北京地區(qū)容積率計算方法

1、(二若干問題處理辦法1.房地產(chǎn)開發(fā)(12007年月報,房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計嚴格執(zhí)行“法人經(jīng)營地統(tǒng)計”若同一個單位有兩個或兩個以上的,以主要辦公地為準上報所在區(qū)縣統(tǒng)計局,如果因經(jīng)營地有爭議,由市統(tǒng)計局裁定。(2該項目不論是否已正式開工建設(shè),只要有經(jīng)營活動(包括開發(fā)建設(shè)前期費用支出、房屋拆遷、七通一平等前期準備活動,商品房開發(fā)、銷售、出租等經(jīng)營活動和尚未銷售、出租的商品房屋的空置情況,項目手續(xù)未辦齊全或未審批的,但是實際已發(fā)生前期費用或已實施開工的項目,一律填報相應(yīng)的統(tǒng)計報表。(3行業(yè)代碼為“7210”的填報房地產(chǎn)開發(fā)報表,“7220”、“7230”、“7290”填報物業(yè)管理、中介服務(wù)及其他房地產(chǎn)活動報

2、表。(45000家聯(lián)網(wǎng)直報房地產(chǎn)企業(yè)法人單位基本情表(X106表需上報紙介質(zhì)報表。(5區(qū)縣統(tǒng)計局2006年12月月報及年報所有的報表和資料報市統(tǒng)計局投資處時必須裝訂成冊。(6容積率指標計算規(guī)則為規(guī)范建筑設(shè)計行為,明確我市容積率指標的計算方法,北京市規(guī)劃委員會于二OO六年七月十日發(fā)布了容積率指標計算規(guī)則。該規(guī)則僅限于設(shè)計單位計算容積率指標時使用,建筑面積的計算仍按照建筑工程建筑面積計算規(guī)范(GB/T50353-2005的規(guī)定執(zhí)行。容積率指標計算規(guī)則內(nèi)容如下:容積率系指一定地塊內(nèi),地上總建筑面積計算值與總建設(shè)用地面積的商。地上總建筑面積計算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計算值之和;地下有經(jīng)營

3、性面積的,其經(jīng)營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下,建筑面積計算值按照建筑工程建筑面積計算規(guī)范(GB/T50353-2005的規(guī)定執(zhí)行;遇有特殊情況,按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。當住宅建筑標準層層高大于4.9米(2.7米+2.2米時,不論層內(nèi)是否有隔層,建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算;當住宅建筑層高大于7.6米(2.7米2+2.2米時,不論層內(nèi)是否有隔層,建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米+2.2米時,不論層內(nèi)是否有隔層,建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算;當辦公建筑層高大于8.8米(3.3米2+2.2米時,不論

4、層內(nèi)是否有隔層,建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。當普通商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米(3.9米+2.2米時,不論層內(nèi)是否有隔層,建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算;當普通商業(yè)建筑層高大于10米(3.9米2+2.2米時,不論層內(nèi)是否有隔層,建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。計算含陽臺建筑的容積率指標時,陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算。地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時,建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算;地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的,其建筑面積不計入容積率。如建筑室外地坪標高不一致時,以周邊最近的城市道路標高為準加上0

5、.2米作為室外地坪,之后再按上述規(guī)定核準。住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂,獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房,工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計算容積率,其建筑面積的計算值按照建筑工程建筑面積計算規(guī)范(GB/T50353-2005的規(guī)定執(zhí)行。(7北京市居住用途基準地價級別范圍一級:西單北大街-西四南大街-西四北大街-地安門西大街-地安門東大街-張自忠路-東四北大街-東四南大街-東單北大街-崇文門內(nèi)大街-崇文門西大街-前門東大街-前門西大街-宣武門東大街-宣武門內(nèi)大街-西單北大街;所圍地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。二級:廣安門內(nèi)大街-

6、廣安門北濱河路-西二環(huán)護城河引水渠-三里河路-西直門外大街-北二環(huán)路-東直門北大街-東直門外斜街-東三環(huán)北路-東三環(huán)中路-通惠河-廣渠門北濱河路-廣渠門內(nèi)大街-珠市口東大街-珠市口西大街-騾馬市大街-廣安門內(nèi)大街;所圍地區(qū)除一級地價區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。三級:勁松路-廣渠門南濱河路-方莊路-群星路-蒲黃榆路-永定門東濱河路-永定門西濱河路-右安門東濱河路-右安門西濱河路-麗澤路-蓮花河-西三環(huán)中路-太平東路-萬壽路-永定河引水渠-西翠路-八里莊路-藍靛廠路-藍靛廠北路-北四環(huán)西路-萬泉河路-圓明園路-清華西路-中關(guān)村北大街-成府路-志新路-八達嶺高速路-北四環(huán)中路-北辰東路-大屯路

7、-北苑路-北四環(huán)東路-惠新西街-櫻花園西街-北三環(huán)東路-西壩河-霄云里南街延長線至亮馬橋路-棗營路-朝陽公園西路-農(nóng)展館南路-甜水園西街-金臺路-西大望路-建國路-金臺西路南延長線-京秦鐵路-東三環(huán)中路-東三環(huán)南路-勁松路;所圍地區(qū)除一、二級地價區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。四級:(1西四環(huán)中路-北太平路-永定路及其北延長線-杏石口路-旱河路-閔莊路-西五環(huán)北路-香山路-北五環(huán)西路-中關(guān)村北大街-林業(yè)大學(xué)北路西延長線-雙清路-清華東路-大屯路-北小河-小營路北延長線-小營北路-關(guān)莊路-北四環(huán)東路-東四環(huán)北路-東四環(huán)中路-朝陽路-十里堡路南側(cè)延長線-通惠河-西大望路-松榆南路-武圣路南延長線

8、-周莊路-南三環(huán)東路-南三環(huán)中路-南三環(huán)西路-菜戶營南路-蓮花河-涼水河西延線-西三環(huán)南路-西三環(huán)中路-蓮花池西路-蓮花河-西四環(huán)中路;所圍地區(qū)除一至三級地價區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。(2望京地區(qū)(望京西路-湖光北街-宏泰西街-宏泰東街。(3酒仙橋地區(qū)。五級:(1北五環(huán)中路-北五環(huán)東路-東五環(huán)北路-東五環(huán)中路-京秦鐵路-東四環(huán)中路-東四環(huán)南路-南四環(huán)東路-南四環(huán)中路-南四環(huán)西路-西四環(huán)南路-豐臺西路-程莊路-小屯路-吳家村路-八寶山南路-魯谷路西段-西五環(huán)中路-香山南路-香山腳下-東馬連洼北路-上地三街-小營西路-北五環(huán)中路;所圍地區(qū)除一至四級地價區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。(2

9、清河居住小區(qū)。(3上地高科技園區(qū)、國家級軟件園區(qū)。(4北苑居住小區(qū)。六級:(1朝陽、海淀、石景山區(qū)除一至五級地價區(qū)以外的地區(qū)。(2豐臺區(qū)永定河以東除一至五級地價區(qū)以外的地區(qū)。(3通州區(qū)人民政府所在地中心區(qū)。(4大興區(qū)人民政府所在地中心區(qū)及西紅門鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)。(5昌平區(qū)人民政府所在地中心區(qū)及龍城花園、回南路、太平莊以南地區(qū)。(6順義區(qū)人民政府所在地中心區(qū)及天竺地區(qū)、后沙峪鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)。七級:(1豐臺區(qū)永定河以西地區(qū)。(2昌平、順義、通州、大興區(qū)人民政府所在地建成區(qū)除六級地價區(qū)外的地區(qū)。八級:(1房山、門頭溝、懷柔、平谷區(qū)人民政府所在地建成區(qū)。(2密云、延慶縣縣城建成區(qū)。(3規(guī)

10、劃市區(qū)外除五至七級地價區(qū)外的市級開發(fā)區(qū)和主要建制鎮(zhèn)。九級:市域范圍內(nèi),除一至八級地價區(qū)外的平原地區(qū)。十級:市域范圍內(nèi),除一至九級地價區(qū)外的其他地區(qū)。2.物業(yè)管理、中介服務(wù)及其他房地產(chǎn)活動(1行業(yè)小類為“7220”的物業(yè)管理企業(yè)代理出租或自行出租的住宅,其出租套數(shù)和面積統(tǒng)一填報在“一、物業(yè)管理”大類中:“在管房屋中:出租住宅套數(shù)”和“在管房屋中:出租住宅面積”指標內(nèi);物業(yè)管理企業(yè)自行出租的除住宅以外的其他種類房屋建筑,其出租面積和出租收入需在“三、其他房地產(chǎn)活動”大類中:“房屋出租面積”和“房屋出租收入”指標內(nèi)填報。(2行業(yè)小類為“7290”的其他房地產(chǎn)活動企業(yè),若同時存在物業(yè)管理的經(jīng)營活動,則

11、除需要填報“三、其他房地產(chǎn)活動”大類中的相關(guān)指標外,也同時需要填報“一、物業(yè)管理”大類中的相關(guān)指標。(3“二、中介服務(wù)”大類中“1、房屋代理銷售(含預(yù)售”小類中所涉及相關(guān)指標的統(tǒng)計范圍,只包括:房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售(含預(yù)售房屋的經(jīng)營行為;不包括房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代辦用于購置商品房的相關(guān)住房公積金貸款或商業(yè)貸款手續(xù)。(4物業(yè)管理、中介服務(wù)及其他房地產(chǎn)活動企業(yè)(行業(yè)代碼為:7220、7230、7290填報2006年年報“房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)狀況”表(X103時,以下指標免填:“1.土地轉(zhuǎn)讓收入”(B044、“2.商品房屋銷售收入”(B045、“3.房屋出租收入”(B046、“4.其他收入”(B047

12、;填報2007年定報“房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)狀況”表(X203時,以下指標免填:“其中:商品房屋銷售收入”(B045及其上年同期數(shù)。(5本報表中相關(guān)財務(wù)指標的計量單位均為“千元”。3.財務(wù)指標填報方法的補充說明(1如果企業(yè)不設(shè)“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”科目,或者“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”科目貸方累計發(fā)生額為0,則根據(jù)會計成本、費用科目中“工資”、“福利”項的本期累計發(fā)生額填報。如果付給外籍及港澳臺方人員的工資、福利未計入“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”科目,則應(yīng)從相關(guān)成本、費用科目中摘取并計入。(2勞動、失業(yè)保險費具體包括基本養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險(年金、儲蓄性養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、補充醫(yī)療保險、生育

13、險、失業(yè)險、工傷險以及其他人身險。為外籍及港澳臺方人員繳納(含在國外繳納的的養(yǎng)老、醫(yī)療等人身保險也包括在內(nèi)。(3住房公積金和住房補貼中不含一次性住房補貼。支付給外籍及港澳臺方人員的住房費用和補貼也包括在內(nèi)。4.能源統(tǒng)計相關(guān)問題的說明(1“誰消費、誰統(tǒng)計”的能源統(tǒng)計原則在實際中的應(yīng)用問題“誰消費、誰統(tǒng)計”是能源消費應(yīng)遵循的基本原則。目前,由于部分單位能源統(tǒng)計基礎(chǔ)工作薄弱,計量儀器配備不齊,能源計量不完善,“誰消費、誰統(tǒng)計”的原則在實際操作中出現(xiàn)了一些問題,可采取以下方法處理。有房屋出租活動的企事業(yè)單位,應(yīng)給承租方安裝獨立的電表、水表、燃氣表等計量儀表,使承租實現(xiàn)分戶計量。出租方若給承租方安裝了計量儀表,則出租方上報的能源消費數(shù)據(jù)中不能包括承租方的消費量,承租方要按照計量儀表數(shù)據(jù)上報自己的消費量;若出租方未給承租方安裝計量儀表,則出租方上報的能源消費數(shù)據(jù)中要包括承租方消費量,承租方可以免報電力、水、天然氣消費量,但應(yīng)上報其余品種的消費量。(2如何填報“外購熱力費用”指標“外購熱力費用”是指報告期內(nèi)各企事業(yè)單位應(yīng)繳納的熱力費用,該指標可以從財務(wù)帳中“燃料動力”等相關(guān)科目中取得。但須注意的是各單位填報的該指標要與報告期口徑一致,不能包含報告期以前拖欠而在本期補繳的部分。在填報定期報表時,對于一次性繳納整個采暖季的熱力費用的單位,須將其分攤到相應(yīng)的