房地產(chǎn)參建聯(lián)建的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

1、房地產(chǎn)參建聯(lián)建的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范房地產(chǎn)開發(fā)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，進(jìn)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，或者銷售、出租商品房的行為。近些年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行參建、聯(lián)建的現(xiàn)象非常普遍。房地產(chǎn)開發(fā)商選擇參建、聯(lián)建的原因無非是由于資金、土地等條件的限制。其情形大體有兩種：(1) 有土地使用權(quán)而自有資金不足，故吸收其他單位投資聯(lián)合開發(fā)；(2) 有資金但無房地產(chǎn)建設(shè)計(jì)劃，或是為了省略立項(xiàng)，而以參建形式參與其他單位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。不過，如果參建、聯(lián)建行為不符合相關(guān)法律法規(guī)，常常容易引發(fā)糾紛以至訴訟，導(dǎo)致當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不能達(dá)成，還造成訟

2、累。房地產(chǎn)參建、聯(lián)建中存在著許多法律上的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，撇開惡意欺詐行為而言，現(xiàn)在的大量房地產(chǎn)參建、聯(lián)建糾紛、訴訟往往都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身在運(yùn)作過程中未盡量規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)而造成的。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)主體，只有清楚參建、聯(lián)建存在的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范運(yùn)作，才可能盡量規(guī)避防范風(fēng)險(xiǎn)，減少糾紛的發(fā)生。一、參建、聯(lián)建主體的風(fēng)險(xiǎn)及防范1995年1月1日起，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法施行。在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守該法。該法明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者必須具備相應(yīng)的資格條件。該法第29條

3、規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；(2)有固定的經(jīng)營場所；(3)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；(4)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。按照1998年國務(wù)院第248號(hào)令城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除必須具備上述條件外，還必須依法到工商行政管理部門辦理企業(yè)法人登記，取得企業(yè)法人資格；然后到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，由其核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。只有具備法人資格，并持有有效房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的企業(yè)才能從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)；未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書（

4、以下簡稱資質(zhì)等級(jí)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。另外，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到資質(zhì)等級(jí)證書發(fā)放地以外的地方從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，必須先到本地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理部門登記備案。因此，參建、聯(lián)建的風(fēng)險(xiǎn)首先來自合作對象。在選擇參建、聯(lián)建合作對象時(shí)，有土地使用權(quán)但缺乏資金或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)，首先應(yīng)當(dāng)核實(shí)對方是否具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格條件；有資金或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格但無土地使用權(quán)的單位，須確認(rèn)對方是否合法持有用于項(xiàng)目建設(shè)的土地的使用權(quán)。否則,雙方所簽的參建、聯(lián)建合同可能會(huì)因?yàn)椴痪邆浞康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條件而導(dǎo)致無效甚至受到行政處罰。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第34條、第35條規(guī)定，違反該條例規(guī)

5、定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得倍以下的罰款；未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處萬元以上萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。當(dāng)然，如果企業(yè)既有土地使用權(quán)，又有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，僅僅是缺少資金，那就好辦多了。為此，應(yīng)要求合作方提供經(jīng)過年檢合格的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書（最好復(fù)印一套存檔備查）并仔細(xì)審查；同時(shí)，還可以委托律師對對方進(jìn)行資信和土地權(quán)屬等調(diào)查,以確認(rèn)合同主體資格。二

6、、參建、聯(lián)建的合同風(fēng)險(xiǎn)及防范確定參建、聯(lián)建的合作對象后，就進(jìn)入雙方合作具體事宜的談判、簽約階段。本階段,雙方一般至少應(yīng)就下列事項(xiàng)（風(fēng)險(xiǎn)包含于其中）進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致意見后簽訂參建、聯(lián)建合同（或協(xié)議）：(1)雙方合作事項(xiàng)概況，包括項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)、項(xiàng)目拆遷與前期開發(fā)等；(2)雙方的權(quán)利和義務(wù)。本項(xiàng)的約定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括但不限于：合作方式及相應(yīng)權(quán)限、項(xiàng)目總投資數(shù)額及投入方式、土地使用權(quán)證的變更登記、工程建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)許可證書的辦理、資金到位進(jìn)度安排、利潤或所建房屋分配比例、稅費(fèi)承擔(dān)、其他雙方認(rèn)為有必要的事項(xiàng)；(3)違約責(zé)任；(4)合作期限；(5)未盡事宜的處理方式；(6)糾紛的解決方法。 在

7、本階段，參建、聯(lián)建方應(yīng)作的主要事項(xiàng)有:(1)核實(shí)對方持有的該建設(shè)項(xiàng)目用地的國有土地使用權(quán)證、國有土地使用批準(zhǔn)文件或相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的真實(shí)性、合法性。這是因?yàn)橥恋毓芾矸▽?shí)施條例第23條明確規(guī)定，具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地。沒有土地使用權(quán)的具體建設(shè)項(xiàng)目屬于違法建設(shè)，會(huì)導(dǎo)致國家有關(guān)部門的查處。(2)簽訂合同應(yīng)當(dāng)注意如下原則：合同條款尤其是雙方權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任的約定條款必須明確、具體、詳細(xì)，用詞（包括標(biāo)點(diǎn)符號(hào)）準(zhǔn)確而不發(fā)生歧義，切忌模棱兩可、含混不清；口頭協(xié)商一致的事項(xiàng)最好能夠落實(shí)到具體的書面合同中。俗話說：“口說無憑，

8、立字為據(jù)”，畢竟發(fā)生糾紛時(shí)需要用證據(jù)來支持自己的主張和請求，寧愿簽訂合同時(shí)麻煩一點(diǎn)，也不要在以后發(fā)生爭議、己方利益受損時(shí)索賠無憑無據(jù)，吃啞巴虧。這里，參建、聯(lián)建主體最好是委托律師參與合同的談判、合同的擬訂，或達(dá)成初步協(xié)議后將合同草案交由律師審查、提出修改意見再簽訂正式合同。三、辦理土地使用權(quán)和建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)證書變更登記的風(fēng)險(xiǎn)及防范參建、聯(lián)建合同簽訂后的風(fēng)險(xiǎn)在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照法律、法規(guī)之規(guī)定及時(shí)辦理土地使用權(quán)證書的變更登記，辦理與建設(shè)工程有關(guān)的許可證書和其他相關(guān)批準(zhǔn)文件的變更手續(xù)。如未按法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)登記變更則該合同無效，不能發(fā)生預(yù)期的法律效力；只有申請辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)并獲得

9、批準(zhǔn)后，參建、聯(lián)建方才獲得該土地使用權(quán)，參建、聯(lián)建合同才發(fā)生法律效力，參建、聯(lián)建各方的權(quán)益才能夠得到法律的有效保護(hù)。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第3條規(guī)定，一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第20條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合城市房地產(chǎn)管理法第38條、第39條。城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成

10、開發(fā)投資總額的25%以上。城市房地產(chǎn)管理法第39條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定，決定其可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。法律之所認(rèn)這樣規(guī)定，是因?yàn)閰⒔ā⒙?lián)建名為合作，而參建或聯(lián)建方往往并沒有申請土地使用權(quán)，但通過參建、聯(lián)建，其變相獲得了土地使用權(quán)而又未經(jīng)有關(guān)部門審批，參

11、建或聯(lián)建等于變相變更了土地使用權(quán)的歸屬。申請土地使用權(quán)變更登記時(shí)，主建單位和參建、聯(lián)建單位應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提交以下文件：要求變更土地使用權(quán)申請書；建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地許可證；建設(shè)項(xiàng)目地形圖；參建、聯(lián)建合同；營業(yè)執(zhí)照或法定代表人證件等有關(guān)文件。辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后10日內(nèi)，參建、聯(lián)建成雙方應(yīng)持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，到項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門備案，并辦理項(xiàng)目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)。向建設(shè)行政主管部門報(bào)送如下文件：參建、聯(lián)建雙方各自的申請報(bào)告；參與聯(lián)建方應(yīng)有對項(xiàng)目開發(fā)投資總額25%以上的資本金；計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)和商品房計(jì)劃；建設(shè)工程選址意見書、建

12、設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國有土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)出讓合同；工程建設(shè)總平面圖；涉及房屋拆遷的，房屋拆遷主管部門的批文及安置清單和安置情況說明；建委對工程初步設(shè)計(jì)意見批復(fù)；“開發(fā)建設(shè)條件意見書”、“開發(fā)項(xiàng)目手冊”；參與聯(lián)建方的財(cái)務(wù)報(bào)表（上一季度資產(chǎn)負(fù)債表及銀行當(dāng)月對賬單）或銀行資信證明；參建聯(lián)建雙方企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；參建聯(lián)建雙方簽定的“聯(lián)建合同”或“聯(lián)建協(xié)議”原件；項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃；項(xiàng)目未抵押的證明；聯(lián)建雙方確認(rèn)的該項(xiàng)目的“項(xiàng)目法人”、“項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任人”的書面文件。經(jīng)批復(fù)后方可開始房地產(chǎn)聯(lián)建。按照重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第38條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)建的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目的聯(lián)建事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊中，并將具有法律