土地增值稅稽查

1、 一、一、納稅義務(wù)人及征收范圍的稽查納稅義務(wù)人及征收范圍的稽查 （一）（一）納稅義務(wù)人的稽查納稅義務(wù)人的稽查 1、建立健全臺(tái)賬，確定被查對(duì)象是否具備成為土地增值稅建立健全臺(tái)賬，確定被查對(duì)象是否具備成為土地增值稅納稅義務(wù)人的條件納稅義務(wù)人的條件 檢查檢查方法：方法：根據(jù)所掌握的征管信息判斷被查對(duì)象是否擁有根據(jù)所掌握的征管信息判斷被查對(duì)象是否擁有國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物。國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。項(xiàng)目管理。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，主

2、管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置 臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、 項(xiàng)目清盤(pán)等房地項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)同步。目開(kāi)發(fā)同步。 2、檢查被查對(duì)象是否發(fā)生了國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物檢查被查對(duì)象是否發(fā)生了國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的轉(zhuǎn)讓并取得收入及其附著物的轉(zhuǎn)讓并取得收入 檢查方法：檢查方法：（1）對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要檢查對(duì)于房地產(chǎn)

3、開(kāi)發(fā)企業(yè)主要檢查“庫(kù)庫(kù)存商品存商品”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“預(yù)收賬款預(yù)收賬款” 等明細(xì)賬；等明細(xì)賬；（2）對(duì)于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查對(duì)于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查“無(wú)形資無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”明細(xì)賬，了解其擁有的房產(chǎn)與土地使明細(xì)賬，了解其擁有的房產(chǎn)與土地使用權(quán)是否發(fā)生了增減變化，用權(quán)是否發(fā)生了增減變化，是否取得收入，是否取得收入，是否屬于土地是否屬于土地增值稅的納稅義務(wù)人；增值稅的納稅義務(wù)人； 應(yīng)應(yīng)積極與房產(chǎn)管理部門(mén)及土地管理部門(mén)保持密切聯(lián)系，積極與房產(chǎn)管理部門(mén)及土地管理部門(mén)保持密切聯(lián)系，及時(shí)了解房地產(chǎn)擁有人的變化及時(shí)了解房地產(chǎn)擁有人的變化。（3）對(duì)于不設(shè)賬簿

4、記錄或記錄不完整的單位和個(gè)人，應(yīng)對(duì)于不設(shè)賬簿記錄或記錄不完整的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)深入實(shí)際進(jìn)行調(diào)查，了解其是否發(fā)生了有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)當(dāng)深入實(shí)際進(jìn)行調(diào)查，了解其是否發(fā)生了有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，的行為，防止防止漏列納稅義務(wù)人。漏列納稅義務(wù)人。3、根據(jù)其他稅種的征管信息加以界定根據(jù)其他稅種的征管信息加以界定 注意：注意：對(duì)于繳納的房產(chǎn)稅與土地使用稅數(shù)量的突然變化對(duì)于繳納的房產(chǎn)稅與土地使用稅數(shù)量的突然變化的企事業(yè)單位的企事業(yè)單位 。 （二）（二）征稅范圍的檢查征稅范圍的檢查 1、審查審查被查單位被查單位所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國(guó)家所擁有所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國(guó)家所擁有； 2、審查國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物

5、及其附著物的產(chǎn)權(quán)是審查國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生了轉(zhuǎn)移。否發(fā)生了轉(zhuǎn)移。 其檢查思路可比照納稅義務(wù)人的檢查。其檢查思路可比照納稅義務(wù)人的檢查。 在檢查過(guò)程中應(yīng)在檢查過(guò)程中應(yīng)注意：注意： 第一，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入第一，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入； 第二，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。第二，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。 例如例如：房地產(chǎn)的出租；房地產(chǎn)的抵押房地產(chǎn)的出租；房地產(chǎn)的抵押； 合作建房；房地產(chǎn)的合作建房；房地產(chǎn)的代建房行為；房地產(chǎn)的評(píng)估增值。代建房行為；房地產(chǎn)的評(píng)估增值。3、審查房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是否取得了收入審查房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)

6、讓是否取得了收入 土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。未取得收入的行為。例如例如：第一，房地產(chǎn)的繼承與贈(zèng)與：第一，房地產(chǎn)的繼承與贈(zèng)與；第二，房地產(chǎn)的交換第二，房地產(chǎn)的交換。對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅；的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅；第三，第三，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)；第四，企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)；第四，企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) ；第五，政府征用。第五，政府征用。二、計(jì)稅依據(jù)的檢查計(jì)稅依據(jù)的檢查 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)

7、為預(yù)收房款。土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為預(yù)收房款。 土地增值稅的征稅對(duì)象是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值稅的征稅對(duì)象是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，而不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，而不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所取得的收入征稅。沒(méi)有收入和有收入沒(méi)有增值的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)取得的收入征稅。沒(méi)有收入和有收入沒(méi)有增值的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為不征稅。讓行為不征稅。（一）（一）應(yīng)稅收入的檢查

8、應(yīng)稅收入的檢查 收入的形式包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入三種形式。收入的形式包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入三種形式。（1）貨幣收入，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的現(xiàn)金、銀行存）貨幣收入，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的現(xiàn)金、銀行存款和支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)以及國(guó)庫(kù)券、金融款和支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)以及國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等各種有價(jià)證券的收入；（債券、企業(yè)債券、股票等各種有價(jià)證券的收入；（2）對(duì)取得）對(duì)取得的實(shí)物收入，要按取得收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；的實(shí)物收入，要按取得收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；（3）對(duì)取得的無(wú)形）對(duì)取得的無(wú)形資產(chǎn)資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門(mén)的

9、評(píng)估，在確定其收入，要進(jìn)行專門(mén)的評(píng)估，在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入；（價(jià)值后折算成貨幣收入；（4）所取得的收入為外國(guó)貨幣的，）所取得的收入為外國(guó)貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。 一般情況下一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售商品，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售商品房的收入房的收入 ，應(yīng)借記應(yīng)借記“現(xiàn)金現(xiàn)金”、“銀行存款銀行存款”等科目，貸記等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入務(wù)收入”科目，并按科目，并按項(xiàng)目項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算設(shè)

10、置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算；按照合按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房單位和個(gè)人的購(gòu)房定金，則記入同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房單位和個(gè)人的購(gòu)房定金，則記入“預(yù)收賬款預(yù)收賬款”科科目（在企業(yè)不設(shè)目（在企業(yè)不設(shè)“預(yù)收賬款預(yù)收賬款”科目時(shí)也可以記入科目時(shí)也可以記入“應(yīng)收賬款應(yīng)收賬款”的貸的貸方）；兼營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入記入方）；兼營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入記入“其他業(yè)其他業(yè)務(wù)收入務(wù)收入”科目科目；其他企業(yè)一般計(jì)入；其他企業(yè)一般計(jì)入“固定資產(chǎn)清理固定資產(chǎn)清理”或或“營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè)外收入外收入”。1 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的檢查（1）賬面應(yīng)稅收入的檢查賬面應(yīng)稅收入的檢查 第一，第一，核對(duì)賬、表間的勾稽關(guān)系

11、核對(duì)賬、表間的勾稽關(guān)系 第二，第二，審查審查“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶貸方對(duì)應(yīng)關(guān)系賬戶貸方對(duì)應(yīng)關(guān)系分分解、轉(zhuǎn)移收入的現(xiàn)象解、轉(zhuǎn)移收入的現(xiàn)象。少列收入少列收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 預(yù)收賬款、貨幣資金預(yù)收賬款、貨幣資金 其他賬戶其他賬戶 應(yīng)注意應(yīng)注意與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對(duì)，看企業(yè)有無(wú)分解房地產(chǎn)收入或隱瞞房地產(chǎn)收入的現(xiàn)象。對(duì)，看企業(yè)有無(wú)分解房地產(chǎn)收入或隱瞞房地產(chǎn)收入的現(xiàn)象。 第三，第三，審查入賬價(jià)格審查入賬價(jià)格 檢查檢查“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”明細(xì)賬，明細(xì)賬，并與并與銷售發(fā)票、銷售合同銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登

12、記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料核對(duì)核對(duì)，重點(diǎn)審核銷售，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)對(duì)，應(yīng)對(duì)收入調(diào)整情況進(jìn)行審收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)

13、價(jià)格明顯偏低情況。 土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 （2）應(yīng)列未列應(yīng)稅收入的審查應(yīng)列未列應(yīng)

14、稅收入的審查 第一，對(duì)第一，對(duì)“庫(kù)存商品庫(kù)存商品”明細(xì)賬明細(xì)賬進(jìn)行進(jìn)行檢查檢查 應(yīng)注意與應(yīng)注意與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶進(jìn)行比對(duì)，并核對(duì)賬戶進(jìn)行比對(duì)，并核對(duì)房地產(chǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)原始憑證轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)原始憑證，如果不匹配，應(yīng)注意有無(wú)轉(zhuǎn)讓了房，如果不匹配，應(yīng)注意有無(wú)轉(zhuǎn)讓了房地產(chǎn)沒(méi)有取人收入或地產(chǎn)沒(méi)有取人收入或?qū)⑷〉玫膶?shí)物收入直接記入將取得的實(shí)物收入直接記入“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”、“庫(kù)存材料庫(kù)存材料”等賬戶，隱匿銷售收入。等賬戶，隱匿銷售收入。 例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，于例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，于2008年年1月將一棟已竣工交月將一棟已竣工交付使用的寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓給某建材總公司作辦公樓，付使

15、用的寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓給某建材總公司作辦公樓，轉(zhuǎn)讓價(jià)為轉(zhuǎn)讓價(jià)為1000萬(wàn)元，雙方商定其中萬(wàn)元，雙方商定其中800萬(wàn)元以貨幣資金結(jié)算，其余萬(wàn)元以貨幣資金結(jié)算，其余200萬(wàn)元萬(wàn)元折算為等價(jià)的優(yōu)質(zhì)鋼材，進(jìn)行結(jié)算。該房地產(chǎn)公司為了隱匿銷折算為等價(jià)的優(yōu)質(zhì)鋼材，進(jìn)行結(jié)算。該房地產(chǎn)公司為了隱匿銷售收人，只將售收人，只將800萬(wàn)元的貨幣資金記入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入賬戶，其萬(wàn)元的貨幣資金記入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入賬戶，其余的余的200萬(wàn)元直接記入了萬(wàn)元直接記入了“原材料原材料”賬戶賬戶 。 第二，第二， 對(duì)對(duì)“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”、“庫(kù)存商品庫(kù)存商品” 等明細(xì)賬等明細(xì)賬進(jìn)行進(jìn)行檢查，并與有關(guān)的會(huì)計(jì)憑證核對(duì)，看

16、有無(wú)將房地檢查，并與有關(guān)的會(huì)計(jì)憑證核對(duì)，看有無(wú)將房地產(chǎn)收入直接沖減成本、費(fèi)用的現(xiàn)象。產(chǎn)收入直接沖減成本、費(fèi)用的現(xiàn)象。 第三，對(duì)第三，對(duì)“應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款預(yù)收賬款”、“分期收款開(kāi)分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)產(chǎn)品” 等明細(xì)賬等明細(xì)賬進(jìn)行進(jìn)行檢查，并與有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合同檢查，并與有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合同、會(huì)計(jì)憑證相核對(duì)，看有無(wú)將房地產(chǎn)收入掛賬，不及時(shí)申、會(huì)計(jì)憑證相核對(duì)，看有無(wú)將房地產(chǎn)收入掛賬，不及時(shí)申報(bào)納稅的現(xiàn)象。報(bào)納稅的現(xiàn)象。 第四，第四，檢查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格與收入類型檢查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格與收入類型 按土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)于按土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)于

17、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的（隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的（即納稅人不報(bào)或有意低報(bào)即納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為），），應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 第五，對(duì)第五，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同進(jìn)行檢查進(jìn)行檢查，看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企，看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否已按買(mǎi)賣雙方簽訂的預(yù)售合同所記載的金額申報(bào)繳納土業(yè)是否已按買(mǎi)賣雙方簽訂的預(yù)售合同所記載的金額申報(bào)繳納土地增值

18、稅地增值稅。 納稅人采取預(yù)售方式出售商品房的，在計(jì)算繳納土地增值納稅人采取預(yù)售方式出售商品房的，在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，可以按買(mǎi)賣雙方簽訂預(yù)售合同所載金額計(jì)算出應(yīng)納土地稅時(shí)，可以按買(mǎi)賣雙方簽訂預(yù)售合同所載金額計(jì)算出應(yīng)納土地增值稅數(shù)額，再根據(jù)每筆預(yù)收款占總售價(jià)款的比例，計(jì)算分?jǐn)傇鲋刀悢?shù)額，再根據(jù)每筆預(yù)收款占總售價(jià)款的比例，計(jì)算分?jǐn)偯看嗡枥U納的土地增值稅稅額，在每次預(yù)收款時(shí)計(jì)征。每次所需繳納的土地增值稅稅額，在每次預(yù)收款時(shí)計(jì)征。 （3 3）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入的檢查非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入的檢查 從從“庫(kù)存商品庫(kù)存商品”、“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”明細(xì)賬貸方發(fā)生額的對(duì)應(yīng)明細(xì)賬貸方發(fā)生額的對(duì)

19、應(yīng)關(guān)系入手關(guān)系入手。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定

20、。參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 檢查時(shí)，應(yīng)從檢查時(shí)，應(yīng)從“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本”、“庫(kù)存商品庫(kù)存商品”等賬戶貸方對(duì)等賬戶貸方對(duì)應(yīng)關(guān)系入手，看有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于以上用途，如果有，應(yīng)進(jìn)應(yīng)關(guān)系入手，看有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于以上用途，如果有，應(yīng)進(jìn)一步檢查核實(shí)應(yīng)稅收入。一步檢查核實(shí)應(yīng)稅收入。2、其他企業(yè)的檢查其他企業(yè)的檢查 其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓作為固定資產(chǎn)的房地產(chǎn)所取得的收入記入其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓作為固定資產(chǎn)的房地產(chǎn)所取得的收入記入“固固定資產(chǎn)清理定資產(chǎn)清理”賬戶。賬戶。 （二）（二）土地增值稅扣除項(xiàng)目的檢查土地增值稅扣除項(xiàng)目的檢查1、取得土地使用權(quán)所支付的金額的檢查取得土地使用權(quán)所支付的金額的檢查 取

21、得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。其中用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。其中“取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額”包括：（包括：（1）以出讓方式取得）以出讓方式取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金；（土地使用權(quán)所支付的土地出讓金；（2）以行政劃撥方式取得）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的

22、，為支付的地價(jià)款。 檢查檢查方法：檢查方法：檢查“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本取得土地使用權(quán)所支付的金取得土地使用權(quán)所支付的金額額”明細(xì)賬明細(xì)賬，對(duì)一些奇怪的費(fèi)用項(xiàng)目，應(yīng)調(diào)閱相關(guān)的會(huì)計(jì)憑證。，對(duì)一些奇怪的費(fèi)用項(xiàng)目，應(yīng)調(diào)閱相關(guān)的會(huì)計(jì)憑證。 檢查時(shí)檢查時(shí)，應(yīng)注意：應(yīng)注意：同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（特別是特別是納納稅人同時(shí)進(jìn)行自建房和開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)稅人同時(shí)進(jìn)行自建房和開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)），是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不

23、得扣除。2、土地開(kāi)發(fā)成本的檢查土地開(kāi)發(fā)成本的檢查 包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等。（費(fèi)等。（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С鰞數(shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等；（安置動(dòng)遷用房支出等；（2）前期工程費(fèi)，包）前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、繪、“三通一平三通一平”等支出；（等支出；（3） 基

24、礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)和綠化等工程發(fā)生的支出。、環(huán)衛(wèi)和綠化等工程發(fā)生的支出。 檢查檢查方法：檢查方法：檢查“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”明細(xì)賬明細(xì)賬對(duì)一些奇怪的費(fèi)用項(xiàng)目，應(yīng)調(diào)閱相關(guān)的會(huì)計(jì)憑證。對(duì)一些奇怪的費(fèi)用項(xiàng)目，應(yīng)調(diào)閱相關(guān)的會(huì)計(jì)憑證。 檢查時(shí)，檢查時(shí)，應(yīng)注意：應(yīng)注意： （1）是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支）是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。拆遷

25、補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款，應(yīng)核對(duì)，應(yīng)核對(duì)拆拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。 （2）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形；虛列情形； （3）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；費(fèi)； （4）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂ＴO(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

26、用的檢查開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的檢查 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和周轉(zhuǎn)房攤銷等。勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和周轉(zhuǎn)房攤銷等。 檢查檢查“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”和和“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本”明細(xì)賬。一方面檢明細(xì)賬。一方面檢查開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的發(fā)生額，檢查時(shí)應(yīng)注意：（查開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的發(fā)生額，檢查時(shí)應(yīng)注意：（1）是否存在將）是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生

27、的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形；（的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形；（2）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。另一方面檢查開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配，檢查時(shí)應(yīng)注意合法有效。另一方面檢查開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配，檢查時(shí)應(yīng)注意開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配方法是否科學(xué)、分配結(jié)果是否正確。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配方法是否科學(xué)、分配結(jié)果是否正確。 4、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的檢查配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的檢查 公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi),包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

28、企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套設(shè)施發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：（所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1）建）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用

29、于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 檢查檢查“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”明細(xì)賬，一方面檢明細(xì)賬，一方面檢查發(fā)生額，看配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本是否合理，有無(wú)非正常項(xiàng)目支查發(fā)生額，看配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本是否合理，有無(wú)非正常項(xiàng)目支出，特別注意有無(wú)列支有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門(mén)的大型配套設(shè)施費(fèi)。出，特別注意有無(wú)列支有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門(mén)的大型配套設(shè)施費(fèi)。另一方面，檢查配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的分配。另一方面，檢查配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的分配。 檢查時(shí)，應(yīng)注意：

30、檢查時(shí)，應(yīng)注意： （1）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況；否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況； （2）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)；）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)； （3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偸欠癜错?xiàng)目合理分?jǐn)偂? 5、建筑安裝工程費(fèi)的檢查建筑安裝工程費(fèi)的檢查 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)筑安裝工程費(fèi)和和以

31、自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 （1）采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的檢查采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的檢查 檢查檢查“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)”明細(xì)明細(xì)賬發(fā)生額，并與賬發(fā)生額，并與“預(yù)付賬款預(yù)付賬款預(yù)付工程款預(yù)付工程款“、“應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款應(yīng)應(yīng)付工程款付工程款”、“銀行存款銀行存款”等賬戶核對(duì)。檢查時(shí)，等賬戶核對(duì)。檢查時(shí)，應(yīng)注意：應(yīng)注意：第第一，一，發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；工程施工合同記載的內(nèi)容相符；第二，第

32、二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目；筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目；第三，第三，參照參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，

33、建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 （2 2）采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的檢查采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的檢查 檢查檢查“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)”明細(xì)賬發(fā)生額，并與明細(xì)賬發(fā)生額，并與“原材料原材料”、“庫(kù)存設(shè)備庫(kù)存設(shè)備”、“應(yīng)付應(yīng)付職工薪酬職工薪酬”、“銀行存款銀行存款”等賬戶核對(duì)；對(duì)于通過(guò)等賬戶核對(duì)；對(duì)于通

34、過(guò)“工程工程施工施工”、“施工間接費(fèi)施工間接費(fèi)”等賬戶核算建筑安裝工程支出的等賬戶核算建筑安裝工程支出的企業(yè)，則應(yīng)注意檢查企業(yè)，則應(yīng)注意檢查“工程施工工程施工”、“施工間接費(fèi)施工間接費(fèi)”等賬等賬戶的發(fā)生額，并檢查月末有無(wú)將實(shí)際成本轉(zhuǎn)入戶的發(fā)生額，并檢查月末有無(wú)將實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)”賬戶。檢查時(shí)，應(yīng)注賬戶。檢查時(shí)，應(yīng)注意有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情意有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。況。6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的檢查 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)土地和新建

35、房及配套設(shè)施的費(fèi)用簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額”與與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本成本”金額之和的金額之和

36、的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；（以內(nèi)計(jì)算扣除；（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額”與與“房地產(chǎn)開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本發(fā)成本”金額之和的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。以內(nèi)計(jì)算扣除。 此外，財(cái)政部、國(guó)此外，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局還對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)家稅務(wù)總局還對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專門(mén)規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)專門(mén)規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，

37、超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除，二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部上浮幅度的部分不允許扣除，二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。分和加罰的利息不允許扣除。 檢查檢查“財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用”“管理費(fèi)用管理費(fèi)用”明細(xì)賬，并明細(xì)賬，并與企業(yè)的有關(guān)會(huì)計(jì)憑證及其他相關(guān)明細(xì)賬核對(duì)，確定企業(yè)與企業(yè)的有關(guān)會(huì)計(jì)憑證及其他相關(guān)明細(xì)賬核對(duì)，確定企業(yè)的有關(guān)費(fèi)用支出確實(shí)發(fā)生了，而且分?jǐn)偤侠?，沒(méi)有將屬于的有關(guān)費(fèi)用支出確實(shí)發(fā)生了，而且分?jǐn)偤侠恚瑳](méi)有將屬于其他項(xiàng)目或其他建設(shè)期間的費(fèi)用計(jì)入本期的財(cái)務(wù)費(fèi)用或管其他項(xiàng)目或其他建設(shè)期間的費(fèi)用計(jì)入本期的財(cái)務(wù)費(fèi)用或管理費(fèi)用。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意稅法中關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

38、扣除項(xiàng)理費(fèi)用。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意稅法中關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除項(xiàng)目的規(guī)定，例如對(duì)于不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒛康囊?guī)定，例如對(duì)于不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用只能按支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用只能按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的的10以內(nèi)計(jì)算扣除，并不能按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。所以在以內(nèi)計(jì)算扣除，并不能按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。所以在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)并不一定總是與會(huì)計(jì)記錄的金額一致計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)并不一定總是與會(huì)計(jì)記錄的金額一致。 例例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司以出讓的方式取

39、得一塊土地某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司以出讓的方式取得一塊土地的土地使用權(quán)，支付土地出讓金的土地使用權(quán)，支付土地出讓金50萬(wàn)元，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)元，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中實(shí)際發(fā)生了過(guò)程中實(shí)際發(fā)生了350萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和50萬(wàn)元的房地萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，其中利息支出產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，其中利息支出20萬(wàn)元，可以按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分萬(wàn)元，可以按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明。計(jì)算可扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的步驟攤并提供金融機(jī)構(gòu)的證明。計(jì)算可扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的步驟如下：如下： （取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5=（50

40、350）5=20萬(wàn)（元）萬(wàn)（元） 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)-利息支付利息支付=50-20=30（萬(wàn)）超過(guò)了（萬(wàn)）超過(guò)了5的限額規(guī)定。的限額規(guī)定。 可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=實(shí)際支出的利息費(fèi)用限額內(nèi)的實(shí)際支出的利息費(fèi)用限額內(nèi)的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=2020=40（萬(wàn)）（萬(wàn)） 所以，可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)為所以，可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)為40萬(wàn)元人民幣。萬(wàn)元人民幣。 7、“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”的檢查的檢查 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土

41、地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。的金額。 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)

42、和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)中華人民使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)抵押管法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和房地理辦法、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理辦法等有關(guān)規(guī)定，采用重置成本法、市場(chǎng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理辦法等有關(guān)規(guī)定，采用重置成本法、市場(chǎng)比較法和收益法等方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)比較法和收益法等方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)

43、確認(rèn)。 （1）重置成本法的計(jì)算公式：）重置成本法的計(jì)算公式： 扣除項(xiàng)目的金額舊房及建筑物的重置成本價(jià)扣除項(xiàng)目的金額舊房及建筑物的重置成本價(jià)成新度折成新度折扣率（即成新率）扣率（即成新率） （2）市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式：）市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式： 扣除項(xiàng)目的金額比較案例價(jià)格交易情況修正交易期扣除項(xiàng)目的金額比較案例價(jià)格交易情況修正交易期日修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正日修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正 （3）收益法的計(jì)算公式：）收益法的計(jì)算公式： 扣除項(xiàng)目的金額扣除項(xiàng)目的金額A/R1-1/（1+R）n 如果納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，不能取得評(píng)估價(jià)格，但能如果納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)

44、房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，扣除項(xiàng)目的金額，可提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5計(jì)計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)予以扣除，但不作為加計(jì)5的基數(shù)。的基數(shù)。 檢查檢查的關(guān)鍵在于的關(guān)鍵在于舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是否合理。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是否合理。檢查檢查的的重點(diǎn)在于重置成本價(jià)的評(píng)估是否合理，成新度折扣率的確定重點(diǎn)

45、在于重置成本價(jià)的評(píng)估是否合理，成新度折扣率的確定是否合適。是否合適。 檢查時(shí)，檢查時(shí)，首先首先，應(yīng)確定其土地的受讓價(jià)格，查看政府土地應(yīng)確定其土地的受讓價(jià)格，查看政府土地管理部門(mén)收取的補(bǔ)繳土地出讓費(fèi)金額或轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的管理部門(mén)收取的補(bǔ)繳土地出讓費(fèi)金額或轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的支付金額，對(duì)不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取支付金額，對(duì)不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額；其次得土地使用權(quán)所支付的金額；其次，應(yīng)確定其舊房的重置成本應(yīng)確定其舊房的重置成本價(jià)和成新度，重點(diǎn)查看經(jīng)稅務(wù)部門(mén)認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房產(chǎn)價(jià)和成新度，重點(diǎn)查看經(jīng)稅務(wù)部門(mén)認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房產(chǎn)評(píng)

46、估報(bào)告的評(píng)估金額，并注意評(píng)估金額是否合理，評(píng)估報(bào)告的評(píng)估金額，并注意評(píng)估金額是否合理，評(píng)估報(bào)告中評(píng)估報(bào)告中是否包含了房產(chǎn)土地的評(píng)估價(jià)值，對(duì)包括在內(nèi)的，應(yīng)予以剔除，是否包含了房產(chǎn)土地的評(píng)估價(jià)值，對(duì)包括在內(nèi)的，應(yīng)予以剔除，以取得土地使用權(quán)的實(shí)際支付價(jià)款（即歷史成本）計(jì)算土地的以取得土地使用權(quán)的實(shí)際支付價(jià)款（即歷史成本）計(jì)算土地的價(jià)值。價(jià)值。 8、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的檢查與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的檢查 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教

47、育費(fèi)附加和地方教育附加等，也可視同稅金予以扣除。教育費(fèi)附加和地方教育附加等，也可視同稅金予以扣除。 檢查檢查“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”、“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)”等明細(xì)賬等明細(xì)賬，并與有關(guān)的會(huì)計(jì)憑證，并與有關(guān)的會(huì)計(jì)憑證特別是完稅憑證特別是完稅憑證相核對(duì)，看納稅人相核對(duì)，看納稅人的稅金是否屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅金（只包括的稅金是否屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅金（只包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交納的印花稅不在此處扣除），有無(wú)將不屬于營(yíng)業(yè)稅金的交納的印花稅不在此處扣除），有無(wú)將不屬于營(yíng)業(yè)稅金的項(xiàng)目（如所得稅

48、等）也計(jì)入了扣除項(xiàng)目，有無(wú)重復(fù)扣稅等項(xiàng)目（如所得稅等）也計(jì)入了扣除項(xiàng)目，有無(wú)重復(fù)扣稅等現(xiàn)象。現(xiàn)象。 檢查時(shí)，檢查時(shí)，應(yīng)注意：應(yīng)注意： （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已列入管）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已列入管理費(fèi)用中，故在此不允許扣除，否則將導(dǎo)致同一筆稅金兩理費(fèi)用中，故在此不允許扣除，否則將導(dǎo)致同一筆稅金兩次被次被扣扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除；除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除； （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入，

49、計(jì)入“取得取得土地使用權(quán)所支付的金額土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除；中扣除； （3）對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，按照財(cái)政部和國(guó)家）對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，按照財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，其購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)已繳納的契稅，在稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，其購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增舊房及建筑物的評(píng)估中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除予以扣除 9 9、檢查財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（即加計(jì)檢查財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（即加計(jì)20扣除）的扣除）的計(jì)算是否正確。計(jì)算是否正確。

50、 首先，首先，財(cái)政部規(guī)定的這一扣除項(xiàng)目只對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)政部規(guī)定的這一扣除項(xiàng)目只對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人有效，對(duì)其他土地增值稅的納稅人無(wú)效；其次納稅人有效，對(duì)其他土地增值稅的納稅人無(wú)效；其次，要注意要注意計(jì)算扣除的基數(shù)是否正確，企業(yè)是否多計(jì)了取得土地使用權(quán)所計(jì)算扣除的基數(shù)是否正確，企業(yè)是否多計(jì)了取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；第三，；第三，對(duì)取得土地使用權(quán)后，對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額額(包括地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用包括地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用)以及在轉(zhuǎn)

51、讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，但不得加計(jì)扣除。稅金，但不得加計(jì)扣除。 納稅人取得代收費(fèi)用的扣除問(wèn)題。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人納稅人取得代收費(fèi)用的扣除問(wèn)題。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)

52、于代收費(fèi)對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 三、三、土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算與繳納的檢查土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算與繳納的檢查（一）（一）土地增值稅適用稅率的檢查土地增值稅適用稅率的檢查1、核實(shí)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入額核實(shí)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入額2、核實(shí)扣除項(xiàng)目金額核實(shí)扣除項(xiàng)目金額3、核實(shí)增值額核實(shí)增值

53、額4、核實(shí)增值率核實(shí)增值率5、核實(shí)適用稅率核實(shí)適用稅率 例例：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一座住宅樓，取得轉(zhuǎn)讓收入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一座住宅樓，取得轉(zhuǎn)讓收入500萬(wàn)元，其扣除項(xiàng)目金額為萬(wàn)元，其扣除項(xiàng)目金額為200萬(wàn)元，已向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土萬(wàn)元，已向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅地增值稅120萬(wàn)元，其計(jì)算過(guò)程如下：萬(wàn)元，其計(jì)算過(guò)程如下： 增值額增值額500200300(萬(wàn)元萬(wàn)元) 增值額增值額扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額300200100150 選擇適用稅率選擇適用稅率50，速算扣除系數(shù)，速算扣除系數(shù)15。 應(yīng)交土地增值稅額應(yīng)交土地增值稅額3005020015120(萬(wàn)元萬(wàn)元) 稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查中發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)開(kāi)

54、發(fā)公司隱瞞了實(shí)物收稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查中發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司隱瞞了實(shí)物收入入150萬(wàn)元，實(shí)際轉(zhuǎn)讓收入為萬(wàn)元，實(shí)際轉(zhuǎn)讓收入為650萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額確實(shí)為萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額確實(shí)為200萬(wàn)元。這樣，實(shí)際增值額為萬(wàn)元。這樣，實(shí)際增值額為450萬(wàn)元，超過(guò)了扣除項(xiàng)目金萬(wàn)元，超過(guò)了扣除項(xiàng)目金額的額的200，使得適用稅率變?yōu)?，使得適用稅率變?yōu)?0，速算扣除系數(shù)為，速算扣除系數(shù)為35。 （二）（二）土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算的檢查土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算的檢查1、采取預(yù)售方式出售商品房應(yīng)納稅額計(jì)算的檢查采取預(yù)售方式出售商品房應(yīng)納稅額計(jì)算的檢查 納稅人采取預(yù)售方式出售商品房的，在計(jì)算繳納土地增納稅人采取預(yù)售方式出售商品房

55、的，在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，可以按買(mǎi)賣雙方簽訂預(yù)售合同所載金額計(jì)算出應(yīng)值稅時(shí)，可以按買(mǎi)賣雙方簽訂預(yù)售合同所載金額計(jì)算出應(yīng)納土地增值稅數(shù)額，再根據(jù)每筆預(yù)收款占總售價(jià)款的比例納土地增值稅數(shù)額，再根據(jù)每筆預(yù)收款占總售價(jià)款的比例，計(jì)算分?jǐn)偯看嗡枥U納的土地增值稅稅額，在每次預(yù)收，計(jì)算分?jǐn)偯看嗡枥U納的土地增值稅稅額，在每次預(yù)收款時(shí)計(jì)征。款時(shí)計(jì)征。 預(yù)征土地增值稅稅額開(kāi)發(fā)銷售房地產(chǎn)所取得的收入預(yù)征土地增值稅稅額開(kāi)發(fā)銷售房地產(chǎn)所取得的收入預(yù)征率預(yù)征率2、土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算的檢查土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算的檢查（1）計(jì)算確定扣除項(xiàng)目金額計(jì)算確定扣除項(xiàng)目金額 根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅人的不同來(lái)確定其扣除項(xiàng)目范圍和金

56、根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅人的不同來(lái)確定其扣除項(xiàng)目范圍和金額。額。（2）計(jì)算增值額計(jì)算增值額 增值額收入額扣除項(xiàng)目金額增值額收入額扣除項(xiàng)目金額（3）計(jì)算增值率計(jì)算增值率 增值率增值額增值率增值額扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額100（4）依據(jù)計(jì)算的增值率，確定適用稅率和速算扣除系數(shù)依據(jù)計(jì)算的增值率，確定適用稅率和速算扣除系數(shù)（5）計(jì)算應(yīng)納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額增值額應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系速算扣除系數(shù)數(shù) 3 3、出售舊房應(yīng)納稅額計(jì)算的檢查出售舊房應(yīng)納稅額計(jì)算的檢查（1）計(jì)算評(píng)估價(jià)格計(jì)算評(píng)估價(jià)格v 評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率成新度折扣率（2）扣除

57、項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額（3）計(jì)算增值率計(jì)算增值率v 增值率增值額增值率增值額扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額100%（4）依據(jù)計(jì)算的增值率，確定適用稅率和速算扣除系數(shù)依據(jù)計(jì)算的增值率，確定適用稅率和速算扣除系數(shù)（5）計(jì)算應(yīng)納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額v 應(yīng)納稅額增值額應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算速算扣除系數(shù)扣除系數(shù)4、分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納稅額計(jì)算的檢查分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納稅額計(jì)算的檢查 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期或核算對(duì)象為單位計(jì)算。納稅人成

58、片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，如果按照此辦法土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，如果按照此辦法難以計(jì)算或者明顯不合理，也可以按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偦虬炊愲y以計(jì)算或者明顯不合理，也可以按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偦虬炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢崔D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的公式為：項(xiàng)目金額的公式為： 扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目的總金額扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目的總

59、金額（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積面積受讓土地使用權(quán)的總面積）受讓土地使用權(quán)的總面積）5 5、土地增值稅核定征收應(yīng)納稅額計(jì)算的檢查土地增值稅核定征收應(yīng)納稅額計(jì)算的檢查 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。（收。（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）雖設(shè)）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺

60、不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（4）符合土地）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報(bào)的計(jì)稅依）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)