房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析防范與研究

1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析防范與研究風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中無(wú)處不在，如果沒有很好的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，開發(fā)商就會(huì)被可能發(fā)生的損失所困擾，其擔(dān)憂可能會(huì)使其終止某些開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者是改變其經(jīng)營(yíng)方式。因此精確而有效的風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開發(fā)商最經(jīng)濟(jì)、最有效地處理各種意外損失風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。1 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要意義房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用科學(xué)的方法，對(duì)開發(fā)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)、識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)，選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)管理措施，保證以較低的耗費(fèi)最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)損失，獲得安全保障的過程。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，意義重大：風(fēng)險(xiǎn)管理為全面、合理地處置風(fēng)險(xiǎn)提供了可能性，風(fēng)險(xiǎn)管理既能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)損失

2、的出現(xiàn)與衡量提供科學(xué)、準(zhǔn)確的計(jì)算基礎(chǔ)，又能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的成本及效益加以比較，從而得到各種對(duì)策的最佳組合；風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)房地產(chǎn)投資主體決策的科學(xué)化、合理化，減少?zèng)Q策的風(fēng)險(xiǎn)性；風(fēng)險(xiǎn)管理有利于房地產(chǎn)開發(fā)商增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從被動(dòng)成為主動(dòng)管理型，為項(xiàng)目開發(fā)提供安全的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)類別2決策風(fēng)險(xiǎn)在可行性研究階段，由于信息的不完備，引起建設(shè)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確，往往導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目的收益損失，形成決策失誤。3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)資金不到位，工程款無(wú)法按時(shí)支付，容易導(dǎo)致施工承包商的索賠，造成工期延期，甚至?xí)霈F(xiàn)“爛尾樓”。4. 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)由于建設(shè)項(xiàng)目所選用的工藝、設(shè)備在項(xiàng)目建成時(shí)已過

3、時(shí)，或由于設(shè)計(jì)施工單位的技術(shù)管理水平不高，使工程項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量缺陷或事故等。5. 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建成后遇到強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)或由于居民購(gòu)買力有限而導(dǎo)致工程項(xiàng)目滯銷，通貨膨脹利率浮動(dòng)等因素導(dǎo)致工程造價(jià)上漲或政策法規(guī)的變化導(dǎo)致?lián)！⒈ｋU(xiǎn)、稅等額外費(fèi)用的增加。6.不可抗力風(fēng)險(xiǎn)如臺(tái)風(fēng)、洪水、地震，由此蒙受的投資損失。7.管理失誤風(fēng)險(xiǎn)缺乏管理和常識(shí)，與承包商簽訂的合同不嚴(yán)密，致使施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)不利而出現(xiàn)管理混亂、工程質(zhì)量和安全事故的風(fēng)險(xiǎn)。8. 組織風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目業(yè)主若是聯(lián)合體，則可能由于各合伙人對(duì)應(yīng)盡的業(yè)務(wù)和應(yīng)享有的權(quán)利等的理解或態(tài)度的不同而造成項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，即使在項(xiàng)目執(zhí)行組織內(nèi)部、項(xiàng)目管理班子也會(huì)因同各職能部

4、門之問的配合不利而導(dǎo)致不能對(duì)各部門實(shí)施有效的管理。9.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的防范，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，可以從以下幾方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理：10.正確對(duì)待開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產(chǎn)開發(fā)商開展業(yè)務(wù)，就必然伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，不能過于保守，要合理承擔(dān)，不能為了回避風(fēng)險(xiǎn)，而降低工作效率，從而失去競(jìng)爭(zhēng)力；但也不能盲目樂觀，有的風(fēng)險(xiǎn)雖然較少發(fā)生，但它一旦發(fā)生，帶來的后果較為嚴(yán)重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個(gè)企業(yè)，所以要正確衡量風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率及其后果，使“風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等”。11.主動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的首要內(nèi)容和基礎(chǔ)工作，任何風(fēng)險(xiǎn)，尤其是重大風(fēng)險(xiǎn)，如被忽

5、略都可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)管理的失誤和失敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)周密分析企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中客觀存在的種種不利因素和弱點(diǎn)，以及對(duì)企業(yè)利益可能造成的威脅。12.科學(xué)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化和測(cè)定，確定開發(fā)活動(dòng)中各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及確定風(fēng)險(xiǎn)可能給開發(fā)活動(dòng)帶來的損失程度。13.強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，制訂一系統(tǒng)的防范風(fēng)險(xiǎn)措施有利于開發(fā)商管理業(yè)務(wù)、優(yōu)化資源。重視前期可行性研究工作?？尚行匝芯渴情_發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是防范開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的保證，因此必須重視加強(qiáng)項(xiàng)目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間投入；科學(xué)、

6、全面而不失重點(diǎn)地開展可行性研究工作，在進(jìn)行可行性研究時(shí)，尤其要注重對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和競(jìng)爭(zhēng)情況分析；同時(shí)要保證可行性研究工作的獨(dú)立性。研究小組按科學(xué)的路子，獨(dú)立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，從而保證項(xiàng)目決策的科學(xué)化。合理安排項(xiàng)目資金。根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，同時(shí)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，編制資金使用計(jì)劃；實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目全過程投資控制，這是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)和企業(yè)投資效益的有力保證，要重視多方案 的設(shè)計(jì)和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟(jì)好的設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)格控制施工階段的費(fèi)用；協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的關(guān)系，做到三者的有機(jī)配合和相互平衡。加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可

7、能導(dǎo)致未完工程投資增加的現(xiàn)實(shí)問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。加強(qiáng)合同管理。嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程合同管理法律法規(guī)；普及相關(guān)法律知識(shí)，培訓(xùn)合同管理人才；設(shè)立合同管理機(jī)構(gòu)，配備合同管理人員；建立合同管理目標(biāo)制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實(shí)施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。在內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)中，要按照職能分工和需求設(shè)置部門和人員，明確每個(gè)部門的目標(biāo)、職責(zé)和權(quán)限，事先約定各個(gè)部門在工作中的相互關(guān)系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從并適應(yīng)全局需要。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開發(fā)商需要整合自身資源，建立一個(gè)由主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、開

8、發(fā)、銷售、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人員分工。14.靈活進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散與轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，實(shí)行開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時(shí)問差異化來分散風(fēng)險(xiǎn)。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分散投資在不同類型的房地產(chǎn)，如住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等。用個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，最終獲取平均的投資收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移： 通過契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的； 用外部資金來支付可能

9、發(fā)生的損失，將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人；通過購(gòu)買保險(xiǎn)，業(yè)主作為投保人將應(yīng)由自己承擔(dān)的工程風(fēng)險(xiǎn)(包括第三方責(zé)任)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而使自己免受風(fēng)險(xiǎn)損失。15.心得體會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過提高全體員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)防范和控制的各項(xiàng)措施落到實(shí)處，把風(fēng)險(xiǎn)損失盡量降低，只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存和發(fā)展探析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程中存在著大量的風(fēng)險(xiǎn)因素，從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)，如不能充分考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目的影響，貿(mào)然進(jìn)行

10、決策，往往會(huì)出現(xiàn)失誤，甚至?xí)蛊髽I(yè)因此陷人絕境。因此，投資者在整個(gè)投資過程中應(yīng)具備防范各種風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)和能力，針對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的措施和方法，或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。本文就房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其防范對(duì)策作一初淺分析。一、概述我國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，自20世紀(jì)80年中后期才逐漸恢復(fù)和發(fā)展起來。在這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的投資活動(dòng)，具有不可移動(dòng)性、壽命周期長(zhǎng)、高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性、投資額度大、各異性、政策影響性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程中存在著大量的風(fēng)險(xiǎn)因素，

11、如房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化、相關(guān)政策的調(diào)整、通貨膨脹情況、匯率及利率的變動(dòng)及變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和消費(fèi)者的喜好、收益現(xiàn)金流、資本價(jià)值、機(jī)會(huì)成本等個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)因素都直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的績(jī)效。從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)，如不能充分考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目的影響，貿(mào)然進(jìn)行決策，往往會(huì)出現(xiàn)失誤，甚至?xí)蛊髽I(yè)因此陷人絕境。但是，把每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素包羅萬(wàn)象的加以考慮，則會(huì)導(dǎo)致問題的復(fù)雜化，是不現(xiàn)實(shí)的也是不恰當(dāng)?shù)摹Ｒ虼?，投資者在整個(gè)投資過程中應(yīng)具備防范各種風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)和能力。針對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的措施和方法，或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。本文就房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其防范對(duì)策作一初淺分析。二、房

12、地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的細(xì)分房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資主體直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目，在開發(fā)過程中，由于受到多種不確定因素影響而造成的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)甚至賠本。對(duì)房地產(chǎn)投資過程中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的辨識(shí)與細(xì)分，使投資決策者能更好的把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)措施及對(duì)策來減少風(fēng)險(xiǎn)損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有以下幾種：（一）自然風(fēng)險(xiǎn)，指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營(yíng)過程造成影響，以及直接對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)、風(fēng)暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、氣溫、塌方、施工現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)條件等等。

13、這些因素引起的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)會(huì)較小，但是一旦發(fā)生，將造成相當(dāng)嚴(yán)重的危害。對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)的防范，開發(fā)商一般是利用投保來減少或避免損失。但是，在投保之前，若能對(duì)該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等作一定的了解與分析，就可減少投保成本，增加投資收益。（二）政治風(fēng)險(xiǎn)，指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。在市場(chǎng)環(huán)境還未完善的條件下，政治風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要，特別是在我國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有待于進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)投資商應(yīng)非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及

14、時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。（三）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。這類風(fēng)險(xiǎn)因素可以分為以下幾類：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。（四）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來的損失。例如，科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的翻修和改造。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的因素主要分為:建筑材料改變和更新、建筑施工技術(shù)和工藝革新、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤、設(shè)備故障或損壞、建筑生產(chǎn)力因素短缺、施工事故、信用等風(fēng)險(xiǎn)因素。（五）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，主要

15、是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者來?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、社會(huì)治安、公眾干預(yù)和文物保護(hù)等。（六）國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)，是對(duì)一個(gè)社會(huì)的所有經(jīng)濟(jì)都有很大影響，主要是指因國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化導(dǎo)致地區(qū)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受影響。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，國(guó)際經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)可分為：國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、貨幣匯率變化風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際貨幣利率變化風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（七）內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)，指由于開發(fā)商決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、投資地點(diǎn)、類型選擇風(fēng)險(xiǎn)和人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)管理水平的高低，決定了房地產(chǎn)項(xiàng)

16、目收入支出的大小，也就決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。管理水平高的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其經(jīng)營(yíng)支出低而收入高，這樣就保證了盡快回收資金，保證了在外部環(huán)境變壞的情況下也能維持，所以管理水平高的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。相同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為什么有的虧損，有的盈利，很大程度取決于對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理水平。投資不同類型的房地產(chǎn)，需要承擔(dān)的投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也不相同。普通住宅的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小些。此外，房地產(chǎn)的戶型設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格品質(zhì)也直接影響著能否盈利。近幾年一度風(fēng)靡成都的精裝小戶型就以其獨(dú)特的功能受到市場(chǎng)的青睞。三、房地產(chǎn)投資關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素分析房地產(chǎn)投資過程中引起風(fēng)險(xiǎn)的因素眾多，其后果嚴(yán)重程度各異。完全不考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素

17、或忽略了主要因素，風(fēng)險(xiǎn)分析就失去意義。但把每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素包羅萬(wàn)象的加以考慮，則會(huì)導(dǎo)致問題的復(fù)雜化，是不現(xiàn)實(shí)的也是不恰當(dāng)?shù)?。風(fēng)險(xiǎn)分析的目的就是要合理縮小風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性，尋找影響風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，為投資決策者提供最恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素的相關(guān)分析可從時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)三方面展開。（一）時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律，因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)有著周期性的漲落。如從美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，就存在明顯的周期性：美國(guó)以18年左右完成一次周期波動(dòng)，同時(shí)也存在5年一次的短期波動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求、價(jià)格和收益水平的相應(yīng)變化。此

18、時(shí)選擇合適的投資時(shí)機(jī)，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完畢后有良好的市場(chǎng)需要，對(duì)開發(fā)商的意義非常大。因此，開發(fā)商需對(duì)未來幾年的政治形勢(shì)的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、人口增減、收入水平升降、消費(fèi)心理和物業(yè)需求等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)，以確定合理的開發(fā)時(shí)機(jī)。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場(chǎng)處于不斷上升勢(shì)頭，適時(shí)推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降，供過于求，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，物業(yè)租售所需時(shí)間加長(zhǎng)，甚至根本都租售不出去，此時(shí)推出的房地產(chǎn)將導(dǎo)致資金占用和成本上升，預(yù)計(jì)的收益便成了實(shí)際的損失，因此房地產(chǎn)開發(fā)商也將必須承擔(dān)開發(fā)時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)?shù)木薮髶p失。（二）區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)

19、位風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于區(qū)位因素的變化，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資者對(duì)這些因素的周密分析決定了哪些區(qū)位將被選擇。一般，區(qū)位主要因距離、空間等位置上的差異而產(chǎn)生價(jià)值的不同。這里所講的位置，不僅指所處的地理位置，還包括其社會(huì)位置，如人口因素、教育水平、服務(wù)水平、交通通訊和生活設(shè)施等等。社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、鄰區(qū)影響等因素的差異更是加劇了位置上的區(qū)位差異，使得處于同一市場(chǎng)的不同區(qū)位的相同面積土地產(chǎn)生不同的實(shí)用價(jià)值、利用方便和集約經(jīng)營(yíng)度，從而產(chǎn)生極為不同的經(jīng)濟(jì)效益。因此，投資決策時(shí)必須充分考慮受土地區(qū)位條件決定的土地潛在收益和土地潛在用途。另外，區(qū)位價(jià)值會(huì)隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的變化而產(chǎn)生巨大差異，這使得投資者可能面臨巨大的區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)，如

20、交通運(yùn)輸系統(tǒng)、生活方式及科技進(jìn)步的變化等。（三）類型風(fēng)險(xiǎn)。確定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的位置后，在此位置上開發(fā)哪一類型的物業(yè)也是必須慎重考慮的，包括住宅、公寓、別墅、寫字樓和商場(chǎng)等。選擇不同的物業(yè)類型對(duì)開發(fā)活動(dòng)的成功與否甚至盈虧都有極大的影響，而各種不同類型的物業(yè)對(duì)位置的敏感程度是不同的，因此其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也將是有差異的。四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策為了確保房地產(chǎn)投資效益的最大化，投資者除了應(yīng)具備抗風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)和防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的能力，還應(yīng)制定出以下幾種相應(yīng)的防范對(duì)策：（一）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性?？尚行匝芯渴菍?duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項(xiàng)目

21、前期不可缺少的一個(gè)階段。由于房地產(chǎn)投資過程是一個(gè)長(zhǎng)期的涉及面廣且復(fù)雜的過程，存在著大量不確定風(fēng)險(xiǎn)因素，隨著市場(chǎng)的成熟和飽和，增加了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，通過可行性研究為投資者決策提供科學(xué)依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中最關(guān)鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性的階段。由于房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性，投資者或者分析者要在城市規(guī)劃條例，政府政策法規(guī)等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，確定投資項(xiàng)目的用途、規(guī)模、類型，并對(duì)開發(fā)成本，需求量、售價(jià)等作出預(yù)測(cè)，這些預(yù)測(cè)面臨著大量的不確

22、定因素，所以風(fēng)險(xiǎn)性也是極大的。因此，可行性研究階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。如何才能保證可行性研究的質(zhì)量，使投資者作出正確的決策呢？筆者認(rèn)為，政府有關(guān)職能部門應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)行宏觀調(diào)控，在“審批”手續(xù)上加以規(guī)范，同時(shí)，可從行政管理體制、政策導(dǎo)向等方面采取有效措施，以及時(shí)堵塞投資者決策失誤的漏洞。雖然政府的嚴(yán)格管理和控制能對(duì)降低投資風(fēng)險(xiǎn)起到一定的作用，但是最終有效防范決策失誤的關(guān)鍵還在于投資者自己。投資決策者們必須真正認(rèn)識(shí)到可行性研究的重要性，減少投資失誤，確保正確的投資方向。（二）加強(qiáng)投資環(huán)境預(yù)測(cè)，選擇最佳投資區(qū)位，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究，尋找投資良機(jī)。

23、投資區(qū)位的選擇對(duì)減少投資風(fēng)險(xiǎn)起著舉足輕重的作用。通常進(jìn)行最佳區(qū)位的選擇應(yīng)從這幾個(gè)方面分析：地理位置；交通、商貿(mào)狀況及水電通達(dá)情況；醫(yī)院、學(xué)校、菜市場(chǎng)；公園等娛樂休息場(chǎng)所；城市未來發(fā)展趨勢(shì)等。值得注意的是，不同房地產(chǎn)的投資類型的區(qū)位價(jià)值決定因素又具有不同特征，必須分析從而作出決策目標(biāo)的選擇。如住宅投資要注意對(duì)地段、層高、位置、朝向的選擇，交通是否便利，附近是否有大型超市、菜市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、治安是否良好等；寫字樓則要位于城市金融、文化、商貿(mào)、政治中心區(qū)，各種機(jī)構(gòu)相對(duì)集中區(qū)域，交通便利；而商鋪要考慮地段的潛值，交通條件，商業(yè)氛圍， 市場(chǎng)狀況等。除此之外投資者還考慮投資環(huán)境變化對(duì)投資項(xiàng)目的影響，即在

24、投資項(xiàng)目建成后確保不會(huì)因投資環(huán)境的變化而造成區(qū)位選擇的失誤或投資項(xiàng)目的價(jià)值下降。也許現(xiàn)在區(qū)位不理想，但項(xiàng)目建成后由于環(huán)境的變化，城市的發(fā)展使該區(qū)位具有較高的增值潛力，倍受市場(chǎng)青睞。因此，在投資區(qū)位選擇時(shí)還必須注重投資環(huán)境的預(yù)測(cè)。建立市場(chǎng)監(jiān)控信息體系，力爭(zhēng)保持第一手資料的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。另外在分析研究市場(chǎng)資料過程中，還應(yīng)充分考慮我國(guó)住宅方式、消費(fèi)觀念的影響，及時(shí)掌握國(guó)外住宅發(fā)展?fàn)顩r和最新動(dòng)態(tài)以及國(guó)外住宅方式和生產(chǎn)方式對(duì)我國(guó)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的影響程度，使投資項(xiàng)目在功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運(yùn)用上， 能不能滿足消費(fèi)市場(chǎng)的特殊要求，保證投資開發(fā)項(xiàng)目始終與消費(fèi)市場(chǎng)的需求保持一致，以有效避免和控制因

25、市場(chǎng)需求變動(dòng)而造成的住宅項(xiàng)目功能下降所形成的住宅產(chǎn)品滯銷或價(jià)格降低的風(fēng)險(xiǎn)。（三）關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，其受政府政策影響則更大。任何國(guó)家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無(wú)論對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是對(duì)投資者的經(jīng)濟(jì)都將產(chǎn)生一定影響。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。通過對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，較正確預(yù)測(cè)未來，又利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。（四）開展財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)分

26、析是指通過對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，提示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，為企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)決策和財(cái)務(wù)計(jì)劃提供依據(jù)。投資者在投資前投資運(yùn)行中都應(yīng)定期進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，一方面判斷投資項(xiàng)目是否可行，另一方面通過財(cái)務(wù)分析來評(píng)判企業(yè)的償還債務(wù)的能力，資產(chǎn)管理情況，綜合財(cái)務(wù)狀況等。進(jìn)行及時(shí)合理的財(cái)務(wù)分析， 有助于投資者及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并采取措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。（五）運(yùn)用投資組合理論?！安灰阉械碾u蛋放在一個(gè)籃子里，”把這句話引入投資領(lǐng)域，就是說要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)具有位置的固定性，而且投資時(shí)間長(zhǎng)，所以一但投資于一個(gè)地方，則該投資環(huán)境一旦發(fā)生變化將會(huì)嚴(yán)重影響投資收益。如果在成都投資則可以同時(shí)在市中心、城南、城西、學(xué)校附近或城北、城東有開發(fā)潛力