公司稅收籌劃建議書

1、稅收籌劃建議書 郁金香花園開發(fā)項目編制單位：無錫光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司編制日期：二OO八年八月二十八日目 錄一、總 論2（一） 建設(shè)單位基本情況2（二） 開發(fā)項目概況：2（三） 稅收籌劃建議書的編制依據(jù)與原則2（四） 稅收籌劃建議書的工作目標3二、經(jīng)濟指標分析3（一） 基本經(jīng)濟技術(shù)指標3（二） 預(yù)期財務(wù)指標分析4（三）納稅指標分析6三、本開發(fā)項目的納稅籌劃8（一）銷售收入的籌劃8（二）成本費用的籌劃9(三) 營業(yè)稅的稅收籌劃10（四）土地使用稅的稅收籌劃13（五）房產(chǎn)稅的稅收籌劃13（六）土地增值稅的稅收籌劃13（七）企業(yè)所得稅的稅收籌劃15四、項目稅務(wù)籌劃中需要說明的問題及風險19（一）項

2、目土地增值稅平均增值率偏低，開發(fā)成本存在高估19（二）項目稅務(wù)籌劃實施中應(yīng)注意的問題19（三）不能享受二免三減半的所得稅優(yōu)惠政策20一 總 論（一） 建設(shè)單位基本情況 建設(shè)單位：范思特（宜興）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 工商注冊號：企獨蘇宜第004419號。 住所：宜興環(huán)科園百合場路。 所有制性質(zhì)：有限責任公司（外國法人獨資）。 法寶代表人：Vahstal Johannes Joseph。 注冊資金：2710萬美元。 經(jīng)營范圍：從事房產(chǎn)的開發(fā)，經(jīng)營本公司開發(fā)的房產(chǎn)。 營業(yè)期限：2005年4月30日至2045年4月29日。（二） 開發(fā)項目概況： 項目名稱：江蘇宜興郁金香花園開發(fā)項目。 立項批復(fù)：中宜環(huán)

3、科委字（2005）125號。 建設(shè)規(guī)模：用地面積242253平方米，總建筑面積207231平方米。 建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)6幢高層住宅，29幢景觀排屋，122幢獨立住宅和相應(yīng)的附屬設(shè)施。投資總額：暫估75000萬元。貸款金額：18000萬元。建設(shè)主體：范思特（宜興）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。（三） 稅收籌劃建議書的編制依據(jù)與原則我們以范思特（宜興）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的蘇天工咨字（2007）5-61號江蘇宜興郁金香花園項目可行性研究報告及貴公司工程部、財務(wù)部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料作為本次稅收籌劃的分析范圍及依據(jù)。通過對項目的財務(wù)評價，從稅務(wù)和轉(zhuǎn)讓定價角度進行進行測試和量化研究、分析，提出與稅務(wù)籌劃有關(guān)的建議。

4、我們在報告中援引的數(shù)據(jù)均來源于上述可行性研究報告及相關(guān)資料。貴公司應(yīng)保證前述資料的真實性與完整性，我們并不承擔因前述資料數(shù)據(jù)不準確而導(dǎo)致數(shù)據(jù)匡算偏差的責任。（四） 稅收籌劃建議書的工作目標通過對范思特（宜興）房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的宜興郁金香花園項目財務(wù)評價，提出與稅務(wù)籌劃有關(guān)的建議，以協(xié)助貴公司管理層優(yōu)化項目稅務(wù)結(jié)構(gòu)，降低稅務(wù)風險。二 經(jīng)濟指標分析（一） 基本經(jīng)濟技術(shù)指標 項 目金額單位總用地面積242253總建筑面積207231地上建筑面積155291其中：高層住宅77894 景觀排屋69845.6 獨棟住宅59491.4 配套公建3800 其中：商鋪1080 配套用房2000 幼兒園720地

5、下建筑面積45731其中：高層住宅9750 景觀排屋20161 獨棟住宅15820建筑占地面積56590建筑密度23.40%容積率0.641綠地面積99810其中：水面面積35290 集中綠地11360 宅間綠地53160綠地率41.20%總戶數(shù)675戶其中:高層住宅300戶 景觀排屋253戶 獨棟住宅122戶停車位820個其中:地上停車位108個 地下停車位712個 其中:高層住宅212個 景觀排屋254個 獨棟住宅246個自行車庫面積1260地下人防面積4600按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售（普通標準住宅的界定必須以財稅2006141號規(guī)定的為準），增值額未超過扣除項目金額的20

6、%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就將全部增值額按規(guī)定計稅。根據(jù)上述指標分析，貴公司的本開發(fā)項目不符合標準普通住宅的劃分范疇，無法享受土地增值稅的優(yōu)惠政策。（二） 預(yù)期財務(wù)指標分析 1、經(jīng)營收入預(yù)測項目自實施后開始預(yù)售，房屋可銷售面積為156,68.052，其中獨棟別墅43,225.562，景觀排屋50,546.842，高層62,995.652。根據(jù)現(xiàn)階段宜興市商品房市場行情預(yù)測，該項目銷售單價為：獨棟別墅1.5萬元/2；景觀排屋0.85萬元/2；高層均價0.5萬元/2，商鋪、車庫等配套設(shè)施由于管理層決定隸屬于物業(yè)管理，故未在此進行收入預(yù)測?？射N售面積總收入預(yù)測表戶型套數(shù)

7、 套型建筑面積() 總面積() 預(yù)計單價(萬元) 總價(萬元) 獨棟住宅8 458.58 3,668.61 1.50 5,502.91 7 458.58 3,210.03 1.50 4,815.05 33 307.43 10,145.19 1.50 15,217.79 1 328.45 328.45 1.50 492.68 7 307.43 2,152.01 1.50 3,228.02 33 348.82 11,511.13 1.50 17,266.69 12 348.82 4,185.86 1.50 6,278.80 6 437.48 2,624.87 1.50 3,937.31 14 35

8、0.66 4,909.30 1.50 7,363.94 1 490.10 490.10 1.50 735.15 小計1223836.35 43,225.55 1.50 64,838.34 景觀排屋253 50,546.84 0.85 42,964.81 高層住宅300 62,995.65 0.50 31,497.83 合計 156,768.05 0.89 139,300.982、成本費用預(yù)測：由于貴公司工程部無法提供準確可行的項目預(yù)算資料，其實測成本又與可行性報告存在較大差異，故我們無法對其成本費用按會計科目進行分項計算，以下房屋建造成本是根據(jù)貴公司工程部提供的最新資金需求量表并結(jié)合財務(wù)上的統(tǒng)

9、計數(shù)據(jù)形成，其相關(guān)數(shù)據(jù)的準確可靠程度還需在項目的具體實施過程中進行一定的修正。1聯(lián)排基礎(chǔ)工程 19194.2m2700元/m213,435,940.00 2聯(lián)排一層結(jié)構(gòu)封頂 19194.2m2600元/m211,516,520.00 3聯(lián)排主體結(jié)構(gòu)封頂 31457.2m2673元/m221,170,695.60 4聯(lián)排主體裝飾 69845.6m2650元/m245,399,640.00 5聯(lián)排水電按裝 69845.6m280元/m25,587,648.00 6聯(lián)排室內(nèi)及周邊智能化按裝 69845.6m245元/m23,143,052.00 7別墅基礎(chǔ)工程 15843.8m2700元/m211,

10、090,660.00 8別墅一層結(jié)構(gòu)封頂 21823.8m2600元/m213,094,280.00 9別墅主體結(jié)構(gòu)封頂 21823.8m2730元/m215,931,374.00 10別墅主體裝飾 59491.4m2900元/m253,542,260.00 11別墅水電按裝 59491.4m2120元/m27,138,968.00 12別墅室內(nèi)及周邊智能化按裝 59491.4m250元/m22,974,570.00 13人防、高層基礎(chǔ)工程 10555m22500元/m226,387,500.00 14高層主體結(jié)構(gòu) 77894m2350/m227,262,900.00 15高層主體裝飾 778

11、94m2700/m254,525,800.00 16高層管線及設(shè)備安裝 77894m2180/m214,020,920.00 17高層智能化 77894m230/m22,336,820.00 19別墅樣板房內(nèi)裝飾及家俱 1712.2m24000/m26,848,800.00 20別墅樣板房外及售樓處景觀工程 約10000m2230元/m22,300,000.00 21樁基工程A區(qū)5,779,544.00 22樁基工程C區(qū).B區(qū)1-104,806,070.38 23樁基工程B區(qū)11-293,276,155.70 24樁基工程D區(qū)3,020,611.90 25道路硬化 9500m250元/m247

12、5,000.00 26臨建場地及臨建工程 1,500,000.00 27售樓處工程 3,000,000.00 28江蘇鑫祥3,225,000.00 29江蘇宏達監(jiān)理1,720,000.00 30江蘇恒鴻監(jiān)理820,000.00 31小區(qū)景觀及道路雨水工程 約100000m2270元/m227,000,000.00 32小區(qū)景觀河、駁岸、水處理工程 33166.8m2120元/m23,980,016.00 33圖紙設(shè)計費及景觀設(shè)計費9,000,000.00 34供電、箱變系統(tǒng)工程 207231m2260元/m253,880,060.00 35雨水、污水系統(tǒng)工程 207231m245元/m29,3

13、25,395.00 36燃氣系統(tǒng)工程 高層 300戶3000元/戶900,000.00 37燃氣系統(tǒng)工程 聯(lián)排 253戶10000元/戶2,530,000.00 38燃氣系統(tǒng)工程 別墅 122戶25000元/戶3,050,000.00 39人防工程規(guī)費 93772.4m248元/m24,501,075.20 40其它項目工程規(guī)費及不可預(yù)見費 207231m240元/m28,289,240.00 40城市基礎(chǔ)設(shè)施費207231m250元/m210,361,550.00 合計498,148,066 （三）納稅指標分析一個房地產(chǎn)項目從招投標、開發(fā)、建設(shè)到銷售（轉(zhuǎn)讓）過程主要涉及以下這些稅種：契稅、營

14、業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，現(xiàn)根據(jù)貴公司提供的相關(guān)數(shù)據(jù)測算本項目所需繳納的各種稅費：1、土地面積為242,253.00萬平方米，可銷售面積為156,768.05平方米，平均售價:獨棟1.5萬元/平方米,聯(lián)排0.85萬元/平方米,高層0.5萬元/平方米；2、土地成本為2.419億元(其中有38畝按120萬元/畝暫估)，建造成本平均為:獨棟2712元/平方米,聯(lián)排2252元/平方米,高層2302元/平方米；3、注冊資本為2710萬美元，前期資金需求約1.8億元人民幣通過銀行貸款解決；4、實際發(fā)生的銷售費用與管理費用按售價

15、的5%預(yù)計測算。在上述假設(shè)條件下，整個項目銷售完畢需繳納的各種稅費計算情況如下：1、營業(yè)稅、城建稅及教育費附加(由于貴公司為外商投資企業(yè),暫免城建稅及教育附加)139,300.97 *5%=6,965.05萬元2、土地增值稅收入：139,300.97萬元可扣除項目：土地成本24,190.00萬元建造成本：49,814.81萬元(由貴公司工程部最新提供數(shù)據(jù),暫未計算資本化利息部分)三項費用：（24,190.00+49,814.81）*10%=7,400.48萬元稅金及附加：6,965.05萬元加計扣除：（24,190.00+49,814.81）*20%=14,800.96萬元增值額：139,30

16、0.97-24,190.00-49,814.81-6,965.05-7,400.48-14,800.96=36,129.67萬元增值率：36,129.67/10,3171.30=35.02%50%所對應(yīng)的增值率30%在這里應(yīng)當指出, 作為定位于中高檔樓盤的本開發(fā)項目而言,其增值率是較低的,在土地增值稅清算時可能會引起稅務(wù)機關(guān)的高度關(guān)注，有一定的稅收風險。土地增值稅：36,129.67*30%=10,838.90萬元 3、土地使用稅 (暫用土地證上面積216,943.10平方米,按5年計算)216,943.1*6*5/10000=650.83萬元4、印花稅 (暫只考慮購銷合同,建筑安裝合同及借款

17、合同)(139,300.97+49,814.81)*0.03%+18,000*0.005%=57.64萬元5、企業(yè)所得稅收入：139,300.97萬元經(jīng)營成本：49,814.81+24,190.00=74,004.81萬元稅費：6,965.05+10,838.90+650.83+57.64=18,512.41萬元財務(wù)費用：18,000.00*7.56%*3=4,082.40萬元(尚未考慮資本化)管理費用及銷售費用：139,300.97*5%=6,965.05萬元企業(yè)所得=139,300.97-74,004.81-18,512.41-4,082.40-6,965.05=35,736.30萬元企業(yè)

18、所得稅：35,736.30*25%=8,934.08萬元項目結(jié)束后，合計納稅為：18,512.41+8,934.08=27,446.49萬元項目凈利潤為26,802.22萬元項目整體稅負率=27,446.49/139,300.97=19.70%整個項目銷售完畢需繳納的各種稅費計算項 目金額營業(yè)稅、城建稅及教育費附加6965.05 土地增值稅收入139300.97 可扣除項目土地成本24190.00 建造成本49814.81利息支出(計入開發(fā)間接費)0.00 三項費用7400.48 稅金及附加6965.05 加計扣除14800.96 小計103171.30 增值額36129.67 增值率35.0

19、2%所對應(yīng)的增值率30%土地增值稅10838.90 土地使用稅650.83 印花稅57.64 企業(yè)所得稅經(jīng)營收入139300.97 經(jīng)營成本74004.81 稅費18512.41 利息支出4082.40 管理費用及銷售費用6965.05 企業(yè)所得35736.30 企業(yè)所得稅8934.08 項目結(jié)束后，合計納稅27446.49 項目凈利潤26802.22 項目整體稅負率19.70%由上述計算可知,企業(yè)的利潤率是決定稅負率變化的主要因素，一般情況下隨著利潤率的上升,稅負率肯定上升；納稅籌劃的目的就是在保持既定利潤率的前提下，使整體稅負率下降。三 本開發(fā)項目的納稅籌劃（一）銷售收入的籌劃 1、 采用

20、分期收款:由于房地產(chǎn)單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房產(chǎn)，故企業(yè)一般可采取分期收款方式銷售。采用這種方式，企業(yè)在會計處理時不需按售價總額一次性確認收入，而是按合同規(guī)定的收款時間分次確認收入，并相應(yīng)地分次結(jié)轉(zhuǎn)成本，這樣可以起到延遲納稅,節(jié)省資金占用成本的作用,實際操作也較易進行。2、分散收入：當所開發(fā)的住房初步完工還沒有安裝附屬設(shè)備以及進行裝潢、裝飾時，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以與購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，當附屬設(shè)備及裝修完成后，再和購買者簽訂裝修合同，這樣開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范疇，不征土地增值稅，從而達到降低稅負目的。在本項

21、目中土地增值稅稅率為30%，而營業(yè)稅稅率只有5%，簡單而言，有25%的稅負差異，但應(yīng)當提請貴公司注意的是，該方案的實施前提是最好能有自己獨立核算的裝修公司，由于近年來國家加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收冶理力度，這種實務(wù)操作具有一定的風險性，事前必須與稅務(wù)機關(guān)進行有效的溝通。由于在實務(wù)中不太容易操作，這里就不展開對該籌劃方案的詳細論述了。3、 銷售價格：假設(shè)銷售收入為X，除稅金及附加外的扣除項目為Y，結(jié)合本開發(fā)項目實際，增值率最好控制在20%-50%之間，由于可以享受減免城建稅及教育費附加，故此項目稅金暫只考慮5%的營業(yè)稅。X-（Y+5%X）/（Y+5%X）20%X-（Y+5%X）/（Y+5%X）50

22、%求解可知：1.2766X/Y1.6216即貴公司為了控制各項目的土地增值稅,最好是將收入控制在扣除項目金額的1.2766-1.6216倍之間,這樣土地增值稅稅率才能保持在最低的30%,超過這個數(shù)值,則稅率會提高至40%，造成更高的稅收負擔。關(guān)于這一點，公司財務(wù)部門一定要按期進行必要的測算，以控制好整體稅負。（二）成本費用的籌劃（1）費用的轉(zhuǎn)化：費用或支出的形式不同，適用不同的稅收政策，并會大大影響企業(yè)的稅負。譬如，公司董事、監(jiān)事的酬勞可以工資形式支付，對持股員工發(fā)放的紅利可以年終獎金形式發(fā)放，營銷人員的工資、獎金可轉(zhuǎn)化為營業(yè)費用，通過包干形式進行薪酬激勵，合理增加人工成本的稅前扣除額度,但應(yīng)

23、當注意對其個人所得稅的代扣代繳問題。（2）資金借貸法：就是利用自己的關(guān)聯(lián)公司（最好是能享受稅收優(yōu)惠的公司或免稅公司）將資金拆借給房地產(chǎn)公司使用，由房地產(chǎn)公司支付資金占用費，由此來加大房產(chǎn)開發(fā)費用。（3）資產(chǎn)租賃法：就是由自己的關(guān)聯(lián)公司（同上）將房產(chǎn)、車輛、辦公樓租賃給房地產(chǎn)公司用，并向其收取房屋租賃費、車輛租賃費，這樣房產(chǎn)公司支付的租賃費就形成了它的開支，利潤就轉(zhuǎn)移到關(guān)聯(lián)公司中，比較而言，整體稅負還是降低的。（4）業(yè)務(wù)招待費:業(yè)務(wù)招待費必須是與開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)，已取得合法憑證且未超過限額標準的開支。對于業(yè)務(wù)招待費，能轉(zhuǎn)化為其他費用項目列支的，盡量不要列入業(yè)務(wù)招待費中,因為按照新的所得稅法規(guī)定:

24、業(yè)務(wù)招待費的扣除限額是其發(fā)生額的60%，且不能超過銷售收入的5；妥善處理企業(yè)籌備期間支付的業(yè)務(wù)招待費，并入開辦費攤銷，業(yè)務(wù)招待費若超過列支限額，應(yīng)于申報納稅前先行進行納稅調(diào)整，以免稅務(wù)機關(guān)稽查補征稅款并罰款。（5）避免費用和損失的納稅調(diào)整：費用和損失作為收入的扣抵項目，一旦有與稅法不符的的事項被審查出來，必遭剔除，嚴重的還會受到懲罰。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循以下基本原則：應(yīng)取得稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制的統(tǒng)一發(fā)票、收據(jù)等合法憑證；應(yīng)與開發(fā)經(jīng)營活動有關(guān)，且業(yè)已實現(xiàn)；凡是與形成企業(yè)當期收入無關(guān)的費用、損失，均不得列入；對于股東或高管的個人消費性支出或資金占用,財務(wù)部門一定要嚴格控制,以免在所得稅匯算清繳時造成不必

25、要的稅收損失。從實際情況看來，這一點應(yīng)當引起貴公司管理當局的高度重視。 (三) 營業(yè)稅的稅收籌劃1、成立物業(yè)公司負責代收款項在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，常見各種代收款項未并入營業(yè)額中計算繳納營業(yè)稅，給企業(yè)帶來稅收風險：如有線電視安裝費、管道費，煤氣費、水電安裝費、房屋專項維修基金等。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時取得的代收款項，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額，除了維修基金外（國稅發(fā)200469號），均應(yīng)征收營業(yè)稅。國稅發(fā)1998217號文件規(guī)定：物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取的有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費等，屬代收款項，不征營業(yè)稅，僅對其收取的手續(xù)費計算繳納營業(yè)

26、稅。這樣，成立物業(yè)公司后，這塊代收款項便可不征這5%的營業(yè)稅，以及由此產(chǎn)生的按收入額預(yù)繳的1.5%土地增值稅。由于貴公司尚未提供具體數(shù)據(jù)指標，無法進行進一步量化分析。 2、建筑安裝費用（建筑及裝飾工程營業(yè)稅）由于建筑安裝費用在開發(fā)產(chǎn)品成本構(gòu)成中占有重要比例，故對建筑安裝營業(yè)稅的籌劃直接影響到開發(fā)成本的高低。國稅發(fā)2002117號文件、財稅200316號文件的出臺在很大程度上降低了建筑安裝業(yè)務(wù)及其它工程業(yè)務(wù)營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)，條款中規(guī)定不包括在工程計稅營業(yè)額中的分項工程通常有：A、通信線路工程，在開發(fā)項目中通常有小市政范圍內(nèi)的通信線路工程，包括電話線路、寬帶、防盜監(jiān)控系統(tǒng)等；B、輸送管道工程，在開

27、發(fā)項目中通常有小市政范圍內(nèi)的供水、供電、供熱、供氣、排洪、排污等；C、安裝工程，在開發(fā)項目中通常有小市政范圍內(nèi)的變壓器、分泵站、污水處理、通訊設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯，玻璃幕墻、鋁合金門窗、入戶防盜門、家庭鍋爐、其它設(shè)備等；D、其它工程，其范圍根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋的定義是：除建筑、安裝、修繕、裝飾等工程作業(yè)以外的各種工程作業(yè)，即只要工程內(nèi)容涉及條款中所列舉的材料、設(shè)備，均可適用“其它建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值”的免稅規(guī)定。現(xiàn)行工程預(yù)決算書編制的基本格式是：工程直接費（包括材料、機械、人工及乙方采購的設(shè)備）+工程管理費+稅費（工程直接費+工程管理費）*稅率，這樣總結(jié)算價款就擴大了稅法規(guī)

28、定的計稅基礎(chǔ)，它包含了稅法規(guī)定不予征稅的設(shè)備材料的價值，如：玻璃幕墻的鋼結(jié)構(gòu)和玻璃、鋁合金門窗、各類管線材料本身的價值。這可以通過由甲方供材的方式達到節(jié)稅的目的：（1）甲供設(shè)備不征收營業(yè)稅。對大量使用上述所列舉材料、設(shè)備的獨立的分項工程，不列入總包范圍，而以發(fā)包方供料的方式單獨發(fā)包。為保證工程質(zhì)量、體現(xiàn)專業(yè)性，工程涉及的玻璃幕墻、鋁合金門窗、金屬結(jié)構(gòu)等專業(yè)工程可以單獨發(fā)包，采取“甲供材料”（塑鋼型材、玻璃等）方式，合同金額不再包括甲供材料。因為材料在采購過程中的總體稅負不變，發(fā)包方在材料撥付后可以憑購料發(fā)票及出庫單直接計入開發(fā)成本，按稅法的規(guī)定，上述材料的撥付不構(gòu)成施工方的計稅承包價，不會增加

29、承包方的稅負。而且，合理保留部分項目的材料供應(yīng)權(quán)，也可以為消化利潤尋找最低的成本途徑預(yù)留空間。（2）裝飾工程中甲供材不再并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。根據(jù)2006年8月17日財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知財稅2006114號文的規(guī)定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款）確認計稅營業(yè)額。 （3）在設(shè)置會計科目時，注意在“開發(fā)成本建安工程費”科目下增設(shè)“設(shè)備（材料）”及其它必要科目，將免稅設(shè)備與其它計稅材料分開核算，避免免稅材料因未單獨核算而造成稅務(wù)機關(guān)的不認可。具體數(shù)

30、據(jù)分析：根據(jù)貴公司工程部提供的數(shù)據(jù)分析，分包工程中電梯、防盜門及鋁合金門窗材料價款約3,533.11萬元,根據(jù)工程造價標底書中的稅金3.44%核算, 3,533.11 * 3.44% = 121.54萬元,這樣便可節(jié)約稅金成本121.54萬元。當然，由于稅金減少，相應(yīng)的開發(fā)成本也隨之減少121.54萬元，為了平衡這部分增加的稅收成本，可以通過物資公司供材加價的方式得到轉(zhuǎn)化,具體核算見利用物資公司采購甲供材加大建安成本的籌劃。在這里應(yīng)當提請貴公司注意的是，由于甲供材核算的特殊性，在具體操作過程中應(yīng)及時與稅務(wù)機關(guān)進行溝通，加強會計核算的管理，切實做到以下提到的幾點：根據(jù)“財稅200316號”文件精

31、神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（簡稱甲方）為了節(jié)省不必要的工程設(shè)備稅金支出，在與施工企業(yè)（簡稱乙方）簽訂建設(shè)工程承包合同以及審查工程結(jié)算、財務(wù)結(jié)算時應(yīng)該做到： 1、甲乙雙方簽訂建設(shè)工程承包合同時，對工程設(shè)備的采購供應(yīng)方式必須明確，是采取“甲供”還是乙方自行購買。工程設(shè)備無論采取何種供應(yīng)方式，凡是符合當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)（地方稅務(wù)局）要求的設(shè)備，一律不得繳納工程營業(yè)稅金。 2、甲方在審查工程結(jié)算時，必須對設(shè)備是否計稅進行重點關(guān)注，對符合稅務(wù)機關(guān)要求的設(shè)備，計算工程造價時不能再計取營業(yè)稅金及附加。 3、甲方與乙方辦理工程價款結(jié)算手續(xù)時，對工程設(shè)備的發(fā)票索取上，必須符合稅法規(guī)定，否則會形成“開發(fā)成本設(shè)備價款”不能稅

32、前扣除的問題： （1）乙方購買設(shè)備時，甲方支付設(shè)備工程款時，必須取得“建筑業(yè)發(fā)票”或者設(shè)備的“增值稅發(fā)票”。對于乙方而言，會出現(xiàn)兩個問題： A、 由于建筑設(shè)備是不交納營業(yè)稅金的，因此乙方開具建筑業(yè)發(fā)票，如果沒有辦理免稅手續(xù)，勢必出現(xiàn)多繳營業(yè)稅金的可能。對于乙方多繳納的營業(yè)稅金，甲方是不能認可的。 B、 施工企業(yè)一般說來均是增值稅的小規(guī)模納稅人，購買工程設(shè)備時取得的是“增值稅發(fā)票”，向甲方收取設(shè)備價款時，如果開具“增值稅發(fā)票”，完全有可能增加乙方的增值稅稅負。 （2）甲方購買工程設(shè)備，應(yīng)該取得工程設(shè)備的增值稅發(fā)票。設(shè)備安裝完成后，甲方可直接將其價值轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本建筑安裝工程費

33、”。 4、為了避免出現(xiàn)工程設(shè)備票據(jù)問題帶來的稅金損失，個人認為采取工程設(shè)備均由甲方供應(yīng)或者委托乙方購買方式，即可解決該問題。 同時貴公司必須更加關(guān)注的是計入“開發(fā)成本”票據(jù)的合法合規(guī)性，否則有較大的涉稅風險。一般說來，主管稅務(wù)機關(guān)在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行所得稅匯算、土地增值稅清算時，很關(guān)注“開發(fā)成本建筑安裝工程費”的合規(guī)合法性，其檢查內(nèi)容主要就是看發(fā)票是否是“建筑業(yè)發(fā)票”。如果不是建筑業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)是有權(quán)調(diào)整的。根據(jù)上述3個文件的規(guī)定，個人認為可以這樣理解：凡是符合上述3個文件而取得的非建筑業(yè)發(fā)票（如增值稅發(fā)票等）是可以計入“開發(fā)成本建筑安裝工程費”，會得到主管稅務(wù)機關(guān)在進行企業(yè)所得稅匯算、土

34、地增值稅清算的認可。（3）、折扣銷售財稅20031376號文件規(guī)定，銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額，如將折扣額另開發(fā)票的，無論在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。在實際的財務(wù)操作中，如碰到折扣業(yè)務(wù)的發(fā)生，最終銷售額低于已收款項而需要退款的，應(yīng)將已開具的票據(jù)收回作廢，將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明，不能另開紅字發(fā)票沖減。（四）土地使用稅的稅收籌劃2006年186號文件規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地使用時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

35、對已部分銷售的住宅小區(qū)，是否要全額計提土地使用稅，在實務(wù)中企業(yè)一般都沒有作相關(guān)的考慮。實際上稅法規(guī)定對購買戶已辦理土地權(quán)證的相關(guān)土地面積，因相關(guān)的土地使用權(quán)已經(jīng)不再歸屬公司所有，依土地使用稅條例規(guī)定精神，原則上應(yīng)是隨銷售進度下的產(chǎn)權(quán)分割。因此及時提供土地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的證據(jù)，讓稅務(wù)機關(guān)認可公司相關(guān)土地不予計稅的行為，可以起到節(jié)省土地使用稅的目的。（五）房產(chǎn)稅的稅收籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在售出前不征房產(chǎn)稅；對售出前已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。財稅2005181號文件規(guī)定：2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以

36、及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對于出租的地下建筑，將按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅注意問題：企業(yè)為了銷售，在銷售或者工地現(xiàn)場建造簡易樣板房、售樓處并進行裝修，銷售完畢后，再拆除。這部分樣板房，根據(jù)房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定，是應(yīng)當按照房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)繳納房產(chǎn)稅的，但企業(yè)往往忽視這了部分的稅款交納。房產(chǎn)稅政策的變化使得稅收籌劃的空間變小，但稅法規(guī)定：獨立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅；與房屋不可分割的附屬設(shè)施（包括中央空調(diào)等智能化樓宇設(shè)備），屬于房屋原價的一個部分，不論會計上如何核算，均應(yīng)并入原價計征房產(chǎn)稅。鍋爐、圍墻、假山、道路、場地、綠化

37、、魚池等是不征收房產(chǎn)稅的，所以這些設(shè)施都應(yīng)該在會計核算時單獨列支成本，這樣可以減少房產(chǎn)原值的數(shù)額。（六）土地增值稅的稅收籌劃1、提供帶裝修房帶裝修房在香港、歐美等發(fā)達國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場屬主流產(chǎn)品,從企業(yè)的經(jīng)濟利益考慮，可以通過提供帶裝修房來應(yīng)對土地增值稅政策。由于土地增值稅實行四級超率累進稅率，土地增值率的不同會對企業(yè)土地增值稅的稅率產(chǎn)生很大影響。而企業(yè)銷售毛坯房和裝修房兩種情況下的增值率會有差異，給稅務(wù)籌劃帶來了空間。根據(jù)國稅發(fā)2006187號文件的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，這意味著裝修費用可以同時加計20%的扣除。 下面可以用一個簡單的數(shù)學(xué)模

38、型來解釋這個問題：設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售毛坯房的銷售額為x ，未裝修時可扣除成本為y， 裝修費用為z，企業(yè)所得稅稅率為T，如企業(yè)帶裝修銷售時同時增加售價和成本。 則企業(yè)對外銷售產(chǎn)品時有如下兩種方案：方案一：企業(yè)出售毛坯房，銷售額為X，可扣除成本為Y。方案二：企業(yè)出售裝修房，銷售額為XZ，據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人對土地成本和開發(fā)成本可加計20扣除，則可扣除成本為Y1.2Z。 兩種情況下的增值率分別為：方案一：（X-Y）/Y 方案二：XZ- (Y+1.2Z)/ (Y+1.2Z)(X-Y-0.2Z) /( Y+1.2Z) 毫無疑問，方案一的增值率一定大于方

39、案二的增值率，即 (X-Y)/Y > (X-Y-0.2Z)/( Y+1.2Z)可見，企業(yè)出售裝修房時的增值率較低,交納的土地增值稅自然不同。具體分析：由于本項目屬中高檔樓盤，消費群體對房屋品質(zhì)要求較高，別墅項目完全可以采用精裝修的銷售模式，而且經(jīng)單獨測算，別墅項目的土地增值率已達到59.21%，顯然適用稅率就會增加到40%（超過原來30%的預(yù)期），為了降低增值率，使整體項目稅負減少，通過裝修來加大建筑成本，無疑是一個較好的辦法。根據(jù)貴公司提供的相關(guān)資料測算：獨棟別墅預(yù)測收入6.48億元,不含裝修的扣除項目金額額4.07億元(其中建造成本2.88億元,三項費用及加計扣除0.86億元,稅金0

40、.33億元),增值率59.21%,應(yīng)交土地增值稅0.72億元。假設(shè)122套別墅中有50%進行精裝修,以每套裝修費用100萬元計算,裝修成本總額0.61億元,則增值額為2.29億元,扣除項目4.80億元,增值率47.65%,應(yīng)交土地增值稅0.69億元,僅此一項即可節(jié)省土地增值稅300萬元。2、利息支出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高負債的行業(yè)，一般都會發(fā)生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其房地產(chǎn)開發(fā)的其他費

41、用還可按該項目地價款和開發(fā)成本之和的5%再扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按該項目地價款和開發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本，其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，實現(xiàn)利息據(jù)實扣除，降低稅額；反之，開發(fā)過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應(yīng)分攤的利息支出或不提供金融機構(gòu)的貸款證明，這樣就可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。根據(jù)本開發(fā)項目，按1.8億元計算的預(yù)測利息支出為4,082.40

42、萬元,按地價和開發(fā)成本的5%計算為3,700.24萬元,這樣就應(yīng)該采用第一種計算方法,盡可能提供金融機構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，實現(xiàn)利息的據(jù)實扣除，由此三項費用及加計扣除可增加458.59萬元,按30%的稅率計算,可減少土地增值稅137.58萬元。（七）企業(yè)所得稅的稅收籌劃1、合法地在預(yù)繳期間少預(yù)繳稅款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取據(jù)實預(yù)繳方式預(yù)繳企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未完工產(chǎn)品的預(yù)售收入要按照國稅函2008299號規(guī)定的預(yù)計利潤率標準計算出預(yù)繳利潤并入利潤總額預(yù)繳。企業(yè)所得稅，按照當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)的規(guī)定，或者分月或者分季預(yù)繳，不預(yù)繳是要受到處罰的。企業(yè)如何做到合法地在預(yù)繳期間盡可能

43、少預(yù)繳，特別是不要在年終形成預(yù)繳需退稅的結(jié)果。要想節(jié)省成本，增加可“流動”的資金又不違反稅收法規(guī)，只有在預(yù)繳所得稅和納稅調(diào)整上做文章。 由于現(xiàn)階段外資房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售時還是按預(yù)售收入的一定比例預(yù)繳所得稅，年度清算后再實行退補，故貴公司應(yīng)在達到現(xiàn)銷條件時就轉(zhuǎn)現(xiàn)銷，盡可能利用國稅函2008299號的新規(guī)定，加大期間費用的扣除額，減少所得稅的資金占用。2、售樓處及樣板房：開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。 對售樓處和樣板房的會計核算來

44、講，就有了稅收籌劃的空間。建議企業(yè)盡可能使售樓處和樣板房能夠單獨作為成本對象進行核算，作為自建固定資產(chǎn)處理，以獲得稅收上的好處。分析如下： 作為自建固定資產(chǎn)處理：一般企業(yè)售樓處和樣板房往往在項目初期就已建成可以交付使用，因而轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，可以提取折舊，獲得了折舊抵稅的好處。折舊作為期間費用，根據(jù)本文件可以即期扣除。企業(yè)增加的成本只是按房產(chǎn)余值計算的房產(chǎn)稅。 售樓處和樣板房自用或以后拆除均無須繳納營業(yè)稅，只在最終銷售時才需要繳納營業(yè)稅，不帶來營業(yè)稅的影響。 如果按開發(fā)產(chǎn)品進行處理，其全部成本需在項目結(jié)算時才能進入計稅成本，在開發(fā)項目沒有結(jié)盤清算時，這部分成本無法體現(xiàn)，因為預(yù)售收入是根據(jù)預(yù)收房款按

45、照一定的利潤率提前預(yù)繳所得稅。企業(yè)需認真測算折舊抵稅帶來的收益與增加的房產(chǎn)稅等成本相比，看是否有節(jié)稅空間而定。具體數(shù)據(jù)分析：售樓處及樣板房：估計成本1214.88萬元按稅法20年折舊 年折舊抵所得稅1214.88(1-10%)/20*25%=54.67*25%=13.67萬元年房產(chǎn)稅1214.88*(1-30%)*1.2%=10.21萬元按項目3年核算共節(jié)稅 (13.67-10.21)*3=10.38 萬元 該籌劃前提是售樓外及樣板房應(yīng)是具有產(chǎn)權(quán)且由公司控制使用的房產(chǎn),針對貴公司實際情況,售樓處雖暫時未取得土地證,但管理層有購買意向,故暫且如此操作。3、利用物資公司采購甲供材加大建安成本（關(guān)聯(lián)

46、企業(yè)避稅）根據(jù)貴公司工程部提供的甲供材及甲分包資料，其材料成本約有14,840.49萬元，若由物質(zhì)公司采購其中70%的材料，金額10,388.34萬元，假定物資公司在材料進價基礎(chǔ)上加價10%銷售給貴公司，則開發(fā)成本將增加1,038.83萬元，可減少土地增值稅275.19萬元，所得稅160.53萬元，而物資公司會相應(yīng)增加增值稅176.60萬元，所得稅215.56萬元，從集團總體利益分析，兩公司稅金相抵后仍可節(jié)稅165.10萬元。稅收成本分析 單位：萬元單位購進材料成本增加材料成本免稅材料工程稅金增加或減少的稅金增加的稅收成本土地增值稅增值稅所得稅房地產(chǎn)公司103881038.83-121.54-

47、275.19-160.53-557.26物資公司176.6215.56392.16合計-165.1以上分析僅是簡單考慮了幾個相關(guān)稅種的稅收成本，及工程預(yù)決算書中所涉及上述設(shè)備材料甲供材免工程營業(yè)稅的問題，在具體的籌劃實施過程中還應(yīng)結(jié)合其他多方面的因素，比如材料核定單價變化對收益的影響、費用轉(zhuǎn)換成本以及其他稅收籌劃成本，否則就不會收到好的籌劃效果。在這里必須提請貴公司注意材料的定價問題，首先物資公司的材料采購成本應(yīng)是合理的且低于市場零售價的成本，否則在加價銷售給房地產(chǎn)公司時，其成本就會大大超過同類產(chǎn)品的同期市場價格，從而導(dǎo)到稅務(wù)機關(guān)對其價格進行核定而無法收到籌劃應(yīng)有的節(jié)稅效果。因為按照新的所得稅第41條規(guī)定：企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收b入或所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)報送年度企業(yè)所得稅納稅申報表時，應(yīng)當就其與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，附送年度關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來報告表。新的所得稅法第43條規(guī)定，要提供企業(yè)不提供與其關(guān)聯(lián)方之間業(yè)務(wù)往來資料，或者提供虛假、不完整資料的，