濱河園丁苑物業(yè)服務(wù)方案

1、南陽市龍禾物業(yè)服務(wù)有限公司 南陽市龍禾物業(yè)服務(wù)有限公司二一五年十月目 錄第一部分 物業(yè)企業(yè)概況及物業(yè)費(fèi)定價(jià)² 企業(yè)概況及收費(fèi)計(jì)劃定價(jià)第二部分 物業(yè)管理企業(yè)綜合聲明² 物業(yè)企業(yè)綜合聲明第三部分 物業(yè)服務(wù)方案² 第一章、項(xiàng)目基本情況² 第二章、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)² 第三章、客戶群特點(diǎn)及需求分析² 第四章、物業(yè)管理服務(wù)模式² 第五章、物業(yè)管理服務(wù)方案及內(nèi)容² 第六章、社區(qū)人員配置、管理構(gòu)架² 第七章、日常工作、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)² 第八章、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾² 第九章、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)第四部分 物業(yè)管理企業(yè)相

2、關(guān)證照（復(fù)印件）² 企業(yè)資質(zhì)證書² 營業(yè)執(zhí)照² 稅務(wù)登記證² 企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證第一部分 物業(yè)管理企業(yè)概況及物業(yè)費(fèi)定價(jià)一、公司簡介企業(yè)名稱：南陽龍禾物業(yè)服務(wù)有限公司創(chuàng)立時(shí)間：2009年8月注冊(cè)資金：RMB50萬元企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司企業(yè)資質(zhì)：叁級(jí)組織架構(gòu)：（具體詳見下頁架構(gòu)圖）南陽龍禾物業(yè)服務(wù)有限公司自成立以來，經(jīng)過規(guī)范化管理的磨練和不斷的探索、創(chuàng)新，已經(jīng)形成了自己獨(dú)具風(fēng)格的管理模式。成功的運(yùn)作、銳意的進(jìn)取精神使公司得到了健康快速的成長。在穩(wěn)固原有管理項(xiàng)目的同時(shí)，不斷的與各開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)等單位建立物業(yè)管理的長期合作關(guān)系，在業(yè)內(nèi)取得了良好的信譽(yù)，得到

3、了合作伙伴的廣泛認(rèn)同。與每一家成功企業(yè)一樣，公司的每個(gè)層面都要有一個(gè)核心團(tuán)隊(duì)，龍禾物業(yè)為了打造各級(jí)團(tuán)隊(duì)的凝聚力、創(chuàng)造力和執(zhí)行力，將各級(jí)人員的培訓(xùn)、創(chuàng)建有特色的企業(yè)文化作為首要核心工作。送出去，請(qǐng)進(jìn)來，不惜重金投資學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，使企業(yè)人的文化素質(zhì)始終保持在很高的水平，要求管理隊(duì)伍大專以上學(xué)歷的人員要占總?cè)藬?shù)的80%以上，在培養(yǎng)和穩(wěn)定自身隊(duì)伍的同時(shí)，公司注重吸納文化素質(zhì)高、專業(yè)能力強(qiáng)的優(yōu)秀人才加盟到龍禾大家庭，不斷的補(bǔ)充新鮮血液、引進(jìn)先進(jìn)的管理理念。由于有了一支業(yè)務(wù)精、執(zhí)行力強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)，弘揚(yáng)“團(tuán)結(jié)進(jìn)取，求實(shí)創(chuàng)新，全面服務(wù)”的企業(yè)精神已成為每個(gè)龍禾人的自覺行動(dòng)，我們正以極大的熱情和高昂的士氣為用戶和客戶

4、提供著最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。龍禾公司居安思危，不斷向新的領(lǐng)域拓展，逐步形成了良性循環(huán)的產(chǎn)業(yè)鏈，根據(jù)公司目標(biāo)定位特點(diǎn)，著力開辟高檔寫字樓、高檔住宅和國、企事業(yè)單位辦公場(chǎng)樓，發(fā)展前景已初露端倪。目前公司下設(shè)綜合物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，有專業(yè)的停車場(chǎng)管理、綠化、保潔、保安充分滿足不同客戶的需求。我公司將秉承服務(wù)行業(yè)的宗旨，更好的服務(wù)于廣大客戶，真誠的希望與各界朋友和單位建立聯(lián)系，開展合作業(yè)務(wù)。真誠的感謝各界同仁及朋友的信任和支持！n 物業(yè)費(fèi)計(jì)劃定價(jià)企業(yè)名稱（章）南陽市龍禾物業(yè)服務(wù)有限公司服務(wù)項(xiàng)目南陽市濱河園丁苑項(xiàng)目企業(yè)資質(zhì)等級(jí)叁級(jí)資質(zhì)證書編號(hào)服務(wù)項(xiàng)目總建筑面積： 279204.79 物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)：

5、高層住宅 0.80 元/月商業(yè)項(xiàng)目： 2.00 元/月物業(yè)單位（蓋章）： 南陽市龍禾物業(yè)服務(wù)有限公司 日期：二零一五年十月第二部分 企業(yè)綜合聲明致：南陽順和置業(yè)有限公司1根據(jù)國家物業(yè)管理法律法規(guī)及地方物業(yè)服務(wù)相關(guān)要求，我方以南陽濱河園丁苑項(xiàng)目實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，以業(yè)主實(shí)際需求為依托，承擔(dān)該物業(yè)的全部管理工作。2我方介入服務(wù)，將保證按我方所遞方案及合同中承諾的期限和要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。3我方介入服務(wù)，將保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到合同及管理方案中承諾質(zhì)量等級(jí)。4我方介入服務(wù)，將保證按管理方案中的物業(yè)管理班子及管理組織設(shè)計(jì)開展管理工作。5我方服務(wù)期間，同時(shí)愿意接受開發(fā)單位及業(yè)主的全面監(jiān)督工作，并隨

6、時(shí)歡迎提出寶貴意見。物業(yè)企業(yè)： 南陽市龍禾物業(yè)服務(wù)有限公司 法定代表人或委托代理人：_ (簽字)日期：_年_ 月_日第三部分 物業(yè)服務(wù)方案² 服務(wù)方案² 人員配置² 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)² 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第一章、項(xiàng)目基本情況 南陽濱河園丁苑小區(qū)位于南陽市區(qū)東南，溧河工區(qū)以北，總占地面積約105712.4，總建筑面積279204.79；項(xiàng)目類型為高層住宅、部分商業(yè)的大型經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)。共建設(shè)12棟25層高層住宅樓，兩棟廉租房，一棟2F，一棟25F;一棟15層會(huì)所樓，2棟2層商業(yè)樓。配套工程包括老年活動(dòng)中心、幼兒園等配套項(xiàng)目。第二章、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）主要指標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)

7、備注規(guī)劃用地面積105712.4代征道路面積27268.6水域面積2160.1規(guī)劃實(shí)用面積67962.7規(guī)劃基底面積15603.11總建筑面積279204.79地上建筑面積237814.99其中住宅建筑面積211068.15商業(yè)用房8504.24.社區(qū)管理用房3344.4會(huì)所13171.3幼兒園1726.9地下建筑面積41389.8建筑密度23.15%容積率3.499集中綠地28544.3綠化率42%車位地下1116地上196總戶數(shù)2506戶（二）配套指標(biāo)(1)生活給水:1給水水源：城市自來水廠。2給水系統(tǒng)：二次加壓系統(tǒng)供水。3、符合設(shè)計(jì)規(guī)定的給水管道接入。（2）消防給水:1室外消防用水：室外

8、消防栓直接供水。2、根據(jù)相關(guān)要求室內(nèi)消防用水出水量大約為252立方米/小時(shí)。 3室外消防用水由按規(guī)定設(shè)計(jì)的室外消火栓供給。（3）生活排水:1小區(qū)污水為生活污水，污廢水合流經(jīng)室外化糞池沉淀處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)，再直接排入城市污水管網(wǎng)。2排水方式：采用雨污分流，設(shè)化糞池、雨污水井。3生活排水量：生活排水量和生活給水量相當(dāng)。4、配套化糞池：無動(dòng)力排放式化糞池。（三）電氣規(guī)劃指標(biāo)：(1)、供電方式南陽市電力部門統(tǒng)一供電（10KV高壓供電）(2)通信及智能化小區(qū)住宅采用先進(jìn)技術(shù)防范系統(tǒng)，寬帶和有線電視入戶；住宅設(shè)置完善的通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、可視(非可視)對(duì)講、監(jiān)控安防、報(bào)警求助、物業(yè)管理等智能化系統(tǒng)

9、，并形成整體網(wǎng)絡(luò)并由小區(qū)智能化控制中心統(tǒng)一管理。(3) 室外管溝布置室外管線一律入地，管溝皆采用集中排水措施，將雨（滲）水引入統(tǒng)一的排水網(wǎng)絡(luò)，保證管溝內(nèi)無積水、維護(hù)方便。電纜溝鋪磚或覆土，保持與道路規(guī)劃風(fēng)格一致，又不影響本系統(tǒng)的功能；埋地排管統(tǒng)一設(shè)置檢修人孔，以滿足日常維護(hù)及美觀的需要。室外主干網(wǎng)絡(luò)至各樓棟的支線一律采用直埋敷設(shè)，電力及通信、智能化網(wǎng)絡(luò)均分組采用獨(dú)立式交接箱，以便分段維護(hù)和管理。第三章 戶主群特點(diǎn)及需求分析該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體具有如下共性特征：Ø 年齡方面：客戶多以28-45歲的中青年為主。Ø 教育程度：部分客戶受過一定高等教育。Ø 也有部分低教育程

10、度的客戶通過政府等在此購房。Ø 客戶來源：主要為城鎮(zhèn)（區(qū)）居民、個(gè)體商戶、大學(xué)園區(qū)教師。Ø 客戶分布：大部分來自縣區(qū)，部分來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)。Ø 興趣愛好：相對(duì)追求安穩(wěn)的生活。Ø 客戶特點(diǎn)：業(yè)主個(gè)體素質(zhì)存在差異較大。Ø 客戶行業(yè)出身不同，社會(huì)中低層者占部分。Ø 不片面追求生活品質(zhì)檔次，但對(duì)現(xiàn)代化的生活模式充滿期待。第四章、物業(yè)管理服務(wù)定位及模式由于南陽濱河園丁苑小區(qū)建設(shè)規(guī)模較大，同時(shí)又具備一定的管理基礎(chǔ)，在其居住的業(yè)主普遍具有以下特點(diǎn)：大多業(yè)主來自基層中產(chǎn)階級(jí)，人員受教育程度比例差異較大；同時(shí)針對(duì)其為經(jīng)適房等特性，龍禾物業(yè)將對(duì)南陽濱河園丁苑小區(qū)

11、初步定位為務(wù)實(shí)宜居性物業(yè)服務(wù)模式。 以客戶至上為前提，提供“宜居型”的服務(wù)模式倡導(dǎo)尊貴、和諧、開放、健康的生活，小區(qū)內(nèi)實(shí)行半封閉式管理，公共秩序管理員24小時(shí)不間斷巡邏，嚴(yán)禁無關(guān)外人進(jìn)入小區(qū)，充分保障業(yè)主的個(gè)人隱私和小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境的完整性；保潔員定期打掃小區(qū)內(nèi)的樓道、道路，為業(yè)主創(chuàng)造整潔舒適的居住環(huán)境，技術(shù)工隨時(shí)解決繁瑣的零星維修問題，提供便捷服務(wù)；高標(biāo)準(zhǔn)、高素質(zhì)的人員配置會(huì)給業(yè)主提供一種別樣的現(xiàn)代化享受。第五章、物業(yè)管理服務(wù)方案及內(nèi)容（一）基本項(xiàng)目項(xiàng)目工作內(nèi)容相關(guān)要求客戶服務(wù)客戶服務(wù)前臺(tái)設(shè)置及職責(zé)1、 物業(yè)服務(wù)中心前臺(tái)設(shè)置接待2、 負(fù)責(zé)日常業(yè)主來訪的接待及溝通3、 負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用的收取4、 負(fù)

12、責(zé)業(yè)主檔案的整理完善5、 負(fù)責(zé)業(yè)主投訴及報(bào)修工作的記錄、分派服務(wù)特色滿意百分百+親情微笑服務(wù)。社區(qū)樓管員服務(wù)1、定期回訪業(yè)主，解決生活中出現(xiàn)的問題；2、為業(yè)主裝修提供監(jiān)督管理；3、小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)的組織實(shí)施4、其他約定的服務(wù)內(nèi)容服務(wù)特色為業(yè)主生活提供一站式管家服務(wù)。社區(qū)文化策劃咨詢業(yè)主意見，定期舉辦活動(dòng)，豐富業(yè)主業(yè)余生活，如以家庭為單位的文藝比賽等。有償服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置1、充分滿足客戶需求，以方便業(yè)主和贏取利潤為目標(biāo)；2、為業(yè)主提供約定服務(wù)，如室內(nèi)各種維修、保潔服務(wù)，并收取一定的工時(shí)費(fèi)。宣傳系統(tǒng)方案加裝電子顯示屏或利用宣傳欄、條幅等在節(jié)假日打出祝福或各項(xiàng)提醒信息。人性化細(xì)微點(diǎn)滴服務(wù)公告欄內(nèi)定期粘貼

13、各種和業(yè)主生活有關(guān)的常識(shí)特約服務(wù)內(nèi)容，給業(yè)主生活提供方便。環(huán)境管理自然生態(tài)營建方案小區(qū)景觀四周設(shè)置休閑椅等供大家休息娛樂。社區(qū)保潔、綠化管理1、垃圾清運(yùn)：集中堆放市政化處理2、垃圾中轉(zhuǎn)站及垃圾箱設(shè)置：小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾堆放點(diǎn)，合理擺放生活垃圾箱。3、保潔取水點(diǎn)設(shè)置：在指定地點(diǎn)有專門的取水點(diǎn)。4、外圍保潔8小時(shí)工作制不間斷5、樓道保潔巡檢8小時(shí)工作制不間斷6、綠化管理8小時(shí)工作制不間斷7、公共環(huán)境維護(hù)目標(biāo)達(dá)到95%以上8、綠化管理植被良好率達(dá)到95%以上公共秩序管理及標(biāo)準(zhǔn)秩序管理人防設(shè)立有門口崗、監(jiān)控崗和巡邏崗，采取封閉式管理。1、主門崗值班負(fù)責(zé)車輛的進(jìn)入、外來人員的登記出入以及對(duì)外形象的樹立，負(fù)責(zé)對(duì)

14、外來車輛出入收費(fèi)工作。2、監(jiān)控崗值班主要是對(duì)監(jiān)控室監(jiān)控設(shè)備的查看管理，了解小區(qū)內(nèi)治安狀況，協(xié)調(diào)各崗位之間日常事務(wù)的處理，配合人防工作；3、巡邏崗值班實(shí)行定點(diǎn)交叉巡邏，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)地上車輛的停放及對(duì)公共設(shè)施的監(jiān)管以及小區(qū)整體公共秩序的維護(hù)，對(duì)裝修材料及裝修垃圾的堆放協(xié)助監(jiān)管工作。技防小區(qū)智能化與小區(qū)監(jiān)控中心聯(lián)動(dòng)的模式。1、各個(gè)崗位之間配備有對(duì)講機(jī)，保障信息的通暢和緊急情況的及時(shí)傳遞。2、配合室內(nèi)可視對(duì)講系統(tǒng)及紅外報(bào)警系統(tǒng)，業(yè)主可隨時(shí)了解來訪人員及室內(nèi)異常情況。3、小區(qū)內(nèi)裝備有固定攝像頭以及圍墻紅外報(bào)警系統(tǒng)，24小時(shí)全程監(jiān)控小區(qū)內(nèi)動(dòng)態(tài)走向，確保公共秩序有序正常。4、突發(fā)事件處理3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，小區(qū)

15、公共秩序維護(hù)率達(dá)到95%以上交通管理1、小區(qū)實(shí)行雙向車道進(jìn)出。2、利用車輛出入出刷卡系統(tǒng)等嚴(yán)格控制車輛的進(jìn)出。3、嚴(yán)禁外來車輛進(jìn)入小區(qū)停放。4、在小區(qū)道路彎道、交叉口處安裝提示牌、減速帶，控制車輛速度。5、隨時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛停放進(jìn)行及時(shí)引導(dǎo)停放和巡查。6、小區(qū)交通秩序管理維護(hù)達(dá)到95%以上消防管理1、定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施進(jìn)行檢查保養(yǎng)，每月檢查一次，每季度保養(yǎng)一次。2、定期邀請(qǐng)消防支隊(duì)專業(yè)人員定期組織員工及業(yè)主進(jìn)行消防演習(xí)、演練培訓(xùn)。內(nèi)部管理采用半軍事化的管理模式。1、安全班值班制度為3班倒，24小時(shí)的值班制度。2、小區(qū)安全管理隊(duì)伍分3班，每班設(shè)帶班一人，由主管統(tǒng)一管理。3、消防安全管理達(dá)到1

16、00%維修管理人員崗位職責(zé)及標(biāo)準(zhǔn)1、人員著統(tǒng)一維修服裝。2、專業(yè)維修管理人員持有國家統(tǒng)一的有效上崗證件。3、定期對(duì)電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行維護(hù)檢查和記錄。4、家政維修服務(wù)主要體現(xiàn)“專業(yè)化，快速化”。5、依照制度標(biāo)準(zhǔn)定期對(duì)小區(qū)的管道設(shè)備、電梯、用電、供水設(shè)施進(jìn)行檢查維護(hù)。6、對(duì)家政維修實(shí)行有償性服務(wù)。7、小區(qū)設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、維修完好率95%以上，急修、小修達(dá)到100%。水電氣計(jì)量方式1共用水電以計(jì)量儀計(jì)量以實(shí)際產(chǎn)生讀數(shù)計(jì)量2要求前期實(shí)現(xiàn)建檔記錄，節(jié)約服務(wù)成本，減少物業(yè)今后的水、電、氣損耗支出成本。3合理設(shè)計(jì)景觀照明，在保證正常使用情況下盡量減少區(qū)域照明的數(shù)量，節(jié)能降耗。服務(wù)特色1、高標(biāo)準(zhǔn)人員配置，

17、使每戶都能享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。2、24小時(shí)隨叫隨到，服務(wù)貼心、熱心、細(xì)心、周到。體系文件ISO9001體系人事行政制度公司行政管理制度公司人事管理制度內(nèi)部管理規(guī)定公司行政管理制度物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房1、 辦公室2、 資料室3、 會(huì)議培訓(xùn)室4、 倉庫（保潔、維修、辦公）5、 宿舍及食堂（二）管理方案1、物業(yè)資料管理物業(yè)資料是物業(yè)管理的重要資源。我們將本著“集中化，有序化，信息化，科學(xué)化”的管理原則，實(shí)行原始檔案和電腦檔案管理的雙軌制，建立檔案管理系統(tǒng)。 小區(qū)運(yùn)作伊始，我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。以機(jī)電設(shè)備資料為例：（一） 原始基礎(chǔ)資料包括各設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)

18、資料、技術(shù)參數(shù)，竣工圖紙，檢驗(yàn)合格證書和質(zhì)量保證書，單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)報(bào)告，系統(tǒng)加壓測(cè)試報(bào)告等。（二） 運(yùn)行管理資料Ø 對(duì)所有設(shè)備設(shè)施及機(jī)房、管井進(jìn)行編號(hào)掛牌，各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清楚標(biāo)示，各類安全警示牌放置到位；劃分責(zé)任區(qū)，指定責(zé)任人，并記錄在案。Ø 按設(shè)備的具體情況制訂操作規(guī)程、機(jī)房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流程示意圖，放置在適當(dāng)位置，并復(fù)制存檔。Ø 建立設(shè)備卡，除抄錄設(shè)備的原始技術(shù)資料外，每次維修保養(yǎng)的過程特別是原始技術(shù)資料中無法反映的零配件型號(hào)等均需記錄在卡，便于日后維修。Ø 日常運(yùn)行資料：如運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄表，設(shè)備巡查記錄，都應(yīng)忠實(shí)記錄并留存在檔。

19、16; 工程改造資料：在小區(qū)運(yùn)作中，不可避免的會(huì)發(fā)生各種工程改造，所有的技術(shù)資料、圖紙均需詳細(xì)編目留存，以備日后詢查。2、小區(qū)附屬設(shè)施設(shè)備的管理及要求設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和重點(diǎn)之一，我們將落實(shí)崗位責(zé)任制，使設(shè)備的維修保養(yǎng)責(zé)任到人，強(qiáng)化巡檢、運(yùn)行管理和預(yù)防性維修保養(yǎng)等。同時(shí)按公司ISO9001質(zhì)量保證體系要求進(jìn)行管理，如設(shè)備設(shè)施管理程序、供配電管理程序、給排水管理程序、消防管理程序等程序文件，設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊(cè)、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書，使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、程序化。本小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理主要由管理處維修部承擔(dān)，公司提供人員、技術(shù)支持、不定期派有關(guān)專業(yè)人員前來指導(dǎo)，并選派技術(shù)

20、骨干負(fù)責(zé)維修部的工作，嚴(yán)格控制好維修技術(shù)人員的選聘，加強(qiáng)培訓(xùn)，造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責(zé)任心強(qiáng)、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊(duì)伍。（一） 供配電設(shè)備工作內(nèi)容：維護(hù)供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài)，確保小區(qū)電源供應(yīng)正常，為居民用電提供可靠的電力保證。工作要點(diǎn)：Ø 根據(jù)供用電協(xié)議和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn)，合理調(diào)整變壓器的運(yùn)行方式，最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率，保持電容補(bǔ)償柜良好的工作狀態(tài)，確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。Ø 配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備，操作人員實(shí)行持證上崗，按規(guī)程操作。嚴(yán)格控制停送電操作，設(shè)備的檢修應(yīng)盡量避開用電高峰時(shí)段。Ø 值班人員每班對(duì)配電室巡檢，加強(qiáng)預(yù)防性維修和年度保養(yǎng)，認(rèn)真填

21、寫巡檢和保養(yǎng)記錄。（二） 公共照明、廣場(chǎng)照明、泛光照明工作內(nèi)容：保持公共通道、樓梯、廣場(chǎng)、泛光照明設(shè)施及燈具的完好和正常工作，在保證小區(qū)外觀形象和業(yè)主方便的前提下，盡量節(jié)約能源。工作要點(diǎn)：Ø 加強(qiáng)巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時(shí)修復(fù)。Ø 根據(jù)季節(jié)變化及時(shí)調(diào)整照明送電時(shí)間，做好重大節(jié)日和接待時(shí)的燈光布置。Ø 在條件允許的情況下，選用節(jié)能燈具，安裝定時(shí)器和紅外感應(yīng)開關(guān)，為業(yè)主節(jié)約能源。（三） 給排水系統(tǒng)工作內(nèi)容：維護(hù)系統(tǒng)的良好運(yùn)行狀態(tài)，保證小區(qū)正常供水，確保二次供水達(dá)到國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)；保證小區(qū)排水系統(tǒng)暢通，避免暴雨、水患給小區(qū)正常的生活帶來不便。工作要點(diǎn)：Ø

22、定期檢查生活水泵、排水泵的運(yùn)行情況，檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。Ø 加強(qiáng)日常保養(yǎng)工作，定期對(duì)泵類進(jìn)行年度檢驗(yàn)，預(yù)防各種故障發(fā)生。Ø 水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進(jìn)行，每年度清洗一次。Ø 每次雨季到來之前，重點(diǎn)檢查排水泵的運(yùn)行情況，確保管路暢通。（四）消防系統(tǒng)工作內(nèi)容： 負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡檢、維護(hù)、維修，保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài)，保證系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正?？煽?，及時(shí)消除各種消防隱患。工作要點(diǎn)：Ø 對(duì)于住宅小區(qū)，消防是工作的重中之重，要保證系統(tǒng)安全可靠，必須加強(qiáng)對(duì)員工消防意識(shí)和小區(qū)消防設(shè)備性能知識(shí)的培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)住戶消防知識(shí)的宣傳

23、。Ø 24小時(shí)安全值班，密切監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行，認(rèn)真對(duì)待每一次報(bào)警和每一臺(tái)消防設(shè)備的動(dòng)作，增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。認(rèn)真查看打印記錄，分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。Ø 對(duì)不經(jīng)常啟動(dòng)的泵類設(shè)備，應(yīng)定期試運(yùn)行，保持管網(wǎng)壓力符合消防要求。Ø 加強(qiáng)供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查，氣瓶壓力是否正常，電磁閥動(dòng)作是否可靠等。Ø 定期進(jìn)行消防聯(lián)動(dòng)實(shí)驗(yàn)和消防演習(xí)，檢驗(yàn)系統(tǒng)是否正常，增強(qiáng)員工的應(yīng)急處理能力。（五）房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)、修繕（1）建筑物主體工作內(nèi)容：保持結(jié)構(gòu)不被任意改動(dòng)，外墻、門窗、地面、天花板完好和及時(shí)修復(fù)，確保小區(qū)各部位結(jié)構(gòu)安全，外觀完好。工作要點(diǎn)：Ø 對(duì)

24、建筑物公共、共用區(qū)域進(jìn)行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天花板、走廊、樓梯、天臺(tái)，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)報(bào)管理處，由管理處安排工程部負(fù)責(zé)修繕和養(yǎng)護(hù)。Ø 定期進(jìn)行基礎(chǔ)和整體觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向有關(guān)部門匯報(bào)，特殊情況組織專業(yè)人員進(jìn)行鑒定并提出意見。Ø 加強(qiáng)裝修管理，嚴(yán)格按建設(shè)部室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定進(jìn)行有效的控制，重點(diǎn)關(guān)注承重結(jié)構(gòu)、智能管線、消防設(shè)施等方面的安全和完整。（2） 附屬設(shè)施工作內(nèi)容： 保持小區(qū)附屬設(shè)施的完好、無損，確保小區(qū)附屬設(shè)施正常發(fā)揮作用。工作要點(diǎn)：Ø 定期對(duì)小區(qū)附屬設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。室外管網(wǎng)、消防接合器表面有無銹蝕，閥門是否滴水，廣場(chǎng)花木護(hù)欄

25、、路面、臺(tái)階有無損傷。Ø 室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。Ø 小區(qū)避雷針、避雷網(wǎng)要定期檢查，定期除銹刷漆，確保各部位連接牢固。定期測(cè)試系統(tǒng)的接地電阻，保證小于4歐姆以下，否則應(yīng)采取相應(yīng)措施。Ø 車輛出入口等其他附屬設(shè)施，要加強(qiáng)日常檢查維護(hù)，保證裝置靈活可靠。Ø 南陽濱河園丁苑小區(qū)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作要求序號(hào)項(xiàng) 目周 期內(nèi) 容 及 要 求一、供配電系統(tǒng)（一）變壓器1.1巡 查每 日通風(fēng)良好，無異常氣味和噪音，溫度正常1.2年 檢1 年保潔變壓器機(jī)身、線圈、電纜支架和通風(fēng)口；檢查溫控儀表和跳閘信號(hào)接線；測(cè)量高低壓線圈及線圈間絕緣電阻不低于30 M

26、（用1000V兆歐表）（二）高壓環(huán)網(wǎng)柜2.1巡 查每 日柜體無灰塵，室內(nèi)無異常氣味、噪音，開關(guān)指示正常，通風(fēng)良好2.2年 檢1 年柜內(nèi)各零部件，電纜頭連接螺栓無松動(dòng)斷裂，無電擊痕跡，保潔內(nèi)部各部件；饋電開關(guān)操作靈活，和機(jī)械連鎖可靠；跳閘線圈功能正常；熔斷器上、下端硅膠膜無破裂凝固；測(cè)量相間接地電阻不低于500M（用1000V兆歐表）（三）低壓配電柜、箱3.1巡 查每 日低壓配電室、各設(shè)備房、豎井，檢查柜、箱體外觀無灰塵（必要時(shí)保潔），無異常氣味噪音；電表指示正常；低壓抽屜柜電容補(bǔ)償投入使用，功率因數(shù)在0.9以上3.2年 檢1 年保潔柜（箱）體內(nèi)灰塵（用吹風(fēng)機(jī)保潔線圈、開關(guān)、接線端子上的灰塵）；

27、緊固松動(dòng)的部件、接線端子；檢查各元件、標(biāo)記標(biāo)號(hào)、電度表鉛封是否完好；檢查具備自動(dòng)合閘功能開關(guān)是否正常（四）照明器具、供電線路4.1巡 查每 日發(fā)現(xiàn)燈具和線路問題，及時(shí)安排人員維修更換。節(jié)約用電，做到人走燈滅，用戶下班后，值班人員及時(shí)巡檢，關(guān)閉不必要的照明。樓外射燈按規(guī)定的時(shí)間停送，并根據(jù)季節(jié)變化適當(dāng)調(diào)整。同時(shí)我公司接管小區(qū)后，樓梯間照明將全部改造成紅外感應(yīng)控制二、給排水系統(tǒng)（一）生活水泵1.1巡 查每 日外表保潔，無銹蝕損壞，填料函松緊度適宜；緊固螺栓無松動(dòng)斷裂，附件齊全；運(yùn)行無異常振動(dòng)和噪音，軸承溫升正常；壓力表指針靈活，讀數(shù)準(zhǔn)確1.2檢 查1個(gè)月主、備泵切換是否正常，控制柜電壓電流是否正常

28、，水池浮球是否完好；添加潤滑油，緊固各部位螺栓1.3年 檢1 年檢查調(diào)整電機(jī)軸承，更換潤滑油；添加或更換密封填料；測(cè)試絕緣電阻1.4大 修3 年包括年檢內(nèi)容；解體清洗，檢查葉輪、泵體密封環(huán)、軸套、軸的磨損及沖蝕程度，修復(fù)或更換；更換泵及電機(jī)軸承，更換磨損零部件；檢查基礎(chǔ)牢固及完整程度，校正泵體縱橫水平度（二）排污泵2.1巡查每日檢查控制箱有無異常，手動(dòng)/自動(dòng)運(yùn)行平穩(wěn)，排水暢通，無異常振動(dòng)和噪音；單向閥位置正確2.2年 檢1 年沖洗外表、濾網(wǎng)、支架上的雜物，做防腐處理；水管和泵體連接緊固；測(cè)試電機(jī)線圈電阻和絕緣情況，必要時(shí)拆開泵體處理。（三）水池、水箱3.1檢 查1個(gè)月檢查水質(zhì)、水位，浮球閥及附

29、件等3.2清 洗12個(gè)月清洗工作或委托具備資質(zhì)的專業(yè)清洗公司進(jìn)行，管理處負(fù)責(zé)配合和監(jiān)督工作。清洗后取水樣化驗(yàn)，需達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)（四）井室4.1巡 查3個(gè)月井蓋、井裙完整，啟閉方便；防蟲網(wǎng)完好無損；爬梯牢固，井底干凈，流槽暢通（五）管網(wǎng)5.1巡 查每 周發(fā)現(xiàn)問題（漏水、銹蝕等）及時(shí)處理5.2刷 漆1 年對(duì)公共部位的管網(wǎng)及支架進(jìn)行除銹刷漆，保持漂亮的外觀，延長設(shè)施的使用壽命三、消防系統(tǒng)（一）消火栓泵、穩(wěn)壓泵1.1巡 查1個(gè)月外表保潔，無銹蝕損壞，填料函松緊度適宜；緊固螺栓無松動(dòng)斷裂，附件齊全；手盤動(dòng)軸轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，軸承無雜音1.2保 養(yǎng)3個(gè)月啟動(dòng)1-3分鐘，運(yùn)行應(yīng)無異常振動(dòng)和噪音；穩(wěn)壓泵添加潤滑油1.3

30、小 修2 年檢查清洗泵，調(diào)整電機(jī)軸承，更換潤滑油；檢查聯(lián)軸器不同軸度和軸向間隙；更換磨損零部件和填料；空載試車5分鐘，測(cè)試電機(jī)電流和絕緣電阻；檢查基礎(chǔ)和防震墊有無損壞（二）消防設(shè)施3.1消火栓每 周箱門啟閉靈活、箱體完整；水槍、水龍帶齊全無損壞，水槍卡口無變形；閥門無銹蝕滴漏，卡口無變形；報(bào)警按鈕封閉玻璃完整3.2水泵接合器1個(gè)月接口完整無損壞，表面無銹蝕；無滴漏；卡口無變形3.3消防管網(wǎng)壓力表1個(gè)月有無跑冒滴漏，壓力表指針靈敏，讀數(shù)準(zhǔn)確Ø 房屋設(shè)施維修保養(yǎng)工作要求序號(hào)項(xiàng) 目周 期內(nèi) 容 及 要 求（一）建筑結(jié)構(gòu)1地基基礎(chǔ)1 年有足夠承載能力,無超過允許范圍的不均勻沉降(肉眼觀察無明

31、顯裂縫)2承重構(gòu)件:梁、柱、墻、板、屋架1 年肉眼觀察承重構(gòu)件,平直牢固,無傾斜變形、裂縫、松動(dòng)、腐朽、蛀蝕3非承重墻1 年磚墻平直完好,無風(fēng)化破損4屋面1 年不滲漏,防水層、隔熱層、保溫層完好,積塵甚少,排水暢通5樓地面1 年砼塊料面層平整、無碎裂（二）房屋裝修1地面磚1 年地面平整,無破損2室外墻面6個(gè)月完整牢固,無空鼓、剝落、破損和裂縫(風(fēng)裂除外)3室內(nèi)墻面6個(gè)月完整牢固，無破損，空鼓和裂縫（風(fēng)裂除外）4共用門窗（含防火門、窗）3個(gè)月完整無損，開關(guān)靈活,玻璃、五金齊全，油漆完好（允許個(gè)別鋼門、窗輕度銹蝕）3、小區(qū)公共秩序管理服務(wù)方案社區(qū)安防工作是重中之重，南陽市龍禾物業(yè)服務(wù)有限公司將在南

32、陽濱河園丁苑物業(yè)管理范圍內(nèi)維護(hù)公共秩序，協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好轄區(qū)內(nèi)治安維護(hù)工作，為業(yè)主提供滿意的的工作、生活環(huán)境。小區(qū)巡邏崗構(gòu)筑了其第一道安全防線，小區(qū)各入口、車場(chǎng)固定崗構(gòu)筑了小區(qū)的第二道安全防線，巡樓公共秩序管理員員構(gòu)筑了小區(qū)第三道安全防線，社區(qū)技防（監(jiān)控）設(shè)備構(gòu)成了小區(qū)第四道安全防線。（一）安全管理職責(zé)巡查監(jiān)督-預(yù)防治安案件發(fā)生。消防安全-消除火災(zāi)隱患。車輛管理-維護(hù)交通秩序，確保車輛安全（二）安全崗的分類和分時(shí)設(shè)置安全崗設(shè)置類別l固定崗：小區(qū)車輛、人員的主要出入口等。作用：區(qū)內(nèi)車輛、人流進(jìn)出管制，對(duì)安全重要部位進(jìn)行定崗防范。l巡邏崗（不定點(diǎn)安全崗）：設(shè)車場(chǎng)流動(dòng)崗、樓內(nèi)巡查流動(dòng)崗等。作用：防止

33、、消除安全及火災(zāi)隱患，巡查樓層安全狀態(tài)，保證無安全盲點(diǎn)，指揮交通疏導(dǎo)等。l機(jī)動(dòng)崗：特殊設(shè)置的安全崗。作用：作為安全快速支援力量，應(yīng)付處理突發(fā)事件，檢查各崗位的狀況。屬于非常設(shè)安全崗。（通常由主管擔(dān)任）安全崗的日間和夜間設(shè)置 安全崗位設(shè)置根據(jù)日間和夜間不同的安全管理要點(diǎn)而確定，且明確責(zé)任區(qū)域，可保證無論在日間或是夜間，所有區(qū)域都可涉及而無盲點(diǎn)，覆蓋空間和時(shí)間。（三） 公共區(qū)域管理工作內(nèi)容：公共秩序管理、消防管理，車輛進(jìn)出管理，物品進(jìn)出管理。工作要點(diǎn)：Ø 禮貌注視往來行人，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)向機(jī)動(dòng)崗報(bào)告；Ø 作好車輛進(jìn)出登記，嚴(yán)禁違規(guī)車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)。Ø 有貨物進(jìn)出，必須查

34、驗(yàn)，嚴(yán)格禁止可疑物品進(jìn)出。Ø 巡邏崗認(rèn)真巡視、檢查廣場(chǎng)內(nèi)各區(qū)域交通情況，嚴(yán)禁任何有礙公共秩序的活動(dòng)和行為。Ø 有大型活動(dòng)時(shí)，積極配合有關(guān)部門，按要求作好交通疏導(dǎo)、維護(hù)秩序等工作。Ø 發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，快速報(bào)案，協(xié)助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。（四） 交通車輛管理工作內(nèi)容：車輛出入登記管理，交通疏導(dǎo)管理，車位管理。工作要點(diǎn)：Ø 要求車輛服從指揮，按標(biāo)記駛?cè)腭偝?，交?yàn)有關(guān)證件。Ø 嚴(yán)禁車輛在場(chǎng)內(nèi)維修、加油、清洗，亂丟垃圾。Ø 注意提醒車主關(guān)好車門窗，貴重物品隨身攜帶。Ø 對(duì)在車場(chǎng)內(nèi)由車輛搬運(yùn)進(jìn)出的貨物按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)

35、行嚴(yán)格查驗(yàn)。Ø 指揮車輛按位泊車，保持交通順暢。Ø 對(duì)預(yù)留車位進(jìn)行監(jiān)督管理，確保正常停車。Ø 冬季下雪天，及時(shí)清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。Ø 非機(jī)動(dòng)車輛依照指定位置統(tǒng)一停放管理。（五） 區(qū)域內(nèi)管理工作內(nèi)容：巡邏管理，登記管理，日間管理，夜間管理。工作要點(diǎn)：Ø 嚴(yán)密巡查，根據(jù)制定巡邏路線圖，并按規(guī)定路線和時(shí)間實(shí)行24小時(shí)巡邏制度。Ø 完善區(qū)域內(nèi)安全技防管理，合理利用護(hù)管設(shè)備設(shè)施，配合人防確保安全。Ø 重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)管理。對(duì)樓房周圍、停車場(chǎng)等區(qū)域加強(qiáng)防范。Ø 按要求做好日常安全管理工作記錄及交接班記錄。Ø

36、 各安全崗職責(zé)和安全責(zé)任區(qū)域明確，確保日間和夜間安全管理。日間重點(diǎn)在廣場(chǎng)、車場(chǎng)區(qū)域，夜間重點(diǎn)在小區(qū)周邊區(qū)域和停車場(chǎng)區(qū)域等。Ø 非常氣候時(shí)，注意防風(fēng)、防水等問題，宣傳、檢查、關(guān)好小區(qū)門窗，檢查室外廣告牌的穩(wěn)固情況，檢查排污溝渠是否順暢。（六） 消防管理工作內(nèi)容： 消防設(shè)備、設(shè)施管理，消防人員培訓(xùn)、管理，建立應(yīng)急處理程序，消防常識(shí)宣傳等。工作要點(diǎn)：Ø 建立消防隊(duì)伍：u 根據(jù)消防管理“預(yù)防為主，消防結(jié)合”方針及小區(qū)的本體結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，不同部位的使用功能，消防硬件設(shè)施情況特點(diǎn)，設(shè)置消防組織機(jī)構(gòu)，成立消防緊急應(yīng)急分隊(duì)，任命義務(wù)消防隊(duì)員（原則上為管理處全體人員）。Ø 建立消防制度

37、：u 根據(jù)小區(qū)樓層平面建立消防疏散圖、防火責(zé)任制，制定消防作戰(zhàn)方案、救護(hù)措施、定期檢查各類消防設(shè)施，明確防火檔案制度及消防員職責(zé)，并定期邀請(qǐng)消防專業(yè)人員進(jìn)行專題消防講課并指導(dǎo)培訓(xùn)，以做到防患于未然。Ø 加強(qiáng)對(duì)管理處員工及客戶的消防觀念和防火意識(shí)的宣傳教育，任何人都有消除火災(zāi)隱患之責(zé)任。Ø 保證樓內(nèi)、樓外消防通道的暢通，各消防設(shè)施每周定期檢查，以確保完好無損。Ø 對(duì)停車場(chǎng)、消防安全通道等消防要害部門加強(qiáng)防范和巡查。Ø 每年不少于二次組織員工進(jìn)行防火演習(xí)，熟悉掌握各種消防器材和設(shè)施的使用方法，提高對(duì)火警的應(yīng)付能力。Ø 各崗位人員在日常工作中均應(yīng)注意

38、巡視，保持警惕。Ø 消防控制中心嚴(yán)密注視各樓層消防情況，一有情況，立即處理。Ø 針對(duì)各種可能的緊急突發(fā)事件，擬定相應(yīng)的應(yīng)急措施和程序，建立快速反應(yīng)、快速支援的安全體系。Ø （七） 緊急事件處理程序l各安全崗遇緊急突發(fā)事件，應(yīng)作出快速反應(yīng)，并與機(jī)動(dòng)崗取得聯(lián)系，以求同伴的快速支援，并通知相關(guān)固定崗加強(qiáng)戒備，密切注意事態(tài)發(fā)展。事件處理后，相關(guān)的安全崗也應(yīng)及時(shí)將處理結(jié)果反饋上級(jí)并做好質(zhì)量記錄。l經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場(chǎng)，如仍不能得以控制，機(jī)動(dòng)崗應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告作整體調(diào)度，通知其他備勤人員迅速支援。l事件處理后，所有人員必須做好詳細(xì)的質(zhì)量記錄備查。l固定崗發(fā)現(xiàn)非本區(qū)域情況，應(yīng)

39、根據(jù)情況報(bào)告機(jī)動(dòng)崗或巡邏崗處理，在未經(jīng)許可下不得擅離崗位（特殊情況下除外）。l參與處理緊急事件的各安全管理人員在事件處理過程中要注意隨時(shí)保持與機(jī)動(dòng)崗聯(lián)系，以便機(jī)動(dòng)崗及時(shí)作出安排和決策。4、保潔服務(wù)方案合理安排，統(tǒng)一管理，確保社區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生符合要求，創(chuàng)建衛(wèi)生模范社區(qū)。（一）小區(qū)樓外區(qū)域工作內(nèi)容：指示牌、信報(bào)箱、垃圾桶、燈飾、消防設(shè)施、公共走道地面、公共走道墻身、地腳線、垃圾清理等。工作要點(diǎn)：Ø 集中保潔工作一定在日常生活開始之前完成。Ø 保潔人員作業(yè)期間注意禮節(jié)禮貌，盡量減低作業(yè)引起的噪音，注意保潔工具的擺放位置。Ø 擦玻璃、燈飾電制開關(guān)等處時(shí)要注意安全，嚴(yán)格遵守操

40、作規(guī)程。Ø 發(fā)現(xiàn)公用設(shè)備設(shè)施等有問題及時(shí)向有關(guān)人員反映。Ø 定時(shí)巡回檢查，勤于打掃。（二）小區(qū)樓內(nèi)區(qū)域工作內(nèi)容：樓梯地面、扶手、墻身、玻璃、電制開關(guān)、四周墻身、天臺(tái)、電梯內(nèi)外。工作要點(diǎn)：Ø 嚴(yán)禁鎖住樓梯門，確保消防門的正常開啟。Ø 平日注意樓梯間的通風(fēng)，保持空氣新鮮，風(fēng)雨天注意關(guān)好門窗。Ø 擦玻璃、燈飾、電制開關(guān)等處時(shí)要注意安全，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。Ø 發(fā)現(xiàn)公用設(shè)備設(shè)施等有問題及時(shí)向有關(guān)人員反映。Ø 天臺(tái)定期打掃，雨天注意排水，雪天及時(shí)清理積雪，風(fēng)天檢查附屬設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)固性。（三）消殺服務(wù)工作要點(diǎn)：Ø 根據(jù)季節(jié)不同調(diào)

41、整消殺頻次，重點(diǎn)部位主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水溝、排污井等處。Ø 消殺人員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，備齊裝備，注意自我保護(hù)。Ø 消殺前作好宣傳準(zhǔn)備工作。5、綠化服務(wù)方案根據(jù)園區(qū)綠化植被特性，按季、按流程實(shí)施日常養(yǎng)護(hù)，努力創(chuàng)建園林示范社區(qū)。工作內(nèi)容：對(duì)小區(qū)的喬灌木及草坪進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、除雜、澆水、施肥、防治病蟲害、清理垃圾，負(fù)責(zé)辦公區(qū)域花木的擺放。工作要點(diǎn)：Ø 熟悉區(qū)內(nèi)的綠化布局、花草樹木的品種和數(shù)量，熟悉土壤性質(zhì)，掌握季節(jié)性綠化物的栽培技術(shù)。Ø 對(duì)花草樹木要定期地培土、施肥、除雜草和病蟲害防治，并要修枝剪葉、補(bǔ)苗、淋水。Ø 要保證綠化場(chǎng)地不留雜

42、物、不缺水、不死苗、不被偷竊，花木生長茂盛。Ø 注意防治病蟲害，及時(shí)防治和護(hù)理。Ø 對(duì)一些觀賞性綠化物要經(jīng)常保持其保潔。Ø 作好愛護(hù)綠化的宣傳、監(jiān)管工作。Ø 冬季來臨之前注意作好樹木防凍處理。Ø 每年5、7、9月進(jìn)行定期的修剪，必要時(shí)可視情況增加或減少修剪次數(shù)。每年春、秋對(duì)草地及園林進(jìn)行全面施肥，針對(duì)不同的喬灌木種類，做好入冬前的保暖防護(hù)工作。6、特約類有償服務(wù)內(nèi)容類 別編號(hào)項(xiàng) 目 內(nèi) 容特約服務(wù)1搬家服務(wù)2保潔上門服務(wù)3家電上門維修服務(wù)商務(wù)服務(wù)4復(fù)印打字5代購車、船票6代寄、代領(lǐng)郵件7代訂報(bào)刊、雜志、牛奶8臨時(shí)代為保管小件物品文化活動(dòng)服務(wù)9節(jié)

43、假日裝飾、宣傳10公益性宣傳活動(dòng)11其他有意義的文體活動(dòng)（特約類服務(wù)將會(huì)根據(jù)約定收取一定的服務(wù)費(fèi)用）第六章、社區(qū)人員配置要求及管理構(gòu)架1、 管理人員配備方案及崗位要求序號(hào)崗位設(shè)置崗位要求人數(shù)1小區(qū)經(jīng)理?？埔陨蠈W(xué)歷，從事物業(yè)管理5年以上，有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理有獨(dú)到的見解，對(duì)管理中心工作有整體的思路和構(gòu)想，持建設(shè)部經(jīng)理資格證。主持小區(qū)整體工作。1人2管理員大專以上學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，并具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，從事物業(yè)管理2年以上。負(fù)責(zé)分管小區(qū)日常服務(wù)工作。2人3前臺(tái)接待大專以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理1年以上，有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理

44、能力，熟悉電腦操作，持建設(shè)部上崗證。負(fù)責(zé)日常接待及收費(fèi)工作。1人4維修主管大專以上學(xué)歷，機(jī)電、曖通專業(yè)，具有初級(jí)以上職稱，從事本專業(yè)多年，了解物業(yè)管理知識(shí)，持證上崗，有組織和協(xié)調(diào)能力。負(fù)責(zé)小區(qū)維修及維修工作的分派管理工作。1人5秩序維護(hù)主管退伍軍人、35歲以下，5年以上專業(yè)工作經(jīng)歷，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力。負(fù)責(zé)秩序員隊(duì)伍管理及突發(fā)事件的處置等。1人2、 作業(yè)服務(wù)人員配備方案及要求序號(hào)崗位設(shè)置要求與配置說明人數(shù)1秩序維護(hù)員要求身高172CM以上，30歲以下，退伍軍人優(yōu)先。負(fù)責(zé)門崗、巡邏、監(jiān)控等小區(qū)秩序維護(hù)工作，三班輪換制，24小時(shí)服務(wù)。18人2保潔員45歲以下，五官端正，身體健康，動(dòng)作麻利。

45、負(fù)責(zé)小區(qū)樓道區(qū)域及外圍公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的清掃工作。8小時(shí)工作制，含外圍環(huán)境保潔員2名。8人3工程維修員45歲以下，具有5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及10年以上的工作經(jīng)驗(yàn)，具有中級(jí)技工以上的相關(guān)技能等級(jí)資格，并通過本公司的專業(yè)考核。負(fù)責(zé)小區(qū)日常維修工作的開展。2人4綠化工45歲以下，具有2年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。負(fù)責(zé)小區(qū)綠化工作的管理維護(hù)工作。2人5廚師50歲以下，身體健康，為人勤快，吃苦耐勞。負(fù)責(zé)員工就餐問題。1人合 計(jì)37人備注1 作業(yè)服務(wù)人員必須身體健康，無傳染病，無不良嗜好，經(jīng)公司指定的本市區(qū)級(jí)以上小區(qū)體檢合格；2 持有效的身份證、計(jì)劃生育證、勞務(wù)用工證，以及有效相應(yīng)學(xué)歷證明、技術(shù)資格證明；3 部分

46、崗位視具體交房進(jìn)度配備。客服主管接待主管秩序維護(hù)部隊(duì)長維修主管保潔、綠化服務(wù)中心經(jīng)理各崗位管理員維修工接待專員3、服務(wù)中心基本管理構(gòu)架第七章、日常工作、服務(wù)要求(一) 儀容儀表1.上班著裝得體大方，佩帶工作牌，不準(zhǔn)穿拖鞋，不穿奇裝異服。2.上下班時(shí)，手不放在衣服口袋內(nèi)，不勾肩搭背。3.精神飽滿，舉止文明大方，儀表整潔、端莊。4.遵守辦公環(huán)境規(guī)定。(二) 服務(wù)態(tài)度1.微笑服務(wù)，見到業(yè)主微笑、點(diǎn)頭、問好。2.使用規(guī)范文明禮貌用語。3.服務(wù)態(tài)度端正，有良好的職業(yè)道德。4.辦事認(rèn)真負(fù)責(zé)，有較強(qiáng)的奉獻(xiàn)精神。5.服從領(lǐng)導(dǎo)和公司工作安排。6.文明服務(wù)，禮貌待人。(三) 工作紀(jì)律1.不吸煙、喝酒，遵守法紀(jì)，履

47、行職責(zé)，遵守員工紀(jì)律。2.上班不遲到、早退，不曠工離崗。3.上班不會(huì)客、閑談，不做與本職工作無關(guān)的事。4.服從領(lǐng)導(dǎo)安排，團(tuán)結(jié)同事，不挑撥是非，保守公司機(jī)密。5.不擅自留宿他人，按時(shí)做好宿舍清潔工作。6.遵守公司廉潔制度和有關(guān)管理規(guī)定，不收受業(yè)主錢財(cái)和物品。(四) 接待服務(wù)1.儀表端莊，態(tài)度和藹，熱情大方。2.來訪登記記錄及時(shí)、準(zhǔn)確、清楚。3.不準(zhǔn)推拉或近距離用手指指著來訪人員。4.當(dāng)來訪人員有過激言行時(shí)，應(yīng)保持冷靜，不準(zhǔn)與來訪人員發(fā)生爭吵。(五) 考勤記錄1.如實(shí)考勤，無虛假。2.請(qǐng)銷假規(guī)范、及時(shí)。(六) 例會(huì)、記錄及工作日志1.按照會(huì)議情況及時(shí)總結(jié)，記錄書寫清楚，內(nèi)容有條理、有思想。2.參加

48、會(huì)議不遲到、不早退。3.工作日志書寫清楚、內(nèi)容齊全。(七) 巡視監(jiān)督1.日巡視每日至少1次，巡視記錄書寫及時(shí)清楚，發(fā)現(xiàn)問題能夠及時(shí)處理或上報(bào)。2.每天對(duì)巡視的設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目基本覆蓋一遍。(八) 管理用房1.辦公室清潔，物品擺放整齊。2.員工宿舍清潔，安排輪流衛(wèi)生值日，衣物用品擺放整齊。(九) 資料管理1.各類表格填寫清楚、整齊，記錄齊全，保存完整。2.文件分類存放，整齊規(guī)范，易查閱。3.上級(jí)下發(fā)的文件簽收、保存手續(xù)要完備。(十) 倉庫管理1.倉庫清潔，物品分類存放，整齊有序。2.物品出入庫進(jìn)行登記、驗(yàn)收，出入庫清單、工具借還登記表填寫清楚、無遺漏，不符合標(biāo)準(zhǔn)的物品有權(quán)拒絕入庫。3.倉庫管理資料

49、手續(xù)、記錄齊全。(十一) 員工培訓(xùn)1.對(duì)新員工作好崗前培訓(xùn)，定期進(jìn)行員工理論培訓(xùn)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)。2.培訓(xùn)記錄齊全、清晰。(十二) 投訴處理及回訪1.投訴處理率100%，投訴處理回訪100%，其它回訪符合規(guī)定要求。2.日常巡視中能夠收集住戶意見、建議。3.投訴記錄詳細(xì)清楚。4.對(duì)于業(yè)主提出的意見建議能夠進(jìn)行第二次、第三次甚至更多次回訪。(十三) 部門評(píng)價(jià)1.管理人員考核依據(jù)包括崗位職責(zé)。2.按時(shí)完成公司指定和交辦任務(wù)。u 維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(一) 預(yù)約維修時(shí)間接到維修申請(qǐng)后無特殊情況，10分鐘內(nèi)到達(dá)維修地點(diǎn)，如暫時(shí)沒有維修人員應(yīng)向業(yè)主解釋，另約時(shí)間。(二) 維修時(shí)間小故障30分鐘內(nèi)，一般故障2小時(shí)內(nèi)（不超

50、過8小時(shí)），特殊情況向業(yè)主解釋清楚，并組織突擊，盡快維修好，維修合格率應(yīng)在98%以上。1、衛(wèi)生間設(shè)施出現(xiàn)堵、漏、滲或無水等：小故障30分鐘內(nèi)，一般不超過2小時(shí)。2、水管、閘、閥、水表滲漏：一般在2小時(shí)內(nèi)，最長不超過8小時(shí)，較大故障視實(shí)際情況由事務(wù)助理或主任上報(bào)業(yè)主，維修人員積極配合。3、衛(wèi)生間樓板滲水到樓下：部門經(jīng)理或事務(wù)助理上報(bào)業(yè)主，得到允許后請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行維修，維修人員積極配合。（保修期內(nèi)聯(lián)系建設(shè)單位）4、供水系統(tǒng)停水：應(yīng)特殊情況供水系統(tǒng)停水要提前1天通知業(yè)主，定期檢修要提前1天通知業(yè)主，臨時(shí)停水要及時(shí)通知業(yè)主。5、鎖的更換或修理：小故障修理一般需要1小時(shí)，更換需30分鐘，無材料時(shí)及時(shí)購買

51、，并向業(yè)主解釋清楚，購買后再更換（需收取工時(shí)費(fèi)）。6、下水道、地漏的堵塞：小故障30分鐘內(nèi)解決，一般不超過2個(gè)小時(shí)7、辦公桌椅的修理：一般30分鐘。8、門窗（紗窗、窗簾等）的修理、拆裝：2小時(shí)內(nèi)修理好，需更換的門窗在3天內(nèi)完成，無特殊要求的門窗1天內(nèi)完成。9、防火卷簾門的維修：較小故障，當(dāng)天完成，更換的卷簾門，維修人員積極配合專業(yè)人員進(jìn)行更換10、安裝標(biāo)牌、玻璃門、懸掛布幅等：一般4個(gè)小時(shí)內(nèi)完成，最長不超過1天，玻璃門的更換需向部門領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)，申請(qǐng)批復(fù)后維修人員積極配合專業(yè)人員進(jìn)行更換。11、空調(diào)的維修（包括冷凝管的破裂、漏水等維修）：小故障維修人員能解決的應(yīng)及時(shí)解決，不能解決的10分鐘內(nèi)上報(bào)業(yè)

52、主，如果在廠家保修期內(nèi)上報(bào)業(yè)主，維修人員積極配合廠家維修12、照明器具的修理、更換：小故障一般1小時(shí)，大故障一般不超過1天。如果線路等有大型的更換需向上申請(qǐng)，得到批復(fù)后維修人員積極配合進(jìn)行更換。13、電梯的維修：10分鐘內(nèi)上報(bào)業(yè)主。出現(xiàn)故障維修人員積極配合電梯公司人員進(jìn)行維修。14、系統(tǒng)停電：停電提前1天通知業(yè)主。檢修線路應(yīng)提前1天通知業(yè)主。15、消防、機(jī)電、水泵等設(shè)備的維修：10分鐘內(nèi)上報(bào)業(yè)主。維修人員積極配合專業(yè)人員進(jìn)行維修。16、維修記錄：記錄準(zhǔn)確、完備、詳實(shí)。17、維修程序：維修發(fā)現(xiàn)故障或接到維修故障電話后，登記維修記錄，開派工單，維修人員10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)。到達(dá)故障現(xiàn)場(chǎng)后，微笑服務(wù)，

53、有禮貌地詢問業(yè)主故障情況，分析故障原因，盡快處理。若暫時(shí)無法處理，應(yīng)向業(yè)主解釋原因，及時(shí)向管理處匯報(bào)，盡快解決。主任或事務(wù)助理驗(yàn)收檢查并在派工單上填寫驗(yàn)收結(jié)果、簽名。派工單歸檔保存。u 保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(一) 停車場(chǎng)1、 地面（日清理）無垃圾、雜物，無積水，無泥沙。2、 天棚（季度清理）目視無污染，無明顯灰塵，無蜘蛛網(wǎng)。3、 墻面（月清理）目視無污跡，無污漬，無明顯灰塵。4、 標(biāo)識(shí)牌、消防栓公用門等設(shè)施（月清理）目視無污跡，無明顯灰塵。(二) 室外組1、 路面、綠地、散水坡（日清理）無瓜殼果皮、紙屑等雜物堆積，無積水，無污漬。2、 果皮箱（日清理）內(nèi)部垃圾及時(shí)清理，外表無污跡，粘附物，定期對(duì)蚊蠅害

54、蟲進(jìn)行消殺，無明顯蚊蟲。3、 標(biāo)識(shí)牌、雕塑（月清理）無亂張貼，目視表面無明顯灰塵，無污跡，不銹鋼材質(zhì)，光亮無銹跡；木材質(zhì)，無脫漆、變形現(xiàn)象。4、 沙井（季度清理）底部無垃圾堆積，無積水、積沙、蓋板無大塊污跡。5、 雨、污水井（季度清理）檢查井內(nèi)壁無粘附物，水流暢通，井蓋上無大塊污跡。6、化糞池不外溢污水，定期消殺，防止蚊蠅的滋生，無明顯蚊蟲，每年度至少清理一次。7、公共場(chǎng)地（日清理）地面無散落垃圾，無積水、無明顯污跡。8、宣傳欄（月清理）無亂張貼，目視表面無明顯灰塵，無污跡。9、員工宿舍、車棚（日清理）地面無垃圾堆積，無積水、無明顯污跡。10、路燈（月清理）目視燈殼、燈桿無明顯灰塵、污跡、蜘蛛網(wǎng)。11、垃圾中轉(zhuǎn)站及垃圾物（日清理）地面無散落垃圾、無污水、污漬，無粘附物，無明顯污跡。12、停車場(chǎng)（日清理）目視無紙屑等雜物堆放，無明顯積塵。(三