民營小型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理

1、論文摘要隨著當(dāng)前新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不斷深入，中國房地產(chǎn)市場面臨著重大的變革，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險不斷加劇。對于自身實(shí)力本就較弱的民營小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強(qiáng)風(fēng)險管理關(guān)系到企業(yè)的生存和可持續(xù)發(fā)展。本文在國內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險管理理論的指導(dǎo)下，從風(fēng)險識別、風(fēng)險評估和風(fēng)險應(yīng)對三個環(huán)節(jié)，闡述了民營小型房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的整個過程，為企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險管理提供了理論依據(jù)和方法指導(dǎo)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、民營企業(yè)、風(fēng)險管理。目 錄1緒論11.1研究背景及意義11.2民營小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)11.3房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理研究現(xiàn)狀21.4房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理程序32房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段風(fēng)險識別32.1項(xiàng)目獲取階段的風(fēng)險32.

2、2建設(shè)前期階段的風(fēng)險42.3項(xiàng)目投資建設(shè)階段的風(fēng)險42.4經(jīng)營銷售階段的風(fēng)險53房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險評估53.1項(xiàng)目風(fēng)險的定性分析53.2項(xiàng)目風(fēng)險的定量分析64房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對措施74.1風(fēng)險規(guī)避74.2風(fēng)險轉(zhuǎn)移74.3風(fēng)險分散84.4風(fēng)險預(yù)防84.5風(fēng)險減輕85結(jié)論9參考文獻(xiàn)101 緒論1.1 研究背景及意義我國房地產(chǎn)業(yè)從1998年停止住房分配開始發(fā)展至今，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱。由于中國的房地產(chǎn)市場還不成熟，行業(yè)的投資回報(bào)率相對較高，準(zhǔn)入門檻又相對較低，吸引了很多的企業(yè)和個人投身到房地產(chǎn)行業(yè)中來，使得中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量快速增長，截止至2011年底，這一數(shù)量已經(jīng)達(dá)到88419家（

3、數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站），而其中85%以上是中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率超過70%。由于中國地域廣闊、人口眾多、區(qū)域發(fā)展不平衡等實(shí)際國情決定了，中國房地產(chǎn)市場仍離不開中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)發(fā)展相對較為落后的小城市和縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，中小型房地產(chǎn)企業(yè)仍將發(fā)揮主力軍的作用。2008年以來，由于政策、經(jīng)濟(jì)等原因，中國的房地產(chǎn)業(yè)正面臨著一場深刻的變革。由于民營小型房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競爭能力相對較弱，使其受到當(dāng)前宏觀調(diào)控和行業(yè)變革的影響最為嚴(yán)重，項(xiàng)目開發(fā)所面臨的各種風(fēng)險急劇增加。如何采取各項(xiàng)措施對項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行有效的管理和控制對民營小型房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要，也是關(guān)系到中國的房地

4、產(chǎn)市場能否健康持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容。1.2 民營小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)（1）企業(yè)規(guī)模較小，業(yè)務(wù)覆蓋面較狹窄，具有明顯的地域性民營小型房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較小，同時開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量比較少，單個項(xiàng)目的投資額相對較小；業(yè)務(wù)的范圍比較狹窄，往往只涉及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的少數(shù)環(huán)節(jié)，開發(fā)的項(xiàng)目類型比較單一；一般仍以在創(chuàng)立城市及周邊區(qū)域內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目為主，具有明顯的地域性特色。（2）企業(yè)組織結(jié)構(gòu)簡單，管理較靈活，但決策主觀性強(qiáng)，規(guī)章制度不規(guī)范民營小型房地產(chǎn)企業(yè)，處在一種更加市場化競爭狀態(tài)之下，在項(xiàng)目的運(yùn)作中更注重靈活和務(wù)實(shí)；這類企業(yè)大多采用集中制，組織結(jié)構(gòu)比較簡單，職能部門和中間環(huán)節(jié)都較少，企業(yè)經(jīng)營者大多都是直接管理公司的

5、全面業(yè)務(wù)，管理方式多為單一的自上而下直線溝通的方式。這樣的組織結(jié)構(gòu)使得企業(yè)在決策制定和對市場變化的反應(yīng)方面都比較迅速，但同時也容易受到經(jīng)營者個人的主觀經(jīng)驗(yàn)影響；企業(yè)內(nèi)部管理的體制不完善，日常管理往往占用高層大量的時間和精力，缺乏能有效約束和激勵員工的措施。（3）資源整合意識強(qiáng)，但員工整體素質(zhì)偏低，缺乏核心團(tuán)隊(duì)多數(shù)民營小型房地產(chǎn)企業(yè)往往只涉及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的少數(shù)環(huán)節(jié)，而在規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)通過行業(yè)內(nèi)資源整合，委托其他專業(yè)單位開展中間業(yè)務(wù)。這種階段式的合作方式能基本解決民營小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)能力不完備的問題，但同時由于合作對象與本企業(yè)之間的立場角度不完全相同，相互之間難以達(dá)到配

6、合一致的狀態(tài)，而相關(guān)專業(yè)人才的缺乏也容易導(dǎo)致溝通中信息的不對稱問題；民營小型房地產(chǎn)企業(yè)的影響力小，穩(wěn)定性較差，對各類專業(yè)人才的吸引力較小，又缺乏完善的人才培養(yǎng)體系，員工整體的專業(yè)素質(zhì)相對較差，難以形成高水平的核心團(tuán)隊(duì)。（4）融資渠道單一，融資難度較大，抗風(fēng)險能力較弱房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要龐大資金支持，其主要來源包括房產(chǎn)公司自有資金、預(yù)售回款、建筑公司墊資和企業(yè)融資等，其中企業(yè)融資起到了十分重要的作用。對于民營小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，銀行貸款是企業(yè)融資的最主要途徑，而難以像大型房地產(chǎn)企業(yè)那樣通過上市和設(shè)立信托基金等來獲得開發(fā)資金，也不像國有房地產(chǎn)企業(yè)那樣能夠得到國有資產(chǎn)的支持，融資的渠道比較單一；隨著當(dāng)

7、前國家新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的開展，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險加劇，銀行業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目的貸款審批變得非常謹(jǐn)慎，更偏重于向抗風(fēng)險能力較強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，而抗風(fēng)險能力相對較弱的民營小型房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得銀行的支持，這反過來又使得民營小型房地產(chǎn)企業(yè)要面臨更大的風(fēng)險。（5）缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃，經(jīng)營短期行為嚴(yán)重民營小型房地產(chǎn)企業(yè)偏重對當(dāng)前項(xiàng)目的運(yùn)作，缺乏長期的企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，對企業(yè)的經(jīng)營模式、盈利模式、產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)周期、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等的關(guān)注和研究很少，經(jīng)營業(yè)績主要依賴于單個項(xiàng)目的運(yùn)作情況，波動性較大，經(jīng)營中這種嚴(yán)重的短期行為非常不利于企業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理研究現(xiàn)狀歐美國家的房地產(chǎn)業(yè)已

8、經(jīng)達(dá)到了比較發(fā)達(dá)的水平，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險管理研究也起步較早，已經(jīng)形成一整套比較完善的風(fēng)險管理理論體系。縱觀國外房地產(chǎn)風(fēng)險的研究，主要集中在房地產(chǎn)周期波動理論、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資組合理論、房地產(chǎn)泡沫理論三個方面。在針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險管理的研究中，外國學(xué)者更加注重量化和模型的方法對房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行系統(tǒng)的研究，并隨著數(shù)學(xué)與電子計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，提出了許多風(fēng)險分析和評價的方法與模型，加速了房地產(chǎn)風(fēng)險管理研究的發(fā)展。長期以來我國實(shí)行的是福利分房制度，房地產(chǎn)開發(fā)是一種低風(fēng)險甚至無風(fēng)險的投資活動，致使國內(nèi)對于風(fēng)險的研究起步較晚。近年來隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和完善，以及投資的風(fēng)險加劇，房地產(chǎn)風(fēng)險管理的

9、研究得到了極大的重視，研究的范圍和內(nèi)容深度有了較大的發(fā)展。由于國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)間存在著巨大的差別，使得國外的大部分相關(guān)理論和分析方法在中國房地產(chǎn)風(fēng)險管理中并不完全適用。縱觀國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)風(fēng)險管理研究成果，主要有以下幾個特點(diǎn)：一是對房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的研究多集中在風(fēng)險識別的方法介紹上或?qū)︼L(fēng)險因素的定性分析上；二是從房地產(chǎn)風(fēng)險以及防范措施系統(tǒng)逐步深入到房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險分析；三是房地產(chǎn)風(fēng)險問題研究逐步從定性分析轉(zhuǎn)向定量。然而，我國房地產(chǎn)風(fēng)險管理理論與國外相比，差距仍然存在。主要問題是定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析中常用的方法；提出的風(fēng)險規(guī)避的措施太籠統(tǒng)，沒有針對性。要避免房地產(chǎn)

10、的風(fēng)險，必須對我國房地產(chǎn)運(yùn)市場風(fēng)險有正確的認(rèn)識作，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理過程中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險和不確定性因素做出較為精確的定性和定量分析，才能建立切合我國國情的風(fēng)險評價和管理體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目與所處的宏觀環(huán)境及企業(yè)自身的特點(diǎn)具有很大的關(guān)聯(lián)性，在不同的環(huán)境和不同的對象上會呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。在當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)所處的宏觀環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大變化的新形式下，本論文在現(xiàn)有的房地產(chǎn)風(fēng)險管理理論和方法的基礎(chǔ)上，對民營小型房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)所面臨的風(fēng)險問題進(jìn)行有針對性的分析，并提出應(yīng)對的措施，具有較強(qiáng)的創(chuàng)新和實(shí)踐意義。1.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理程序項(xiàng)目風(fēng)險管理程序是指對項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行管理的一個系統(tǒng)的、循環(huán)的工作流程

11、，包括風(fēng)險識別、風(fēng)險評估計(jì)、風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險監(jiān)控四個主要環(huán)節(jié)。2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段風(fēng)險識別房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個階段，即項(xiàng)目獲取階段、前期手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、租售及物業(yè)管理階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險管理是全生命周期系統(tǒng)的風(fēng)險管理，項(xiàng)目的每個階段所具有的風(fēng)險要素種類和性質(zhì)不同，因此風(fēng)險識別需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個階段都需要進(jìn)行，只有這樣，才能準(zhǔn)確的、及時的發(fā)現(xiàn)風(fēng)險因素。2.1 項(xiàng)目獲取階段的風(fēng)險項(xiàng)目獲取決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中具有風(fēng)險因素最多和最不確定性的階段，決策的正確與否決定了整個項(xiàng)目的成敗，本階段的主要任務(wù)是通過對項(xiàng)目決策環(huán)境的研究，綜合考慮政策、經(jīng)濟(jì)、市場等因素的影響，制

12、定具體的項(xiàng)目的開發(fā)策略，及決定在何時、何地、如何開發(fā)何種房產(chǎn)項(xiàng)目。外部環(huán)境風(fēng)險。房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部環(huán)境包括政策、經(jīng)濟(jì)、社會等多個方面，外部環(huán)境的變化會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。比如2010年開始的中國房地產(chǎn)市場新一輪宏觀調(diào)控，從政策、金融、稅收等多個方面對房地產(chǎn)投資、經(jīng)營、開發(fā)和買賣等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行了限制和規(guī)范，使得中國的房地產(chǎn)市場行情與調(diào)控前相比發(fā)生了巨大的變化。受到宏觀調(diào)控的影響，大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)銷售速度變慢，競爭加劇，開發(fā)周期拉長，項(xiàng)目前期投入加大，利潤率降低等趨勢，其中民營小型房地產(chǎn)企業(yè)因其自身抵御風(fēng)險的能力相對較低而受到的影響更大。外部環(huán)境變化帶來的風(fēng)險本身是無差別的，但是開發(fā)企業(yè)

13、在獲取項(xiàng)目時對外部環(huán)境變化的預(yù)測以及應(yīng)對的措施是存在巨大差別的。項(xiàng)目位置和類型風(fēng)險。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有固定性和不可逆轉(zhuǎn)性的特點(diǎn)，項(xiàng)目所處的地域位置和項(xiàng)目的類型在土地出時就已經(jīng)確定。不同地域位置或不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其自身的特點(diǎn)和開發(fā)存在的風(fēng)險都不相同，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取項(xiàng)目時需要充分了解和評估不同項(xiàng)目的特點(diǎn)以及風(fēng)險因素，以及自身企業(yè)對這類項(xiàng)目風(fēng)險的承受和把控能力。投資方式風(fēng)險。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金支持，資金鏈的安全關(guān)系到項(xiàng)目乃至整個企業(yè)的生存問題，對于資本運(yùn)作能力本就不強(qiáng)的民營小型房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目采取何種方式進(jìn)行開發(fā)，是采取獨(dú)資開發(fā)，還是聯(lián)合其他企業(yè)共同開發(fā)；項(xiàng)目的總

14、的投入需要多少，開發(fā)資金從何而來，資金組成比例如何；項(xiàng)目融資困難或者銷售不暢時采取何種措施保障資金安全，這一系列的問題在獲取項(xiàng)目之前就應(yīng)該進(jìn)行充分的考慮分析，并根據(jù)企業(yè)自身的資金情況開展科學(xué)的測算，制定出具體可行的實(shí)施方案。2.2 建設(shè)前期階段的風(fēng)險產(chǎn)品定位風(fēng)險。投資決策階段已經(jīng)確定了項(xiàng)目的整體定位，建設(shè)前期階段要將整體定位進(jìn)行細(xì)化，明確具體產(chǎn)品定位的過程，這個過程實(shí)際上就基本上確定了項(xiàng)目的市場定位和成本支出。產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確，不能滿足市場需求，會直接影響后期的銷售情況，導(dǎo)致開發(fā)商資金難以回籠，嚴(yán)重時資金鏈斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險是指由于設(shè)計(jì)單位的能力不足，設(shè)計(jì)的方案存

15、在缺陷甚至錯誤，從而使得項(xiàng)目不能滿足用戶的要求，項(xiàng)目的適用性、經(jīng)濟(jì)性、安全性和可靠性和外觀都差強(qiáng)人意。設(shè)計(jì)風(fēng)險會對項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量及銷售等方面產(chǎn)生不利的影響，嚴(yán)重的甚至危及企業(yè)生存。當(dāng)前中國的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)單位數(shù)量眾多，水平參差不齊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇設(shè)計(jì)單位時要慎重。2.3 項(xiàng)目投資建設(shè)階段的風(fēng)險項(xiàng)目施工建設(shè)階段是整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的主體階段，該階段的主要任務(wù)是在項(xiàng)目的施工過程中，采取各種措施，保證能按時、安全并保質(zhì)保量的完成項(xiàng)目，保證各方的利益。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目整個建設(shè)周期長，參與人數(shù)眾多，也就使得影響項(xiàng)目順利實(shí)施的因素增多，且這些因素往往錯綜復(fù)雜，在一定程度上增加了建設(shè)施工的風(fēng)險。選擇施工

16、單位的風(fēng)險。施工單位的優(yōu)劣，會在很大程度上影響房屋的質(zhì)量，以及建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的問題。低劣的施工單位會嚴(yán)重的影響項(xiàng)目的經(jīng)營和銷售，嚴(yán)重時甚至影響項(xiàng)目的成敗。一直以來，中國建筑行業(yè)的管理都存在許多不規(guī)范因素，導(dǎo)致大量劣質(zhì)企業(yè)充斥其中，增加了開發(fā)企業(yè)選擇施工單位的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇施工單位時必須非常慎重，一旦選擇確定后再想要在建設(shè)過程中更換施工單位，其難度和成本均非常大。產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險。房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量主要由設(shè)計(jì)水平、施工水平、材料設(shè)備質(zhì)量、管理人員能力和責(zé)任心共同決定，良好的產(chǎn)品質(zhì)量是房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得消費(fèi)者認(rèn)可的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)的關(guān)鍵。產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問題，會給開發(fā)企業(yè)帶來難以估算

17、的財(cái)產(chǎn)損失和企業(yè)聲譽(yù)損失，重大的質(zhì)量問題甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。工期風(fēng)險。為了保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的利益，必須在保證質(zhì)量的前提下按時甚至提前完成整個工程的建設(shè)，因?yàn)楣て谕涎硬粌H會增加財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)、人工費(fèi)等費(fèi)用支出，可能會使項(xiàng)目錯失良好的銷售機(jī)會，導(dǎo)致房產(chǎn)公司因延期交房而產(chǎn)生違約。由于影響建設(shè)工期的因素很多，使得工期風(fēng)險具有較大的不確定性。2.4 經(jīng)營銷售階段的風(fēng)險經(jīng)營銷售階段是開發(fā)商出售或出租商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段，一個項(xiàng)目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。經(jīng)營管理風(fēng)險。經(jīng)營管理風(fēng)險指因開發(fā)商對項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營費(fèi)用的不確定性。項(xiàng)目開發(fā)完畢后，開發(fā)商

18、希望盡快進(jìn)行租售以回收投資，并獲取利潤，但由于開發(fā)商主觀上可能對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期、銷售時機(jī)以及資金籌措等的預(yù)測錯誤和決策失誤，導(dǎo)致此階段對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)存在風(fēng)險。銷售風(fēng)險。銷售階段是決定對外銷售型房地產(chǎn)項(xiàng)目能否獲利的一個關(guān)鍵階段，銷售不暢，會導(dǎo)致項(xiàng)目的周期延長，前期投入和財(cái)務(wù)成本增加，資金鏈安全得不到保障。除房屋本身定位、品質(zhì)的因素外，銷售時機(jī)的選擇、銷售價格的定位、銷售方式的選擇、廣告方式的選擇等都會影響銷售效果和最后盈利。物業(yè)管理風(fēng)險。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種增值服務(wù)。良好的物業(yè)管理，既有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售，又

19、有利于擴(kuò)大其經(jīng)營服務(wù)范圍。低劣的物業(yè)管理不僅不利于小區(qū)內(nèi)的環(huán)境，還會導(dǎo)致開發(fā)商的信譽(yù)受損，使經(jīng)營銷售陷入困境。民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)一般都是委托第三方的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，所選擇的物業(yè)公司能否很好的履行管理職責(zé)是開發(fā)企業(yè)要面臨的風(fēng)險。3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險評估3.1 項(xiàng)目風(fēng)險的定性分析對項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行定性分析，可以讓項(xiàng)目管理人員對項(xiàng)目風(fēng)險有一個初步的判斷，從宏觀上對項(xiàng)目是否可行有一個初步的概括與了解。一般來說，對項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行定性分析主要有以下幾個目的：（1）確認(rèn)項(xiàng)目風(fēng)險的來源；（2）確認(rèn)項(xiàng)目風(fēng)險的性質(zhì)；（3）估計(jì)項(xiàng)目風(fēng)險的影響程度；（4）為項(xiàng)目風(fēng)險的定量風(fēng)險提供條件。適合民營小型房地產(chǎn)企業(yè)采用的

20、風(fēng)險定性分析方法有：（1）頭腦風(fēng)暴法。指在項(xiàng)目風(fēng)險分析過程中通過集中有關(guān)專家召開專題會議，主持者以明確的方式向所有參與者闡明問題，說明會議的規(guī)則，盡力創(chuàng)造在融洽輕松的會議氣氛。一般不發(fā)表意見，以免影響會議的自由氣氛。由專家們“自由”提出盡可能多的方案，從而確定導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的原因的組合方式的一種方法。（2）外推法。分為前推法、后推法和旁推法三種，前推法是依據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)來推斷未來風(fēng)險事件發(fā)生的概率及后果；后推法是把未來風(fēng)險事件歸結(jié)到有數(shù)據(jù)可查的造成這一風(fēng)險的一些初始事件上，從而對風(fēng)險作出判斷；旁推法就是利用類似項(xiàng)目進(jìn)行外推的分析方法。（3）主觀評分法。就是項(xiàng)目管理人員對每項(xiàng)風(fēng)險因素給予一個主觀評分，

21、然后分析項(xiàng)目在開發(fā)過程中每項(xiàng)風(fēng)險因素對項(xiàng)目的影響程度，并對風(fēng)險因素進(jìn)行排序，以確定其重要性及可行性。3.2 項(xiàng)目風(fēng)險的定量分析根據(jù)風(fēng)險出現(xiàn)的概率是否確定，項(xiàng)目風(fēng)險可以分為確定型風(fēng)險和不確定型風(fēng)險。對于確定型風(fēng)險的定量分析，可以通?？梢圆捎糜澠胶夥治龊兔舾行苑治鰞煞N方法。（1）盈虧平衡分析盈虧平衡分析側(cè)重研究項(xiàng)目風(fēng)險管理中的盈虧平衡點(diǎn)的分析，它將成本劃分為固定成本和變動成本，對項(xiàng)目的銷量、價格、成本三者之間的平衡關(guān)系進(jìn)行研究分析，確定盈虧界線，據(jù)此判斷在各種不確定因素作用下，項(xiàng)目對風(fēng)險的承受能力。盈虧平衡點(diǎn)越低，表明項(xiàng)目承受風(fēng)險的能力越大。（2）敏感性分析敏感性分析是在進(jìn)行項(xiàng)目分析和企業(yè)其他經(jīng)

22、營管理決策時常用的一種分析方法，它通過計(jì)算一個或多個不確定因素的變化所導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)的變化幅度，判斷項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)受各個不確定因素變化的影響程度，即風(fēng)險狀況，如果一個特定因素在相當(dāng)大的范圍內(nèi)變化，但不對目標(biāo)產(chǎn)生大的影響，那么這個特定因素對項(xiàng)目來說是不敏感的。敏感性強(qiáng)的因素會給項(xiàng)目帶來更大的風(fēng)險，敏感性分析的目的就是要把這些因素找出來，為針對這些因素采取相應(yīng)的應(yīng)對措施提供依據(jù)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，大部分項(xiàng)目風(fēng)險出現(xiàn)的概率是不確定的，不確定型項(xiàng)目風(fēng)險的量化通?？梢圆捎靡韵氯N方法：（1）概率分析法概率分析法是指通過分析各種不確定因素在一定范圍內(nèi)隨機(jī)變動的概率分布及其對項(xiàng)目的影響，對風(fēng)險情況做

23、出比較準(zhǔn)確的判斷，從而為項(xiàng)目管理者提供決策依據(jù)。敏感性分析研究各種風(fēng)險因素如果發(fā)生某種程度的變化時，會帶來多大的風(fēng)險，而沒有考慮這種情況發(fā)生的可能性有多大。概率分析法是在敏感性分析的基礎(chǔ)上，同時考慮了風(fēng)險因素發(fā)生某種變動的可能性的大小，也就是概率，因此，可以說概率分析是敏感性分析的補(bǔ)充。（2）期望值法期望值法就是用某個項(xiàng)目目標(biāo)可能出現(xiàn)的各個風(fēng)險的期望損益值與其出現(xiàn)概率的乘積累加之和來計(jì)算項(xiàng)目目標(biāo)的損益期望值，其判斷的準(zhǔn)則是損益期望值越大，風(fēng)險越小。（3）決策樹法決策樹又叫決策圖，它是以方框和圓圈為節(jié)點(diǎn)，由直線連接而成的一種樹枝形狀的結(jié)構(gòu)。方框節(jié)點(diǎn)代表決策點(diǎn)，由決策點(diǎn)引出若干條直線，每條直線代表

24、一個方案，稱為方案分支，圓圈節(jié)點(diǎn)代表狀態(tài)點(diǎn)，由狀態(tài)點(diǎn)引出若干直線，每條直線表示不同的狀態(tài)發(fā)生的概率，成為概率分支，在概率分支的末端列出各方案在不同狀態(tài)下的損益值。決策樹法比較直觀、清晰，便于項(xiàng)目管理人員思考和集體探討，是一種形象而有效的項(xiàng)目分析法。4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對措施風(fēng)險應(yīng)對就是對項(xiàng)目風(fēng)險提出處置意見和辦法，其目的是為了提升實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的機(jī)會，減低對項(xiàng)目目標(biāo)的威脅。風(fēng)險應(yīng)對的過程就是保證已識別出的風(fēng)險得到合適的處置，風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃的有效性將直接決定項(xiàng)目的風(fēng)險是增加還是減少。4.1 風(fēng)險規(guī)避風(fēng)險規(guī)避是指通過放棄或變更項(xiàng)目計(jì)劃，主動避開風(fēng)險源以保護(hù)項(xiàng)目目標(biāo)不受風(fēng)險的影響。在現(xiàn)實(shí)操作中，一般

25、來說，當(dāng)項(xiàng)目風(fēng)險發(fā)生的可能性很大或者高于項(xiàng)目的基本利益時，應(yīng)采取風(fēng)險規(guī)避的方法，退出或變更項(xiàng)目方案，從根本上消除風(fēng)險的隱患。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目，不同的項(xiàng)目階段面臨的風(fēng)險因素可能也會不同，需要項(xiàng)目決策者結(jié)合各階段的特點(diǎn)，對不同階段的風(fēng)險采取特定的風(fēng)險規(guī)避手段，特別是項(xiàng)目計(jì)劃階段，風(fēng)險回避意味著終止該項(xiàng)目。對于民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，首先要考慮的是企業(yè)的生存問題，然后才能談發(fā)展，在行業(yè)競爭日益激烈的今天，盲目地?cái)U(kuò)張帶來的只能是企業(yè)的生存危機(jī)，對于潛在利益巨大的項(xiàng)目，如果項(xiàng)目風(fēng)險確實(shí)超出了企業(yè)所能承受的范圍，必須堅(jiān)決抵制利益的誘惑，毅然放棄項(xiàng)目以規(guī)避風(fēng)險。4.2 風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指在項(xiàng)目開發(fā)過程中，

26、開發(fā)商將項(xiàng)目活動中可能發(fā)生的風(fēng)險因素以法律的手段或者利益相互關(guān)系等轉(zhuǎn)移至第三者承擔(dān)，它與風(fēng)險規(guī)避不同的是，它不是中止項(xiàng)目的開發(fā)，而是通過轉(zhuǎn)移將項(xiàng)目活動中可能的風(fēng)險因素轉(zhuǎn)至第三方承擔(dān)，這種措施能夠降低風(fēng)險發(fā)生導(dǎo)致?lián)p失的程度。對于房地產(chǎn)商來說，可以通過推行工程擔(dān)保制度以保證和抵押方式將風(fēng)險向第三方轉(zhuǎn)移。也可以采取合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險，即通過變更、修改、簽訂各種合同條款，建立健全項(xiàng)目風(fēng)險的合理合法的索賠制度，將相關(guān)風(fēng)險的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給其他經(jīng)濟(jì)單位。同時，在項(xiàng)目風(fēng)險管理中，也可以通過推行工程保險制度來進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移，當(dāng)在保險范圍內(nèi)出現(xiàn)風(fēng)險，造成經(jīng)濟(jì)損失，可向保險公司索賠，以獲得相應(yīng)的賠償。4.3 風(fēng)險

27、分散風(fēng)險分散是通過房地產(chǎn)開發(fā)主體和客體的分散，增加風(fēng)險的承受單位數(shù)，達(dá)到減少風(fēng)險的目的。在長期的投資實(shí)踐活動中，人們發(fā)現(xiàn)保持單一的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會導(dǎo)致風(fēng)險的過于集中。對于民營小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，雖然企業(yè)總資產(chǎn)不是很多，但也不能把所有的資金都投入到一個項(xiàng)目中去，否則一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題就可能直接導(dǎo)致企業(yè)的生存危機(jī)，而應(yīng)該遵從“不要把所有的雞蛋裝在一只籃子里”的觀念，調(diào)整企業(yè)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)，使開發(fā)類型多樣化、開發(fā)區(qū)域的多元化、開發(fā)時間差異化、開發(fā)主體分散化和風(fēng)險單位分割化。當(dāng)然，對于有足夠?qū)嵙Φ拈_發(fā)商，為降低從事單一行業(yè)所面臨的風(fēng)險，也可考慮采取多元化經(jīng)營策略，從事酒店、商業(yè)、旅游等相關(guān)但風(fēng)險特征不同的行業(yè)以有效分散風(fēng)險。4.4 風(fēng)險預(yù)防風(fēng)險預(yù)防是指在風(fēng)險事件出現(xiàn)之前，消除或減少風(fēng)險因素，降低風(fēng)險帶來的損失。這種措施一般在項(xiàng)目建設(shè)過程中運(yùn)用得比較多。如針對建設(shè)工程中可能發(fā)生的安全風(fēng)險，政府相關(guān)部門和開發(fā)商會要求承包商采取各種安全保障措施，并對所有工程建設(shè)參與者進(jìn)行安全教育和宣傳，防止安全事故的發(fā)生。對于質(zhì)量風(fēng)險，一般采取對所有建設(shè)用材料進(jìn)行事先檢測，對不合格材料杜絕使用，避免質(zhì)量問題的產(chǎn)生。風(fēng)險預(yù)防是一種積極的風(fēng)險應(yīng)對方法，但它并不能確保能把風(fēng)險完全消除，只是降低了風(fēng)險發(fā)生的概率。4.5