某某某項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析

1、某某某項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析1-11-1 海上春天項(xiàng)目概況1-1-1、位置及規(guī)劃面積：1、本項(xiàng)目座落于上海春申示范區(qū)總體規(guī)劃中的4號(hào)9號(hào)地塊，東西長(zhǎng)約800米，南北寬約600米，基地呈長(zhǎng)方形，總占地面積66.46公頃，約996.8畝。基地位于浦西閔行區(qū)莘莊站南廣場(chǎng)以南。1-1 海上春天項(xiàng)目概況海上春天項(xiàng)目概況1-1-2、總體規(guī)劃設(shè)想：1、本項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)完成，住宅容積率為1.26，總建筑面積48萬(wàn)平方米，以多層和小高層為主，局部規(guī)劃地低層聯(lián)體住宅和高層住宅。項(xiàng)目一期總占地面積8.37公頃，約125.6畝，住宅容積率為1.31，建筑面積9.5萬(wàn)平方米。1-1 海上春天項(xiàng)目概況海上春天項(xiàng)目概況1-1-

2、3、一期住宅規(guī)劃：住宅造型錯(cuò)落有致，八層電梯樓與多層住宅、沿湖區(qū)的別墅形成圍合；構(gòu)成豐富的外部空間景觀。建筑單體造型現(xiàn)代，外墻色彩富美國(guó)風(fēng)情，屋頂坡型和平型結(jié)合，明快輕松的陽(yáng)臺(tái)，形成現(xiàn)代色彩的立面景觀。建筑朝向以東南向?yàn)橹鳎员苊馓?yáng)西曬及增加空氣對(duì)流。1-1 海上春天項(xiàng)目概況海上春天項(xiàng)目概況重點(diǎn)特色是建成集購(gòu)物休閑娛樂(lè)為一體的節(jié)日集會(huì)式商業(yè)中心，形成步行街。春申城中的商業(yè)中心和文化中心均位于萬(wàn)科海上春天住宅小區(qū)內(nèi)，本項(xiàng)目還將擁有文化體育中心、學(xué)校、醫(yī)院、金融郵電、超市系統(tǒng)、農(nóng)茂市場(chǎng)、商業(yè)街、各類(lèi)社區(qū)服務(wù)中心等，配套設(shè)施一應(yīng)俱全。保留基地原貌，整治區(qū)內(nèi)河流，并形成活水梯形水域。1-1 海上春天

3、項(xiàng)目概況海上春天項(xiàng)目概況1-1 海上春天項(xiàng)目概況海上春天項(xiàng)目概況1-1-4、周邊交通情況：項(xiàng)目地處浦西，為上海新型發(fā)展地區(qū)，自地鐵一號(hào)線開(kāi)通到莘莊，使本住宅項(xiàng)目與市內(nèi)連為一片，特別是方便了徐匯區(qū)及地鐵沿線的人群。距地鐵一號(hào)線的莘莊站僅八百米，北臨春申路，南臨春申塘，西邊莘奉公路（南北快速干線），東臨偉業(yè)路，與上海春城接壤。公交車(chē)線路繁多，通達(dá)市區(qū)各處，方便快捷。1-21-2 市場(chǎng)環(huán)境分析1-2-1、上海樓市大環(huán)境1-2-1-1、政策利好，逐步升溫世紀(jì)之交的2000年，宏觀經(jīng)濟(jì)在連續(xù)幾年政策的有力拉動(dòng)下，出現(xiàn)向好走勢(shì)。上海房地產(chǎn)業(yè)在此大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)十分活躍的局面：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)勁回升

4、，商品房銷(xiāo)售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高 。1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析2000年第二季度，上海樓市出現(xiàn)回升之勢(shì)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額達(dá)123.02億元，同比增長(zhǎng)27億元，增幅28.5%；從2000年第三季度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)361.51億元，同比增長(zhǎng)53億元，增幅17.20%；2000年1-9月，商品房銷(xiāo)售面積達(dá)1054.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)237萬(wàn)平方米，增幅28.6%；1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析1-2 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境隨著住房制度改革的推行，貨幣化分房實(shí)現(xiàn)，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，政府一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，大大提高了居民的住房購(gòu)買(mǎi)力。 “十五期間”，日新月異的軌道交通

5、和環(huán)境建設(shè)，也將對(duì)本市住宅消費(fèi)起到了積極拉動(dòng)作用。今年，地鐵二號(hào)線的正式通車(chē)、明珠線的試通車(chē)，以及蘇州河整治一期工程、延中綠地等開(kāi)工建設(shè)，都對(duì)周邊樓市的活躍產(chǎn)生了直接效應(yīng)。 1-2-1-2、土地一級(jí)市場(chǎng)控制2000年，上海市府繼續(xù)對(duì)土地的供給實(shí)施嚴(yán)格控制，有效地抑制了一級(jí)市場(chǎng)，今年一季度土地出讓面積為188萬(wàn)平方米，較去年同期減少6%。其中，內(nèi)銷(xiāo)商品房出讓面積占總量的49%，較去年同期減少27%，外銷(xiāo)商品房出讓面積中98%是工業(yè)用地，扣除這一因素，外銷(xiāo)商品房出讓面積僅1.68萬(wàn)平方米，比去年同期減少76%。土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始回落。1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析1-2-1-3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

6、下降在房地產(chǎn)供求矛盾一時(shí)難以緩解的情況下，投資逐漸趨向理性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額減少。1999年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額48.57億元，與1998年同期相比，減少28%，完成土地開(kāi)發(fā)面積為14.62萬(wàn)平方米，比1998年同期下降36%，商品房竣工面積和商品房開(kāi)發(fā)面積分別比98年一季度相比減少19%和4%，商品房竣工面積首次出現(xiàn)回落，形成了上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的觀念。1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析1-2-1-4、 個(gè)人購(gòu)房比重不斷提高1999年一季度個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比重繼續(xù)上升。外銷(xiāo)商品房中銷(xiāo)售屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi)583套，占68.7%；預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi)22790套，占預(yù)售總額的95.9%。內(nèi)銷(xiāo)商品房中銷(xiāo)

7、售屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi)22772套，占91.34%；預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi)20862套，占預(yù)售總額96.9%。去年同期上升2.5個(gè)百分點(diǎn)。這表明，上海房地產(chǎn)業(yè)購(gòu)房主要以個(gè)人購(gòu)房行為為主房地產(chǎn)消費(fèi)觀念形成。1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析1-2-1-5、 個(gè)人購(gòu)房比重不斷提高三級(jí)市場(chǎng)的活躍對(duì)二級(jí)市場(chǎng)也具有較大的推動(dòng)作用，一定程度上拉動(dòng)了住宅潛在市場(chǎng)的需求，舊公房上市平均出售價(jià)為11.24萬(wàn)元/套，平均建筑面積為51.1平方米，新購(gòu)房平均購(gòu)房?jī)r(jià)25.53萬(wàn)元/套，平均建筑面積為92.39平方米?？煽闯鐾ㄟ^(guò)已售公房上市再購(gòu)進(jìn)新房來(lái)改善居住條件的市民是一個(gè)較大的潛在市場(chǎng)。1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析1-2-2、閔

8、行區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境1-2-2-1、道路和交通構(gòu)成了閔行區(qū)的新動(dòng)脈，作為率先交通設(shè)施改造的新興城區(qū)，高架、地鐵和公交形成了地面、地下的多層次立體交通體系。出行的方便讓閔行與市中心的距離縮短，且各區(qū)到閔行的道路交通均不設(shè)過(guò)橋費(fèi)用。 1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析 1-2-2-2、當(dāng)年一號(hào)線的開(kāi)通曾使眾多閔行業(yè)主在購(gòu)房時(shí)獲得房產(chǎn)投資的回報(bào)，據(jù)物業(yè)調(diào)查記錄顯示，地鐵一號(hào)線開(kāi)通至今，沿線物業(yè)的價(jià)格已上升15個(gè)百分點(diǎn)。以1995年每平方米2200元購(gòu)進(jìn)新梅花園為例，一年后每平方米的收益為600元，現(xiàn)在越來(lái)越多的人認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，把居住閔行作為投資置業(yè)的新時(shí)尚。 1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析1-2-2-

9、3、閔行區(qū)綠意盎然的居住區(qū)和街道，讓眾多精明的上海人為之心動(dòng)。綠化面積從1992年的不足80萬(wàn)平方米，猛增到目前3690萬(wàn)平方米，綠化普及率達(dá)98.3，今年小區(qū)綠化將力爭(zhēng)30.6公頃的指標(biāo)。同時(shí)通過(guò)實(shí)施“宣教、碧水、藍(lán)天、綠地、寧?kù)o、潔凈、綠色工業(yè)和都市農(nóng)業(yè)”八大工程，成為全國(guó)第一個(gè)環(huán)境保護(hù)模范城區(qū)，并力爭(zhēng)在今年創(chuàng)建園林城區(qū)。 1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析 1-2-2-4、 同時(shí)，市政配套及道路交通改造，購(gòu)物大環(huán)境以及醫(yī)療環(huán)境的完善，也成了吸引市中心購(gòu)房者的重要因素。作為上海市西南的新興居住城區(qū)，因?yàn)椤靶隆倍吮姸嚅_(kāi)發(fā)商的目光，也因?yàn)榍蟆靶隆鲍@得了迅猛的發(fā)展。 閔行區(qū)新建樓盤(pán)分布，具有

10、明顯區(qū)域性，主要集中在虹橋、七寶、莘莊和梅隴四個(gè)地區(qū)。 1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析1-2-3、閔行區(qū)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 因萬(wàn)科海上春天位于閔行區(qū)，地鐵、環(huán)境和規(guī)模是重要賣(mài)點(diǎn)，所以我們將重點(diǎn)對(duì)本案附近或地鐵沿線的同質(zhì)樓盤(pán)進(jìn)行針對(duì)性分析。1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析上海康城 上海莘城 上海春城梅隴城世紀(jì)苑 望族苑 西班牙名園陽(yáng)明國(guó)際花苑 香樹(shù)麗舍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析1-2-3-1、上海康城位于莘莊附近，占地100萬(wàn)平方米，綠化覆蓋率逾50%，戶戶朝陽(yáng)，小區(qū)主要由8-12層新古典主義歐陸風(fēng)格小高層組成。兩萬(wàn)平方米人造海灣、高爾夫練桿場(chǎng)、親水公園、多功能球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)

11、、藝術(shù)廊道等設(shè)施組成的高尚大型社區(qū)。1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析占地面積25萬(wàn)平方米銷(xiāo)售價(jià)格2400-3400建筑面積50萬(wàn)平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套數(shù)1300開(kāi)盤(pán)日期2000.5. 13容積率1.97入伙日期2001.5. 31綠化率50%戶型類(lèi)別發(fā)展商商譽(yù)高，實(shí)力強(qiáng)1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析1-2-3-2、上海莘城位于莘奉路，由名貴苑、名城苑和牡丹苑構(gòu)成，占地160萬(wàn)平方米的國(guó)際化新都市，包括五星級(jí)酒店、SHOPPING MALL、博覽中心、中央公園。未來(lái)規(guī)劃前景極具誘惑力。社區(qū)內(nèi)目前銷(xiāo)售的是十八層住宅，具有極佳的景觀視野，小區(qū)物業(yè)為點(diǎn)式設(shè)計(jì)，房型存在一些局限性

12、。1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析占地面積89萬(wàn)平方米銷(xiāo)售價(jià)格2700-3500建筑面積（一期）13.5萬(wàn)平方米 付款方式一次性、分期、7成30年按揭套數(shù)950開(kāi)盤(pán)日期1998.9容積率入伙日期1999.6.30綠化率45%戶型類(lèi)別5000平方米大型升降式廣場(chǎng)，二十項(xiàng)趣智社區(qū)景觀1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析1-2-3-3、上海春城位于春申示范住宅區(qū)內(nèi)蓮花南路，屬于外環(huán)線以外偏遠(yuǎn)地區(qū)，近一公里的中軸水廊大道，兩幢建筑間2500平方米半合圍中庭景觀花園，智能化設(shè)計(jì)。社區(qū)占地面積31公頃，12幢小高層，配套設(shè)施一應(yīng)俱全，公交線703、735、725經(jīng)過(guò)，交通便捷。1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析

13、占地面積31萬(wàn)平方米銷(xiāo)售價(jià)格2900-3500建筑面積（二期）31萬(wàn)平方米付款方式一次性、分期（首期三成，七成按揭）、7成30年按揭套數(shù)3500開(kāi)盤(pán)日期容積率1.1入伙日期綠化率50%戶型類(lèi)別近一公里的中軸水廊大道體現(xiàn)發(fā)展商獨(dú)到的規(guī)劃理念1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析1-2-3-4、梅隴城世紀(jì)苑位于滬閔路，蓮花南路交匯處，地鐵一號(hào)蓮花路站，世紀(jì)苑定位中高檔，大面積房型設(shè)計(jì)，完善的會(huì)所公建配套，獨(dú)有的弧型外觀造型。由四幢多層，四幢小高層，一幢高層組成。1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析占地面積7.9萬(wàn)平方米銷(xiāo)售價(jià)格3980-4800建筑面積（一期）8.5萬(wàn)平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8

14、折、7成20或30年按揭套數(shù)465開(kāi)盤(pán)日期1999.10容積率2.04入伙日期2000.10綠化率51.5%戶型類(lèi)別1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析1-2-3-5、梅隴城望族苑位于閔行和徐匯之間，大型純住宅小區(qū)，建筑立面采用新古典主義風(fēng)格，優(yōu)質(zhì)面磚鋪就，小區(qū)由五幢小高層組成，一梯兩戶或三戶。設(shè)電子對(duì)講防盜和配備電子監(jiān)控系統(tǒng)。建筑外型簡(jiǎn)潔明快，缺點(diǎn)是戶型面積偏大。1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析占地面積3.3萬(wàn)平方米銷(xiāo)售價(jià)格3500-4500建筑面積（一期）6.2萬(wàn)平方米付款方式一次性9.5折、8成30年按揭套數(shù)362開(kāi)盤(pán)日期2000.2.26容積率入伙日期2000.8.12綠化率40%戶型類(lèi)別

15、1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析1-2-3-6、西班牙名園滬閔路旁，地鐵蓮花路站附近，住宅洋溢著一種濃烈、豪放、自由的西班牙風(fēng)情，6000平方米開(kāi)放草原，三萬(wàn)平方米二十一世紀(jì)休閑廣場(chǎng)，一條長(zhǎng)溪將廣場(chǎng)層層相連，一川秀水貫穿社區(qū)主軸。小區(qū)由19幢多層，23幢小高層組成。1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析Blue Creation Ad. 藍(lán)色創(chuàng)意占地面積8.5萬(wàn)平方米銷(xiāo)售價(jià)格3500-4600建筑面積（一期）6萬(wàn)平方米付款方式一次性9.7折、分期（首期三成，余款按工程進(jìn)度付）7成30年按揭套數(shù)670開(kāi)盤(pán)日期2000.4.30容積率1.86入伙日期2001.4綠化率50%戶型類(lèi)別1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市

16、場(chǎng)環(huán)境分析 來(lái)自來(lái)自.中國(guó)最大的資料庫(kù)下載中國(guó)最大的資料庫(kù)下載1-2-3-7、陽(yáng)明國(guó)際花苑小區(qū)位于莘莊新鎮(zhèn)水清路旁，緊鄰滬杭高速公路和外環(huán)線，小區(qū)由38幢多層，4幢小高層，4幢高層組成，建筑歐陸風(fēng)格，月亮河貫穿小區(qū)，區(qū)內(nèi)天然景致，雕塑小品，中心綠化等景觀表現(xiàn)出現(xiàn)代節(jié)奏。因地理位置原因，受外界干擾較大。1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析占地面積15.9萬(wàn)平方米 銷(xiāo)售價(jià)格3080-4200建筑面積（一期）付款方式一次性9.7折、7成30年按揭套數(shù)1980開(kāi)盤(pán)日期1999.10.8容積率1.20入伙日期2000.12.8綠化率50%戶型類(lèi)別1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析1-2-3-8、香樹(shù)麗舍位于水

17、清路旁，小區(qū)建筑風(fēng)格為歐陸古典式，平頂設(shè)計(jì)坡?tīng)钇鸱瑯O具視覺(jué)效果；小區(qū)規(guī)劃全力融“人，建筑，環(huán)境，歷史”為一體，在滿園馨香和襲人綠意中，體現(xiàn)“老吾老以人之老，幼吾幼以人之幼”的溫馨主題。1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析占地面積8萬(wàn)平方米銷(xiāo)售價(jià)格2800-3750建筑面積（一期）7.8萬(wàn)平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折8成30年按揭套數(shù)504開(kāi)盤(pán)日期2000.7.28容積率1. 02入伙日期2001.9.30綠化率41.7%戶型類(lèi)別1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析分析： 從以上資料可以看出（雖然采樣不夠全面），莘莊區(qū)的樓盤(pán)在定位、價(jià)格、風(fēng)格、內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造等方面都 趨向同質(zhì)化趨向同質(zhì)化；

18、 萬(wàn)科海上春天的形象定位上要注意與其他樓盤(pán)拉開(kāi)差距，特別是針對(duì)附近的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。1-2 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析1-31-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-1、目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)消費(fèi)群定位CBD工作的中產(chǎn)階層或稱現(xiàn)代新上海人工作的中產(chǎn)階層或稱現(xiàn)代新上海人理由：“軌道概念”形成的地理優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)科海上春天坐落在CBD的軌道延展的新地帶環(huán)境和風(fēng)格：環(huán)境幽雅，風(fēng)格現(xiàn)代符合目標(biāo)群的品位和居住要求價(jià)位：海上春天的價(jià)位可以為中產(chǎn)階層所接受1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2、中產(chǎn)階層的生活形態(tài)分析1-3-2-1、什么是中產(chǎn)階層、什么是中產(chǎn)階層 非體力勞動(dòng)者，主

19、要是三資企業(yè)及小型私營(yíng)企業(yè)的管理層、金融、貿(mào)易、傳媒、演藝界、高科技、咨詢服務(wù)業(yè)等行業(yè)的從業(yè)人員， 即白領(lǐng)階層中的精英 1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-2、中產(chǎn)階層的特征、中產(chǎn)階層的特征年收入在80000元以上的核心家庭社會(huì)地位在社會(huì)權(quán)力分布的層次中處于中間位置 大學(xué)以上學(xué)歷相對(duì)其它人群，中產(chǎn)階層當(dāng)中歸國(guó)留學(xué)生和前沿行業(yè)從業(yè)人員占的比例最高1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析馬斯洛心理學(xué)馬斯洛心理學(xué)需求層次需求層次基本生理需求基本生理需求中產(chǎn)階級(jí)已中產(chǎn)階級(jí)已基本實(shí)現(xiàn)基本實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn) 自尊愛(ài)與歸屬安全生理需求心理需求心理需求中產(chǎn)階級(jí)夢(mèng)想實(shí)中產(chǎn)階級(jí)夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)現(xiàn)1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目

20、標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-3、中產(chǎn)階層的工作態(tài)度、中產(chǎn)階層的工作態(tài)度 中產(chǎn)階層相對(duì)優(yōu)越的生活是以超時(shí)間工作為前提，以承擔(dān)更大工作壓力及更高工作強(qiáng)度為代價(jià) 。 需要的話，可以每天只睡3個(gè)小時(shí)，其余時(shí)間用來(lái)工作，甚至可以放棄假期 1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-3、中產(chǎn)階層的工作態(tài)度、中產(chǎn)階層的工作態(tài)度 具有危機(jī)感、成就感雙重感受收入較豐厚，有事業(yè)基礎(chǔ)擔(dān)心自己落入較低階層與新上司難相處世界經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，公司裁員新員工對(duì)自己職位的威脅 促使他們高度敬業(yè)促使他們高度敬業(yè)1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-4、中產(chǎn)階層的憂慮和對(duì)策、中產(chǎn)階層的憂慮和對(duì)策憂慮：憂慮：對(duì)衰老尤為恐懼

21、，不論在生理、年齡上，還是在心理、知識(shí)上對(duì)策：對(duì)策：加強(qiáng)個(gè)人培訓(xùn)、交際活躍、提高生活質(zhì)素是中產(chǎn)階層為化解生存危機(jī)感而普通采用的方式 1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-5、中產(chǎn)階層的生活方式及態(tài)度、中產(chǎn)階層的生活方式及態(tài)度 背景：背景：上海是一個(gè)特殊的城市，起起落落地發(fā)展進(jìn)程中，讓上海人產(chǎn)生普遍的社會(huì)心理時(shí)代復(fù)興作為中國(guó)民族工業(yè)、進(jìn)步思想的搖籃，“東方明珠”經(jīng)歷了相當(dāng)長(zhǎng)一段輝煌的年代，走在全國(guó)的最前沿現(xiàn)代的中國(guó)百花齊放，上海漸失往日的風(fēng)采，近幾年，歷史的機(jī)遇重新給了朝氣蓬勃的上海人1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-5、中產(chǎn)階層的生活方式及態(tài)度、中產(chǎn)階層的生活方式及態(tài)度

22、生活方式：生活方式：上海中產(chǎn)之家，對(duì)穿著、飲食的時(shí)尚潮流投入相對(duì)較多家庭理財(cái)方面選擇股票較普遍，也選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的儲(chǔ)蓄和購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)選擇租房比買(mǎi)房更普遍，這和上海好房產(chǎn)價(jià)格較高有關(guān)1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-5、中產(chǎn)階層的生活方式及態(tài)度、中產(chǎn)階層的生活方式及態(tài)度生活態(tài)度：生活態(tài)度：追求享受“自己工作那么辛苦，就應(yīng)該享受好一些”“享受多一些，享受好一些”是他們的人生信條 努力工作就是為了活得更好努力工作就是為了活得更好1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-6、中產(chǎn)階層目前熱衷于什么消費(fèi)、中產(chǎn)階層目前熱衷于什么消費(fèi) 想方設(shè)法于都市化生活之外體驗(yàn)一種更原始、更本能、更單純的生

23、活，成了現(xiàn)代人、尤其是中產(chǎn)階層中的一種時(shí)尚。國(guó)外、國(guó)內(nèi)旅游成為中產(chǎn)階層的又一消費(fèi)熱點(diǎn)1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-6、中產(chǎn)階層目前熱衷于什么消費(fèi)、中產(chǎn)階層目前熱衷于什么消費(fèi) 雖然中產(chǎn)階層中的大部分是租房子住，但畢竟不是長(zhǎng)久之計(jì)；他們期望擁有自己的物業(yè)，真正落地生根。這已成為他們儲(chǔ)蓄消費(fèi)的最大目標(biāo)與其花錢(qián)租房子，不如按揭供樓銀行貸款的條件是最大障礙1-2 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-6、中產(chǎn)階層目前熱衷于什么消費(fèi)、中產(chǎn)階層目前熱衷于什么消費(fèi) 購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)，擁有自己的交通工具已成為中產(chǎn)階層的一種時(shí)尚消費(fèi)。一來(lái)汽車(chē)可以作為交通工具；二來(lái)汽車(chē)可以體現(xiàn)個(gè)人身份，讓個(gè)性化得到更好

24、的發(fā)揮 另一方面，汽車(chē)市場(chǎng)的降價(jià)也促使中產(chǎn)階層去購(gòu)買(mǎi)1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-7、中產(chǎn)階層目前熱衷于什么消費(fèi)、中產(chǎn)階層目前熱衷于什么消費(fèi) 酒吧是一種更個(gè)人化、更講求藝術(shù)品位的消費(fèi)場(chǎng)所，它商業(yè)但不赤裸裸，合乎中產(chǎn)階層追求個(gè)性化消費(fèi)的心理（與之相類(lèi)似的有西餐廳、咖啡館）顯示自己的身份（顯得有文化修養(yǎng)，有較豐厚收入）舒緩工作壓力（在輕松的環(huán)境中舒展身心）1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-7、中產(chǎn)階層目前熱衷于什么消費(fèi)、中產(chǎn)階層目前熱衷于什么消費(fèi) 因?yàn)楦邚?qiáng)度的工作和高度的精神壓力，中產(chǎn)階層的人們意識(shí)到必須鍛煉身體 進(jìn)健身房成為越來(lái)越多的人的一項(xiàng)生活內(nèi)容 其它的運(yùn)動(dòng)如

25、：保齡球、網(wǎng)球等深受中產(chǎn)階層的歡迎1-3-2-7、中產(chǎn)階層目前熱衷于什么消費(fèi)、中產(chǎn)階層目前熱衷于什么消費(fèi) 上網(wǎng)已作為一種時(shí)髦的生活方式在中產(chǎn)階層中漸漸流行，“你的伊妹兒在找你”已成為一種時(shí)尚互聯(lián)網(wǎng)是當(dāng)今最新的媒體中產(chǎn)階層為謀求自身素質(zhì)的提高，必須盡快地熟練運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)，以免被時(shí)代所淘汰通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)接觸到的社會(huì)層面廣，適合中產(chǎn)階層交際活躍的特點(diǎn)1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析中產(chǎn)階層的主要消費(fèi)趨向中產(chǎn)階層的主要消費(fèi)趨向 房產(chǎn)、汽車(chē)、旅游房產(chǎn)、汽車(chē)、旅游1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-8、中產(chǎn)階層的消費(fèi)觀、中產(chǎn)階層的消費(fèi)觀 消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的積累、受教育程度相對(duì)較高決定了中產(chǎn)階層將消費(fèi)帶入

26、了理智消費(fèi)的階段，表現(xiàn)在對(duì)自己的需要、個(gè)人享受的內(nèi)容和層次有比較實(shí)際的認(rèn)識(shí)，而且消費(fèi)的品位越來(lái)越具有個(gè)人色彩并切合國(guó)際潮流 1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-8、中產(chǎn)階層的消費(fèi)觀、中產(chǎn)階層的消費(fèi)觀 在消費(fèi)取向上更專(zhuān)注專(zhuān)家的建議，對(duì)消費(fèi)品的質(zhì)量及服務(wù)有更專(zhuān)業(yè)化的要求，而且對(duì)美感的要求提到了與實(shí)用價(jià)值相等甚至更高的地步了 1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-8、中產(chǎn)階層的消費(fèi)觀、中產(chǎn)階層的消費(fèi)觀 由于生活節(jié)奏的加快以及生活壓力的加大，購(gòu)由于生活節(jié)奏的加快以及生活壓力的加大，購(gòu)物的時(shí)間在縮短，消費(fèi)的方式力求簡(jiǎn)化。物的時(shí)間在縮短，消費(fèi)的方式力求簡(jiǎn)化。速食的風(fēng)行、電腦處理器的不

27、斷升級(jí)、短發(fā)的速食的風(fēng)行、電腦處理器的不斷升級(jí)、短發(fā)的流行、小禮服取代大禮服、信用卡在這個(gè)群體中的流行、小禮服取代大禮服、信用卡在這個(gè)群體中的普及、普及、 訂貨的流行都構(gòu)成了他們消費(fèi)模式的特點(diǎn)訂貨的流行都構(gòu)成了他們消費(fèi)模式的特點(diǎn) 1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-8、中產(chǎn)階層的消費(fèi)觀、中產(chǎn)階層的消費(fèi)觀 中產(chǎn)階層的消費(fèi)類(lèi)型屬于淡漠購(gòu)物的高檔消費(fèi)型這類(lèi)消費(fèi)群并不喜歡逛街購(gòu)物，一般的逛街購(gòu)物讓他們覺(jué)得不自然、不舒服，而他們一旦購(gòu)物，就會(huì)選擇大商場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)有：一定檔次的名牌產(chǎn)品或進(jìn)口產(chǎn)品一定檔次的名牌產(chǎn)品或進(jìn)口產(chǎn)品1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-8、中產(chǎn)階層的消費(fèi)觀、中產(chǎn)階層

28、的消費(fèi)觀中產(chǎn)階層消費(fèi)時(shí)尚的發(fā)起人消費(fèi)時(shí)尚的發(fā)起人 從趕時(shí)髦進(jìn)入了創(chuàng)造時(shí)尚或追求時(shí)尚的階段，對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)的影響力逐漸形成 1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-9、廣告對(duì)中產(chǎn)階層的影響、廣告對(duì)中產(chǎn)階層的影響 廣告及軟性的產(chǎn)品宣傳文章對(duì)中產(chǎn)階層消費(fèi)行為是不可低估的。廣告及宣傳文章所傳遞的某些信息如果能與他們對(duì)生活的理解產(chǎn)生共鳴，或其中有尚不為大多數(shù)人知道的獨(dú)到價(jià)值，他們也會(huì)欣然接受 生活的真諦是什么？生活的真諦是什么？1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-9、廣告對(duì)中產(chǎn)階層的影響、廣告對(duì)中產(chǎn)階層的影響 高知名度的專(zhuān)業(yè)人士對(duì)中產(chǎn)階層的影響力強(qiáng)，往往成為他們的奮斗目標(biāo)或榜樣張朝陽(yáng)、王

29、志東張朝陽(yáng)、王志東1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-9、廣告對(duì)中產(chǎn)階層的影響、廣告對(duì)中產(chǎn)階層的影響 中產(chǎn)階層追求的是有個(gè)性、有形象、有檔次，需要得到旁人的認(rèn)同 廣告設(shè)計(jì)、軟性文章需要突廣告設(shè)計(jì)、軟性文章需要突顯高尚、典雅的文化風(fēng)格，打動(dòng)他們的心顯高尚、典雅的文化風(fēng)格，打動(dòng)他們的心 1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-3-2-10、商家怎樣影響中產(chǎn)階層、商家怎樣影響中產(chǎn)階層 中產(chǎn)階層的種種消費(fèi)行為背后隱藏著許多文化層面的因素，單純地為滿足生理需求或說(shuō)純物質(zhì)化的消費(fèi)模式，對(duì)中產(chǎn)階層并不構(gòu)成最強(qiáng)的吸引力；商家若能將消費(fèi)與精神愉悅聯(lián)系在一起，就能較容易地打動(dòng)中產(chǎn)階層的消費(fèi)者 對(duì)于萬(wàn)科

30、海上春天：對(duì)于萬(wàn)科海上春天： 創(chuàng)造美好環(huán)境，迎合中產(chǎn)階層對(duì)生活真諦的追求創(chuàng)造美好環(huán)境，迎合中產(chǎn)階層對(duì)生活真諦的追求 1-3 目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者分析1-41-4 海上春天SWOT分析Strength（優(yōu)勢(shì)）：優(yōu)勢(shì)）：萬(wàn)科集團(tuán)憑借品牌和成功進(jìn)駐上海開(kāi)發(fā)“優(yōu)詩(shī)美地”、“華爾茲”的經(jīng)驗(yàn)和良好口碑，將吸引廣大目標(biāo)消費(fèi)者的注目。萬(wàn)科海上春天基地距地鐵一號(hào)線莘莊站僅八百米，地鐵、輕軌等捷運(yùn)系統(tǒng)加上四通八達(dá)的多條快捷干道進(jìn)一步提升了本案的便利度。1-4 海上春天海上春天SWOTSWOT分析分析社區(qū)規(guī)模較大，住宅容積率低，建筑外觀美式風(fēng)格，簡(jiǎn)潔明快，屋頂和陽(yáng)臺(tái)的精心處理，更顯陽(yáng)光、現(xiàn)代之感，符合價(jià)格區(qū)間內(nèi)人群的審美情趣。 社區(qū)硬件規(guī)劃齊全，更有委托澳洲WOODSBAGOT公司精心設(shè)計(jì)的SHOPPING MALL，使在區(qū)內(nèi)購(gòu)物時(shí)倍添娛樂(lè)、休閑的氣氛。1-4 海上春天海上春天SWOTSWOT分析分析1-4 海上春天海上春天SWOTSWOT分析分析社區(qū)注重生態(tài)環(huán)保和整治河流，使區(qū)內(nèi)風(fēng)景更加優(yōu)美，湖濱與建筑獨(dú)具匠心的組合，并根據(jù)地勢(shì)階梯型規(guī)劃，形成舒適怡人的外部空間環(huán)境。萬(wàn)科海上春天項(xiàng)目規(guī)劃和開(kāi)發(fā)節(jié)奏合理，擁有一批專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售人員，是本案成功開(kāi)發(fā)的基石。Weakness（劣勢(shì)）：劣勢(shì)）：本案地理位置相對(duì)城市中心較偏遠(yuǎn)。本案所處區(qū)域?yàn)楣?/p>