十堰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可研報(bào)告材料

1、實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文檔十堰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司“十堰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”項(xiàng)目可 行 性 分 析 報(bào) 告大華建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司二。一四年六月十六日文案大全高級(jí)工程師一級(jí)注冊(cè)建造師注冊(cè)咨詢工程師注冊(cè)咨詢工程師工程師工程師工程師項(xiàng)目業(yè)主：十堰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司項(xiàng)目名稱：“十堰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”項(xiàng)目編號(hào)：2014 6-10 號(hào)咨詢類別：項(xiàng)目可行性分析報(bào)告編制人員：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：蔣澤勇 工民建專業(yè)項(xiàng)目成員：孫榮濤 工民建專業(yè)宋國(guó)瑛城市規(guī)劃劉月玉市政公用李萍工程管理沈獻(xiàn)繼工程管理劉念工程管理第一章總論1、項(xiàng)目背景十堰因車而建，因車而興，她既是“東風(fēng)車”的故鄉(xiāng)，號(hào)稱“東 方底特律”的汽車城，也是一座靈山秀水環(huán)抱、四季景色宜人的生態(tài)

2、園林城。十堰具有悠久的歷史和燦爛的文化， 是中華民族的重要發(fā)祥 地。現(xiàn)今的城區(qū)，于清朝因人們?cè)诎俣雍蛙姾訑r河筑壩十處以便灌 溉，由此得名十堰。這里是道教和“武當(dāng)拳”的發(fā)祥地，武當(dāng)山古建 筑群被聯(lián)合國(guó)列入世界文化遺產(chǎn)名錄。隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，十堰市經(jīng)濟(jì)方面得到了較大 的發(fā)展，尤其是近年來(lái)，十堰市對(duì)外開(kāi)放的力度不斷加大，城市基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)突飛猛進(jìn)，供水、供電、供暖設(shè)施的綜合配套服務(wù)能力居全 國(guó)先進(jìn)水平。十堰市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在全省 16個(gè)市州及省轄市中 上升為第四位。居民可支配收入逐年增加，消費(fèi)能力逐年提高，十堰 還被評(píng)為宜居住城市。綜上所述，十堰的經(jīng)濟(jì)已駛?cè)肓夹园l(fā)展快車道。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

3、，必須帶來(lái)商業(yè)的繁榮，再加上十堰市近年來(lái)加大了 旅游資源的開(kāi)發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，十堰市作為新的旅游城市依托“一 江兩山”（即長(zhǎng)江三峽、武當(dāng)山、神農(nóng)架）黃金旅游線形成的巨大市 場(chǎng)，不少游客會(huì)在十堰作一定時(shí)間的停留，每年4月至10月是旅游高峰期，大量的過(guò)境旅客也形成了不可低估的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和巨大的潛在 市場(chǎng)，給商業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了較大的商機(jī)。隨著國(guó)際知名零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)，為國(guó)內(nèi)零售百貨業(yè)帶來(lái)了新鮮 氣息，豐富了零售市場(chǎng)的內(nèi)容，一個(gè)明顯的結(jié)果就是中國(guó)的現(xiàn)代百貨 店將繼續(xù)走大型化與綜合化的發(fā)展道路， 而且差異化、個(gè)性化追求將 催生大型化與綜合化百貨店的發(fā)展步伐。 十堰市作為地處鄂、渝、豫、 陜四省交界的重點(diǎn)地級(jí)

4、市，是這一區(qū)域內(nèi)的中心城市，又是全省旅游 黃金圈上一個(gè)重要支點(diǎn)。隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展和完善，十堰將成為 全省最為重要的旅游城市，這對(duì)商業(yè)也提出了更高的要求，然而，十 堰市目前還沒(méi)有一個(gè)真正意義上能夠滿足消費(fèi)者需求與區(qū)域性中心 城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化購(gòu)物中心，從而影響了我市宜居宜商城市的形 象，為了改變這一現(xiàn)狀，新建十堰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，對(duì)提升城市形象和商品 流通的檔次，將會(huì)發(fā)揮重要的積極作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城市居民收入的增加，人們的消費(fèi)觀念 和生活方式正在發(fā)生著巨大的變化。加之受到城市居住空間與居住環(huán) 境的限制、城市快節(jié)奏生活的困擾，人們渴望回歸自然、返樸歸真的 心理日益強(qiáng)烈；反映在住房消費(fèi)上，逐步

5、向住宅社區(qū)化、郊區(qū)化、大 型化、全面化發(fā)展，特別是高收入階層的涌現(xiàn)，追求獨(dú)立、寬松、舒 適、安靜、便利的居住空間和環(huán)境將成為一種時(shí)尚和潮流，而十堰萬(wàn) 達(dá)廣場(chǎng)正是順應(yīng)這種市場(chǎng)需求而開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型生態(tài)綠色居住社區(qū)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)抓住十堰社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，進(jìn)軍十堰市場(chǎng)，建設(shè)十堰規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最豐富的城市綜合體項(xiàng)目一 十堰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。十堰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于十堰市張灣區(qū)夏家店片區(qū)，占地面積17.07公頃，匯集大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、高檔寫字樓、 精品住宅、時(shí)尚休閑娛樂(lè)商業(yè)步行街，融商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑于 一體，引入國(guó)內(nèi)外知名商家和品牌，創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化。2 、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：十堰萬(wàn)達(dá)

6、廣場(chǎng)項(xiàng)目 項(xiàng)目地址：位于十堰市張灣區(qū)夏家店片區(qū)， 地處十堰城市主 干道發(fā)展大道與北京北路路交匯處，距離城市核心區(qū)六堰不到3公里，屬于十堰居住新區(qū)。 總用地面積：17.07萬(wàn)平方米。 總建筑面積：83.43萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積 67.43萬(wàn) 平方米，地下建筑面積萬(wàn)16萬(wàn)平方米。 建設(shè)內(nèi)容：大型購(gòu)物中心15.2萬(wàn)平方米，高層住宅47.35 萬(wàn)平方米，寫字樓9.3萬(wàn)平方米，五星級(jí)商務(wù)酒店3.6萬(wàn)平方米、步 行街及底商7.5萬(wàn)平方米，配套物業(yè)用房0.48萬(wàn)平方米等。 投資與收益概況該項(xiàng)目投資總額為25.4億元。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的室外步行街、底商、精裝住宅、寫字樓及其地下停車位用于銷售，剩余部分將采用租

7、賃的方式經(jīng)營(yíng)。經(jīng)測(cè)算，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表1。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)值經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)值銷售投資利潤(rùn)率41.49%全部財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值9.67億元部分投資利稅率51.99%投資內(nèi)部收益率18.12%指標(biāo)資本金利潤(rùn)率90.12%稅刖全部財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值4.5億元自有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值6.3億元投資內(nèi)部收益率13.80%資金投資回收期5.5年稅后投資回收期7年稅后內(nèi)部收益率17.14%3 、開(kāi)發(fā)商概況本項(xiàng)目業(yè)主單位為十堰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司，注冊(cè)資本為17億元人民幣，為大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)全資子公司，公司注冊(cè)地址為十堰 市張灣區(qū)車城街辦朝陽(yáng)北路9號(hào)。公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：本著加強(qiáng)經(jīng)濟(jì) 合作、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的愿望，使公司發(fā)展成為能取得顯著經(jīng)濟(jì)效益

8、的 現(xiàn)代化企業(yè)。公司的經(jīng)營(yíng)范圍是：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、旅游 投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大產(chǎn)業(yè)。2012年在全國(guó)開(kāi)業(yè)68座萬(wàn)達(dá) 廣場(chǎng)、38家五星級(jí)酒店、6000塊電影銀幕、57家百貨店、63家量販 KTV企業(yè)資產(chǎn)3000億元，年收入1417億元，年納稅202億元，凈 利潤(rùn)超過(guò)100億元。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的2013年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告中國(guó)房地產(chǎn)企 業(yè)500強(qiáng)榜單出爐，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)榜上有名，排名第4。2015年目標(biāo): 資產(chǎn)3000億元，年收入2000億元，年納稅300億元，成為世界一流 企業(yè)。萬(wàn)

9、達(dá)集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括以大型購(gòu)物中心為主體的商業(yè)中心投資與運(yùn)營(yíng)（簡(jiǎn)稱“商業(yè)中心”）；五星級(jí)及超五星級(jí)酒店的開(kāi)發(fā)與 運(yùn)營(yíng)（簡(jiǎn)稱“高級(jí)酒店”）；商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理（簡(jiǎn)稱“商業(yè)管理”）； 寫字樓、公寓和住宅的開(kāi)發(fā)銷售（簡(jiǎn)稱“銷售物業(yè)”）在內(nèi)的四大核 心業(yè)務(wù)板塊，公司四大業(yè)務(wù)板塊之間相互支持、相互提升，形成了一 個(gè)有機(jī)業(yè)務(wù)整體。這種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務(wù)板塊之間聯(lián) 動(dòng)效應(yīng)的城市綜合體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，構(gòu)成了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)發(fā) 展模式。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的核心產(chǎn)品是以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”命名的城市綜合體。萬(wàn) 達(dá)城市綜合體是本公司在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)多年經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善的核心產(chǎn)品，主要指匯集大型商業(yè)中

10、心、高級(jí)酒店、 寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合性 建筑群。萬(wàn)達(dá)城市綜合體通過(guò)將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)的整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能，在業(yè)態(tài)間形成了良好的互動(dòng) 作用。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，本公司通過(guò)建筑功能分區(qū)實(shí)現(xiàn)綜合體中不同業(yè) 態(tài)的劃分與互動(dòng)。其中，以全新理念打造的商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中 心內(nèi)的各主力店和中小店鋪有機(jī)相聯(lián)，引導(dǎo)商業(yè)中心顧客合理流動(dòng)， 滿足消費(fèi)者休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的“一站式消費(fèi)”需求，成為商 業(yè)中心的靈魂與紐帶。本公司通過(guò)持續(xù)發(fā)展并逐步完善核心產(chǎn)品一一 萬(wàn)達(dá)城市綜合體，逐漸摸索出一套獨(dú)特的商業(yè)模式， 在國(guó)內(nèi)外樹立了 良好的品牌形象，贏得了行業(yè)

11、內(nèi)外的高度認(rèn)可，成為我國(guó)城市綜合體 投資與運(yùn)營(yíng)管理的先行者與領(lǐng)導(dǎo)者。商業(yè)地產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)， 在全國(guó)首創(chuàng)了 “訂單商 業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已從第一 代的單店、第二代 的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成 為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。萬(wàn)達(dá)已開(kāi)業(yè)北京 CBD上海五角場(chǎng)、廣 州白云、成都金牛等68座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積1290萬(wàn)平方米， 規(guī)模全球第二，計(jì)劃到2014年開(kāi)業(yè)110座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積2300萬(wàn)平方米，成為全球規(guī)模第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公 司擁有全國(guó)唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、 全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全 國(guó)性的商業(yè)管理公司，形成商業(yè)

12、地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)。文化產(chǎn)業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 連續(xù)多年成為全國(guó)文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資最多的企業(yè)，形成了包括影視基 地、影視制作、電影院線在內(nèi)的完整影視文化產(chǎn)業(yè)鏈。萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè) 集團(tuán)是中國(guó)最大的文化企業(yè)，資產(chǎn) 310億元，2012年收入208億元； 計(jì)劃2016年收入達(dá)到400億元，進(jìn)入世界文化企業(yè)前 20名；2020 年收入達(dá)到800億元，進(jìn)入世界文化企業(yè)前10名。萬(wàn)達(dá)已開(kāi)業(yè)北京萬(wàn)達(dá)索菲特、三亞康萊德、 武漢萬(wàn)達(dá)威斯汀、長(zhǎng) 沙萬(wàn)達(dá)文華等38家五星級(jí)酒店，正在上海、天津等地建設(shè)三十多家 五星級(jí)酒店。2013年開(kāi)業(yè)17家酒店，其中14家五星級(jí)酒店。連

13、鎖百貨是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，具旗下品牌萬(wàn)千百 貨。萬(wàn)達(dá)百貨公司在北京、上海、武漢、成都等地開(kāi)業(yè)57家店，營(yíng)業(yè)面積172萬(wàn)平方米。2013年開(kāi)業(yè)19家店，成為中國(guó)規(guī)模最大的連 鎖百貨企業(yè)。萬(wàn)達(dá)百貨和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)的酒店、娛樂(lè)、餐飲及其他品類 的零售企業(yè)為消費(fèi)者共同構(gòu)筑了一個(gè)充滿休閑樂(lè)趣和豐富購(gòu)物體驗(yàn) 的活力空間，加之萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)現(xiàn)代化的建筑群落和極為便利的交通組 織，一經(jīng)落成，便成為當(dāng)然的城市中心。萬(wàn)達(dá)百貨身處其中，坐擁龐 大客流，獲得來(lái)自萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市綜合體的全面滋養(yǎng)。 萬(wàn)達(dá)百貨分別以 高端奢華店、精致生活店、時(shí)尚流行店以及社區(qū)生活店四種店態(tài)形式， 適應(yīng)不同地區(qū)和客群的消費(fèi)需求。占萬(wàn)千總店數(shù) 8

14、5犯上的是以服務(wù) 年輕、時(shí)尚女性和新興家庭為主的時(shí)尚流行店。 萬(wàn)達(dá)百貨努力在商品 定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)銷模式和店面裝修設(shè)計(jì)等方面塑造經(jīng)營(yíng)與服務(wù) 的特色。萬(wàn)達(dá)百貨不僅將服務(wù)對(duì)象定義為顧客， 還擴(kuò)展到供應(yīng)商和員 工，為此萬(wàn)達(dá)百貨制定和頒布了相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)， 并定期組織服務(wù)對(duì) 象和第三方對(duì)萬(wàn)千服務(wù)水準(zhǔn)的考評(píng)，以此作為企業(yè)改進(jìn)的主要方向。秉承萬(wàn)達(dá)集團(tuán)“共創(chuàng)財(cái)富，公益社會(huì)”的使命，萬(wàn)達(dá)百貨追求成為社 會(huì)企業(yè)，主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，積極致力于教育、扶貧和社會(huì)義工等各 類慈善和公益活動(dòng)，以愛(ài)心回報(bào)社會(huì)。4 、編制依據(jù)與研究范圍4.1 編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，本可

15、行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有： 國(guó)家發(fā)改委合頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)； 國(guó)家建設(shè)部頒布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法； 工程建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)及設(shè)計(jì)規(guī)范； 國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年） 十堰市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃； 十堰市城市建設(shè)總體規(guī)劃 十堰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)概念規(guī)劃總圖 投資項(xiàng)目可行性分析指南 開(kāi)發(fā)商提供的其他有關(guān)材料。4.2 研究范圍：本可行性研究報(bào)告的研究范圍包括：總論項(xiàng)目市場(chǎng)分析建設(shè)條件分析項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模工程設(shè)計(jì)公用工程環(huán)境保護(hù)節(jié)能與節(jié)水勞動(dòng)安全衛(wèi)生和消防項(xiàng)目招標(biāo)組織工程進(jìn)度安排投資估算與資金籌措財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算財(cái)務(wù)效益分析社會(huì)效益分析不確定性分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分

16、析結(jié)論及建議等在此基礎(chǔ)上，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)合 理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu) 貸款提供比較可靠的依據(jù)。第二章項(xiàng)目市場(chǎng)分析1 、宏觀環(huán)境分析1.2 十堰市相關(guān)規(guī)劃1.2.1 十堰市“十二五”發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)“十二五”期間，十堰要立足科學(xué)發(fā)展，著力自主創(chuàng)新，完善 體制機(jī)制，促進(jìn)社會(huì)和諧，緊緊圍繞開(kāi)創(chuàng)區(qū)域性中心城市建設(shè)、綜合 交通樞紐建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、山水一體大旅游和生態(tài)文明建設(shè)“五 個(gè)新局面”，努力建設(shè)汽車之城、山水之城、生態(tài)之城、和諧之城和 區(qū)域性中心之城，爭(zhēng)取走在全省前列，率先實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展。奮斗目標(biāo)：圍繞實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)、基本

17、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的總體奮斗目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康協(xié)調(diào)發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，取得全面建設(shè)小康社會(huì)的重要階段性進(jìn)展。主要目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，在優(yōu)化結(jié) 構(gòu)、提高效益和降低消耗的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)地區(qū)生產(chǎn)總值、人均地區(qū)生 產(chǎn)總值均比全省提前實(shí)現(xiàn)翻一番，年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度比全省平均水平 高12個(gè)百分點(diǎn)，2014年地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)1000億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)18000元以上。中心城市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力明顯增強(qiáng)， 現(xiàn)代化綜 合性基礎(chǔ)設(shè)施體系和更具活力開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)新格局基本形成，綜合實(shí)力 保持全省靠前地位。社會(huì)發(fā)展方面，鞏固提高九年義務(wù)教育，基本普 及高中階段教育，加強(qiáng)職業(yè)教育，建設(shè)教育強(qiáng)市；完善基于產(chǎn)業(yè)集群 的區(qū)域技術(shù)

18、創(chuàng)新體系，促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化，培育一批擁有自主知識(shí) 產(chǎn)權(quán)的知名品牌，提高區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力，基本建成科技強(qiáng)市；就業(yè)總 量持續(xù)擴(kuò)大，社會(huì)保障體系更加健全，城鄉(xiāng)居民收入水平和 生活質(zhì) 量明顯提高，環(huán)境、衛(wèi)生、文化等方面條件顯著改善；公共服務(wù)體系、 公共安全體系和各種應(yīng)急措施體系進(jìn)一步完善，民主法制建設(shè)和精神 文明建 設(shè)成效顯著，社會(huì)治安秩序更加安定穩(wěn)定，基本形成“平安 十堰”。經(jīng)過(guò)努力，盡快把十堰建成經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、設(shè)施完善、 環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代城市。十堰市“十二五”的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，將貫穿“一條主線”，就是 “調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)發(fā)展方式、保民生穩(wěn)定、促科學(xué)發(fā)展”；確立“一 個(gè)總抓手”，就是項(xiàng)目建設(shè)，要積極

19、爭(zhēng)取項(xiàng)目、切實(shí)加快項(xiàng)目建設(shè)； 實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)目標(biāo)”，就是基本實(shí)現(xiàn)全面小康和建設(shè)成為鄂渝陜?cè)ヅ?地區(qū)的區(qū)域性中心城市；打造“三區(qū)一中心”，就是要全力打造國(guó)際 知名生態(tài)文化旅游區(qū)、國(guó)家級(jí)汽車產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、國(guó)家級(jí)生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范 區(qū)和區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)中心；實(shí)施“四大戰(zhàn)略”，就是要堅(jiān)持實(shí)施工業(yè) 興市、生態(tài)立市、旅游活市和人才強(qiáng)市戰(zhàn)略；推進(jìn)“五大建設(shè)”，就是要全面推進(jìn)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)以及生態(tài)文明建設(shè)。努力把十 堰建設(shè)成為鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的中心城市。預(yù)期目標(biāo)：根據(jù)指導(dǎo)思想和總體目標(biāo)，確定含有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)事業(yè)、人 民生活和可持續(xù)發(fā)展等四大類指標(biāo)的“十二五”發(fā)展預(yù)期目標(biāo)體系， 具體指標(biāo)：對(duì)于區(qū)域中心城市的通俗指

20、標(biāo)，十堰市領(lǐng)導(dǎo)概括了 “三個(gè)一百”， 即力爭(zhēng)城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到百平方公里， 城區(qū)人口接近百萬(wàn)人，建成“百萬(wàn)輛級(jí)汽車城”。到2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)1300億元，城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過(guò) 2萬(wàn)元，農(nóng)民人平純收入超過(guò) 6000元。 地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)8%以上，單位地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗低于全 省平均水平；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重調(diào)整為 1: 64: 35,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工 業(yè)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重提高到 35%以上，城鎮(zhèn)化率達(dá)到57%財(cái) 政收入增長(zhǎng)保持高于GDP增長(zhǎng)，財(cái)政總收入達(dá)400億元，地方財(cái)政 收入達(dá)255億元。城市建成區(qū)綠化覆蓋率 40%;城市生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá) 98姒上，縣（市）城平均

21、80%;城市污水處理率90%以上，縣（市） 城平均80%人口自然增長(zhǎng)率控制在 10.5 %。以下；國(guó)民平均受教育年限達(dá) 9年；每千人口醫(yī)生人數(shù)1.71人、病床數(shù)3.2張，人均預(yù)期壽命76 歲。五年累計(jì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力44.5萬(wàn)人，登記失業(yè)率控制在 3.8% 以內(nèi)；農(nóng)村居民新型合作醫(yī)療參保率 80%U上；城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保 險(xiǎn)覆蓋人數(shù)達(dá)60萬(wàn)人以上，城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋人數(shù)達(dá) 65萬(wàn)人以 上。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng) 7%城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)35% 以下、農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) 40%以下。圍繞上述的奮斗目標(biāo)和預(yù)期目標(biāo)，在發(fā)展過(guò)程中，要樹立強(qiáng)烈 的責(zé)任意識(shí)，更加自覺(jué)地把十堰發(fā)展與建設(shè)鄂渝川陜毗鄰中

22、心城市的 大局有機(jī)對(duì)接融合，切實(shí)按照省委、省政府提出的“要發(fā)揮十堰中心 城市的重點(diǎn)作用，增強(qiáng)帶頭示范效應(yīng)”的工作要求，扎實(shí)推進(jìn)建設(shè)鄂 渝川陜毗鄰地區(qū)中心城市，力爭(zhēng)通過(guò)5年努力，凸顯鄂渝川陜毗鄰中 心城市的個(gè)性、魅力和實(shí)力，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全省城市中位次不斷 提升，并進(jìn)入先進(jìn)行列。1.2.2 十堰市城市總體規(guī)劃十堰城市未來(lái)發(fā)展目標(biāo)為：經(jīng)濟(jì)繁榮的區(qū)域中心城市，生活舒適 的宜居城市，環(huán)境共融的山水城市，人文和諧的文化名城。規(guī)劃遠(yuǎn)期 到2020年，在此期間，預(yù)計(jì)2015年十堰市域總共有400萬(wàn)人， 中心城區(qū)城鎮(zhèn)人口為100萬(wàn)人；至2020年，市域總?cè)丝跒?50萬(wàn)人, 中心城區(qū)城鎮(zhèn)人口為150萬(wàn)人。充分

23、發(fā)揮武當(dāng)山、丹江水、汽車城的品牌效應(yīng)，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu) 化升級(jí)，完善公共服務(wù)體系，提高城市建設(shè)管理水平，提升城市資源 配置功能，增強(qiáng)城市發(fā)展活力和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展能力， 打造國(guó)際知名生 態(tài)文化旅游區(qū)、國(guó)家級(jí)汽車產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、國(guó)家級(jí)生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和區(qū) 域性現(xiàn)代服務(wù)中心。優(yōu)化城區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。按照中部老城區(qū)、 東部新城區(qū)、西部花果組 團(tuán)和東部白浪組團(tuán)（兩區(qū)二組團(tuán)）規(guī)劃格局，全面優(yōu)化中心城區(qū)內(nèi)部 結(jié)構(gòu)。進(jìn)一步優(yōu)化中部老城區(qū)商貿(mào)功能；大力發(fā)展東部新城區(qū)商務(wù)功 能；以西部工業(yè)新區(qū)建設(shè)為依托，提升西部城區(qū)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能和城 市功能；大力發(fā)展白浪組團(tuán)汽配、商貿(mào)、會(huì)展和現(xiàn)代物流。建設(shè)各組 團(tuán)之間便捷、快速的連接通道；穩(wěn)步

24、推進(jìn)“退二進(jìn)三”工程，強(qiáng)化集約節(jié)約用地；增加城市設(shè)計(jì)中的文化內(nèi)涵與科技含量，設(shè)計(jì)、塑造 城市整體形象，注重人文景觀建設(shè)，注重局部與整體環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一， 彰顯生態(tài)園林城市和地域文化特色。按照規(guī)劃，十堰市交通線網(wǎng)在主城區(qū)將形成 “有環(huán)放射式”結(jié)構(gòu)， 加強(qiáng)東西向組團(tuán)之間的交通聯(lián)系，引出過(guò)境交通；以公交方式滿足居 民出行；充分利用現(xiàn)有道路，補(bǔ)充和完善路網(wǎng)系統(tǒng)。為了 拓展城市發(fā) 展空間，必須轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)線性擴(kuò)張模式，加快中心城區(qū)周邊城鎮(zhèn)密集地 區(qū)發(fā)展，積極構(gòu)建組團(tuán)式多中心城市（鎮(zhèn)）。按照“東拓、北擴(kuò)、西 優(yōu)、南通”的空間拓展方向進(jìn)行發(fā)展，推進(jìn)建設(shè)“1+7城市（鎮(zhèn)）群。以“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、區(qū)縣一體、發(fā)展互動(dòng)、市縣雙贏

25、”為主旨，以體 制機(jī)制創(chuàng)新為動(dòng)力，以規(guī)劃、交通、產(chǎn)業(yè)、項(xiàng)目、市場(chǎng)對(duì)接為抓手， 加快城區(qū)與哪縣一體化進(jìn)程，形成市縣產(chǎn)業(yè)緊密關(guān)聯(lián)，經(jīng)濟(jì)深度融合， 優(yōu)勢(shì)互為補(bǔ)充，功能配套完善的市縣一體化發(fā)展新格局。 把武當(dāng)山太 極湖生態(tài)文化旅游示范區(qū)納入十堰城區(qū)規(guī)劃， 推進(jìn)建設(shè)武當(dāng)山與東部 新城連為一體的十堰東部新城區(qū)。1.3 十堰市地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析據(jù)估計(jì)，未來(lái)10年，中國(guó)年均住宅“剛需”也就約 2.5億平方 米，假設(shè)剛需在全部新房的成交中占比 35%可以推算出全國(guó)每年的 商品住宅銷售面積最多為 7.5億平方米，這樣的銷售量即便與 2011 年的銷售量相比，降幅也達(dá)10%如果進(jìn)一步考慮人口的老齡化趨勢(shì)、 土地財(cái)政對(duì)

26、房?jī)r(jià)合理回調(diào)的阻滯從而導(dǎo)致的剛需減少，房地產(chǎn)需求可能會(huì)持續(xù)減弱。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。受“新國(guó)五條”等政策影響，住宅市場(chǎng)受到打壓，且由于一線城市商業(yè) 地產(chǎn)供應(yīng)量日益增加，而隨著二、三線城市消費(fèi)水平的提高，這些城 市將成為商業(yè)地產(chǎn)的“藍(lán)海”。十堰市2014年1-3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)籠罩在濃厚的觀望氣氛中， 成交量較上年同期下滑40%左右。4-5月十堰樓市可謂是持續(xù)回暖， 雖然近期樓盤活動(dòng)增速預(yù)期放緩， 但剛需們置業(yè)需求依舊旺盛。4月 十堰樓市呈現(xiàn)量漲價(jià)跌趨勢(shì)，商品住宅總成交量1134套，環(huán)比3月增長(zhǎng)87套，土f幅8.31%;總成交面積達(dá)112665.14平米，環(huán)比3月 增長(zhǎng)97

27、98.28平米，增幅9.53%,成交土勻價(jià)為4943元/ itf ,環(huán)比3月 降幅7.59%,同比去年4月降幅5.63%。4月由于經(jīng)適房天麟家和苑 三期的成交均價(jià)較低，僅為2897元/m因此拉低了整個(gè)4月份的成 交均價(jià)，同時(shí)也帶動(dòng)了 4月份的成交量上漲。四月的銷售成績(jī)給低迷 的十堰樓市注入了一股強(qiáng)有力的清新劑，同時(shí)也刺激了市場(chǎng)需求。2014年4月，十堰土地市場(chǎng)共7宗土地掛牌出讓，出讓總面積21.03 公頃，均為住宅用地。十堰房地產(chǎn)市場(chǎng)共有3個(gè)項(xiàng)目獲預(yù)售許可證，房屋預(yù)售總面積18.63公頃。夏家店板塊位于張灣區(qū)域東北方向，是張灣區(qū)目前在售項(xiàng)目較 多的板塊，也是十堰市住宅開(kāi)發(fā)核心區(qū)域。該區(qū)域經(jīng)歷3

28、次開(kāi)發(fā)熱潮，開(kāi)發(fā)沿著市政配套設(shè)施的建設(shè)而行進(jìn)，主要路段和熊家灣轉(zhuǎn)盤附近集中了夏家店大部分的樓盤項(xiàng)目。20122013年夏家店板塊僅成交 3宗土地，其中以住宅為主，容積率在 2.54.0 之間，產(chǎn)品形式以 小高層、高層為主。近17個(gè)月來(lái)夏家店板塊供應(yīng)104.2萬(wàn)平方米， 成交80.6萬(wàn)平方米，成交價(jià)格波動(dòng)式上漲，并持續(xù)高價(jià)位運(yùn)行。從 土地后續(xù)供應(yīng)量來(lái)看，板塊內(nèi)未來(lái)還可入市體量超過(guò)80萬(wàn)平方米，并以住宅產(chǎn)品為主。夏家店板塊目前在售項(xiàng)目有限，主要為陽(yáng)光棲谷、東正國(guó)際和 九州龍城，價(jià)格多集中于50007000元/平方米。預(yù)計(jì)未來(lái)強(qiáng)大的潛 在供應(yīng)入市后，會(huì)帶來(lái)板塊內(nèi)的又一次開(kāi)發(fā)熱潮。4月十堰市商品住宅成

29、交總套數(shù)1134套，環(huán)比3月增長(zhǎng)87套， 增幅8.31%。從總成交銷量看4月成交走勢(shì)平穩(wěn)，整個(gè)4月樓市隨氣 溫的上升銷量也有小幅增長(zhǎng)。4月18日、24日成交突破一百套，分 別為223套、114套，占總成交套數(shù)的29.72%。4月十堰中心區(qū)域商 品住宅均價(jià)為4943元/平米，環(huán)比3月降幅7.58%,看似整體均價(jià)下 調(diào)，實(shí)則被部分低價(jià)位的拆遷還建住宅及經(jīng)濟(jì)適用房拉低了十堰整體 成交均價(jià)。從每日均價(jià)波動(dòng)看，十堰市房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。4月十堰商品住宅套均面積在 76-120平米之間，說(shuō)明十堰樓市以首 改剛需購(gòu)買力為主。十堰商品房成交主要集中在張灣區(qū)與張灣區(qū)，為 主要客群成交片區(qū)，三月張灣區(qū)成交

30、692套，占總成交套數(shù)的61% 張灣區(qū)成交364套，占比32%白?M區(qū)78套，占比7%成交均價(jià)方 面，張灣區(qū)商品房均價(jià)均突破 5000元/平米，張灣區(qū)4316元/平米， 白浪區(qū)僅為,3897元/平米。家和苑經(jīng)濟(jì)適用房本月以月成交165套高居榜首，大學(xué)星城以月成交116套排名第二，陽(yáng)光棲谷則以月成交 79套排名第三，前三名總成交套數(shù)為 360套，占商品房總套數(shù)的 31.75%。4月十堰市商品住宅成交面積中家和苑經(jīng)濟(jì)適用房四期以月 成交13593.16平米高居榜首，大學(xué)星城以1302.83平米位居第二， 陽(yáng)光棲谷以10198.02平米位居第三。通過(guò)以上市場(chǎng)分析可以預(yù)測(cè)，十堰未來(lái)幾年房地產(chǎn)需求仍將持

31、續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面已經(jīng)過(guò) 去。1.3.1十堰市2013年商品住宅市場(chǎng) (1)十堰1-12月商品房成交套數(shù)走勢(shì)圖2013年1-12月十堰市商品房共成交12000套，比2012年全年成交套數(shù)多17.3%; 12月成交873套，占總成交套數(shù)的7.28%,環(huán)比11 月減少90套，降幅9.35%(2)十堰1-12月商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖2013年十堰市商品房成交均價(jià)為 5535元/平方米，環(huán)比11月每平米下跌20元，降幅3.6%。12月十堰市商品住宅成交套數(shù)排名中全興星湖灣小區(qū)以月成交92套繼續(xù)蟬聯(lián)榜首，大洋五洲以月成交71套 緊隨其后排名第二，東正國(guó)際湖畔以月成交 60套排名第三（3） 12月十堰

32、市各區(qū)域商品住宅成交概況成交套數(shù) T-成交均價(jià)（元/）12月十堰市各區(qū)域成交套數(shù)中張灣區(qū)以月成交590套居于榜首，其次是張家灣區(qū)的219套，白浪區(qū)64套。張灣區(qū)的成交均價(jià)為5873.28元/平方，張灣區(qū) 成交均價(jià)4809.98元/平方米，白浪區(qū)成交均價(jià) 3896.98元/平方米。（4）商品房成交面積排名（月度）接鼎名稱積（砧1大洋五洲一期7371.52全興星湖灣小區(qū)T5TS. n3東正國(guó)際湖畔6927 464陽(yáng)光棲谷4790 045書香嘉苑小區(qū)3624. 426惠隆九號(hào)公館3710.557皓景麗苑3620. C28桃源御品3153.639東墀之光2995. 0110東方明珠城市花園2701.

33、5&12月十堰市商品住宅成交面積中大洋五洲以月成交7871.6平米排名第，全興星湖灣小區(qū)以7576.17平米位居第二，東正國(guó)際湖畔以6927.48米位居弟二0(5 )區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目動(dòng)向監(jiān)測(cè)行政 區(qū)苴項(xiàng)目名稱哽目 mt態(tài)規(guī)模容積率埼價(jià)營(yíng)撕磕東正國(guó)際三期北京路以江蘇路交匯處高層建筑：四萬(wàn)方4.536960購(gòu)買十周年優(yōu)惠金卡最高可享ims的優(yōu)惠陽(yáng)光棲谷北京北路海關(guān)對(duì)面小高層高層建筑：的萬(wàn)萬(wàn)占地：34萬(wàn)方3.96100四期現(xiàn)售2萬(wàn)抵5萬(wàn)；三期可享總房款減2萬(wàn)落箭區(qū)盧浮喜重慶路88號(hào)多層、高層建筑：12 9萬(wàn)方小高層占地：3 16萬(wàn)方3.26700認(rèn)簿2萬(wàn)抵!5萬(wàn)和昌國(guó)際堀浙江路2號(hào)多層、高層、建筑：36

34、Q萬(wàn)方別塞占地出5 一 a萬(wàn)方4.036500一次性98折按揭明折大洋五洲十堰市天津路88號(hào)小高層高層建筑：200萬(wàn)方占地：50萬(wàn)方2.464900一次性95折按揭98折伯金卡3萬(wàn)抵5萬(wàn)億科缸郡十堰市東路漫漫溝高層建筑：8萬(wàn)方占地：2. 5萬(wàn)方2.295200開(kāi)盤當(dāng)天可享盥折憂感張家灣十堰市張灣區(qū)小高層建筑：工4萬(wàn)方一次性97折，技褐弱折；赤油幸偈里公園路吉年廣場(chǎng)背后高層7100總房款優(yōu)惠2. 7萬(wàn)元白浪區(qū)莊牧檄樹灣十堰巾末風(fēng)大高層建筑U3 T萬(wàn)方441&0二期蘇格蘭小鎮(zhèn)a千抵1萬(wàn)B道13號(hào)占地;萬(wàn)方區(qū)域小結(jié):12月份十堰樓市量?jī)r(jià)齊跌，平淡收官。十堰樓市住宅共成交883 套，相比11月份963

35、套的銷量減少90套，環(huán)比下降9.35%。縱觀全 年，十堰樓市總體呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 2013年十堰商品住宅總成交12000套，除2月份外，其余每月成交均在800套以上，上半年每月 月均成交達(dá)1000套以上，說(shuō)明十堰的需求仍然旺盛，以首次置業(yè)的 剛需購(gòu)房需求為主。十堰市住宅成交各戶型中，三室、二室最受歡迎。三室成交占 44%二室成交占31%。一室、四室累計(jì)成交僅占15%。成交面積段 中，120150平方米面積段成為成交主力，占40%,其次為90120平 方米面積段，占34%成交總價(jià)段較為分散，沒(méi)有出現(xiàn)面積段和戶型 中成交集中的情況。成交總價(jià)段量較大的為 80萬(wàn)以下段，占52%。從供求關(guān)系角度來(lái)看

36、，銷售率較好的項(xiàng)目為陽(yáng)光棲谷、大美盛 城、東正國(guó)際，累計(jì)銷售率均在80%以上；萬(wàn)秀城銷售率在75%以上； 九州龍城項(xiàng)目為2013年新開(kāi)盤項(xiàng)目，銷售率僅為27%。從銷售速度 看，全興星湖灣的銷售速度最快，每月平均銷售 92套；其次為大洋 五洲項(xiàng)目，月均銷售71套；再次為東正國(guó)際項(xiàng)目，月均銷售 60套； 其余項(xiàng)目月均銷售速度均低于 50套。十堰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目將立足于十堰市城區(qū)本地客群，并直接面向 哪縣、哪西、丹江、房縣、竹山、竹溪和武當(dāng)山特區(qū)等周邊區(qū)縣，主 要購(gòu)買人群以剛性置業(yè)人群為主。首先為十堰市城區(qū)以及哪縣、哪西、武當(dāng)山等周邊區(qū)縣的公務(wù) 員、政府企事業(yè)單位工作人員、個(gè)體工商戶和市區(qū)擠壓人群，提供

37、面 積為70120平方米，總價(jià)在5080萬(wàn)元/套的住宅，滿足他們首次 置業(yè)或二次置業(yè)、希望有獨(dú)立居住環(huán)境的愿望。其次是為經(jīng)濟(jì)實(shí)力相 對(duì)較好的企事業(yè)單位中層管理人員、 支柱型企業(yè)的中層管理人員、部 分小私營(yíng)企業(yè)主等投資者，提供居住舒適、交通便利、生活配套設(shè)施 齊全的投資性住宅。1.3.2 十堰市商業(yè)用房市場(chǎng)十堰商業(yè)格局是以人民路黃金商業(yè)中軸線向外，城市商業(yè)發(fā)展 為由點(diǎn)到線向面擴(kuò)散。十堰商業(yè)原點(diǎn)：六堰具有悠久的歷史，目前整體改造基本完成；十堰黃金商業(yè)走廊：以六堰為核心，人民路、公園路、北京路 為擴(kuò)展區(qū)，在十堰人心里占據(jù)不可動(dòng)搖的地位；十堰商業(yè)擴(kuò)散面：2000年后向顧家崗擴(kuò)散，2005向北京路擴(kuò)散，

38、 到2010年向夏家店方向擴(kuò)散。十堰城市級(jí)商圈以六堰、五堰、張灣三大商圈為主，其地位在 未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)受到撼動(dòng)。六堰商圈商業(yè)規(guī)模為60萬(wàn)平方米左右，人流量為68萬(wàn)人/日, 主營(yíng)百貨店和專賣店。商圈內(nèi)有代表十堰歷史文化印記的人民商場(chǎng)， 其商業(yè)綜合體的優(yōu)勢(shì)日益凸顯，豐富的業(yè)態(tài)滿足了市民購(gòu)物、休閑、 娛樂(lè)、飲食等多方面的消費(fèi)需求，因此具有著其他商圈無(wú)法比擬的天 時(shí)、地利、人和等優(yōu)勢(shì)。六堰在歷史上一直是十堰的商業(yè)中心，這使 六堰商圈聚集了足夠的人氣，形成了良好的商業(yè)氛圍。聚集了眾多中 高端百貨商場(chǎng)和品牌旗艦店。五堰商圈商業(yè)規(guī)模為100萬(wàn)平方米左右，人流量為5萬(wàn)人/日， 主要以批發(fā)零售業(yè)為主。該商

39、圈主要為步行商業(yè)帶，是十堰商品批發(fā) 的主要集散地，其中以香港街最為代表性，主要業(yè)態(tài)為服裝批發(fā)、家居飾品類、家電類。服裝以批發(fā)為主，零售為輔，主要是經(jīng)營(yíng)中低檔 服飾。核心商圈租金水平整體較高，六堰商圈臨街商鋪?zhàn)饨鹌骄?00元/ M 月；而張灣商圈臨主街商鋪?zhàn)饨鹌骄?00400元/ itf 月；五堰商圈臨主街首層商鋪?zhàn)饨?300500元/ ttf 月；臨主街首層商鋪 售價(jià)在2000040000元/itf,臨次街首層商鋪售價(jià) 1500030000元/ m2,整體投資回報(bào)率在6%左右。近年十堰商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求走勢(shì)，在售商業(yè)項(xiàng)目較多，成 交均價(jià)走勢(shì)震蕩起伏；各商圈租金水平受商圈成熟度影響，差異明顯；

40、 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，多以小面積商鋪形式為主，缺乏整體商業(yè)規(guī)劃，購(gòu) 買客戶以投資為主要目的，客戶來(lái)源主要是十堰本地人群。夏家店板塊內(nèi)在售商鋪物業(yè)較少，銷售的商業(yè)物業(yè)多為簡(jiǎn)單的 裙樓商鋪或是住宅底商，形式單一，缺乏活力，主題新、復(fù)合化大型 集中商業(yè)項(xiàng)目較少，難以讓消費(fèi)者長(zhǎng)時(shí)間停留，不利于增強(qiáng)商業(yè)氛圍。 該項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)，由于入住人氣不足，商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次較低，商 業(yè)氛圍短時(shí)間內(nèi)很難形成，難以支撐商鋪?zhàn)赓U價(jià)格的提升；在售商鋪 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，都以小面積底商為主，成交均價(jià)集中在 15000元/ 平方米左右。雖然處于夏家店板塊“門戶位置”，商鋪產(chǎn)品直接臨主街，但由 于商業(yè)氣氛不濃，影響商鋪價(jià)格提升。結(jié)合板

41、塊內(nèi)商鋪市場(chǎng)銷售價(jià)格、 租金水平、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況等多方位因素，該項(xiàng)目的商鋪產(chǎn)品將以相對(duì) 低的單價(jià)出售，以控制總價(jià)，提高回款速度。1.3.3 十堰市寫字樓市場(chǎng)十堰市目前處于快速發(fā)展階段，寫字樓發(fā)展水平趨于高端市場(chǎng)。 人民路北京路沿線及周邊的寫字樓為十堰真正形成商務(wù)配套奠定 了良好的基礎(chǔ)，總部經(jīng)濟(jì)中心的建設(shè)日漸雛形。北京路由于早期開(kāi)發(fā) 規(guī)劃不清，東西兩側(cè)腹地不足，大量的住宅消耗了區(qū)域的土地供應(yīng)， 迫于十堰市主推的“總部經(jīng)濟(jì)”發(fā)展需要，北京路的商業(yè)中心正漸漸 向東南北三個(gè)方向輻射。十堰目前寫字樓市場(chǎng)租賃價(jià)格平均在 3050元/ itf 月，個(gè)別項(xiàng) 目因地段、商務(wù)氛圍濃厚的優(yōu)勢(shì)能達(dá)到 120元/ M 月

42、，整體投資回 報(bào)率在5%7癥右。從2013年1月2014年5月，十堰市銷售型寫 字樓供給成交量月度分布極不均衡。銷售型寫字樓累計(jì)供給8.3萬(wàn)平 方米，成交4.6萬(wàn)平方米，供大于求。其中5月份銷售型寫字樓供應(yīng) 明顯增多，成交均價(jià)震蕩走高，銷售型寫字樓均價(jià)達(dá)到了8000元/平方米，為近年來(lái)新高。目前市場(chǎng)暢銷商鋪面積段為 50平方米以下、50100平方米小 面積段和300平方米以上較大面積段，這些面積段銷售率均實(shí)現(xiàn) 100%肖售，而100150平方米面積段則供應(yīng)6套，銷售1套，銷 售率僅為17%。不同規(guī)模類型的企業(yè)對(duì)寫字樓也有不同的要求，中小型企業(yè)購(gòu) 買力強(qiáng)，企業(yè)小，成長(zhǎng)性較強(qiáng)，需求面積較小，企業(yè)最

43、大的負(fù)擔(dān)為辦 公場(chǎng)所租金，多以購(gòu)買后辦公加自主為主，客群廣泛。十堰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目將以中小型企業(yè)為主要購(gòu)買客戶，同時(shí)考慮到為了樹立項(xiàng)目高端 形象和便于日后管理，應(yīng)采取平價(jià)啟動(dòng)和帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格走勢(shì)兩種策 略，建設(shè)精裝SOHO和標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)兩種形態(tài)的寫字樓。2 、項(xiàng)目SWO份析2.1 優(yōu)勢(shì)分析開(kāi)發(fā)商大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是建設(shè)部審定的國(guó)家一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，經(jīng)過(guò) 26年發(fā)展，已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、 連鎖百貨五大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，總資產(chǎn) 3000億元，年銷售 額1600億元，具有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)多年，積累了豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 及物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界被稱為“

44、地產(chǎn)東北虎”，在全球房地產(chǎn)業(yè)也聲名顯赫。城市綜合體是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在世界獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，該項(xiàng)目地 塊直接面臨十堰城市主干道一發(fā)展大道， 并與通往市中心的北京北路 相連接，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。作為大規(guī)模綜合體項(xiàng)目，涵蓋大型購(gòu)物中心、 商業(yè)步行街、精品住宅、寫字樓、五星級(jí)酒店等多種物業(yè)形態(tài)，集購(gòu) 物、休閑、商務(wù)、娛樂(lè)等多種功能于一體，形成大型商圈，可以實(shí)現(xiàn) 業(yè)態(tài)互動(dòng)，填補(bǔ)了區(qū)域同類型項(xiàng)目的市場(chǎng)空白，有利于搶占市場(chǎng)先機(jī)， 獲取利潤(rùn)最大化。十堰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，奠定了萬(wàn)達(dá)品牌傳 播優(yōu)勢(shì)，積累了忠實(shí)客戶，為本項(xiàng)目快速銷售打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2.2 劣勢(shì)分析項(xiàng)目“近江而不臨江”，沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)景觀資源作為支撐，所處的

45、夏 家店片區(qū)目前還屬于十堰的“睡城”，項(xiàng)目周邊分布經(jīng)濟(jì)適用房，入 住率30%左右，品質(zhì) 較低、環(huán)境較差。2.3 機(jī)會(huì)分析目前夏家店片區(qū)已開(kāi)業(yè)的大型集中商業(yè)設(shè)施不多，為該項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)條件，如能快速開(kāi)發(fā)，易于搶占市場(chǎng)先機(jī)、培育 忠實(shí)客群；住宅開(kāi)發(fā)較為成熟，眾多住宅項(xiàng)目分布在項(xiàng)目周邊，雖然 目前入住率較低，但隨著后期商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施的完善， 常住人口數(shù)量將會(huì)逐步提高，為未來(lái)商業(yè)消費(fèi)奠定基礎(chǔ)。2.4 威脅分析夏家店片區(qū)區(qū)域功能定位不明確，尤其是面對(duì)本項(xiàng)目寫字 樓產(chǎn)品，缺乏產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)政策支持；十堰規(guī)劃大量高端寫字樓，寫字樓 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；集中性商業(yè)項(xiàng)目如十堰中商城市廣場(chǎng)大體量開(kāi)發(fā)，

46、 將 使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大。十堰市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，在售商業(yè)樓盤及潛 在商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量及總量都很多， 增長(zhǎng)率超過(guò)市場(chǎng)的正常容量。項(xiàng)目 的銷售有較大的壓力，局部地段存在泡沫現(xiàn)象。綜上分析，該項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢(shì)和良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，威脅和 劣勢(shì)相對(duì)較小，發(fā)展前景看好。3 、項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析項(xiàng)目總體定位為：十堰市旗艦型高端商業(yè)綜合體。本項(xiàng)目住宅客戶定位立足于十堰市區(qū)本地客源，并直接面向哪 縣、丹江、哪西、房縣、竹山、竹溪等周邊客群，主要購(gòu)買人群以剛 性置業(yè)人群為主。主要為公務(wù)員、政府企事業(yè)單位、個(gè)體工商戶、市 區(qū)擠壓人群；經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較好的企事業(yè)單位中層管理人員、 支柱型 企業(yè)的中層管理人員、部分小私營(yíng)企

47、業(yè)主等。商業(yè)用房主要客戶為私企老板、個(gè)體經(jīng)商者、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、企事業(yè)單位中高層管理人員等。這類客戶具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、 敏銳的 投資眼光，投資意識(shí)強(qiáng)烈，關(guān)心商業(yè)是否統(tǒng)一管理，有持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力。 價(jià)格策略價(jià)格策略始終是營(yíng)銷組合策略中最為重要的因素，也是開(kāi)發(fā)商 和投資者最為敏感的因素之一，價(jià)格的調(diào)節(jié)也是開(kāi)發(fā)商吸引投資者最 為常用的手段之一。然而，成熟的開(kāi)發(fā)商更趨向于把價(jià)格作為營(yíng)銷組 合中的一種策略，以此配合營(yíng)銷組合中的其他策略， 從而更有效率地 達(dá)成營(yíng)銷目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)。本項(xiàng)目作為一個(gè)高容積率、低綠化率商業(yè)綜合體項(xiàng)目，產(chǎn)品面 積受到限制，難以打造高端成產(chǎn)品；近鄰拆遷安置房社區(qū)，居住環(huán)境 整體較差，雖

48、然面臨城市主干道，但公交線路較少，出行較為不便； 房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響較大，近期政策頻出，也造成十堰市整體房地 產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格呈下降趨勢(shì)。所以，十堰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目應(yīng)平價(jià)入市， 保證項(xiàng)目資金高速運(yùn)轉(zhuǎn)，與市場(chǎng)形成差異化，為后市漲幅預(yù)留空間。通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2014年5月份商品住宅成交均價(jià)對(duì)比分析， 成交均價(jià)在50007000元/平方米之間，取中間值 6000元/平方米作 為基礎(chǔ)定價(jià)，該項(xiàng)目精品住宅單價(jià)可定在 6500元/平方米。從2013年1月2014年5月十堰銷售型商鋪供求和成交價(jià)格走 勢(shì)可以看出，5月份供求比下挫，成交量放緩、成交均價(jià)僅為 17564 元/m呈現(xiàn)供大于求的局面，預(yù)計(jì)到 2014年底

49、這種局面將有所改變，成交價(jià)格將有所回升，因此下半年商鋪市場(chǎng)均價(jià)應(yīng)控制在26000元/ itf以內(nèi)的水平。寫字樓將采取平價(jià)啟動(dòng)的價(jià)格策略。項(xiàng)目入市初期，以接近區(qū) 域均價(jià)的姿態(tài)價(jià)格入市。目前公寓式寫字樓項(xiàng)目作為市場(chǎng)稀缺型辦公 產(chǎn)品，在制定價(jià)格上綜合考慮區(qū)位、價(jià)值、交通等綜合因素，可定于 單價(jià)在8500元/平方米。 公關(guān)廣告策略獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)和未來(lái)遠(yuǎn)景規(guī)劃決定了該項(xiàng)目的品位和知 名度，突 出地位區(qū)域優(yōu)勢(shì)必將成為該項(xiàng)目閃亮的賣點(diǎn)。在以此為中 心的全程營(yíng)銷策劃中，整體的廣告公關(guān)策略思想將是項(xiàng)目成功的有效 保證。根據(jù)該項(xiàng)目的進(jìn)展程度和不同的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，相應(yīng)的公關(guān)廣告計(jì) 劃應(yīng)包括籌備期計(jì)劃、公開(kāi)期計(jì)劃、強(qiáng)

50、銷期計(jì)劃和持續(xù)期計(jì)劃，在各 期間相應(yīng)完成不同的工作重點(diǎn)和廣告目標(biāo)。 營(yíng)銷執(zhí)行策略營(yíng)銷執(zhí)行策略是該項(xiàng)目最終決勝的關(guān)鍵，好的產(chǎn)品策略、價(jià)格 策略乃至公關(guān)廣告策略，如果在執(zhí)行環(huán)節(jié)中把握不當(dāng)，很可能出現(xiàn)過(guò) 猶不及抑或是東施效顰的效果，不僅僅是貽誤銷售時(shí)機(jī)，很可能就此 形成呆案，造成經(jīng)營(yíng)失敗。營(yíng)銷渠道的選擇是銷售執(zhí)行的首要工作，往往根據(jù)該項(xiàng)目公司 自身實(shí)力和現(xiàn)實(shí)具體條件最后確定。由于購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房過(guò)程中的消費(fèi) 體驗(yàn)要求增加，因此對(duì)銷售人員的培訓(xùn)顯得尤為突出。 銷售前期對(duì)銷售人員的銷售技巧的系統(tǒng)培訓(xùn)，以及銷售過(guò)程中科學(xué)合理的組織管理機(jī)制和銷售激勵(lì)機(jī)制成為銷售執(zhí)行的關(guān)鍵。第三章建設(shè)條件分析一、項(xiàng)目地址十堰萬(wàn)達(dá)

51、廣場(chǎng)位于十堰市張灣區(qū)夏家店片區(qū)，地處夏家店板塊主干道發(fā)展大道與北京北路交匯處，和城市核心區(qū)六堰不到3公里，屬于十堰居住新區(qū)。十堰市位于湖北省西北部，東經(jīng)110 47、北緯32 39; 屬?gòu)V義的秦嶺巴山，亞熱帶季風(fēng)氣候。十堰城區(qū)1192平方公里，人口約84萬(wàn)?，F(xiàn)轄3區(qū)5縣1市，面積2.37萬(wàn)平方公里，人口約348 萬(wàn)。十堰市境域內(nèi)蒼山似海莽莽起伏，吞入云霄氣勢(shì)恢弘；漢江東奔 水橫貫，堵河北奔入漢江。東懷武當(dāng)山，邊界接襄樊；南靠神農(nóng)架， 邊界接林區(qū)；西連巴山脈，邊界接陜渝；北系秦嶺脈，邊界接豫陜。 二、地形氣候十堰市位于漢江流域的秦巴山區(qū)，由于境內(nèi)山地起伏明顯，海拔高度相差懸殊，北有秦嶺山脈對(duì)北方

52、冷空氣的阻擋和削弱作用，南有大巴山系對(duì)西南暖濕氣流的阻隔和擾動(dòng)影響， 加之境內(nèi)丹江口、黃龍 灘等大型、特大型水庫(kù)巨大庫(kù)容的“水體氣候效應(yīng)”及眾多散落分布 的山間河谷、盆地的“地形效應(yīng)”，使得我市氣候即具有北亞熱帶季 風(fēng)氣候的典型特征，又有別于同類氣候區(qū)域內(nèi)其它地區(qū)所獨(dú)有的個(gè)性 特點(diǎn)。十堰氣候濕潤(rùn)，光照充足，冬少嚴(yán)寒，夏少酷暑，溫度年際變化不明顯，氣溫年較差小，屬典型的北亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候。溫度：年平均溫度15.3 C最冷月平均氣溫9.8 C最熱月平均氣溫20.7 C濕度：最冷月平均相對(duì)濕度76%最熱月平均相對(duì)濕度86%降雨量：年總降雨834.4 mm氣壓：夏季大氣壓1003.8MB冬季大氣壓

53、1028.3MB風(fēng):夏季平均風(fēng)速3.0m/s冬季平均風(fēng)速2.3m/s積雪：冬季最大積雪深度26cm三、交通條件本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于十堰市城區(qū)北部漢江街辦夏家店，發(fā)展大道和北京北路在此交匯，交通便利，適宜建設(shè)大型城市綜合體。十堰市 境域內(nèi)襄渝鐵路運(yùn)輸通往全國(guó)各地，209、316國(guó)道縱橫聯(lián)接?xùn)|西南 北，高速公路直達(dá)武漢、西安。在鄂豫陜渝接界區(qū)，十堰居中集匯輻 射，南來(lái)北往東奔西走，交流周邊互相受益。六條高速公路縱橫交織 在鄂西北大地，兩個(gè)航運(yùn)港打造水運(yùn)“黃金通道”，武當(dāng)山機(jī)場(chǎng)幾十 年的博弈艱難破局，正在進(jìn)行建設(shè)。一個(gè)由三路一場(chǎng)（公路、鐵路、水路、飛機(jī)場(chǎng)）為網(wǎng)絡(luò)的立體交通樞紐正在形成，為十堰的經(jīng)濟(jì)社會(huì)

54、發(fā)展注入了無(wú)限的生機(jī)與活力。四、項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施條件該項(xiàng)目建設(shè)所需的道路、上水、下水、供電、煤氣和通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，場(chǎng)地平整后即可開(kāi)工建設(shè)。1、供電建設(shè)地所處區(qū)域由十堰市供電局供電，骨干輸電線路10kV,除線路檢修外一般不停電，供電保證率在 98%U上，供電狀況較優(yōu)。2、供水建設(shè)地所處區(qū)域由十堰市自來(lái)水公司供水，擬分別從北側(cè)公路和 東側(cè)公路市政給水管網(wǎng)引入二路 DN350自來(lái)水管，在園區(qū)內(nèi)成環(huán)狀布 置，以滿足消防、生活用水要求。市政給水壓力不小于0.45Mpa。3、排水建設(shè)排水體制為雨污分流制，主要道路兩側(cè)主排水管徑1200mm雨污水排入市政排水管網(wǎng)。遇連續(xù)大雨后，區(qū)域內(nèi)地面僅有少量積水，

55、 排水狀況較優(yōu)。該工程總生活排水量約為5000n3 /日，污水經(jīng)化糞池處理后排 至市政污水管網(wǎng)。雨水設(shè)計(jì)選用當(dāng)?shù)乇┯陱?qiáng)度公式進(jìn)行計(jì)算。基地總雨水排放量 12000升/秒，排至市政雨水管網(wǎng)。室外道路邊適當(dāng)位置設(shè)置平算式 雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。4 、電訊建設(shè)地屬十堰電信局市話服務(wù)范圍，電話交換方式為數(shù)字程 控式，區(qū)域內(nèi)目前的裝機(jī)容量完全可以滿足正常經(jīng)營(yíng)、生活需要。第四章項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模項(xiàng)目總用地面積17.07萬(wàn)平方米，總建筑面積83.43萬(wàn)平方米。其中地上建筑面積67.43萬(wàn)平方米，地下建筑面積16萬(wàn)平方米，項(xiàng) 目規(guī)劃地下停車位共3250個(gè)。項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包括：大型購(gòu)物中心, 精

56、品住宅、寫字樓、商務(wù)酒店、室外步行街、底層商鋪等。單體凰在覽表第五章工程設(shè)計(jì)1 、建筑設(shè)計(jì)1.1 設(shè)計(jì)理念以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)十堰市城市格局進(jìn)行分析，通過(guò)研 究城市設(shè)計(jì)、商務(wù)、辦公、商業(yè)、居住及休閑活動(dòng)等空間模式和景觀 環(huán)境各要素，從現(xiàn)代城市功能、景觀要求出發(fā)，對(duì)規(guī)劃用地進(jìn)行整體 設(shè)計(jì)，使該項(xiàng)目成為十堰市區(qū)內(nèi)一道亮麗的城市風(fēng)景線。 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，合理精心規(guī)劃，保持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與環(huán) 境的協(xié)調(diào)發(fā)展。 堅(jiān)持以人為本的思想，用人性化的設(shè)計(jì)手法，合理進(jìn)行功能 安排與結(jié)合。 創(chuàng)建大型商業(yè)購(gòu)物中心、商務(wù)、酒店、居住、休閑、娛樂(lè)、 生態(tài)、環(huán)保為一體的新城市生活中心。 充分挖掘地塊的最佳商業(yè)價(jià)值， 合理布置商業(yè)建筑，提高整 個(gè)地塊和周邊地區(qū)的活力。 合理組織人流、車流、物流等