小學(xué)物業(yè)管理方案

1、中小學(xué)學(xué)校物業(yè)管理模式與效勞標(biāo)準(zhǔn)一、總體設(shè)想與管理模式1、管理模式：校園后勤物業(yè)管理的管家。2、質(zhì)量控制 ISO9001 質(zhì)量管理體系， ISO14001 環(huán)境管理體 系。二、物業(yè)管理的效勞內(nèi)容與范圍 中小學(xué)物業(yè)管理效勞涉及的根本要求，通用效勞、教輔效勞、監(jiān) 督與投訴的要求，在物業(yè)實(shí)踐中，物業(yè)效勞與業(yè)主或物業(yè)使用人 可根據(jù)實(shí)際情況，參照本標(biāo)準(zhǔn)選擇效勞內(nèi)容。三、根本要求1、效勞機(jī)構(gòu) 物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體情況和合同約定， 設(shè)置相適應(yīng)的物業(yè)服 務(wù)機(jī)構(gòu)，并符合以下要求：物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)具有符合建設(shè)部 ?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方 法?的資質(zhì)；設(shè)置相應(yīng)的效勞場(chǎng)所，在辦公樓、教學(xué)樓、學(xué)生公寓等重要 場(chǎng)所內(nèi)設(shè)立

2、值班室；各類值班室布置標(biāo)準(zhǔn)、張貼“效勞指南 ，資料本、登記本 齊全，配備滿足效勞需要的設(shè)備設(shè)施；設(shè)置效勞窗口或公開效勞 ，應(yīng)提供咨詢、繳費(fèi)、報(bào)修、 受理投訴等效勞；采用信息化手段進(jìn)行管理。2、人員 物業(yè)效勞機(jī)構(gòu)人員應(yīng)符合如下要求： 具有良好的職業(yè)道德、身體健康； 管理人員、專業(yè)技術(shù)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)從 業(yè)人員資格證書或崗位證書；進(jìn)駐物業(yè)效勞點(diǎn)之后， 針對(duì)實(shí)際情況物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)對(duì)所有 上崗人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，合格后上崗；統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，儀容儀表整潔，效勞主動(dòng)熱情， 窗口效勞人員宜使用普通話；辦公樓、 教學(xué)樓、學(xué)生公寓值班室等區(qū)域內(nèi)效勞人員應(yīng)熟悉 并掌握職責(zé)管轄范圍內(nèi)人員、物品

3、情況，如實(shí)做好登記。3、規(guī)章制度 物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)完善各項(xiàng)管理制度，主要包括： 物業(yè)效勞方案；各崗位職責(zé)、工作流程及效勞標(biāo)準(zhǔn)； 內(nèi)部管理制度，如財(cái)務(wù)管理制度、節(jié)能管理制度等。4、檔案有較完善的物業(yè)效勞檔案，至少應(yīng)包括：技術(shù)檔案， 包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、物業(yè)權(quán)屬資料、物業(yè)承 接查驗(yàn)資料等；日常檔案， 包括物業(yè)使用人資料、物業(yè)租賃檔案、裝修管理 資料、應(yīng)急事件處理檔案、平安管理檔案等。四、房屋維修與保養(yǎng)效勞1、應(yīng)提供 24 小時(shí)報(bào)修 ，登記報(bào)修記錄。2、對(duì)教學(xué)樓、辦公樓、學(xué)生公寓樓等建筑物進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)。3、急修 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并制定維修方案，及時(shí)維修，記錄 標(biāo)準(zhǔn)齊全。4、制定房屋及其附屬

4、設(shè)施的年度大、中型維修方案和日常維護(hù) 保養(yǎng)方案，經(jīng)校方同意后，組織實(shí)施。保持房屋及附屬設(shè)施正常使用功能， 延長(zhǎng)房屋使用壽命， 其狀 態(tài)應(yīng)滿足以下要求：屋頂無積水、無滲漏； 外墻裝飾層無空鼓、無裂縫、無風(fēng)化、無脫落； 陽臺(tái)、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件保護(hù)層無開裂； 煙道及垃圾檢查井定期進(jìn)行清挖，確保管道暢通。五、設(shè)施設(shè)備運(yùn)維與保養(yǎng)效勞一、綜合管理1、制定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)方案，重點(diǎn)設(shè)備變壓器、鍋爐、水 泵、冷暖設(shè)備等應(yīng)建立維修保養(yǎng)檔案。2、設(shè)置 24 小時(shí)報(bào)修 ，報(bào)修記錄標(biāo)準(zhǔn)，配備專業(yè)人員，對(duì)學(xué)校電氣、弱電、給排水、暖通、升降設(shè)備、空調(diào)、鍋爐等公共設(shè)施設(shè) 備進(jìn)行維修、保養(yǎng)。3、及時(shí)更新全校電力、供暖、供水

5、、雨污水、通訊等地下管網(wǎng) 圖，確保學(xué)校正常工作和教學(xué)秩序。二、供配電設(shè)備1、按要求對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)行周期檢查、 保養(yǎng)，并登記記錄結(jié)果。2、供配電設(shè)備發(fā)生異?；蚬收蠎?yīng)及時(shí)報(bào)告，做好記錄，并協(xié)同 排除異?；蚬收?。3、定期檢查維護(hù)應(yīng)急供電系統(tǒng)，確保正常工作狀態(tài)。三、給排水系統(tǒng)1、按照標(biāo)準(zhǔn)定期對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤(rùn)滑。2、每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風(fēng)機(jī)、 排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、 漏。3、定期對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng) , 作業(yè)人員應(yīng)有相應(yīng)的職業(yè) 資格；系統(tǒng)無明顯異味和噪聲；污水排放到達(dá) GB 8978 的要求。4、中水按規(guī)程生產(chǎn)運(yùn)行，同時(shí)做好

6、運(yùn)行記錄；中水水質(zhì)到達(dá)有 關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求； 工作人員要有防護(hù)裝置； 中水管道和設(shè)施設(shè)備要有明顯 標(biāo)識(shí)。5、用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。6、每季度對(duì)樓宇排水總管進(jìn)行檢查，定期對(duì)水泵、管道進(jìn)行除 銹油漆。7、高層供水設(shè)備定期保養(yǎng)， 確保水質(zhì)無污染并符合規(guī)定的要求， 生活飲用水水質(zhì)應(yīng)符合 GB 5749 的要求，涉及生活飲用水設(shè)施的日 常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測(cè)的要 求參照 GB 17051 執(zhí)行。8、定期對(duì)水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設(shè)備控制柜進(jìn)行保養(yǎng)。9、如遇供水單位限水、停水，應(yīng)按規(guī)定時(shí)間通知校方，供水恢 復(fù)后檢查閥門及水龍頭的關(guān)閉情況。四、供暖系統(tǒng)1、市政集中供暖及自行供暖

7、的根據(jù)實(shí)際情況協(xié)助學(xué)校做好維護(hù)工作。2、保證供暖鍋爐房、每年應(yīng)對(duì)供暖鍋爐、熱交換器、水泵、電 機(jī)、閥門、控制設(shè)備、供熱管網(wǎng)進(jìn)行檢修，重要設(shè)備應(yīng)建立檢修檔案。3、供暖期間鍋爐房、交換站應(yīng)做到 24 小時(shí)值守；供暖管網(wǎng)應(yīng)每 兩天檢查一次并保有記錄， 減少管網(wǎng)跑水， 日補(bǔ)水率每萬平方米應(yīng)少 于 1 噸。4、在每個(gè)交換站所供區(qū)域建立不少于 5 個(gè)觀察點(diǎn)或每萬平方 米不少于一個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn) ，每天統(tǒng)計(jì)，室內(nèi)溫度達(dá)標(biāo)率在 97%以上。五、避雷裝置1、公寓樓、教學(xué)樓、機(jī)房等重要部位防靜電地板的接地可靠， 對(duì)各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查。2、每月一次對(duì)變、配電室的設(shè)備的接地帶進(jìn)行檢查；每季度對(duì) 以上重要部位的配

8、電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查。3、保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。4、所有避雷設(shè)施完好，接地電阻應(yīng)不大于4 Q,弱電設(shè)備接地電阻應(yīng)不大于1 Q。六、消防設(shè)施1 、疏散通道、平安出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、 鎖閉現(xiàn)象，嚴(yán)禁占用防火間距。2、室內(nèi)消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應(yīng)設(shè)置緊急開啟裝置，栓 口、水槍、水帶齊全，使用正常。3、室外消火栓、水泵接合器應(yīng)完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈 占現(xiàn)象。4、滅火器保險(xiǎn)及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示 在正常范圍內(nèi)，應(yīng)定期維修、檢測(cè)；5、消防器材應(yīng)設(shè)明顯標(biāo)識(shí)，不應(yīng)隨意挪用。6、消防水池等消防儲(chǔ)水設(shè)施水量到達(dá)規(guī)定水位，冬季應(yīng)有防凍 措施。

9、7、自動(dòng)消防設(shè)施運(yùn)行正常；發(fā)生火災(zāi)時(shí)，設(shè)施應(yīng)能及時(shí)聯(lián)動(dòng)， 啟停均在消防控制室有信號(hào)反應(yīng)。七、教學(xué)用課桌椅維修1、制定課桌椅的維修制度，與校方溝通明確即時(shí)修理和學(xué)年大 修方案。2、課桌椅的維修應(yīng)在非教學(xué)時(shí)間。3、不能現(xiàn)場(chǎng)維修的，維修期間提供備用桌椅。六、公共秩序維護(hù)一、平安防范1、根據(jù)學(xué)校特點(diǎn)，制定平安防范措施，制定平安管理應(yīng)急預(yù)案。2、處理學(xué)校內(nèi)各種突發(fā)事件，必要時(shí)疏散人員，及時(shí)匯報(bào)并做 好記錄。3、監(jiān)督學(xué)校內(nèi)裝修和建設(shè)工程的施工，裝修人員出入和裝修物 料工具的出入登記。4、在施工現(xiàn)場(chǎng)及危及人身平安區(qū)域設(shè)立明顯標(biāo)志，禁止學(xué)生進(jìn) 入現(xiàn)場(chǎng)。5、協(xié)助學(xué)校維護(hù)入、 放學(xué)的秩序， 不得將學(xué)生交與無關(guān)人員

10、。6、定期開展自我培訓(xùn)，熟悉平安防范規(guī)程。7、建立和公安及相關(guān)部門的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對(duì)學(xué)校周圍的環(huán)境進(jìn)行 排查。8、實(shí)行 24 小時(shí)專人值班和巡查，完善信息通報(bào)制度，確保信息 暢通。巡查工作主要包括：巡查通道、公共場(chǎng)所等區(qū)域，做好防火防盜平安防范工作； 檢查各種設(shè)備是否完好， 協(xié)助記錄維修事項(xiàng)， 如照明、漏水、 漏氣等；查看停車場(chǎng)情況，防止車輛盜竊、喪失現(xiàn)象。 二、門崗效勞1、實(shí)行立崗效勞，立崗姿勢(shì)端正，熱情答復(fù)詢問。2、應(yīng)做好人員出入管理工作，憑有效證件，如學(xué)生證、工作證， 進(jìn)出校園，無關(guān)人員禁止進(jìn)入。3、應(yīng)確保學(xué)校出入口道路暢通。4、對(duì)裝修施工人員登記辦卡，做到一人一卡。5、監(jiān)督物品進(jìn)出學(xué)校，阻

11、止易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品進(jìn)入 學(xué)校，按照物品放行工作程序做好轄區(qū)物品放行事宜。6、引導(dǎo)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車有序停放，對(duì)外來機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行管制 或臨時(shí)出入卡制度，并做好記錄。七、消防平安管理1、物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)與校方協(xié)議約定各自消防管理職責(zé)。2、制定消防平安管理制度，確定消防平安管理人，明確專人維 護(hù)、管理消防器材、消防設(shè)施。3、按規(guī)定進(jìn)行防火巡查、防火檢查，寄宿制學(xué)校應(yīng)進(jìn)行每日夜 間防火巡查，且不應(yīng)少于兩次， 學(xué)生宿舍嚴(yán)禁使用明火照明、 取暖。4、每季度至少進(jìn)行一次防火檢查；巡查、檢查時(shí)應(yīng)填寫記錄， 由檢查人及其主管人員簽字。5、制定符合本單位特點(diǎn)的滅火疏散預(yù)案，每學(xué)期組織師生至少 舉行一次消防應(yīng)

12、急疏散演練。6、開展多種形式的消防平安宣傳和培訓(xùn)。應(yīng)組織學(xué)生進(jìn)行消防 知識(shí)普及和啟蒙教育，每學(xué)期對(duì)新生進(jìn)行消防教育宣傳。7、組織學(xué)校老師、工作人員至少進(jìn)行一次集中消防培訓(xùn)，教育 有關(guān)人員具備檢查消除火災(zāi)隱患的能力、組織撲救初起火災(zāi)的能力、 組織人員疏散逃生的能力、消防宣傳教育培訓(xùn)的能力。8、家組織學(xué)生參觀當(dāng)?shù)叵勒?、消防博物館，參加消防夏令營(yíng) 等活動(dòng)。9、消防控制室實(shí)行 24 小時(shí)值班，每班不少于兩人，自動(dòng)消防系 統(tǒng)操作人員應(yīng)取得國(guó)家認(rèn)可職業(yè)資格證書、持證上崗。10、由物業(yè)企業(yè)承當(dāng)自動(dòng)消防設(shè)施管理責(zé)任的， 物業(yè)企業(yè)應(yīng)委托 具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)、 維修保養(yǎng)機(jī)構(gòu)對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行維保， 每年至少 進(jìn)行一

13、次全面聯(lián)動(dòng)檢測(cè)，每月進(jìn)行一次專項(xiàng)檢查，檢測(cè)、檢查應(yīng)有記 錄。11、物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)建立消防檔案，統(tǒng)一保管、備查。八、應(yīng)急效勞1、物業(yè)效勞企業(yè)協(xié)助學(xué)校建立突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制，控制、 減輕和消除突發(fā)事件引起的危害。2、物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)對(duì)效勞人員進(jìn)行應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)，定期組織預(yù) 案演練；維持學(xué)校平安和正常的教育教學(xué)秩序， 有效應(yīng)對(duì)突發(fā)事件。3、突發(fā)事件主要包括：人員踩踏事故； 突發(fā)傳染??； 食物中毒；盜竊、斗毆等；水浸；高處墜落燃?xì)庑孤?停電、停水；觸電；火災(zāi)、爆炸；機(jī)動(dòng)車輛傷害；設(shè)備設(shè)施故障； 機(jī)械傷害；自然災(zāi)害異常情況等。九、保潔效勞1、建立專業(yè)化保潔隊(duì)伍，制定詳細(xì)的操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)，每 日 8

14、個(gè)小時(shí)保潔效勞。2、校內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識(shí)齊全、整潔。3、生活垃圾和裝修垃圾分類袋裝，密閉式收集和運(yùn)轉(zhuǎn)，日產(chǎn)日 清。4、定期進(jìn)行除蟲、滅鼠等消殺效勞。5、應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況和合同的約定，做好學(xué)校清潔工作。表 1 學(xué)校清潔效勞要求 清潔效勞要求1 道路、廣場(chǎng)、操場(chǎng) 無雜物、雜草，無明顯污跡。2 樓道地面水泥地面每日清掃一次，每隔 2 小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次； 瓷磚地面每日擦拭一次； 大理石地面定期拋光打蠟； 保持地面無煙頭、 果皮、紙屑等垃圾，無積水、塵土。3 樓梯 樓梯扶手每日擦拭，梯級(jí)每日清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一 次，保持整潔，無污跡、垃圾、雜物。4 垃圾箱池、垃圾車 垃圾

15、箱每日清洗一次并套上垃圾袋，桶外壁干凈無垃圾附著物； 垃圾車、池每日清洗，每周消殺一次，無積水，無污漬。5 教室內(nèi)需物業(yè)承當(dāng)清潔 每日清掃一次， 每周進(jìn)行一次大掃除 ;保持空氣清新， 墻面干凈， 無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、無灰塵；地面、講臺(tái)、門窗每日擦試一次，應(yīng)無 積水、無紙屑；課桌擺放整齊。6 公共墻面 內(nèi)墻面每周清潔一次，無灰塵、蛛網(wǎng)；外墻光亮、 整潔，無水漬、油漬。7 公共照明燈桿、燈罩 每月擦拭一次，保持外表整潔。8 消火栓、電盒柜、管線等 每周擦拭一次，保持潔凈，無灰 塵、蛛網(wǎng)。9 玻璃門、窗、幕、墻 每日擦拭，每周徹底清洗一次；無灰塵、污跡。10 指示牌、標(biāo)識(shí) 每周擦拭一次，無灰塵，無破損

16、。11 宣傳欄 每日擦拭一次，保持玻璃明亮，無灰塵。12 水花池 每月擦拭池子外壁一次，隨時(shí)清理池內(nèi)污染 物。13 體育設(shè)施 每月擦拭一次，隨時(shí)清理污染物，無亂張貼、無 亂涂畫，無破損。14 功能室 使用前協(xié)助管理員將設(shè)備、桌椅和器材擦拭干凈，擺放整齊 ; 使 用后協(xié)助管理員將設(shè)備整理到位，清掃干凈，保持室內(nèi)空氣清新，特 殊區(qū)域進(jìn)行消毒。6、學(xué)校衛(wèi)生間清潔應(yīng)做到以下要求： 保持洗水盆、蹲位無污漬，無明顯異味，紙簍無溢出； 地面整潔無水漬 ; 衛(wèi)生清掃工具擺放整齊； 教學(xué)樓內(nèi)衛(wèi)生間每次課間使用完畢后應(yīng)清掃一次；學(xué)生宿舍樓內(nèi)衛(wèi)生間每半天清掃兩次； 室外衛(wèi)生間每半天清掃一次。十、綠化養(yǎng)護(hù)1、建立物業(yè)

17、效勞區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)方案和必要的綠化管理制度，并 做好效勞工作記錄。2、根據(jù)效勞區(qū)域綠化實(shí)際需要， 配置專、兼職綠化效勞人員。3、根據(jù)季節(jié)要求，按照標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)。4、保持植物、草地、花卉等生長(zhǎng)良好、 美觀，與整體環(huán)境協(xié)調(diào)。5、室外綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合表 2 的要求。表 2 學(xué)校室外綠化養(yǎng)護(hù)要求效勞要求1 修剪草坪無雜草，草屑即時(shí)清理；每年切邊整理 3 次以上，草高度不 超過9cm樹冠完整美觀，分枝點(diǎn)適宜，枝條粗壯，無枯枝死杈；樹 冠圓整、樹勢(shì)均勻， 45 度剪口靠節(jié)光滑。針葉樹應(yīng)保持明顯頂端優(yōu) 勢(shì)；花灌木開花及時(shí)，株形飽滿，花后修剪及時(shí)合理、無殘花；綠籬 修剪保持欣賞面枝葉飽滿、茂密、平整、整齊一致，整型樹

18、木造型雅 觀。2 澆水、施肥 常年保持有效供水，草地充分生長(zhǎng)，保持地形 平整，排水流暢；按植物品種、生長(zhǎng)、土壤狀況，適時(shí)、適量施肥； 年普施基肥不少于 1 遍，花灌木追施復(fù)合肥 2 遍，滿足植物生長(zhǎng)需 要。3 中耕除草、松土 每月中耕除草、疏松表土 1 次，土壤疏松 通透，無雜草。4 病蟲害防治 預(yù)防為主，生態(tài)治理，各類病蟲害發(fā)生低于防 治指標(biāo)；植物、草皮無病斑、無成蟲。5 扶正、加固 對(duì)新植和弱小樹木、植物做好綜合防護(hù)，及時(shí)扶正加固。6 花壇 花卉長(zhǎng)勢(shì)良好，造型優(yōu)美；無枯萎、黃葉現(xiàn)象；及時(shí)剪修、整理 殘枝、落花；對(duì)木本花卉過冬采取必要防護(hù)措施。7 綠植擺放 樓內(nèi)或室內(nèi)綠植根據(jù)業(yè)主需要或合同約

19、定在公共部位擺放； 擺放 布局合理，與整體環(huán)境匹配；無黃葉、無焦葉，葉面干凈有光澤，無 雜草，無病蟲害；盆器及托盤完好，托盤無積土；澆水不外溢。8 其它綠期 240 天以上，無白色垃圾、綠化生產(chǎn)垃圾如樹枝、樹葉、 草屑等；無死樹缺株、無枯枝爛頭。十一、教輔效勞一、學(xué)生宿舍管理效勞1、實(shí)行 24 小時(shí)輪流值班制度， 按時(shí)上下班，做好交接班工作。2、嚴(yán)格執(zhí)行作息時(shí)間制度，按時(shí)開、關(guān)宿舍大門，并催促學(xué)生 自覺遵守。3、熟悉本宿舍區(qū)域人員的住宿情況，控制人員進(jìn)出宿舍，嚴(yán)格 出入登記和訪客登記制度。4、嚴(yán)格控制異性進(jìn)入宿舍，特殊情況除外，如修房、檢查衛(wèi)生 等。5、對(duì)攜帶貴重或大宗物品出宿舍者，要查驗(yàn)學(xué)生證或身份證， 并認(rèn)真登記、搬出時(shí)間等詳細(xì)情況。二、實(shí)驗(yàn)室管理效勞1、實(shí)驗(yàn)室儀器室、準(zhǔn)備室由專人管理，每天清掃一次，使 用完畢后，及時(shí)清理。2、儀器、器材等物品登記造冊(cè)，擺放整齊，分門別類，定櫥定 位，編號(hào)