重慶綠島中心任務(wù)目標(biāo)分解

1、2014.22014.2重慶綠島中心項(xiàng)目2014年目標(biāo)任務(wù)分解1 n 通過(guò)前幾次溝通，基本明確了項(xiàng)目2014年的任務(wù)目標(biāo)方向。n 思源在以項(xiàng)目本體和市場(chǎng)導(dǎo)向的基礎(chǔ)之上，鄭重提出實(shí)現(xiàn)2014年：簽約銷售金額突破簽約銷售金額突破1010億億的策略構(gòu)想！明確本次所需解決的兩大核心問(wèn)題：1、任務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)與客觀條件？2、達(dá)成任務(wù)的分解規(guī)劃？以目標(biāo)為導(dǎo)向：關(guān)于任務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)Problem：產(chǎn)品梳理【總貨量】住宅產(chǎn)品類型體量（）套數(shù)獨(dú)棟3627.7911聯(lián)排8621.0640疊拼1134360洋房36443.75280高層32520354合計(jì)92555.6745商業(yè)辦公產(chǎn)品類型體量（）套數(shù)金融街商

2、鋪13496.77129金融街寫字樓63044.25272住宅底商3992.3151濱水商業(yè)街26317.88187總部樓18878.9331合計(jì)125730.14670產(chǎn)品總體量達(dá)產(chǎn)品總體量達(dá)21.8321.83萬(wàn)方，總套數(shù)萬(wàn)方，總套數(shù)14151415套：套：其中住宅貨量9.3萬(wàn)方，商鋪體量4.38萬(wàn)方，辦公寫字樓8.19萬(wàn)方。產(chǎn)品梳理【總貨值】住宅產(chǎn)品類型體量（）預(yù)計(jì)單價(jià)（元/）產(chǎn)值（億元）獨(dú)棟3627.79110000.40 聯(lián)排8621.0690000.78 疊拼1134373000.83 洋房36443.7558002.11 高層3252048001.56 合計(jì)112955.65.6

3、8商業(yè)辦公產(chǎn)品類型體量（）預(yù)計(jì)單價(jià)（元/）產(chǎn)值（億元）金融街商鋪13496.77150002.02 金融街寫字樓63044.2565004.10 住宅底商3992.31150000.60 濱水商業(yè)街26317.88150003.95 總部樓18878.9365001.23 合計(jì)125730.1411.90 各物業(yè)產(chǎn)品總貨值達(dá)各物業(yè)產(chǎn)品總貨值達(dá)17.5717.57億：億：其中住宅貨值5.68億元，商鋪貨值6.57億元，辦公寫字樓貨值5.33億元。全年目標(biāo)10個(gè)億，意味著去化一期總貨量的57%以上，項(xiàng)目全年將去化各類物業(yè)達(dá)12.2萬(wàn)方以上市場(chǎng)客觀條件如何？我們以市場(chǎng)典型項(xiàng)目量?jī)r(jià)因素作為分析參考，判

4、斷方案可行性：我們以市場(chǎng)典型項(xiàng)目量?jī)r(jià)因素作為分析參考，判斷方案可行性：市場(chǎng)環(huán)境從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)分析，璧山2013年成交面積較2012年有22.6%的漲幅，但相比2012年較2011年60.6%的漲幅對(duì)比有較大減少，說(shuō)明璧山需求市場(chǎng)逐漸區(qū)域飽和，如果沒(méi)有較大的人口增長(zhǎng)，中原認(rèn)為2014年璧山成交市場(chǎng)漲幅應(yīng)該在10%以內(nèi)。以上數(shù)據(jù)來(lái)源于璧山房交所網(wǎng)簽數(shù)據(jù)市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析金科中央公園城成交面積8.9萬(wàn)方成交金額4.49億成交套數(shù)1027套成交均價(jià)4982元/M2013年金科主要以高層為主，總成交金額約4.49億，成交套數(shù)1027套，平均每天銷售約2.88套，平均每天到訪約25套，春節(jié)期間（1.282.

5、6）到訪約500組，成交50余套。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析金科中央公園城金科中央公園城2013年月成交情況月份成交套數(shù)成交均價(jià)111350432159508131115139464510858449666545047767506287449249495022108248471178480912924670金科2013年成交情況分析：1.13月春季返鄉(xiāng)潮帶來(lái)成交高峰；2.價(jià)格總體持續(xù)走低，年底1012月采用以價(jià)換量的策略消化存量，在2014年新推貨量不多情況下，此舉主要是為了快速回收資金。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析金科中央公園城2014年，金科中央公園城預(yù)計(jì)推出高層、臨街商業(yè)、以及少量洋房產(chǎn)品，共計(jì)約9萬(wàn)方。根據(jù)

6、每天去化2.88套，預(yù)計(jì)3月會(huì)推出7#高層，5月推出臨街商業(yè)，68月推后期洋房為主，9月繼續(xù)推高層產(chǎn)品。2014年推售房源7 洋 房 商業(yè)后期高層市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析碧桂園成交面積別墅約2.15萬(wàn)方/高層約2.29萬(wàn)方成交金額別墅約1.94億元/高層1億元成交套數(shù)別墅約90套/高層約230套成交均價(jià)別墅9854元/M 高層5279元/M 2013年碧桂園主要以別墅和高層為主，總成交金額約2.94億，成交套數(shù)320套，平均每天銷售約5.3套，平均每天到訪約15組，春節(jié)期間（1.282.6）到訪約280組，成交20余套。市場(chǎng)環(huán)境2014年，碧桂園翡翠城預(yù)計(jì)會(huì)將推出1期所有高層產(chǎn)品（剩余約17萬(wàn)方），按

7、照碧桂園傳統(tǒng)推盤模式，預(yù)計(jì)會(huì)12次全部推出。目前碧桂園剩余高層約240套，按照平均每天3.8套銷售量，預(yù)計(jì)下批次開(kāi)盤會(huì)在4、5月。競(jìng)品分析碧桂園市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析同景國(guó)際城成交面積10.7萬(wàn)方成交金額5.64億成交套數(shù)1391套成交均價(jià)住宅：5055元/M2013年同景主要以高層為主，有部分公寓和商業(yè)，總成交金額約5.64億，成交套數(shù)1391套，平均每天銷售約3.81套，平均每天到訪約27套，春節(jié)期間（1.282.6）到訪約800組，成交60余套。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析同景國(guó)際城同景國(guó)際城（住宅）月份成交套數(shù)成交均價(jià)1625071241498432645068485506355651266565172

8、77250568825069914649651013450181137502412665128公寓套數(shù)總金額均價(jià)234506422265910高層套數(shù)總金額均價(jià)11014602753385055合計(jì)1335510917564同景2013年成交情況分析：1.春季返鄉(xiāng)潮明顯；2.價(jià)格基本保持平穩(wěn)，沒(méi)有太大波動(dòng)。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析同景國(guó)際城2014年，同景國(guó)際城預(yù)計(jì)推出C組團(tuán)1#、2#、3#、4#、6#樓高層，共計(jì)約6萬(wàn)方,根據(jù)每天3.81套的去化量，預(yù)計(jì)3月會(huì)新推房源。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析歐鵬御府成交面積0.78 萬(wàn)方成交金額0.53億成交套數(shù)55套成交均價(jià)6788元/M歐鵬御府2013年成交55套，成

9、交總金額0.53億元，平均每天成交0.34套；平均每天到訪約13組。春節(jié)期間到訪約150組，成交約15套。 一期市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析歐鵬御府歐鵬御府月份成交套數(shù)成交均價(jià)923679110126775111268871286650御府2013年成交情況分析：1.御府2013年主推洋房產(chǎn)品，洋房產(chǎn)品價(jià)格基本保持平穩(wěn)；2.項(xiàng)目成交情況不理想,與其定價(jià)策略有較大關(guān)系。市場(chǎng)環(huán)境2014年，歐鵬御府預(yù)計(jì)推出1期1組團(tuán)816#洋房，約1萬(wàn)方；高層預(yù)計(jì)新推3棟，約4萬(wàn)方，共計(jì)約5萬(wàn)方。根據(jù)每天產(chǎn)品去化0.34套和現(xiàn)場(chǎng)施工情況預(yù)判，御府在上半年主推洋房和1棟小高層，剩余大量高層產(chǎn)品預(yù)計(jì)下半年推出。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析歐

10、鵬鳳凰國(guó)際新城成交面積4.4萬(wàn)方成交金額2.04億成交套數(shù)401套成交均價(jià)4618元/M歐鵬鳳凰國(guó)際新城2013年成交401套，成交總金額2.04億元，平均每天成交3.3套。平均每天到訪約14組，春節(jié)期間到訪約350組，成交約25套。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析歐鵬鳳凰國(guó)際新城歐鵬鳳凰國(guó)際新城月份成交套數(shù)成交均價(jià)4102462553546726314821711481381546189744631108045831131443312224462鳳凰國(guó)際新城2013年成交情況分析：1.推出產(chǎn)品均為高層產(chǎn)品；2.價(jià)格呈高開(kāi)低走趨勢(shì)。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析歐鵬鳳凰國(guó)際新城2014年歐鵬鳳凰國(guó)際新城預(yù)計(jì)推出4#、5#、

11、13#、14#、15#，共計(jì)約7萬(wàn)方。根據(jù)產(chǎn)品去化每天去化3.3套，歐鵬預(yù)計(jì)在2014上4月推出4#、5# 。根據(jù)平均成交數(shù)據(jù)分析和市場(chǎng)周期預(yù)判，89月推出12棟高層，年底推出最后1棟。市場(chǎng)環(huán)境2月疊拼28套3月疊拼36套、洋房24套4月疊拼48套5月洋房28套6月高層210套9月高層410套，洋房3611月疊拼84套12月高層248套1月高層162套競(jìng)品分析卉森秀湖鷺島市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)同景金科碧桂園御府鳳凰城香漫溪岸壁河名都2月3月4月5月7月6月8月9月10月11月12月洋房高層別墅秋實(shí)學(xué)府卉森秀湖鷺島商業(yè)5月8月為全年住宅推售空檔期，本項(xiàng)目可集中放量任務(wù)分解10億任務(wù)如何分解？任務(wù)分解分解說(shuō)

12、明：1、2014年任務(wù)分解將以月度為單位。2、本次任務(wù)分解將以區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目全年各月度銷售情況為參考依據(jù)。3、本次任務(wù)分解將結(jié)合項(xiàng)目2014年預(yù)售證辦理日期，推貨結(jié)構(gòu)予以充分考慮。4、本次任務(wù)分解僅針對(duì)目標(biāo)10億元進(jìn)行分解。預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)2014.3.15金融街2014.5高層、洋房、疊拼2014.8濱水總部2014.10金融街2014.7獨(dú)棟預(yù)售時(shí)間2014.4聯(lián)排住宅商業(yè)2014.6濱水商業(yè)2014年3月2014年10月2014年6月、8月2014年5月2014年5月2014年4月2014年5月2014年7月推售策略結(jié)合2014年市場(chǎng)供應(yīng)情況和項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)，本項(xiàng)目全年推售策略：上半年：

13、住宅為主，商業(yè)為輔下半年：商業(yè)為主，住宅為輔策略要點(diǎn)：住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，小步快跑減少蓄客周期 商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，蓄勢(shì)銷售增強(qiáng)影響力度推售計(jì)劃【第一批次】n 此階段各類推廣進(jìn)入實(shí)施階段，新形象，新價(jià)值推出，市場(chǎng)開(kāi)始形成新的關(guān)注焦點(diǎn)。n 考慮到蓄客時(shí)間短，建議新增商業(yè)產(chǎn)品實(shí)施自然銷售。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年4月1日2014年4月31日供應(yīng)計(jì)劃金融街5-9#供應(yīng)量約181套，29797供應(yīng)貨值商鋪：15000元/，總貨值0.96億寫字樓：6500元/，總貨值1.52億當(dāng)期銷售目標(biāo)商業(yè)去化70%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額0.67億總目標(biāo)達(dá)成率6.7%推售計(jì)劃【第二批次】n 此階段具備一定的市場(chǎng)影響力，推

14、廣以住宅為項(xiàng)目主要形象。n 本批次產(chǎn)品為項(xiàng)目住宅主力形象產(chǎn)品，對(duì)項(xiàng)目住宅銷售有一定的推到作用，且蓄客時(shí)間較為充足，建議本批次采取集中開(kāi)盤擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年5月1日2014年5月31日供應(yīng)計(jì)劃住宅：聯(lián)排、疊拼供應(yīng)量聯(lián)排40套，8621疊拼60套，11343供應(yīng)貨值聯(lián)排：9000元/，總貨值0.78億疊拼：7300元/，總貨值0.83億當(dāng)期銷售目標(biāo)去化90%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額1.45億總目標(biāo)達(dá)成率14.5%推售計(jì)劃【第三批次】n 本批次產(chǎn)品建議獨(dú)棟線下自然銷售，洋房物業(yè)集中開(kāi)盤。n 本階段推廣工作依然以住宅為主，輔助商業(yè)產(chǎn)品信息發(fā)布，同時(shí)線下進(jìn)行商業(yè)客戶蓄積指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)

15、容推售時(shí)間2014年7月1日2014年7月15日供應(yīng)計(jì)劃住宅：獨(dú)棟、洋房供應(yīng)量獨(dú)棟11套，3628洋房140套，18222供應(yīng)貨值獨(dú)棟：11000元/，總貨值0.4億洋房：5800元/，總貨值1.06億當(dāng)期銷售目標(biāo)去化90%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額1.3億總目標(biāo)達(dá)成率13%推售計(jì)劃【第四批次】n 此階段住宅產(chǎn)品全部面市，推廣方面逐漸向商業(yè)方向轉(zhuǎn)移，主打項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品信息。n 本批次產(chǎn)品為高層物業(yè)，但蓄客時(shí)間較短，建議采取小規(guī)模的集中開(kāi)盤，住宅底商采取線下自然銷售的方式銷售。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年8月1日2014年8月31日供應(yīng)計(jì)劃住宅：高層商業(yè)：住宅底商供應(yīng)量高層354套，32520住宅商業(yè)：5

16、1套，3992.31供應(yīng)貨值高層：4800元/，總貨值1.56億商鋪：15000元/，總貨值0.6億元銷售目標(biāo)高層去化80%商業(yè)去化80%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額1.7億總目標(biāo)達(dá)成率17%推售計(jì)劃【第五批次】n 住宅產(chǎn)品全部出貨完畢，本批次洋房產(chǎn)品為加推產(chǎn)品，采取線下自然銷售方式。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年9月1日2014年9月15日供應(yīng)計(jì)劃住宅：洋房供應(yīng)量洋房140套，18222供應(yīng)貨值洋房：5800元/，總貨值1.06億當(dāng)期銷售目標(biāo)去化60%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額0.64億總目標(biāo)達(dá)成率6.4%推售計(jì)劃【第六批次】n 此階段住宅產(chǎn)品全部面市，推廣方面逐漸想商業(yè)方向轉(zhuǎn)移，主打項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品信息。n 本批次供貨

17、量較大，且蓄客周期較長(zhǎng)，建議集中開(kāi)盤。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年9月15日2014年9月31日供應(yīng)計(jì)劃商業(yè)：濱水商業(yè)街供應(yīng)量約218套，28183供應(yīng)貨值商鋪：15000元/，總貨值3.9億總部樓：6500元/，總貨值1.23億當(dāng)期銷售目標(biāo)商鋪去化40%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額1.56億總目標(biāo)達(dá)成率15.6%推售計(jì)劃【第七批次】n 項(xiàng)目一期產(chǎn)品全部面市，以商業(yè)產(chǎn)品收尾，本批次產(chǎn)品為一期最后一次集中開(kāi)盤，項(xiàng)目整體進(jìn)入持銷期。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年11月1日2014年11月31日供應(yīng)計(jì)劃金融街1-4#供應(yīng)量金融街：約220套，46744供應(yīng)貨值商鋪：15000元/，貨值1.07億寫字樓：6

18、500元/，貨值2.62億當(dāng)期銷售目標(biāo)商鋪去化70%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額0.75億總目標(biāo)達(dá)成率7.5%推售對(duì)比同景金科碧桂園御府鳳凰城香漫溪岸壁河名都2月3月4月5月7月6月8月9月10月11月12月洋房高層別墅秋實(shí)學(xué)府卉森秀湖鷺島商業(yè)綠島中心推售計(jì)劃匯總2014年項(xiàng)目預(yù)計(jì)總供應(yīng)貨值17.7億。不含寫字樓銷售，去化46%，達(dá)8億元辦公物業(yè)補(bǔ)充銷售2億，達(dá)成全年10億目標(biāo)月份4月5月7月8月9月初9月底11月合計(jì)供應(yīng)物業(yè)金融街聯(lián)排、疊拼獨(dú)棟、洋房高層、底商洋房濱水商業(yè)金融街供應(yīng)套數(shù)1811001514051402182201415供應(yīng)體量（）2979719964218503651218222281834

19、6774約21萬(wàn)方銷售單價(jià)150007300/900011000/58004800/15000580015000/650015000/6500總貨值（億）2.481.611.462.161.065.133.69約17.7當(dāng)期銷售率30%90%90%80%60%30%20%銷售額（億）0.74 1.45 1.31 1.73 0.64 1.54 0.74 8全年銷售率46%推售計(jì)劃匯總貨值20154月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月2月金融街商鋪銷售額20245.1552100172513501350870600375240015001200750面積13496.771400115090090058040025016001000800500單價(jià)150001500015000150001500015000150001500015000150001500015000聯(lián)排銷售額7758.95434921971837657面積8621.0