“情事變更”并非解除購(gòu)房合同的萬(wàn)能鑰匙

1、應(yīng)慎用“情事變更”原則解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同隨著國(guó)家及地方為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而出臺(tái)各類(lèi)調(diào)控手段，近期涉及房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的法律糾紛開(kāi)始明顯增多。主要表現(xiàn)為：由于買(mǎi)方不符合限購(gòu)條件而不能如期辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，或者在合同簽訂后無(wú)法按時(shí)申請(qǐng)到銀行按揭貸款，因而希望在不承擔(dān)違約責(zé)任的前提下解除購(gòu)房合同。不少律師在做為買(mǎi)方的代理人時(shí)或在接受買(mǎi)方的咨詢(xún)時(shí)，提出一種觀點(diǎn)，認(rèn)為：因前述政策原因造成不能如期過(guò)戶(hù)或不能按時(shí)申請(qǐng)到按揭貸款，屬于當(dāng)事人在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，既情事變更。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘㄏ路Q(chēng)：合同法解釋二

2、）的規(guī)定，可以解除合同。雖然該種觀點(diǎn)在少量案例中得到了部分法院的采納和支持。但，筆者認(rèn)為不能就此當(dāng)然的得出在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域因政策變化造成不能如期過(guò)戶(hù)，或不能按時(shí)申請(qǐng)到按揭貸款均屬于合同的“情事變更”，從而主張解除合同。首先，調(diào)控的政策從發(fā)布到施行是一漸進(jìn)的過(guò)程，并非完全不可預(yù)見(jiàn)。本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控措施從發(fā)布到實(shí)施并非突發(fā)，而是一漸進(jìn)過(guò)程。不僅中央政策落地到地方政府存在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間差，且事實(shí)上各項(xiàng)調(diào)控政策的真正施行也經(jīng)歷了從較寬松到逐步嚴(yán)厲演變，并非完全不可預(yù)見(jiàn)。2010年4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知；在整整一個(gè)月后的5月16日，才由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人

3、民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，明確“第二套住房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。以筆者所在的深圳為例， 5月6日深圳市政府出臺(tái)深圳貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的意見(jiàn)，事實(shí)上此時(shí)僅處于停發(fā)部分房貸的階段；直到將近五個(gè)月后的9月30日，才再次發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的補(bǔ)充通知，宣布限制部分不符合條件的居民購(gòu)房需求。同時(shí)，近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資行為盛行，政府部門(mén)也曾數(shù)度施行類(lèi)似的調(diào)控措施。故，說(shuō)本次調(diào)控屬于一般觀念上的不可預(yù)見(jiàn)實(shí)在難以成立。其次，調(diào)控的對(duì)象主要為投機(jī)性購(gòu)房需求，因政策變化導(dǎo)致不能如期過(guò)戶(hù)等

4、因?qū)偕虡I(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在本輪對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控中，無(wú)論中央政策還是地方政策，均目標(biāo)明確的將調(diào)控對(duì)象直指投機(jī)性購(gòu)房需要，目的在于抑制不合理的住房需求，遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。因此，對(duì)于大部分自住型或改善型的購(gòu)房者而言，本次調(diào)控并不存在實(shí)質(zhì)上的影響，至少影響沒(méi)有部分觀點(diǎn)所稱(chēng)之嚴(yán)重。而對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房者，如存在遭受影響的情形應(yīng)屬正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，所謂投機(jī)是指根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的判斷，把握機(jī)會(huì)，利用市場(chǎng)出現(xiàn)的價(jià)差進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)從中獲得利潤(rùn)的交易行為。而投機(jī)性購(gòu)房正是這種以獲利為目的，在滿(mǎn)足個(gè)人居住功能之外的購(gòu)房行為。因此，這類(lèi)購(gòu)房者本應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)自我的判斷，以最大程度的滿(mǎn)足其可能的獲利預(yù)期。導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)或者

5、交易成敗的因素是多方面的，當(dāng)然也包括法律政策層面的風(fēng)險(xiǎn)，自然也沒(méi)有任何一個(gè)投機(jī)者可以完全做到提前洞悉所有市場(chǎng)交易中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，否則也就不叫投機(jī)了。第三，輕易解除合同有違“契約嚴(yán)守”原則，有損守約方利益，并非實(shí)現(xiàn)真正的公平。我國(guó)合同法明確規(guī)定“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方；當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”。也就是說(shuō)，合同是雙方當(dāng)事人遵照公平、誠(chéng)實(shí)信用原則依法自愿達(dá)成合意的產(chǎn)物，是共同的法律行為。因此，合同成立后雙方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，而法律的作用也就在于保證契約的實(shí)現(xiàn)，輕易適用“情事變更”來(lái)解除合同，不但不利于交易的穩(wěn)定，也有

6、損法律的安定性。合同的相對(duì)方中，一方的應(yīng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)往往就是另一方應(yīng)享有的權(quán)益。如由于出現(xiàn)正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，就支持違約方以“情事變更”為由主張解除合同，這從表面上看似乎是在保護(hù)一方的利益，實(shí)則是以損害守約方的利益來(lái)?yè)Q取違約方的利益，這并非實(shí)質(zhì)意義上的公平。在法律規(guī)定范圍內(nèi)的定金或違約金責(zé)任，并非是違約方“不能承受之重”，繼續(xù)履行合同并不會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的不公平。第四，慎用“情事變更”符合我國(guó)當(dāng)前階段的司法政策。在2009年最高人民法院合同法解釋二出臺(tái)前，在我國(guó)正式的法律淵源中并未采納“情事變更”原則的相關(guān)理論。其原因是多方面的，但是理論上仍對(duì)其認(rèn)識(shí)不夠充分，對(duì)于如何來(lái)認(rèn)定“情事變更”，在何種情況下可以適

7、用該原則存在較大爭(zhēng)議無(wú)疑是重要原因之一。即使在合同法解釋二出臺(tái)后，司法實(shí)踐中對(duì)適用該原則依然是持保守態(tài)度。2009年4月27日，最高人民法院在合同法解釋二的基礎(chǔ)上下發(fā)了法2009165號(hào)關(guān)于正確適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)服務(wù)黨和國(guó)家的工作大局的通知，要求嚴(yán)格適用合同法解釋二第二十六條（即：情事變更），各級(jí)人民法院應(yīng)當(dāng)慎重適用，確需在個(gè)案中適用的，應(yīng)當(dāng)由高級(jí)人民法院審核，必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核。2009年7月7日，再次由最高人民法院印發(fā)法發(fā)200940號(hào)<關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)>的通知，指出：人民法院應(yīng)當(dāng)依法把握

8、情勢(shì)變更原則的適用條件，嚴(yán)格審查當(dāng)事人提出的“無(wú)法預(yù)見(jiàn)”的主張，要合理區(qū)分情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，在調(diào)整尺度的價(jià)值取向把握上，應(yīng)遵循側(cè)重于保護(hù)守約方的原則；適用情勢(shì)變更原則也并非簡(jiǎn)單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果。 第五，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“情事變更”原則也經(jīng)歷從發(fā)展到泛濫，最后回歸理性的過(guò)程。依通說(shuō)的觀點(diǎn)，“情事變更”原則最初見(jiàn)于12、13世紀(jì)的“注釋學(xué)派”著作優(yōu)帝法學(xué)階梯注解，即：假定每一合同均包含一個(gè)默示條款，即締約時(shí)作為合同基礎(chǔ)的客觀情況應(yīng)繼續(xù)存在，一旦這種情況不再存在，準(zhǔn)予變更或解除合同，稱(chēng)為“情事不變條款”（clausula rebus sic stantibus）。

9、到17世紀(jì)自然法學(xué)派思想居于支配地位時(shí)，該條款得到廣泛的應(yīng)用，幾乎所有以意思表示為要素的法律行為，無(wú)論其屬于民法、刑法、訴訟法、國(guó)際公法或者教會(huì)法，均有情事不變條款的適用；以至到18世紀(jì)后期，由于適用過(guò)分廣泛，以致被濫用，損及法律秩序的安定，在學(xué)說(shuō)上受到了嚴(yán)厲的批評(píng)；最終在19世紀(jì)的大多數(shù)潘德克頓教科書(shū)中，都不再提及這一理論；1921年，德國(guó)哥庭根大學(xué)的奧特曼（Paul Oertmann）教授參考“情事不變條款”理論及“前提假設(shè)論”，提出了“行為基礎(chǔ)說(shuō)”（Geschaeftsgrundlage），隨即為法院判例所采納，逐步發(fā)展到上個(gè)世紀(jì)80年代，德國(guó)學(xué)者才再次從關(guān)注合同實(shí)質(zhì)公平的角度重新認(rèn)識(shí)情事變更原則。綜上所述，筆者認(rèn)為由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策造成不能如期過(guò)戶(hù)或不