電大03任務(wù)萬科A獲利能力分析

1、選則萬科A作為分析對象進(jìn)行報表分析：一、公司簡介萬科企業(yè)股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國 大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至 2003 年 12 月 31 日止，公司總資產(chǎn) 105.6 億 元，凈資產(chǎn) 47.01 億元。 1988 年 12 月，公司公開向社會發(fā)行股票 2,800 萬股， 集資人民幣 2,800 萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳證券交易所掛牌交易。1991 年 6 月，公司通過配售和定向發(fā)行新股 2,836 萬股，集資人民幣 1.27 億元，公司開始跨地域發(fā)展。1992 年底，上海萬 科城市花園項(xiàng)

2、目正式啟動，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù)，萬科 開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。 1993 年 3 月， 本公司發(fā)行 4,500 萬股 B 股， 該等股份于 1993 年 5 月 28 日在深圳證券交易所上市。B 股募股資金 45,135 萬港元，主要投資于 房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997 年 6 月，公司增資配股募集資 金人民幣 3.83 億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上 一個臺階。2000 年初，公司增資配股募集資金人民幣 6.25 億元，公司實(shí)力進(jìn)一 步增強(qiáng)。公司于 2001 年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司 72%的股份 轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公

3、司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002 年 6 月， 萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金 15 億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù) 的資金實(shí)力。公司于 1988 年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992 年正式確定大眾住宅開發(fā)為 核心業(yè)務(wù)，截止 2002 年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、 南京、長春、南昌和佛山進(jìn)行住宅開發(fā)，2003 年萬科又先后進(jìn)入鞍山、大連、 中山、廣州、東莞，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到 16 個大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精 神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元報告日期2010-12-312009-12-312008-12

4、-31貨幣資金 378169323001921997829結(jié)算備付金 -0-拆出資金 -0-交易性金融資產(chǎn) -74-衍生金融資產(chǎn) -0-應(yīng)收票據(jù) -0-應(yīng)收賬款 1594027131992277預(yù)付款項(xiàng) 1783800873632316052應(yīng)收保費(fèi) -0-應(yīng)收分保賬款 -0-應(yīng)收分保合同準(zhǔn)備金 -0-應(yīng)收利息 -0-應(yīng)收股利 -0-其他應(yīng)收款 1493831778581349610應(yīng)收出口退稅 -0-應(yīng)收補(bǔ)貼款 -0-應(yīng)收保證金 -0-內(nèi)部應(yīng)收款 -0-買入返售金融資產(chǎn) -0-存貨 1333334690085298589870待攤費(fèi)用 -0-待處理流動資產(chǎn)損益 -0-一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)

5、-0-其他流動資產(chǎn) -0-流動資產(chǎn)合計 205520731303232811345637發(fā)放貸款及墊款 454833881435667可供出售金融資產(chǎn) 404761636316742持有至到期投資 -0-長期應(yīng)收款 -0-長期股權(quán)投資 449375356538248573其他長期投資 -0-投資性房地產(chǎn) 129182281419839固定資產(chǎn)原值 167441174412162200累計折舊 454833881435667固定資產(chǎn)凈值 121958135598126533固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 -00固定資產(chǎn) 121958135598126533在建工程 764285932118859工程物資 -0

6、-固定資產(chǎn)清理 -0-生產(chǎn)性生物資產(chǎn) -0-公益性生物資產(chǎn) -0-油氣資產(chǎn) -0-無形資產(chǎn) 373958197-開發(fā)支出 -0-商譽(yù) -0-長期待攤費(fèi)用 321631322527股權(quán)分置流通權(quán) -0-遞延所得稅資產(chǎn) 164316126565144948其他非流動資產(chǎn) 1055990-非流動資產(chǎn)合計 1011682728528578021資產(chǎn)總計 215637551376085511923658短期借款 147800118826460197向中央銀行借款 -0-吸收存款及同業(yè)存放 -0-拆入資金 -0-交易性金融負(fù)債 15050169衍生金融負(fù)債 -0-應(yīng)付票據(jù) -3000-應(yīng)付賬款 16923

7、7816300051289596預(yù)收賬款 744052031734802394576賣出回購金融資產(chǎn)款 -0-應(yīng)付手續(xù)費(fèi)及傭金 -0-應(yīng)付職工薪酬 1415768065051776應(yīng)交稅費(fèi) 316548117688-86199應(yīng)付利息 127811226421988應(yīng)付股利 -0-其他應(yīng)交款 -0-應(yīng)付保證金 -0-內(nèi)部應(yīng)付款 -0-其他應(yīng)付款 1681403925873996830預(yù)提費(fèi)用 -0-預(yù)計流動負(fù)債 -0-應(yīng)付分保賬款 -0-保險合同準(zhǔn)備金 -0-代理買賣證券款 -0-代理承銷證券款 -0-國際票證結(jié)算 -0-國內(nèi)票證結(jié)算 -0-遞延收益 -0-應(yīng)付短期債券 -0-一年內(nèi)到期的非流

8、動負(fù)債 15305697440411326437其他流動負(fù)債 -0-流動負(fù)債合計 1296507968058286455372長期借款 24790501750280917412應(yīng)付債券 582114579374576802長期應(yīng)付款 -0-專項(xiàng)應(yīng)付款 -0-預(yù)計非流動負(fù)債 411134364173長期遞延收益 -0-遞延所得稅負(fù)債 738998024686780其他非流動負(fù)債 8828411264非流動負(fù)債合計 314005624141761586431負(fù)債合計 1610513592200048041803實(shí)收資本(或股本) 109952110995211099521資本公積 87893485

9、5772785314減:庫存股 -0-專項(xiàng)儲備 -0-盈余公積 1058771873784658198一般風(fēng)險準(zhǔn)備 -0-未確定的投資損失 -0-未分配利潤 1347028880840618428擬分配現(xiàn)金股利 -0-外幣報表折算差額 390132767227731歸屬于母公司股東權(quán)益合計442326837375893189193少數(shù)股東權(quán)益1035352803262692662所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)合計545862045408513881855負(fù)債和所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)總計 215637551376085511923658 利潤表 單位：萬元報告日期2010-12-312009-12-

10、312008-12-31營業(yè)總收入 507138548881014099178營業(yè)收入 507138548881014099178利息收入 -0-已賺保費(fèi) -0-手續(xù)費(fèi)及傭金收入 -0-房地產(chǎn)銷售收入 -0-其他業(yè)務(wù)收入 -0-營業(yè)總成本 395818441122443485566營業(yè)成本 300735034514722500527利息支出 -0-手續(xù)費(fèi)及傭金支出 -0-房地產(chǎn)銷售成本 -0-研發(fā)費(fèi)用 -0-退保金 -0-賠付支出凈額 -0-提取保險合同準(zhǔn)備金凈額 -0-保單紅利支出 -0-分保費(fèi)用 -0-其他業(yè)務(wù)成本 -0-營業(yè)稅金及附加 562411360258453387銷售費(fèi)用 207

11、909151372186035管理費(fèi)用 184637144199153080財務(wù)費(fèi)用 504235736865725資產(chǎn)減值損失 -54545-52424126811公允價值變動收益 資收益 777939240820941對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益 291705418620974匯兌收益 -0-期貨損益 -0-托管收益 -0-補(bǔ)貼收入 -0-其他業(yè)務(wù)利潤 -0-營業(yè)利潤 1189489868508636479營業(yè)外收入 717370685746營業(yè)外支出 2586138339996非流動資產(chǎn)處置損失 121158234利潤總額 119407586174363222

12、9所得稅費(fèi)用 310114218742168242未確認(rèn)投資損失 -0-凈利潤 883961643001463987歸屬于母公司所有者的凈利潤 728313532974403317被合并方在合并前實(shí)現(xiàn)凈利潤 -0-少數(shù)股東損益 15564811002760670基本每股收益0.660.480.37稀釋每股收益0.660.480.37 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 報告日期2010-12-312009-12-312008-12-31 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 881196957595334278326 客戶存款和同業(yè)存放款項(xiàng)凈增加額 0-0 向中央銀行借款凈增加額(萬元0-0 向其他金融機(jī)構(gòu)拆入資

13、金凈增加額 0-0 收到原保險合同保費(fèi)取得的現(xiàn)金 0-0 收到再保險業(yè)務(wù)現(xiàn)金凈額 0-0 保戶儲金及投資款凈增加額 0-0 處置交易性金融資產(chǎn)凈增加額 0-0 收取利息、手續(xù)費(fèi)及傭金的現(xiàn)金 0-0 拆入資金凈增加額 0-0 回購業(yè)務(wù)資金凈增加額 0-0 收到的稅費(fèi)返還 0-0 收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 297605188979147859 經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計 910957459485134426184 購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 666459034560213021807 客戶貸款及墊款凈增加額 0-0 存放中央銀行和同業(yè)款項(xiàng)凈增加額 0-0 支付原保險合同賠付款項(xiàng)的現(xiàn)金 0-0 支

14、付利息、手續(xù)費(fèi)及傭金的現(xiàn)金 0-0 支付保單紅利的現(xiàn)金 0-0 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 184883119752231945 支付的各項(xiàng)稅費(fèi) 938159653731786313 支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 1098218793673389535 經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計 888584950231774429600 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 223726925335-3415 收回投資所收到的現(xiàn)金 2824521042104032 取得投資收益所收到的現(xiàn)金 36777392067641 處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額 4614245569 處置子公司及其他營業(yè)單

15、位收到的現(xiàn)金凈額 171811916355 收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金 2032863047129844 減少質(zhì)押和定期存款所收到的現(xiàn)金 0-0 投資活動現(xiàn)金流入小計 270072116881142442 購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金 261948060621528 投資所支付的現(xiàn)金 218385157747136621 質(zhì)押貸款凈增加額 0-0 取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額 136406297594268706 支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金 108254-0 增加質(zhì)押和定期存款所支付的現(xiàn)金 0-0 投資活動現(xiàn)金流出小計 489238535947426855

16、 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 -219166-419066-284414 吸收投資收到的現(xiàn)金 1979028290847294 其中：子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金 1979028290847294 取得借款收到的現(xiàn)金 270700920731521432598 發(fā)行債券收到的現(xiàn)金 0-575998 收到其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金 0-0 籌資活動現(xiàn)金流入小計 290491121560602055890 償還債務(wù)支付的現(xiàn)金 119853721640511169060 分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金 403921294875300196 其中：子公司支付給少數(shù)股東的股利、利潤 638541

17、276317005 支付其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金 0-0 籌資活動現(xiàn)金流出小計 160245824589261469256 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 1302453-302866586634 匯率變動對現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的影響 2403-955-5627 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 1309416202449293178 加:期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 220027719978291704650 期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 350969422002771997829 凈利潤 883961643001463987 少數(shù)股東損益 0-0 未確認(rèn)的投資損失 0-0 資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 -54545-524241

18、26811 固定資產(chǎn)折舊、油氣資產(chǎn)折耗、生產(chǎn)性物資折舊 959995659417 無形資產(chǎn)攤銷 2082-0 長期待攤費(fèi)用攤銷 09391165 待攤費(fèi)用的減少 0-0 預(yù)提費(fèi)用的增加 0-0 處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的損失 19631234 固定資產(chǎn)報廢損失 0-0 公允價值變動損失 1505-244-1926 遞延收益增加(減：減少) 0-0 預(yù)計負(fù)債 0-0 財務(wù)費(fèi)用 504235736865725 投資損失 -77793-92408-20941 遞延所得稅資產(chǎn)減少 -3676518383-84542 遞延所得稅負(fù)債增加 -3517-8309-10410 存貨的減少 -355

19、2923155657-1240102 經(jīng)營性應(yīng)收項(xiàng)目的減少 -2048461-1092804493832 經(jīng)營性應(yīng)付項(xiàng)目的增加 50032681223913270540 已完工尚未結(jié)算款的減少(減:增加) 0-0 已結(jié)算尚未完工款的增加(減:減少) 0-0 其他 0-77205 經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額 223726925335-3415 債務(wù)轉(zhuǎn)為資本 0-0 一年內(nèi)到期的可轉(zhuǎn)換公司債券 0-0 融資租入固定資產(chǎn) 0-0 現(xiàn)金的期末余額 350969422002771997829 現(xiàn)金的期初余額 220027719978291704650 現(xiàn)金等價物的期末余額 0-0 現(xiàn)金等價物的期初余額 0

20、-0 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的凈增加額 1309416202449293178二、萬科獲利能力分析獲利能力是指企業(yè)賺取利潤的能力，反映企業(yè)的資金增資能力，主要包括企業(yè)從營業(yè)收入中獲取利潤的能力、企業(yè)運(yùn)用資金賺取利潤的能力以及股東的投資回報水平三方面。三、銷售毛利率分析項(xiàng)目2010年2009年2008年主營業(yè)務(wù)收入507138548881014099178主營業(yè)務(wù)成本395818441122443485566銷售毛利1113200775857613612銷售毛利率21.95%15.87%14.97%計算結(jié)果表明，萬科公司2010年銷售毛利率為21.95%，雖然比2008年上升了6.98，但與同行業(yè)相比

21、，其獲利能力較弱，說明每一員主營業(yè)務(wù)收入形成的邊際利潤較小，可用于抵補(bǔ)各項(xiàng)期間費(fèi)用的數(shù)額較小，最終形式的利潤少，對此，公司應(yīng)增強(qiáng)平增競爭力，采取有力的促銷手段，從而獲得超額利潤。四、營業(yè)利潤分析項(xiàng)目2010年2009年2008年主營業(yè)務(wù)收入507138548881014099178營業(yè)利潤1189489868508636479營業(yè)利潤率23.45%17.77%15.53%從上表可知，萬科公司營業(yè)利潤率2010年比2009年提高了5.68個百分點(diǎn)23.45%-17.77%=5.68%。萬科公司營業(yè)利潤本期比上期提高了0.31個百分點(diǎn)，這一變動是由于營業(yè)利潤率和主營業(yè)務(wù)收入兩個因素變動引起的。其中

22、，由于營業(yè)利潤額的提高使?fàn)I業(yè)利潤率提高了6.57%；由于主營業(yè)務(wù)收入的增加使?fàn)I業(yè)利潤率降低0.89%。主營業(yè)務(wù)收入增加而營業(yè)利潤率下降的原因無論是成本、費(fèi)用的增加引起的，對此應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步做出分析，以尋求提高企業(yè)獲利能力的途徑，營業(yè)利潤率的比較分析主要是指營業(yè)利潤率的結(jié)構(gòu)比較和同業(yè)比較分析。五、資產(chǎn)收益率分析（1）、總資產(chǎn)收益率分析指標(biāo)2010年2009年2008年資產(chǎn)總額8446798615041211923658平均資產(chǎn)總額7298605903703510966552利潤總額1194075861743632228利息額504235736865725收益總額1244498919111697954

23、總資產(chǎn)收益率17%10%6%從表可知，萬科公司總資產(chǎn)收益率呈上升趨勢，主要是其主觀努力的結(jié)果，該公司應(yīng)該總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，由于利潤總額中包含偶然性，被動性較大的營業(yè)外收支凈額和投資收益，使該指標(biāo)年際之間的變化相對較大，企業(yè)短期投資者和債權(quán)人的利益主要體現(xiàn)在當(dāng)期，他們更關(guān)心當(dāng)期企業(yè)的總獲利能力的大小，所以他們通?？梢灾苯邮褂眠@一指標(biāo)，面對于企業(yè)管理者所有者來說，則要將該指標(biāo)與利潤總額的內(nèi)部構(gòu)成結(jié)合起來進(jìn)行分析，判斷企業(yè)的長期正常獲利能力。（2）、長期資本收益率分析指標(biāo)2010年2009年2008年長期負(fù)債24790501750280917412所有者權(quán)益545862045408513881855合計79

24、3767062911314799267長期資本平均占用額711440055451994913744收益總額1231717906846675965長期資本收益率17.31%16.35%13.76%從表可知，萬科公司從2008年到2010年長期資本收益率呈逐年穩(wěn)步上升的趨勢，說明該公司長期資本收益率穩(wěn)中有升，說明長期資本占有的上升幅度超過了收益額的上升幅度，這是一個好的發(fā)展。六、營業(yè)收入分析營業(yè)收入是企業(yè)營銷能力的綜合反映，是獲利能力的基礎(chǔ)，也是企業(yè)發(fā)展的根本。從下表可見，珠江三角洲及長江三角洲地區(qū)是其利潤的主要來源。企業(yè)初步形成了以長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹?，以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市為

25、輔的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保障業(yè)績獲得快速增長的主要因素。2010主營業(yè)務(wù)收入凈利潤比例結(jié)算面積比例長期負(fù)債27.03%37.16%25.08%所有者權(quán)益32.38%36.46%26.06%合計32.01%18.77%36.34%長期資本平均占用額8.58%7.60%12.52%七、期間費(fèi)用分析期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力，與技術(shù)水平、產(chǎn)品設(shè)計、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對成本的管理水平密切相關(guān)。在營業(yè)費(fèi)用增長率有所降低的3年間，銷售增速仍保持上升態(tài)勢，除市場銷售向好外，還放映了銷售管理水平有很大的提高。由下表可見，管理費(fèi)用約增長幅度不小，良好的管理固然

26、是企業(yè)發(fā)展的核心，但也應(yīng)進(jìn)行適度的控制。由于房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金做后盾，銀行借款利息大量資本化的同時也存在大量的銀行存款。因此，萬科在存在大量借款的情況下，其財務(wù)費(fèi)用卻負(fù)數(shù)，管理層應(yīng)注意提高資金利用效率。萬科在存在大量借款的情況下，其財務(wù)費(fèi)用卻負(fù)數(shù)，管理層應(yīng)注意提高資金利用效率。各項(xiàng)目增長幅度表年份2006-20072007-20082008-20092009-2010主營業(yè)務(wù)利潤57.01%39.04%56.79%58.46%營業(yè)費(fèi)用66.48%55.99%41.83%54.83%管理費(fèi)用43.17%0.48%42.82%45.31%八、主營業(yè)務(wù)利潤及利潤構(gòu)成分析主營業(yè)務(wù)利潤率分析：由下表可

27、見、2006-2010年銷售毛利率逐漸增長，2007年根據(jù)市場供需兩旺，房價穩(wěn)步上升的變化以及對未來市場土地資源稀缺性的預(yù)期，企業(yè)調(diào)高了部分項(xiàng)目的售價，項(xiàng)目毛利率明顯增長。2008年凈資產(chǎn)收益率為近年來最高點(diǎn)，效益取得長足進(jìn)步。其項(xiàng)目階梯型的收入，具有穩(wěn)定性和較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，抹平了行業(yè)被動帶來的影響。年份20062007200820092010銷售凈利潤8.368.511.4512.7913.59銷售毛利潤20.0922.5125.7528.7230.24利潤構(gòu)成分析：由上表可見，萬科主營業(yè)務(wù)利潤呈上升趨勢，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主要來源，毛利率保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢。而物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲利能力有待加強(qiáng)。2006年后凈利潤的增長在很大程度上靠營業(yè)利潤的增長，同時投資收益約比重下降趨勢明顯。營業(yè)外收支凈額的比重逐步減少。九、盈利能力指標(biāo)1）資產(chǎn)報酬率和凈資產(chǎn)報酬率，這兩項(xiàng)指標(biāo)呈上升趨勢（見下表）、說明企業(yè)盈利能力不斷提高。年份20062007200820092010資產(chǎn)凈利率4.65%5.13%5.65%6.14%7.62%凈資產(chǎn)收益率11.31%11.53%14.26%16.25%18.31%（2）經(jīng)營指數(shù)與每股現(xiàn)金流量。經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與凈利潤的比率反映了企業(yè)受益的質(zhì)量。下表顯示該指標(biāo)波動幅度較大，說明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性，存在較