寶利豐價格測算部分

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010住宅價格策略住宅價格策略項(xiàng)目對比因素項(xiàng)目對比因素權(quán)重權(quán)重區(qū)位因素13%交通條件11%周邊市政配套8%項(xiàng)目自身配套6%景觀資源條件6%戶型設(shè)計8%產(chǎn)品外觀6%學(xué)區(qū)配套8%樓盤規(guī)模8%物業(yè)管理6%工程進(jìn)度6%開發(fā)商品牌 8%項(xiàng)目包裝6%總分100市場比較法市場比較法入市價值推算入市價值推算序號序號樓盤名稱樓盤名稱產(chǎn)品選擇產(chǎn)品選擇1壩上街環(huán)球中心綜合體住宅2綠地中心綜合體住宅3東方廣場綜合體住宅對比項(xiàng)目：對比項(xiàng)目：選擇依據(jù)：同為城市綜合體項(xiàng)目，區(qū)域地段繁華度較接近。Code of this

2、report | 2 Copyright Centaline Group, 2010住宅價格策略住宅價格策略序號序號評估項(xiàng)目評估項(xiàng)目滿分滿分本項(xiàng)目本項(xiàng)目壩上街壩上街綠地中心綠地中心東方廣場東方廣場均價（元均價（元/ /平方米）平方米）PXPXP1=9500P1=9500P2=8200P2=8200P3=9700P3=97001區(qū)位因素1313139132交通條件1110107103周邊市政配套888584項(xiàng)目自身配套666555景觀資源條件655546戶型設(shè)計876777產(chǎn)品外觀666548學(xué)區(qū)配套866479樓盤規(guī)模8887610物業(yè)管理6555511工程進(jìn)度6655412開發(fā)商品牌 877

3、7613項(xiàng)目包裝65554合計10092907683市場比較法市場比較法入市價值推算入市價值推算項(xiàng)目市場綜合評分和項(xiàng)目均價比較：項(xiàng)目市場綜合評分和項(xiàng)目均價比較：注：壩上街環(huán)球中心為精裝修房，對外報價1500元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)銷售均價11000元/平方米，按毛坯房價格拆算為9500元/平方米。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010住宅價格策略住宅價格策略市場比較法市場比較法入市價值推算入市價值推算市場比較法步驟：市場比較法步驟：n1、影響住宅價值的因素分析n2、市場比較對象的選定n3、各市場比較對象的專業(yè)評分n4、相關(guān)樓

4、盤價格修正項(xiàng)目相對比較對象的價格n5、項(xiàng)目價格測算對各相關(guān)樓盤價格的加權(quán)平均步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價格步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價格P1=（92/90）X 9500=9710（壩上街環(huán)球中心）P2=（92/76）X 8200=9930（綠地中心）P3=（92/83）X 9700=10750（東方廣場）步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測算價格步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測算價格n三個項(xiàng)目權(quán)重：壩上街環(huán)球中心在整體項(xiàng)目地段，住宅規(guī)模上與本項(xiàng)目相擬，因此權(quán)重為40%；綠地中心因地段區(qū)別較大，定為20%；東方廣場因二個項(xiàng)目距離最近，定為40%nPX=9710X40%+9930X20%+10750X40% =10200根據(jù)

5、市場比較法，不同項(xiàng)目賦予不同權(quán)重，本項(xiàng)目現(xiàn)階段住宅銷售根據(jù)市場比較法，不同項(xiàng)目賦予不同權(quán)重，本項(xiàng)目現(xiàn)階段住宅銷售均價為均價為10200元元/平方米。平方米。市場比較法：市場比較法：10200元元/平方米平方米Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010住宅價格策略住宅價格策略市場比較法市場比較法入市價值推算入市價值推算 2013年年 4月月 8月月 12月月 2014年年 4月月 8月月 12月月 2015年年 4月月 8月月 12月月一期住宅工程建設(shè)期入市期持銷期交付期二期住宅工程建設(shè)期入市期持銷期交付期入市推算比較法：102

6、00元2012年合肥住宅均價：6518元，2011年合肥住宅均價：6219元，增長4.8%2012年包河區(qū)住宅均價：6457元，2011年包河區(qū)住宅均價：5535元，增長16.6%按此增長率取平均值年增長10%計算，半年增長率5%預(yù)計預(yù)計2013年年11月一期住宅入市時售價月一期住宅入市時售價10500-11500元元/平方米；平方米；預(yù)計預(yù)計2014年年4月二期住宅入市時售價月二期住宅入市時售價11000-12000元元/平方米；平方米；一期住宅一期住宅2013年年11月入市，二期住宅月入市，二期住宅2014年年4月入市月入市Code of this report | 5 Copyright

7、 Centaline Group, 2010公寓價格策略公寓價格策略市場比較法市場比較法入市價值推算入市價值推算項(xiàng)目對比因素項(xiàng)目對比因素權(quán)重權(quán)重區(qū)位因素13%交通條件11%周邊市政配套8%項(xiàng)目自身配套6%景觀資源條件6%戶型設(shè)計8%產(chǎn)品外觀6%學(xué)區(qū)配套8%樓盤規(guī)模8%物業(yè)管理6%工程進(jìn)度6%開發(fā)商品牌 8%項(xiàng)目包裝6%總分100序號序號樓盤名稱樓盤名稱產(chǎn)品選擇產(chǎn)品選擇1東方廣場綜合體公寓2信地城市廣場綜合體公寓3桐城369項(xiàng)目附近公寓對比項(xiàng)目：對比項(xiàng)目：選擇依據(jù)：東方廣場、信地城市廣場同為城市綜合體公寓，項(xiàng)目整體影響較相似，桐城369為項(xiàng)目附近公寓，對項(xiàng)目公寓區(qū)域比較性較強(qiáng)。精裝修溢價精裝修溢

8、價Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010公寓價格策略公寓價格策略市場比較法市場比較法入市價值推算入市價值推算序號序號評估項(xiàng)目評估項(xiàng)目滿分滿分本項(xiàng)目本項(xiàng)目東方廣場東方廣場信地城市廣場信地城市廣場桐城桐城369369均價（元均價（元/ /平方米）平方米）PXPXP1=9500P1=9500P2=7500P2=7500P3=8000P3=80001區(qū)位因通條件1110101093周邊市政配套888774項(xiàng)目自身配套665645景觀資源條件654436戶型設(shè)計877777產(chǎn)品外觀665548學(xué)區(qū)配套867

9、469樓盤規(guī)模8868410物業(yè)管理6555411工程進(jìn)度6645512開發(fā)商品牌 8767513項(xiàng)目包裝65454合計10092848474項(xiàng)目市場綜合評分和項(xiàng)目均價比較：項(xiàng)目市場綜合評分和項(xiàng)目均價比較：精裝修溢價精裝修溢價Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010公寓價格策略公寓價格策略市場比較法市場比較法入市價值推算入市價值推算市場比較法步驟：市場比較法步驟：n1、影響公寓價值的因素分析n2、市場比較對象的選定n3、各市場比較對象的專業(yè)評分n4、相關(guān)樓盤價格修正項(xiàng)目相對比較對象的價格n5、項(xiàng)目價格測算對各相關(guān)樓盤價格的加

10、權(quán)平均步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價格步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價格P1=（92/84）X 9500=10400（東方廣場）P2=（92/84）X 7500=8210（信地城市廣場）P3=（92/74）X 8000=9950（桐城369）步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測算價格步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測算價格n三個項(xiàng)目權(quán)重：東方廣場在整體項(xiàng)目地段上與本項(xiàng)目相擬，因此權(quán)重為40%；信地城市場廣場在地段和現(xiàn)銷售節(jié)奏上別較大，定為20%；桐城369因二個項(xiàng)目距離最近，定為40%nPX=10400X40%+8210X20%+9950X40% =9800根據(jù)市場比較法，不同項(xiàng)目賦予不同權(quán)重，本項(xiàng)目現(xiàn)階段公寓銷售根據(jù)市場比較法

11、，不同項(xiàng)目賦予不同權(quán)重，本項(xiàng)目現(xiàn)階段公寓銷售均價為均價為9800元元/平方米。平方米。市場比較法：市場比較法：9800元元/平方米平方米精裝修溢價精裝修溢價Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010公寓價格策略公寓價格策略市場比較法市場比較法入市價值推算入市價值推算 2013年年 4月月 8月月 12月月 2014年年 4月月 8月月 12月月 2015年年 4月月 8月月 12月月A幢公寓工程建設(shè)期入市期持銷期B幢公寓工程建設(shè)期入市期持銷期入市推算比較法：9800元2012年合肥住宅均價：6518元，2011年合肥住宅均價：

12、6219元，增長4.8%2012年包河區(qū)住宅均價：6457元，2011年包河區(qū)住宅均價：5535元，增長16.6%按此增長率取平均值年增長10%計算預(yù)計預(yù)計2014年年6月月A幢公寓入市時售價幢公寓入市時售價10600-11600元元/平方米；平方米；預(yù)計預(yù)計2015年年4月月B幢公寓入市時售價幢公寓入市時售價11600-12600元元/平方米；平方米；A幢公寓幢公寓2014年年6月入市，月入市，B幢公寓幢公寓2015年年4月入市月入市精裝修溢價精裝修溢價Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010公寓價格策略公寓價格策略從項(xiàng)目

13、區(qū)域地段和市場因素考慮，建議公寓以精裝修方式銷售：從項(xiàng)目區(qū)域地段和市場因素考慮，建議公寓以精裝修方式銷售：1000元精裝修標(biāo)準(zhǔn)可實(shí)現(xiàn)元精裝修標(biāo)準(zhǔn)可實(shí)現(xiàn)1500元裝修溢價元裝修溢價最終實(shí)現(xiàn)：最終實(shí)現(xiàn)：A幢公寓入市時售價幢公寓入市時售價12100-13100元元/平方米；平方米； B幢公寓入市時售價幢公寓入市時售價13100-14100元元/平方米；平方米；市場比較法市場比較法入市價值推算入市價值推算精裝修溢價精裝修溢價Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010寫字樓價格策略寫字樓價格策略市場比較法市場比較法入市價值推算入市價值

14、推算項(xiàng)目對比因素項(xiàng)目對比因素權(quán)重權(quán)重區(qū)位因素18%交通條件16%周邊市政配套10%產(chǎn)品外觀12%停車位10%寫字樓規(guī)模8%物業(yè)管理10%開發(fā)商品牌8%項(xiàng)目包裝8%總分100序號序號樓盤名稱樓盤名稱產(chǎn)品選擇產(chǎn)品選擇1東方廣場綜合體寫字樓2信地城市廣場綜合體寫字樓3新地中心綜合體寫字樓對比項(xiàng)目：對比項(xiàng)目：選擇依據(jù)：東方廣場、信地城市廣場同為城市綜合體公寓，項(xiàng)目整體影響較相似，桐城369為項(xiàng)目附近公寓，對項(xiàng)目公寓區(qū)域比較性較強(qiáng)。Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010寫字樓價格策略寫字樓價格策略市場比較法市場比較法入市價值推算入

15、市價值推算序號序號評估項(xiàng)目評估項(xiàng)目滿分滿分本項(xiàng)目本項(xiàng)目東方廣場東方廣場信地城市廣場信地城市廣場新地中心新地中心均價（元均價（元/ /平方米）平方米）PXPXP1=14000P1=14000P2=11000P2=11000P3=13000P3=130001區(qū)位因通條件16151515153周邊市政配套10910984產(chǎn)品外觀12111111115停車位1098986寫字樓規(guī)模877777物業(yè)管理1099998開發(fā)商品牌876779項(xiàng)目包裝87777合計10091918988項(xiàng)目市場綜合評分和項(xiàng)目均價比較：項(xiàng)目市場綜合評分和項(xiàng)目均價比較：Code of this repo

16、rt | 12 Copyright Centaline Group, 2010寫字樓價格策略寫字樓價格策略市場比較法市場比較法入市價值推算入市價值推算市場比較法步驟：市場比較法步驟：n1、影響寫字樓價值的因素分析n2、市場比較對象的選定n3、各市場比較對象的專業(yè)評分n4、相關(guān)樓盤價格修正項(xiàng)目相對比較對象的價格n5、項(xiàng)目價格測算對各相關(guān)樓盤價格的加權(quán)平均步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價格步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價格P1=（91/91）X 14000=14000（東方廣場）P2=（91/89）X 11000=11250（信地城市廣場）P3=（91/88）X 13000=13450（新地中心）步驟二：根據(jù)

17、權(quán)重加權(quán)測算價格步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測算價格n三個項(xiàng)目權(quán)重：東方廣場在整體項(xiàng)目地段上與本項(xiàng)目相擬，因此權(quán)重為40%；信地城市廣場在合肥整體寫字樓市場區(qū)域上較相似，定為40%；新地中心在寫字樓區(qū)域性質(zhì)上有相應(yīng)差別，定為20%nPX=14000X40%+11250X40%+13450X20% =12800根據(jù)市場比較法，不同項(xiàng)目賦予不同權(quán)重，本項(xiàng)目現(xiàn)階段寫字樓銷根據(jù)市場比較法，不同項(xiàng)目賦予不同權(quán)重，本項(xiàng)目現(xiàn)階段寫字樓銷售均價為售均價為12800元元/平方米。平方米。市場比較法：市場比較法：12800元元/平方米平方米Code of this report | 13 Copyright Cental

18、ine Group, 2010寫字樓價格策略寫字樓價格策略市場比較法市場比較法入市價值推算入市價值推算 2013年年 4月月 8月月 12月月 2014年年 4月月 8月月 12月月 2015年年 4月月 8月月 12月月寫字樓工程建設(shè)期入市期持銷期入市推算比較法：12800元東方廣場2012年同期價格約12000元，2013年現(xiàn)銷售價格約14000元，漲幅16%新地中心2012年同期價格約11000元，2013年現(xiàn)銷售價格約13000元，漲幅18%按此計算本項(xiàng)目寫字樓年增長率按17%計算，一年半增長率為25%預(yù)計預(yù)計2014年年10月寫字樓入市時售價月寫字樓入市時售價15500-16500元

19、元/平方米；平方米；寫字樓寫字樓2014年年10月入市月入市Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)價格策略：一層整體均價商業(yè)價格策略：一層整體均價市場比較法市場比較法租金返推法租金返推法入市價值推算入市價值推算項(xiàng)目對比因素項(xiàng)目對比因素權(quán)重權(quán)重地段30%商業(yè)氛圍20%人流量16%周邊環(huán)境5%交通條件6%內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施6%樓盤規(guī)模7%開發(fā)商品牌4%經(jīng)營公司6%總分100序號序號樓盤名稱樓盤名稱產(chǎn)品選擇產(chǎn)品選擇1信地城市廣場綜合體商業(yè)2新地中心綜合體商業(yè)3桐城369項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)對比項(xiàng)目：對比項(xiàng)目：選擇依據(jù)：信地城市廣場與本項(xiàng)

20、目商業(yè)形態(tài)和區(qū)域繁華度上最相似；新地中心為政務(wù)區(qū)最具代理性可售商業(yè)，與本項(xiàng)目在綜合體性質(zhì)上較相似；桐城369距離本項(xiàng)目最近在售商業(yè)項(xiàng)目。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)價格策略：一層整體均價商業(yè)價格策略：一層整體均價市場比較法市場比較法租金返推法租金返推法入市價值推算入市價值推算序號序號評估項(xiàng)目評估項(xiàng)目滿分滿分本項(xiàng)目本項(xiàng)目信地城市廣場信地城市廣場新地中心新地中心桐城桐城369369均價（元均價（元/ /平方米）平方米）PXPXP1=55000P1=55000P2=38000P2=38000P3=35700P3=

21、357001地段30272923252商業(yè)氛圍20171915143人流量16131511104周邊環(huán)境543535交通條件655436內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施655537樓盤規(guī)模766638開發(fā)商品牌433329經(jīng)營公司65554合計10085907766項(xiàng)目市場綜合評分和項(xiàng)目均價比較：項(xiàng)目市場綜合評分和項(xiàng)目均價比較：價格測算：1、新地中心：現(xiàn)一層內(nèi)鋪銷售均價為35000元/平方米，外街1拖2銷售均價30000元/平方米，1拖2按70%價值測算單層均價為43000，內(nèi)鋪總面積大于外鋪總面積，最終測算一層整體均價約38000元/平方米。2、桐城369：商業(yè)性質(zhì)為1拖2商業(yè)，價格25000元/平方米，1拖2

22、按70%價值測算單層均價為35700元。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)價格策略：一層整體均價商業(yè)價格策略：一層整體均價市場比較法市場比較法租金返推法租金返推法入市價值推算入市價值推算市場比較法步驟：市場比較法步驟：n1、影響商業(yè)價值的因素分析n2、市場比較對象的選定n3、各市場比較對象的專業(yè)評分n4、相關(guān)樓盤價格修正項(xiàng)目相對比較對象的價格n5、項(xiàng)目價格測算對各相關(guān)樓盤價格的加權(quán)平均步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價格步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價格P1=（85/90）X 55000=52000（信地城市廣場）P2=（85

23、/77）X 38000=42000（新地中心）P3=（85/66）X 35700=46000（桐城369）步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測算價格步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測算價格n三個項(xiàng)目權(quán)重：信地城市廣場在產(chǎn)品形態(tài)和銷售方式上與本項(xiàng)目相擬，因此權(quán)重為50%；新地中心同為綜合體項(xiàng)目，有內(nèi)街，有外街，屬同類項(xiàng)目，定為30%；桐城369為同區(qū)域商業(yè)，商業(yè)價值有一定參考，定為20%nPX=52000X50%+42000X30%+46000X20% =47800根據(jù)市場比較法，不同項(xiàng)目賦予不同權(quán)重，本項(xiàng)目現(xiàn)階段一層整體根據(jù)市場比較法，不同項(xiàng)目賦予不同權(quán)重，本項(xiàng)目現(xiàn)階段一層整體商業(yè)銷售均價為商業(yè)銷售均價為47800元元

24、/平方米。平方米。市場比較法：市場比較法：47800元元/平方米平方米Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)價格策略：一層整體均價商業(yè)價格策略：一層整體均價市場比較法市場比較法租金返推法租金返推法入市價值推算入市價值推算租金反推法租金反推法資產(chǎn)定價的最主要和最基本方法，是商鋪?zhàn)饨鸢凑召Y產(chǎn)定價的最主要和最基本方法，是商鋪?zhàn)饨鸢凑胀顿Y回報率幅現(xiàn)的現(xiàn)值投資回報率幅現(xiàn)的現(xiàn)值租金還原法租金還原法n簡介：綜合租金水平是影響商鋪定價最直接因素綜合租金水平是影響商鋪定價最直接因素，租金反應(yīng)商業(yè)繁榮程度和經(jīng)營狀況n租金反推法是商鋪估價

25、最常用的方法之一商鋪估價最常用的方法之一。具有一定的權(quán)威性，它是對房屋、商鋪等不動產(chǎn)或其它具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價的基本方法。n租金反推法實(shí)質(zhì)是商鋪價值通過租金以投資回報率進(jìn)行貼現(xiàn)商鋪價值通過租金以投資回報率進(jìn)行貼現(xiàn)。購買商鋪?zhàn)鳛橐环N投資，商鋪購買款作為購買未來若干年商鋪而投入的資本。租金反推法是估算商鋪在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。n投資回報率：業(yè)界一般取商鋪年投資回報率為投資回報率為8%。租金為項(xiàng)目所在四至租金以及大型商業(yè)綜合體租金相結(jié)合，進(jìn)行加權(quán)思考。計算公式計算公式 售價售價=年租金年租金/年投資回報率年投資

26、回報率Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)價格策略：一層整體均價商業(yè)價格策略：一層整體均價市場比較法市場比較法租金返推法租金返推法入市價值推算入市價值推算寧國路太 湖 路徽州大道11017012013080 根據(jù)市場租金調(diào)研，因本項(xiàng)目部分區(qū)域拆遷，無營業(yè)商業(yè)，通過相應(yīng)區(qū)域租金分析。項(xiàng)目四至租金大約80-170元/平方米，部分為一、二層連體商業(yè)，如項(xiàng)目對面一、二層租金為110元，單層租金相對高出很多，同時本項(xiàng)目的售中商業(yè)必定會帶動區(qū)域未來租金大幅上漲，固整體一層租金平均值130元元/平方米平方米/月月。1、項(xiàng)目四至租

27、金：、項(xiàng)目四至租金：80Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)價格策略：一層整體均價商業(yè)價格策略：一層整體均價市場比較法市場比較法租金返推法租金返推法入市價值推算入市價值推算2、集中商業(yè)街租金、集中商業(yè)街租金案例：包河萬達(dá)廣場案例：包河萬達(dá)廣場 2010年12月24日包河萬達(dá)正式開業(yè)，目前已經(jīng)運(yùn)營近三年，基本比較成熟，本次調(diào)研主要圍繞萬達(dá)外街調(diào)研，二樓租金120-200不等，根據(jù)實(shí)際調(diào)研萬達(dá)包河金街一層租金大約為二層租金的兩倍左右，一樓租金約240-400不等。店面店面面積面積樓層樓層月租金月租金每平米租金每平米租金

28、位置位置微時光150平米1-2層10000元67元/平/月商業(yè)街最差地段臺灣小站77平米2層12000元156元/平/月靠近馬鞍山路入口海之鮮120平米2層24000元200元/平/月2層扶梯口趣撈130平米2層16900元130元/平/月中間位置愛米粒68平米2層8160元120元/平/月中間位置中國移動50平米2層10000元200元/平/月最靠近蕪湖路入口萬達(dá)對面延馬鞍山路商鋪?zhàn)饨穑科矫?0-110元/月）集中商業(yè)街一層平集中商業(yè)街一層平均租金約：均租金約：320元元/平方米平方米/月月Code of this report | 20 Copyright Centaline Group

29、, 2010商業(yè)價格策略：一層整體均價商業(yè)價格策略：一層整體均價市場比較法市場比較法租金返推法租金返推法入市價值推算入市價值推算目前商業(yè)價值測算（投資回報率目前商業(yè)價值測算（投資回報率8%計算）計算）n年租金為2928元/平米目前平均每平米售價為：2928/8%=36600元加入銷售溢價因素的商業(yè)價格測算加入銷售溢價因素的商業(yè)價格測算n業(yè)界一般認(rèn)為加入銷售溢價因素時的回報業(yè)界一般認(rèn)為加入銷售溢價因素時的回報率為率為6%n年租金為2928元/平米考慮溢價因素每平售價為：2928/6%=48800元注：商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)加大商鋪投資門檻，反映商鋪價值。雖然轉(zhuǎn)讓費(fèi)能在商鋪下次轉(zhuǎn)讓中收回，但轉(zhuǎn)讓費(fèi)會在經(jīng)營期

30、產(chǎn)生資金成本，租金反推法并未計入這部分成本，所以租金反推法計算出的售價比實(shí)際售價偏底。租金反推法：租金反推法：36600元元/平方米平方米48800元元/平方米平方米權(quán)重加權(quán)測算租金：權(quán)重加權(quán)測算租金：包河萬達(dá)商業(yè)街與本項(xiàng)目商業(yè)模式較相似，對商業(yè)運(yùn)營有一定鋪助影響，權(quán)重定為60%；項(xiàng)目四至雖與項(xiàng)目地段最接近，但運(yùn)營模式區(qū)別較大，權(quán)重定為40%；n萬達(dá)商業(yè)街一層租金320元/平米/月n項(xiàng)目四至租金130元/平米/月租金=320 X 60% + 130 X 40% =244元元/平米平米/月月Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2

31、010商業(yè)價格策略：一層整體均價商業(yè)價格策略：一層整體均價市場比較法市場比較法租金返推法租金返推法入市價值推算入市價值推算商業(yè)內(nèi)街建設(shè)期入市期銷售期商業(yè)培養(yǎng)期商業(yè)成熟商業(yè)外街建設(shè)期入市期商業(yè)培養(yǎng)期商業(yè)成熟市場比較法47800年均8%的增長率，預(yù)計2014年10售價為53500元/平方米租金反推法現(xiàn)有推算3660040300443004870053600590006490071400加入溢價的售價推算4880053700590006490071400786008650095200價值實(shí)現(xiàn)的時間維度：商業(yè)成熟后商業(yè)價值才會出現(xiàn)躍升，預(yù)計價值實(shí)現(xiàn)的時間維度：商業(yè)成熟后商業(yè)價值才會出現(xiàn)躍升，預(yù)計201

32、4年年10月商業(yè)內(nèi)月商業(yè)內(nèi)街入市時一層商業(yè)均價合理售價區(qū)間街入市時一層商業(yè)均價合理售價區(qū)間4230056300元元/平方米。平方米。2015年年4月商業(yè)外街月商業(yè)外街入市時一層商業(yè)均價合理售價區(qū)間入市時一層商業(yè)均價合理售價區(qū)間44300-59000元元/平方米。平方米。未來價值估算未來價值估算租金估算：市場研究顯示區(qū)域年租金估算：市場研究顯示區(qū)域年均租金上漲率約為均租金上漲率約為8%-15%，估，估算取值算取值10%。 2013年年 4月月 2014年年 4月月 2015年年 4月月 2016年年 4月月 2017年年 4月月 2018年年 4月月 2019年年 4月月 2020年年 4月月商

33、業(yè)內(nèi)街商業(yè)內(nèi)街2014年年10月入市，商業(yè)外街月入市，商業(yè)外街2015年年4月入市月入市入市價值推算：入市價值推算：2014年年10月入市一層整體均價月入市一層整體均價4830050300元元/平方米平方米 2015年年4月入市一層整體均價月入市一層整體均價5060052600元元/平方米平方米Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)價格策略：整體定價商業(yè)價格策略：整體定價項(xiàng)目四至價值項(xiàng)目四至價值項(xiàng)目本體價值項(xiàng)目本體價值商業(yè)整體定價商業(yè)整體定價徽州大道：城市主干道，合肥幾大重要交通要道之一，緊臨本項(xiàng)目，人流、車流量較大

34、，周邊商家眾多，項(xiàng)目對面為華潤蘇果，商業(yè)氛圍較成熟。靶場路：鋪干道，連接寧國路，現(xiàn)階段道路二邊正在拆遷，人流、車流很少，無商業(yè)氛圍。寧國路：合肥龍蝦一龍街，晚上人流、車流較大，商業(yè)氛圍成熟，但與本項(xiàng)目無直接對接，中間相隔一個地塊。后期靶場路的打造和連接可為項(xiàng)目增加商業(yè)機(jī)會。太湖路：合肥次干道，老城區(qū)道路，路段二邊老小區(qū)較多，居住氛圍較好，商業(yè)主要為沿街社區(qū)型商業(yè)，區(qū)域內(nèi)無集中商業(yè)，人流、車流一般，與本項(xiàng)目中間有相隔距離，但必定會帶動路段居民的購物。東規(guī)劃道路：暫無商業(yè)氛圍，沿線為項(xiàng)目1拖2商鋪產(chǎn)品，后期主要為社區(qū)型商業(yè)。寧國路太 湖 路徽州大道軍軍 區(qū)區(qū)靶場路規(guī)劃道路規(guī)劃道路Code of t

35、his report | 23 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)價格策略：整體定價商業(yè)價格策略：整體定價項(xiàng)目四至價值項(xiàng)目四至價值項(xiàng)目本體價值項(xiàng)目本體價值商業(yè)整體定價商業(yè)整體定價通過動線、入口、主力店等規(guī)劃，通過動線、入口、主力店等規(guī)劃，大幅提升大幅提升“入口一入口一”價值，靶場路價值，靶場路與寧國路的連接和太湖路影響，使與寧國路的連接和太湖路影響，使“入口三入口三”為人流量高點(diǎn)，同時帶為人流量高點(diǎn)，同時帶動沿線商業(yè)的價值。動沿線商業(yè)的價值。項(xiàng)目規(guī)劃影響商鋪價值因素分析項(xiàng)目規(guī)劃影響商鋪價值因素分析n各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達(dá)度、面積等因

36、素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值n位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪為價值最高商鋪，根據(jù)不同因素的變化遞減。動線判斷動線判斷寧國路太 湖 路徽州大道軍軍 區(qū)區(qū)靶場路規(guī)劃道路規(guī)劃道路入口一入口一入口二入口二入口三入口三入口四入口四入口三價值加強(qiáng)：n位于整個綜合體動線帶；n多個動線的結(jié)合；價值發(fā)現(xiàn)，靶場路與寧國路的連接，帶動了入口四的商業(yè)價值Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)價格策略：整體定價商業(yè)價格策略：整體定價項(xiàng)目四至價值項(xiàng)目四至價值項(xiàng)目本體價值項(xiàng)目本體價值商業(yè)整體定價商業(yè)整體定價峰值判斷峰值判斷四至價值四至價

37、值本體規(guī)劃本體規(guī)劃人流峰值計算：入口三：徽州大道、太湖路、靶場路、購物中心入口二：徽州大道、購物中心、百貨店商業(yè)街中段：靶場路、購物中心、入口四入口一：徽州大道、百貨店社區(qū)規(guī)劃路：住宅社區(qū)、靶場路寧國路太 湖 路徽州大道軍軍 區(qū)區(qū)靶場路規(guī)劃道路規(guī)劃道路入口一入口一入口二入口二入口三入口三入口四入口四高峰值高峰值高峰值高峰值次峰值次峰值次峰值次峰值其次峰值其次峰值（入口三）（入口三） （入口二）（入口二） （商業(yè)街中段）（商業(yè)街中段） （入口一）（入口一） （社區(qū)規(guī)劃路）（社區(qū)規(guī)劃路）Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010

38、商業(yè)價格策略：整體定價商業(yè)價格策略：整體定價項(xiàng)目四至價值項(xiàng)目四至價值項(xiàng)目本體價值項(xiàng)目本體價值商業(yè)整體定價商業(yè)整體定價寧國路太 湖 路徽州大道軍軍 區(qū)區(qū)靶場路規(guī)劃道路規(guī)劃道路價值判斷價值判斷通過四至分析和項(xiàng)目規(guī)劃判斷：通過四至分析和項(xiàng)目規(guī)劃判斷：n第二、三入口為第一最高階值段；n中央內(nèi)街為第二次階值段；n第一入口和沿線內(nèi)街為第三階段段；n項(xiàng)目東段1拖2規(guī)劃道路沿街商業(yè)以沿街鋪面概念實(shí)現(xiàn)價值；高階值段高階值段其次階值段其次階值段沿沿街街階階值值段段高階值段高階值段次次階階值值段段Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)價格

39、策略：整體定價商業(yè)價格策略：整體定價項(xiàng)目四至價值項(xiàng)目四至價值項(xiàng)目本體價值項(xiàng)目本體價值商業(yè)整體定價商業(yè)整體定價2014年年10月商業(yè)內(nèi)街入市：一層商鋪整體均價取值月商業(yè)內(nèi)街入市：一層商鋪整體均價取值49300元元/平方米平方米2015年年4月商業(yè)外街入市：時間維度為半年，漲幅按月商業(yè)外街入市：時間維度為半年，漲幅按5%計算計算通過市場比較法：確定項(xiàng)目各階值段商鋪和沿街商鋪商業(yè)價值通過市場比較法：確定項(xiàng)目各階值段商鋪和沿街商鋪商業(yè)價值影響因素總分最高價值段次價值段其次價值段沿街價值段道路通達(dá)性3028252018人流量3025242020可視性2016151413商業(yè)環(huán)境2015161210合計1

40、0084806661價格49300470003870035800項(xiàng)目規(guī)劃對價值提升10%5%5%0%最終價格54200542004940049400406004060035800n現(xiàn)有商業(yè)價值測算（沿街鋪）n以第一階值段為基準(zhǔn)，通過分解影響商業(yè)價值的因素，打分、比較法，得出第二、三、四階值段的商業(yè)價值。n項(xiàng)目規(guī)劃對階值段的調(diào)整：主要考慮動線出口和主力店兩個因素，主要動線提升5%，主力店提升5%。n中原大量案例研究顯示：1拖2連體商業(yè)為沿街外鋪價值的70%。n轉(zhuǎn)角鋪為中段商鋪價值的125%。1拖2商業(yè)70%-25100時間維度5%-2640026400轉(zhuǎn)角鋪價值125%6780067800618

41、006180050800508003300033000Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)價格策略：整體定價商業(yè)價格策略：整體定價項(xiàng)目四至價值項(xiàng)目四至價值項(xiàng)目本體價值項(xiàng)目本體價值商業(yè)整體定價商業(yè)整體定價最終一層分區(qū)均價：最終一層分區(qū)均價：商業(yè)街商業(yè)街2014年年10月入市一層均價月入市一層均價5320055200元元/平方米平方米 沿街商業(yè)沿街商業(yè)2015年年4月入市整體均價月入市整體均價2800030000元元/平方米（平方米（1拖拖2）Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010合肥部分商業(yè)綜合體做為樓層差價百分之參照合肥部分商業(yè)綜合體做為樓層差價百