關(guān)于成片住宅區(qū)用地分宗定界的意見

1、關(guān)于成片住宅區(qū)用地分宗定界的意見各縣（市）國土資源局、各分局，市局機(jī)關(guān)各處室、各事業(yè)單位：為規(guī)范土地分割登記，維護(hù)土地使用者的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)及文件的規(guī)定，制定我市成片住宅區(qū)用地分宗定界的意見，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。一、適用范圍本意見適用于濟(jì)南市行政區(qū)劃范圍內(nèi)成片住宅區(qū)用地的分宗定界，包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、拆遷安置房等用地。二、基本原則1由一個(gè)文件批準(zhǔn)的土地在辦理初始土地登記時(shí)，頒發(fā)一個(gè)國有土地使用證，原則上不予辦理土地分割登記。2因部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓引起的土地分割，需取得規(guī)劃主管部門的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、同意土地分割的復(fù)函和土地分割示意圖。3因建設(shè)項(xiàng)目分期建設(shè)申請(qǐng)土地分割登記的

2、，同一工程規(guī)劃許可證內(nèi)批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目應(yīng)一并申請(qǐng)登記。4同一項(xiàng)目用地內(nèi)多棟房屋分幢或分單元進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)，按每幢房屋占地劃分宗地，劃分原則按宗地分宗定界意見辦理。5劃撥的非住宅用地項(xiàng)目不予辦理分割登記手續(xù)，應(yīng)待整個(gè)項(xiàng)目竣工后統(tǒng)一辦理土地登記。三、分宗意見按幢設(shè)宗。無論是封閉式小區(qū)還是開放式小區(qū)，原則上按一幢住宅樓用地為一宗地；底層是商場(chǎng)上面是住宅的城鎮(zhèn)混合用地按一宗地處理。對(duì)于單位獨(dú)自使用（如有封閉圍墻）的土地，依據(jù)四周邊界，暫按一宗地設(shè)宗。售房給個(gè)人時(shí)，則按幢設(shè)宗，然后將每幢住宅樓用地分割到戶，進(jìn)行分割登記。3. 單獨(dú)屬于一幢樓房的附屬用地，原則上劃入該幢樓房的用地范圍。4.住宅區(qū)內(nèi)的車庫用地

3、，如屬獨(dú)立的公用車庫用地或者單獨(dú)車庫用地應(yīng)單獨(dú)設(shè)宗；如屬某一幢住宅樓單獨(dú)使用，則可與該住宅樓合并作一宗地處理。5建筑區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，以及道路、綠地等公共用地為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有，原則上不劃入其它分割宗地內(nèi)。地籍調(diào)查表中應(yīng)注明“小區(qū)內(nèi)的公用配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及綠地、道路等公共用地為業(yè)主共有”。但屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共河道、公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。四、定界意見按幢設(shè)宗住宅樓，樓房主體墻以南，如有院子，以院墻為界；如無院子，樓房的主體墻外有道路且路邊沿離房屋主體墻距離大于2米，以主體墻墻外2米為界；若房屋垂直投影距主體墻大于2米時(shí)，按垂直投影確界；房屋主體墻離路邊

4、小于2米的，以路邊為界。按幢設(shè)宗住宅樓，樓房主體墻以北如有封閉圍墻，以封閉圍墻為界（封閉圍墻內(nèi)如有建設(shè)意向的除外）；如無圍墻而有道路且路邊距主體墻大于2米，以主體墻外2米為界，如路邊距主體墻小于2米，以路邊為界；既無圍墻又無道路的，且房屋垂直投影距主體墻小于2米的，以墻外2米為界；若房屋垂直投影距主體墻大于2米時(shí)，按垂直投影確界。按幢設(shè)宗住宅樓，樓房主體墻東、西兩側(cè)墻外有道路且路邊距主體墻距離大于1.5米，以主體墻墻外1.5米為界；主體墻墻外離路邊小于1.5米的，以路邊為界；若房屋垂直投影距主體墻大于1.5米時(shí)，按垂直投影確界；兩幢住宅樓的東西兩墻間沒有道路相隔，且其間距離不足3米的，則以兩幢

5、樓間距的中間為界。4.住宅區(qū)內(nèi)的車庫用地，如屬獨(dú)立的公用車庫用地或者單獨(dú)車庫用地按實(shí)際情況以車庫外墻墻外或墻中為界；如屬某一幢住宅樓單獨(dú)使用，按實(shí)際情況以車庫外墻墻面或墻中為界。5. 本意見按東西走向房屋規(guī)定，凡不屬于以上幾種情況的,按實(shí)際情況研究處理。附：國有土地使用權(quán)分割的面積的計(jì)算方法：1.一般住宅用地面積每戶用地面積=每戶分?jǐn)偯娣e+獨(dú)自使用面積。每戶分?jǐn)偯娣e=共用土地總面積÷整棟樓房建筑面積×每戶房屋建筑面積。獨(dú)自使用面積=居住樓房底樓的院壩（以圍墻外墻為界）為該底樓住房獨(dú)自使用的面積，其使用權(quán)確認(rèn)給該住戶，該院壩面積不進(jìn)入土地使用權(quán)分?jǐn)?。說明：每戶房屋建筑面積以濟(jì)南市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。2.花園別墅小區(qū)用地面積每戶用地面