城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程

1、目目 錄錄1 總則總則 .12 城市土地估價(jià)基本原則和程序城市土地估價(jià)基本原則和程序 .13 城市土地價(jià)格的影響因素城市土地價(jià)格的影響因素 .34 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 .44.1 準(zhǔn)備工作.44.2 資料調(diào)查與整理.44.3 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線.54.4 級(jí)差收益（地租）法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià).54.5 利用土地交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià).94.6 利用土地交易資料評(píng)估路線價(jià).144.7 城市基準(zhǔn)地價(jià)的確定.154.8 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制.154.9 基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制.194.10 基準(zhǔn)地價(jià)更新.205 宗地地價(jià)評(píng)估基本方法宗地地價(jià)評(píng)估基本方法 .225.1 宗地估價(jià)程序.225.2 收益還

2、原法.245.3 市場(chǎng)比較法.275.4 成本逼近法.325.5 剩余法.345.6 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法.366 各類用地宗地價(jià)格評(píng)估各類用地宗地價(jià)格評(píng)估 .386.1 宗地類型.386.2 居住類宗地價(jià)格評(píng)估.396.3 商業(yè)金融業(yè)用地宗地價(jià)格評(píng)估.406.4 工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地宗地價(jià)格評(píng)估.416.5 交通用地宗地價(jià)格評(píng)估.426.6 綜合用地宗地價(jià)格評(píng)估.436.7 公共綠地價(jià)格評(píng)估.447 不同土地權(quán)利的宗地價(jià)格評(píng)估不同土地權(quán)利的宗地價(jià)格評(píng)估 .458 土地估價(jià)成果驗(yàn)收及確認(rèn)土地估價(jià)成果驗(yàn)收及確認(rèn) .489 名詞解釋名詞解釋 .491城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程1 總則總則1.1 規(guī)程

3、制定的目的為了規(guī)范土地估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 、 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 、 中華人民共和國(guó)土地管理法等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。1.2 規(guī)程適用范圍 本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地的“基準(zhǔn)地價(jià)”和“宗地地價(jià)”評(píng)估。獨(dú)立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國(guó)家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的土地估價(jià)也適用本規(guī)程。本規(guī)程所稱城市，是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。 1.3 從事土地估價(jià)的基本規(guī)定城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估由事業(yè)型評(píng)估單位和具有評(píng)估資格的市場(chǎng)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，土地估價(jià)師不得少于名。宗地地價(jià)

4、評(píng)估由具有評(píng)估資格的市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，土地估價(jià)師不得少于名。1.4 職業(yè)道德 土地估價(jià)應(yīng)講職業(yè)道德。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評(píng)估工作，不得作任何虛假的估價(jià)，應(yīng)為客戶保守秘密，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。1.5 土地估價(jià)報(bào)告的有效期 土地估價(jià)報(bào)告的有效期為一年。1.6 土地估價(jià)的法律依據(jù) 土地估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)程外，還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。1.7 規(guī)程解釋權(quán) 本規(guī)程由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)解釋。2 城市土地估價(jià)基本原則和程序城市土地估價(jià)基本原則和程序2.1 城市土地估價(jià)的基本原則2.1.1 土地估價(jià)應(yīng)遵循下列原則： 1合法原則； 2最高最佳使用原則；2 3替代原則； 4預(yù)期收益原則； 5供

5、需原則； 6估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則； 7多方法相比較原則。2.1.2 遵循合法原則，是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評(píng)估中，應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評(píng)估的對(duì)象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。2.1.3 遵循最高最佳使用原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。 企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。估價(jià)人員應(yīng)對(duì)土地的現(xiàn)狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價(jià)報(bào)告中說明。2.1.4 遵循替代原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價(jià)格為基準(zhǔn)。估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代

6、性質(zhì)的土地正常價(jià)格。2.1.5 遵循預(yù)期收益原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。2.1.6 遵循供需原則，是指土地評(píng)估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。2.1.7 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。2.1.8 遵循多方法相比較原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以多種方法評(píng)估同一估價(jià)對(duì)象，相互比較，取得客觀估價(jià)結(jié)果。 2.2 城市土地估價(jià)的程序2.2.1 城市土地估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 1. 確定估價(jià)基本事項(xiàng)； 2. 編制估價(jià)工作計(jì)劃； 3. 實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象； 4. 搜集估價(jià)所需資料； 5. 選定估價(jià)方法計(jì)算； 6.

7、確定估價(jià)結(jié)果； 7. 提交估價(jià)報(bào)告。2.2.2 確定估價(jià)基本事項(xiàng)，是指確定估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項(xiàng)。確定估價(jià)對(duì)象包括確定估價(jià)對(duì)象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價(jià)權(quán)利性質(zhì)等；確定估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托方的要求而定；確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。2.2.3 編制估價(jià)工作計(jì)劃，是指在確定估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，編制估價(jià)工作計(jì)劃。 估價(jià)工作計(jì)劃主要應(yīng)包括以下幾項(xiàng)： 1. 估價(jià)擬采用的技術(shù)步驟； 2. 估價(jià)擬采用的技術(shù)路線和估價(jià)方法； 3. 需要調(diào)查的資料及取得途徑；3 4. 預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)。2.2.4 實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)

8、象，是指估價(jià)人員必須親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地勘查核實(shí)估價(jià)對(duì)象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對(duì)估價(jià)對(duì)象及周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。2.2.5 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析和整理。 估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面： 1. 估價(jià)對(duì)象相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的申請(qǐng)、批件及合同等； 2. 對(duì)土地價(jià)格有普遍影響的資料； 3. 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的土地價(jià)格有影響的資料； 4. 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料； 5. 確定土地估價(jià)參數(shù)的相關(guān)資料； 6. 反映估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及狀況的資料。2.2.6 根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的具體情況，選擇土地評(píng)估的基本方法

9、或其它具體評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算地價(jià)。具體評(píng)估方法是在基本方法上根據(jù)對(duì)象的特殊性衍生出來的符合估價(jià)基本原理的方法。2.2.7 估價(jià)人員在確定對(duì)象價(jià)格后，應(yīng)按估價(jià)報(bào)告格式的要求撰寫估價(jià)報(bào)告書。按照評(píng)估項(xiàng)目委托合同，估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交估價(jià)報(bào)告。土地估價(jià)報(bào)告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)確認(rèn)后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告需按規(guī)定報(bào)省土地管理機(jī)關(guān)或國(guó)土資源部確認(rèn)。 3 城市土地價(jià)格的影響因素城市土地價(jià)格的影響因素 3.1 城市土地價(jià)格影響因素分類 城市土地價(jià)格的影響因素主要有以下三大類： 1. 一般因素； 2. 區(qū)域因素； 3. 個(gè)別因素。3.2 一般因素一般因素是指影響城市地價(jià)總體水

10、平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容包括人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。3.3 區(qū)域因素區(qū)域因素是指影響城市內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的城市繁華程度及區(qū)域在城市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。3.4 個(gè)別因素個(gè)別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長(zhǎng)度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。4 地價(jià)影響因素復(fù)雜，且各宗地價(jià)格的影響因素不同。估價(jià)人員一定要仔細(xì)調(diào)查，具體分析，不可千篇一律。4 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 4.1 準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作 準(zhǔn)備工

11、作主要有編寫基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書的內(nèi)容包括：城市基本情況、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價(jià)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價(jià)成果及技術(shù)方案等。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的表格應(yīng)根據(jù)各的實(shí)際需要來制定。一些基本表格見附錄 A。 基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖為： 大城市 1:100001:20000 中等城市 1:50001:10000 小城市以下 1:10001:5000 按路線價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域,局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。4.2 資料調(diào)查與整理資料調(diào)查與整理4.2.1 資料調(diào)查的一般要求 1. 調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估

12、價(jià)工作底圖上； 2. 調(diào)查以土地級(jí)或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行； 3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查； 4. 樣本要有代表性； 5. 樣本分布要均勻； 6. 調(diào)查樣本數(shù)為每級(jí)別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地?cái)?shù)的五分之一至五十分之一，一般房地出租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的，每級(jí)樣本總數(shù)不少于 30 個(gè)； 7. 所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對(duì)應(yīng)的土地條件資料； 8. 出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位； 9. 調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)表格。4.2.2 資料調(diào)查的內(nèi)容 1. 土地定級(jí)成果資料：包括土地級(jí)別圖、土地定級(jí)工作和技術(shù)報(bào)告、其它能

13、用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料； 2. 土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料； 3. 地租、地價(jià)資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋造價(jià)、重置價(jià)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及土地開發(fā)費(fèi)用資料5等； 4. 影響地價(jià)的因素資料； 5. 其它資料：歷史地價(jià)資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及利息率利潤(rùn)率資料、有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關(guān)資料。4.2.3 樣本資

14、料的整理 1. 樣本剔除。 逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本剔除。 2. 樣本資料歸類 將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級(jí)別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價(jià)的交易方式和地價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行歸類。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時(shí)應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。4.3 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線4.3.1 以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益（地租）為依據(jù)，市場(chǎng)交易資料為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，土地交易案例不多的城市。4.3.2 用土地條件劃分均質(zhì)地域（或以土地定級(jí)為基礎(chǔ)） ，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用

15、于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)，土地交易案例多的城市，是今后基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的主要技術(shù)路線。4.3.3 用土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估路線價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市的部分商業(yè)用地的評(píng)估。4.4 級(jí)差收益（地租）法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)差收益（地租）法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)4.4.1 土地級(jí)別的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程的要求，確定土地的級(jí)別。4.4.2 樣本數(shù)據(jù)處理4.4.2.1 土地利用類型的劃分 土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當(dāng)考慮土地利用規(guī)劃。土地利用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大

16、城市和特大城市，可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級(jí)住宅、二級(jí)住宅和三級(jí)住宅用地等類型。4.4.2.2 單元土地質(zhì)量指數(shù)計(jì)算根據(jù)土地級(jí)別內(nèi)單元總分值進(jìn)行級(jí)差收益測(cè)算時(shí)，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計(jì)算： Xin = fi/n 式中：Xin ：某單元土地質(zhì)量指數(shù)； fi ：某單元總分值；6 n ：土地級(jí)別數(shù)4.4.2.3 行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計(jì)算 分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)： Kci = Crm/Cr式中： Kci ：某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù) Crm ：該用地類型中某一行業(yè)

17、或類別全市平均資金利潤(rùn)率 Cr ：該用地類型中標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)或類別全市平均資金利潤(rùn)率 4.4.2.4 規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計(jì)算 分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當(dāng)?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)?；蚣夹g(shù)水平下的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算規(guī)模資本效益折算系數(shù)： cs = Crn/Cmax 式中：cs ：某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù) Crn ：該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤(rùn)率 Cmax ：該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤(rùn)率4.4.2.5 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額按下式計(jì)算：Cs =CeKci Kcs 式中：Cs：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額 Ce ：企業(yè)實(shí)際使用的資本額 Kci 、Kcs 同前。4.

18、4.2.6 合理工資量的計(jì)算按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動(dòng)力的定員標(biāo)準(zhǔn)，用下式計(jì)算合理的工資支出標(biāo)準(zhǔn)： Lcs = Lce （LPs/LPe） 式中：Lcs ：某企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)定員情況下應(yīng)支出的工資額 Lce ：該企業(yè)實(shí)際支出的工資額 LPs ：某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 LPe ：企業(yè)實(shí)際占有的勞動(dòng)力數(shù)量4.4.2.7 企業(yè)效益資料的整理 將收集到的企業(yè)效益資料，按標(biāo)準(zhǔn)化公式計(jì)算整理。4.4.3 指標(biāo)選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類4.4.3.1 級(jí)差收益測(cè)算指標(biāo)的選擇級(jí)差收益測(cè)算選擇的指標(biāo)主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標(biāo)準(zhǔn)資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的

19、級(jí)別或單元總分值。4.4.3.2 樣本數(shù)據(jù)歸類7 以土地級(jí)別為單位，分別以不同土地利用類型進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類，可以細(xì)分的土地類型還可按細(xì)類歸類。4.4.3.3 樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn) 數(shù)據(jù)檢驗(yàn)以土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝?，分土地利用類型進(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗(yàn)。 用卡方檢驗(yàn)法、秩和檢驗(yàn)法分別對(duì)已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)。 用 t 檢驗(yàn)法和均值方差法分別對(duì)樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除。 當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時(shí)，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類。4.4.4 模型選擇與系數(shù)估計(jì)4.4.4.1 模型選擇 1. 常用于級(jí)差收益（地租）測(cè)算的模

20、型有： A、 Yn=A(1+r)X1n 或 Yn=A(1+r)aX1n 其中： Yn ：第 n 級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值； A：常數(shù)； r ：利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)； X1n ：第 n 級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； ：待定系數(shù)。 土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級(jí)系數(shù)，n 排列，土地級(jí)別指數(shù)取值為n,2，。、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3 式中：Yn ：第 n 級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值； X1n ：第 n 級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b0 ：常數(shù)，大于零； b 、b 、b ：分別為土地

21、、資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)。 C 、 Yn=A(1+r)X1n X2b2 X3b3 式中：Yn ：第 n 級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值； A：常數(shù)； r ：利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)； X1n ：第 n 級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b 、b ：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)。8 D、 Yn = F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V 式中：Yn ：第 n 級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值； X1n ：第 n 級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； F(X1n)：自變量 X1n 的未知函數(shù)，為土地帶給企業(yè)的利潤(rùn)； X2 ：每平方米

22、土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b 、b ：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)； ：誤差項(xiàng)。 2. 模型選擇方法 根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件，用以下方法進(jìn)行模型選擇：方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點(diǎn)圖來初步確定模型的數(shù)學(xué)形式。方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學(xué)模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時(shí)對(duì)各樣本模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)和計(jì)量檢驗(yàn)，按檢驗(yàn)結(jié)果，選定測(cè)算模型。4.4.4.2 系數(shù)估計(jì)1. 模型確定根據(jù) 4.4.4.1 條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數(shù)據(jù)條件，確定收益測(cè)算模型，測(cè)定各因素系數(shù)值。2. 系數(shù)估計(jì)將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，求出各因素系數(shù)的

23、估計(jì)值。其計(jì)算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)估計(jì)值，工作步驟為：1. 線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型； 2. 構(gòu)造擬合誤差的平方和； 3. 導(dǎo)出正規(guī)方程組； 4. 求解正規(guī)方程組； 5. 確定因素系數(shù)估計(jì)值。4.4.4.3 因素系數(shù)估計(jì)值的可靠性檢驗(yàn) 1. 經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn) 一般從符號(hào)和值域兩個(gè)方面檢驗(yàn)。符號(hào)檢驗(yàn)主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計(jì)所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗(yàn)；值域檢驗(yàn)是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。 2. 統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)通過回歸系數(shù) bj 的統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)，判斷因素 Xi 對(duì)凈收益 Y 的影響程度。通過回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗(yàn)，判斷因素在總體上對(duì)凈收益的影響程度。通過模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，判斷

24、建立的模型與樣本數(shù)據(jù)的擬合程度。 3. 計(jì)量經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn) 通過異方差性檢驗(yàn)和多重共線性檢驗(yàn)，判斷統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的有效性。94.4.5 土地收益計(jì)算 將樣本數(shù)據(jù)代入確定的數(shù)學(xué)模型中，得到每一級(jí)土地上不同行業(yè)的土地收益值，各模型土地收益為： 模型 Ini =A(1+r)X1n B 模型 Ini =Yni (b0 +b2X2+b3X3) C 模型 Ini = Yni/(X2b2 *X3b3) D 模型 Ini =Yni-(b2X2+b3X3+V) 式中：Ini ：第 n 級(jí)土地上樣本單位面積的土地收益； Yni： 第 n 級(jí)土地上樣本單位面積的利潤(rùn)； A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V 含義同中

25、各模型。 某一級(jí)土地收益的平均值按下式計(jì)算： 式中：In ：第 n 級(jí)土地上不同行業(yè)土地的平均收益； ：第 n 級(jí)土地上的樣本量。4.4.6 基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算4.4.6.1 土地還原利率的確定土地還原利率確定方法見 5.2.5 條中第二款。4.4.6.2 基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算將土地收益視同經(jīng)營(yíng)者交付地租的能力，按下式估計(jì)每一級(jí)土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)： P1b = In/rd 式中：P1b：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)； In ：某一用途土地在某一土地級(jí)上單位面積的平均收益； rd ：土地還原利率 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，確定用級(jí)差收益（地租）測(cè)算的每級(jí)土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的基準(zhǔn)地價(jià)。對(duì)離散度

26、較大的測(cè)算結(jié)果，要在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定用級(jí)差收益測(cè)算的不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價(jià)。每一級(jí)土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準(zhǔn)地價(jià)作為用級(jí)差收益測(cè)算的該級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)需要可用確定級(jí)別綜合基準(zhǔn)地價(jià)的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價(jià)。按測(cè)算結(jié)果，編制各級(jí)各類土地的基準(zhǔn)地價(jià)表。104.5 利用土地交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)利用土地交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)4.5.1 各類用途土地級(jí)別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定4.5.1.1 以已劃定的土地級(jí)別作為基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算區(qū)域。如果城市土地級(jí)別較大，而同類用地的地租地價(jià)在同一級(jí)別的變化幅度較大時(shí)，就要細(xì)分土地級(jí)別或區(qū)域。4.5.1.2 在沒有進(jìn)行土地定級(jí)的

27、城市，可按城市土地條件相似和樣點(diǎn)地價(jià)相近劃分均質(zhì)地域，作為基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算區(qū)域。其一般程序?yàn)椋哼x擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實(shí)地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。4.5.1.3 均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時(shí)，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。4.5.2 樣點(diǎn)地價(jià)的整理交易地價(jià)資料即樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理包括一些樣點(diǎn)宗地地價(jià)的評(píng)估和樣點(diǎn)地價(jià)的修正。宗地地價(jià)評(píng)估方法見 5、6、7。在樣點(diǎn)地價(jià)的整理中，關(guān)鍵是各參數(shù)的確定。估價(jià)人員一定要從實(shí)際出發(fā)，調(diào)查研究，積累有效數(shù)據(jù)，確定不同時(shí)期不同地區(qū)的估價(jià)參數(shù)。4.5.2.1 土地聯(lián)營(yíng)入股資料 根據(jù)

28、合同內(nèi)容或雙方的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，按土地的年收益或入股比例，分別計(jì)算地價(jià)。 1. 用土地入股取得的年收益，按下式計(jì)算地價(jià)： Pls=（Plg/s）1/rd 式中：Pls聯(lián)營(yíng)土地單位面積地價(jià) Plg土地股每年分享的利潤(rùn)或股息 s聯(lián)營(yíng)土地面積 rd土地還原利率 2. 用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按下式計(jì)算地價(jià)： Pls=Cg（re/rc）1/s 式中：Pls聯(lián)營(yíng)土地單位面積地價(jià) Cg出資方的資本總量 re出地方利潤(rùn)分成量 rc出資方利潤(rùn)分成量 s聯(lián)營(yíng)土地面積4.5.2.2 以地?fù)Q房資料 用出地方取得房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為讓出土地的總地價(jià)，按下式計(jì)算地價(jià)： Pls=（StbPbs）/s 式中：Pl

29、s宗地單位面積地價(jià) Stb轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積 Pbs單位建筑面積的平均售價(jià) 讓出的土地面積114.5.2.3 聯(lián)建分成資料 聯(lián)建分成的土地不直接進(jìn)入市場(chǎng)，估價(jià)中不計(jì)算土地資本的利息，也不計(jì)算投資資本的利潤(rùn)，則地價(jià)計(jì)算公式為： Pls= （Pbm+T）Slb/ Scl =（Pbm+T）SlbRv/ Scb 式中：Pls聯(lián)建房中單位土地面積的地價(jià) Pbm房屋單位建筑面積造價(jià) T房屋單位建筑面積交納的稅費(fèi) Slb出地方分成建筑面積 Scl出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e Rv容積率 Scb出資方分成建筑面積4.5.2.4 樣點(diǎn)地價(jià)的年期修正 不同年期的樣點(diǎn)地價(jià)資料只有進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)年期（一般以法定最高

30、出讓年期為基準(zhǔn)地價(jià)年期）修正，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。 1. 有限年期使用權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)年期：計(jì)算公式為： 1（1/（1+rd）m） Pm=Pml 1（1/（1+rd）m1）式中：Pm基準(zhǔn)地價(jià)年期的土地使用權(quán)價(jià)格 m1樣點(diǎn)地價(jià)的實(shí)際年期 Pm1樣點(diǎn)地價(jià) m基準(zhǔn)地價(jià)年期 rd土地還原利率 2. 所有權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)年期： 計(jì)算公式為：Pm=P1（1/（1+rd）m）式中：P 為土地所有權(quán)價(jià)格，Pm、rd、m 含義同上。4.5.2.5 樣點(diǎn)地價(jià)的交易時(shí)間修正 不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。時(shí)間修正系數(shù)的確定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計(jì)

31、算地價(jià)年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)的城市，可用地價(jià)指數(shù)計(jì)算。計(jì)算公式為： Kij= Pis/ Pij式中：Kij某類土地用途第 j 年數(shù)據(jù)修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估年的系數(shù) Pis某類土地用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估年土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數(shù)）12 Pij某類土地用途第 j 年土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數(shù)）對(duì)不同年份發(fā)生的交易宗地地價(jià)，地價(jià)修正到評(píng)估年份的計(jì)算公式為： Pls=KijPji式中：Pls修正到評(píng)估時(shí)間的宗地價(jià)格 Pji第 j 年，第 i 類宗地的實(shí)際成交地價(jià)4.5.2.6 樣點(diǎn)地價(jià)的容積率修正不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)容積率下地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)

32、評(píng)估。首先編制容積率修正系數(shù)表： Kr= Pis/Pi式中：Kr容積率修正系數(shù) Pis某一區(qū)域某一用途基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容積率下單位面積平均地價(jià) Pi某一區(qū)域某一用途在某一容積率時(shí)單位面積的平均地價(jià)對(duì)不同容積率情況下發(fā)生的交易地價(jià)，按下式將地價(jià)修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率的價(jià)格： Pls=KrPli式中：Pls修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率時(shí)的宗地地價(jià) Pli某一容積率下的宗地交易價(jià)格 Kr同前4.5.2.7 樣點(diǎn)地價(jià)的其它修正 根據(jù)交易地價(jià)資料情況，還可以進(jìn)行如下修正： 1. 交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到在公開、公平的正常市場(chǎng)情況下交易地價(jià)。協(xié)議出讓地價(jià)、暗箱操作地價(jià)、急買急賣地價(jià)等均屬不正常交易地價(jià)。

33、 2. 地價(jià)樓層分配修正：樣點(diǎn)資料若為大廈某層之建筑售價(jià)，需根據(jù)地價(jià)樓層分配關(guān)系求出其基地價(jià)。 3. 基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，一定修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)。4. 同一用途中不同用地細(xì)類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價(jià)，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價(jià)，在沒有按細(xì)類評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，要作用地細(xì)類的修正。4.5.2.8 樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制 在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價(jià)圖。 1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價(jià)樣點(diǎn)資料分布圖； 2. 土地級(jí)別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上； 3. 直接在圖上表示地

34、價(jià)，地價(jià)資料多時(shí)，采用分級(jí)圖表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。4.5.3 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)和處理134.5.3.1 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn) 1. 同一土地級(jí)或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價(jià)要通過樣本同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，需對(duì)均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。 2. 同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)，也要通過樣本總體同一性的檢驗(yàn)。 3. 樣本總體檢驗(yàn)規(guī)定參見 4.4.3.3 條中有關(guān)規(guī)定。4.5.3.2 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理 1. 城市中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高區(qū)段，應(yīng)單獨(dú)表示。 2. 相同用途的樣點(diǎn)地價(jià)，在確定方差檢驗(yàn)精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗(yàn)

35、規(guī)定參見 4.4.3.3 條中有關(guān)規(guī)定。 3. 同一級(jí)別、均質(zhì)地域中，不同交易方式下估算的樣點(diǎn)地價(jià)，當(dāng)總體不一致時(shí)，以最有代表性，樣點(diǎn)數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)資料。4.5.3.3 數(shù)據(jù)整理 將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級(jí)、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理，并填表。4.5.4 利用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)4.5.4.1 用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)1. 有樣點(diǎn)區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 A. 樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，合格樣本量最少應(yīng)為影響因素?cái)?shù)的倍。 B. 模型選擇及基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。在有樣點(diǎn)區(qū)域或級(jí)別內(nèi)，可利用不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該

36、區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。一般選擇下式計(jì)算區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)： 或 式中： Pla：某均質(zhì)地域或級(jí)別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價(jià)； Pli ：某均質(zhì)地域或級(jí)別內(nèi)各用途各有效樣點(diǎn)的單位面積地價(jià)或眾數(shù)樣點(diǎn)單位面積地價(jià)； M：均質(zhì)區(qū)域或級(jí)別內(nèi)可利用的有效地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)； SI：樣點(diǎn)宗地面積。 2. 沒有交易價(jià)資料或交易價(jià)格資料較少區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估沒有交易資料的區(qū)域或級(jí)別，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進(jìn)行。評(píng)估程序?yàn)椋?A. 對(duì)已評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域或級(jí)別，建立地價(jià)與影響價(jià)格的土地條件對(duì)照表； B. 將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級(jí)別，進(jìn)行土地條件調(diào)查和量化； C. 比較待估價(jià)區(qū)域或級(jí)別

37、同有地價(jià)區(qū)域或級(jí)別的接近程度，估算其基準(zhǔn)地價(jià)； D. 因素差異大的區(qū)域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)； E. 通過確定各種用途基準(zhǔn)地價(jià)在不同區(qū)域或級(jí)別內(nèi)的比例關(guān)系，估算出其它用途的基準(zhǔn)地價(jià)。144.5.4.2 建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級(jí)別模型，評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) A. 模型選擇：在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，通過建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級(jí)別的地價(jià)級(jí)差系數(shù)，再用地價(jià)級(jí)差系數(shù)等參數(shù)來計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。數(shù)學(xué)模型為： Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn 其中： Yn ：第 n 級(jí)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)（求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)） ； A：常數(shù)； r ：地價(jià)級(jí)差

38、系數(shù)； Xn ：第 n 級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù) ：待定系數(shù)。 在特殊情況下，要做地價(jià)與土地級(jí)別二維關(guān)系圖，確定測(cè)算模型。B. 系數(shù)估計(jì)：將收集到的不同用途的地價(jià)資料，按用途將通過檢驗(yàn)的地價(jià)資料代入模型中，估計(jì)參數(shù)值和 r。估算出和 r 后，要進(jìn)行系數(shù)可靠性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)要求按 4.4.4.3 條中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。C. 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估：將估計(jì)值、r 和有關(guān)參數(shù)代入，得到各級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)或各單元分值的估計(jì)地價(jià)。地此基礎(chǔ)上，根據(jù)地價(jià)的離散程度，確定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。4.5.4.3 用地細(xì)類基準(zhǔn)地價(jià)的估算 根據(jù)市場(chǎng)交易地價(jià)資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細(xì)類再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細(xì)類、

39、賓館辦公細(xì)類、商場(chǎng)細(xì)類和零售商店等細(xì)類，住宅中又可分一級(jí)住宅、二級(jí)住宅和三級(jí)住宅等細(xì)類，根據(jù)地價(jià)在細(xì)類中的變化，估算各用地類中細(xì)類的基準(zhǔn)地價(jià)。4.6 利用土地交易資料評(píng)估路線價(jià)利用土地交易資料評(píng)估路線價(jià)4.6.1 路線價(jià)的評(píng)估范圍 路線價(jià)主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價(jià)格評(píng)估。4.6.2 商業(yè)用地路線價(jià)區(qū)段的劃分4.6.2.1 地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)： 1. 商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段； 2. 商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個(gè)地價(jià)區(qū)段4.6.2.2 區(qū)段劃分方法： 1. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界限； 2. 在確定有路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)區(qū)段，以里地線為界線。里地線

40、采用臨街宗地眾數(shù)進(jìn)深代替。4.6.3 樣點(diǎn)地價(jià)的整理 與 4.5.2 條中有關(guān)規(guī)定相同。154.6.4 樣點(diǎn)地價(jià)的數(shù)據(jù)檢驗(yàn) 與 4.5.3 條中有關(guān)規(guī)定相同。4.6.5 評(píng)估區(qū)段地價(jià)4.6.5.1 有樣點(diǎn)區(qū)段路線價(jià)的評(píng)估 以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價(jià)為區(qū)段地價(jià)。方法有三種： 1. 取中位數(shù)。 2. 取眾數(shù)。 3. 取算術(shù)平均數(shù)。4.6.5.2 無樣點(diǎn)地價(jià)或樣點(diǎn)地價(jià)較少的區(qū)段路線價(jià)評(píng)估 沒有交易資料的區(qū)段路線價(jià)評(píng)估，采用比較法、系數(shù)修正法進(jìn)行。見 4.5.4.1 中第二款。4.6.6 劃分地價(jià)等級(jí) 把區(qū)段地價(jià)按地價(jià)高低排列，并描繪在數(shù)軸散點(diǎn)圖或頻率直方圖上，密集區(qū)域即為一個(gè)地價(jià)等

41、級(jí)。4.7 城市基準(zhǔn)地價(jià)的確定城市基準(zhǔn)地價(jià)的確定4.7.1 基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則 1. 以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔。 2. 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。 3. 地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。 4. 體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。4.7.2 基準(zhǔn)地價(jià)的確定 以一種方法測(cè)算城市基準(zhǔn)地價(jià)的，用該種方法確定的級(jí)別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)為城市基準(zhǔn)地價(jià)。 以兩種以上方法測(cè)算城市分用途基準(zhǔn)地價(jià)的，應(yīng)以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝?，用不同方法的測(cè)算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況和地價(jià)水平，確定級(jí)別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。 以兩種以上方法

42、測(cè)算城市基準(zhǔn)地價(jià)的，根據(jù)不同方法的評(píng)估結(jié)果、土地市場(chǎng)狀況等，以其中最符合市場(chǎng)行情的一種方法的結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn)，用其它方法的結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)修正，確定各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。 根據(jù)城市土地利用特點(diǎn)，在一些大城市，如果其土地分異較明顯，則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細(xì)類再作分析，估算各用地類的基準(zhǔn)地價(jià)。164.8 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 4.8.1 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的系數(shù)體系。以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評(píng)估出宗地地價(jià)。它分為級(jí)別或區(qū)域

43、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和路線價(jià)修正系數(shù)表兩種。4.8.2 級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益（地租）資料和市場(chǎng)交易地價(jià)資料兩種方法。 如果基準(zhǔn)地價(jià)成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地利用類型下有細(xì)化地類的基準(zhǔn)價(jià)格，則盡可能編制細(xì)化地類的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表。如果其基準(zhǔn)地價(jià)成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類，則基準(zhǔn)地價(jià)修正體系一定要反映土地利用的復(fù)雜性。關(guān)鍵是準(zhǔn)確地把握各用地類型的地價(jià)影響因素和影響權(quán)重。4.8.2.1 用土地利用效益（地租）資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 1.確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)按 4.7 條的評(píng)估結(jié)果，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 宗地

44、地價(jià)影響因素的選擇 (1) 商業(yè)用地的影響因素 A. 商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級(jí)別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。 B. 交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城市交通系統(tǒng)連接的便利程度。 C. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指商業(yè)區(qū)各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。 D. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。主要指商業(yè)區(qū)的人口密度、收入水平、社會(huì)治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災(zāi)害等自然環(huán)境。 E. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對(duì)商業(yè)區(qū)土地利用的要求。 F. 宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細(xì)類）和利用強(qiáng)度等。 G. 其他因素。 (2) 住宅用地的影響因素A. 住宅區(qū)的位置。包括距商業(yè)服務(wù)中心和城市中心的距

45、離、所處的土地級(jí)及級(jí)中區(qū)位、商業(yè)服務(wù)業(yè)對(duì)各類型住宅區(qū)的影響程度等。B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指直接用于為居住服務(wù)的各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。 C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。 D. 公用設(shè)施完備度。主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。 E. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。主要指住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)結(jié)構(gòu)、受教育程度、居住條件、治安等人文環(huán)境和污染、綠化程度、自然災(zāi)害等自然環(huán)境。 F. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對(duì)住宅區(qū)土地利用的要求。17 G. 宗地條件。主要有宗地形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細(xì)類）和利用強(qiáng)度等。 H. 其他因素。 (3)

46、 工業(yè)用地的影響因素 A. 交通便捷度。 B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。 C. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。D. 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。E. 規(guī)劃限制。 F. 宗地條件。 G. 其他因素。(4) 各因素影響地價(jià)程度的確定采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。3. 各因素影響地價(jià)修正幅度的計(jì)算 (1) 修正幅度值的計(jì)算 以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝?，調(diào)查各級(jí)別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準(zhǔn)地價(jià)折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。 上調(diào)幅度的計(jì)算公式為： Inh-Ilb * 100% Ilb 下調(diào)幅度的計(jì)算公式為： Ilb - Inl 2 * 100% Il

47、b 式中：F1-基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度 F2-基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度 Ilb-基準(zhǔn)地價(jià)折算的年收益 Inb-級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最高值 Inl-級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最低值 在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成五個(gè)檔次。 (2) 影響地價(jià)各因素修正幅度的確定 按照 4.8.2.1 條第二款中確定的不同用途各因素對(duì)地價(jià)的影響，按下式計(jì)算各因素的修正幅度。 F1i=F1*Wi Fi=F*Wi 18式中：F1i某一因素的上調(diào)幅度 Fi某一因素的下調(diào)幅度 Wi 某一因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重 以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修

48、正系數(shù)，一般為 F1i，同時(shí)確定較優(yōu)條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件校劣的修正系數(shù)，一般為 Fi，同時(shí)確定較劣條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，將各地價(jià)影響因素的權(quán)重值同修正系數(shù)相乘，即得到各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的實(shí)際修正系數(shù)。 4. 編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣個(gè)檔次地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下確定的各地價(jià)因素修正系數(shù)，編制出級(jí)別或區(qū)域內(nèi)不同用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，并確定各種修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)條件，即編制各類用地因素指標(biāo)說明表。各表形式見附錄。4.8.2.2 用市場(chǎng)地價(jià)資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 1. 確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)按 4.7 條的評(píng)估結(jié)果，確定級(jí)別或區(qū)域

49、基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 修正幅度值的計(jì)算 將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價(jià)的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價(jià)作相對(duì)值比較，得到相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的最高和最低修正幅度值，其計(jì)算方法參見 4.8.2.1 條中第三款的規(guī)定。 對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)與最高地價(jià)、最低地價(jià)之間的均分點(diǎn)，按樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算修正幅度。 按修正幅度值，將各有關(guān)地價(jià)點(diǎn)定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 3. 影響地價(jià)各因素修正值的確定 根據(jù)五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的修正幅度，將修正幅度按因素權(quán)重分解到各影響地價(jià)的因素上，確定出各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正值，具體計(jì)算按 4.8.2.1 條中第三款的規(guī)定。 4. 確定宗地價(jià)修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素條件 具體按 4.8.2.1 條中第四款的規(guī)定進(jìn)

50、行。4.8.3 路線價(jià)修正系數(shù)表的編制 路線價(jià)修正系數(shù)表是指利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，根據(jù)宗地臨街深度與宗地價(jià)格的變化規(guī)律而編制的深度指數(shù)修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評(píng)估具體宗地地價(jià)時(shí)由評(píng)估人員自定。4.8.3.1 確定路線價(jià) 依 4.6 條中路線價(jià)的確定方法確定。194.8.3.2 編制深度指數(shù)修正表 深度指數(shù)修正表依據(jù)宗地臨街深度對(duì)路線價(jià)的變化程度制定。其基本程序?yàn)椋?1. 標(biāo)準(zhǔn)深度即里地線的確定。一般是以臨街宗地的平均進(jìn)深為準(zhǔn)，或以臨街宗地進(jìn)深眾數(shù)為準(zhǔn)。 2. 確定級(jí)距。在同一級(jí)距內(nèi)，地價(jià)對(duì)路線價(jià)的變化程度較小，并視同一致。深度百分率表中級(jí)距的選定，應(yīng)分析比較市場(chǎng)地價(jià)調(diào)查中地價(jià)變化

51、的規(guī)律性，從而確定級(jí)距數(shù)、級(jí)距。 3. 確定單獨(dú)深度百分率。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內(nèi)依一定距離（級(jí)距）劃分為許多單元格，并依次為 a1 , a2 , a3 an ，其單獨(dú)深度百分率為： a1 a2 a3 an 。 4. 選用累計(jì)或平均深度百分率制作深度百分率表。 A. 平均深度百分率： a1+a2 a1+a2+a3 a1+a2 +a3+an a1 2 3 n B. 累計(jì)深度百分率： a1 a1+a2 a1+a2+a3 a1+a2 +a3+an 4.9 基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制4.9.1 基準(zhǔn)地價(jià)圖繪制的內(nèi)容 1. 基準(zhǔn)地價(jià)圖要直觀反映不同級(jí)別或區(qū)段各類用地基準(zhǔn)地價(jià)及界線、位置和

52、與地價(jià)高低有關(guān)的城鎮(zhèn)道路、土地用途等?；鶞?zhǔn)地價(jià)圖的相關(guān)要素通過不同的圖斑、色調(diào)、注記等來反映。 2. 編圖前，要將基準(zhǔn)地價(jià)成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。 3. 地價(jià)區(qū)段為最小制圖單元，最小上圖圖斑為cm2。城鎮(zhèn)中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高點(diǎn)或區(qū)段，可不依比例單獨(dú)表示。 4. 將定級(jí)成果和基準(zhǔn)地價(jià)成果用圖示、符號(hào)、注記等標(biāo)注在圖上。 A. “級(jí)”用大寫羅馬數(shù)字“、”分別表示“一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)” 。均質(zhì)地域編號(hào)用阿拉伯?dāng)?shù)字表示。 B. 用地類型用漢字“商、住、工”分別表示“商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地” ，字體為等線體。 C. 基準(zhǔn)地價(jià)額用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在級(jí)別（均質(zhì)地域）和用地類型

53、之后，單位為元平方米，整個(gè)符號(hào)如： 商業(yè) 3000 商業(yè) 2000-4000 住宅 950 或 住宅 9001100 工業(yè) 375 工業(yè) 200500 D. 地價(jià)級(jí)別或區(qū)段邊界用實(shí)線表示。20 5. 基準(zhǔn)地價(jià)圖上要表示城鎮(zhèn)中與土地區(qū)位和利用有關(guān)的主要道路，主次干道用雙實(shí)線，支路用單實(shí)線表示。 6. 表示土地利用類型時(shí)，商服業(yè)用符號(hào)依比例尺表示各級(jí)商服中心，其它土地類型只反映能夠上圖的圖斑。土地利用類型界線用點(diǎn)劃線表示，土地分類及圖示符號(hào)按城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 7. 其它內(nèi)容盡量簡(jiǎn)化，圖示符號(hào)按城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 8. 各地可根據(jù)需要編繪彩色基準(zhǔn)地價(jià)圖，圖面以暖色為主，鄰級(jí)

54、色差不宜過大。4.9.2 基準(zhǔn)地價(jià)圖的清繪與圖面整飾4.9.2.1 基準(zhǔn)地價(jià)圖的清繪 1. 土地級(jí)別和地價(jià)區(qū)段界線分別以線徑 0.4mm 和 0.2mm 的實(shí)線表示。 2. 主干道用 0.3mm 的雙實(shí)線表示，次干道用 0.2mm 的雙實(shí)線表示，支路用 0.3mm 的單實(shí)線表示。 3. 土地利用類型界線用間隔 5mm、線徑 0.3mm 的點(diǎn)劃線表示。 4. 土地級(jí)別、地價(jià)區(qū)段、用地類型、基準(zhǔn)地價(jià)用注記表示。 5. 基準(zhǔn)地價(jià)圖圖示及圖例見附錄 B。4.9.2.2 基準(zhǔn)地價(jià)圖面整飾 基準(zhǔn)地價(jià)圖按要求標(biāo)出級(jí)別、用地類型及相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)外，還應(yīng)按制圖規(guī)范標(biāo)出圖廓、方里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最

55、后標(biāo)出制圖單位及時(shí)間，樣圖見附錄 B。4.10 基準(zhǔn)地價(jià)更新基準(zhǔn)地價(jià)更新4.10.1 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線有以下三條： 1. 以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，以土地收益（地租）為依據(jù)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為參考，更新基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域（或以土地定級(jí)為基礎(chǔ)） ，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。 3. 以土地定級(jí)或均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格（標(biāo)定地價(jià)）或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。 城市基準(zhǔn)地價(jià)可以運(yùn)用其中任一技術(shù)路線更新，也可以運(yùn)用上述技術(shù)路線的任一組合更新。4.10.2 級(jí)差收益（地租）法更新基準(zhǔn)地價(jià)4.10.2.1 應(yīng)用范圍：該方法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)

56、達(dá)，市場(chǎng)交易地價(jià)資料不豐富的城市。4.10.2.2 基本方法 1. 有定級(jí)基礎(chǔ)的城市：先判斷原定級(jí)范圍的準(zhǔn)確性，再在定級(jí)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級(jí)差收益（地租）測(cè)算模型，求取地租，計(jì)算地價(jià)。 2. 沒有定級(jí)基礎(chǔ)的城市：先用上述分類定級(jí)方法先定級(jí)，再在定級(jí)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級(jí)差收益（地租）測(cè)算模型，求取地租，計(jì)算地價(jià)。 3. 更新的步驟和方法與 4.4 條中基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的步驟和方法相同。4.10.3 利用市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新基準(zhǔn)地價(jià)214.10.3.1 應(yīng)用范圍：主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)交易資料較多的城市。4.10.3.2 基本方法 1. 有定級(jí)的城市，以城市定級(jí)為基礎(chǔ)，利用級(jí)別或區(qū)域范圍內(nèi)的市場(chǎng)交易地價(jià)資

57、料更新評(píng)估各類用途的基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 沒有定級(jí)的城市，一是可運(yùn)用上述分類定級(jí)方法先進(jìn)行定級(jí)，再在定級(jí)的基礎(chǔ)上更新；二是不進(jìn)行定級(jí)，而是用劃分均質(zhì)區(qū)域的辦法，在均質(zhì)區(qū)域上更新； 3. 市場(chǎng)交易資料的要求：與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中對(duì)資料的要求基本相同，但是在樣本數(shù)量上可以少于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的數(shù)量。 4. 具體來講，利用市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)的方法有三種：即區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法、地價(jià)與土地級(jí)別建立模型法和地價(jià)與定級(jí)因素分值建立模型法。4.10.3.3 區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法 1. 基本原理：在劃分均質(zhì)區(qū)域或定級(jí)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級(jí)別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 市場(chǎng)地

58、價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn)，與 4.5.2 條中的規(guī)定相同。 3. 模型選擇及基本方法，與 4.5.4.1 相同。4.10.3.4 地價(jià)與土地級(jí)別建立模型法 1. 基本原理：在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，通過建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級(jí)別的地價(jià)級(jí)差系數(shù)，再用地價(jià)級(jí)差系數(shù)等參數(shù)來計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 市場(chǎng)地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn)，與 4.5.2 條中的規(guī)定相同。3. 模型選擇及基本方法，與 4.5.4.1 相同。4.10.3.5 地價(jià)與定級(jí)因素分值建立模型法1. 基本原理：利用各均質(zhì)地域（或級(jí)別）內(nèi)的土地定級(jí)因素分值與該地域內(nèi)的各用途有效地價(jià)樣點(diǎn)平均價(jià)格之間建立數(shù)學(xué)模型

59、，以價(jià)定級(jí)，以因素定基準(zhǔn)地價(jià)?；舅枷胧牵寒?dāng)某定級(jí)因素發(fā)生變化，足以引起土地級(jí)別的調(diào)整，而在該區(qū)域又沒有新的交易樣點(diǎn)地價(jià)資料，無法調(diào)整級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，則可以應(yīng)用該模型，直接從定級(jí)因素分值的變化來計(jì)算新的基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 適用范圍：該法適用于大中小各類城鎮(zhèn)，也適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)。 3. 基本模型： Yn=A(1+r)Xn 式中： Yn ：第 n 級(jí)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)（求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)） ； A：常數(shù)； r ：地價(jià)級(jí)差系數(shù)或區(qū)域級(jí)差系數(shù)； Xn ：第 n 級(jí)或區(qū)域內(nèi)定級(jí)因素綜合分值 先用級(jí)別內(nèi)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)和定級(jí)因素綜合分值，通過模型運(yùn)算，求出參數(shù)和

60、r，代入模型，即可得到基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算模型。4.10.4 利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)4.10.4.1 基本原理：通過定期對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，掌握各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的價(jià)格變化情況，利用更新期標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，或利用更新期的地價(jià)指數(shù)22更新基準(zhǔn)地價(jià)。4.10.4.2 適用范圍：適用于大中小各類城市，也適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城市。1. 利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià) 分兩種情況：一是直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新，二是間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新。 (1) 直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià) 在基準(zhǔn)地價(jià)更新期，用地價(jià)評(píng)估方法評(píng)估出標(biāo)準(zhǔn)宗地的更新期價(jià)格，再用其分用途分區(qū)域或級(jí)別的標(biāo)