代理商和開(kāi)發(fā)商之間的代理合同怎么談判

1、代理商和開(kāi)發(fā)商之間的代理合同怎么談判，一般都是哪些內(nèi)容？一、委托代理項(xiàng)目甲方委托乙方代理 樓盤(pán)（以下稱(chēng)本樓盤(pán)），本樓盤(pán)位于 地塊內(nèi)（以甲方所提供之土地規(guī)劃許可證內(nèi)所定范圍為準(zhǔn)）。本樓盤(pán)是經(jīng)房屋土地管理局批準(zhǔn)建造合法的產(chǎn)權(quán)商品房，現(xiàn)已具備政府規(guī)定的預(yù)售及銷(xiāo)售條件： 本樓盤(pán)預(yù)售許可證編號(hào) 。 二、代理期限 1、代理期為簽定本合約后，本樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)之日起至交房后三個(gè)月為代理期限。2、代理期間內(nèi)甲方同意本樓盤(pán)為乙方獨(dú)家代理。3、合同到期時(shí)，雙方可視情況及意愿經(jīng)協(xié)商后再延續(xù)本合同。三、代理銷(xiāo)售戶(hù)數(shù)及代理價(jià)格確定1、本樓盤(pán)由乙方代理銷(xiāo)售的可售戶(hù)數(shù)為 戶(hù)，可銷(xiāo)售面積為 平方米，具體詳見(jiàn)合約附件（一）可售戶(hù)數(shù)

2、確認(rèn)書(shū)。注：2、甲方同意本樓盤(pán)代理銷(xiāo)售均價(jià)底價(jià)為每平方米 元人民幣。3、甲方同意由乙方根據(jù)本樓盤(pán)市場(chǎng)情況及銷(xiāo)售狀況預(yù)計(jì)，擬定本樓盤(pán)各期及各階段銷(xiāo)售底價(jià)，并形成合約附件（二）銷(xiāo)售底價(jià)確認(rèn)書(shū)。4、該銷(xiāo)售底價(jià)確認(rèn)書(shū)須由甲乙雙方確認(rèn)蓋章后方可執(zhí)行銷(xiāo)售。5、乙方須嚴(yán)格根據(jù)甲方確認(rèn)的底價(jià)表執(zhí)行銷(xiāo)售，如因特殊情況低于底價(jià)成交的，須經(jīng)甲方書(shū)面確認(rèn)，方可執(zhí)行銷(xiāo)售。四、甲方應(yīng)負(fù)責(zé)事項(xiàng)1、甲方應(yīng)提供本樓盤(pán)的建筑施工圖及銷(xiāo)售有關(guān)之資料。2、甲方應(yīng)在簽定本合約時(shí)，提供合約附件（一）可銷(xiāo)售戶(hù)數(shù)確認(rèn)書(shū)。3、提供有關(guān)本樓盤(pán)銷(xiāo)售證件之復(fù)印件。4、設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)接待中心，接待中心的銷(xiāo)售道具包含銷(xiāo)售海報(bào)、DM、效果圖、全區(qū)、鳥(niǎo)瞰圖等。5

3、、大型燈箱（視接待中心大小調(diào)整）。6、模型依實(shí)際要求制作，及必需之房型剖面模型。7、銷(xiāo)控臺(tái)，洽會(huì)桌、椅子，室內(nèi)綠化，飲水機(jī)、音響，傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)等設(shè)備。8、看板，效果圖及全區(qū)鳥(niǎo)瞰圖根據(jù)實(shí)地面積制定：接待中心冷暖空調(diào)、四門(mén)直線(xiàn)電話(huà)，另外提供一門(mén)電話(huà)傳真。9、樣板房設(shè)計(jì)、施工及布置完成。10、看房車(chē)量等必事的看房工具。11、其它銷(xiāo)售道具及銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)用品等事項(xiàng)。五、乙方應(yīng)負(fù)責(zé)事項(xiàng)1、代理期限內(nèi)，乙方應(yīng)為本樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售及市場(chǎng)推廣，具體銷(xiāo)售工作事項(xiàng)如下：1）、市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品定位部分A區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)a. 項(xiàng)目所在區(qū)域標(biāo)地圖b. 市場(chǎng)調(diào)研統(tǒng)計(jì)詳列表c. 項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案產(chǎn)品附加值調(diào)查統(tǒng)計(jì)詳列表d. 項(xiàng)目

4、所在區(qū)域供求狀況詳列表e. 抽樣調(diào)查表（抽樣數(shù)為100500組） B區(qū)域市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析a. 項(xiàng)目所在區(qū)域開(kāi)發(fā)量體分析b. 項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比分析l 主力面積l 主力總價(jià)l 主力戶(hù)型l 建筑風(fēng)格l 平面戶(hù)數(shù)配置及設(shè)計(jì)l 產(chǎn)品附加值分析c. 項(xiàng)目所在區(qū)域供求狀況分析d. 客源需求調(diào)查分析 C產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議a. 產(chǎn)品主力面積建議b. 產(chǎn)品主力房型及戶(hù)型功能建議c. 產(chǎn)品均價(jià)及主力總價(jià)建議d. 產(chǎn)品外立面建筑風(fēng)格建議e. 平面設(shè)計(jì)及平面戶(hù)數(shù)配置建議f. 產(chǎn)品會(huì)所功能建議及其它附加值建議 D確立產(chǎn)品策略a. 品牌形象b. 建筑風(fēng)格定位c. 戶(hù)型定位d. 會(huì)所定位e. 景觀定位f. 安保系統(tǒng)定位 E

5、確立銷(xiāo)售策略2）、業(yè)務(wù)執(zhí)行部分a.銷(xiāo)具制作建議 模型 效果圖 墨線(xiàn)圖 樓書(shū)印刷 銷(xiāo)海、DM印刷 展板、裱板 內(nèi)外燈箱 POP其它b.售樓處建議 裝潢設(shè)計(jì) 施工裝修 家具設(shè)備 電話(huà) 案場(chǎng)耗材c.人員 培訓(xùn) 銷(xiāo)售講習(xí) 市場(chǎng)調(diào)研 案前考核及制度頒布 進(jìn)場(chǎng)演練 進(jìn)場(chǎng)試銷(xiāo) 正式開(kāi)盤(pán)d.銷(xiāo)售執(zhí)行準(zhǔn)備 底價(jià)表 表價(jià)表 銷(xiāo)控表 樣本合同 相關(guān)證照e.銷(xiāo)售執(zhí)行 銷(xiāo)售執(zhí)行 銷(xiāo)售控制 銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì) 銷(xiāo)售分析 策略調(diào)整 價(jià)格及銷(xiāo)控調(diào)整 銷(xiāo)具清潔與維護(hù) 策略突圍 SP公關(guān)活動(dòng)f.結(jié)案清盤(pán)篇 整理銷(xiāo)售資料歸檔 清理銷(xiāo)售道具 售后服務(wù)工作 核實(shí)銷(xiāo)售報(bào)表 擬寫(xiě)銷(xiāo)售總結(jié) 清場(chǎng)2、乙方應(yīng)按甲方確認(rèn)的底價(jià)表，制定表價(jià)和付款方式進(jìn)行銷(xiāo)售

6、底價(jià)，特殊情況應(yīng)經(jīng)甲方同意后可變動(dòng)。3、乙方應(yīng)協(xié)助甲方與客戶(hù)簽定房屋定購(gòu)單，并協(xié)助甲方與客戶(hù)簽定房屋出（預(yù)）售合同，銀行按揭由甲方指派人員辦理，乙方則協(xié)助甲方為客戶(hù)辦理銀行按揭及公證等相關(guān)手續(xù)。4、乙方應(yīng)提供房屋定購(gòu)單，并可應(yīng)甲方需要代收客戶(hù)所繳之定金及房款后交甲方相關(guān)財(cái)務(wù)人員。六、甲方責(zé)任及義務(wù)1、甲方保證委托乙方代理銷(xiāo)售之不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)權(quán)清楚，如因可歸責(zé)于甲方之事由與客戶(hù)發(fā)生糾紛時(shí)，由因此而產(chǎn)生的退房等問(wèn)題，由甲方自行負(fù)責(zé)處理，不影響乙方應(yīng)得傭金的提取。2、因執(zhí)行銷(xiāo)售所致之交際費(fèi)、罰款、促銷(xiāo)個(gè)別獎(jiǎng)金等業(yè)務(wù)雜支，由甲方負(fù)責(zé)交付。七、乙方責(zé)任及義務(wù)1、乙方代理甲方簽定客戶(hù)之訂單中，如有附加條件，

7、需事先經(jīng)甲方簽認(rèn)同意，否則一切責(zé)任概由乙方自行負(fù)責(zé)，若有損失，則損失金額經(jīng)甲方估算，由乙方之代理傭金中扣抵。2、乙方對(duì)甲方與客戶(hù)所簽立買(mǎi)賣(mài)合約書(shū)內(nèi)容，未經(jīng)甲方事先出面同意，不得擅自更改，或做夸大不實(shí)之解釋說(shuō)明，如因此而導(dǎo)致與客戶(hù)發(fā)生糾紛或解約退房等情況，經(jīng)查證屬實(shí)且可歸責(zé)于乙方，概由乙方負(fù)責(zé)賠償損失，并退還該部分已領(lǐng)代理傭金。3、乙方應(yīng)善加控制銷(xiāo)售情況，不得有重復(fù)出售或金額誤寫(xiě)等情況發(fā)生，否則乙方應(yīng)負(fù)處理善后、賠償損失之責(zé)任。4、乙方保證不做夸大不實(shí)之廣告，如有不實(shí)之廣告違反有關(guān)國(guó)家及政府制定的相關(guān)法律法規(guī)等情況發(fā)生，概由乙方負(fù)完全責(zé)任。5、乙方不得向客戶(hù)請(qǐng)求任何報(bào)酬或收取額外款項(xiàng)，如有違反本

8、條規(guī)定，除該戶(hù)之代理傭金不予計(jì)付外，若甲方權(quán)益受損時(shí)，乙方應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，惟經(jīng)甲方書(shū)面同意之特殊情況則不在此限。6、乙方保證維護(hù)甲方公司商譽(yù)，并嚴(yán)守甲方公司之一切業(yè)務(wù)秘密，否則，甲方得要求乙方賠償相當(dāng)金額包括商譽(yù)與其它損失及返還因侵害行為所得之利益。八、雙方約定1、甲方同意廣告預(yù)算為該樓盤(pán)的總銷(xiāo)金額的1.5%-2%，乙方須編制整案之廣告預(yù)算，經(jīng)甲方認(rèn)可后執(zhí)行。2、甲方同意乙方與客戶(hù)簽定房屋訂購(gòu)單后，即視為乙方銷(xiāo)售完成。3、銷(xiāo)售額的認(rèn)定：代理期間售出之房屋總銷(xiāo)金額。4、銷(xiāo)售率的認(rèn)定：實(shí)際已售之房屋面積總和除以當(dāng)期實(shí)際可售總面積。5、代理期限內(nèi)甲方自行售出之戶(hù)數(shù)，亦算乙方之銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。九、代理銷(xiāo)售指標(biāo)

9、的確定 1、甲乙雙方經(jīng)共同商定，確定本樓盤(pán)各階段的代理銷(xiāo)售指標(biāo)，并形成合約附件（三）階段性銷(xiāo)售指標(biāo)確認(rèn)書(shū)。 2、銷(xiāo)售指標(biāo)確定后，乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守，同時(shí)也作為甲方考核的標(biāo)準(zhǔn)。 3、銷(xiāo)售指標(biāo)的考核期以每三個(gè)月為準(zhǔn)。4、如在考核期內(nèi)，乙方未能達(dá)成銷(xiāo)售指標(biāo)的要求，甲方有權(quán)終止本合同。十、費(fèi)用支付 1、本樓盤(pán)相關(guān)銷(xiāo)售道具以及樣板房售樓處裝修布置，設(shè)備添置，看房工具購(gòu)置等費(fèi)用由甲方支付。 2、本樓盤(pán)對(duì)外所有媒體宣傳發(fā)布及制作費(fèi)用由甲方支付（乙方將根據(jù)本合約第八條第一款之約定編制整案之廣告媒體預(yù)算）。3、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)之人員管銷(xiāo)費(fèi)用由乙方自行支付，水、電、氣、電話(huà)費(fèi)用等雜支由甲方支付。4、如發(fā)生之不可預(yù)計(jì)費(fèi)用，由雙

10、方協(xié)商解議。十一、報(bào)酬支付1、本樓盤(pán)自本合同簽定之日起，甲方每月支付乙方人民幣80，000元，作為前期費(fèi)用，該費(fèi)用為每季支付至本樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)之日止。2、本樓盤(pán)采用分階段銷(xiāo)售的銷(xiāo)售策略，在階段代理期內(nèi)，乙方累積銷(xiāo)售率30%之內(nèi)，則甲方同意按累計(jì)簽約成交價(jià)之2%支付乙方傭金；乙方累積銷(xiāo)售率達(dá)30-50%，則甲方同意按累計(jì)簽約成交價(jià)之2.3%支付乙方傭金；乙方累積銷(xiāo)售率達(dá)50-80%，則甲方同意按累計(jì)簽約成交價(jià)之2.7%支付乙方傭金；乙方累積銷(xiāo)售達(dá)80%以上，則甲方同意按累計(jì)簽約成交價(jià)之3%支付乙方傭金。3、溢價(jià)定義：系指成交價(jià)超出底價(jià)部分，甲方分得60%，乙方分得40%。乙方溢價(jià)部分仍以傭金形式結(jié)

11、算給乙方，結(jié)算依第七條第四款規(guī)定。4、若客戶(hù)出價(jià)低于雙方所定之底價(jià)時(shí)，乙方在未得到甲方許可前不得自行銷(xiāo)售，但特殊客戶(hù)經(jīng)甲方簽字認(rèn)可，傭金則以實(shí)際成交價(jià)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。且計(jì)入考核指標(biāo)。5、若購(gòu)買(mǎi)方在簽定房屋訂購(gòu)單后因故違約，所沒(méi)收之定金由雙方五五分成。雙方約定之指標(biāo)傭金應(yīng)在客戶(hù)簽完預(yù)售合同后，每月月底與乙方結(jié)算傭金，與一星期內(nèi)結(jié)算傭金并交于乙方。若甲方拖欠乙方傭金，則應(yīng)支付乙方請(qǐng)款金額利息。（利息以銀行公告同期貸款利率為準(zhǔn)。）十二、合約附件（一）可售戶(hù)數(shù)確認(rèn)書(shū)。（二）銷(xiāo)售底價(jià)確認(rèn)書(shū)。（三）階段性銷(xiāo)售指標(biāo)確認(rèn)書(shū)。（四）廣告預(yù)算分配確認(rèn)書(shū)。另注：其他由雙方確認(rèn)的與本樓盤(pán)代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)有關(guān)的一切書(shū)面材料，經(jīng)雙方議定并達(dá)成共識(shí)后，均可作為合約附件具同等法律效力。十三、本合約法律效力及違約責(zé)任 1、本合約壹式肆份（含合約附件）雙方各執(zhí)貳份，具同等法律效力。2、本合同由雙方代表人簽署蓋章后生效。3、因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均可提請(qǐng)有資格的仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解，調(diào)解不成，雙方均有權(quán)向所