成都房地產(chǎn)場(chǎng)解及趨勢(shì)預(yù)測(cè)

1、個(gè)人收集整理，僅供參考2004年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀及2005年趨勢(shì)預(yù)測(cè)2004年，成都市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求穩(wěn)定、需求旺盛的市場(chǎng)特征，郊區(qū)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)。由于受沿海城市房?jī)r(jià)上漲、建筑材料漲價(jià)、地價(jià)上漲以及人們購(gòu)房預(yù)期變化等因素的影響，老百姓購(gòu)房熱度高漲，市場(chǎng)價(jià)格受短期需求膨脹的影響較大，價(jià)格的上漲隨之引發(fā)了一些非理性購(gòu)房行為，排號(hào)購(gòu)房普遍，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的和后市發(fā)展的理解混亂，某些不恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)輿論誤導(dǎo)了消費(fèi)者。喝恁潤(rùn)屬彩瘞眼折尻賴。通過(guò)對(duì)成都房地產(chǎn)近幾年(特別是2004年)市場(chǎng)發(fā)展數(shù)據(jù)分析得出：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于良性運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但同時(shí)也出現(xiàn)一些值得關(guān)注、引導(dǎo)和調(diào)控的問(wèn)題。溝熠金都愛(ài)稽

2、譴凈。宏觀環(huán)境自2003年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的提高，也出現(xiàn)了一些不穩(wěn)定、不健康的因素，特別是一些盲目投資、低水平重復(fù)建設(shè)問(wèn)題嚴(yán)重，引發(fā)了宏觀經(jīng)濟(jì)局部出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。針對(duì)這一現(xiàn)象，為了保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，黨中央、國(guó)務(wù)院自去年下半年以來(lái)實(shí)施了新一輪的宏觀調(diào)控措施。到目前為止，已經(jīng)取得了一定的成果。宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)好轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)在2005年仍可以繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)，GDP增長(zhǎng)率將超過(guò)自亞洲金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)的平均水平。殘鴦樓靜鑄源湃淑I。經(jīng)濟(jì)環(huán)境2004年，成都經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó)民經(jīng)濟(jì)

3、發(fā)展速度指標(biāo)均保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)。2004年,成都市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為1085.2億元，同比增長(zhǎng)25.7%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額291.41億元，同比增長(zhǎng)18.8%,其中住宅投資額增長(zhǎng)18.1%。F鋼極鎮(zhèn)檜豬錐。2004年，成都市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為875.28億元，比上年增長(zhǎng)13.5%;生活物價(jià)方面，市區(qū)居民人均可支配收入為10394元，市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到8997元，比2003年同期增長(zhǎng)27.4%;2004年成都市的城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)達(dá)到103.9,高于2003年水平。彈貿(mào)攝爾霽斃撰磚鹵尻。以上宏觀數(shù)據(jù)顯示，成都市的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前正處一個(gè)較高速度的發(fā)展階段，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展取

4、得的一系列豐碩成果，為成都未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)奠定了一個(gè)十分良好的基礎(chǔ)。1S養(yǎng)拾篋飆鱗志類蔣薔。表1:1999-2004年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速比較()1999年2000年2001年2002年2003年2004年地區(qū)生產(chǎn)總值10.312.313.212.813.6固定資產(chǎn)投資總額15.114.524.430.131.525.7社會(huì)消費(fèi)品零售總額8.610.811.91312.513.5數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局政策環(huán)境在2004年進(jìn)行的新一輪宏觀調(diào)控對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了很大的作用。這次宏觀調(diào)控所采取的措施可以歸納為五個(gè)方面的政策：廈礴懇蹣駢畤翥繼騷。(1)貨幣政策：兩次提高商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率；實(shí)行差別

5、存款準(zhǔn)備金率制度；擴(kuò)大貸款浮息制度；提高存貸款利率制度；等等。煢楨廣勤觸選塊網(wǎng)踴淚。(2) 土地政策：國(guó)土資源部實(shí)行土地管理部門的省以下垂直領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格土地保護(hù)制度；加強(qiáng)土地和環(huán)境保護(hù)法執(zhí)行力度；對(duì)部分城市實(shí)行了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用停止審批半年的措施；等等。鵝婭盡揖偶慘屣蘢(3)行政措施：中國(guó)人民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行窗口指導(dǎo)，限制對(duì)鋼鐵、電解鋁、水泥等過(guò)熱行業(yè)的貸款；銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查過(guò)熱行業(yè)和地區(qū)的貸款，全面清理金融機(jī)構(gòu)對(duì)在建、擬建項(xiàng)目已發(fā)放或已承諾的固定資產(chǎn)貸款的使用；國(guó)家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于控制鋼鐵、電解鋁、水泥三行業(yè)投資的意見(jiàn)；等等。箍叢媽翅為瞻債蛭練浮。（4）財(cái)政政策：調(diào)整國(guó)債發(fā)行量；調(diào)整國(guó)債資金使用結(jié)構(gòu)；等等

6、。其中貨幣政策、行政措施和土地政策都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生很大影響，對(duì)抑制投資過(guò)熱、穩(wěn)定市場(chǎng)起到了及時(shí)的降溫”作用。SB1圣僮1t齦訝驊汆。二、成都房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2004年成都房地產(chǎn)繼續(xù)保持快速發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)投資增速趨緩，銷售火暴，空置房下降，整體房?jī)r(jià)增速加快。在2004年國(guó)家宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地和金融兩大要素進(jìn)一步規(guī)范化，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力要求大為提高。從商品房交易數(shù)據(jù)變化情況、土地市場(chǎng)、住房供應(yīng)、需求及其他城市變化情況等方面觀察，預(yù)計(jì)2005年商品住宅供求矛盾將趨緩。滲彰嗆儼勻謂鱉調(diào)硯金帛。（一）當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展典型特征1、成都的城市發(fā)展正處于由中大型城市向大型、特大

7、型城市方向發(fā)展的臨界點(diǎn)，其房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已由前幾年的集中在一至二環(huán)路間開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向三環(huán)以外和城郊結(jié)合部開(kāi)發(fā)以及更遠(yuǎn)郊的郊區(qū)樓盤并舉的局面。錢臥瀉噬圣騁睨U（廉。2、南面是公認(rèn)的富人區(qū)，由于城區(qū)基本成型，可開(kāi)發(fā)土地已經(jīng)基本沒(méi)有，因此，南面的開(kāi)發(fā)特別是三環(huán)以內(nèi)的城南開(kāi)發(fā)將漸入尾聲。三環(huán)外的城南是未來(lái)5年內(nèi)成都開(kāi)發(fā)最熱的區(qū)域，特別是城南副中心區(qū)域在未來(lái)兩年內(nèi)將基本形成一個(gè)高尚新興的城區(qū)。施鳳襪備鄱輪爛薔。3、西面?zhèn)鹘y(tǒng)上有西貴”的說(shuō)法，由于有浣花溪風(fēng)景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強(qiáng)力帶動(dòng)，城西的土地和居住價(jià)值得以回歸。但近年城西相繼出土一些文物，因此城市向西發(fā)展受到控制，這也和成都向東向南發(fā)展的整體規(guī)劃相呼應(yīng)

8、。嬲熟俁閹蕨直閶鄴錢用蚤。4、成都東面的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前正處于競(jìng)爭(zhēng)加劇、片區(qū)形象上升”的過(guò)程。當(dāng)年萬(wàn)科欲以一已之力去啟動(dòng)?xùn)|部板塊，并且如期完成了開(kāi)發(fā)和銷售，但事實(shí)上直至2003年消費(fèi)大潮仍未東移。但到了2004年，由于順江路一線的迅速崛起以及東部新區(qū)整體片區(qū)的啟動(dòng)，城東的房地產(chǎn)大潮才真正開(kāi)始。但是，城東之所以能有如此快速的成長(zhǎng)，也得益于整體市場(chǎng)環(huán)境的火爆，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)不利因素，城東的發(fā)展受阻影響也是最大的。壇搏鄉(xiāng)it懺簍鍥鈴5、城北的住宅開(kāi)發(fā)非常稀少，最多的是專業(yè)市場(chǎng)。但當(dāng)成都的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)延伸至二、三環(huán)及三環(huán)外區(qū)域時(shí)，城北無(wú)形中就形成了眼下成都房產(chǎn)界的一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。目前萬(wàn)科在城北開(kāi)發(fā)金色家園項(xiàng)目以

9、及在新都圈地都說(shuō)明了這個(gè)趨勢(shì)，并且城北的大規(guī)模拆遷將形成大量的開(kāi)發(fā)用地，在如今土地市場(chǎng)趨緊的情況下顯然是一塊開(kāi)發(fā)處女地”。但其市場(chǎng)心理地位、環(huán)境及配套完善將成為制約其發(fā)展的主要因素。蠟燮夥寤幸艮住鉉錨金市贅。6、成都的住房消費(fèi)市場(chǎng)為增量市場(chǎng)，過(guò)去的存量市場(chǎng)到目前為止基本已被完全消化。目前面臨的最主要問(wèn)題是開(kāi)發(fā)跟不上需求。這和成都的城市格局以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)。但住宅的嚴(yán)重欠缺并不表示開(kāi)發(fā)企業(yè)可以穩(wěn)坐江山”。事實(shí)上，明年市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將變大，主要面臨兩個(gè)問(wèn)題：一是2005年將是眾多大盤集中上市、供應(yīng)量急劇擴(kuò)張的一年，將是回歸供需平衡點(diǎn)的一年，如何與這個(gè)平衡點(diǎn)結(jié)合，就需要樓盤有先人”的定位；二

10、是由于部分被動(dòng)市場(chǎng)需求的減少：如大規(guī)模城市拆遷已經(jīng)完畢，這部分需求是過(guò)去三年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的一大功臣”，除此之外，2005年政府將推出大批經(jīng)濟(jì)適用房等等。蜩而歌簪曇JW遙閆擷凄。7、目前已經(jīng)進(jìn)入從95年購(gòu)房進(jìn)行升級(jí)換代置業(yè)的第一個(gè)高峰期，因此關(guān)注當(dāng)時(shí)所開(kāi)發(fā)物業(yè)目前的需求是政府和開(kāi)發(fā)商需要共同重視的問(wèn)題。鋪螺H稠鵬蹤韋轅耀。8、住宅產(chǎn)品在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)方面越來(lái)越趨向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要品質(zhì)指標(biāo)，同時(shí)，高品質(zhì)而非高檔次的精品住房越來(lái)越贏得消費(fèi)者認(rèn)同，競(jìng)爭(zhēng)加劇促使開(kāi)發(fā)商更加注重產(chǎn)品內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。震彥決綏飴夏錦。（二）全市（含郊縣）整體

11、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征國(guó)家調(diào)控作用明顯，房地產(chǎn)業(yè)降溫”成績(jī)顯現(xiàn)2004年國(guó)家調(diào)控作用明顯，房地產(chǎn)業(yè)降溫”成績(jī)呈現(xiàn)。一是整體房地產(chǎn)業(yè)投資增速比2003年增速下降近2個(gè)百分點(diǎn)。二是房地產(chǎn)投資比重大幅回落。（見(jiàn)下圖）貓至St繪燎B誅髏既尻。2004年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成291.41億元，比去年同期增長(zhǎng)18.8%,其中住宅投資完成185.60億元，減少1.8%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資55.15億元，大幅增長(zhǎng)83.4%;辦公用房完成投資9.86億元，增加18.1%。分物業(yè)觀察，住宅投資偏弱，而商業(yè)物業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快。鍬籟饕逕瑣奧鷗婭薔。2、新開(kāi)工房屋減少，消費(fèi)者選擇渠道變窄，房屋銷售市場(chǎng)保持旺盛。成都房地產(chǎn)各項(xiàng)開(kāi)

12、發(fā)指標(biāo)基本呈現(xiàn)逐步攀升的發(fā)展勢(shì)頭（見(jiàn)下圖）。2004年變動(dòng)較大的是新開(kāi)工面積下降幅度較大，95年至今，新開(kāi)工面積呈現(xiàn)波浪式漸進(jìn)”走勢(shì)，2003年新開(kāi)工面積達(dá)到歷史頂峰，而2004年下調(diào)幅度較大。而同時(shí)商品房銷售持續(xù)了前幾年的增長(zhǎng)勢(shì)頭，新開(kāi)工的減少、需求的增加造成了市場(chǎng)房源的相對(duì)緊張，帶來(lái)消費(fèi)者選房較難等問(wèn)題。情氽if簧碩飩芹齦話鴦。表2:2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售情況數(shù)值同比增長(zhǎng)施，面積商品房2937.738.1%住宅2252.920.8%竣，面積商品房862.4515.3%住宅700.4922.0%新開(kāi)，面積商品房1185.13-9.6%住宅955.32-12.6%銷售面積商品房1128.87

13、16.8%住宅1019.6313.6%數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局牛市”市場(chǎng)特征促使空置房持續(xù)下降考察近5年成都商品房空置數(shù)據(jù)，反映出兩個(gè)現(xiàn)象：一是住宅占商品房空置比例逐年變少（2004年尤其明顯）；二是空置房占銷售房比重逐年下降（2001年、2004年尤其明顯）。由于2004年市場(chǎng)本身很火暴，空置房下降很容易理解，但是，由于當(dāng)前的房屋銷售主要手段仍以預(yù)售為主導(dǎo)，以現(xiàn)房為統(tǒng)計(jì)口徑事實(shí)上大大縮小了實(shí)際空置狀況。還有一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是：一年期以上的空置房中商業(yè)營(yíng)業(yè)房達(dá)到21.81萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)達(dá)77.9%,商業(yè)用房的空置情況較為嚴(yán)重。2004年商品房總空置面積153.18萬(wàn)平方米，同比下降28.16

14、%。其中，住宅空置58.82萬(wàn)平方米，比去年同期下降59.1%。輒峰隔槿跳相翱1虢滎。4、土地購(gòu)置面積接近2萬(wàn)畝，新開(kāi)工面積下滑。2004年我市累計(jì)購(gòu)置土地1227.65萬(wàn)平方米（合計(jì)18414畝），同比增長(zhǎng)28.2%,增長(zhǎng)速度較快。新開(kāi)工面積1185.13萬(wàn)平方米，同比下降9.6%,其中住宅新開(kāi)工面積為955.32平米，同比下降12.6%。新開(kāi)工面積的不足影響了市場(chǎng)的供應(yīng)量，直接導(dǎo)致了市場(chǎng)新開(kāi)項(xiàng)目數(shù)量偏少，消費(fèi)者選房難等問(wèn)題。堯側(cè)閨藕絳絢勘蛻督。商品房施工面積達(dá)到2937.73萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)8.1%,其中住宅施工面積2252.92萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)0.8%。商品房竣工面積為862.45萬(wàn)平米

15、，同比減少15.3%,其中住宅竣工700.49萬(wàn)平米，同比減少22.0%。識(shí)金昆縊蝶竟嗜儼凄。5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銀行貸款降幅較大2004年，房地產(chǎn)資金來(lái)源總額達(dá)到396.48億元，同比增長(zhǎng)20.3%。其中國(guó)內(nèi)銀行貸款為55.50億元，同比減少18.7%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的持續(xù)下降說(shuō)明當(dāng)前的金融貸款的宏觀調(diào)控作用已見(jiàn)成效，開(kāi)發(fā)商的銀行貸款難度逐漸加大，對(duì)于其他融資渠道的依賴性逐漸加強(qiáng)。購(gòu)房戶定金及預(yù)付款達(dá)到192.90億元，同比增長(zhǎng)30.6%。潮!餓勞月鼠錨癇嫦脛汆。從下表看出，通過(guò)國(guó)內(nèi)銀行貸款融資的比重大幅下降，開(kāi)發(fā)商自籌資金比重變化不大，購(gòu)房戶定金及預(yù)付款上升較大。耳除粵籍滅縈歡蜴鷲金帛。表2:2

16、003-2004年各種資金來(lái)源所占比例變化情況國(guó)內(nèi)銀行貸款開(kāi)發(fā)商自籌定金及預(yù)付款2003年20.7%27.3%44.8%2004年13.9%25.8%48.4%5、全市商品房房?jī)r(jià)漲幅16.98%。2004年全市含經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的商品房（現(xiàn)房+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售）的銷售均價(jià)為2452元/平米，比去年同期上升16.98%,每平米上升356元，其中住宅銷售均價(jià)為2377元/平米，同比增長(zhǎng)24.6%o房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全市商品房銷售面積（現(xiàn)房銷售+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售）1128.87萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)16.8%,其中住宅銷售1019.63萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)13.6%。商品房銷售額達(dá)到306.27億元，

17、同比增長(zhǎng)51.2%,其中住宅銷售額為242.34億元，同比增長(zhǎng)41.5%。（注：由于成都統(tǒng)計(jì)局在2004年銷售數(shù)據(jù)采用新口徑計(jì)算，在銷售這一指標(biāo)上將預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售這計(jì)入銷售，因此銷售價(jià)格顯得增速非?？?。）鯊警新出槌金甲汾瞿劍I。三、成都市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于基本正常運(yùn)行態(tài)勢(shì)（一）商品房供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛2004年市區(qū)商品房呈現(xiàn)供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛的市場(chǎng)特征。全年商品房供應(yīng)面積為717.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.15%,其中住宅供應(yīng)485.39萬(wàn)平方米，同比微降0.4%。商品房銷售面積為829.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.92%,其中住宅銷售687.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.82%。（詳見(jiàn)表1）碩頑詒

18、攆樽哮SIS頸。表3:2004年市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售與實(shí)際銷售面積比較分析法盯合計(jì)住宅非住宅類別絕對(duì)值絕對(duì)值絕對(duì)值批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)M2）717.64485.39232.24實(shí)際銷售面積（萬(wàn)M2）829.66687.81141.85供銷比0.8650.7061.637注：供銷比=批準(zhǔn)預(yù)售面積/實(shí)際銷售面積（二）住宅供應(yīng)仍較充分，四季度住宅供應(yīng)大幅回升，購(gòu)房選擇面仍較大；商業(yè)用房過(guò)量較多；二手房交易比重高速增長(zhǎng)闋擻WO遷擇植秘篙1、住宅供應(yīng)較充分，四季度住宅供應(yīng)大幅回升2004年市區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積485.39萬(wàn)平方米，銷售面積687.81萬(wàn)平方米，單從數(shù)據(jù)差額來(lái)看，住宅供應(yīng)遠(yuǎn)小于銷售，但這里面有很

19、大部分是屬于2003年及2003年以前的待銷商品房。因此我們根據(jù)2002-2004年不同年份上市的住宅市場(chǎng)消化率情況來(lái)了解市場(chǎng)真實(shí)供銷情況。量嚕腳鼠貿(mào)懇彈濾頷杲。該圖為2002年新增住宅項(xiàng)目從2002年至今的累計(jì)市場(chǎng)消化率。其中2003年12月累計(jì)市場(chǎng)消化率為81.74%,到2004年12月累計(jì)市場(chǎng)消化率為93.25%。由此可以認(rèn)為2002年新增住宅3年內(nèi)已基本被市場(chǎng)消化。數(shù)循瓷孫流W贅。2003年新增住宅到2004年底累計(jì)完成銷售477.70萬(wàn)平方米，占總量的94.59%,因此可以看作基本銷售完畢。慫酈雌逕醇嘯打涼。2004年新增住宅到2004年底累計(jì)完成銷售286.12萬(wàn)平方米，占總量的6

20、5.26%。根據(jù)對(duì)2002-2004年上市住宅的市場(chǎng)消化率情況看，2002年和2003年的已經(jīng)基本銷售完畢，而2004年有近35%的供應(yīng)房未銷售出去，通俗的理解方法是：目前在售項(xiàng)目（準(zhǔn)予銷售部分）的平均銷售率為65%。那么可以認(rèn)為，目前的住宅供應(yīng)是比較充分的，購(gòu)房者的選擇面仍較大。諺辭擔(dān)諂動(dòng)律瀉類短另外，一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是：前三季度市場(chǎng)供應(yīng)較冷淡，進(jìn)入第四季度市場(chǎng)則開(kāi)始表現(xiàn)出住宅供應(yīng)大大加強(qiáng)的情況，這是兩年來(lái)第一次出現(xiàn)供大于求（注：第四季度住宅供應(yīng)179.51萬(wàn)平米，銷售169.82萬(wàn)平米）。從這點(diǎn)我們看到的一個(gè)市場(chǎng)變化苗頭：2005年成都市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供銷矛盾將趨緩。啜覲言圭緣砌囁俱觸鈴

21、鑄。2、商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)量較多2004年商業(yè)用房供應(yīng)127.44萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)32.6%;銷售面積81.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%。供銷比達(dá)到1.566,供應(yīng)過(guò)量46萬(wàn)平方米，剔除合理空置及開(kāi)發(fā)商自營(yíng)部分，商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)仍過(guò)量較多，按照商業(yè)用房均價(jià)10000元/平米計(jì)算，占用資金量達(dá)到46億。受紿輜檄庫(kù)。3、二手房交易呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，成交比重占三成2004年成都市區(qū)二手房交易總量為343.97萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)40.61%,其中住宅成交284.13萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)41.08%。辦公用房交易達(dá)22.80萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)106.7%。商業(yè)用房交易達(dá)18.70萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)19.18%,二手房交

22、易市場(chǎng)呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。當(dāng)前二手房市場(chǎng)趨熱的原因之一是舊城改造所形成的巨大購(gòu)買需求；二是由于當(dāng)前成都新建商品房的價(jià)格較高；成都市的二手房市場(chǎng)發(fā)展迅速，但二手房比例仍偏小。99年至2004年，二手房成交面積占同期房屋總成交面積的比重從10%左右逐步上升到現(xiàn)在的29.3%。雖然二手房交易獲得了較快的發(fā)展，但其市場(chǎng)份額仍偏小，如何培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展非常重要。初漬蟆俾閱剜鯽胃暹藏。表4:2003-2004年市區(qū)二手房交易情況商品房住宅辦公用房商業(yè)用房2004年343.97284.1322.8018.702003年244.62201.411.0315.69增幅（）40.61%41.

23、08%106.7%19.18%數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局（三）城東房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈，三環(huán)外開(kāi)發(fā)趨熱2004年城東商品房和住宅的供求總量相當(dāng)，目前由于城市向東發(fā)展的趨勢(shì)漸明朗及沙河改造等基礎(chǔ)環(huán)境配套的完善，城東的居住特性開(kāi)始體現(xiàn)也逐漸被廣大消費(fèi)者認(rèn)可。但同時(shí)隨著城東一大批重量級(jí)”開(kāi)發(fā)商如：萬(wàn)科、盛吉立、華潤(rùn)、天津融創(chuàng)等的項(xiàng)目紛紛上市，可以看出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。城南的房地產(chǎn)目前主要向三環(huán)外發(fā)展，2004年住宅供應(yīng)有所增強(qiáng)。城北的住宅較少，但也一直保持著供不應(yīng)求的狀況。紂憂蔣氯蒼憫鷲。表5:2003-2004年市區(qū)商品房各方位供銷對(duì)比表（單位：萬(wàn)平米）東南西北商品房2004年供應(yīng)169.331

24、62.28200.8775.84銷售145.08194.10300.5684.53供銷比1.1670.8360.6680.8972003年供應(yīng)94.31161.59299.6265.23銷售84.05184.82314.0877.61供銷比1.1220.8740.9540.840住宅2004年供應(yīng)135.90121.30133.1034.13銷售126.66167.31261.4053.02供銷比1.0730.7250.5090.6442003年供應(yīng)66.82104.28230.7844.12銷售74.58153.7282.7663.82供銷比0.8960.6780.8160.691數(shù)據(jù)來(lái)源：

25、成都市房產(chǎn)管理局據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年三環(huán)外的供應(yīng)大于銷售。目前由于市區(qū)三環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)很少，因此三環(huán)外的開(kāi)發(fā)開(kāi)始熱鬧，特別是城南三環(huán)外區(qū)域和城西三環(huán)外區(qū)域更是樓盤頻出，并且很多樓盤都屬于高品質(zhì)大盤。城市向外發(fā)展是成都房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)必然趨勢(shì)，三環(huán)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將成為2005年的主力發(fā)展區(qū)域。與2003年相比，2004年三環(huán)外供銷同時(shí)擴(kuò)大，供應(yīng)增幅超過(guò)銷售增幅。穎芻堇蚊庫(kù)億頓裳賠洸。表6:2003-2004年市區(qū)商品房各方位供銷對(duì)比表（單位：萬(wàn)平米）內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)至一環(huán)一H一環(huán)二至二環(huán)二環(huán)外商品房2004年供應(yīng)87.4948.21179.90359.8342.19銷售105.2786.73191

26、.21411.2234.47供銷比0.8310.5560.9410.8751.2242003年供應(yīng)82.9387.73116.61376.6325.17銷售73.3573.30177.19398.3218.91供銷比1.1311.1970.6580.9461.331住宅2004年供應(yīng)42.4018.88121.33268.8433.94銷售78.5767.01156.33353.8132.09供銷比0.5400.2820.7760.7601.0582003年供應(yīng)41.4664.4686.95278.6615.83銷售51.5262.54150.65350.7916.90供銷比0.8051.03

27、10.5770.7940.937數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局（四）中大戶型供應(yīng)缺口占六成，住房升級(jí)換代需求強(qiáng)烈從2004年各戶型面積段的供銷情況看，都呈現(xiàn)供小于求的市場(chǎng)特征，而其中60平米以下的小戶型住宅供銷比最大，供應(yīng)缺口較小。由于2003年小戶型的大量供應(yīng)使得2004年的小戶型市場(chǎng)逐漸平靜。供應(yīng)缺口最大的是120平米以上的中大戶型，供應(yīng)缺口達(dá)到124.8萬(wàn)平米，占總?cè)笨诘牧勺笥遥捎谀壳白》可?jí)換代的需求強(qiáng)烈，因此對(duì)中大戶型的需求較大、特別是180平米的大戶型（含別墅），供銷比逐漸變小。當(dāng)然供銷出現(xiàn)大缺口還在于開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于住宅戶型定位上的偏好、習(xí)慣思維以及對(duì)于銷售速度的考慮上會(huì)更多考慮中小

28、戶型有11 / 19表7:2003-2004年市區(qū)商品房各方位供銷對(duì)比表（單位：萬(wàn)平米）60平米以下60-90平米90-120平米120180平米180平米以上2004年供應(yīng)62.8991.68109.69185.9235.21銷售75.03120.23146.63261.6884.25供銷比0.8380.7630.7480.7100.4182003年供應(yīng)54.3999.96119.08170.7443.19銷售48.24105.31140.1264.3674.39供銷比1.1270.9490.8500.6460.581數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局（五）郊區(qū)（市）縣房地產(chǎn)高速發(fā)展，商品房交易占全

29、市交易比重提升6%。2004年，郊區(qū)（市）縣商品房合同成交429.85萬(wàn)平方米，金額70.28億元，較2003年分別增長(zhǎng)48.19%,74.38%。其中住宅成交377.64萬(wàn)平方米、50.79億元，較2003年分別增長(zhǎng)45.73%、70.62%;非住宅成交量52.21萬(wàn)平方米、成交金額19.78億元，分別比2003年增長(zhǎng)23.45%、63.99%。跳鰥躋鰻鴻錢胡葡京。通過(guò)2003-2004年的數(shù)據(jù)比較，我們看到郊區(qū)（市）縣2003年住宅成交面積占全市交易比重從29.1%上升到2004年的35.4%,上升6.1%個(gè)百分點(diǎn)；成交金額比重也從13.9%上升到2004年18.6%,上升4.7個(gè)百分點(diǎn)。

30、2003-2004年商品房交易面積和金額分別提升6%和4.7%。郊宅郊區(qū)化發(fā)展是城市發(fā)展必須經(jīng)歷的一個(gè)過(guò)程，成都的住宅郊區(qū)化建設(shè)在最近幾年發(fā)展非常迅速。擠貼電爰結(jié)m#嘵類。表8:2003-2004年郊縣商品房交易比重變化情況2003年2004年成交回積成交金額成交回積成交金額郊縣商品房交易量占總成交比重（%）28.1%13.9%34.1%18.5%郊縣住宅交易量占總成交比重（）29.1%13.9%35.4%18.6%四、房地產(chǎn)價(jià)格（一）市區(qū)商品住宅合同交易均價(jià)漲幅10.9%,近三年新上市住宅交易均價(jià)漲幅年均漲500元/平方米。1、2004年整體交易均價(jià)上漲速度較快據(jù)成都房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004

31、年市區(qū)商品房均價(jià)達(dá)到3731元/平米，同比增長(zhǎng)11.1%,其中住宅土價(jià)3241元/平米，同比增長(zhǎng)10.9%;而2003年成都市區(qū)（六城區(qū)）的商品房均價(jià)增幅為8.39%,住宅的增幅為4.50%o增幅與去年相比有所上升。賠靛期咨包驟遼輩襪金卷。表9:2003-2004年市區(qū)房?jī)r(jià)情況（單位：元/平米）2003年2004年商品房33593731同比增長(zhǎng)8.39%11.1%住宅29233241同比增長(zhǎng)4.50%10.9%數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局2、住宅價(jià)格受距離遠(yuǎn)近影響變小對(duì)2004年合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價(jià)隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個(gè)梯度的價(jià)格。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格為第一梯度價(jià)格”，也是各物業(yè)銷售均

32、價(jià)最高的區(qū)域；在內(nèi)環(huán)至一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)間，同一類型物業(yè)的銷售均價(jià)差在去年大大縮小，并已經(jīng)相當(dāng)接近，因此為內(nèi)環(huán)至二環(huán)房地產(chǎn)價(jià)格為第二梯度價(jià)格”，與第一梯度價(jià)格”相比有一定幅度落差；同理，二環(huán)以外區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格為第三梯度價(jià)格”，價(jià)格與第二梯度價(jià)格”相差一定幅度。方碾麓信決穗賽金卜冊(cè)簞表10:不同價(jià)格梯度商品房售價(jià)情況物業(yè)類型第一梯度價(jià)格（內(nèi)環(huán)以內(nèi)）第二梯度價(jià)格（內(nèi)環(huán)全一環(huán)）第三梯度價(jià)格（一環(huán)以外）各梯度價(jià)格比（第一梯度價(jià)格為100）商品房486641213243100:85:67住宅384634952972100:91:77商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1313293815822100:71:44辦公用房53253

33、9772691100:75:51去年市區(qū)中住宅價(jià)格隨環(huán)域的外散總體上梯度性落差最小，二環(huán)以外的住宅均價(jià)可以達(dá)到市中心的77%,而內(nèi)環(huán)至二環(huán)的住宅銷售均價(jià)則達(dá)到了91%。因此，當(dāng)前成都住宅價(jià)格受距市中心的遠(yuǎn)近的影響已經(jīng)不是很大，人們居住觀念的改變、城市向多中心發(fā)展都是產(chǎn)生這樣結(jié)果的重要原因。但是，與住宅不同的是，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格卻受其環(huán)域的影響十分突出，去年內(nèi)環(huán)至二環(huán)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用銷售總體均價(jià)為市中心的71%,二環(huán)以外卻不到市中心價(jià)格的一半，僅為44%。裳檬祕(mì)顫諺劍羋藺。3、近三年新住宅交易均價(jià)漲幅年均每平米漲500元。我們對(duì)2002-2004年三年新增住宅進(jìn)行分析，對(duì)每月數(shù)據(jù)進(jìn)行價(jià)格權(quán)重處理

34、后得到價(jià)格情況基本能真實(shí)說(shuō)明價(jià)格增長(zhǎng)情況。倉(cāng)嫄世囑瓏言描晅爵!。從上圖這個(gè)價(jià)格走勢(shì)看，可以知道2004年的主要均價(jià)區(qū)間在3100-3400元/平米之間，2003年的主要均價(jià)區(qū)間在2600-3000元/平米之間，2002年主要均價(jià)區(qū)間在2300-2500元/平米之間。基本上每年的均價(jià)漲幅保持在500元/平米。而觀察2002-2004年全年我們發(fā)現(xiàn)主要的漲價(jià)區(qū)間在2003年初和年末。從曲線的整體走勢(shì)我們可以初步預(yù)測(cè)，2005年房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲。綻離璉頓娛蛭蠲絡(luò)淆鼠（三）不同年度（2002-2004年）建造的住宅價(jià)格分析1、建造于2002年住宅銷售價(jià)格分析建造于2002年商品房住宅的價(jià)格變化情況，如下圖

35、：2002年1月商品房住宅均價(jià)為2088元，當(dāng)年建造的商品房住宅在2004年5月達(dá)到3580元的最高點(diǎn)，最高漲幅為71.39%,2004年12月價(jià)格為3135元。據(jù)“4月移動(dòng)平均”趨勢(shì)線觀察，3年中有2個(gè)上漲區(qū)間。2個(gè)上漲區(qū)間為：2002年9月至2003年2月，價(jià)格從2236元猛漲至3007元，漲幅達(dá)30.38%;2003年12月至2004年5月，價(jià)格從3091元漲至3580元，7張幅達(dá)15.8%。驍顧烽翳瓶#蒸麗蝶。2、建造于2003年住宅的銷售價(jià)格分析2003年建造的商品房住宅價(jià)格變化如下圖：2003年建造的房屋價(jià)格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)。主要的上漲區(qū)間是2003年第二季度、2003年11

36、月-2004年5月兩個(gè)階段。51針煤曖憚銀韁歌箭涼。3、建造于2004年住宅的銷售價(jià)格分析。2004年建造的商品房住宅價(jià)格變化如下圖：2004年房屋價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)“WW!”波動(dòng)，2004年的單方價(jià)格”曲線以6月為界呈現(xiàn)2個(gè)W形，而整體價(jià)格只在年末有小幅上揚(yáng)，說(shuō)明價(jià)格上漲已然動(dòng)力不足。而“陰移動(dòng)平均”曲線顯示全年價(jià)格走勢(shì)趨于平緩微升。金留詩(shī)浬艷損樓期覆觴類羨（四）住宅租售比偏高據(jù)調(diào)查，成都中心城區(qū)各方位住房的平均租金表現(xiàn)為：城南城西城東城北；而環(huán)域上看，住房的租金隨著環(huán)域的向外擴(kuò)展而逐漸降低，成都市市區(qū)住房的租金無(wú)論從方位還是從環(huán)域，都與住房的價(jià)格表現(xiàn)一致?？梢?jiàn)，市區(qū)的住房?jī)r(jià)格還不存在局部區(qū)域的異

37、常，住宅的市場(chǎng)價(jià)格與租金的表現(xiàn)是比較同步。2004年全年的平均房?jī)r(jià)租金比為224.52。櫛緞歐鋤熟S種it瑤鏤。表9:各樣本區(qū)域的住房租金情況：（元/平方米月）樣本點(diǎn)（方位）城東城南城西城北平均租金14.0215.8814.1212.17樣本點(diǎn)（環(huán)域）內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)至一環(huán)一一環(huán)二至二環(huán)二環(huán)以外平均租金19.2818.0513.6212.548.72目前合理的房?jī)r(jià)租金比應(yīng)為150-200。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的城市如北京、深圳、廣州的近期房?jī)r(jià)住金比”均在150-200之間，因此可以看出，北京、深圳、廣州的房?jī)r(jià)租金比處在合理范圍。成都市市區(qū)的房?jī)r(jià)租金比為224.52,略超出了理論上較為合理的房?jī)r(jià)租金

38、比”的范圍，這也說(shuō)明了當(dāng)前成都市區(qū)的住房?jī)r(jià)格上漲速度高于租金的上漲速度。一般說(shuō)來(lái)，過(guò)高的房?jī)r(jià)住金比”會(huì)一定程度上刺激住房的租賃市場(chǎng)，而對(duì)住房的一、二級(jí)市場(chǎng)需求有一定的抑制作用。轡憚楝剛殮攬瑤麗閹應(yīng)。五、消費(fèi)需求狀況成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求除受到客觀市場(chǎng)如供應(yīng)變化、價(jià)格變化、政策因素等影響外，需求主體方面因素也不容忽視。消費(fèi)者的購(gòu)房行為、居住、投資等觀念正發(fā)生著巨大的轉(zhuǎn)變。另外，由于城市的開(kāi)放性，購(gòu)房者的構(gòu)成也在改變。崛揚(yáng)避潮ms浸興渙藺。（一）外地購(gòu)房者購(gòu)買比重一年提高5%外地人的新建商品購(gòu)買量在去年超過(guò)了市區(qū)購(gòu)買量后，在2004年始終位居第一位，成為成都商品房消費(fèi)領(lǐng)域的主要力量。在個(gè)人購(gòu)買中，2

39、004年外地個(gè)人在成都市區(qū)購(gòu)買的新商品房總面積為397.47萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)24.77%,占交易總量的47.9%,比2003年提高4.9個(gè)百分點(diǎn)，住宅提高5.7個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)下圖）。住宅交易中外地個(gè)人購(gòu)買所占比重為51.1%。個(gè)人收集整理，僅供參考成都經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，大規(guī)模舊城改造與城市建設(shè)已讓城市面貌、城市的綜合實(shí)力、城市生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大改變，成都是居住與投資環(huán)境吸引了大量的外地人，因而成都市區(qū)商品房銷售外地人個(gè)人購(gòu)買比重日漸上升。春寺叁搪言內(nèi)燼憂毀厲餓瞥。（二）2005年買房需求較強(qiáng)成都房地產(chǎn)信息中心在2004年9月做的一次購(gòu)房者情況調(diào)查顯示：馬上要買房的數(shù)量所占比例并不高，

40、而預(yù)期一年內(nèi)買房的占多數(shù)，半年內(nèi)買房的也占有很大比例，說(shuō)明目前消費(fèi)者對(duì)成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心度較高，持幣觀望的潛在消費(fèi)者較多。則覦愜tair暉園棟洸。（三）城東購(gòu)買意向漸濃各個(gè)方位中，西邊和南邊仍是購(gòu)房白主要選擇方位，占總數(shù)的29%;城東的購(gòu)買意向者也占較大比例，達(dá)到22%,提升速度較快。由于目前的城東開(kāi)發(fā)力度的加強(qiáng)，環(huán)境已經(jīng)得到了極大的改善，居住特性將成為城東房對(duì)產(chǎn)的主要發(fā)展方向。另外，由于目前城南、城西的房?jī)r(jià)都較高，而城東相對(duì)較低，也使得一部分消費(fèi)者開(kāi)始傾向于東邊。去年，城東的商品房取得了有史以來(lái)最佳的銷售業(yè)績(jī)，也正面說(shuō)明了這一點(diǎn)。脹鰻彈奧秘舔戶攣鈕聰。（三）購(gòu)買期望價(jià)格3000元以下意向

41、購(gòu)買的住宅期望價(jià)格主要還是落在2500-3000元/平米之間，其次是2500以下的價(jià)格，3000-3500元/平米的需求也較大。但是縱觀目前在售樓盤的價(jià)格情況，價(jià)格普遍高過(guò)消費(fèi)者的期望價(jià)格。鰥翦收禱和誦幫廢捕減。（四）普通住宅需求為主流，高檔住宅需求也較大各種物業(yè)中，普通住宅占多數(shù)，達(dá)到83%。高檔公寓的需求也很旺盛，達(dá)到12%,高端市場(chǎng)仍有較大的市場(chǎng)容量。稟圜a賑維躋股擴(kuò)案。（五）實(shí)用型住宅為首選實(shí)用型住宅仍是消費(fèi)者的選擇主力，90-120平米占了42.9%,其次是60-90平米也達(dá)到38.2%。120-180平米區(qū)間的需求也達(dá)到11.2%。隨夏境鞋罪規(guī)嗚舊指目前成都購(gòu)房對(duì)于住宅需求強(qiáng)勁。在

42、未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，住宅市場(chǎng)仍會(huì)保持較大的需求，而2003、2004年的表現(xiàn)出來(lái)的購(gòu)房需求膨脹是由于房?jī)r(jià)上漲、市場(chǎng)炒作、輿論誤導(dǎo)引發(fā)的恐慌性盲目跟風(fēng)購(gòu)房現(xiàn)象，這樣致使部分市場(chǎng)需求被提前。渤氯嘮麓苣Hit楮閽氤五、趨勢(shì)預(yù)測(cè)（一）房地產(chǎn)周期顯示2005年整體市場(chǎng)可能出現(xiàn)回落房地產(chǎn)周期作為宏觀經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)周期在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程所表現(xiàn)出來(lái)的運(yùn)動(dòng)形態(tài)。成都房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)周期仍然存在，并作為深層次的因素在無(wú)形中影響著房地產(chǎn)的發(fā)展。因此，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素中，考慮成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動(dòng)是必要的。鋼MUBfe虞榮產(chǎn)濤困藺。成都的房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)90年代初快速發(fā)展以來(lái)，成都房地產(chǎn)

43、業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，存在大約以5年為長(zhǎng)度的周期波動(dòng)。比較國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的研究成果，深圳的房地產(chǎn)業(yè)同樣存在5年左右的短期波動(dòng)現(xiàn)象。成都房地產(chǎn)業(yè)至1993年來(lái)，一共經(jīng)歷了兩個(gè)完整的周期波動(dòng)。1993-1996年為第一個(gè)波動(dòng)周期，1993、1994和1995年為持續(xù)擴(kuò)張期，1996年開(kāi)始下滑。但這一周期中成都房地產(chǎn)業(yè)的低潮只經(jīng)歷了1996年一年。1997-2001年的5年間，為第二個(gè)波動(dòng)周期，其中擴(kuò)張期三年(1997、1998和1999年)，隨后出現(xiàn)兩年的收縮，其中于2001年進(jìn)入景氣下轉(zhuǎn)折點(diǎn)，進(jìn)入低潮。第三個(gè)波動(dòng)周期從2002開(kāi)始，目前仍在進(jìn)行。從2002年、2003年、2004年成

44、都的房地產(chǎn)運(yùn)行狀況看，上述三年處于第三個(gè)周期的擴(kuò)張階段，根據(jù)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)5年一周期的發(fā)展趨勢(shì)顯示2005年市場(chǎng)將有可能出現(xiàn)回落。憾俠剜葩觸樂(lè)鵬燼解暗。(二)商品房市場(chǎng)需求潛力巨大，市場(chǎng)需求斷層不會(huì)出現(xiàn)(1)外人購(gòu)房需求在不斷增長(zhǎng)。2004年，外地人購(gòu)買的新建商品房面積為397.63萬(wàn)平米，占商品房銷售面積比例為的比例為47.9%,比上年增長(zhǎng)近5個(gè)百分點(diǎn)。直飽兗爭(zhēng)音旨癩別演。(2)改善性住房需求成為增長(zhǎng)的主要因素。據(jù)前不久的抽樣調(diào)查分析，成都市投資型購(gòu)房的比例為11.3%,其中用于出租的比重為9.5%,購(gòu)后再出售的比重為1.8%。據(jù)對(duì)22個(gè)今年上市樓盤房屋出售后的使用情況抽樣調(diào)查來(lái)看，空關(guān)面積

45、比例只占7.92%,空關(guān)套數(shù)比例只有7.6%。因此，房屋的需求仍是以自住為目的，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是建立在真實(shí)而非虛擬且可不斷再生的基礎(chǔ)上的，市場(chǎng)消費(fèi)需求斷層現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)。禺鉉伸號(hào)歟謙鵑餃競(jìng)蕩賺。(3)舊城改造引發(fā)被動(dòng)需求。2002年開(kāi)始的大規(guī)模危舊房改造，三年拆遷改造危舊房410萬(wàn)平米，加上城市道路通暢工程、沙河整治工程、東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等，舊城拆遷改造引起了城市居民大量的住房被動(dòng)需求?，撝C齷新賞組霸紿殿減。(4)需求力潛力巨大。從潛在需求來(lái)看，隨著城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，到2020年成都市總?cè)丝趯⑦_(dá)到1600萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到700萬(wàn)，在此期間約有314萬(wàn)新增城市人口需要解決住房問(wèn)題，按每戶3

46、人，每套100平米計(jì)算，需住宅105萬(wàn)套，10500萬(wàn)平米。2001-2003年平均每年遷入人口19.8萬(wàn)人，且呈逐年遞增趨勢(shì)，按戶均3人計(jì)算，共有6.6萬(wàn)套住房需求。從有效需求來(lái)看，2003年底成都市區(qū)152.60萬(wàn)戶家庭，如果假定每年有5%的家庭每戶相增加20平方米的改善性住房要求，每年帶來(lái)的住房需求為152.6萬(wàn)平方米。這個(gè)需求是客觀存在的。麩肅鵬鋪轎感鐐縛褥耀。(三)供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上2005年成都房地產(chǎn)的供求關(guān)系將發(fā)生變化，2003-2004年成都特別是市區(qū)一直處于一種消費(fèi)饑餓”狀態(tài)。主要存在兩大原因：一是開(kāi)發(fā)土地少、囤積土地多形成商品房供應(yīng)少；二是被動(dòng)需求強(qiáng)勁

47、如大規(guī)模拆遷改造。而2005年將迎來(lái)一個(gè)轉(zhuǎn)變。首先是供應(yīng)上將加大如：2004年拍賣的一批地王”級(jí)土地項(xiàng)目將在2005年上市。其次是住房需求將會(huì)有所收斂。一是由于大規(guī)模的拆遷改造任務(wù)已經(jīng)完成，2005年的拆遷量將很小，這些被動(dòng)需求量將受到很大限制；二是由于加息等政策影響或推遲了購(gòu)房者的投資行為。總體而言，2005年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾將趨緩，供求基本平衡面上來(lái)，這也可以從南京等城市近期的市場(chǎng)行情看出，南京在2004年已經(jīng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇螅N售也從往日的火爆轉(zhuǎn)為清淡。納疇鰻吶哪祺致口膩鰲鏤。（四）2005年房?jī)r(jià)漲幅將減小根據(jù)成都市2002年至2004年新建商品房住宅的準(zhǔn)予預(yù)售/銷售和實(shí)際

48、銷售情況，以及住宅銷售在2002年至2004年中價(jià)格變化情況，我們可以推測(cè)2005年成都市住宅市場(chǎng)情況如下：凰攆鮑貓鐵頻鈣薊糾廟。假設(shè)2005年成都市住宅市場(chǎng)仍然會(huì)出現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，新建住宅銷售單價(jià)將會(huì)在2004年價(jià)格基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲。2002-2004年價(jià)格趨勢(shì)將在2005年的價(jià)格中得到反映。將2002年至2004年月度均價(jià)為基礎(chǔ)，作線性趨勢(shì)預(yù)測(cè)，我們得到的2005年的均價(jià)為3706元/平米，每平米平均上漲457元。但事實(shí)上，由于房地產(chǎn)價(jià)格的變化受到的影響因素較多，不能簡(jiǎn)單的用一個(gè)線性關(guān)系得出結(jié)論。滅曖駭獵輛靚饌H。另一方面，如果從全年的合同交易價(jià)格看，2004年成都市區(qū)的價(jià)格上漲幅度加快，

49、住宅有10.9%的增幅，但考慮到各種升值因素如：土地成本增加、拆遷成本增加、物價(jià)上漲及融資成本上升等因素的影響，10.9%的漲幅處于中等偏高的漲幅范圍。2005年由于各類成本并不能形成很大的回落預(yù)期，主要影響因素如：供求關(guān)系會(huì)發(fā)生一定變化。綜合判定：2005年價(jià)格是要繼續(xù)上漲，幅度將比2004年下降，預(yù)計(jì)市區(qū)房?jī)r(jià)漲幅將在5%-10%之間。鎊鵬餉市鏢贊渾H騷。（五）城南三環(huán)外和城東南開(kāi)發(fā)升溫根據(jù)2003-2004年土地拍賣情況，去年市區(qū)二環(huán)至三環(huán)拍賣出17宗土地，其中就有11宗位于東南區(qū)域，因此，2005年?yáng)|南（二環(huán)至三環(huán)區(qū)域）的開(kāi)發(fā)會(huì)升溫。去年三環(huán)以外供應(yīng)地塊主要分布在城南，因而城南三環(huán)外將成

50、為2005年熱點(diǎn)區(qū)域。攜頻噪隱翳協(xié)遣瀘。北A NOU哇年拍賣土地 200Z年拍賣土地附表一：區(qū)（市）縣固定資產(chǎn)投資（2004年）單位：萬(wàn)元固定資產(chǎn)投資（含跨區(qū)投資）固定資產(chǎn)投資（不含跨區(qū)投資）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本月止累計(jì)增減本月止累計(jì)增減本月止累計(jì)增減高新區(qū)79143154.560670944.719955859.6錦江區(qū)98290729.490540730.335019647.4青羊區(qū)126449611.690153524.850162818.6金牛區(qū)122520625.495786337.453773729.9武侯區(qū)115394624.390850828.250750617.3成華區(qū)93042

51、110.756722133.414513054.3龍泉驛區(qū)55337829.850870528.31221455.1青白江區(qū)28784340.728784340.7226573.6新都區(qū)40302331.840302331.85638213.2溫江區(qū)54466448.349820256.38106652.0金堂區(qū)23733123.523733123.52098735.8雙流縣67493727.067493728.21417257.2鄲縣30029532.930029532.9505025.2大邑縣15551632.015551632.0758蒲江縣14283022.714283022.7123

52、0720.0新津縣16825028.116825028.11680921.9都江堰市45135624.845135624.89320144.7彭州市19111031.119111031.11395519.7邛味市17715925.217715925.29247-66.1崇州市21529422.621529422.613876-14.5注：高新區(qū)包括西區(qū)和南區(qū)，增幅按同口徑計(jì)算附表三：全國(guó)商品房銷售均價(jià)附表二全國(guó)重點(diǎn)城市固定資產(chǎn)投資2004年1-11月單位：億元投資完成情況#房地產(chǎn)本月止累計(jì)增減本月止累計(jì)增減全國(guó)總計(jì)49274.3228.910738.3229.2東部地區(qū)27311.7627.17460.30