鄭州市城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)

1、(六)2006年鄭州市二手房市場(chǎng)成交情況1. 二手房成交情況1.1 2001-2006年度二手房成交情況l 2001-2006年二手房成交量呈逐年上升趨勢(shì)，而增幅卻逐年下降， 今年二手房成交面積累計(jì)158.89萬(wàn)平方米，同比增幅為14%。l 2006年鄭州市二手房住宅成交面積累計(jì)157.19萬(wàn)平方米，同比增幅為15.4%；平均價(jià)格為2206元/平方米, (二手房住宅均價(jià)是以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為計(jì)算依據(jù)) 同比增幅為16.70%。l 2006年非住宅成交量在二手房市場(chǎng)中占比量較小，鄭州市二手房非住宅成交面積累計(jì)1.7萬(wàn)平方米，占總成交量的1.07%；二手房非住宅平均價(jià)格為6743元/平方米(二手房非住宅

2、均價(jià)是以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為計(jì)算依據(jù))。1.2 2006年各月二手房成交情況 2006年鄭州市二手房成交面積累計(jì)158.89萬(wàn)平方米，同比增幅為14%；平均價(jià)格為2254元/平方米, (二手房均價(jià)是以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為計(jì)算依據(jù)) 同比增幅為17.66%。整體上2006年二手房市場(chǎng)繼續(xù)保持量?jī)r(jià)雙升態(tài)勢(shì)。8月受新政的影響，單月成交量較大，8月份后成交量呈上漲趨勢(shì)。1.3 2006年二手房不同業(yè)務(wù)類(lèi)型成交情況單位：平方米業(yè)務(wù)細(xì)項(xiàng)面積（平方米）平均價(jià)格房改房上市509571.352064私房買(mǎi)賣(mài)979591.971869安居（經(jīng)濟(jì)）房83493.772170其它16162.273395備注: （其它含判決給個(gè)人、判

3、決給單位、單位購(gòu)私房）鄭州市二手房成交面積累計(jì)158.89萬(wàn)平方米，較去年成交量上張了14%。06年二手房成交以私房、房改房上市為主流。其中私房成交面積為97.96萬(wàn)平方米，占總成交面積的61.65%；房改房成交50.96萬(wàn)平方米，占總成交面積的32.07%。1.4 2006年各行政區(qū)二手房成交情況從各行政區(qū)成交情況來(lái)看，金水區(qū)成交面積為71.47萬(wàn)平方米，居各區(qū)之首；管城區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)成交量基本持平；惠濟(jì)區(qū)、鄭東新區(qū)成交量較少。2. 二手房?jī)r(jià)格情況2.1 2001-2006年度二手房?jī)r(jià)格變化情況2001-2006年二手房平均價(jià)格呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，06年二手房均價(jià)為2254元/平方米, (二

4、手房均價(jià)是以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為計(jì)算依據(jù))同比增幅為17.6，在歷年中增長(zhǎng)幅度較大。2.2 2006年1-12月份各月二手房?jī)r(jià)格變化情況2006年1-12月份二手房均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，各月平均價(jià)格都在2000元/平方米以上。8月份二手房受 “個(gè)人營(yíng)業(yè)稅”等新政的影響，二手房成交量明顯增多，二手房均價(jià)為2415元/平方米，為全年月份最高(二手房均價(jià)是以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為計(jì)算依據(jù))。2.3 2006年各行政區(qū)二手房?jī)r(jià)格情況從各行政區(qū)二手房?jī)r(jià)格來(lái)看，鄭東新區(qū)二手房均價(jià)最高，均價(jià)為2651元/平方米(二手房均價(jià)是以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為計(jì)算依據(jù))、金水區(qū)二手房均價(jià)排名第二，價(jià)格為2458元/平方米(二手房均價(jià)是以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為計(jì)算依

5、據(jù))，其它幾個(gè)政區(qū)價(jià)格基本接近。2.4 2006年二手房不同物業(yè)類(lèi)型交易價(jià)格情況單位：平方米、元/平方米業(yè)務(wù)細(xì)項(xiàng)面積（平方米）平均價(jià)格房改房上市509571.352064私房買(mǎi)賣(mài)979591.971869安居（經(jīng)濟(jì)）房83493.772170其它16162.273395備注: （其它含判決給個(gè)人、判決給單位、單位購(gòu)私房）房改房、安居（經(jīng)濟(jì)）房均價(jià)分別是2064元/平方米和2170元/平方米；私房買(mǎi)賣(mài)均價(jià)為1869元/平方米；其它（含判決給個(gè)人、判決給單位、單位購(gòu)私房）均價(jià)為3395元/平方米，非住宅占比量較大，抬高了均價(jià)。3. 二手房購(gòu)房人群特征3.1 二手房購(gòu)房人群戶(hù)籍分布情況2006年鄭州

6、市二手房購(gòu)買(mǎi)人群主要是以外地人購(gòu)房為主, 占全年成交總量的54%,本地人購(gòu)房占總量的45%。3.2 二手房購(gòu)房人群年齡結(jié)構(gòu)情況2006年二手房分年齡段占比情況，30以下年齡段成為主流,占總量的58%，35-45年齡段購(gòu)房人群占總量的27%，45以上年齡段購(gòu)房占比較少，占總量的15%。(七)2006年鄭州市租賃市場(chǎng)運(yùn)行情況回顧2006年的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng),總的感覺(jué)有以下幾個(gè)特點(diǎn)，一是住宅租賃市場(chǎng)趨于活躍，二是寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)日漸興盛，三是專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造，四是臨街商鋪?zhàn)饨鹩兴岣?。在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)發(fā)展異?；馃岬慕裉欤赓U市場(chǎng)也呈上升之勢(shì)，截止到目前，已在我處登記備案的住宅超過(guò)40000戶(hù)，非住宅

7、租賃面積達(dá)500萬(wàn)平方米。1. 住宅租賃市場(chǎng)趨于活躍。在近年來(lái)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)高溫不下的情況下，國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的新政，雖在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)未能產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)產(chǎn)生了不小的影響。人們?cè)诮鉀Q住房問(wèn)題上逐步向理性化方向消費(fèi)，不再隨著房地產(chǎn)商的“指揮棒”轉(zhuǎn)，盲目跟風(fēng)。而是把租賃房屋作為解決居住問(wèn)題的一個(gè)有效途徑。一改過(guò)去那種房屋租賃只是解決流動(dòng)人口居住問(wèn)題的現(xiàn)象，本市常住人口進(jìn)行房屋租賃的比例在逐年上升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市常住人口房屋租賃的比例占30%左右，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因，一是房?jī)r(jià)持續(xù)走高，貸款利率上升，再加上前一段有關(guān)“房奴”的種種議論，使一些想超前

8、消費(fèi)一族在巨大的經(jīng)濟(jì)壓力面前停止了腳步，轉(zhuǎn)而投向壓力相對(duì)較小的房屋租賃市場(chǎng)，這也給我市的房屋租賃市場(chǎng)增添了生力軍。二是我市城市框架的拉大，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮，流動(dòng)人口大量涌入，有力地帶動(dòng)了住宅租賃市場(chǎng)的繁榮。三是“城中村”改造步伐的加快，房屋租賃價(jià)格一路走高。例如燕莊改造過(guò)程中，原居住在此的兩萬(wàn)余名流動(dòng)人口需要另覓棲身之地，隨之而來(lái)的是周邊“城中村”房屋租賃價(jià)格暴漲。黑朱莊一居室由原來(lái)的一百元每月上漲到一百五十至二百元每月，幾乎上漲了一倍。總而言之，2006年的住宅租賃市場(chǎng)一個(gè)出租方的市場(chǎng)，供求關(guān)系逐步走向緊張，租賃價(jià)格逐步上揚(yáng)。明年將會(huì)有更加明顯的表現(xiàn)。2. 寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐步升溫。目前我市專(zhuān)業(yè)寫(xiě)

9、字樓共180多座，在租售并舉的經(jīng)營(yíng)策略的指導(dǎo)下，寫(xiě)字樓這只昔日王謝堂前燕，也逐漸飛入尋常百姓家。形成了以經(jīng)三路、未來(lái)路、紫荊山路、東西大街、碧沙崗、中原路等寫(xiě)字樓較為集中的區(qū)域，總的來(lái)說(shuō)寫(xiě)字樓近幾年的價(jià)格一直沒(méi)有大的波動(dòng)，而且有些地區(qū)的價(jià)格還包含了許多優(yōu)惠政策，比如有的寫(xiě)字樓將物業(yè)費(fèi)和空調(diào)費(fèi)統(tǒng)統(tǒng)打包到租賃費(fèi)當(dāng)中，以吸引更多的租賃客源。隨著國(guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，公司設(shè)置門(mén)檻的降低，特別是有關(guān)鼓勵(lì)大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)和下崗工人再就業(yè)工程的實(shí)施，新公司如雨后春筍般地涌現(xiàn)，同樣也拉動(dòng)了寫(xiě)字樓的需求。但總的來(lái)看，我市的寫(xiě)字樓空置率大都在30%以上，供大于求。3. 專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造。作為我市最大的經(jīng)濟(jì)支柱

10、型產(chǎn)業(yè)就是商貿(mào)物流，而批發(fā)市場(chǎng)正是其中的主要組成部分。目前我市環(huán)城快速路以?xún)?nèi)的各類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)共113個(gè)，這些批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的原始積累，具備了一定的升級(jí)改造的能力，如銀基商貿(mào)城經(jīng)過(guò)幾年的改造，已由過(guò)去農(nóng)村大集式的服裝集散地，轉(zhuǎn)變?yōu)榧べQ(mào)、物流為一體，輻射我國(guó)中西部地區(qū)的服裝批發(fā)中心，而圍繞銀基的其它幾個(gè)服裝批發(fā)市場(chǎng)也逐步完成了升級(jí)改造，形成了一個(gè)以銀基為中心現(xiàn)代化服裝大市場(chǎng)。其它種類(lèi)的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)也都不同程度面臨著一次飛躍。各類(lèi)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)目前共同面臨的一個(gè)最大的問(wèn)題就是交通問(wèn)題。眾所周知，鄭州的交通壓力一日重于一日，據(jù)有關(guān)資料顯示，2006年鄭州市的汽車(chē)增量排列全國(guó)第八位，一年時(shí)間大約有十萬(wàn)輛

11、新車(chē)上路，急速增長(zhǎng)的車(chē)流把相對(duì)滯后的交通建設(shè)壓得喘不過(guò)氣來(lái)。這樣對(duì)以物流為主要表現(xiàn)形式的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)同樣也是一個(gè)致命的打擊，交通不暢，導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不景氣。因此擺在各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者面前的問(wèn)題是坐以待斃還是起而突圍。突圍就是突出環(huán)城快速路這個(gè)圍城，到更大的空間尋找發(fā)展之路。目前已有許多專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在“圍城”之外又新建了根據(jù)地。如原在經(jīng)三路北端的農(nóng)藥種子批發(fā)市場(chǎng)挪到北環(huán)以外，東建材也在逐步向東跨過(guò)老107國(guó)道向東延伸。目前一個(gè)環(huán)繞環(huán)城快速路而形成的新的經(jīng)濟(jì)帶已初露端倪，這充分顯示了鄭州經(jīng)濟(jì)向外擴(kuò)張的蓬勃生機(jī)。同時(shí)也顯現(xiàn)出其中的無(wú)奈和尷尬。4. 四是臨街商鋪成為投資熱點(diǎn)。臨街商鋪?zhàn)鳛橐环N稀缺資源，逐步成為投資熱點(diǎn)。放眼鄭州市大街小巷，幾乎看不到關(guān)張的臨街商鋪。盡管有些商鋪前掛著轉(zhuǎn)讓的牌子，但生意一直在進(jìn)行著。也就是說(shuō)不管誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)，房子一直沒(méi)有閑著，這就確保了出租方的收益。在前幾年主干道拆墻透綠改造過(guò)程中，大量的臨街商鋪被拆除，致使一些地理?xiàng)l件比較偏僻的街道的臨街商鋪?zhàn)饨鸫鬂q。加上新開(kāi)街道兩邊，特別是房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的過(guò)程中有意預(yù)留的臨街商鋪，成為市民投資的熱點(diǎn)，其最主