險費、公證費、抵押登記費。93，償還貸款有什么

23、方法等額本息，等額本金兩種94、住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)與其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體與其在職職工繳存的長期住房儲金。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質(zhì)，是住房實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。95、公積金貸款公積金貸款也就是個人住房擔(dān)保委托貸款，是由城市住房資金管理中心與所屬分中心運用房改資金委托銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。96、申請住房公積金貸款的條件凡住房公積金連續(xù)繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。97、辦理公積金貸款應(yīng)提供

24、哪些資料？身份證、戶口簿、結(jié)婚證、收入證明、審核后購房合同一份，首付款票據(jù)以與公積金卡和卡密碼。98、組合貸款組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱。99、住房抵押貸款所謂抵押貸款就是抵押人（購房者）向抵押權(quán)人（銀行）以所購房產(chǎn)作貸款抵押，并同時簽定抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期歸還貸款的擔(dān)保，并持公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機關(guān)進行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回貸款的擔(dān)保，并持經(jīng)公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機關(guān)進行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。100、商品房驗收合格指的是單體（即單幢樓盤）驗收合格。101、在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用？房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。102、在房屋交付時，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品商品房實行質(zhì)量保證書和商品房使用說明書制度的規(guī)定，向買受人提供商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書。103、物業(yè)的竣工驗收是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了