房屋主體、室外公共設施的維修養(yǎng)護周期及質量標準

1、房屋主體、室外公共設施的維修養(yǎng)護周期及質量標準1  地基基礎 觀測房屋無傾斜、地基無明顯沉降、移位，墻體無嚴重裂縫等。 每年進行一次全面觀測，發(fā)現(xiàn)問題報告產權和上級主管單位 。2 梁、柱、板主體 無傾斜、變形、弓凸、剝落、開裂和非收縮性裂縫，無筋露等。 發(fā)現(xiàn)問題隨時修補，每年進行一次全面檢查。 3 墻體、墻面噴涂均勻，飾面板（磚）安裝（砌貼），牢固，表面平整、潔凈，色澤協(xié)調一致。 每年全面檢查一次，大理石條磚、瓷面磚墻體墻面5年清洗一次，馬賽克外墻面8年清洗一次，室外要涂墻體,墻面8年噴涂一次，室內樓道、樓梯墻面3-4年全面修補、粉刷或涂油漆一次 。4 頂棚 抹灰層牢固，無

2、面層剝落和明顯裂縫。 發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，34年全面修補刷漆一次 。5 樓梯、扶手 無混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋無銹蝕、變形，牢固，確保使用安全，木扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落。 發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，34年全面修補刷油漆一次 。6 公共門窗門：單元門、防火門窗：塑鋼（推拉、平開）、百葉窗 牢固、平整、美觀，無銹蝕，開關靈活，接縫嚴密，不松動，門窗及門窗配件齊全。 發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復，1年全面檢查和保養(yǎng)一次，木門2年油漆一次 。7 屋面隔熱層、防水層 屋面防水層無老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂現(xiàn)象，板端縫、伸縮縫沒膏緊貼，天溝、落水管、落水口暢通

3、無阻，不積水，屋面出入口完好，隔熱層無缺損現(xiàn)象。 每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。 8 屋面扶欄、避雷帶、公共防盜網 無破損、變形，無明顯銹蝕。 每半年檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補，每兩年油漆一次 。9 消防設施（消防栓、消防管、消防閥門） 無損壞、開關自如、清潔、無滲、漏現(xiàn)象，周圍無堆積雜物，保持水壓。 消防栓按“小區(qū)消防栓保養(yǎng)規(guī)定”執(zhí)行，消防管、道每年檢查一次，每23年油漆一次 。10 公用電器樓梯燈完好，燈開關正常，電話箱、電表箱、有線電視箱及分接器蓋板完好，無不安全現(xiàn)象。 15天檢查一次，發(fā)現(xiàn)損壞及時更換，屬電話公司、有線電視臺設施通知其及時維修 。11 可視、

4、非可視對講門 對講功能正常，標識顯示清楚，聲音正常，圖像清晰，門鎖，拉手完好。 每周檢查一次，每半年保養(yǎng)一次。 12 信報箱 箱門、門鎖齊全，開關自如，房號字體清晰，沒有被明顯損壞，完好率100%。 每月檢查一次，每年刷一次漆（如需要）。 13 房屋標識（棟號、樓層號） 字體清晰、醒目，標識齊全，標識牌無損壞。 標識牌如損壞或陳舊及時維修更換 。14 散水坡、雨檐臺、連廊 與建筑物外墻連接完好，無脫離開縫現(xiàn)象，無排水不暢現(xiàn)象。 每季度檢查一次，保持上下水管暢通，避免積水滲樓板，隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。 15 樓板、地面磚 無裂縫、起殼、空鼓、下陷，表面平整，無破損，樓板、地面磚上無水泥渣。

5、 發(fā)現(xiàn)問題及時修補，每年全面檢查一次 。16 上、下雨污水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫、破洞。 每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補，每四年水管油漆一次。 17 室外建筑小品、標識牌 完好率100%，符合安全要求，標識牌齊全醒目 是否有被損壞，有無安全隱患，標識牌有無遺失或需更新，要求每周檢查1次 。18 道路 整體要求路面平滑，無明顯坑洼、破損，輕微破損面積每處不超過0.1平方米，邊角整齊無缺口 ，隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補。 水泥路面 景觀道、車道、消防通道、停車場、塞提納勒廣場、會所廣場造成坑洼或破損，每500平方米內，累計不超過1平方米，路面積留水

6、泥渣等體積不超過1.5×1.5×1.5立方厘米 隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補。 道板磚、拼花磚 不能缺少一塊，98%沒有松動，單塊破損面積大于20%的道板磚在100平方米內不超過4塊 隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補 。電纜溝蓋板 平整不缺少一塊，單塊破壞面積不能超過0.01平方米 每季度檢查，破損維修或更換 。路牙 整齊，沒有很明顯蹋陷，不缺少一塊，單塊破損長度不超20% 車道路牙1年刷一次黃、黑相間的漆 。擋土坡、墻 每處蹋陷破損面積不超過0.005平方米(50平方厘米) 隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補 。踏步、臺階 沒有明顯破損 隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補 。19 給排水 雨污水

7、井、蓋 排水通暢，井蓋沒有明顯裂紋或破損，井壁沒有蹋裂，井蓋型號符合輕型、重型要求，標識正確與周圍道路高度保持一致，與路面高度不超出±2CM，與綠地正常不超過，±8CM，個別因地勢原因等可超出，但不能明顯影響觀瞻。 一季度全面檢查一次，半年對易銹蝕雨污水井蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標識清楚，路面井蓋盡量做防震墊圈，以車駛過不振響為準 。明暗溝 溝體完好，明溝蓋板齊全，溝渠通暢無阻塞 發(fā)現(xiàn)問題隨時維修，每半年全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)滲、漏、滴水或損壞及時維修，半年全面檢查一次 。給排水管道（含綠化用水管閥 水管水閥完好，無滲漏，管道通暢無阻塞。 每年全面保養(yǎng)一次 ?；S池 同

8、雨、污水井 每半年保養(yǎng)一次 。20 路燈 燈座箱、燈柱、燈罩、燈泡等設施完好， 發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，每季度檢查一次，每半年保養(yǎng)一次，燈桿每1年半刷一次漆 。21 兒童游樂設施 設施完好，沒有損傷，沒有安全隱患 每天檢查一次，一周定期保養(yǎng)一次，如上潤滑油，緊固等 。22 室外停車設施、消防設施 車棚、車架、車棚無安全隱患，單車棚梁、柱無明顯裂紋，車架無明顯銹蝕、損壞 每周檢查一次，半年保養(yǎng)一次 。值班室、崗亭 門窗、墻面、鎖完好，無損壞，需懸掛的管理規(guī)定等鏡框整齊、規(guī)范 發(fā)現(xiàn)問題隨時修補，每半年保養(yǎng)一次 。道閘 道桿色彩鮮明，上下靈活自如無損壞，配件齊全，手動，自動控制正常 。車位畫線、禁停線和標

9、識 色彩鮮明，字體清晰、醒目，標識符合要求，線條直，寬度一致 ，半年重刷一次 。路障 牢固、無明顯傾斜（10°之內），完好，間條鮮明、醒目 半年漆一次 。室外消防栓 無滲、漏水現(xiàn)象，每個消防栓有水，開關靈活 發(fā)現(xiàn)問題隨時檢查，每季度全面試放水檢查一次，每半年保養(yǎng)一次 。 房屋及其設備小修服務標準2007-06-23 10:54京房地修字【1998】第799號一、總 則 (一)為了規(guī)范房屋及其設備的小修內容、質量標準及服務時限，制定本標準。 (二)本標準適用于本市普通住宅房屋及其設備小修服務工程。其它房屋的小修可參照本標準。 (三)本標準包括樓房土建及設備小修標準、平房土建及

10、設備小修標準、電梯供水供電天線小修服務標準、住宅鍋爐供暖和維修標準、服務規(guī)范五部分組成。 本標準所規(guī)定小修內容是指在某一項目中修繕服務的范圍；質量標準是指修繕工作完成后應符合規(guī)定的標準；時限要求是指從接受報修之時起開始處理所用的最長時間。 (四)本標準由市房屋土地管理局負責解釋。 二、樓房土建及設備小修標準 時限要求：急迫性小修項目包括：樓房廁浴間排污管道堵塞：室內給水系統(tǒng)小修、換管：煙道堵塞等。自接到報修之時起2小時到達現(xiàn)場。除急迫性小修之外的零修項目為維護性小修；自接到報修之日起，三日之內處理或與住戶預約修復日期。 (一)工程項目：內地面、散水 小修內容：普通水泥樓面和地面起砂空鼓、影響使

11、用，樓面或地面的塊料面層松動的、散水嚴重破損影響其功能的，應修補：木樓板損壞、松動、殘缺的，應修復，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換。 質量標準：普通水泥樓面地面及散維修后應平整、光滑、接槎平順；木質樓地面維修后應牢固、平整、拼縫嚴密。 (二)工程項目：室內墻面及頂棚 小修內容：內墻及踢腳線抹灰空鼓、剝落的應修補；頂棚抹灰空鼓、剝落的應修補。 質量標準：修繕后的內墻面及灰頂棚應恢復原有使用功能，抹面應接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結合牢固。 (三)工程項目：檢修門窗 小修內容：鋼木門窗框松動、門窗扇開關不靈活、脫榫、 糟朽、開焊、小五金缺損的應進行修補。 質量標準：修后的

12、鋼木門窗應開關靈活不松動，框與墻體結合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，膩子飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。 (四)工程項目：煙道、垃圾道等 小修內容：煙道裂縫、破損、堵塞現(xiàn)象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾門及出屋面排氣孔損壞的應修復。 質量標準：修繕后煙道及垃圾道應暢通，垃圾斗、出垃圾門零件齊全，排氣孔不向垃圾道內漏水。 (五)工程項目：清掃屋面、采光井、雨落管等 小修內容：每年應將屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃干凈：雨落管局部殘缺、破損應更換。 質量標準：屋面采光井應清掃干凈，雨落管修繕后應補齊五金配件。 (六)工程項目：屋面補漏 小修內容：屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局部補漏范圍。 質量標

13、準：屋面局部補漏后應達到不再滴漏。 (七)工程項目：外檐裝修 小修內容：外檐抹灰及塊料面層局部嚴重空鼓有脫落危險的，應排除險情。 質量標準：排除險情后的外檐裝修，應不存在危險隱患。 (八)工程項目：陽臺、雨罩等結構構件 小修內容：陽臺、雨罩、梁等結構構件保護層開裂的，應封堵裂縫，防止鋼筋銹蝕：保護層剝落的，應補抹。 質量標準：經維修后的結構構件應不再有裂縫及露筋現(xiàn)象。 (九)工程項目：室內給水系統(tǒng)小修、局部換管 小修內容：樓房戶表以內管道銹蝕脫皮的，應清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴重的，應予以更換：給水系統(tǒng)漏水的，應進行修理，嚴重的，予以更換，零件殘缺的應予以補齊。 質量標準：經修繕的給水

14、系統(tǒng)暢通，部件應配齊全，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能正常使用。 (十)工程項目：衛(wèi)生設備 小修內容：衛(wèi)生設備及配件殘缺的應配齊，破損的應維修。 質量標準：修繕后應做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象，能正常使用。 (十一)工程項目：排水管道、化糞池，檢查井等。 小修內容：樓房排污管道堵塞，排污不暢通的應疏通：化糞池、檢查井滿溢或積存較多污物影響使用的應疏通或清掏，配件殘缺應補齊。 質量標準：樓房排污管道經疏通后，應達到排污管道暢通，不滴水；化糞池檢查井滿溢的清掏應清除全部污物，化糞池檢查井局部損壞的應修好， 達到井體、池體、井圈、井蓋、池蓋完好。 三、平房土建及設備小修

15、標準 時限要求：急迫性小修項目包括：解除木結構安全隱患：排污管道堵塞：給水系統(tǒng)小修、換管等。自接到報修之時起2小時到達現(xiàn)場。除急迫性小修之外的零修項目為維護性小修：自接到報修之日起，三日之內處理或與住戶預約修復日期。 (一)工程項目：木結構搶修加固 小修內容：年度或季節(jié)性房屋安全檢查中發(fā)現(xiàn)的柁、檁、椽等木構件存在安全隱患的，應搶修加固。 質量標準：加固后的木結構構件應安全可靠，加固措施合理 (二)工程項目：室內地面、散水 小修內容：地面起砂、空鼓、影響使用，地面的塊料面層松動的，散水嚴重破損影響其功能的應修補：木地板損壞、松動、殘缺的，應修復，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換：磚地面在l平米以

16、內損壞、破碎影響使用的，應起墁。 質量標準：地面及散水維修后應平整、光滑、接槎平順：木質地面維修后應牢固、平整、拼縫嚴密：磚地面維修后應平整、牢固。 (三)工程項目：室內墻面及項棚 小修內容：內墻及踢腳線抹灰空鼓、剝落的應修補：頂棚抹灰空鼓、剝落的，應修補：紙頂棚有破洞掉土的，應修補。 質量標準：修繕后的內墻及灰頂棚應恢復原有功能，抹面應接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結合牢固：紙頂棚修補整齊。 (四)工程項目：檢修門窗 小修內容：鋼木門窗框松動、門窗扇開關不靈活、脫榫、糟朽、開焊、小五金缺損的應進行修補。 質量標準：修后的鋼木門窗應開關靈活不松動，框與墻體結合牢固，五金齊

17、全。玻璃裝釘牢固，膩予飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。 (五)工程項目：臺明 小修內容：臺明松動。酥散或塌落的應修復。 質量標準：臺明盡量按原臺明建筑標準修補，修繕后的臺明平整、清潔，砌體整體性強。 (六)工程項目：清掃屋面、天溝、雨落管等 小修內容：每年應將屋面、天溝及雨水口積存的雜物清掃干凈：雨落管局部殘缺、破損的應更換。 質量標準：屋面天溝應清掃干凈，雨落管修繕后應補齊五金配件。 (七)工程項目：屋面補漏 小修內容：屋面局部滴漏影響使用的屬于屋面局部補漏范圍。 質量標準：屋面局部補漏后應達到不再滴漏。 (八)工程項目：給水系統(tǒng)小修 小修內容：平房院表以內管道銹蝕脫皮的，應清除干凈后，采取防銹措

18、施。 質量標準：經修繕的給水系統(tǒng)暢通，部件應配齊全，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能正常使用。 (五)工程項目：排水管道、檢查井等 小修內容：平房院的排污管道堵塞，排污不暢通的，應疏通。 質量標準：平房院排污管道疏通后，應達到暢通。 備注：本標準適用于現(xiàn)狀較好的平房，城近郊區(qū)危改片內危破平房的小修工程，以保證房屋住用安全和解決，重影響使用的維修項日為主。 四、電梯、供水、供電、天線小修服務標準 (一)服務標準 住宅電梯服務標準 1設服務標志牌、服務公約、司機守則、乘梯須知、意見簿。 候梯廳須懸掛"電梯運行服務標志牌"。牌上應標明：運行時間，維修保養(yǎng)時間，值班室地點，管理單位名稱，監(jiān)

19、督電話。 2保證運行時間。 住宅電梯均實行24小時運行制。每天6:00 - 24:00時連續(xù)運行不間斷，24:00 - 6:00時有司機值班，住戶特殊用梯隨叫隨到。 3保證文明服務。 司機須做到掛牌上崗，禮貌待客，用語文明，著裝整潔。按時交接班，認真填寫運行記錄。 4維修保養(yǎng)及時。 堅持每周對電梯進行一次保養(yǎng)。 5.轎廂清潔。 轎廂內不得有油污、垃圾，不得張貼與運行服務無關的廣告，候梯廳清潔衛(wèi)生，不許堆放雜物，有足夠的照明。 高壓供水運行服務標準 l、有防疫部門核發(fā)的"供水衛(wèi)生許可證"(張貼于醒目處)。 2保持供水設施周圍的環(huán)境整潔，每周檢查一次。 3水箱水池要加蓋加鎖，并

20、每年清洗消毒一次。 4保證供水安全，每年進行一次水質化驗?；瀱瓮咨票９芤詡潆S時檢查。 5供水管理與操作人員應按規(guī)定進行健康檢查，并取得健康合格證。 6保證供水不間斷，零修接到報修后按時限要求趕到現(xiàn)場處理，大修時要有"安民告示"，并采取臨時供水措施。 7消防泵每年試泵一次，保證泵能轉、水能上。 供電設施服務標準 1每年進行l(wèi)-2次巡視維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理并上報。修后的閘具、線路應完整無損，使用良好。 2每年進行一次安全檢查(配合下達年修繕任務)。 3小修及時按時限要求修復。 4監(jiān)督超負荷用電，保證全體用戶用電安全。 5妥善處理因零線斷線造成燒毀家電事故。 共用電視天線服務

21、標準 1保證天線系統(tǒng)的收視質量，主觀評價圖像質量應在三級以上。 2天線前端系統(tǒng)設備完整(無丟失損壞)，安裝牢固，防雷措施可靠，每年檢查一次接地電阻。 3每年定期檢查不少于一次。維修及時，接到報修最遲在三日內修復。 (二)維修標準 電梯： 1 工程項目：電梯急修 小修內容：（1）關人，（2）沖頂、蹲底，（3）關車。 質量標準：回復正常運行。 時限要求：接到報修后20分鐘趕到現(xiàn)場。 2 工程項目：電梯零修 (1) 工程項目：電源開關、安全開關 小修內容：熔斷器、熔絲 各安全開關 質量標準：接觸良好、動作靈活可靠。 時限要求：接到報修后20分鐘趕到現(xiàn)場。 (2) 工程項目：拽引機 時限要求：每日巡視

22、 小修內容：減速箱 質量標準：油面不高于油位線，油溫不高于85，外觀清潔無油污。 小修內容：電動機、發(fā)動機組 質量標準：運行時火花符合要求，溫升不高于銘牌規(guī)定，外觀清潔無油污。 小修內容：制動器 質量標準：間隙均勻，符合要求，制動靈活可靠。 (3) 工程項目： 控制柜 小修內容：柜內原件 質量標準：齊全，動作靈活可靠，顯示正常 時限要求：每日巡視 (4) 工程項目：選層系統(tǒng) 時限要求：每日巡視 小修內容：機械選層器 質量標準：滑動部位動作準確 小修內容：電氣選層器 質量標準：動作準確 (5) 工程項目：層、轎門系統(tǒng) 時限要求：每日巡視 小修內容：層、轎門 質量標準：運行平穩(wěn)、無撞擊、動作可靠

23、小修內容：開關門機 質量標準：運行平穩(wěn)、無撞擊、動作可靠 小修內容：各層門鎖 質量標準：門鎖接觸良好、動作可靠 小修內容：安全觸板 質量標準：靈活可靠 （6）工程項目：顯示系統(tǒng) 小修內容：轎內及層樓顯示呼梯按鈕 質量標準：顯示正常無好無損 時限要求：每日巡視 (7)工程項目：井道系統(tǒng) 時限要求：每日巡視 小修內容：導軌 質量標準：潤滑正常 小修內容：繩頭組合 質量標準：無異常 小修內容：限速器 質量標準：動作可靠 小修內容：安全鉗 質量標準：動作可靠 (8)工程項目：運行環(huán)境 小修內容：機房、井道轎頂、底坑 質量標準：干凈整潔無油污 時限要求：每周保養(yǎng) 二次供水設備 1工程項目：生活水泵(包括

24、備用泵) (1) 小修內容：巡視檢查 質量標準：運轉正常、無雜音軸承 時限要求：每日一次 (2) 小修內容：水泵軸承溫度 質量標準：溫度不超過75 時限要求：每天測試一次 (3) 小修內容：水泵軸頭滴漏 質量標準：環(huán)境溫度不高于35 時限要求：每日一次 (4) 小修內容：泵體加油 質量標準：軸頭漏水符合要求潤滑良好 時限要求：隨時檢查 (5) 小修內容：水泵出水口壓力 質量標準：壓力表指示應在正常范圍內 時限要求：每日一次 2工程項目：消防泵 (1)小修內容：巡視檢查 質量標準：靈活轉動 時限要求：每月攀車一次 (2) 小修內容：試運行 質量標準：最高端出水壓力不小于10m、無漏水、無雜音 時

25、限要求：每年四月、九月試泵兩次 3 工程項目：電機 (1) 小修內容：巡視檢查 質量標準：運轉正常、無雜音 時限要求：每日一次 (2) 小修內容：接地保護 質量標準：牢固可靠 時限要求：每日一次 (3) 小修內容：運行環(huán)境 質量標準：散熱良好 時限要求：每日一次 4工程項目：閥門 (1) 小修內容：檢查 質量標準：無滲漏、無銹蝕，無異常撞擊聲 時限要求：每日一次 (2) 小修內容：閥門 質量標準：無跑、昌、滴、漏，潤滑良好開閉靈活 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (3) 小修內容：逆止閥 質量標準：性能可靠 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 5工程項目：管道 (1) 小修內容：巡視檢查 質量標準：無滲漏

26、、無銹蝕 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (2) 小修內容：保溫 質量標準：保溫良好、無破損無脫落 時限要求：每年九月檢查保溫 6工程項目：高、低位水箱 (1) 小修內容：檢查 質量標準：無銹蝕、無跑、昌、滴、漏符合生活飲用水衛(wèi)生標準 時限要求：每周一次 (2) 小修內容：水質 質量標準：無銹蝕、無跑、昌、滴、漏符合生活飲用水衛(wèi)生標準 時限要求：每年一次 (3) 小修內容：液位控制器 質量標準：靈敏可靠，控制線路規(guī)范 時限要求：隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決 7工程項目：氣壓罐 (1) 小修內容：檢查 質量標準：壓力正常，無銹蝕，無跑、冒、滴、漏 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (2) 小修內容：水位計

27、質量標準：水面在規(guī)定范圍內 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 8工程項目：空氣壓縮機 小修內容：檢查 質量標準：壓力指示在正常范圍內，清潔無油污、不漏氣 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 9工程項目：控制系統(tǒng) (1) 小修內容：配電(盤)柜 質量標準：柜內元器件齊全完好接地、接零良好，指示燈完好 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (2) 小修內容：液位傳感器 質量標準：控制系統(tǒng)可靠 時限要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (3) 小修內容：消防信號 質量標準：動作準確，能隨時啟動 時限要求：每年至少與消防泵試運行一次 10工程項目：運行環(huán)境 (1) 小修內容：泵房、水箱問 質量標準：干凈整潔無雜物、無積水，有門、有鎖 時限

28、要求：發(fā)現(xiàn)問題及時解決 (2) 小修內容：管道、泵體有少量漆膜脫落 質量標準：無銹蝕、無脫落 時限要求：及時補刷 供電設施 1工程項目：配電沒施 小修內容：(1)配電柜(2)配電箱(3)配電盤 質量標準：元器件齊全，顯示正常動作可靠，接地良好 時限要求：出現(xiàn)故障30分鐘到達現(xiàn)場處理 2工程項目：室內設備 小修內容：(1)閘具(2)電源插座(3)開關(4)燈頭 質量標準：正常使用 時限要求：報修后30分鐘到達現(xiàn)場處理 3工程項目：配電線路 小修內容：(1)導線(2)支持物 質量標準：絕緣良好完整可靠 時限要求：出現(xiàn)故障30分鐘到達現(xiàn)場處理 共用電視天線 時限要求：報修后2小時到達現(xiàn)場處理 1小修

29、內容： 前端箱 質量標準：元器件齊全可靠 2小修內容：戶內終端盒 質量標準：使用正常 五、住宅鍋爐供暖和維修標準 住宅鍋爐供暖標準 1按照市人民政府要求的時間供暖。供暖期間實際每天24小時連續(xù)供暖，保證采暖用戶的居室溫度不低于16，全冬供暖合格率力爭達到100。 2各項供暖規(guī)章制度健全。公布供暖服務公約值班電話、維修地點；供暖維修要全天24小時有人值班，住戶報修處理及時率100。 3全冬因設備故障造成停暖次數要少于3次，且每次停暖不得超得4小時；全冬住戶來信、來訪、來電話投訴問題的累計次數不得超過住戶總數的3。聘請社會監(jiān)督員。 4安全生產，消滅重大人身設備事故，輕傷事故頻率在15以下。 5煙氣

30、黑度、排煙濃度及噪聲控制均要達到環(huán)保要求。 6專設報修服務臺并有報修專座。 (二)供暖鍋爐維修標準 停爐檢修 時限要求：九月底前完成 1工程項目：熱源部分(含熱力點) 小修內容：對鍋爐熱交換器及所有附屬設備節(jié)門進行全面檢修。 質量標準：通過檢修提高鍋爐熱變換器及附屬設備的完好率，節(jié)門開關靈活有效。 2工程項目：管道部分 小修內容：管道局部糟朽、保溫脫落、節(jié)門開關不靈活及管溝進水。 質量標準：檢修后做到管道保溫好、節(jié)門開關靈活有效，地溝做到不進雨水、下水。 3工程項目：室內部分 小修內容：室內局部糟朽，散熱器損壞節(jié)門開關不靈活及暖氣局部不熱。 質量標準：檢修后做到管線、散熱器完好，節(jié)門開關靈活有

31、效、解決好暖氣局部不熱。 運行期間： 1工程項目：熱源、熱交換器及附屬設備 小修內容：對鍋爐、熱交換器及所有的附屬設備、節(jié)門定期維修保養(yǎng)。 質量標準：保證鍋爐、熱交換器及所有的附屬設備正常運行，節(jié)門開關靈活，杜絕跑、冒、滴、漏。 時限要求：九月底前完成。 2 工程項目：室內設備 小修內容：室內管線、散熱片、節(jié)門存在跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的應維修。 質量標準：維修后杜絕室內設備跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象。 時限要求：對室內出現(xiàn)大跑水接到用戶報修后，半小時之內趕到現(xiàn)場處理，滴漏接到報修后2小時內趕到現(xiàn)場處理。 3工程項目：暖氣局部不熱 小修內容：室內管線及散熱器存在局部不熱現(xiàn)象。 質量標準：維修后，室內管線

32、及散熱器應恢復正常。 時限要求：接到用戶報修后4小時之內到現(xiàn)場處理。 六、服務規(guī)范(一)服務用語：文明禮讓、態(tài)度和藹、語言親切、表達清楚。 您好!請進；請坐；請講；對不起，請稍等：讓您久等了；請慢走；有事多聯(lián)系；謝謝；請留步；再見；請您消消氣，有話慢慢說；歡迎您監(jiān)督幫助；打攪了。 (二)服務禮儀：著裝整齊干凈、佩戴服務標志、態(tài)度熱情誠懇、行為文明大方。 1服務、作業(yè)時儀表保持整潔，穿著干凈的工作服，佩戴服務胸卡；不留與身份不符的發(fā)型，不戴與服務無關的裝飾品；入戶服務不得穿拖鞋。 2接待辦事人員，熱情迎送，主動打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復。 3入戶服務先按門鈴或輕敲門，征得

33、同意再進門；辦完事后禮貌地離去。 4服務對象有意見、態(tài)度不好時，耐心解釋說明，以禮相待，不講傷感情和不文明語言。 (三)職業(yè)紀律：遵紀守法、勤政廉、辦事公道、高效服務。 1自覺執(zhí)行有關法律法規(guī)，依法管理，不得擅自主張、各行其是. 2愛崗敬業(yè)、提高辦事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。 3堅持原則，秉公辦事，不得以職務之便謀取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。 4多辦實事，為住戶排憂解難，不亂收費、不收饋贈，不向住戶提無理要求。 辦公樓物業(yè)管理服務規(guī)范1范圍本標準規(guī)定了辦公樓物業(yè)管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、辦公樓秩序維護和安全服務、環(huán)境保潔服務、綠化擺放與養(yǎng)護服

34、務、倉儲和搬運等內容及要求。本標準適用于本公司辦公樓物業(yè)管理服務活動。2規(guī)范性引用文件下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據本標準達成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。GB2894安全標志GB3096區(qū)域環(huán)境噪聲標準GB5749生活飲用水衛(wèi)生標準GB/T10001.1標志用公共信息圖形符號第1部分：通用符號GB13495消防安全標志GB15603常用危險化學品貯存通則DB31/30住宅裝飾裝修驗收標準DB31/199污水綜合

35、排放標準特種設備安全監(jiān)察條例（中華人民共和國國務院第373號令，自2003年6月1日起施行）住宅室內裝飾裝修管理辦法（中華人民共和國建設部令第110號，自2002年5月1日起施行）物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法（建住房1999261號，建設部1999年11月22日頒布）3術語和定義下列術語和定義適用于本標準：3.1辦公樓officebuilding已建成并交付辦公使用的房屋及附屬設施、設備和場地。3.2物業(yè)管理propertymanagement物業(yè)產權人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生

36、和秩序的活動。3.3顧客customer接受服務的組織或個人。示例：物業(yè)產權人、使用人及其他相關方。3.4突發(fā)公共事件precipitatingevent在辦公樓物業(yè)管理范圍內發(fā)生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。4基本要求4.1資質要求物業(yè)管理企業(yè)應具有從事物業(yè)管理服務的資

37、質，應符合建設部物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法的要求。4.2管理機構與人力資源配置要求4.2.1物業(yè)管理企業(yè)應根據辦公樓的具體情況和合同約定，設置相適應的辦公樓物業(yè)管理服務機構，配備管理人員和服務設施。4.2.2管理人員應取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術、操作人員應取得相應專業(yè)技術證書或職業(yè)技能資格證書。4.2.3管理服務人員在服務過程中應保持良好的精神狀態(tài)；表情自然、親切；舉止大方、有禮；用語文明、規(guī)范；對待顧客主動、熱情、耐心、周到并及時為顧客提供服務。4.2.4管理服務人員應按規(guī)定統(tǒng)一著裝、著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊；在指定位置佩戴標志，站姿端正，坐姿穩(wěn)重，行為規(guī)范，服務主

38、動。4.2.5管理服務人員應及時、認真做好工作日志、交接班記錄、賬冊等記錄工作，做到字跡清晰、數據準確。4.2.6管理服務人員應接受過相關專業(yè)技能的培訓，掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī)，熟悉辦公樓的基本情況，能正確使用相關專用設備。4.3管理服務要求4.3.1辦公樓物業(yè)管理服務機構的維護保養(yǎng)工作，應保持房屋建筑的完好和設施設備的正常運行。4.3.2辦公樓物業(yè)管理服務機構宜從實際出發(fā)，充分考慮制定合適、有效的節(jié)約能源方案，并付諸實施。4.3.3辦公樓物業(yè)管理服務機構應為辦公樓提供全天候的公共秩序維護服務和安全服務，維護辦公樓的人員、財產和建筑物的安全。4.3.4辦公樓物業(yè)管理服務機構應按時完成規(guī)定的環(huán)

39、境保潔服務，為顧客提供整潔、衛(wèi)生、安全、美觀的環(huán)境。4.3.5辦公樓物業(yè)管理服務機構應對辦公樓物業(yè)管理范圍內的綠地和室內綠化進行養(yǎng)護服務，保持辦公樓整體的景觀效果。4.3.6辦公樓物業(yè)管理服務機構應對倉儲和采購進行控制，使倉儲和采購的物資及服務符合本標準及相關標準在質量、環(huán)境、安全等方面的要求。4.3.7辦公樓物業(yè)管理服務機構應對自然災害、事故災害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客、物業(yè)管理企業(yè)和有關部門，并采取相應措施。4.4基礎管理服務4.4.1財務管理服務4.4.1.1建立健全財務管理制度，對物業(yè)管理費和

40、其它費用的收支進行財務管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調、延伸服務等費用須單獨結算的應準確計算。4.4.1.2物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規(guī)范。4.4.2物業(yè)檔案管理有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內容至少應包括：0.1物業(yè)竣工驗收檔案；0.2辦公樓及其配套設施權屬清冊；0.3設備管理檔案；0.4顧客資料檔案；0.5日常管理檔案。5顧客服務5.1接待服務5.1.1接待原則顧客接待應遵循“公開辦事制度、公開辦事紀律、公開服務項目、公開收費項目和標準”的原則。顧客接

41、待人員應熱情回答顧客咨詢，確保100%答復率。5.1.2大堂服務大堂服務人員應注意維護大堂的整潔、有序和安全，向顧客提供關于周邊交通、景點和辦公樓內部各服務功能的咨詢。5.1.3入駐、退租服務顧客需入駐和退租時，服務人員應按規(guī)定的程序及時受理，手續(xù)完備，及時建檔、歸檔。5.1.4報修接待服務當顧客報修時，應及時受理，并在規(guī)定的時間內到場，小修項目宜當天完成（預約除外）。5.2信報服務正確分理信件，認真登記報刊雜志和掛號信，正確處理特殊郵件（如退信等）。5.3通訊設施安裝服務5.3.1確保收到顧客需求信息后一個工作日內，聯(lián)系好專業(yè)服務單位為顧客申請通訊設施的安裝。5.3.2確保內線電話在收到顧客

42、需求信息之后一個工作日內開通。5.3.3收到專業(yè)服務單位挑線通知后，及時安排工程部門進行施工，并確保一個工作日內開通。5.4維修資金管理服務需要時，建立辦公樓維修資金管理制度，對辦公樓維修資金進行賬務管理，運作規(guī)范，賬目清晰。5.5裝修管理服務5.5.1制訂辦公樓裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度并在顧客申請裝修時告知。5.5.2建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申請、審批、驗收資料。5.5.3辦公區(qū)的晝間噪聲控制應執(zhí)行GB3096中的四類標準限值。5.5.4發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應及時勸阻、制止。如制止無效，報告業(yè)主和有關部門處理。5.6投訴處理5.6.1顧客投訴應分下列情況處

43、理：辦公樓物業(yè)管理服務機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業(yè)管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。辦公樓物業(yè)管理服務機構與投訴者無法協(xié)商解決的，應上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；辦公樓物業(yè)管理服務機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協(xié)助上級部門做好相應工作；向公安機關報案的投訴，協(xié)助公安部門處理；涉及依法裁決的投訴，應按法律程序處理。5.6.2受理、處置顧客投訴應保持記錄。5.7延伸管理服務

44、辦公樓物業(yè)管理服務機構應根據顧客的需求，開展力所能及的延伸服務，如租賃服務、室內綠化布置、票務服務等。6房屋、設施設備運行與維護服務6.1房屋維護管理6.1.1房屋的維修養(yǎng)護應： 建立健全房屋檔案，檢查、督促辦公樓顧客正確使用房屋，指導顧客遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)； 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄應齊全； 根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況； 需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向房屋產權人提出報告與建議，根據房屋產權人的決定，組織維修。6.1.2裝修管理按照本標準5.5的

45、要求和住宅室內裝飾裝修管理辦法、DB31/30住宅裝飾裝修驗收標準等相關要求執(zhí)行。6.1.3房屋結構檢查應根據房屋的結構類型、用途和使用年限、使用環(huán)境等情況，對房屋進行定期結構檢查與沉降測試，檢查中發(fā)現(xiàn)問題應及時修繕；不同房屋結構的檢查周期（見表1）。表1房屋結構（預計）檢查周期表單位為年結構類型 使用年限 一般使用環(huán)境 特殊使用環(huán)境鋼筋混凝土結構 60年以下 20 15 60年100年 10 5 100年以上 5 2鋼、鋼筋混凝土結構 60年以下 25 15 60年100年 12 5 100年以上 7 2鋼結構 100年以下 30 15 100年150年 10 5注：行業(yè)主管部門如對房屋結構

46、檢查周期做出另外規(guī)定，從其規(guī)定。6.1.4巡檢每年應定期對房屋共用部位、共用設施設備等進行依次全面檢查。建立巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時向房屋產權人報告，根據房屋產權人的委托，安排專項修理。遇緊急情況時，宜采取必要的緊急處理措施。6.2設備設施運行與維護服務6.2.1變配電系統(tǒng)制定臨時用電管理措施；限電、停電應有明確的審批權限，按規(guī)定要求通知顧客。遇緊急情況時，應采取必要的緊急處理措施；按照規(guī)定的周期進行高壓電氣設備試驗，留存高壓電氣測試合格的報告；按照規(guī)定的周期對變配電設備設施進行檢查、維護、清潔，并做記錄；高（低）壓變（配）電柜操作運行正常，檢測表計顯示準確；高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準

47、確，聯(lián)控動作正常；變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求；低壓配電柜運行正常，各類表計顯示正常；功率因素自動補償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠；變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡自切正常。6.2.2應急供電系統(tǒng)按規(guī)定的周期對發(fā)電機組設備進行檢查、維護，保持設備完好；定期啟動及維護備用發(fā)電機（組），確保隨時應急啟用；發(fā)電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常；自動轉換開關狀態(tài)顯示完好，動作正常；定期對應急照明（帶蓄電池）設施進行檢查、維護，使其處于有效待命狀態(tài)；定期對蓄電池組進行充放電試驗，進行蓄電檢查及保養(yǎng)。6.2.3樓宇智能化設備系統(tǒng)6.2.3.1樓宇設備自動化

48、（BA）系統(tǒng)服務器工作正常、通訊正常、整潔；工作站工作正常、通訊正常、整潔；數字式直接控制器（DDC）工作正常、通訊正常、整潔、線路整齊；末端設備工作正常、接線正確、線路無損、安裝牢固。6.2.3.2網絡與通訊設備系統(tǒng)6.2.3.2.1程控交換機程控交換機（PABX）數據通訊工作正常、整潔、線路整齊；維護終端工作正常、整潔；計費系統(tǒng)工作正常、整潔；話務臺工作正常、話音清晰、整潔；電源工作正常、蓄電池正常、設備整潔、顯示儀表無損；語音信箱工作正常、整潔、接線正確。6.2.3.2.2網絡通訊設備配線架排線整齊，標簽完好，數據齊全；光纖配架排線整齊，標簽完好，數據齊全；插座模塊安裝完好，線路暢通，表

49、面整潔。6.2.3.2.3廣播與背景音響系統(tǒng)音源設備工作正常，整潔完好；功放設備工作正常，整潔完好；揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質保持清晰；背景音響與消防報警系統(tǒng)的連接切換工作正常。6.2.4安全防范系統(tǒng)6.2.4.1中央監(jiān)控系統(tǒng)攝像機安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔；畫面分割器工作正常、整潔；錄入設備工作正常、整潔；監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；矩陣工作正常、線路整齊、標識清楚；監(jiān)控的錄入資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相關規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。6.2.4.2巡更系統(tǒng)工作站工作正常、整潔；巡更器具工作正常；巡更點位置正確、安裝牢固、工作正常。6.2.4.3周界報警系統(tǒng)工

50、作站工作正常、整潔；紅外探頭安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。6.2.4.4對講系統(tǒng)基站線路無損、工作正常、整潔；天線安裝牢固、工作正常。6.2.5車庫管理系統(tǒng)工作站工作正常、整潔；服務器工作正常、整潔；取票站安裝牢固、線路整齊、工作正常；柵欄機安裝牢固、工作正常；收費站工作正常、整潔。6.2.6門禁系統(tǒng)工作站工作正常、整潔；服務器工作正常、整潔；讀卡機指示燈完好、工作正常；電子門鎖工作正常。6.2.7衛(wèi)星電視系統(tǒng)衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔；放大器、解碼器等設備工作正常；傳輸線路正常，圖像清晰。6.2.8消防報警與滅火系統(tǒng)應對各項消防設備按規(guī)定進行定期檢查，保證設施齊全、功能運行正常：火災探

51、測器定期進行實效模擬試驗，探測器至少每三年進行一次清洗，及時更換失效的器件；每年應進行一次消防聯(lián)動，檢測各類消防系統(tǒng)各類運行參數和狀況并作記錄；當被檢測探頭響應參數達到預定值時，探測器應當輸出火警信號，同時啟動探測器的確認燈；操作啟動部件，手動火災報警按鈕應當能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動作顯示；火災時應能在消防控制室將火災疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強制轉入火災應急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層（區(qū)域）內；報警功能：能正常接收來自火災探測器及其它報警觸發(fā)器件的火災報警信號，發(fā)出聲、光信號；故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火災報警信號作用的部件發(fā)生故障時，應當正確指示出故障

52、部位；火警優(yōu)先功能：顯示預報警和故障信號時，如有火災報警信號輸入，應當立即顯示火災報警信號；顯示故障信號時，如有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號；電源轉換功能：主電源切斷時，備用電源應當能自動投入運行；當主電源恢復時能從備用電源自動轉入主電源狀態(tài)；火災確認后，發(fā)出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯(lián)動迫降后可進行人工操作，其功能、信號均應當正常；火災確認后，應當控制相應部位的正壓風機和排煙風機啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；火災確認后，發(fā)出控制信號，將著火層的防煙風閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；消防控制室在確認火災后，應當能控制有關部位的防火卷簾門按規(guī)定的程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；火災確認后，應當釋放建筑內的所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；