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1、【干貨】銀行抵押不良資產(chǎn)處置流程全揭秘2016-03-19 嘉適投資臨近年關(guān)，各金融機構(gòu)都面臨回款壓力，同時也容易集中爆發(fā)不良風(fēng)險。在銀監(jiān)會披露的2015 年三季度主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)顯示，2015 年第三季度商業(yè)銀行不良貸款率為1.59%，較上季末上升0.09 個百分點。這已經(jīng)是商業(yè)銀行不良貸款率連續(xù)第9 個季度上升。商業(yè)銀行不良貸款余額為11863 億元，較上季末增加944 億元，是自2011 年第四季度以來連續(xù)15 個季度增多。銀行不良資產(chǎn)的量非常大，而且國有的四大資產(chǎn)管理公司根本處置不完，國家層面非常

2、支持民間資本參與到銀行不良資產(chǎn)的處置中來。當(dāng)然在互聯(lián)網(wǎng)金融層面也會產(chǎn)生不良資產(chǎn)，但是由于互聯(lián)網(wǎng)金融的量比較小，并且還處于初級階段，所以在此我們主要討論銀行的不良資產(chǎn)。在很多人眼里，視不良資產(chǎn)如洪水猛獸，但其實處理好的話，不良資產(chǎn)也蘊含著很大的生財空間。金融機構(gòu)最常見的不良資產(chǎn)是房產(chǎn)抵押或車輛抵押的不良貸款，由于內(nèi)容較多，今天我們先來了解一下房產(chǎn)抵押的不良資產(chǎn)是如何處置的。銀行對不良資產(chǎn)的認(rèn)定有一套標(biāo)準(zhǔn)，如果真的形成了不良貸款。銀行最急切的愿望是將不良資產(chǎn)出表。一般出表方式有賣給四大國有資產(chǎn)管理公司（長城、信達(dá)、東方、華融），或者賣給有實力的第三方合法主體（個人或者公司）。銀行不良資產(chǎn)最先產(chǎn)出的

3、地方是銀行，然后會流動到四大。四大再流動到民間不良資產(chǎn)處置機構(gòu)。銀行賣出不良一般是三折，如果賣給了四大，四大再賣到民間不良資產(chǎn)處置機構(gòu)。四大賣出不良資產(chǎn)途中一般不會加太多的價格，也有四大以從銀行拿到的價格出售給民間不良資產(chǎn)處置機構(gòu)，然后處置了不良資產(chǎn)的利潤分給四大。兩種操作模式都比較常見。1、房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)的特點房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)的特點可以概括為：資產(chǎn)流動性程度差異較大；房產(chǎn)屬性多；處置過程中變數(shù)較多。由于房產(chǎn)地段不一樣、屬性不一樣造就了資產(chǎn)流動性程度差異較大。抵押房產(chǎn)的屬性有商品房、唯一住房、商業(yè)地產(chǎn)、廠房等，不同的房產(chǎn)處理方式非常不一樣。在處置過程中遇到的變數(shù)非常多，在后文詳述?？梢钥偨Y(jié)出

4、房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)的特點就是極度不標(biāo)準(zhǔn)化。極度不標(biāo)準(zhǔn)化的金融資產(chǎn)的處置起來會非常不容易，所以一般處置不良資產(chǎn)的機構(gòu)會優(yōu)先選擇城市中的商品房作為處置標(biāo)的。2、房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)處置流程我們可以假設(shè)有一筆房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)的抵押物是一套在北京海淀區(qū)的面積合適、產(chǎn)權(quán)清晰商品房，從房產(chǎn)的位置以及屬性來看，這是一筆極好的不良資產(chǎn)，處置方能夠獲得很好的利潤。但是，不良之所以稱為不良就是因為在處置過程中變數(shù)太多，處置時間極為不確定。下面是商品房房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)的一個合法合理的處置流程。假設(shè)不良資產(chǎn)處置機構(gòu)購買此不良貸款，成為了不良資產(chǎn)的債權(quán)人。合法合理的做法如下：1、處置機構(gòu)到法院起訴借款人，法院受理案件需要一段

5、時間。法院受理后會向債務(wù)人發(fā)送訴訟文書。2、借款人主動出庭，法院開始審理此案，在開審前還需要等待一段時間。開審后，一般情況下都能勝訴。3、勝訴后，法院會執(zhí)行判決將房產(chǎn)進(jìn)入司法拍賣，在進(jìn)入司法拍賣前，還有一道資產(chǎn)評估的流程（如果借款人與處置機構(gòu)對價格得看法非常不同），這也會花一些時間。4、在執(zhí)行判決后最好的情況是此房無人居住，借款人非常配合共同商議了一個合理得出售價格，順利進(jìn)入司法拍賣程序，司法拍賣還需要等一段時間。最終，司法拍賣后所得資金一部分覆蓋債務(wù)人的債務(wù)和其它費用，剩余部分退回給借款人。以上是最順利的處置流程，但是就算最為順利的處置流程中，也有幾個非常不可控的時間：1、法院開庭時間；2、

6、司法拍賣時間。但是這兩個時間都是比較可控的變數(shù)。在處置過程中的變數(shù)如下：1、在法院發(fā)送訴訟文書后，發(fā)現(xiàn)借款人跑路了。根據(jù)新民事訴訟法第九十二條規(guī)定：“受送達(dá)人下落不明，或者用本節(jié)規(guī)定無法送達(dá)的，公告送達(dá)。自發(fā)出公告之日起，經(jīng)過六十日，即視為送達(dá)?！币簿褪钦f在借款人跑路的情況下，需要等待60日，才能被告缺席審判。這個時候處置機構(gòu)已經(jīng)浪費了60天了。2、一般來說開審后處置機構(gòu)申訴的可能性極大，但是不排除敗訴的可能性，如果敗訴那么又得上訴，上訴得時間會非常漫長而且不可控，如果超過了債務(wù)得追訴期，那么這筆不良資產(chǎn)不能產(chǎn)生任何價值。3、在很多情況下，處置機構(gòu)都會勝訴。只是在執(zhí)行判決得時候會遇到非常多的情

7、況。第一種情況時房里住的有租戶，并且與債務(wù)人簽訂了很長時間的租賃協(xié)議。這種情況下最好的方式時法院出馬成功勸離了租客，一般處置機構(gòu)還會出一些補償費用給租客。但是，有可能無法勸離租客，這個時候法院無法強制執(zhí)行，就只有等待租賃協(xié)議到期，如果租賃協(xié)議太長，就只有處置機構(gòu)和租客“軟磨硬泡”最終勸離，這里一般會有一個不短的談判期。以上兩種情況都算是能夠處理的，最無法處理的情況時這是借款人的唯一住房房產(chǎn)。這種情況下法院無法強制執(zhí)行，只能是處置機構(gòu)和借款人長期談判，這種情況的發(fā)生也能從側(cè)面表現(xiàn)出處置機構(gòu)的盡職調(diào)查做的太差，如果發(fā)生這種情況基本不用考慮賺錢了。一般來說不算最好的情況處理一套商品房抵押的不良資產(chǎn)需

8、要將近九個月到一年。目前有了淘寶的司法拍賣，最快處置不良資產(chǎn)的時間可以縮短到6個月。如果把上面的變數(shù)都加上，除了是唯一房產(chǎn)的情況，最長的不良資產(chǎn)處置時間差不多是1年半。這種處理方式明顯的效率低下，但是這是合理合法的處理方式，一般來說不良資產(chǎn)處置公司都是私募的形式募集購買不良資產(chǎn)的資金，這類資金對收益要求非常高，并且都會有極為明確的投資期限，所以不良資產(chǎn)處置機構(gòu)面臨最大的風(fēng)險在于無法預(yù)估資產(chǎn)處置時間，造成的無法到期兌付私募基金投資者的收益。上述的不良資產(chǎn)處理方式是合理合法的，但是這樣的處置方式效率太低，以下是合理不違法的處理方式：1、首先，尋找借款人。上述的一個變數(shù)是無法找到借款人，而用不違法的

9、方式尋找借款人，找到的概率就會非常高。比如通過網(wǎng)警私下定位借款人的手機、身份證使用地點，銀行卡使用地點。一旦定位借款人在某個酒店或者房屋，債權(quán)人可以匿名撥打110報案聚眾吸毒，110接到這種舉報出警的概率非常高，這樣警察破門而入后會留下出警報告，這時不良資產(chǎn)處置方就可以通過不違法的方式找到借款人（此種方式是為了之后走法院起訴留下證據(jù)的處理方式）。實操中的處理方式是處置方會直接和借款人商議還款適宜。2、當(dāng)處置方找到了借款人后，會和借款人商議直接私下把房產(chǎn)過戶給處置方，處置方會承諾退回一些款作為補償，實操中一般不退?！吧套h”方式也會多處涉及不違法的灰色處理方式。3、房產(chǎn)一旦過戶給債權(quán)人或處置方后，

10、處置方會委托房地產(chǎn)中介迅速出售房產(chǎn)，一般來說給房地產(chǎn)中介的傭金不會超過3%，但是由于處置方的購買資產(chǎn)的價格非常低，所以處置方可以給到非常高的傭金返點。當(dāng)處置方給到5%以上的傭金時，所有的一個房產(chǎn)中介營業(yè)部的銷售人員都會迅速地幫助銷售掉此房產(chǎn)。這種處理方式減少了許多變數(shù)，資金回流會很快。如果處理的快三個月就能夠銷售掉房產(chǎn)。但是唯一變數(shù)是房產(chǎn)中有租客居住，由于是不違法的處理方式，處置方有許多種灰色途徑驅(qū)逐租客，最終將此變數(shù)快速解決。以上兩種方式處理房產(chǎn)抵押的不良資產(chǎn)各有優(yōu)劣，但是單從資本收益的方面考慮，最好的方式是第二種。但是從合法合規(guī)的角度，最好的處理方式為第一種。實操中其實更多是兩種方式相結(jié)合

11、。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來幾年或有高達(dá)萬億的不良資產(chǎn)從銀行剝離，不良資產(chǎn)處置將迎來新的“洪峰”。在不良資產(chǎn)包的接手者中，除了四大資產(chǎn)管理公司之外，PE、信托、第三方機構(gòu)也參與其中，也不乏律師、跨國公司和民企老板“火中取栗”。為了盈利、避稅甚至達(dá)到消除法律追溯隱患的目的，這些“民間”接手者從拍賣行、產(chǎn)權(quán)交易中心等渠道，用極低的價格買進(jìn)經(jīng)過銀行、資產(chǎn)管理公司等層層追討而沒法要回的壞賬，繼續(xù)追討。盡管“討債”之路異常艱辛，但這些人很多時候能大賺一筆。火中取栗“淘金”棘手不良資產(chǎn)“現(xiàn)在正在經(jīng)歷的是第二波不良資產(chǎn)處置高峰銀行、信托公司有大批不良資產(chǎn)向資產(chǎn)管理公司出售。第一波高峰是2003年開始的幾大國有銀行改

12、制上市?！崩蠀危ɑ┙榻B。老呂從2006年開始與幾名合伙人出資約3100萬元拍得信達(dá)資產(chǎn)管理公司原來價值9.3億元的不良資產(chǎn)包?！翱瓷先ズ鼙阋?，購買價不到資產(chǎn)價值的3.5%，但處置起來無比棘手。”老呂感嘆道。在這宗3100萬元的不良資產(chǎn)包中，有197筆債權(quán)。其中兩筆最大的，一筆是1293萬元，另一筆1580萬元。正是這兩筆不良資產(chǎn)的處置、追溯，前后耗時達(dá)5年，至今無果。老呂接手的不良資產(chǎn)包來自某大型國有銀行。其中，1580萬元的不良資產(chǎn)與一家大型房產(chǎn)開發(fā)商有關(guān)?！鞍蠢碚f，不良資產(chǎn)和大型企業(yè)有關(guān)，應(yīng)該好處置。因為這些大企業(yè)資金實力雄厚，又不會破產(chǎn)倒閉。但實際上，債務(wù)人品牌越知名、規(guī)模越大，越難

13、從他們那里要到錢。”這么多年的不良資產(chǎn)處置經(jīng)驗，讓老呂深有感觸。這筆1580萬元的不良資產(chǎn)形成于15年前，并在1999年就被法院判決為由上海某城市開發(fā)有限公司對201萬美元承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。但 1999年的法院判決并沒有執(zhí)行到位。執(zhí)行未果之后，該大型國有銀行才將這筆債權(quán)作為不良資產(chǎn)打包出售給信達(dá)。2006年，這筆不良資產(chǎn)又被信達(dá)公開拍賣。后來，老呂所在公司花了3100萬元拍得了包括這筆不良資產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)包。繼銀行、信達(dá)之后，老呂也走上了對這筆不良資產(chǎn)的追債之路。而且，老呂還發(fā)現(xiàn)開發(fā)公司包括大型房產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)的兩股東有抽逃注冊資金的嫌疑。如果股東涉嫌抽逃資金，可以追加股東承擔(dān)連帶清償責(zé)

14、任，甚至可以追訴股東所涉嫌的刑事責(zé)任。對此發(fā)現(xiàn)，老呂很感振奮讓開發(fā)公司清償當(dāng)年債務(wù)是很有可能的。2006年10月，法院判決開發(fā)公司的兩股東因抽逃注冊資本，分別對1050萬元和538萬元兩筆債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。正當(dāng)老呂認(rèn)為勝券在握的時候，意外發(fā)生了。2011年1月，法院執(zhí)行庭擬凍結(jié)相關(guān)賬號、劃扣1050萬元。在辦理手續(xù)的過程中，就在劃扣資金前幾個小時，該公司將該款項從銀行賬戶上轉(zhuǎn)走。當(dāng)執(zhí)行法院向更高一級法院匯報，準(zhǔn)備處理時，該省高院執(zhí)行局對執(zhí)行案作出了“暫緩執(zhí)行”的通知。至今該大型房產(chǎn)開發(fā)商仍未付。各懷心思跨國公司民營老板積極購買除了上述被上級法院“暫緩執(zhí)行”的不良資產(chǎn)，資產(chǎn)包里的那筆1293萬元

15、的不良資產(chǎn)，實際上已經(jīng)不存在?！熬褪莻鶛?quán)已經(jīng)滅失。根本不存在這樣一筆不良資產(chǎn)，但仍被銀行打包出售了?！崩蠀谓榻B。在幾大國有銀行改制上市的過程中，剝離出幾萬億元的不良資產(chǎn)。并通過財政、央行再貸款、發(fā)行金融債券等方式對這些銀行進(jìn)行巨額注資。在這個過程中，不排除個別銀行塞進(jìn)虛假的、甚至根本不存在的“不良貸款”，來獲取財政資金，借機轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營性損失，甚至通過剝離來掩蓋違規(guī)經(jīng)營或違法案件的可能。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，參與購買不良資產(chǎn)的，很大一部分是與欠款人有密切關(guān)系的投資人。例如某民營企業(yè)A欠銀行幾千萬元貸款沒法償還，這部分債權(quán)被銀行作為不良資產(chǎn)打包處置后，該企業(yè)可以用幾百萬元就把這部分不良資產(chǎn)買下。這樣不僅可

16、以消掉自己的欠債，而且還可以追溯其他債權(quán)，賺上一筆。“其實最關(guān)鍵的是，A可能在經(jīng)營中有一些違規(guī)甚至違法的行為。買下自己的債務(wù)后也就不再可能被后來的債權(quán)人追溯曾經(jīng)的違規(guī)行為，免了后患?！崩蠀谓榻B。法律界人士透露，跨國公司也是競購不良資產(chǎn)的重要參與者。2006年之前參與國內(nèi)銀行不良資產(chǎn)處置的跨國公司、外資投行大多獲利豐厚。外資機構(gòu)那時的操作手法非常簡單，低買高賣賺取差價，獲利可達(dá)40%以上。而現(xiàn)在的外資機構(gòu)、跨國公司購買不良資產(chǎn)包的一個重要原因是為了避稅。例如跨國公司B當(dāng)年的利潤有1億元人民幣。該公司花一兩千萬元購入不良資產(chǎn)包，然后經(jīng)會計師事務(wù)所評估后該資產(chǎn)包的市價1億元。那么該公司當(dāng)年1億元的利

17、潤就可以少繳稅甚至不交稅。一位國際知名會計師事務(wù)所的中國合伙人介紹，國內(nèi)的不良資產(chǎn)處理生意雖然難做，但仍有可為，特別是這個市場潛力很大，是外資投行及會計師事務(wù)所的必爭之地。短期難見頂銀行不斷加大核銷力度“從銀行剝離不良資產(chǎn)到最后經(jīng)過資產(chǎn)管理公司、產(chǎn)交所拍賣，流轉(zhuǎn)到我們手里，大概需要兩年的時間?！崩蠀谓榻B。由此可見，銀行不良資產(chǎn)處置的洪峰即將來臨。從16家上市銀行的三季報看，這些銀行的不良貸款余額合計將近4600億元，比2013年二季度增加超過180億元，比年初增加約570億元。業(yè)內(nèi)人士稱，三季度銀行看起來非常穩(wěn)定的不良率，其實是進(jìn)行了大規(guī)模的核銷和轉(zhuǎn)讓才得以實現(xiàn)的。華泰證券研究報告認(rèn)為，銀行業(yè)

18、不良資產(chǎn)余額將繼續(xù)反彈，不良率短期難見頂，這將提升信用成本，拖累行業(yè)業(yè)績。預(yù)計2013年末銀行業(yè)的不良貸款率大約為1%左右，較2012年末提升5BP左右。按照歷史數(shù)據(jù)推算，如果100%計提撥備，則對銀行業(yè)凈利潤增速的負(fù)面影響在1.5%-2%。業(yè)內(nèi)人士稱銀行不良貸款余額增加是宏觀經(jīng)濟(jì)的反映，銀行的資產(chǎn)質(zhì)量恢復(fù)還需要一段時間，不排除不良貸款率繼續(xù)增加的可能，未來幾年或甚至可能會有高達(dá)萬億的不良資產(chǎn)從銀行剝離。今年以來銀行不斷加大不良貸款核銷和出售力度。據(jù)東方證券測算，今年上半年的核銷規(guī)模已經(jīng)達(dá)到前期高點2008年的74%；從少數(shù)幾家披露數(shù)據(jù)的銀行情況來看，三季度核銷幾乎達(dá)到上半年的規(guī)模。出售不良貸款的規(guī)模更是大幅增加。各家銀行除了向四大資產(chǎn)管理公司招標(biāo)轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)外，還通過一些金融資產(chǎn)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓等方式，處置不良資產(chǎn)。如9月份以來，農(nóng)行通過北京金融資產(chǎn)交易所等機構(gòu)掛牌轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)或者抵債資產(chǎn)。據(jù)公開資料顯示，涉及債權(quán)超過100戶，總金額近200億元。此前，工行、建行等也通過公開掛牌的方式， 大