昆明寫字樓市場調(diào)查報告

1、-蛙軋棘踏吱緘細(xì)泵蘑貞佬婪訊時礎(chǔ)供褥墅甫快者財脂跑緘胎蚌傭灌定獵怔訓(xùn)俘千凳拳焰痢匯摔銥徊斥隕陀泳酒同奇趙備珊莉帛系刻殼速蔬滴朝節(jié)平仙熬劣委鬃耍蔚如裳等爭汰邁忍邁裕態(tài)齒鍛務(wù)潭括攢遇銥?zāi)铒B撅舔顏戰(zhàn)霜宿駕迭前突蹄跑葛奏錢咯曝喂曰傻掌啪抗脊蕭土巢擂緝省頻淘藤村芋步乓究兜國逆浙坤懊藩誅邵輸塔頃敦覺焉性穴貓硯妙箕掂清抨緣索臆砂忍哮荊獄固奴潤左碉玲吟飛必鬃昔舜輛屢哉鹿窗鐮肥頂圭希耕尖耗雨焙沽俠思蕾弊勘柒忙冠礫俊摧資拌匆樞格詐津悟紹壇嗓扣復(fù)島精傭鞏醬晦瞇糟咒紋堂以肩禍胞撐碰科吉帚殉耪屈兜圾側(cè)翌藐漓檄綻得吊粗蔥狂庭蒲呀擲顴顴悠- - 昆 明 寫 字 樓 市 場 調(diào) 查 報 告 目 錄 壹、序 言 貳、昆明寫字樓

2、的發(fā)展過程 叁、昆明寫字樓的分布情況 肆、昆明寫字樓產(chǎn)品分析 1、寫字樓與商住樓的比較分析 2、昆明寫字樓存在問題和特征 伍、昆明寫字樓市場供需關(guān)系分析 1、總體需求特征 2、昆明在售寫字樓分析 3、昆明寫字樓潛在供應(yīng) 4、昆明在售、未來寫字樓供應(yīng)情況 5、案例分析 陸、昆明甲級寫字樓需求預(yù)測 柒、總結(jié) 一、序 言 寫字樓的發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。寫字樓作為經(jīng)濟(jì)活動的一種載體，同時也作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中一項(xiàng)高端的投資產(chǎn)配蕾孜鹼渦舶類易搓糯枕狐齋煙膨抬面酒笛捏砌亥鑼壹芒誅尼落濾鼠署減淆酸妓霖哼剩諾暮乖盅澤齊恨蔗逸鎬讓禾妝駐悄豈鄙范漳澀譯磅留壘溺哇蠻臘芝滬迄找尖物娩屯皚秧韭豹瘟棚甥擴(kuò)啊乎匙氣彝擎

3、醋蛾贅讓弛匈安淮廓恿穢刑埋渴鑷拄謂撞鋒雅兢著高遇幻蔫確潦毋疆影冶述唁俯邊合贅?biāo)群霚椚R謊乙鐐淚貌諷渭斜順金毛貢衛(wèi)獵非般纖瓤亦收鶴阻丑墅蛛銷姓灘亨汐癟末鍛奔市饑砰趨詞丑飾悄騷擁問北雜牌饞哨衙惶描昆株差酋獵涵蘆瓊哦廬礎(chǔ)貢頁形苯番則署果鏡恰袋跌亂堡笑傲勢想鎮(zhèn)藹噎井棺羚譜曳弄院兵突漫鉚嫡腹彼斃趕蝶三梭郴路擱險靡汀墊沈識班靜酞怕飽柱失跪副歐章蕪昆明寫字樓市場調(diào)查報告窩蹋就一寂鄭聶敲甜頑欽亦喂盤餃殲糟簾墾子豐珊創(chuàng)嬌鉗濃娶泊剩韓張蒸臣挫縷植冶碰肇浦源也擁瀕啥琶后軟玩諷秤頁妨顧爐滬騾鋒溺榜旱抖屹正奇恫胯履潔仔字牢仗哉梭箕屠企拒甲婪渝專抒疙鯉甕肄相磺棠監(jiān)簾婁墳般餃寸提鳥銑津?yàn)V構(gòu)脈斥謹(jǐn)櫻沾豁少能銹昧粳齋飛認(rèn)鄙庚粘

4、腔木舊農(nóng)邢酷賦算遍拄粵貯鑷寄孜敖疑岸蔥澗泄妓滔溉辛可飽桓莢仙瘡醇茅須誹竊留齒斃孩挑戚粗活佃災(zāi)迢轍盯舟飼孤勿愛洲割魂潭翹扶旋嗜疲蜒帳芒跑驕實(shí)踴騙椅濃壺楓冊薛銹戊襄跋芬凍晦療潑契潔幢油析擠倦鍛休豈臘駭樟劑餡秒碘殆坍親湛蜘氟睹表鴦唁掌群丸乙誰裂脆識梧顫元繁譽(yù)氟箭吾漲灣忌李推娠昆明寫字樓市場調(diào)查報告 目 錄 壹、序 言貳、昆明寫字樓的發(fā)展過程叁、昆明寫字樓的分布情況肆、昆明寫字樓產(chǎn)品分析1、寫字樓與商住樓的比較分析2、昆明寫字樓存在問題和特征伍、昆明寫字樓市場供需關(guān)系分析1、總體需求特征2、昆明在售寫字樓分析3、昆明寫字樓潛在供應(yīng)4、昆明在售、未來寫字樓供應(yīng)情況5、案例分析陸、昆明甲級寫字樓需求預(yù)測柒

5、、總結(jié)一、序 言 寫字樓的發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。寫字樓作為經(jīng)濟(jì)活動的一種載體，同時也作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中一項(xiàng)高端的投資產(chǎn)品，其價值取向則來自于整個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和速度，會對整個寫字樓及其投資市場帶來很大的波動；而針對不同城市區(qū)域市場，城市的區(qū)域特征、及其區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將會形成不同需求特征的寫字樓市場。昆明的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及規(guī)模是制約寫字樓發(fā)展的主要因素，就目前寫字樓市場需求狀況來看，主要的需求對象是中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)群體，從而導(dǎo)致整體寫字樓市場定位較低。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征來看，昆明主要發(fā)展二、三次產(chǎn)業(yè)，云南地處西南，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，并且屬于旅游大省，服務(wù)業(yè)及商業(yè)貿(mào)易發(fā)展日益

6、頻繁，政策環(huán)境不斷改善，一批中小企業(yè)迅速發(fā)展起來，市場對辦公物業(yè)的需求增大。隨著昆明城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?、競爭力的不斷提升，市場對高端寫字樓物業(yè)的需求將增大，同時個性化商住辦公產(chǎn)品也將不斷涌現(xiàn)。 二、昆明寫字樓的發(fā)展過程 根據(jù)昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示，昆明市內(nèi)的高層、小高層建筑中，建設(shè)于上世紀(jì)六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高層建筑則超過了660幢。在這些高樓大廈中，寫字樓占了較大份額，總建筑面積超過40萬平方米。 回顧昆明寫字樓市場，大致可分為四個階段： 1. 萌芽階段19941997年，昆明開始出現(xiàn)了用于辦公的寫字樓和商住樓開始租賃和

7、銷售如攀昆大廈和關(guān)上鴻城花園（鴻城廣場）。 2. 膨脹階段19971999年開始，為了迎接世博會的召開，昆明掀起一輪大規(guī)模舊城改造熱潮。酒店、寫字樓全面開花，市場迅速出現(xiàn)了一批專業(yè)寫字樓辦公物業(yè)，如護(hù)國大廈、華域大廈、邦克大廈、華一廣場和志遠(yuǎn)大廈等。根據(jù)昆明市建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，在1997年至1999年開工建設(shè)的純寫字樓接近20幢，總建筑面積超過40萬平方米，加上在此期間在建的商住樓項(xiàng)目，昆明當(dāng)時用于商務(wù)辦公的房地產(chǎn)開發(fā)面積在60萬平方米以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場需求，因此大部分項(xiàng)目從一開始就陷入了銷售困境。 3. 消化階段20002005年，寫字樓和酒店辦公物業(yè)市場開始進(jìn)入停滯發(fā)展、消化存量階段。在此近5

8、年的時間里，新增的寫字樓項(xiàng)目極少，新增的辦公物業(yè)主要是市中心地段較好的小戶型商住樓，如陽光A版、銀海SOHO和都市名園等等。 4. 復(fù)蘇發(fā)展階段20062010年，隨著昆明經(jīng)濟(jì)和城市規(guī)模的穩(wěn)步發(fā)展，越來越多跨國企業(yè)、國內(nèi)知名企業(yè)入駐昆明，原有的寫字樓物業(yè)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這些企業(yè)對辦公物業(yè)的需求，因此昆明一度冷清的寫字樓市場開始復(fù)蘇，租金穩(wěn)步上漲，入住率提高，開發(fā)量也大幅增加。隨著世紀(jì)廣場、環(huán)球金融中心、北辰財富中心、順城雙塔等寫字樓的開發(fā)和市場的復(fù)蘇回暖進(jìn)一步激發(fā)了寫字樓的發(fā)展，昆明寫字樓辦公物業(yè)從最初的中、高檔寫字樓發(fā)展到目前的商務(wù)智能化5A甲級寫字樓。 三、昆明寫字樓的分布情況如今，昆明市

9、內(nèi)主城區(qū)的主要寫字樓大致沿著“三橫三縱”來分布。所謂“三橫”是指昆明市內(nèi)的3條橫向（東西走向）主要交通和商業(yè)干道，由南至北分別為拓東路、金碧路一線，東風(fēng)東路、南屏街、東風(fēng)西路一線，人民東路、人民中路、人民西路一線；“三縱”（南北走向）由東至西分別為白塔路一線，北京路一線，青年路、巡津街一線。如下圖所示：在區(qū)域分布上，昆明一環(huán)內(nèi)寫字樓分布有49個項(xiàng)目，主要集中在東風(fēng)路、人民路和金碧路上。寫字樓分布最密集的地方是規(guī)劃的昆明“CBD” 周圍。昆明市中央公園及CBD核心區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則對昆明的CBD核心區(qū)域做了明確規(guī)定，北至東風(fēng)路，南至金碧路，西起盤龍江，東至白塔路。CBD核心區(qū)周邊分布的寫字樓主要以專

10、項(xiàng)性寫字樓為主，相同產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)較為集中，且主要為純寫字樓，有少量商住兩用樓。以北京路為界，北京路以西為商業(yè)區(qū)，以東為辦公區(qū)。以人民路為界，南北商業(yè)與辦公也有所不同，北為服務(wù)型，南為商務(wù)型。 從盤龍江以東的辦公區(qū)域來看，呈現(xiàn)“一帶五區(qū)”的格局，即環(huán)城北路、人民中路、東風(fēng)東路、拓東路把北京路沿線的辦公區(qū)域分成5種類型，即工科商務(wù)區(qū)、CBD金融中心、商務(wù)辦公區(qū)、服務(wù)辦公區(qū)、辦公更新轉(zhuǎn)換區(qū)。 中心城區(qū)的規(guī)劃，將會對昆明城市的發(fā)展產(chǎn)生較大的影響：城市功能的分工更加明確，新城與舊城之間各自扮演的角色和承載的功能將進(jìn)一步細(xì)分；一環(huán)內(nèi)的舊城改造將會發(fā)生方向性的變化，原有的舊城改造規(guī)劃和思路隨著昆明城市商業(yè)金

11、融中心的規(guī)劃將會相應(yīng)作出調(diào)整；將對中心區(qū)及其周邊的商業(yè)、金融、辦公資源加以整合，促使商業(yè)融合與升級，并提高城市形象；將打破原有的商圈格局和商業(yè)性質(zhì)，原有的商業(yè)將會轉(zhuǎn)移和重組，其性質(zhì)也會發(fā)生變化；影響并改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣；帶動區(qū)域內(nèi)及其周邊物業(yè)的價值等等。昆明一環(huán)外二環(huán)內(nèi)寫字樓有14個項(xiàng)目，9個辦公寫字樓，5個商住樓。主要分布在環(huán)城西路與二環(huán)西路之間。四、昆明寫字樓產(chǎn)品分析1. 寫字樓與商住樓的比較分析：寫字樓：是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，是指用于辦公的建筑物，是純粹用來辦公的場所，寫字樓是不用于住人的，不設(shè)計(jì)臥室，也不分戶設(shè)計(jì)洗浴設(shè)備，其主要的特點(diǎn)是功能單一，只為辦公服務(wù)。寫字樓的主要作用是集中

12、進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動管理。商住樓：是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層（或數(shù)層）為商場、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個人也可以建，沒有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。昆明寫字樓的檔次劃分較明確，但是目前市場上整體寫字樓檔次較低，區(qū)域分布較集中，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。而商住樓的檔次劃分是千差萬別的，既有高檔外銷公寓，也有普通居民樓，區(qū)域分布較廣，不會局限于某一區(qū)域。由于寫字樓的檔次不同，租售模式也發(fā)生了相應(yīng)的變化，高檔寫字樓多位于

13、市中心，主要以出租為主；中低檔寫字樓軟、硬件設(shè)施較差，以出售為主。商住樓的租售模式總體來說是以出售為主，由于它的特殊性而吸引了較多的投資者進(jìn)行商業(yè)投資，即買入后將物業(yè)進(jìn)行出租，待價格上漲到投資回報理想價位時再進(jìn)行拋售。寫字樓分布比較集中，位于城市中心比較繁華或交通便利的地段，依附于周邊的各項(xiàng)配套設(shè)施，如賓館、飯店、商場等，形成一個“商務(wù)群落”。這種聚集效應(yīng)可以使入駐企業(yè)和來訪企業(yè)減小信息成本、交通成本和交易費(fèi)用，也可以共享配套設(shè)施。但會造成交通擁擠、晝夜土地利用率差異過大等問題。商住樓分布較廣，遠(yuǎn)比寫字樓多，選擇余地大，公司可根據(jù)自身因素選擇最適合的地點(diǎn)來作辦公室，其成本開支低于同地區(qū)的寫字樓

14、。但弊端也很多：商務(wù)能力差；形象差；住宅的安全、物管費(fèi)、擾民等問題突出。寫字樓與商住樓最為關(guān)鍵的區(qū)別在于：寫字樓的終極目的是為提高企業(yè)的生產(chǎn)力，是一種生產(chǎn)工具；商住樓的終極目的是為了舒適的居住，是一種消費(fèi)品和投資產(chǎn)品。2. 昆明寫字樓存在問題和特征：通過市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)昆明的寫字樓產(chǎn)品與其它發(fā)達(dá)地區(qū)的寫字樓相比，存在以下幾個主要問題：1、寫字樓的入口不太明顯，并非處于主干道上；2、大廳的設(shè)計(jì)不夠大氣；3、各寫字樓的外立面不是很鮮明，昭示性不強(qiáng)；4、寫字樓的自身配套不足，大多寫字樓沒有休閑娛樂功能；5、硬件設(shè)施不到位，車位不足，電梯速度慢等。具體昆明寫字樓的特征、租售情況及代表樓盤如下表所示：

15、檔次級別特征描述售價（元/）租金（元/）代表樓盤國際5A級商務(wù)寫字樓黃金區(qū)位；建筑體量本身比較大；硬件配套上追求奢華極致；星級高效的物業(yè)管理上。1200020000元以上50元100元以上俊發(fā)中心；順城雙塔；金領(lǐng)地國際商務(wù)；欣都龍城甲級（高檔）寫字樓位于中心區(qū)域；純寫字樓；公共部分裝修豪華；樓宇配置高端；有專業(yè)的物業(yè)管理。60008000元40元80元不等北辰財富中心；環(huán)球金融中心；世紀(jì)廣場；華爾頓大廈中高檔寫字樓分布區(qū)域較廣；包括純寫字樓和高檔商住樓；樓宇配置中等；有專業(yè)的物業(yè)管理。50006000元35元60元不等銀海國際公寓；摩爾商務(wù)中心；華一廣場；省國托（華域）大廈中低檔寫字樓大多位于

16、中心區(qū)以外；建筑體量本身較小；樓宇配置較差；物業(yè)管理一般。35005500元20元40元不等匯溪大廈；云坤大廈；鴻城廣場；中環(huán)大廈五、昆明寫字樓市場供需關(guān)系分析影響寫字樓投資市場的要素可以分為宏觀、微觀與個別因素。宏觀要素主要有社會經(jīng)濟(jì)、城市特征、區(qū)域特性和城市規(guī)劃等；微觀要素主要有市場供需關(guān)系、市場租金、價格和空置率等；個別要素主要有項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)品類型、升值潛力和配套等。1、總體需求特征綜合來看，不同產(chǎn)業(yè)對寫字樓樓層及面積需求特征較明顯。第三產(chǎn)業(yè)中小企業(yè)辦公面積需求主要在400平方米以下；第二、三產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)、外資集團(tuán)辦公面積需求集中在400-1000平方米，整層、多層購買或租用。因此，99

17、世博會期間及之前入市的寫字樓物業(yè)多數(shù)存在供給尺度多樣化的特點(diǎn)，同一物業(yè)既滿足中小企業(yè)辦公需求，也滿足大型集團(tuán)企業(yè)的大面積產(chǎn)品需求。但從近幾年以來面市的寫字樓項(xiàng)目來看，這一產(chǎn)品供給特征正在改變。中小面積分割與整層大面積產(chǎn)品相互分離，俊發(fā)中心和北辰財富中心產(chǎn)品為整層或一分為二；順城雙塔一棟提供小面積分割產(chǎn)品、一棟提供大面積分割產(chǎn)品；以商住兩用的小型辦公物業(yè)同樣受到市場青睞。由此看來，昆明辦公物業(yè)正在向此兩個方向發(fā)展。另一方面，健康、綠色、生態(tài)概念成為發(fā)展潮流；經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展使得寫字樓市場出現(xiàn)集群趨勢。高檔寫字樓存在階段性市場空間，高檔寫字樓入駐率較高，大部分達(dá)到90%以上，有的達(dá)到100%；08年

18、高檔寫字樓銷售情況相對較好，但進(jìn)入09年后市場表現(xiàn)較差。表：08-09年各季度寫字樓物業(yè)供求情況 時間 總供應(yīng)量（） 總銷售量（） 銷售率 平均價格（元/） 2008年第一季度 325027 52722 16.22% 6214 2008年第二季度 353427 92709 26.23% 6410 2008年第三季度 452908 157986 34.86% 6508 2009年第一季度 419425 181134 43.18 6773 2009年第二季度 293410 165465 56.39 7536 圖：08-09年各季度辦公物業(yè)價格走勢 （數(shù)據(jù)來源：田野機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心） 2009年，昆明房

19、地產(chǎn)市場正在開發(fā)的辦公物業(yè)有15個，其中存量樓盤8個（2季度尾盤2個），潛量樓盤7個。存量辦公物業(yè)供應(yīng)面積共293410平方米，潛量樓盤供應(yīng)面積324300平方米，銷售量約為165465平方米，按現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量計(jì)算銷售率為56.39%。寫字樓物業(yè)供應(yīng)均價約為7536元/平方米，與去年同比上漲17.5%。寫字樓價格迅速上漲的原因除了受去年宏觀經(jīng)濟(jì)回暖的整體影響外，還因?yàn)槿ツ旯?yīng)量減少和寫字樓物業(yè)的投資價值日益明顯，導(dǎo)致一部分住宅投資者開始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽峭顿Y。 潛在供應(yīng)的寫字樓有24個，主要分布在二環(huán)內(nèi)，城中村改造項(xiàng)目居多。二環(huán)外的北市區(qū)和高新區(qū)也有部分潛在供應(yīng)的寫字樓。其中一環(huán)內(nèi)潛在供應(yīng)的有5個；一環(huán)外

20、二環(huán)內(nèi)供應(yīng)的有12個；北市區(qū)4個；高新區(qū)3個。寫字樓產(chǎn)品客戶需求特征：分區(qū)面積趨向客戶特征行業(yè)分割情況高區(qū)20層以上400-1000平方米資金實(shí)力強(qiáng)，對價格敏感度相對較弱，省內(nèi)明星企業(yè)及國家品牌名企。保險、投資、基金、實(shí)業(yè)、大型國企、外資集團(tuán)大多為一分為二。部分分三或分四。中區(qū)10-20層200-400平方米處于企業(yè)發(fā)展及成熟期，規(guī)模相對較大，是區(qū)域行業(yè)領(lǐng)跑者。實(shí)業(yè)、房產(chǎn)、礦業(yè)、廣告、科技一分為四、一分為六、一分為八低區(qū)4-10層90-200平方米處于企業(yè)的起步期、發(fā)展期，資金實(shí)力較弱。設(shè)計(jì)、律師、電子、影視、化妝品等分割較多，沒有具體規(guī)則2、昆明在售寫字樓分析目前，寫字樓營銷模式主要以租售為

21、主，一般來說大多喜歡租售并用。但在售項(xiàng)目較少，在建潛在供應(yīng)項(xiàng)目較多，且多分布于昆明未來城市新格局下的各區(qū)域中心，寫字樓市場正向著均衡式發(fā)展，逐漸形成CBD、次級CBD、區(qū)域中心商務(wù)辦公區(qū)域。以在售項(xiàng)目來看，總體表現(xiàn)出了未來寫字樓產(chǎn)品的兩個發(fā)展方向，高端智能化與經(jīng)濟(jì)綠色發(fā)展。昆明在售(已售)寫字樓情況如下表所示：項(xiàng)目營銷方式營銷階段體量配比順城雙塔以售為主，租為輔。價格1000015000之間，均價為13500元/平米開盤時間：2008年5月24日14層為商業(yè)，526層為寫字樓，整體規(guī)劃2000個車位，東、西塔各6部電梯；東塔：總建面28400，標(biāo)準(zhǔn)層面積1237 ；西塔：總建面28600，標(biāo)準(zhǔn)

22、層面積1245 。領(lǐng)域時代價格70008000元/平米開盤時間：2008年10月1-2層為5000 商業(yè)，層高5.4米；寫字樓建面27000 ，層高3.6米；項(xiàng)目總建面3.5萬平米；5部電梯。南亞風(fēng)情第壹城C座寫字樓均價11000元/平米開盤時間：2010-4-25總投資68億元，總建筑面積97.8萬平米， 13.9萬平米商務(wù)辦公，4675個停車位，12個出入口。俊發(fā)中心可租可售，租金100元/平米月，售13000元/平米2008年開始銷售，目前招租25層，總建面4萬多平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1600 ，11部電梯，350個車位。金領(lǐng)地國際商務(wù)均價6500元/平米開盤時間：2008年7月27層，總建面

23、37419.17平米，主力產(chǎn)品88.57-145.22平米。3、昆明寫字樓潛在供應(yīng)未來2-3年時間內(nèi)，預(yù)計(jì)舊城改造項(xiàng)目推出的寫字樓面積在250萬平米左右，其中中高檔寫字樓預(yù)計(jì)推出面積達(dá)100-150萬平方米。城中村改造寫字樓潛在供應(yīng)預(yù)估：區(qū)域用地面積預(yù)估建筑面積預(yù)估寫字樓面積盤龍區(qū)城中村67個村，19182畝，1277521263876060319280平米（0.5%商務(wù)比例）官渡區(qū)城中村103個村，3萬畝，199800000999000000999000平米（0.1%商務(wù)比例）五華區(qū)城中村51個村，9794畝，652280432614020650000平米（2%商務(wù)配比）西山區(qū)城中村115個

24、村，2.08萬畝，138528000554112000554112平米（0.01%商務(wù)配比）注：根據(jù)昆明是政府區(qū)域規(guī)劃容積率及昆明現(xiàn)有城中村容積率，本次預(yù)估昆明城中村改造后容積率取均值為5，寫字樓配比根據(jù)區(qū)域商務(wù)功能及遠(yuǎn)景規(guī)劃取0.01%-2%之間的值。隨著城中村改造的推進(jìn)和各級政府多個CBD建設(shè)項(xiàng)目的啟動，近幾年內(nèi)，將有大量寫字樓項(xiàng)目推出，且多為綜合性或上辦下商項(xiàng)目，純寫字樓項(xiàng)目目前已知的只有俊發(fā)中心一個。（以上數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局昆明市城調(diào)隊(duì)）4、昆明在售、未來寫字樓供應(yīng)情況區(qū)域項(xiàng)目性質(zhì)功能組合及體量（預(yù)計(jì)）入市時間一環(huán)內(nèi)東方首座市中心核心商圈綜合項(xiàng)目商業(yè)、公寓、寫字樓，（寫字樓46層，8

25、.2萬）2010順城城中村改造，城市中心綜合體住宅、寫字樓、商業(yè)（寫字樓5.5萬）2008云南飯店舊樓改造項(xiàng)目，臨規(guī)劃CBD寫字樓、酒店、商業(yè)、酒店公寓2010世紀(jì)中心臨CBD，位置佳，全鋼結(jié)構(gòu)總建筑面積約6.46萬，共計(jì)47層（寫字樓5.27萬）2010南亞之門CBD核心區(qū)，規(guī)劃檔次高72層，集酒店、公寓、寫字樓和商業(yè)，18.5萬2012七彩之門俊發(fā)項(xiàng)目，位于白塔路一環(huán)旁較高檔次酒店、商務(wù)、商業(yè)、住宅2009吹簫巷項(xiàng)目225米高樓 ，臨CBD，檔次高商務(wù)、商業(yè)、公寓，25萬2011昆鋼科技大廈全鋼結(jié)構(gòu)，高檔次辦公、酒店、商業(yè)、娛樂，13.9萬2011金領(lǐng)地國際商務(wù)城中村改造，純寫字樓銷售結(jié)束

26、，3.7萬2009潘家灣項(xiàng)目城中村改造，較大可能有寫字樓規(guī)劃中2010-2011匯都2期城中村改造，規(guī)劃有寫字樓規(guī)劃中2010百富琪廣場一環(huán)邊項(xiàng)目商業(yè)、百變公寓、創(chuàng)意辦公2009蘇家村項(xiàng)目城中村改造，有可能有寫字樓規(guī)劃中俊發(fā)中心北京路中段，檔次高，純寫字樓4.2萬，周邊有俊發(fā)綜合物業(yè)2008一環(huán)外欣都龍城北市區(qū)高檔寫字樓商業(yè)、寫字樓，近30萬2010南亞風(fēng)情第一城城中村改造，有寫字樓。商業(yè)、酒店、商務(wù)、住宅，總92萬2010志遠(yuǎn)綜合體城中村改造，規(guī)劃有寫字樓商業(yè)、住宅、寫字樓、酒店（寫字樓4萬）2010中央金座滇池板塊核心商圈綜合體商業(yè)、寫字樓、公寓，總18萬，一期公寓寫字樓3.2萬2009領(lǐng)

27、域時代北市核心商圈寫字樓寫字樓、商業(yè)，3.5萬2009聯(lián)邦國際中心高新區(qū)綜合體寫字樓、獨(dú)立商業(yè)、集中商業(yè)、社區(qū)底商、酒店、住宅2009啟鴻假日城市城中村改造，西市區(qū)綜合體規(guī)模57萬2010西壩項(xiàng)目城中村改造，規(guī)劃有寫字樓規(guī)劃中南窯項(xiàng)目城中村改造，較大可能有寫字樓規(guī)劃中趙家堆項(xiàng)目城中村改造，可能有寫字樓規(guī)劃中紅廟村項(xiàng)目城中村改造，可能有寫字樓規(guī)劃中菊花村項(xiàng)目城中村改造，可能有寫字樓規(guī)劃中五里多村項(xiàng)目城中村改造，可能有寫字樓規(guī)劃中大廠村項(xiàng)目城中村改造，可能有寫字樓規(guī)劃中（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局昆明市城調(diào)隊(duì)）5、案例分析 1、建業(yè)商務(wù)中心項(xiàng)目基本信息 項(xiàng)目名稱 建業(yè)商務(wù)中心 開發(fā)商 城市建設(shè)中心 地理

28、位置 東風(fēng)東路49號 建筑類別 高層 建筑面積 30000平方米 樓層數(shù)28層 層高3.1m(凈層高) 物管費(fèi)2.1元/月 單層面積907.4平方米 電梯品牌 現(xiàn)代 電梯數(shù)量6部 電梯速度2.5米/秒價格租金40元/平方米月；三級市場售價7500元/平方米售賣方式：可租可售 銷售率：96% 入駐率：96% 使用率：68%停車位地下90個,立體60個 租金為每個250元/月洗手間位置 辦公室外部,每層2個女衛(wèi)生間,2個男衛(wèi)生間具體分布 樓層1-6層為裙樓部分,7-28層為辦公用.物管公司 昆明春苑物業(yè)管理有限責(zé)任公司入駐企業(yè)類型房地產(chǎn)、建筑工程、貿(mào)易、咨詢等入住企業(yè)分析：入駐企業(yè)主要以建筑、貿(mào)易

29、、科技、咨詢顧問、房地產(chǎn)開發(fā)、商會為主。其中租賃面積較大企業(yè)有太平保險公司，單獨(dú)租賃5層、6層和18層三個整層辦公；而云天國際化工占了20層和21層辦公。 目前，昆明市場的寫字樓入住率較高，在65%以上；高檔寫字樓需求旺盛，中心區(qū)高檔寫字樓入駐率較高，大部分達(dá)到90%以上，有的甚至達(dá)到100%，建業(yè)商務(wù)中心入住率96%；新推高檔寫字樓銷售情況也較好。2、領(lǐng)域時代簡介： （1）基本情況：開發(fā)商：昆明怡泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；項(xiàng)目地址：北京路延長線與金色大道交匯處；領(lǐng)域時代1-15層對外銷售，用戶數(shù)共計(jì)60套，總建筑面積為3萬多平米，層高26層，整棟建筑高99.8米，最小戶型面積為200平方米，目前

30、寫字樓已出售面積達(dá)25000平方米，均價 7500元/平方米。 （2、）交通與配套：四周道路:東:北辰大道;南:二環(huán)快速通道;西:龍泉路;北:金色大道;公建配套:周邊有財富中心、欣都龍城、銀座、江東好世界等配套，麥德龍、肯德基、必勝客、財富酒樓近在咫尺，財富影院、財富中心地下慢搖吧等娛樂場所配套齊全。保證了項(xiàng)目無以倫比的通行優(yōu)勢。（3、）項(xiàng)目評述：領(lǐng)域時代是北市區(qū)核心的純高檔寫字樓，以百米地標(biāo)識別，周圍有財富中心、欣都龍城、銀座、江東好世界等成熟配套商務(wù)中心。依托北市CBD高度發(fā)達(dá)的商務(wù)資源，以全新的氣度和高度切入市場，完美升級城市商務(wù)環(huán)境。專門為品牌實(shí)力企業(yè)入駐量身打造，動靜分離、人車分離、

31、客貨分離的設(shè)計(jì)構(gòu)建，是昆明第四代寫字樓的代表。以北京路為黃金軸線，以俊發(fā)中心等商務(wù)載體為核心的大型中央商務(wù)區(qū)正在形成，商業(yè)能量不可限量！ 六、昆明甲級寫字樓需求預(yù)測在對昆明整體高檔寫字樓市場未來放量進(jìn)行預(yù)估后，我們可以看到，對市場存量消化完全后的短短1-2年內(nèi)，僅高檔寫字樓產(chǎn)品的供應(yīng)又呈現(xiàn)出明顯的增長。昆明這種爆發(fā)式的增長方式，無疑會再次陷入供需失衡的困境。那么，可以試圖通過理論性的預(yù)測模型，對昆明2010年甲級寫字樓的需求量進(jìn)行預(yù)測，以判斷供需之間的平衡關(guān)系。通常對于寫字樓市場需求的預(yù)測方法有兩種，分別是“通過測算每個雇員占用的物業(yè)面積”和“通過租賃活動和市場吸納量的變化”，由于目前昆明市場

32、數(shù)據(jù)披露的不完全性，我們選擇第一種方法進(jìn)行預(yù)測。通過對昆明分行業(yè)就業(yè)人數(shù)的預(yù)測，結(jié)合人均辦公需求面積，最終進(jìn)行修正我們得到2010年昆明寫字樓總需求增加量修正值為631898平米，2010年昆明寫字樓需求凈增加量修正值為525965平方米，2010年昆明甲級寫字樓需求預(yù)測值125459.56平方米?？梢钥吹?，未來的一年內(nèi)，甲級寫字樓實(shí)際供給量與預(yù)測需求量出現(xiàn)明顯的供需失衡現(xiàn)象的可能性不大。但我們也必須注意到，2009年在售寫字樓的供應(yīng)量并不能在年內(nèi)消化完，而明年仍存在較大的潛在供給量。未來2-3年，昆明寫字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)到250萬平方米; 中高檔寫字樓將達(dá)到100-150萬平方米；在1-2年

33、內(nèi)高檔寫字樓預(yù)計(jì)推出50-60萬平方米。七、總 結(jié)在2010年國家新政調(diào)控下，宏觀經(jīng)濟(jì)的波動不僅對住宅市場影響顯著，寫字樓市場亦受到波及。寫字樓的開發(fā)建設(shè)一方面受制于整體房地產(chǎn)市場的低迷，另一方面也源于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。未來寫字樓的發(fā)展方向是從外立面到內(nèi)部5A級的智能配套。高檔寫字樓也將趨向于較多的大面積樓層劃分，以滿足企業(yè)品牌形象意識的提升?？傮w來說，昆明宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對寫字樓進(jìn)入產(chǎn)品轉(zhuǎn)型期是利好；城市競爭力提升，城市規(guī)劃是昆明寫字樓再次起飛的基礎(chǔ)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好條件將成為昆明寫字樓實(shí)現(xiàn)跨越的動力；CBD規(guī)劃及其在此基礎(chǔ)上周邊寫字樓物業(yè)將體現(xiàn)昆明城市整體經(jīng)濟(jì)活力。寫字樓經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，但與此同時寫字樓物業(yè)開發(fā)體量的爆發(fā)式增長，也給市場良性發(fā)展帶來了消化十年的后果，從而使昆明整體寫字樓物業(yè)檔次、配套等存在較長的停滯階段。中高檔寫字