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文檔簡介
1、2018年最新上海二手房交易流程v 購房前期調(diào)研是否有租客,需租客放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾;去小區(qū)物業(yè)了解有無物業(yè)費欠繳的情況;了解供電供水燃氣是否正常,房屋質(zhì)量是否有問題,是否漏水,墻壁有無裂痕等;和小區(qū)保安或鄰居打聽下是否屬于兇宅;小區(qū)幾公里內(nèi)是否有化工廠,垃圾焚燒廠,變電站,高壓電線等;房子是否靠主干道等。v 產(chǎn)權(quán)調(diào)查產(chǎn)調(diào)信息并非只能通過房產(chǎn)中介才能獲取,付定金前買家可以和賣家一起去房產(chǎn)交易中心,賣家憑身份證拉產(chǎn)調(diào)。產(chǎn)權(quán)調(diào)查一般包括如下信息1、產(chǎn)調(diào)查詢是否完整所查房屋若無抵押等特殊情況,都會有“房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息”以及“土地狀況信息”兩頁信息,上面標注了房屋的面積、類型、權(quán)利人、房地產(chǎn)
2、權(quán)證號、土地權(quán)屬性質(zhì)、土地用途等基本信息。若房屋有抵押,則會另有一頁“房地產(chǎn)抵押狀況信息”,顯示出該房產(chǎn)的抵押權(quán)人、債權(quán)數(shù)額,債權(quán)履行期限等,抵押信息一目了然。注意事項:現(xiàn)實中有人故意漏查幾項重要事項,例如抵押信息、限制信息,用于欺騙債權(quán)人,已達到借款目的,最后造成債權(quán)人權(quán)利受損。2、房屋狀況和產(chǎn)權(quán)人信息此處主要看房屋面積、門牌號、權(quán)利人等基礎(chǔ)信息是否和房產(chǎn)證上一樣,里面的竣工日期需要特別留意,直接影響到貸款的年限;底下的打印日期也需要看清楚,時間隔太久的,房屋的權(quán)利信息可能已經(jīng)變更過了。需要注意產(chǎn)調(diào)上所有權(quán)來源項目,目前所有權(quán)來源有分如下幾種:房改售房、分割、買賣、繼承、贈與、變更、析產(chǎn)等。
3、其中出售繼承的房產(chǎn)不滿足滿五唯一的條件賣家要承擔20%的個稅!3、土地信息w土地都是國家的,你只有使用權(quán),有的開發(fā)商一塊地拿下來開發(fā)10幾年,土地年限大大縮水了!4、抵押狀況信息抵押權(quán)人:此筆貸款的放款機構(gòu),也可能是典當行等其他金融機構(gòu);期限:此筆貸款的年限,一般30年以下;債權(quán)數(shù)額:此數(shù)額為總得貸款數(shù),每月還款后,剩下還有多少數(shù)額是看不出來的,這個需要去貸款銀行才能查詢得到;備注:此筆貸款的組成,包括純商業(yè)貸款、組合貸款、純公積金貸款、消費貸款等打印日期:不要隔太久,最好一周內(nèi);此處僅列出一項抵押信息,有的房產(chǎn)會有好幾個抵押信息,所有的貸款數(shù)額加起來就是該房產(chǎn)總得負債。備注:私人借貸,民間高
4、利貸等產(chǎn)調(diào)是看不出的!5、限制狀況信息限制狀況分為:司法限制:即法院查封,房東的債務(wù)、經(jīng)濟、勞動、合同等官司都有可能引起不動產(chǎn)的查封;輪候查封即該房產(chǎn)已經(jīng)被多次查封,想了解具體什么查封原因可以根據(jù)限制原因中的案號,到相應(yīng)法院去咨詢;行政限制:即行政機關(guān)對房產(chǎn)做出的限制交易,最多的原因是:違章搭建、破壞房屋結(jié)構(gòu)等其他限制:公安等國家機關(guān)對于產(chǎn)權(quán)人牽涉犯罪后的財產(chǎn)查封等;限制期限:司法限制一般2年,到期后法院續(xù)封為一年,只要案件不結(jié),可以不斷續(xù)封;其他性質(zhì)限制都是無期限的,直至違法行為消除,方能解封。6、租賃登記租賃登記,辦時方便去時難,租賃未到期解約的很多,此時需要雙方共同申請辦理撤銷登記,一旦
5、租客回老家或是不配合就比較麻煩了;而且二手房交易若是有租賃登記,需征詢承租人意見方可出售7、異議登記此登記通俗講:產(chǎn)證上沒你名字,但又是利害關(guān)系人,一旦權(quán)利人把房子賣了會損害到你的利益,那就可以做異議登記,但異議登記屬于臨時性的,需要利害關(guān)系人盡快向法院發(fā)起訴訟,保護自己利益。v 居間協(xié)議:1.核實上家身份證,房產(chǎn)證,戶口本,中介身份證;2.違約處理辦法,如不能按時過戶,交房,中介私自將房產(chǎn)證交由上家,房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題等如何處理;3.商量好付款批次和數(shù)額,以及各批次付款日期,給一次錢上家要打一次收條(定金,首付,貸款,尾款);4.戶口遷出條款目前我國無法通過訴訟強制遷出戶口,派出所也不會強制將
6、賣家的戶口遷出,因為遷戶口需要賣家本人申請,因此在二手房買賣合同中對賣家戶口條款的約定很重要:留下賣家其他房產(chǎn)信息或?qū)嶋H居住地信息;明確約定遷出戶口的期限,逾期后按照每天xx金額收取掛戶費,費用的性質(zhì)可以不是違約金;或者和賣家商量好押一定的尾款,戶口遷出后尾款再付給賣家,上海一般一個戶口押20萬。5.稅費問題(中介費;增值稅;個稅等)及違約處理;6.產(chǎn)證上出現(xiàn)的名字都需簽字;7.產(chǎn)證交中介保管,并且出具保證書,一旦產(chǎn)證私下交給上家,出現(xiàn)網(wǎng)簽房子被抵押,中介負全責,賠償下家雙倍損失;8.付訂金。v 網(wǎng)簽:買賣雙方簽署上海市房地產(chǎn)買賣合同:1、買方限購資格:在上海購房僅適用于以下三種情形的家庭(1
7、)上海戶口但無住房的家庭;(2)上海戶口僅有一套住房的家庭;(3)非上海戶口但能提供連續(xù)滿五年社保或者稅單的!2、買方提交材料:上海戶籍:身份證、戶口簿、結(jié)婚證(未婚人士提供民政部門開具的未婚證明)非上海戶籍:身份證、戶口簿、結(jié)婚證(單身限購)、納稅或社保證明3、賣方提交材料 不動產(chǎn)權(quán)證書記載的全部權(quán)利人的有效身份證明。注意事項:簽定合同時,必須所有產(chǎn)權(quán)人到場,家庭成員及權(quán)利相關(guān)人員要到場,同意賣房;核實好對方身份證,房產(chǎn)證。簽定合同后,房產(chǎn)證需交給第三方中介保管;將居間協(xié)議中涉及的付款信息、稅費問題、戶口問題、交房時間、違約責任等都寫入合同內(nèi);房價做低的部分可以在補充條款以裝修補償款的方式支
8、付;沒有規(guī)定必須通過中介才能網(wǎng)簽,賣家和買家可以到房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)簽打合同,30元左右的工本費;v 資金監(jiān)管2015年7月1日起上海松江區(qū)開展存量房交易資金監(jiān)管試點服務(wù),到目前已經(jīng)覆蓋到了全市各區(qū)。無論是二手房交易中的首付款,還是銀行貸款或者尾款,都可以進行資金監(jiān)管,交易雙方在簽訂完二手房交易合同后,可直接前往區(qū)房產(chǎn)交易中心資金監(jiān)管窗口簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。之后買方需要把資金打入經(jīng)過登記備案在銀行開設(shè)的資金監(jiān)管專戶,待交易雙方辦理過戶手續(xù)登記核準后(即買方取得房產(chǎn)所有權(quán)),再通過監(jiān)管專戶,將監(jiān)管的購房資金支付給賣方。其間,上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司作為第三方交易保證機構(gòu),將在整個流程中提供資
9、金監(jiān)管及結(jié)算服務(wù)。在資金監(jiān)管模式下,買賣雙方只需在交易中心完成過戶手續(xù)后,銀行即可憑借交易中心出具的收件收據(jù)將購房者申請的貸款打入資金監(jiān)管賬戶,由資金監(jiān)管賬戶在交易中心核準登記后,打入賣方賬戶,縮短了貸款放款的流程,保證買家的資金安全,不會出現(xiàn)賣家私下抵押造成房子被法院查封無法過戶,首付款都無法拿回來的類似情況。整個資金監(jiān)管服務(wù)賣家和買家不需要支付任何費用。目前上海還沒有強制執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管。v 辦理貸款辦貸款的時候賣家夫妻雙方必須到場簽字,買家是已婚的也需夫妻雙方到場簽字。賣家:身份證,產(chǎn)證人到場,買賣合同,婚姻證明,私章,收款賬戶,戶口本;買家:身份證,戶口本,結(jié)婚證明,學歷證明,收入證明,銀行流水,個人所得稅單,首付款轉(zhuǎn)賬憑證和收據(jù),私章,還款賬號;注意事項:公積金貸款擔保費2014年就取消了;商業(yè)貸款評估費也取消了;貸款相關(guān)問題可以咨詢?nèi)豪锏你y行信貸員;v 審稅和過戶從2018年2月1日起,辦理不動產(chǎn)登記調(diào)整為一口受理、內(nèi)部流轉(zhuǎn)、并聯(lián)審批、統(tǒng)一時限,即由受理窗口統(tǒng)一收件后,房屋狀況查詢限購審核、稅收征管和不動產(chǎn)登記實現(xiàn)內(nèi)部流轉(zhuǎn),并提供EMS快遞服務(wù);辦理不動產(chǎn)交易登記將從原來的41個自然日,縮至5個工作日;同時市民
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