優(yōu)先購買權(quán)能否及于涵蓋租賃物的整棟房屋(王發(fā)強(qiáng))

1、優(yōu)先購買權(quán)能否及于涵蓋租賃物的整棟房屋王發(fā)強(qiáng) 湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院上傳時(shí)間:2007-5-26 案情摘要： 原告王立新、付許成、凌方平三人系湖南省醴陵市個(gè)體戶，分別與被告中國農(nóng)業(yè)銀行醴陵市支行（以下簡(jiǎn)稱醴陵農(nóng)行）于2002年1月21日簽訂房屋租賃合同，合同約定：三人分別租賃醴陵農(nóng)行原黃獺嘴聯(lián)營商場(chǎng)七個(gè)門面的一個(gè)，租期一年，從2002年1月1日至同年12月31日，按季交納租金。合同簽訂后，三原告向醴陵農(nóng)行交納了保證金及上半年的租金。同年6月26日，被告醴陵農(nóng)行未先通知三租戶黃獺嘴聯(lián)營商場(chǎng)即將出售的情況下，與被告江召購、黃許生、江運(yùn)南簽訂了房屋買賣合同。同日，醴陵農(nóng)行召集七戶租賃戶開會(huì)，告之農(nóng)

2、行已找到房屋買主，但不終止租賃戶的租賃合同，同年7月1日以后的租金由購房人收取。王立新、付許成因事未到會(huì)。2002年6月28日，醴陵農(nóng)行通知各租賃戶，其所租賃房屋已出售給江召購，原租賃合同有效，從7月1日起租金向江召購交納。當(dāng)日，江召購將購房?jī)r(jià)款22萬元交給醴陵農(nóng)行，同年7月1日，江召購到黃獺嘴土地管理站辦理了集體土地使用證變更手續(xù)。當(dāng)月9日江召購又到房產(chǎn)部門辦理了房屋所有權(quán)證。2002年8月5日，三原告不服，以醴陵農(nóng)行侵犯了自己優(yōu)先購買權(quán)，向醴陵市人民法院起訴，請(qǐng)求判令醴陵農(nóng)行與三被告之間的房屋買賣協(xié)議無效，并判令醴陵農(nóng)行賠償原告經(jīng)濟(jì)損失1600元。醴陵市法院認(rèn)為，原告三租戶只是各租賃被告醴

3、陵農(nóng)行出售房屋的一部分，該單位出售的是整棟房屋，法律并無明文規(guī)定對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)，可延伸至非租賃物。三原告的租賃合同也并未因被告之間的房屋買賣合同而終止。于2003年1月14日判決駁回原告王立新、付許成、凌方平的訴訟請(qǐng)求。判決后，原告不服，以原判適用法律不當(dāng)，向湖南省株洲市中級(jí)法院提起上訴，請(qǐng)求撤銷原判，確認(rèn)自己優(yōu)先購買權(quán)成立。株洲市中級(jí)法院以法律無明文規(guī)定對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)可延伸至非租賃物由，于2003年4月17日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。三原告不服，到處申訴上訪。在一、二審中，三原告均主張?jiān)敢越儋徬嗤瑑r(jià)格購買整棟房屋。 爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)： 該案判決后在社會(huì)上引起廣泛反響，承租人的優(yōu)先購

4、買權(quán)是否及于涵蓋租賃物的整棟房屋？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，出租人出賣出租房屋，承租人才享有優(yōu)先購買權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅指租賃物，不能延伸至非租賃物。法律對(duì)出租人出賣整棟房屋，而承租人只承租該房屋一部分，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)沒有明確規(guī)定，因此，當(dāng)出租人出賣超出租賃物范圍的整棟房屋時(shí)，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是法律賦予承租人的優(yōu)先購買出租房屋的權(quán)利。只要出租人出賣的房屋涵蓋出租房屋，承租人就享有優(yōu)先購買權(quán)。 評(píng)析 筆者認(rèn)為，出租人出賣出租房屋時(shí)，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，要分兩種情況，如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，超出部分與租賃房屋部分可以分割，出租人又是分

5、割出賣，承租人只能就承租部分的房屋主張優(yōu)先購買權(quán)，對(duì)超出承租范圍的房屋部分不能主張優(yōu)先購買權(quán)。如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，而超出部分與租賃房屋部分不可分割，或雖可分割，但出租人不分開出賣，要整體出賣。出租人出賣的房屋只要涵蓋出租房屋，即使出賣房屋超出了出租房屋范圍，是整棟房屋，承租人即享有優(yōu)先購買權(quán)。在該案中，被告醴陵農(nóng)行在未通知原告王立新等三租賃戶情況下，即將包括租賃房屋在內(nèi)的整棟房屋出賣給江召購等被告，剝奪了三原告的優(yōu)先購買權(quán)。原告作為承租戶有權(quán)主張其房屋買賣合同無效，其訴訟請(qǐng)求合法，應(yīng)依法支持。一、二審法院判決既認(rèn)定被告醴陵農(nóng)行未通知租賃戶即出賣租賃房屋的事實(shí)，又以出賣房屋超出了租賃

6、范圍為由，判決駁回原告訴訟請(qǐng)求，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)按審判監(jiān)督程序糾正。理由如下： 一、承租人的優(yōu)先購買權(quán)原則上僅僅針對(duì)租賃物，出租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，取決于出租人是否將超出租賃范圍部分的房屋與租賃房屋分割出賣。 眾所周知，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是針對(duì)租賃房屋而言的。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)是基于其承租了出租人的房屋，離開了這個(gè)前提，就無從談起優(yōu)先購買權(quán)。因此， 除了特殊情況，原則上，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)的物，僅僅針對(duì)租賃房屋，不能作擴(kuò)大解釋。這樣既體現(xiàn)了優(yōu)先購買權(quán)的立法精神，又符合公平原則，兼顧了出租人和承租人的利益。 根據(jù)以上原則，在出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋時(shí)，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，

7、取決于整棟房屋與租賃房屋是否可以分割出賣，在可以分割出賣的情況下，出租人是分割出賣，還是整體出賣。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋，承租人只能就承租的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)榉少x予承租人的優(yōu)先購買權(quán)范圍僅限于租賃房屋范圍，現(xiàn)出租人出賣的房屋又是分割出賣，出租人出賣租賃范圍外的房屋，沒有法律義務(wù)讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，否則，就侵犯了出租人的權(quán)利。相反，在此情況下，不讓承租人行使超出租賃范圍外的房屋優(yōu)先購買權(quán)，也沒有侵犯承租人權(quán)利。因?yàn)榉少x予承租人的優(yōu)先購買權(quán)權(quán)限范圍到此為止。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋無法分割出賣，或雖可分割出賣，但出租人不同意

8、分割出賣，要求整體出賣，承租人就整棟房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)槌霾糠峙c租賃部分不可分割，或雖可分割，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，在此情況下，出租人出賣的房屋涵蓋了租賃房屋，其出賣行為直接影響到承租人的利益，必須考慮承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題。法律是一桿天平，必須兼顧雙方利益，盡量作到公平合理。在此情況下，怎樣做才公平合理？唯一的出路就是讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的范圍雖然超出了租賃范圍，但有充分的理由：超出部分與租賃部分房屋連為一體，無法分割，或雖可分割，但因出租人原因，要求整體出賣，均使承租人無法單獨(dú)行使優(yōu)先購買權(quán)。讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)并不影響出租人利益。反之，不讓

9、承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，則侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，影響承租人利益。 在以上案件中，出租單位不是分割出賣商場(chǎng)的各個(gè)門面房屋，而是整體出賣包括原告三租賃戶租賃門面在內(nèi)的整棟房屋，出租單位應(yīng)在出賣前通知三租賃戶。三租賃戶在同等條件下，有優(yōu)先購買權(quán)。出租單位出賣房屋時(shí)，并未通知承租人，侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，請(qǐng)求確認(rèn)出租單位的房屋買賣無效，應(yīng)依法支持。 二、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是法定的，沒有附加任何條件，不因出租人出賣房屋超出承租房屋范圍而改變。 根據(jù)最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見第118條、合同法第二百三十條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)

10、當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)，通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人的這種優(yōu)先性是法定的，不附加任何條件，不因出租人出賣出租物超出了租賃物范圍而改變，只要出賣房屋涵蓋了租賃房屋部分，承租人就享有優(yōu)先購買權(quán)。 三、出租人整體出賣涵蓋租賃房屋的整棟房屋，只是出租人的出賣條件，并未轉(zhuǎn)化出賣租賃房屋的性質(zhì)，不能據(jù)此引申出優(yōu)先購買權(quán)延伸至了非租賃物。 出租人整體出賣涵蓋租賃物的整棟房屋，超出了租賃房屋的范圍，租賃人對(duì)超出部分并未租賃，而法律只對(duì)租賃房屋賦予優(yōu)先購買權(quán)，對(duì)非租賃部分并未規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)，因此，有人得出出租人整體出賣涵蓋租賃房屋的整棟房屋時(shí)，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)論。從表面上看，

11、這種觀點(diǎn)有一定道理，其實(shí)十分錯(cuò)誤。 筆者認(rèn)為，以上觀點(diǎn)是適用法律中典型的形而上學(xué)主義，也是片面機(jī)械理解優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定。我們只要稍微轉(zhuǎn)換一下出租人出賣整棟房屋的性質(zhì)審視角度，就會(huì)得出承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)的正確結(jié)論。出租人超出租賃房屋范圍出賣整棟房屋，并未改變出賣租賃房屋的性質(zhì)，仍然是出賣租賃房屋的行為。因?yàn)槠涑鲑u的標(biāo)的物涵有租賃物，只是大于租賃物。難道說出租人超出租賃房屋范圍出賣整棟房屋，就不是出賣租賃房屋嗎？很顯然不能得出這個(gè)結(jié)論。那么怎么看待出租人的整體出賣行為呢？筆者認(rèn)為，出租人整體出賣出租房屋并未改變其出賣租賃房屋的性質(zhì)，其要求超范圍整體出賣房屋只是其出賣的條件，不能看作改變了

12、出賣標(biāo)的物。承租人愿不愿意接受整體出賣，是其能否實(shí)際行使優(yōu)先購買權(quán)的前提。法律規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)不是無條件的，而是有條件的，必須在同等條件下行使。在該案中，具體表現(xiàn)為王立新等三租戶是否愿意接受出租單位的整體出賣條件，愿意接受，是否愿意以同等價(jià)格接受。但這些都屬于承租人怎么行使優(yōu)先購買權(quán)的問題，而不是承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)的問題。承租人的優(yōu)先購買權(quán)首先得由出租人于出賣前合理期限通知后，才能實(shí)際開始行使。出租人可明確告之承租人房屋出賣的條件是超范圍整體出賣，承租人愿意接受整體出賣條件，承租人即享受優(yōu)先購買權(quán)，不愿接受該條件，承租人則放棄了優(yōu)先購買權(quán)，出租人可依法對(duì)外出賣。在該案中，出租方醴陵農(nóng)行未通知租賃戶，即與江召購等簽定了房屋買賣合同，根本未讓承租戶行使優(yōu)先購買權(quán)。顯然違法。 四、出租人整體出賣房屋，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，有利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，兼顧出租人和承租人利益，符合優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的。 優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時(shí)的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關(guān)系不因出租人的出賣行為而受到影響，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，促