有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)及納稅申報(bào)教案

1、有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)及納稅申報(bào)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的治理， 降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng) 和物化勞動(dòng)， 提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益， 必須正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本， 在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)操縱各項(xiàng)費(fèi)用支出。要核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本， 必須明確開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的種類(lèi)和內(nèi) 容。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各 項(xiàng)費(fèi)用支出。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類(lèi)：1土地開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地） 所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。2 .房屋開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商 品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償

2、轉(zhuǎn)讓 的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、 不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公 共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4代建工程開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意托付單位的托1 / 101付，代為開(kāi)發(fā)除土地、 房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的 各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六 個(gè)成本項(xiàng)目：1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征 用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用， 包括征地費(fèi)、 安置費(fèi)以及原有建筑物 的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采納批租方式取得土地的批租地價(jià)。2前期工程費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可 行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平坦等費(fèi)用。3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的

3、供水、供電、 供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建 筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5.配套設(shè)施費(fèi)指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā) 成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居 委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等設(shè)施支出。6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā) 覺(jué)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用， 包括現(xiàn)場(chǎng)治理機(jī)構(gòu)人2 / 1013 / 101職員資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)愛(ài)護(hù) 費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。從上能夠看出： 構(gòu)成房地產(chǎn)

4、開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本， 相當(dāng) 于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。 如要計(jì)算房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司本部） 行政治理部門(mén)為組織和治理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的治理費(fèi)用、 財(cái) 務(wù)費(fèi)用，以及為銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用。 治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分 差不多上經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支， 與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分緊密，假如將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本， 在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售、 出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，特不是 在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷(xiāo)時(shí)期， 將滯銷(xiāo)期間發(fā)生的治理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 和銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，就

5、會(huì)使企業(yè)造成大量的潛 虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品成本， 不但要增加核算的工作量， 也不利于正確考核企業(yè)開(kāi) 發(fā)單位的成本水平和成本治理責(zé)任。 因此， 現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定 將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益， 不再計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本， 也確實(shí)是講， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，能夠 采納自營(yíng)方式，也可采納發(fā)包方式進(jìn)行。采納自營(yíng)方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工 程，假如工程規(guī)模不大，在施工過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)用，可 直接計(jì)人有關(guān)開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象， 記入“開(kāi)發(fā)成本

6、房屋開(kāi) 發(fā)成本” 等賬戶(hù)的借方和 “銀行存款”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資” 等賬戶(hù)的貸方，作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本XXX貸：銀行存款XXX庫(kù)存材料XXX應(yīng)付工資XXX假如工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的， 可依照需要設(shè)置“工程施工”賬戶(hù)，用來(lái)核算和歸集自營(yíng)工程費(fèi) 用，并按工程施工成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置工程施工成本明 細(xì)分類(lèi)賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類(lèi)核算。一、自營(yíng)工程成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目 由于開(kāi)發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定4 / 1015 / 101性的特點(diǎn)， 每一工程幾乎都有它的獨(dú)特形式和結(jié)構(gòu)， 需要一套單 獨(dú)的設(shè)計(jì)圖紙， 在建設(shè)它時(shí)，要采納不同

7、的施工方法和施工組織。 即使采納相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)， 也由于必須在指定的地點(diǎn)建筑， 以致 它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會(huì)條 件不同，在建筑時(shí)，往往也需要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙以及施工方法、施工 組織等作適當(dāng)改變。工程的這些特點(diǎn)，使工程施工具有個(gè)體性。 因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對(duì)工 程組織成本核算時(shí)， 必須采納定單成本核算法， 即按照各項(xiàng)工程 進(jìn)行分不核算成本的方法。 凡是能夠直接記入各項(xiàng)工程的生產(chǎn)費(fèi) 用，應(yīng)直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本； 凡是不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程而應(yīng) 由有關(guān)工程共同負(fù)擔(dān)的生產(chǎn)費(fèi)用，要先按照發(fā)生地點(diǎn)先行歸集， 然后按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計(jì)入有關(guān)工程成

8、本。按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計(jì)算的 對(duì)象。工程成本核算的對(duì)象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。 因?yàn)閱挝还こ淌蔷幹乒こ填A(yù)算、 工程進(jìn)度打算的對(duì)象。 依照單位 工程來(lái)組織工程成本核算， 便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果， 分析 工程成本超降的緣故， 及時(shí)反映施工活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益。 為了簡(jiǎn)化 工程成本核算手續(xù)，關(guān)于：（I）在同一施工地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類(lèi)型、 開(kāi)竣工時(shí)刻相接近的各個(gè)單位工程； （2）在同一工地上施工的幾個(gè)預(yù)算造價(jià)專(zhuān)門(mén)小的工程， 也可把它們的成本合并核算， 然后按照各該單位工程預(yù)算造價(jià)的比例，算得各該單位工程的實(shí)際成本。為了便于核算各項(xiàng)工程成本和分清工程成本超降的緣故，必 須對(duì)

9、生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用途加以分類(lèi)。 施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照 它的經(jīng)濟(jì)用途，一般應(yīng)分為下列成本項(xiàng)目：1材料費(fèi)指在施工過(guò)程中所耗用的構(gòu)成工程實(shí)體的材料、 結(jié)構(gòu)件的實(shí)際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷(xiāo)和租賃費(fèi)用。2人工費(fèi)指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場(chǎng)制作構(gòu) 件工人，施工現(xiàn)場(chǎng)水平、垂直運(yùn)輸?shù)容o助工人，但不包括機(jī)械施 工人員）的工資、獎(jiǎng)金、津貼和職工福利費(fèi)。3機(jī)械使用費(fèi)指在施工過(guò)程中使用自有施工機(jī)械所發(fā)生的 費(fèi)用，包括機(jī)上操作人職員資，職工福利費(fèi)，燃料動(dòng)力費(fèi)，機(jī)械 折舊、修理費(fèi)，替換工具及部件費(fèi)，潤(rùn)滑及擦拭材料費(fèi)，安裝、 拆卸及輔助設(shè)施費(fèi)，養(yǎng)路費(fèi)，牌照稅，使用外單位施工機(jī)械的租 賃費(fèi)，以及按照規(guī)定支付的施工機(jī)械

10、進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)。4其他直接費(fèi)指現(xiàn)場(chǎng)施工用水、電、蒸汽費(fèi)，冬雨季施工 增加費(fèi)，夜間施工增加費(fèi)，土方運(yùn)輸費(fèi)，材料二次搬運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn) 工具用具使用費(fèi)， 工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)， 工程點(diǎn)交費(fèi)， 場(chǎng)地清理費(fèi)等。6 / 1017 / 1015施工間接費(fèi)措施工單位為組織和治理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位治理人職員資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、 差旅交通費(fèi)、行政治理用固定資產(chǎn)折舊修理費(fèi)、 低值易耗品攤銷(xiāo)、 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)愛(ài)護(hù)費(fèi)、民工治理費(fèi)等。如搭建有為工程施工 所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時(shí)設(shè)施， 還應(yīng)包括臨時(shí)設(shè)施攤銷(xiāo)費(fèi)。上述材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)，由于直接 耗用于工程的施工過(guò)程，

11、叫做直接費(fèi)，能夠直接記入 “工程施工” 賬戶(hù)和各項(xiàng)工程成本。 施工間接費(fèi)由于屬于組織和治理工程施工 所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用， 要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程戍本， 叫 做間接費(fèi)，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間接費(fèi)用”賬戶(hù)，然后 按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本。二、材料費(fèi)的核算各項(xiàng)工程耗用的要緊材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過(guò)“領(lǐng)料單”、“退 料單”。“已領(lǐng)來(lái)用材料清單” 、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯 總計(jì)算?！耙杨I(lǐng)未用材料清單”是對(duì)下月需要接著使用的月末施 工現(xiàn)場(chǎng)存料， 在月末由各施工隊(duì)組按各項(xiàng)工程用料分不盤(pán)點(diǎn)后填 制，應(yīng)從當(dāng)月領(lǐng)用材料總額中減去借以計(jì)算該月材料耗用額的材 料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個(gè)單位工程共同耗用， 領(lǐng)用次數(shù)又多， 專(zhuān)門(mén)難在領(lǐng)用時(shí)逐一加以 點(diǎn)數(shù)，往往采納“算兩頭、軋中間”的方法，來(lái)定期計(jì)算事實(shí)上 際用量。 即對(duì)進(jìn)場(chǎng)的大準(zhǔn)材料進(jìn)行點(diǎn)數(shù)后， 日常領(lǐng)用時(shí)不必逐筆 辦理領(lǐng)料手續(xù)，月末先計(jì)算定額耗用量。本月定額耗用量=刀（本月完成工程量X材料消耗定額）再通過(guò)盤(pán)點(diǎn)求得實(shí)際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：本月實(shí)際耗用量=月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤(pán)點(diǎn)數(shù)量差異數(shù)量=本月實(shí)際耗用量一本月定額耗用量差異分配率=差異數(shù)量+本月定額耗用量X100%然后求得各項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量和打算價(jià)格成本：某項(xiàng)工程實(shí)