第七章商業(yè)場所的

1、第七章 商業(yè)場所的物業(yè)管理第一節(jié)課前小研究 1、某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個企業(yè)做電腦展臺，大廈部分業(yè)主認為此面積已在購房時分攤到了各業(yè)主頭上，各業(yè)主對此部分共有使用權(quán)。要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益，拆除展臺或給予業(yè)主一定的賠償。小組討論 1、公共商業(yè)樓宇的概念 2、商 場 的 類 型 3、商 場 的 特點公共商業(yè)樓宇的概念 公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)，它的經(jīng)營范圍已遠遠超出原來商場的概念，是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營場所。據(jù)悉，做好后期的物業(yè)管理，對提升商業(yè)樓宇的經(jīng)營價值起著至關(guān)重要的作用。（一）商 場 的 含 義 商

2、場是能同時供眾多零售商和其他商業(yè)服務(wù)機構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)營服務(wù)活動的大型收益性物業(yè) （二）商 場 的 類 型 按建筑規(guī)模劃分 居住區(qū)商場、地區(qū)購物商場、市級購物中心 按建筑功能劃分 綜合型、商住兩用型 按建筑結(jié)構(gòu)劃分 敞開型、封閉型（三）商 場 物 業(yè) 的 特 點 商場要合理布局，精心策劃 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計要新穎、別致，有特色 商務(wù)齊全，客流量大，人員素質(zhì)雜商業(yè)場所概述商業(yè)場所概述商業(yè)場所的特點 商業(yè)場所的類型 商業(yè)物業(yè)的含義 從建筑結(jié)構(gòu)上分 ：敞開型 、封閉型 從建筑功能上分 ：綜合型商業(yè)購物中心 、商住混合型 從建筑規(guī)模上分 ：市級購物中心 、地區(qū)購物商場 、居住區(qū)商城 規(guī)模功能合理化要求

3、較高 規(guī)劃布局要求特殊 建筑結(jié)構(gòu)新穎獨特 設(shè)備全，商品多，客流量 11.3.3商場的物業(yè)管理（1）商場物業(yè)的特點；商場包括大型超級市場、百貨市場、專業(yè)市場等。特點有：進出人員無法控制、成分復(fù)雜，安全、消防管理工作量大；使用人如采取攤位經(jīng)營、獨立柜臺經(jīng)營，則較為分散和獨立，統(tǒng)一管理難度大，欠費、逃費現(xiàn)象時有發(fā)生；購物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員一般無權(quán)處理，因此公共秩序維護難度比較大。 （2）商場物業(yè)管理的特點：營造良好的商業(yè)氛圍；完善應(yīng)急措施和安全管理；交通協(xié)調(diào)。商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容、特點商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容、特點 商業(yè)場所物業(yè)管理的內(nèi)容 一般性管理：樓宇與設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護及維修管理 ；環(huán)境

4、衛(wèi)生及綠化管理 ；安全保衛(wèi)管理 ；廣告管理 ；裝修管理 ；租賃管理及合同管理 特殊性管理：商業(yè)形象的宣傳推廣 ；承租客商的選配商業(yè)場所物業(yè)管理的特點 要保持商業(yè)物業(yè)的美觀、整潔、有序 設(shè)施、設(shè)備配置齊全、先進 加強保安工作 商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)要按照同經(jīng)營者簽訂的合同實施 1.一般性管理 (1)對小業(yè)主或承租商的管理。對統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇可采用“合同or公約”管理模式，因為其經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應(yīng)的管理條款，對承租戶的經(jīng)營行為進行規(guī)范管理，也可以以商場經(jīng)營管理公約的形式對他們進行管理引導(dǎo)。對于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇則適合“公約”式管理，以公約的形式可以明確業(yè)主、經(jīng)營者與

5、管理者的責任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證良好的經(jīng)營秩序。 (2)安全保衛(wèi)管理。由于公共商業(yè)樓宇容易發(fā)生安全問題，因此安全保衛(wèi)要堅持24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。商場晚上關(guān)門時，要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報警器等報警監(jiān)控裝置，對商場進行全方位的監(jiān)控，為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場的貨品不被偷盜。 (3)消防管理。公共商業(yè)樓宇消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施，還要組織一支義務(wù)消防隊，并要有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。 (4)設(shè)備管理。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運行，不然就會影響顧客購物和商家

6、經(jīng)營， 造成不必要的損失。 (5)清潔衛(wèi)生及車輛管理。要有專門人員負責場內(nèi)流動保潔，將垃圾雜物及時清理外運，時時保持場內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設(shè)置汽車 、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時應(yīng)設(shè)專人看管，以防偷盜。 2.特殊管理 (1)商業(yè)形象的宣傳推廣。做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，可以擴大公共商業(yè)樓宇的知名度，以吸引更多的消費者。這是整個商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作。樹立公共商業(yè)樓宇良好形象，下面兩步不能少： 第一，營造特色。鮮明的特色是增加對顧客吸引力的重要籌碼，為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有鮮明特色的形象。在實際管理

7、中不斷突出這些特色，使顧客潛移默化認知、追逐這些特色。同時，公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產(chǎn)。 第二，建立識別系統(tǒng)。企業(yè)識別系統(tǒng)(CIS)是強化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式，是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費者注意，進而提高經(jīng)營業(yè)績的一種經(jīng)營手法。具體的做法是：綜合圍繞在企業(yè)四周的消費群體及其他的關(guān)系群體，以公共商業(yè)樓宇特有和專用的文案，作為顧客和社會公眾識別自己的特征，并深入貫穿到涉及公共商業(yè)樓宇有形形象的全部內(nèi)容。諸如：企業(yè)名稱、自有商標、信箋、包裝袋、員工服裝等，使顧客通過對具體認識對象的特征部分的認定，強

8、化和識別樓宇形象。 (2)承租客商的選配。公共商業(yè)樓宇是一個商業(yè)機構(gòu)群，其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而公共商業(yè)樓宇的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。管理者應(yīng)主要依據(jù)所管理的公共商業(yè)樓宇的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型公共商業(yè)樓宇，如省級、國家級的，甚至是國際級的，其經(jīng)營的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭取一些省市級、全國性乃至 世界級的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型公共商業(yè)樓宇，如大城市區(qū)一級的，其經(jīng)營的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機構(gòu)，同時應(yīng)盡量爭取省市級和區(qū)級大商店的分店作為

9、基本承租戶。小型公共商業(yè)樓宇，如一些住宅小區(qū)的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。小組討論 1、商場物業(yè)管理的要求 2、商場物業(yè)管理的組織實施（二）商場物業(yè)管理的要求w要求樹立商場的良好形象w需要確保商場的安全性w要確保顧客消費的便利性w要確保設(shè)備、設(shè)施的可靠性（三）商場物業(yè)管理的組織實施w安全保衛(wèi)管理w消防管理工作w環(huán)境保潔及綠化管理w車輛管理w房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理w建立商場識別系統(tǒng)w承租客商的選配（四）安 全 保 衛(wèi) 管 理w 所有固定裝置設(shè)備要達到高度安全w 不間斷值班巡邏w 在商場的重要部位安裝閉路電視監(jiān)控器w 營業(yè)時間結(jié)束要進行嚴格清場w 制定安全管理預(yù)

10、案w 同當?shù)毓膊块T建立工作聯(lián)系（五）消 防 管 理 工 作w 制定嚴密的消防制度。w 組建專業(yè)消防隊w 對消防設(shè)備設(shè)施進行檢查維護，保證能正常使用。w 完善各種消防標識配置w 保持消防通道暢通無阻w 制定商場消防預(yù)案（六）環(huán)境保潔及綠化管理w 制定保潔服務(wù)質(zhì)量標準，設(shè)立清潔檢查機制，并有效落實和實施。w 基本的保潔工作安排在非營業(yè)時間w 設(shè)專人收集垃圾雜物，并清運到垃圾存放點。w 定期清潔商場外墻面、廣告牌w 置放的綠化、盆栽植物保持干凈、鮮活，枯萎的要及時調(diào)換。（七）車 輛 管 理w 商場車輛管理要分設(shè)貨車、小車、摩托車、自行車專用停放場所。w 物業(yè)管理企業(yè)設(shè)專人負責指揮維持交通，安排車輛

11、停放w 要與交通管理部門建立工作聯(lián)系（八）房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理w 確保商場外觀完好整潔，引導(dǎo)標志齊全完好w 制定設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃w 加強對供電設(shè)備的維修、養(yǎng)護管理，要保證兩路供電系統(tǒng)并配置備用發(fā)電機w 建立有效的巡視檢查制度w 對設(shè)備設(shè)施的報修工作及時處理。（九）建立商場識別系統(tǒng)w 企業(yè)識別系統(tǒng)（簡稱）是強化商場形象的一種重要方式。w 建立企業(yè)識別系統(tǒng)是一種籍以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費者注意，進而提高經(jīng)營業(yè)績的一種經(jīng)營手法（十）承 租 客 商 的 選 配w 依據(jù)商場物業(yè)的規(guī)模大小和不同層次選配承租客商w 大型商場應(yīng)盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶w 中型公共商業(yè)樓宇應(yīng)盡量爭取省市級和區(qū)級大商店的分店作為基本承租戶w 小型商場其主要功能是為附近居民提供生活方便作業(yè)布置w 1、復(fù)習本節(jié)內(nèi)容w 2、商 場 的 類 型w 3、商 場 的 特點w 4、商業(yè)場所