我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其防范

1、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其防范曾 嫚 莉 一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的分類房地產(chǎn)金融是指為房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營和消費服務(wù)的金融活動。房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指金融機構(gòu)為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動中，由于各種事先無法預(yù)料因素的影響，使金融機構(gòu)的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要表現(xiàn)為以下幾個類型：1、信用風(fēng)險。由于借款人無力償還或者不愿償還，導(dǎo)致房地產(chǎn)的貸款本息不能夠按時回收甚至無法回收的情況。這種風(fēng)險主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)危機，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條斷裂導(dǎo)致無力還款，房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資風(fēng)險將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)信用風(fēng)險，

2、帶來逾期貸款和呆滯資金。2、管理風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)擁有巨大的利潤，所以每個銀行都很重視對房地產(chǎn)業(yè)的貸款業(yè)務(wù)。貸前審查風(fēng)險意識不強，審查流于形式，對資料真實性、合法性審查不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調(diào)查核實，都會造成管理風(fēng)險。3、政策風(fēng)險?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，因為其占據(jù)著特殊的地位，所以成為我國宏觀調(diào)控的重點產(chǎn)業(yè)。伴隨著政府對宏觀調(diào)控政策的不斷變化，房地產(chǎn)金融市場環(huán)境也隨著發(fā)生變化，進而影響著整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；而且我國的房地產(chǎn)業(yè)在不同的區(qū)域都有著各自的特點，中央的宏觀調(diào)控難以和地方政策相一致，在有些地區(qū)盲目片面追求GDP的增長，而無視中央政策的調(diào)控，這就使政策風(fēng)

3、險進一步惡化。4、流動性風(fēng)險。這種流動性風(fēng)險一種是原發(fā)性的，即房地產(chǎn)金融機構(gòu)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和庫存等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道，導(dǎo)致流動性不足；另一種是繼發(fā)性的，是由信用風(fēng)險帶動的流動性風(fēng)險：房地產(chǎn)金融中大多以房地產(chǎn)作為借款抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償，如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要，也會形成流動性風(fēng)險。二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險現(xiàn)狀1、個人住房抵押貸款風(fēng)險。一是欺詐風(fēng)險。目前我國雖已建立起個人信用評級機制，但還不夠完善，只能依據(jù)已在冊的信用記錄狀況來進行評定和審核，加上個人收入的不透明和個人征稅機制

4、不夠完善，銀行在發(fā)放個人貸款時，很難對借款人的資信狀況作出正確判斷。在這樣的情況下，借款人或擔(dān)保人就很容易采取捏造事實、隱瞞真相等不正當手段，致使貸款人本息受損，加大銀行金融風(fēng)險。如果借款人的個人收入一旦出現(xiàn)問題，雖可以通過處置抵押物來獲得清償，但這是借款人另有住處的前提下才可以強制執(zhí)行拍賣抵押物以清償債務(wù)，執(zhí)行的難度也大大增加了。二是提前償還貸款風(fēng)險。金融工具的流動性與收益率之間有一定的關(guān)系，提前還貸發(fā)生后，銀行將因此遭受服務(wù)成本不能得到補償，提前收回資金閑置、預(yù)期收益減少等三種經(jīng)濟損失風(fēng)險，它直接影響到借款人的現(xiàn)金流。2、房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險。一是假按揭。個人住房貸款比項目開發(fā)貸款手續(xù)較為簡

5、單，利率也比較低、速度快。為了獲取開發(fā)建設(shè)項目的資金，開發(fā)商會使用“假按揭”的方法來籌集建設(shè)資金?！凹侔唇摇钡奈：π院艽?，一方面它使銀行信貸資金以流動資金貸款之外的形式諸如房地產(chǎn)行業(yè)，誘導(dǎo)大量住房投資資金涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過這種欺詐行為來獲得資金，必然導(dǎo)致銀行個人住房貸款質(zhì)量惡化，形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險。二是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息虛假。按人民銀行規(guī)定開發(fā)企業(yè)自有資金達到30%以后才能申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分依賴銀行的信貸資金，為了取得商業(yè)銀行信貸支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用財務(wù)手段，制造虛假報表來虛增自有資金的比列。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越自身資金實力搞滾

6、動式開發(fā)，一旦企業(yè)融資渠道不暢，“資金鏈”斷裂，就會造成項目停工，已投入的信貸資金就會遭受毀滅性的損失。三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險成因1、融資體系不健全、融資渠道單一。長期以來，我國房地產(chǎn)融資以間接融資為主，銀行是該行業(yè)資金來源的主要渠道。證券、信托機構(gòu)等涉足很少，其融資量不足房地產(chǎn)市場資金需求量的1%，在住房抵押貸款市場上，基本不存在二級市場，不能將異質(zhì)的抵押產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為流動性較強的金融產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)市場與整個市場無法有機結(jié)合。2、房地產(chǎn)對銀行信貸依存度過高。我國房地產(chǎn)開發(fā)商普遍規(guī)模較小、資質(zhì)偏低、權(quán)益性資本不足。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)企業(yè)相互依存，兩者的風(fēng)險具有共生性，我國的房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的

7、高度依賴性使這正共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的宏觀條款政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。3、房地產(chǎn)融資機構(gòu)風(fēng)險意識淡薄，房地產(chǎn)融資風(fēng)險管理技術(shù)過于簡單。我國房地產(chǎn)風(fēng)險度量技術(shù)尚處于起步階段，與國外先進技術(shù)差距較大，不利于對信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險和流動性風(fēng)險進行有效識別和微觀處置。同時，由于缺乏有效的房地產(chǎn)融資監(jiān)管措施和手段，加之商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)形式、治理結(jié)構(gòu)、經(jīng)營機制、內(nèi)控機制等方面存在諸多問題，受眼前房地產(chǎn)市場“形勢大好”的迷惑，為爭奪市場份額，房地產(chǎn)融資機構(gòu)極易形成市場沖動，盲目擴張房地產(chǎn)信貸規(guī)模。四、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范1、建立完善房地產(chǎn)金融政策。一方

8、面，要拓寬房地產(chǎn)融資渠道，實現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化。加快制定房地產(chǎn)金融在體制、機制、產(chǎn)品和服務(wù)方面的創(chuàng)新政策，提高金融資產(chǎn)運行的質(zhì)量和效率，更好地為住房投資者和消費者服務(wù)。通過金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，開拓更多的房地產(chǎn)融資渠道，最大限度地吸納社會資金，是解決房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺問題的重要手段。另一方面，要建立宏觀信用風(fēng)險預(yù)警和控制系統(tǒng)，強化信用風(fēng)險管理。建立全國性的房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用檔案系統(tǒng)，以利于金融機構(gòu)能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。2、加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險。2005年中國建設(shè)銀行推出了國內(nèi)首個住房抵押證券化產(chǎn)品“建元2005個人住房

9、抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”。經(jīng)過兩年的發(fā)展，與龐大的個人按揭貸款余額相比，個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的規(guī)模仍然太小，根本無法適應(yīng)日益龐大的住房抵押貸款一級市場和二級市場的需要。由于資產(chǎn)證券化提供的流動性占比很小，我國的個人住房抵押貸款的資金主要來源仍然是居民的銀行存款，一旦長期居高的儲蓄率下降，就可能導(dǎo)致銀行面臨資金短缺危險。加快住房抵押貸款投資證券化，發(fā)行抵押貸款債券，引進抵押貸款投資者可以有效解決銀行資金問題，并減少風(fēng)險積聚。其問題的關(guān)鍵在于結(jié)合我國國情，選擇適合我國的住房抵押貸款證券化模式，克服現(xiàn)行相關(guān)制度上的障礙，使住房抵押貸款證券化能在一級市場和二級市場上合理運作和健康發(fā)展。3

10、、強化對房地產(chǎn)信貸各方的約束。首先，完善個人征信系統(tǒng)、提高個人房貸資產(chǎn)質(zhì)量。要通過完善個人征信系統(tǒng)，可以改變商業(yè)銀行信貸人員僅憑借借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策，減少各種惡意欺詐行為，加強已放貸款的監(jiān)督管理，把貸款風(fēng)險降到最低。其次，提高房地產(chǎn)企業(yè)信用、增強企業(yè)競爭力。目前房地產(chǎn)企業(yè)的自律程度很差，往往把自己的經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁為銀行的金融風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要自律而且要能夠正確認識和看待市場。再者，房地產(chǎn)商必須考慮自身的規(guī)模效益問題，要提升房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量，使一些信用度和不具備資格的企業(yè)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)商良好的信用和自身的競爭力是保持房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展和防范金融風(fēng)險的一

11、種重要的社會基礎(chǔ)。最后，商業(yè)銀行自身應(yīng)加強管理，提高風(fēng)險防范能力。商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標體系，建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來源，及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形式的分析預(yù)測能力；要加強產(chǎn)業(yè)政策研究、制定與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策，防范市場風(fēng)險與未然。4、加強配套法律法規(guī)建設(shè)。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，任何經(jīng)濟活動都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行，房地產(chǎn)金融尤其必要，國家應(yīng)該完善房地產(chǎn)金融的法規(guī)和制度，應(yīng)建立和健全與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的法律、法規(guī)體系，為加大住房信貸投入營造一個良好的法律基礎(chǔ)，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)有序競爭。因此，可以從以下幾個方面進行：一是針對在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為中出現(xiàn)的問題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位，并建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)。二是加強國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度。對于國家而言，房地產(chǎn)金融市場是否穩(wěn)定非常