上海二手房交易流程

1、2018年最新上海二手房交易流程v 購房前期調(diào)研是否有租客，需租客放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾；去小區(qū)物業(yè)了解有無物業(yè)費欠繳的情況；了解供電供水燃氣是否正常，房屋質(zhì)量是否有問題，是否漏水，墻壁有無裂痕等；和小區(qū)保安或鄰居打聽下是否屬于兇宅；小區(qū)幾公里內(nèi)是否有化工廠，垃圾焚燒廠，變電站，高壓電線等；房子是否靠主干道等。v 產(chǎn)權(quán)調(diào)查產(chǎn)調(diào)信息并非只能通過房產(chǎn)中介才能獲取，付定金前買家可以和賣家一起去房產(chǎn)交易中心，賣家憑身份證拉產(chǎn)調(diào)。產(chǎn)權(quán)調(diào)查一般包括如下信息1、產(chǎn)調(diào)查詢是否完整所查房屋若無抵押等特殊情況，都會有“房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息”以及“土地狀況信息”兩頁信息，上面標注了房屋的面積、類型、權(quán)利人、房地產(chǎn)

2、權(quán)證號、土地權(quán)屬性質(zhì)、土地用途等基本信息。若房屋有抵押，則會另有一頁“房地產(chǎn)抵押狀況信息”，顯示出該房產(chǎn)的抵押權(quán)人、債權(quán)數(shù)額，債權(quán)履行期限等，抵押信息一目了然。注意事項：現(xiàn)實中有人故意漏查幾項重要事項，例如抵押信息、限制信息，用于欺騙債權(quán)人，已達到借款目的，最后造成債權(quán)人權(quán)利受損。2、房屋狀況和產(chǎn)權(quán)人信息此處主要看房屋面積、門牌號、權(quán)利人等基礎(chǔ)信息是否和房產(chǎn)證上一樣，里面的竣工日期需要特別留意，直接影響到貸款的年限；底下的打印日期也需要看清楚，時間隔太久的，房屋的權(quán)利信息可能已經(jīng)變更過了。需要注意產(chǎn)調(diào)上所有權(quán)來源項目，目前所有權(quán)來源有分如下幾種：房改售房、分割、買賣、繼承、贈與、變更、析產(chǎn)等。

3、其中出售繼承的房產(chǎn)不滿足滿五唯一的條件賣家要承擔20%的個稅！3、土地信息w土地都是國家的，你只有使用權(quán),有的開發(fā)商一塊地拿下來開發(fā)10幾年，土地年限大大縮水了！4、抵押狀況信息抵押權(quán)人：此筆貸款的放款機構(gòu)，也可能是典當行等其他金融機構(gòu)；期限：此筆貸款的年限，一般30年以下；債權(quán)數(shù)額：此數(shù)額為總得貸款數(shù)，每月還款后，剩下還有多少數(shù)額是看不出來的，這個需要去貸款銀行才能查詢得到；備注：此筆貸款的組成，包括純商業(yè)貸款、組合貸款、純公積金貸款、消費貸款等打印日期：不要隔太久，最好一周內(nèi)；此處僅列出一項抵押信息，有的房產(chǎn)會有好幾個抵押信息，所有的貸款數(shù)額加起來就是該房產(chǎn)總得負債。備注：私人借貸，民間高

4、利貸等產(chǎn)調(diào)是看不出的！5、限制狀況信息限制狀況分為：司法限制：即法院查封，房東的債務(wù)、經(jīng)濟、勞動、合同等官司都有可能引起不動產(chǎn)的查封；輪候查封即該房產(chǎn)已經(jīng)被多次查封，想了解具體什么查封原因可以根據(jù)限制原因中的案號，到相應(yīng)法院去咨詢；行政限制：即行政機關(guān)對房產(chǎn)做出的限制交易，最多的原因是：違章搭建、破壞房屋結(jié)構(gòu)等其他限制：公安等國家機關(guān)對于產(chǎn)權(quán)人牽涉犯罪后的財產(chǎn)查封等；限制期限：司法限制一般2年，到期后法院續(xù)封為一年，只要案件不結(jié)，可以不斷續(xù)封；其他性質(zhì)限制都是無期限的，直至違法行為消除，方能解封。6、租賃登記租賃登記，辦時方便去時難，租賃未到期解約的很多，此時需要雙方共同申請辦理撤銷登記，一旦

5、租客回老家或是不配合就比較麻煩了；而且二手房交易若是有租賃登記，需征詢承租人意見方可出售7、異議登記此登記通俗講：產(chǎn)證上沒你名字，但又是利害關(guān)系人，一旦權(quán)利人把房子賣了會損害到你的利益，那就可以做異議登記，但異議登記屬于臨時性的，需要利害關(guān)系人盡快向法院發(fā)起訴訟，保護自己利益。v 居間協(xié)議：1.核實上家身份證，房產(chǎn)證，戶口本，中介身份證；2.違約處理辦法，如不能按時過戶，交房，中介私自將房產(chǎn)證交由上家，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題等如何處理；3.商量好付款批次和數(shù)額，以及各批次付款日期，給一次錢上家要打一次收條（定金，首付，貸款，尾款）；4.戶口遷出條款目前我國無法通過訴訟強制遷出戶口，派出所也不會強制將

6、賣家的戶口遷出，因為遷戶口需要賣家本人申請，因此在二手房買賣合同中對賣家戶口條款的約定很重要：留下賣家其他房產(chǎn)信息或?qū)嶋H居住地信息；明確約定遷出戶口的期限，逾期后按照每天xx金額收取掛戶費，費用的性質(zhì)可以不是違約金；或者和賣家商量好押一定的尾款，戶口遷出后尾款再付給賣家，上海一般一個戶口押20萬。5.稅費問題（中介費；增值稅；個稅等）及違約處理；6.產(chǎn)證上出現(xiàn)的名字都需簽字；7.產(chǎn)證交中介保管，并且出具保證書，一旦產(chǎn)證私下交給上家，出現(xiàn)網(wǎng)簽房子被抵押，中介負全責，賠償下家雙倍損失；8.付訂金。v 網(wǎng)簽：買賣雙方簽署上海市房地產(chǎn)買賣合同：1、買方限購資格:在上海購房僅適用于以下三種情形的家庭（1

7、）上海戶口但無住房的家庭；（2）上海戶口僅有一套住房的家庭；（3）非上海戶口但能提供連續(xù)滿五年社保或者稅單的！2、買方提交材料：上海戶籍：身份證、戶口簿、結(jié)婚證（未婚人士提供民政部門開具的未婚證明）非上海戶籍：身份證、戶口簿、結(jié)婚證（單身限購）、納稅或社保證明3、賣方提交材料 不動產(chǎn)權(quán)證書記載的全部權(quán)利人的有效身份證明。注意事項：簽定合同時，必須所有產(chǎn)權(quán)人到場，家庭成員及權(quán)利相關(guān)人員要到場，同意賣房；核實好對方身份證，房產(chǎn)證。簽定合同后，房產(chǎn)證需交給第三方中介保管；將居間協(xié)議中涉及的付款信息、稅費問題、戶口問題、交房時間、違約責任等都寫入合同內(nèi)；房價做低的部分可以在補充條款以裝修補償款的方式支

8、付；沒有規(guī)定必須通過中介才能網(wǎng)簽，賣家和買家可以到房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)簽打合同，30元左右的工本費；v 資金監(jiān)管2015年7月1日起上海松江區(qū)開展存量房交易資金監(jiān)管試點服務(wù)，到目前已經(jīng)覆蓋到了全市各區(qū)。無論是二手房交易中的首付款，還是銀行貸款或者尾款，都可以進行資金監(jiān)管，交易雙方在簽訂完二手房交易合同后，可直接前往區(qū)房產(chǎn)交易中心資金監(jiān)管窗口簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。之后買方需要把資金打入經(jīng)過登記備案在銀行開設(shè)的資金監(jiān)管專戶，待交易雙方辦理過戶手續(xù)登記核準后（即買方取得房產(chǎn)所有權(quán)），再通過監(jiān)管專戶，將監(jiān)管的購房資金支付給賣方。其間，上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司作為第三方交易保證機構(gòu)，將在整個流程中提供資

9、金監(jiān)管及結(jié)算服務(wù)。在資金監(jiān)管模式下，買賣雙方只需在交易中心完成過戶手續(xù)后，銀行即可憑借交易中心出具的收件收據(jù)將購房者申請的貸款打入資金監(jiān)管賬戶，由資金監(jiān)管賬戶在交易中心核準登記后，打入賣方賬戶，縮短了貸款放款的流程，保證買家的資金安全，不會出現(xiàn)賣家私下抵押造成房子被法院查封無法過戶，首付款都無法拿回來的類似情況。整個資金監(jiān)管服務(wù)賣家和買家不需要支付任何費用。目前上海還沒有強制執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管。v 辦理貸款辦貸款的時候賣家夫妻雙方必須到場簽字，買家是已婚的也需夫妻雙方到場簽字。賣家：身份證，產(chǎn)證人到場，買賣合同，婚姻證明，私章，收款賬戶，戶口本；買家：身份證，戶口本，結(jié)婚證明，學歷證明，收入證明，銀行流水，個人所得稅單，首付款轉(zhuǎn)賬憑證和收據(jù)，私章，還款賬號；注意事項：公積金貸款擔保費2014年就取消了；商業(yè)貸款評估費也取消了；貸款相關(guān)問題可以咨詢?nèi)豪锏你y行信貸員；v 審稅和過戶從2018年2月1日起，辦理不動產(chǎn)登記調(diào)整為一口受理、內(nèi)部流轉(zhuǎn)、并聯(lián)審批、統(tǒng)一時限，即由受理窗口統(tǒng)一收件后，房屋狀況查詢限購審核、稅收征管和不動產(chǎn)登記實現(xiàn)內(nèi)部流轉(zhuǎn)，并提供EMS快遞服務(wù)；辦理不動產(chǎn)交易登記將從原來的41個自然日，縮至5個工作日；同時市民