業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司在物業(yè)管理中的角色

1、業(yè)委會(huì)是創(chuàng)新社會(huì)治理體制的重要力量-一個(gè)業(yè)委會(huì)主人的多年感悟-十八屆三中全會(huì)通過(guò)的 中共中央關(guān)于全面深化改革假設(shè)干重大 問(wèn)題的決定第十三章、創(chuàng)新社會(huì)治理體制 中說(shuō)：改進(jìn)社會(huì)治理方式。 實(shí)現(xiàn)政府治理和社會(huì)自我調(diào)節(jié)、居民自治良性互動(dòng)運(yùn)用法治思維和 法治方式化解社會(huì)矛盾。調(diào)節(jié)利益關(guān)系，協(xié)調(diào)社會(huì)關(guān)系，解決社會(huì) 問(wèn)題。從以下三個(gè)方面闡述業(yè)委會(huì)是創(chuàng)新社會(huì)治理體制的重要力量。1、依法治理，加強(qiáng)法治保障-物權(quán)法明確了產(chǎn)權(quán)關(guān)系決定業(yè)委會(huì)和 物業(yè)效勞企業(yè)在社區(qū)治理中的位置。2、社會(huì)自我調(diào)節(jié)、居民自治良性互動(dòng)-因業(yè)委會(huì)是業(yè)主自我管理 的公益性群眾組織決定了她的作用。3、業(yè)委會(huì)在化解社區(qū)矛盾中所起的重要作用4、 及時(shí)

2、反映和協(xié)助政府協(xié)調(diào)社區(qū)群眾各方面各層次利益訴求是廣東 華南和諧社區(qū)開(kāi)展中心的歷史責(zé)任一、依法治理，加強(qiáng)法治保障-物權(quán)法明確了產(chǎn)權(quán)關(guān)系決定業(yè)委會(huì) 和物業(yè)效勞企業(yè)在社區(qū)治理中的位置?，F(xiàn)在90%以上的城市居民是住在商品房或房改房小區(qū)。社區(qū)的和 諧是社會(huì)和諧的根底之一。?物權(quán)法?在第六章首次提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所權(quán)的概念。其中第七十條明確 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有局部 享有所有權(quán)，對(duì)專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán) 利。換句話說(shuō)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，除專有物權(quán)以外的局部，比方，電 梯，過(guò)道、走廊、小區(qū)綠化帶等等都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的物權(quán)。業(yè)主 們翻開(kāi)家門(mén)，直到小區(qū)紅線以內(nèi)的非專有

3、局部，如沒(méi)有特別約定，都 屬于業(yè)主共有局部。 共有物權(quán)的概念之所以重要，是因?yàn)檫@是業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)一切權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的物質(zhì)根底 。業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)的作用就在于對(duì)共同擁有、 使用的共有局部進(jìn)行管理、 處 分與協(xié)調(diào)，使共有局部處于良好的狀態(tài)，以營(yíng)造一個(gè)和諧、寧?kù)o的家 園。也是由于對(duì)共有物權(quán)的維護(hù)管理的需要，產(chǎn)生了物業(yè)效勞行業(yè)， 由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)效勞企業(yè)并與其簽訂委托合同， 委托其管理業(yè)主的共有物業(yè)。現(xiàn)在社會(huì)上有一個(gè)較嚴(yán)重的誤區(qū)，政府主管部門(mén)某些工作人員 開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、 甚至相當(dāng)一局部業(yè)主都認(rèn)為物業(yè)公司是小區(qū)的最 高權(quán)力機(jī)構(gòu)。雖然 2003 年已實(shí)施的國(guó)務(wù)院物業(yè)

4、管理?xiàng)l例 第三十五 條 ， 第三十六條 已經(jīng)明確規(guī)定： 物業(yè)公司在小區(qū)是受全體業(yè)主 聘用為小區(qū)提供物業(yè)效勞的。 和業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系 是效勞合同關(guān)系， 通俗稱之為保姆或管家。 物權(quán)法 第八十一條 更明確 規(guī)定： 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施， 也可以委托物業(yè)服 務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)效勞企業(yè)或者其 他管理人， 業(yè)主有權(quán)依法更換。 在法律的角度更明確了業(yè)主才是小區(qū) 的主人，是業(yè)主決定用什麼方式管理小區(qū)，聘用誰(shuí)。而小區(qū)的最高權(quán) 力機(jī)構(gòu)是業(yè)主大會(huì)！ 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 但是在現(xiàn)實(shí) 生活中卻不是如此， 開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司無(wú)視業(yè)主大會(huì)是小區(qū)的最

5、高權(quán) 力機(jī)構(gòu)是司空見(jiàn)慣的， 可悲的是我們局部從事物業(yè)管理工作的政府機(jī) 關(guān)工作人員也無(wú)視這個(gè)根本領(lǐng)實(shí)和根本法理。例如：正是因?yàn)檫@種對(duì)物業(yè)公司位置的嚴(yán)重誤區(qū)，咄咄怪事出現(xiàn)了，最大的問(wèn)題是廣州市業(yè)主能夠支配自己小區(qū)的公共收益的物業(yè)小 區(qū)占不到全市小區(qū)的一成。小偷，強(qiáng)盜是人人憎惡，也是公安打擊的 重點(diǎn)之一，但是對(duì)于公然侵占業(yè)主公共收益的行為卻被“慣例保護(hù) 起來(lái)，這些公共部位的收益，少那么七八萬(wàn)多那么幾十萬(wàn)、別墅、大面積 豪宅可能上百萬(wàn)，而公共收益的錢(qián)比小偷強(qiáng)盜侵占的數(shù)額大多了，業(yè)主追討難上難，甚至要付出血的代價(jià)。隨著時(shí)間的推移，公共設(shè)施及 公共部位的問(wèn)題逐年增多，維修資金的數(shù)額連更換電梯的主要部件都

6、難以支付，錢(qián)從何來(lái)？公共物權(quán)的收益是最主要來(lái)源， 現(xiàn)在卻被開(kāi)發(fā) 商或物業(yè)公司全額占有。這就埋下了社區(qū)不穩(wěn)定因素的最大定時(shí)炸 彈！有業(yè)委會(huì)主任舉了一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明是業(yè)委會(huì)成立了問(wèn)題多， 還是 問(wèn)題多才成立了業(yè)委會(huì)：發(fā)生火災(zāi)消防隊(duì)來(lái)滅火，可以說(shuō)是消防隊(duì)來(lái) 了才發(fā)生火災(zāi)嗎？這種嚴(yán)重的違背物權(quán)法的咄咄怪事是社區(qū)和諧的重大障礙！所以從各級(jí)政府到業(yè)主，依物權(quán)法認(rèn)識(shí)小區(qū)物業(yè)公司等和業(yè)主的物權(quán)關(guān) 系，加強(qiáng)法治保障支持業(yè)主自主決定共有產(chǎn)權(quán)的事物，支持業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)的成立， 對(duì)于小區(qū)是必不可少的。 只有業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員 會(huì)才有可能努力去爭(zhēng)取業(yè)主的權(quán)益，才有可能落實(shí)物權(quán)法賦予業(yè)主小 區(qū)主人的權(quán)力，物業(yè)公司錯(cuò)位的“

7、權(quán)力機(jī)構(gòu)才能得以糾正， 小區(qū)的 維修資金續(xù)籌等諸多問(wèn)題才有解決的可能，小區(qū)的安定和諧才有可能 實(shí)現(xiàn)。二、社會(huì)自我調(diào)節(jié)、居民自治良性互動(dòng)-由業(yè)委會(huì)是業(yè)主自我管 理的公益性群眾組織決定了她的作用。埃莉諾？奧斯特羅姆是2022年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者，頭一個(gè)獲 經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)女性，她獲獎(jiǎng)的中心理論是指出在政府和企業(yè)之外還有第三 種力量,即自主組織解決社會(huì)問(wèn)題，推動(dòng)社會(huì)的開(kāi)展。她曾在2022年 調(diào)研了我們廣州完全由業(yè)主自治的豐景大廈，她也屢次出席全國(guó)業(yè)主 委員會(huì)組織的交流會(huì)，她如此關(guān)注業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主自治是因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)就是典型的自主治理的組織！她對(duì)于自主治理是這樣論述的： 一群相互依賴的委托人如何才能把自己

8、組織起來(lái)，進(jìn)行自主治理，從而能夠在所有人都面對(duì)搭便車(chē)、躲避責(zé)任或其他時(shí)機(jī)主義行為 誘惑的情況下，取得持久的共同收益。必須同時(shí)解決的問(wèn)題是如何對(duì) 變量加以組合，以便增加自主組織的初始可能性， 增強(qiáng)人們不斷 進(jìn)行自主組織的能力，或增強(qiáng)在沒(méi)有某種外部協(xié)助的情況下通過(guò)自 主組織解決公共池塘資源問(wèn)題的能力。業(yè)委會(huì)的成立是非常不易的，能夠?qū)π^(qū)的公共物權(quán)實(shí)現(xiàn)自主治 理更加不易，但是這是物權(quán)法給與的不可剝奪的權(quán)利， 更是中國(guó)社會(huì) 健康開(kāi)展的必然！不可否認(rèn)，業(yè)委會(huì)成員不都是雷鋒，也有個(gè)別甚至犯法。但是絕 大局部是好的，沒(méi)有任何報(bào)酬，除了付出辛苦，還要付出金錢(qián)！他們 無(wú)怨無(wú)悔，只有一個(gè)信念，就是要通過(guò)持久不懈的

9、努力使自己小區(qū)的 鄰居們生活得和諧安逸，使小區(qū)的物業(yè)保值升值！他們是一群志愿者！ 我到很多小區(qū)去， 看到業(yè)主親切的和業(yè)委會(huì)成員打招呼，這是一種 凝聚力的表現(xiàn)！這幾年業(yè)委會(huì)成員的組成也更趨向高學(xué)歷高職務(wù)。 里 面有處級(jí)局級(jí)公務(wù)員，包括公安部門(mén)的警官，學(xué)者律師，企業(yè)的高中 層管理人員，他們是社會(huì)精英，他們的共同特點(diǎn)是政策水平較高，同 時(shí)有較強(qiáng)的組織能力，在自己居住的小區(qū)具有較強(qiáng)的公信力。廣州市和廣東省有大量的事實(shí)：1、海珠區(qū)順景雅苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主成功更換物業(yè)公 司、收回被物業(yè)公司長(zhǎng)期霸占的停車(chē)場(chǎng)， 并收回被開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期霸占的 公共綠地被建了商鋪出租給布匹批發(fā)商，同時(shí)收回開(kāi)發(fā)商占有的 非法所得

10、幾百萬(wàn)元。2、越秀區(qū)豐景大廈業(yè)主委員會(huì)帶著小區(qū)的業(yè)主走出了目前國(guó)內(nèi) 千千萬(wàn)萬(wàn)業(yè)主仍然在艱難維權(quán)的怪圈，并率先走上了構(gòu)建和諧平安社 區(qū)的健康之路，自治多年來(lái)最大的收獲是：第一、最大限度減少了物 業(yè)管理糾紛；第二、實(shí)現(xiàn)了權(quán)益共享、責(zé)任均負(fù)的業(yè)主理念；解決了 小區(qū)物業(yè)維護(hù)可持續(xù)開(kāi)展的資金問(wèn)題。3、廣州海珠區(qū)潤(rùn)泰大廈業(yè)委會(huì)追討回?cái)?shù)百萬(wàn)元，把一個(gè)爛尾樓 建設(shè)得井井有條。4、深圳長(zhǎng)城一花園業(yè)主委員會(huì)通過(guò)各種努力相繼收回了一局部 架空層、地下室、電梯間的共有物權(quán)及其出租收益。這筆收入，每年 就有80萬(wàn)，給這個(gè)老區(qū)帶來(lái)了養(yǎng)老金。業(yè)委會(huì)在小區(qū)得到廣闊業(yè)主的信任， 得到業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，實(shí)現(xiàn) 了在所屬小區(qū)社會(huì)自我調(diào)

11、節(jié)、居民自治良性互動(dòng)！這是物業(yè)公司無(wú)法 取代的，可惜的是廣州成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例僅為 25%市國(guó)土房管局有 關(guān)人士解釋稱，一個(gè)原因是局部業(yè)主對(duì)于成立業(yè)委會(huì)的意愿沒(méi)有特別 強(qiáng)烈，原因真是居民意愿不強(qiáng)嗎？顯然不是， 城內(nèi)不少小區(qū)業(yè)主有強(qiáng) 烈要求成立業(yè)委會(huì)的意愿，卻往往得不到支持；即使成立了，換屆時(shí) 也會(huì)遭到各種阻擾。有關(guān)基層單位也視業(yè)委會(huì)為另類，總覺(jué)得他們的 共有物業(yè)自我管理侵犯了自己的管理權(quán)。 此外，開(kāi)發(fā)商也借著前期物 業(yè)管理，千方百計(jì)侵占共有物業(yè)的業(yè)權(quán)，無(wú)償占有共有物業(yè)的開(kāi)發(fā)收 益，據(jù)說(shuō)在一些物業(yè)公司的行規(guī)里有一條潛規(guī)那么：成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)物業(yè)經(jīng)理就要被撤職！這才是業(yè)委會(huì)難以成立、業(yè)主大會(huì)難

12、以召開(kāi) 的根本原因。因此，房管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)是非常重要的，房管部門(mén)的 支持以及與街道居委的共同合作， 無(wú)論是對(duì)業(yè)主自我管理的支持，還 是支持業(yè)主依法維權(quán)維護(hù)小區(qū)的穩(wěn)定都是至關(guān)重要的。三、業(yè)委會(huì)在化解社區(qū)矛盾中所起的重要作用深圳雍翠豪園的案例以事實(shí)顯示業(yè)委會(huì)在化解矛盾中的重要作 用：該小區(qū)位于羅湖區(qū)蓮塘梧桐山邊，“共420戶，建筑面積約3.5 萬(wàn)平方米。小區(qū)2000年入伙到第三家物業(yè)公司進(jìn)駐前，一直是羅湖 區(qū)名聲在外的“問(wèn)題小區(qū)，糾紛不斷、上訪不斷、官司訴訟不斷、 老問(wèn)題解決不了新問(wèn)題又不斷出現(xiàn)。小區(qū)除了開(kāi)展商欠繳150多萬(wàn)專 項(xiàng)基金，物業(yè)公司也肆無(wú)忌憚地反復(fù)挪用，盜用本體維修基金，但業(yè) 委會(huì)、

13、政府主管部門(mén)能做的也不過(guò)是公文來(lái)公文去而已， 實(shí)質(zhì)性的措 施一點(diǎn)也沒(méi)有。老物業(yè)公司被驅(qū)逐前不但把全部本體維修基金挪走拒 不歸還，而且把門(mén)禁系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)全部破壞。新物業(yè)公 司進(jìn)駐時(shí)真是百?gòu)U待興、舉步為艱，消防被限期整改、小區(qū)連大門(mén)道 閘桿斷了也沒(méi)有錢(qián)修復(fù)， 那時(shí)甚至打報(bào)告向住宅局基金中心申請(qǐng)借款 用來(lái)消防整改和電梯維修當(dāng)然也不可能借到錢(qián) 。2007 年業(yè)委會(huì)經(jīng)屢次修改正式確定了以“賬戶共管為核心的 “雍翠豪園第二輪物業(yè)管理模式 作為業(yè)主大會(huì)表決提案， 經(jīng)業(yè)主大 會(huì)表決取得了 65.7%票權(quán)?！坝捍浜缊@第二輪物業(yè)管理模式 即雍翠 模式作為對(duì)外招聘物業(yè)公司的根本條件。 我們據(jù)此制作了招標(biāo)

14、文件、 合同框架和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，向外公開(kāi)招標(biāo)。 2022 年北方物業(yè)管理經(jīng)評(píng)標(biāo) 取得了小區(qū)物業(yè)管理資格，受業(yè)委會(huì)授權(quán)委托在 11 月正式進(jìn)駐小區(qū) 提供物業(yè)管理效勞：設(shè)立“小區(qū)收入共管賬戶；管理處按年、按月制定工作方案和預(yù) 算并提交業(yè)委會(huì)審議。審核后的預(yù)算每月從“小區(qū)收入共管賬戶劃 拔到管理處賬戶用于日常物業(yè)管理開(kāi)支；與管理費(fèi)一起統(tǒng)一托收到 “小區(qū)收入共管賬戶 上的維修基金，那么按月劃拔到“維修基金專戶 該賬戶實(shí)行雙方共管， 保障了維修基金的平安； 彌補(bǔ)舊有物業(yè)管理模 式的缺陷， 在現(xiàn)有法律條件下可操作的模式。 它的機(jī)制能夠有效化解 業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾， 改變了物業(yè)公司在舊有模 式

15、中“獨(dú)霸一方、為所欲為的思維，置業(yè)委會(huì)監(jiān)管作用于物業(yè)管理 的日常工作中， 使小區(qū)本錢(qián)開(kāi)支環(huán)節(jié)得到有效監(jiān)督和控制。 為營(yíng)建和 諧的物業(yè)管理環(huán)境開(kāi)創(chuàng)新局面起到了重要的作用。?物權(quán)法?第七十八條對(duì)業(yè)主委員會(huì)的地位明確：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主 委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的 決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤 銷(xiāo)。業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)主委員會(huì)，但是在一般情況下，不能拒絕業(yè)主委 員會(huì)作出的決定。業(yè)主可以由于種種原因不參加業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)， 但是，業(yè)主委員會(huì)的決定必須遵守，只有人民法院才能有權(quán)撤銷(xiāo)業(yè)主 委員會(huì)的決定。標(biāo)準(zhǔn)了業(yè)主委員會(huì)與政府職能部門(mén)之間的關(guān)系。這一條

16、也賦予業(yè)委會(huì)在化解社區(qū)矛盾中的重要作用！例如潤(rùn)泰大廈業(yè)主委員會(huì)經(jīng)反復(fù)勸阻無(wú)效后，起訴同小區(qū)的業(yè)主 在裝修過(guò)程中，鑿穿H層樓板，加設(shè)直徑約50毫米的新排水管道。4 樓和5樓之間H層架空層，平時(shí)是業(yè)主們休閑納涼之所，業(yè)委會(huì) 說(shuō)“修復(fù)原狀就好，打官司不是針對(duì)誰(shuí)，而是為了維護(hù)小區(qū)管理規(guī)約 的嚴(yán)肅性。經(jīng)法院調(diào)解，被告需恢復(fù)樓板原狀并承當(dāng)訴訟費(fèi)用，現(xiàn) 在私自鑿開(kāi)孔洞已恢復(fù)原狀。業(yè)委會(huì)告業(yè)主勝訴的案件，具有標(biāo)本性 意義：業(yè)主要自覺(jué)遵守業(yè)主規(guī)約維護(hù)公共利益！四、及時(shí)反映和協(xié)助政府協(xié)調(diào)社區(qū)群眾各方面各層次利益訴求是 廣 東華南和諧社區(qū)開(kāi)展中心的歷史責(zé)任廣東華南和諧社區(qū)開(kāi)展中心在政府的扶持和社會(huì)各界的關(guān)心支持下于2022年經(jīng)廣東省民政廳批準(zhǔn)注冊(cè)成立，中心致力落實(shí)科學(xué) 開(kāi)展觀和貫徹?物權(quán)法?，致力推動(dòng)全社會(huì)共同構(gòu)建長(zhǎng)治久安的和諧 社區(qū)。中心的指導(dǎo)思想：學(xué)好用好?物權(quán)法?，引導(dǎo)廣闊業(yè)主依法、有 序地推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)，聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)效勞企業(yè)， 共同推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)的健康開(kāi)展，最終到達(dá)構(gòu)建和諧社區(qū)的總 目標(biāo)，迫切需要建立一個(gè)融學(xué)術(shù)研究與實(shí)踐指導(dǎo)為一體的交流合作平 臺(tái)，使之成為政府聯(lián)系基層社區(qū)的紐帶和國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)交流的橋梁。本中心一方面將組織學(xué)術(shù)界通過(guò)開(kāi)展國(guó)內(nèi)和國(guó)際學(xué)術(shù)交流，借