住宅小區(qū)物業(yè)管理星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和評分標(biāo)準(zhǔn)

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和評分標(biāo)準(zhǔn)（三星級）滿分100分項(xiàng)目星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定分值評分標(biāo)準(zhǔn)自評分考核評分(一)基本要求（23）(一)基本要求（23）1、物業(yè)管理企業(yè)有專門的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場所整潔有序，辦公設(shè)施較先進(jìn)完備，應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理。3機(jī)構(gòu)、場所、設(shè)施符合1，基本符合0.5，不符合0；人員齊全1.5,每缺一人扣0.5;計(jì)算機(jī)等輔助管理好0.5，較好0.3，差02、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到三星以上且在小區(qū)公共部位、小區(qū)物管處和主要部位明示。2物管合同符合1，物管合同或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不符合的取消評星

2、資格；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公示部位符合1，基本符合0.5，不符合03、承接項(xiàng)目時(shí)，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全，交接資料完備。1符合1，基本符合0.5，不符合04、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，建立住房用戶檔案,房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清晰，分類成冊，管理完善，查閱方便。2符合2，未建立檔案或權(quán)屬不清晰扣0.5,未分類成冊或查閱不方便扣0.5,每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.25、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,且經(jīng)消防知識培訓(xùn)并有記錄。2符合,有一人不符合0,多人不符合的取消評星資格6、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管

3、理等制度健全。2各項(xiàng)制度健全2，缺一項(xiàng)制度0,每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2,未制定具體的落實(shí)措施和考核辦法扣0.57、管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、佩戴標(biāo)志;行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。1著裝及標(biāo)志符合0.5，有一人不符合0.2;行為服務(wù)好0.5,較好0.3,差08、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修半小時(shí)內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。2符合2，未設(shè)接待中心或服務(wù)電話扣0.5，值班制度不符合扣0.5，發(fā)現(xiàn)一次處理不及時(shí)扣0.2，沒有報(bào)修、維修、回訪記錄每次扣0.19、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4、1符合1，無特約和代辦服務(wù)的0，未在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的扣0.5 10、按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況, 至少每半年公布一次;在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。 2符合2,未定期公布的取消評星資格，大于半年公布的扣0.5,合同未規(guī)定的扣0.5;執(zhí)行有關(guān)規(guī)定好1,較好0.5,差011、按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。按規(guī)定設(shè)立了住房專項(xiàng)維修資金,訂立了住房專項(xiàng)維修資金管理、使用、續(xù)籌制度。2符合2,未按規(guī)定設(shè)立維修資金0，未建立制度或不健全規(guī)范扣1;制度實(shí)施好1,較好0.5,差0 12、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)

5、的意見，滿意率80%以上。2符合2，不符合的不得評為三星級13、業(yè)主委員會按規(guī)定程序規(guī)定時(shí)間成立，并按章程履行職責(zé)。1符合1，該成立未成立或未按規(guī)定程序成立的0, 履行職責(zé)好1,較好0.5,差0（二）房屋管理(18)（二）房屋管理(18)1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2記錄齊全1，較齊全0.5不齊全0;管理和維修養(yǎng)護(hù)效果好1,管理和維修養(yǎng)護(hù)總體效果評為較好或一般的不得評為三星級2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員

6、會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3符合3,未定期檢查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及時(shí)小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1,需大中修未大中修的扣1,未及時(shí)大中修每次扣0.53、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。1符合1,巡查次數(shù)不符合或無巡查記錄0,記錄不齊全不完備的每次扣0.1分，未及時(shí)發(fā)現(xiàn)或維修養(yǎng)護(hù)每處扣0.24、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查

7、1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。3符合3,未建立管理制度的扣1, 制度不規(guī)范扣0.5，未審核或告知的每次扣0.2;巡查次數(shù)不符合或無巡查記錄扣1,記錄不齊全不完備的每次扣0.1;未及時(shí)發(fā)現(xiàn)、勸阻、報(bào)告的每起扣0.25、對違反規(guī)劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。2符合2，未及時(shí)發(fā)現(xiàn)、勸阻、報(bào)告的每起扣0.5，私搭亂建情況較嚴(yán)重的不得評為三星級6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公

8、共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。2符合2，無示意圖扣0.5，每缺一個(gè)路標(biāo)扣0.3，每缺一個(gè)標(biāo)志扣0.17、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。1符合1，每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、有脫落、有污跡扣0.28、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，室外共用管線統(tǒng)一入地，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。2符合2，未按規(guī)定設(shè)置0；不整齊、有破損、有個(gè)別架空管線的每處扣0.2；有安全隱患09、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集排放，支架無銹蝕。2符合2，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1（三）共用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修(20)（三）共用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修(20)1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（

9、依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。1效果好1,管理和維修養(yǎng)護(hù)總體效果評為較好或一般的不得評為三星級2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。2符合2，未建立檔案（臺帳）的扣1，有一處不符合扣0.2；無記錄扣1，記錄不齊全不完備的每次扣0.13、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。2符合2，標(biāo)志不齊全不規(guī)范扣0.5, 責(zé)任人不明確扣0.5,操作、保養(yǎng)、運(yùn)行符合1，基本符合0.5，不符合04、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍內(nèi)，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要

10、更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。3符合3,未定期檢查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及時(shí)小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1, 需大中修未大中修的扣1,未及時(shí)大中修每次扣0.55、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行或約定時(shí)間分梯運(yùn)行。1符合1，基本符合0.5，不符合06、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。2符合2，不能隨時(shí)啟用0,發(fā)現(xiàn)一處不完好、不暢通扣0.57、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。1符合1，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.28、小區(qū)道路暢通、路面平整，

11、井蓋無缺損、無丟失，主要道路及車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。2符合2，發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、嚴(yán)重積水扣0.2；發(fā)現(xiàn)一處井蓋缺損或丟失扣0.5，每缺一個(gè)標(biāo)志扣0.19、路燈、樓道燈完好率不低于95%。2完好率100%2，低于95%不得評為三星級，發(fā)現(xiàn)一處不完好扣0.110、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障(電梯、供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。2符合2，發(fā)現(xiàn)一處沒有明顯警示標(biāo)志和防范措施扣0.5, 缺一項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案扣111、供電設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好,配電室管理規(guī)范。1符合1，基本符合0.5,不符合012、供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好。1符合1，基本符

12、合0.5,不符合0（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序（13）（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序（13）1、實(shí)行封閉式管理；小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗值勤。小區(qū)次出入口開放時(shí)間段站崗值勤。2符合2，未實(shí)行封閉式管理取消評星資格；制度不符合0, 制度執(zhí)行好2,較好1,差02、重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。2符合2，巡查次數(shù)或制度不符合0, 制度執(zhí)行好2,較好1,差03、有車輛管理制度,對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。4符合3，制度不符合0,未實(shí)施證卡管理0,證卡管理、有序通行停放好4,較好2,差04、對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。

13、1符合1，未實(shí)施臨時(shí)證管理0,管理好1,較好0.5，差05、對小區(qū)人員出入實(shí)施證、卡管理，對臨時(shí)訪客實(shí)行登記制度。評星前一年內(nèi)沒有發(fā)生盜竊事故。2符合2，未實(shí)施證卡、登記制度0,管理好2,較好1,差0；發(fā)生盜竊事故的不得評為三星級6、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。2符合2，缺一項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案扣1,有一次未及時(shí)報(bào)告、未采取相應(yīng)措施0（五）保潔服務(wù)（12）1、高層按層、多層按幢（每2個(gè)單元不少于1個(gè)）設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。3符合3，清運(yùn)次數(shù)不符合0，垃圾桶設(shè)置不符合每處扣0.2，未實(shí)行垃圾袋裝

14、化扣1.5,垃圾桶不清潔有異味每處扣0.22、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次，果殼箱、垃圾桶清潔無異味。1符合1，清運(yùn)次數(shù)不符合0，果殼箱垃圾桶設(shè)置不符合每處扣0.1，果殼箱垃圾桶不清潔有異味每處扣0.13、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。3符合3，清掃拖洗擦洗清潔次數(shù)不符合0，清潔效果好3,較好1.5,差0。小區(qū)總體保潔效果評為較好或一般的不得評為三星級4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，

15、視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。2符合2，疏通檢查清掏次數(shù)不符合0，效果好2,較好1,差05、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。2符合2，基本符合1，不符合0。水質(zhì)嚴(yán)重不符合衛(wèi)生要求的取消評星資格6、根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。1符合1，基本符合0.5，不符合0（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理（8）1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。1符合1，無專業(yè)人員0。綠化養(yǎng)護(hù)總體效果評為較好或一般的不得評為三星級2、草坪生長良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。2符合2，基本符合1，不符合03、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時(shí)修剪整形和

16、補(bǔ)栽補(bǔ)種，保持觀賞效果。2符合2，基本符合1，不符合04、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。2符合2，基本符合1，不符合05、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。1符合1，基本符合0.5，不符合0（七）其他管理（5）l、開展有意義、健康向上的小區(qū)文化活動。1好1,較好0.5,差02、創(chuàng)造條件，積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。1好1,較好0.5,差03、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率95以上。1符合1，不符合04、開展多種經(jīng)營。1效果好1,較好0.5,差05、本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況。1盈利1，持平0.5，虧本0住宅小區(qū)物業(yè)管理星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和評分標(biāo)準(zhǔn)（二星級）滿分100分項(xiàng)目星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定分值評分標(biāo)準(zhǔn)自

17、評分考核評分(一)基本要求（23）(一)基本要求（23）1、物業(yè)管理企業(yè)有專門的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場所整潔有序，辦公設(shè)施較先進(jìn)完備，應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理。3機(jī)構(gòu)、場所、設(shè)施符合1，基本符合0.5，不符合0；人員齊全1.5,每缺一人扣0.5;計(jì)算機(jī)等輔助管理好0.5，較好0.3，差02、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到二星以上且在小區(qū)公共部位、小區(qū)物管處和主要部位明示。2物管合同符合1，物管合同或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不符合的取消評星資格；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公示部位符合1，基本符合0.5，不符合03、承接項(xiàng)目時(shí)，對住宅小區(qū)共用部位、共用

18、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全，交接資料完備。1符合1，基本符合0.5，不符合04、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，建立住房用戶檔案,房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清晰，分類成冊，管理完善，查閱方便。2符合2，未建立檔案或權(quán)屬不清晰扣0.5,未分類成冊或查閱不方便扣0.5,每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.25、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,且經(jīng)消防知識培訓(xùn)并有記錄。2符合,有一人不符合0,多人不符合的取消評星資格6、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。2各項(xiàng)制度健全2，缺一項(xiàng)制度0,每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2,未制定具體的落實(shí)措

19、施和考核辦法扣0.57、管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、佩戴標(biāo)志;行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。1著裝及標(biāo)志符合0.5，有一人不符合0.2;行為服務(wù)好0.5,較好0.3,差08、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。2符合2，未設(shè)服務(wù)接待中心或服務(wù)電話扣0.5，值班制度不符合扣0.5，發(fā)現(xiàn)一次處理不及時(shí)扣0.2，沒有報(bào)修、維修、回訪記錄每次扣0.19、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。1符合1，無特約和代辦服務(wù)的0，未在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的扣0.5 10、按有關(guān)

20、規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況, 至少每半年公布一次;在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。 2符合2,未定期公布的取消評星資格，大于半年公布的扣0.5,合同未規(guī)定的扣0.5;執(zhí)行有關(guān)規(guī)定好1,較好0.5,差011、按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。按規(guī)定設(shè)立了住房專項(xiàng)維修資金,訂立了住房專項(xiàng)維修資金管理、使用、續(xù)籌制度。2符合2,未按規(guī)定設(shè)立維修資金0，未建立制度或不健全規(guī)范扣1;制度實(shí)施好1,較好0.5,差0 12、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75%以上。2符合2，不符合的不得評為二星級13、業(yè)主委員會按規(guī)定程序規(guī)定時(shí)

21、間成立，并按章程履行職責(zé)。1符合1，該成立未成立或未按規(guī)定程序成立的0, 履行職責(zé)好1,較好0.5,差0（二）房屋管理(18)（二）房屋管理(18)1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2記錄齊全1，較齊全0.5不齊全0;管理和維修養(yǎng)護(hù)效果較好1,管理和維修養(yǎng)護(hù)總體效果評為一般的不得評為二星級2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3符合3,未定期檢查的扣0.5;需小修未小修的

22、扣0.5,未及時(shí)小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1, 需大中修未大中修的扣1,未及時(shí)大中修每次扣0.53、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。1符合1, 巡查次數(shù)不符合或無巡查記錄0,記錄不齊全不完備的每次扣0.1分，未及時(shí)發(fā)現(xiàn)或維修養(yǎng)護(hù)每處扣0.24、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的

23、，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。3符合3,未建立管理制度的扣1, 制度不規(guī)范扣0.5，未審核或告知的每次扣0.2;巡查次數(shù)不符合或無巡查記錄扣1,記錄不齊全不完備的每次扣0.1;未及時(shí)發(fā)現(xiàn)、勸阻、報(bào)告的每起扣0.25、對違反規(guī)劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。2符合2，未及時(shí)發(fā)現(xiàn)、勸阻、報(bào)告的每起扣0.5，私搭亂建情況嚴(yán)重的不得評為二星級6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。2符合2，無示意圖扣0.5，每缺一個(gè)路標(biāo)扣0.3，每缺一個(gè)標(biāo)

24、志扣0.17、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。1符合1，每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、有脫落、有污跡扣0.28、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，室外共用管線統(tǒng)一入地，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。2符合2，未按規(guī)定設(shè)置0；不整齊、有破損、有個(gè)別架空管線的每處扣0.2；有安全隱患09、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集排放，支架無銹蝕。2符合2，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1（三）共用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修(20)（三）共用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修(20)1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。1效果較好1,管理和維修養(yǎng)護(hù)總體效果評為一般的不得評為二星

25、級2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。2符合2，未建立檔案（臺帳）的扣1，有一處不符合扣0.2；無記錄扣1，記錄不齊全不完備的每次扣0.13、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。2符合2，標(biāo)志不齊全不規(guī)范扣0.5, 責(zé)任人不明確扣0.5,操作、保養(yǎng)、運(yùn)行符合1，基本符合0.5，不符合04、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍內(nèi)，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出

26、報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。3符合3,未定期檢查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及時(shí)小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1, 需大中修未大中修的扣1,未及時(shí)大中修每次扣0.55、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行或約定時(shí)間分梯運(yùn)行。1符合1，基本符合0.5，不符合06、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。2符合2，不能隨時(shí)啟用0,發(fā)現(xiàn)一處不完好、不暢通扣0.57、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。1符合1，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.28、小區(qū)道路暢通、路面平整，井蓋無缺損、無丟失，主要道路及車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。2符合2，發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、嚴(yán)重

27、積水扣0.2；發(fā)現(xiàn)一處井蓋缺損或丟失扣0.5，每缺一個(gè)標(biāo)志扣0.19、路燈、樓道燈完好率不低于90%。2完好率100%2，低于90%不得評為二星級，發(fā)現(xiàn)一處不完好扣0.110、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障(電梯、供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。2符合2，發(fā)現(xiàn)一處沒有明顯警示標(biāo)志和防范措施扣0.5, 缺一項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案扣111、供電設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好,配電室管理規(guī)范。1符合1，基本符合0.5,不符合012、供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好。1符合1，基本符合0.5,不符合0（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序（13）1、實(shí)行封閉式管理；小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗

28、值勤。小區(qū)次出入口開放時(shí)間段站崗值勤。2符合2，未實(shí)行封閉式管理取消評星資格；制度不符合0, 制度執(zhí)行好2,較好1,差02、重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。2符合2，巡查次數(shù)或制度不符合0,制度執(zhí)行好2,較好1,差03、有車輛管理制度,對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。4符合3，制度不符合0,未實(shí)施證卡管理0,證卡管理、有序通行停放好4,較好2,差04、對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。1符合1，未實(shí)施臨時(shí)證管理0,管理好1,較好0.5,差05、對臨時(shí)訪客實(shí)行登記制度。評星前一年內(nèi)發(fā)生盜竊事故不得超過一起。2

29、符合2，未實(shí)施登記制度0,管理好2,較好1,差0；發(fā)生超過一起盜竊事故的不得評為二星級6、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。2符合2，缺一項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案扣1,有一次未及時(shí)報(bào)告、未采取相應(yīng)措施0（五）保潔服務(wù)（12）（五）保潔服務(wù)（12）1、高層按幢（每個(gè)單元不少于1個(gè)）、多層按幢（每2個(gè)單元不少于1個(gè)）設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。3符合3，清運(yùn)次數(shù)不符合0，垃圾桶設(shè)置不符合每處扣0.2，未實(shí)行垃圾袋裝化扣1.5,垃圾桶不清潔有異味每處扣0.22、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次，果殼箱、垃圾桶

30、清潔無異味。1符合1，清運(yùn)次數(shù)不符合0，果殼箱垃圾桶設(shè)置不符合每處扣0.1， 果殼箱垃圾桶不清潔有異味每處扣0.13、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。3符合3，清掃拖洗擦洗清潔次數(shù)不符合0，清潔效果好3,較好1.5,差0。小區(qū)總體保潔效果評為一般的不得評為二星級4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每2個(gè)月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。2符合2，疏通檢查清掏次數(shù)不符合0，效果好2,較好

31、1,差05、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。2符合2，基本符合1，不符合0。水質(zhì)嚴(yán)重不符合衛(wèi)生要求的取消評星資格6、根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。1符合1，基本符合0.5，不符合0（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理（8）1、 有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。1符合1，無專業(yè)人員0。綠化養(yǎng)護(hù)總體效果評為一般的不得評為二星級2、草坪生長良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。2符合2，基本符合1，不符合03、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時(shí)修剪整形和補(bǔ)栽補(bǔ)種，保持觀賞效果。2符合2，基本符合1，不符合04、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。2符合2，基本符合1，不符合

32、05、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。1符合1，基本符合0.5，不符合0（七）其他管理（5）l、開展有意義、健康向上的小區(qū)文化活動。1好1,較好0.5,差02、創(chuàng)造條件，積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。1好1,較好0.5,差03、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率90以上。1符合1，不符合04、開展多種經(jīng)營。1效果好1,較好0.5,差05、本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況。1盈利1，持平0.5，虧本0住宅小區(qū)物業(yè)管理星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和評分標(biāo)準(zhǔn)（一星級）滿分100分項(xiàng)目星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定分值評分標(biāo)準(zhǔn)自評分考核評分(一)基本要求（23）(一)基本要求（23）1、物業(yè)管理企業(yè)有專門的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場所整

33、潔有序，辦公設(shè)施較先進(jìn)完備，應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理。3機(jī)構(gòu)、場所、設(shè)施符合1，基本符合0.5，不符合0；人員齊全1.5,每缺一人扣0.5;計(jì)算機(jī)等輔助管理好0.5，較好0.3，差02、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到一星以上且在小區(qū)公共部位、小區(qū)物管處和主要部位明示。2物管合同符合1，物管合同或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不符合的取消評星資格；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公示部位符合1，基本符合0.5，不符合03、承接項(xiàng)目時(shí)，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全，交接資料完備。1符合1，基本符合0.5，不符合04、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，建立住

34、房用戶檔案,房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清晰，分類成冊，管理完善，查閱方便。2符合2，未建立檔案或權(quán)屬不清晰扣0.5,未分類成冊或查閱不方便扣0.5,每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.25、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,且經(jīng)消防知識培訓(xùn)并有記錄。2符合,有一人不符合0,多人不符合的取消評星資格6、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。2各項(xiàng)制度健全2，缺一項(xiàng)制度0,每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2,未制定具體的落實(shí)措施和考核辦法扣0.57、管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、佩戴標(biāo)志;行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。1著裝及標(biāo)志符合0.5，有一人不符合0.2;行

35、為服務(wù)好0.5,較好0.3,差08、公示24小時(shí)服務(wù)電話。報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報(bào)修、維修記錄。2符合2，未設(shè)服務(wù)電話扣0.5，值班制度不符合扣0.5，發(fā)現(xiàn)一次處理不及時(shí)扣0.2，沒有報(bào)修、維修記錄每次扣0.19、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。1符合1，無特約和代辦服務(wù)的0，未在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的扣0.5 10、按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況, 至少每年公布一次;在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。 2符合2,未定期公布的取消評星資格，大于1年公布的扣0

36、.5,合同未規(guī)定的扣0.5;執(zhí)行有關(guān)規(guī)定好1,較好0.5,差011、按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。按規(guī)定設(shè)立了住房專項(xiàng)維修資金,訂立了住房專項(xiàng)維修資金管理、使用、續(xù)籌制度。2符合2,未按規(guī)定設(shè)立維修資金0，未建立制度或不健全規(guī)范扣1;制度實(shí)施好1,較好0.5,差0 12、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率70%以上。2符合2，不符合的取消評星資格13、業(yè)主委員會按規(guī)定程序規(guī)定時(shí)間成立，并按章程履行職責(zé)。1符合1，該成立未成立或未按規(guī)定程序成立的0, 履行職責(zé)好1,較好0.5,差0（二）房屋管理(18)（二）房屋管理(18)1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修

37、記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2記錄齊全1，較齊全0.5不齊全0;管理和維修養(yǎng)護(hù)效果一般1,管理和維修養(yǎng)護(hù)總體效果評為差的取消評星資格2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3符合3,未定期檢查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及時(shí)小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1,需大中修未大中修的扣1,未及時(shí)大中修每次扣0.53、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)

38、維修養(yǎng)護(hù)。1符合1, 巡查次數(shù)不符合或無巡查記錄0,記錄不齊全不完備的每次扣0.1分，未及時(shí)發(fā)現(xiàn)或維修養(yǎng)護(hù)每處扣0.24、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每周巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。3符合3,未建立管理制度的扣1, 制度不規(guī)范扣0.5，未審核或告知的每次扣0.2;巡查次數(shù)不符合或無巡查記錄扣1,記錄不齊全不完備的每次扣0.1;未及時(shí)發(fā)現(xiàn)、勸阻

39、、報(bào)告的每起扣0.25、對違反規(guī)劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。2符合2，未及時(shí)發(fā)現(xiàn)、勸阻、報(bào)告的每起扣0.5，私搭亂建情況特別嚴(yán)重的取消評星資格6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。2符合2，無示意圖扣0.5，每缺一個(gè)路標(biāo)扣0.3，每缺一個(gè)標(biāo)志扣0.17、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。1符合1，每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、有脫落、有污跡扣0.28、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或

40、破損。2符合2，未按規(guī)定設(shè)置0；不整齊、有破損的每處扣0.2；有安全隱患09、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集排放，支架無銹蝕。2符合2，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1（三）共用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修(20)（三）共用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修(20)1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。1效果一般1,管理和維修養(yǎng)護(hù)總體效果評為差的取消評星資格2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。2符合2，未建立檔案（臺帳）的扣1，有一處不符合扣0.2；無記錄扣1，記錄不齊全不完備的每次扣0.13、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行

41、設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。2符合2，標(biāo)志不齊全不規(guī)范扣0.5,責(zé)任人不明確扣0.5,操作、保養(yǎng)、運(yùn)行符合1，基本符合0.5，不符合04、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍內(nèi)，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。3符合3,未定期檢查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及時(shí)小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1,需大中修未大中修的扣1,未及時(shí)大中修每次扣0.55、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行或約定時(shí)間分

42、梯運(yùn)行。1符合1，基本符合0.5，不符合06、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。2符合2，不能隨時(shí)啟用0,發(fā)現(xiàn)一處不完好、不暢通扣0.57、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。1符合1，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.28、小區(qū)道路暢通、路面較平整，井蓋無缺損、無丟失，主要道路及車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。2符合2，發(fā)現(xiàn)一處不通暢、路面損壞較嚴(yán)重的扣0.2；發(fā)現(xiàn)一處井蓋缺損或丟失扣0.5，每缺一個(gè)標(biāo)志扣0.19、路燈、樓道燈完好率不低于80%。2完好率100%2，低于80%取消評星資格，發(fā)現(xiàn)一處不完好扣0.110、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障(電梯、供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。2符合2，發(fā)現(xiàn)一處沒有明顯警示標(biāo)志和防范措施