房地產(chǎn)項(xiàng)目投資測算模型

1、填填表表提提示示1、灰色底色部分無須填寫，自動(dòng)鏈接【若已添加行或列導(dǎo)致公式變化，請自行修訂】；2、白色底色部分需要填寫；3、其余部分無須填寫。項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目目指指標(biāo)標(biāo)值值計(jì)計(jì)算算式式說說明明核核心心指指標(biāo)標(biāo)：1、內(nèi)部收益率%#NUM!使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率IRR公式計(jì)算2、銷售凈利率%-項(xiàng)目凈利潤/銷售收入100%項(xiàng)目凈利潤=項(xiàng)目利潤-期間費(fèi)用-所得稅參參考考指指標(biāo)標(biāo)：3、總投資回報(bào)率%#DIV/0!項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目總投資100%項(xiàng)目總投資=總開發(fā)成本+期間費(fèi)用4、銷售毛利率%-項(xiàng)目利潤/銷售收入100%項(xiàng)目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加6、獲利指

2、數(shù)#DIV/0!現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值貼現(xiàn)率為10%7、資金峰值比例#DIV/0!資金峰值/項(xiàng)目總投資資金峰值為累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值8、地價(jià)支付貼現(xiàn)比#DIV/0!各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額 貼現(xiàn)率為10%10、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)#DIV/0!項(xiàng)目凈利潤/啟動(dòng)資金啟動(dòng)資金=三個(gè)季度最高資金峰值之和/3本本表表自自動(dòng)動(dòng)從從后后續(xù)續(xù)報(bào)報(bào)表表中中取取數(shù)數(shù)，勿勿須須填填寫寫！ 核核心心指指標(biāo)標(biāo)的的基基本本要要求求（參參考考）：1、內(nèi)部收益率25%2、銷售凈利率9%審審核核人人：填填表表人人：1、灰色底色部分無須填寫，自動(dòng)鏈接【若已添加行或列導(dǎo)致公式變化，請自行修訂】；2、白色底色部分需要填

3、寫；建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃要要點(diǎn)點(diǎn)面積單位：平方米總占地面積82000建筑用地（凈地）80,062.00總建筑面積200,155.00 規(guī)劃容積率2.5景觀綠化面積（M2）-社區(qū)道路面積（M2）0計(jì)容積率建筑面積201955不計(jì)容積率建筑面積 其中：住 宅195387 其中： 商 業(yè)2880 會(huì) 所3688 學(xué) 校 幼兒園可銷售面積198267總戶數(shù)（戶）其中：住 宅195387 車位數(shù)（個(gè)） 商 業(yè)2880 其中：地 下 車 庫0 架 空可售率%100% 地 面建筑密度%綠化率%1、灰色底色部分無須填寫，自動(dòng)鏈接【若已添加行或列導(dǎo)致公式變化，請自行修訂】；2、白色底色部分需要填寫；地地價(jià)價(jià)及及付付

4、款款方方式式單位成本：元/m2總占地面積（m2）（畝）合計(jì)82,000.00123.00其中：1、建筑用地（凈地）80,062.00120.09239952、代征綠地1,916.002.873985633、代征道路-04、代征其他-0地價(jià)總額（萬元）土地協(xié)議中的地價(jià)（萬元） 其他相關(guān)土地成本（萬元）1 1、政政府府地地價(jià)價(jià)及及市市政政配配套套費(fèi)費(fèi)54,262.00- 其中：土地出讓金49200 土地開發(fā)費(fèi)86 市政配套費(fèi) 3497 應(yīng)交契稅1479 其 他2 2、合合作作款款項(xiàng)項(xiàng)3 3、紅紅線線外外市市政政設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)-其中：水、電、氣、暖 道路通訊及其他4 4、拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)合 計(jì)54

5、,262.00- 單位地價(jià)（元/m2）： 樓面地價(jià)（元/m2）：按總占地面積按凈占地面積按計(jì)容積率建筑面積6,617.326,777.502686.836176 土地現(xiàn)狀與特征： 合作方式與條件： 地價(jià)付款方式：（土地合同或開發(fā)協(xié)議中規(guī)定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，付款時(shí)間、金額、進(jìn)度等條件） 說明： 1 1、市市政政配配套套費(fèi)費(fèi)：指指向向政政府府部部門門交交納納的的大大市市政政配配套套費(fèi)費(fèi)；土土地地開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)：指指政政府府對對土土地地做做了了前前期期投投資資和和開開發(fā)發(fā)， 在在交交納納土土地地出出讓讓金金的的同同時(shí)時(shí)還還要要交交納納土土地地開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)； 2 2、合合作作款款項(xiàng)項(xiàng)：指指補(bǔ)補(bǔ)償償給給合合作作

6、方方的的地地價(jià)價(jià)，合合作作建建房房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入入分分給給合合作作方方的的房房屋屋成成本本及及相相應(yīng)應(yīng)稅稅金金等等； 3 3、紅紅現(xiàn)現(xiàn)外外市市政政設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)：指指紅紅現(xiàn)現(xiàn)外外道道路路，水水、電電、氣氣、暖暖，通通訊訊等等建建造造費(fèi)費(fèi)，管管線線鋪鋪設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)、接接口口補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)。金額單位：萬元占地比例%10.9763658540.02336585400合計(jì)（萬元）54,262.0049,200.0086.003,497.001,479.00-54,262.00按可售建筑面積0.27368145地地價(jià)價(jià)及及付付款款方方式式 樓面地價(jià)（元/m2）： 地價(jià)付款方式：（土地合同或開發(fā)協(xié)議中規(guī)定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，付款

7、時(shí)間、金額、進(jìn)度等條件） 1 1、市市政政配配套套費(fèi)費(fèi)：指指向向政政府府部部門門交交納納的的大大市市政政配配套套費(fèi)費(fèi)；土土地地開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)：指指政政府府對對土土地地做做了了前前期期投投資資和和開開發(fā)發(fā)， 在在交交納納土土地地出出讓讓金金的的同同時(shí)時(shí)還還要要交交納納土土地地開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)； 2 2、合合作作款款項(xiàng)項(xiàng)：指指補(bǔ)補(bǔ)償償給給合合作作方方的的地地價(jià)價(jià)，合合作作建建房房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入入分分給給合合作作方方的的房房屋屋成成本本及及相相應(yīng)應(yīng)稅稅金金等等； 3 3、紅紅現(xiàn)現(xiàn)外外市市政政設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)：指指紅紅現(xiàn)現(xiàn)外外道道路路，水水、電電、氣氣、暖暖，通通訊訊等等建建造造費(fèi)費(fèi)，管管線線鋪鋪設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)、接接口口補(bǔ)補(bǔ)

8、償償費(fèi)費(fèi)。成成本本估估算算表表序號建筑規(guī)模（M2)單方造價(jià)(元/建筑M2)總投資（元）單方可售成本(元/可售M2)占比合合計(jì)計(jì)2 20 00 0, ,1 15 55 5. .0 00 0- - -0#DIV/0!一一土土地地費(fèi)費(fèi)用用200,155.00-0#DIV/0!二二前前期期費(fèi)費(fèi)用用-0#DIV/0!1勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)200,155.00-0#DIV/0!2報(bào)建報(bào)批費(fèi)200,155.00-0#DIV/0!3三通一平費(fèi)200,155.00-0#DIV/0!4臨時(shí)設(shè)施費(fèi)200,155.00-0#DIV/0!5增容費(fèi)200,155.00-0#DIV/0!6市政配套費(fèi)用200,155.00-0#DI

9、V/0!三三主主體體建建筑筑工工程程-0#DIV/0!1基礎(chǔ)工程費(fèi)200,155.00-0#DIV/0!2 結(jié)構(gòu)及粗裝修200,155.00-0#DIV/0!3門窗工程200,155.00-0#DIV/0!4公共部位裝修200,155.00-0#DIV/0!四四主主體體安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)-0#DIV/0!1室內(nèi)水電氣暖200,155.00-0#DIV/0!2 設(shè)備及安裝費(fèi)200,155.00-0#DIV/0!3 弱電系統(tǒng)200,155.00-0#DIV/0!五五社社區(qū)區(qū)管管網(wǎng)網(wǎng)工工程程費(fèi)費(fèi)-0#DIV/0!1室外給排水系統(tǒng)200,155.00-0#DIV/0!2室外燃?xì)庀到y(tǒng)200,155.0

10、0-0#DIV/0!2室外智能化系統(tǒng)200,155.00-0#DIV/0!3電及高低壓設(shè)備200,155.00-0#DIV/0!六六園園林林景景觀觀環(huán)環(huán)境境費(fèi)費(fèi)-0#DIV/0!1景觀綠化-0#DIV/0!2配套設(shè)施-0#DIV/0!3小區(qū)道路-0#DIV/0!七七開開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)-0#DIV/0!1工程管理費(fèi)200,155.00-0#DIV/0!2營銷設(shè)施建造費(fèi)200,155.00-0#DIV/0!3物業(yè)完善費(fèi)200,155.00-0#DIV/0!八八期期間間費(fèi)費(fèi)用用-0#DIV/0!1管理費(fèi)用200,155.00-0#DIV/0!2銷售費(fèi)用200,155.00-0#DIV/0!3財(cái)務(wù)費(fèi)

11、用 200,155.00-0#DIV/0!九九流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)稅稅費(fèi)費(fèi)-0#DIV/0!1營業(yè)稅200,155.000-0#DIV/0!2土地增值稅200,155.000-0#DIV/0!3城建稅200,155.000-0#DIV/0!4教育費(fèi)附加200,155.000-0#DIV/0!十十其其他他費(fèi)費(fèi)用用0#DIV/0! 說明： 1、成成本本估估算算應(yīng)應(yīng)按按本本表表明明細(xì)細(xì)項(xiàng)項(xiàng)目目分分類類，可可更更為為明明細(xì)細(xì)，因因條條件件所所限限確確實(shí)實(shí)無無法法作作出出詳詳細(xì)細(xì)估估算算時(shí)時(shí)可可作作部部分分簡簡化化 2、參參考考項(xiàng)項(xiàng)目目可可選選擇擇集集團(tuán)團(tuán)內(nèi)內(nèi)外外的的項(xiàng)項(xiàng)目目，其其標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為為：已已竣竣工工的的項(xiàng)項(xiàng)

12、目目；結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、規(guī)規(guī)模模、配配套套、裝裝修修等等具具有有最最大大可可比比性性1、灰色底色部分無須填寫，自動(dòng)鏈接【若已添加行或列導(dǎo)致公式變化，請自行修訂】；2、白色底色部分需要填寫；估算依據(jù)說明參考項(xiàng)目單位成本與參考項(xiàng)目之成本差異說明成成本本估估算算表表 1、成成本本估估算算應(yīng)應(yīng)按按本本表表明明細(xì)細(xì)項(xiàng)項(xiàng)目目分分類類，可可更更為為明明細(xì)細(xì)，因因條條件件所所限限確確實(shí)實(shí)無無法法作作出出詳詳細(xì)細(xì)估估算算時(shí)時(shí)可可作作部部分分簡簡化化 2、參參考考項(xiàng)項(xiàng)目目可可選選擇擇集集團(tuán)團(tuán)內(nèi)內(nèi)外外的的項(xiàng)項(xiàng)目目，其其標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為為：已已竣竣工工的的項(xiàng)項(xiàng)目目；結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、規(guī)規(guī)模模、配配套套、裝裝修修等等具具

13、有有最最大大可可比比性性1、灰色底色部分無須填寫，自動(dòng)鏈接【若已添加行或列導(dǎo)致公式變化，請自行修訂】；2、白色底色部分需要填寫；開開發(fā)發(fā)及及銷銷售售計(jì)計(jì)劃劃售價(jià)敏感系數(shù)：100%項(xiàng)項(xiàng) 目目第一年第二年第三年第N年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一一、開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃（m2）住宅一期/區(qū)商業(yè)一期/區(qū)小小計(jì)計(jì)-二二、銷銷售售均均價(jià)價(jià)（元元/m2)/m2)住宅一期/區(qū)商業(yè)一期/區(qū)二二、銷銷售售面面積積（m2）住宅一期/區(qū)商業(yè)一期/區(qū)小小計(jì)計(jì)-三三、銷銷售售額額（萬萬）住宅一期/區(qū)-商業(yè)一期/區(qū)-小小計(jì)計(jì)- 1 1、開開發(fā)發(fā)周周期期在在3 3年年以以內(nèi)內(nèi)（含含3

14、 3年年）時(shí)時(shí)，要要求求按按季季度度編編制制該該表表；開開發(fā)發(fā)周周期期超超過過3 3年年時(shí)時(shí)可可按按年年度度編編制制；1、灰色底色部分無須填寫，自動(dòng)鏈接【若已添加行或列導(dǎo)致公式變化，請自行修訂】；2、白色底色部分需要填寫；合合計(jì)計(jì)-開開發(fā)發(fā)及及銷銷售售計(jì)計(jì)劃劃第N年 1 1、開開發(fā)發(fā)周周期期在在3 3年年以以內(nèi)內(nèi)（含含3 3年年）時(shí)時(shí)，要要求求按按季季度度編編制制該該表表；開開發(fā)發(fā)周周期期超超過過3 3年年時(shí)時(shí)可可按按年年度度編編制制；1、灰色底色部分無須填寫，自動(dòng)鏈接【若已添加行或列導(dǎo)致公式變化，請自行修訂】；2、白色底色部分需要填寫；利利潤潤測測算算表表售價(jià)敏感系數(shù)：100%成本敏感系數(shù)：

15、100%業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)住住宅宅商商業(yè)業(yè)項(xiàng) 目序號總計(jì)合計(jì)1年度利潤體現(xiàn)說明1合計(jì)2年度利潤體現(xiàn)第一年第二年第三年第N年第一年竣工面積1-銷售面積2-結(jié)結(jié)算算面面積積3-平均售價(jià)(元/m2)4#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!營營業(yè)業(yè)收收入入6- 營業(yè)稅及附加7-單位成本(元/m2)8 銷售成本9-項(xiàng)項(xiàng)目目利利潤潤10-期間費(fèi)用12- 其中：管理費(fèi)用13- 銷售費(fèi)用14- 財(cái)務(wù)費(fèi)用15-稅稅前前利利潤潤16-所得稅（ 25%）17-稅稅后后利利潤潤18-單單位位毛毛利利(元元/m2)/m2)200%0%0%0%0%0% 項(xiàng)目利潤/銷售面積0%0%單單位位凈凈利利(元元/m2)/m2)210%0

16、%0%0%0%0% 稅后利潤/銷售面積0%0%銷銷售售毛毛利利率率%220%0%0%0%0%0% 項(xiàng)目利潤/銷售收入100%0%0%銷銷售售凈凈利利率率%230%0%0%0%0%0% 項(xiàng)目凈利潤/銷售收入100%0%0%總總投投資資回回報(bào)報(bào)率率%25#DIV/0! #DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目總投資100%#DIV/0! #DIV/0!說明： 1、開開發(fā)發(fā)周周期期在在3年年內(nèi)內(nèi)（含含3年年）的的項(xiàng)項(xiàng)目目，應(yīng)應(yīng)分分上上半半年年和和下下半半年年列列示示利利潤潤體體現(xiàn)現(xiàn)情情況況 2、本本表表稅稅后后利利潤潤合合計(jì)計(jì)數(shù)數(shù)現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表的的

17、累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量，其其差差額額應(yīng)應(yīng)等等于于非非付付現(xiàn)現(xiàn)成成本本（見見現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表說說明明）1、灰色底色部分無須填寫，自動(dòng)鏈接【若已添加行或列導(dǎo)致公式變化，請自行修訂】；2、白色底色部分需要填寫；金額單位：萬面積單位：M2說明2第二年第三年第N年-0%0%0% 項(xiàng)目利潤/銷售面積0%0%0% 稅后利潤/銷售面積0%0%0% 項(xiàng)目利潤/銷售收入100%0%0%0% 項(xiàng)目凈利潤/銷售收入100%#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目總投資100%利利潤潤測測算算表表商商業(yè)業(yè)年度利潤體現(xiàn) 1、開開發(fā)發(fā)周周期期在在3年年內(nèi)內(nèi)（含含3年年）的的項(xiàng)項(xiàng)目目，應(yīng)應(yīng)分分

18、上上半半年年和和下下半半年年列列示示利利潤潤體體現(xiàn)現(xiàn)情情況況 2、本本表表稅稅后后利利潤潤合合計(jì)計(jì)數(shù)數(shù)現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表的的累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量，其其差差額額應(yīng)應(yīng)等等于于非非付付現(xiàn)現(xiàn)成成本本（見見現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表說說明明）1、灰色底色部分無須填寫，自動(dòng)鏈接【若已添加行或列導(dǎo)致公式變化，請自行修訂】；2、白色底色部分需要填寫；現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量及及內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率100%100%金額單位：萬元第一年第二年第三年第N年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度銷售面積（m2）-平均售價(jià)(元/m2)-銷售額（元）-回款額（元）小小計(jì)計(jì)1 1-銷售面積（m

19、2）-平均售價(jià)(元/m2)-銷售額（元）-回款額（元）小小計(jì)計(jì)2 2-現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入現(xiàn)現(xiàn)值值NPV1NPV1現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入現(xiàn)現(xiàn)值值NPV2NPV2 1、付地價(jià)款 2、付工程款 3、開發(fā)間接費(fèi) 4、期間費(fèi)用 5、稅金小小計(jì)計(jì)-現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出現(xiàn)現(xiàn)值值NPVNPV三三、凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量-四四、累累計(jì)計(jì)凈凈流流量量-五五、平平均均資資金金占占用用-六六、資資金金成成本本- 七七、內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率IRR八八、獲獲利利指指數(shù)數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值九九、資資金金峰峰值值比比例例資金峰值/（總開發(fā)成本+期間費(fèi)用）第一年第二年第三年第N年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度

20、2季度3季度4季度十十、地地價(jià)價(jià)支支付付貼貼現(xiàn)現(xiàn)比比各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額 十十一一、啟啟動(dòng)動(dòng)資資金金獲獲利利倍倍數(shù)數(shù)項(xiàng)目凈利潤/啟動(dòng)資金說明： 1 1、開開發(fā)發(fā)周周期期在在3 3年年以以內(nèi)內(nèi)（含含3 3年年）時(shí)時(shí)，要要求求按按季季度度編編制制該該表表；開開發(fā)發(fā)周周期期超超過過3 3年年時(shí)時(shí)可可按按年年度度編編制制； 2 2、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量項(xiàng)項(xiàng)目目中中應(yīng)應(yīng)扣扣除除非非付付現(xiàn)現(xiàn)成成本本，如如折折舊舊等等； 3 3、平平均均資資金金占占用用指指現(xiàn)現(xiàn)金金凈凈流流量量為為“ “零零” ”以以前前各各期期累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量的的平平均均數(shù)數(shù)。年年平平均均資資金金占占用用= =第第1-4

21、1-4季季末末累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量之之和和/4/4； 4 4、現(xiàn)現(xiàn)值值可可使使用用NPVNPV函函數(shù)數(shù)，表表達(dá)達(dá)式式=NPV=NPV（貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率，B2B2：BnBn）+B1+B1，B B指指各各期期現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量（期期數(shù)數(shù)次次序序不不得得顛顛倒倒）； 5 5、內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率可可使使用用IRRIRR函函數(shù)數(shù)，表表達(dá)達(dá)式式=IRR=IRR（B1B1：BnBn），B B指指各各期期凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量（期期數(shù)數(shù)次次序序不不得得顛顛倒倒）；本本公公式式不不適適用用于于以以物物業(yè)業(yè)抵抵付付地地價(jià)價(jià)款款的的情情況況； 6 6、當(dāng)當(dāng)年年銷銷售售現(xiàn)現(xiàn)金金回回款款，一一般般按按當(dāng)當(dāng)年年銷銷售售

22、額額的的70%70%計(jì)計(jì)算算，加加上上年年銷銷售售額額的的30%30%計(jì)計(jì)算算； 7 7、當(dāng)當(dāng)年年工工程程支支付付款款，一一般般按按當(dāng)當(dāng)年年工工程程開開發(fā)發(fā)成成本本的的80%80%，加加上上年年工工程程開開發(fā)發(fā)成成本本的的20%20%計(jì)計(jì)算算； 8 8、資資金金成成本本以以累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量為為零零以以前前的的各各期期資資金金占占用用乘乘以以同同期期銀銀行行利利率率計(jì)計(jì)算算； 9 9、年年度度期期望望貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率定定為為10%10%年年利利率率、則則季季度度貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率為為2.5%2.5%。合合計(jì)計(jì)-*-#NUM!#DIV/0!#DIV/0!現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量及及內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率金

23、額單位：萬元合合計(jì)計(jì)#DIV/0!#DIV/0! 1 1、開開發(fā)發(fā)周周期期在在3 3年年以以內(nèi)內(nèi)（含含3 3年年）時(shí)時(shí)，要要求求按按季季度度編編制制該該表表；開開發(fā)發(fā)周周期期超超過過3 3年年時(shí)時(shí)可可按按年年度度編編制制； 2 2、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量項(xiàng)項(xiàng)目目中中應(yīng)應(yīng)扣扣除除非非付付現(xiàn)現(xiàn)成成本本，如如折折舊舊等等； 3 3、平平均均資資金金占占用用指指現(xiàn)現(xiàn)金金凈凈流流量量為為“ “零零” ”以以前前各各期期累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量的的平平均均數(shù)數(shù)。年年平平均均資資金金占占用用= =第第1-41-4季季末末累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量之之和和/4/4； 4 4、現(xiàn)現(xiàn)值值可可使使用用NPVNPV函

24、函數(shù)數(shù)，表表達(dá)達(dá)式式=NPV=NPV（貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率，B2B2：BnBn）+B1+B1，B B指指各各期期現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量（期期數(shù)數(shù)次次序序不不得得顛顛倒倒）； 5 5、內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率可可使使用用IRRIRR函函數(shù)數(shù)，表表達(dá)達(dá)式式=IRR=IRR（B1B1：BnBn），B B指指各各期期凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量（期期數(shù)數(shù)次次序序不不得得顛顛倒倒）；本本公公式式不不適適用用于于以以物物業(yè)業(yè)抵抵付付地地價(jià)價(jià)款款的的情情況況； 6 6、當(dāng)當(dāng)年年銷銷售售現(xiàn)現(xiàn)金金回回款款，一一般般按按當(dāng)當(dāng)年年銷銷售售額額的的70%70%計(jì)計(jì)算算，加加上上年年銷銷售售額額的的30%30%計(jì)計(jì)算算； 7 7、當(dāng)當(dāng)年年工工程

25、程支支付付款款，一一般般按按當(dāng)當(dāng)年年工工程程開開發(fā)發(fā)成成本本的的80%80%，加加上上年年工工程程開開發(fā)發(fā)成成本本的的20%20%計(jì)計(jì)算算； 8 8、資資金金成成本本以以累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量為為零零以以前前的的各各期期資資金金占占用用乘乘以以同同期期銀銀行行利利率率計(jì)計(jì)算算； 9 9、年年度度期期望望貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率定定為為10%10%年年利利率率、則則季季度度貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率為為2.5%2.5%。敏敏感感性性分分析析金額單位：萬元宅宅商商組組合合住住宅宅商商業(yè)業(yè)一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)（90%）（9

26、5%）（100%）（105%）（110%）（90%）（95%）（100%）（105%）（110%）（90%）（95%）銷售均價(jià)(元/m2)#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 可售面積195,387.00195,387.00195,387.00195,387.00195,387.002,880.002,880.00 營業(yè)收入#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 項(xiàng)目利潤#DIV/0!#DIV/0!#DI

27、V/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 稅后利潤#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 銷售毛利率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 銷售凈利率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV

28、/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 總投資回報(bào)率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!二、建安成本的影響估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(shù)（90%）（95%）（100%）（105%）（110%）（90%）（95%）（100%）（105%）（110%）（90%）（95%）銷售均價(jià)(元/m2)#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/

29、0!#DIV/0!#DIV/0!可售面積195,387.00195,387.00195,387.00195,387.00195,387.002,880.002,880.00營業(yè)收入#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!單位建安成本(元/建筑m2)-建筑面積200,155.00200,155.00200,155.00200,155.00200,155.00總建安成本-其他開發(fā)成本- 期間費(fèi)用- 流轉(zhuǎn)稅費(fèi)- 項(xiàng)目利潤#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0

30、!#DIV/0! 稅后利潤#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 銷售毛利率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 銷售凈利率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 總投資回報(bào)率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!三、地價(jià)的影響地價(jià)變幅地價(jià)變幅基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)變幅地價(jià)變幅地價(jià)變幅地價(jià)變幅基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)變幅地價(jià)變幅地價(jià)變幅地價(jià)變幅敏感系數(shù)（90%）（95%）（100%）（105%）（110%）（90%）（95%）（100%）（105%）（110%）（90%）（95%）

31、 營業(yè)收入#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!單位地價(jià)（元/占地m2）0%0%00%0%占地面積（m2）82,000.0082,000.0082,000.0082,000.0082,000.00土地成本00000其他開發(fā)成本-期間費(fèi)用-流轉(zhuǎn)稅- 項(xiàng)目利潤#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 稅后利潤#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 銷售毛利率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 銷售凈利率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV

32、/0! 總投資回報(bào)率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!四、容積率的影響規(guī)劃容積率（1）容積率（2）容積率（3）容積率（4）容積率（5）規(guī)劃容積率（1）容積率（2）容積率（3）容積率（4）容積率（5）規(guī)劃容積率（1）容積率（2）容積率2.502.50-2.50-建筑用地（凈地）面積80,062.0080,062.0080,062.0080,062.0080,062.00 總建筑面積（m2）200,155.00-可售面積（m2）銷售均價(jià)(元/m2)#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 營業(yè)收入#DI

33、V/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!土地成本-其他開發(fā)成本(元/建筑m2)其他總開發(fā)成本-期間費(fèi)用-流轉(zhuǎn)稅- 項(xiàng)目利潤#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 稅后利潤#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 銷售毛利率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 銷售凈利率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 總投資回報(bào)率%#DIV/0!#DIV

34、/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 說明： 1、 該該表表敏敏感感系系數(shù)數(shù)為為100%時(shí)時(shí)，指指基基于于可可行行性性報(bào)報(bào)告告測測算算的的指指標(biāo)標(biāo)。敏敏感感因因素素變變動(dòng)動(dòng)的的影影響響，絕絕對對數(shù)數(shù)指指標(biāo)標(biāo)按按可可行行性性報(bào)報(bào)告告測測算算; 2、 指指標(biāo)標(biāo)乘乘敏敏感感系系數(shù)數(shù)；相相對對數(shù)數(shù)指指標(biāo)標(biāo)可可改改變變現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表和和利利潤潤預(yù)預(yù)測測表表對對應(yīng)應(yīng)的的不不同同敏敏感感系系數(shù)數(shù)自自動(dòng)動(dòng)求求得得。1、灰色底色部分無須填寫，自動(dòng)鏈接【若已添加行或列導(dǎo)致公式變化，請自行修訂】；2、白色底色部分需要填寫；面積單位：平方米預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)（100%）（105%）（110%）

35、#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!2,880.002,880.002,880.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!估算成本估算成本估算成本（100%）（105%）（110%）#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!2,880.002,880.002,880.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)變幅地價(jià)變幅（100%）（105%）（110%）敏敏感

36、感性性分分析析金額單位：萬元商商業(yè)業(yè)容積率（3）容積率（4）容積率（5）-#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0! 1、 該該表表敏敏感感系系數(shù)數(shù)為為100%時(shí)時(shí)，指指基基于于可可行行性性報(bào)報(bào)告告測測算算的的指指標(biāo)標(biāo)。敏敏感感因因素素變變動(dòng)動(dòng)的的影影響響，絕絕對對數(shù)數(shù)指指標(biāo)標(biāo)按按可可行行性性報(bào)報(bào)告告測測算算; 2、 指指標(biāo)標(biāo)乘乘敏敏感感系系數(shù)數(shù)；相相對對數(shù)數(shù)指指標(biāo)標(biāo)可可改改變變現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表和和利利潤潤預(yù)預(yù)測測表表對對應(yīng)應(yīng)的的不不同同敏敏感感系系數(shù)數(shù)自自動(dòng)動(dòng)求求得得。1、灰色底色部分無須填寫，自動(dòng)鏈接【若已添加行或列導(dǎo)致公式變化，請自行修訂】；

37、2、白色底色部分需要填寫；盈盈虧虧平平衡衡之之去去化化率率分分析析項(xiàng)目指標(biāo)合計(jì)住宅商業(yè)銷售指標(biāo)可售面積（m2)198,267.00195,387.002,880.00銷售面積（m2)#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!銷銷售售比比例例#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!單價(jià)（元/m2)合同銷售額（元）-一土地費(fèi)用-二前期費(fèi)用-三主體建筑工程-四主體安裝工程費(fèi)-五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)-六園林景觀環(huán)境費(fèi)-七開發(fā)間接費(fèi)-八期間費(fèi)用-九流轉(zhuǎn)稅費(fèi)-利潤總額-凈利潤-銷售毛利率-銷售凈利率-盈盈虧虧平平衡衡分分析析測測算算土土地地價(jià)價(jià)項(xiàng)目指標(biāo)合計(jì)住宅商業(yè)銷售指標(biāo)可售面積（m2)198,267.001

38、95,387.002,880.00單價(jià)（元/m2)合同銷售額（元）-一土土地地費(fèi)費(fèi)用用-二前期費(fèi)用-三主體建筑工程-四主體安裝工程費(fèi)-五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)-六園林景觀環(huán)境費(fèi)-七開發(fā)間接費(fèi)-八期間費(fèi)用-九流轉(zhuǎn)稅費(fèi)-利潤總額-凈利潤-銷售毛利率-銷售凈利率-1、灰色底色部分無須填寫，自動(dòng)鏈接【若已添加行或列導(dǎo)致公式變化，請自行修訂】；2、白色底色部分需要填寫；項(xiàng)項(xiàng)目目可可變變參參數(shù)數(shù)概概率率分分析析項(xiàng)目數(shù)值概率值（P）-20%-10%010%銷售價(jià)格（元/）#DIV/0!20%20%50%10%銷售面積（萬）-15%80%5%0%成本費(fèi)用（萬元）-5%10%60%20%營業(yè)稅及附加稅率20%指指標(biāo)標(biāo)指

39、指數(shù)數(shù)說說明明PX00.00%0.00%利潤大于0的概率PX=00.00%0.00%利潤等于0的概率PX00.00%0.00%利潤小于0的概率期望值（EX）#DIV/0!#DIV/0!方差（DX）#DIV/0!#DIV/0!標(biāo)準(zhǔn)差()#DIV/0!#DIV/0!變異系數(shù)()#DIV/0!#DIV/0!注注：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差差越越小小，說說明明隨隨機(jī)機(jī)變變量量取取值值偏偏離離其其期期望望值值的的離離散散程程度度越越小小，項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)就就越越小小。注注：變變異異系系數(shù)數(shù)排排除除了了不不同同規(guī)規(guī)模模的的投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目由由于于期期望望值值大大小小而而產(chǎn)產(chǎn)生生的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大大小小的的影影響響；變變異異系

40、系數(shù)數(shù)越越小小，項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)越越小小。1、灰色底色部分無須填寫，自動(dòng)鏈接【若已添加行或列導(dǎo)致公式變化，請自行修訂】；2、白色底色部分需要填寫；發(fā)生概率利潤額EX20%合計(jì)10.0015#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0%100%0.0030#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0%100%0.0180#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!5%100%0.0060#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0015#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!20.0080#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0160#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.09

41、60#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0320#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0080#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!30.0005#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0010#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0060#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0020#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0005#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!40.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.000

42、0#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!50.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!60.0015#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0030#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0180#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0060#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0015

43、#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!70.0080#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0160#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0960#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0320#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0080#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!80.0005#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!項(xiàng)項(xiàng)目目可可變變參參數(shù)數(shù)概概率率分分析析概率值（P）說說明明利潤大于0的概率利潤等于0的概率利潤小于0的概率注注：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差差越越小小，說說明明隨隨機(jī)機(jī)變變量量取取值值偏偏離離其其期期望望值值的的離離散散程程度度越越小小，項(xiàng)項(xiàng)目目

44、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)就就越越小小。注注：變變異異系系數(shù)數(shù)排排除除了了不不同同規(guī)規(guī)模模的的投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目由由于于期期望望值值大大小小而而產(chǎn)產(chǎn)生生的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大大小小的的影影響響；變變異異系系數(shù)數(shù)越越小小，項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)越越小小。1、灰色底色部分無須填寫，自動(dòng)鏈接【若已添加行或列導(dǎo)致公式變化，請自行修訂】；2、白色底色部分需要填寫；0.0010#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0060#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0020#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0005#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!90.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0

45、000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!100.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!110.0038#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0075#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.

46、0450#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0150#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0038#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!120.0200#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0400#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.2400#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0800#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0200#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!130.0013#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0025#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0150#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0

47、.0050#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0013#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!140.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!150.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!

48、80.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!160.0008#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0015#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0090#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0030#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0008#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!170.0040#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0080#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0480#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0160#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0040#DIV/0!#DIV/0!#DIV/

49、0!180.0003#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0005#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0030#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0010#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0003#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!190.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!200.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!0.0000#