物業(yè)管理費的構(gòu)成及核算

1、物業(yè)管理費的構(gòu)成及核算 一、物業(yè)管理費的構(gòu)成 由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,所以物業(yè)管理費的數(shù)額大小也不盡相同。對物業(yè)管理費的核算,是物業(yè)管理公司財務(wù)管理部門的一項特別重要的工作。一座物業(yè)在投入管理運行之前,物業(yè)管理公司的財務(wù)管理部門必需對其進(jìn)行管理費的核算,運行一年后,還要依據(jù)上年的運行狀況進(jìn)行調(diào)整。費用預(yù)算方案要符合國家及地方政府的有關(guān)規(guī)定,并經(jīng)物業(yè)管理公司總經(jīng)理審讀后,提交業(yè)主管理委員會爭論通過,方可公布執(zhí)行。 物業(yè)管理費一般由以下一些項目構(gòu)成: (1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費用,包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系

2、統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施等。 (2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。 (3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。 (4)購買或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。 (5)物業(yè)財產(chǎn)保險(火險、災(zāi)難險等)及各種責(zé)任保險的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。 (7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。 (8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費用。 (9)更新儲備金,即物業(yè)配套設(shè)施的更新費用。 (10)聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用。 (11)節(jié)日裝飾的費用。 (12)管理者酬金。 (13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用

3、。 (14)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費用。 (15)其他為管理而發(fā)生的合理支出。 二、物業(yè)管理費的核算方法 三、物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶供應(yīng)的不同服務(wù)項目,其收費標(biāo)準(zhǔn)是有所不同的,有些服務(wù)項目,其收費標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理公司與業(yè)主或用戶面議洽談而定;有些服務(wù)項目,其收費標(biāo)準(zhǔn)要按政府有關(guān)部門的規(guī)定執(zhí)行。在詳細(xì)收取物業(yè)管理費時,有些項目是一次性收費;有些項目則是定期收取;有些項目的收取方式較為敏捷。 物業(yè)管理公司物業(yè)管理費收入的凹凸直接與其收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量大小有關(guān)。一般地講,物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)越高,則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是,物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)一方面要受國家有關(guān)政策法規(guī)的制約,

4、不能亂收費;另一方面,物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)還要受到用戶收入水平凹凸的限制,也要聽從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則,因此,物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)的確定要遵從一些原則: 第一,不違反國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。 第二,與用戶的收入水平相適應(yīng)。要依據(jù)用戶的收入水平凹凸來確定,收費標(biāo)準(zhǔn)過高,用戶承受不了,也不簡單取得用戶的支持,反之,收費標(biāo)準(zhǔn)過低,則物業(yè)管理公司賠本服務(wù),這又違背市場規(guī)則。 第三,優(yōu)質(zhì)優(yōu)價,兼顧各方利益。所供應(yīng)的服務(wù)檔次越高,則收費標(biāo)準(zhǔn)越高,特約服務(wù)一般比公共服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)要高,對商業(yè)部門的收費比對機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的收費一般要高。 第四,微利原則。物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余,否則服務(wù)項目越多,工作量

5、越大,賠本就越多。 第五,公正原則。對共用公共設(shè)施不同用戶的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)顯示其公正性,比如,對商業(yè)大廈內(nèi)的不同用戶收取的公用設(shè)施(如電梯、樓梯等)管理費應(yīng)當(dāng)有所區(qū)分,如在大廈底層,所用電梯及樓梯的機(jī)會幾乎沒有,因此,大廈底層用戶所交納的管理費用應(yīng)當(dāng)較少。 根據(jù)上述原則和本章第二節(jié)關(guān)于物業(yè)管理費收入的論述,物業(yè)管理公司測算出物業(yè)管理費的數(shù)額后,并不能把這一數(shù)額作為收費標(biāo)準(zhǔn),而應(yīng)對不同服務(wù)項目,分別采用政府定價、政府指導(dǎo)價和協(xié)議定價等三種不同的形式定價。 (一)代辦性服務(wù)收費實行政府定價 (二)公共性服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價 1.城市住宅及行政工商企業(yè)用房收費標(biāo)準(zhǔn) 以Y市為例,Y市房地產(chǎn)管理局199

6、4年印發(fā)Y市委托管理房屋收費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,委托人和物業(yè)管理公司雙方可依此作為指導(dǎo)性價格 ,在Y市簽訂委托合同時參照此標(biāo)準(zhǔn)商定管理費用。 (1)房屋經(jīng)營管理費 物業(yè)管理公司的主要業(yè)務(wù):組織接管房屋及設(shè)備;計算房屋租金;建立房屋管理賬冊、檔案;辦理房屋入住手續(xù),訂立房屋租賃合同;催收租金;辦理更名、換房手續(xù);組織房屋安全檢查,制定房屋修繕計劃;負(fù)責(zé)組織甲乙類住宅的安全保衛(wèi)和共用部分的衛(wèi)生保潔;處理違約;辦理房屋撤管手續(xù)。 收費標(biāo)準(zhǔn)。 以上收費標(biāo)準(zhǔn)中包括了公共區(qū)域的能源費,各業(yè)主或用戶區(qū)域的能源費,需單獨安裝計量器具,每月按實際耗用量和政府有關(guān)部門制定的收費標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一計收。采暖費在采暖期內(nèi)按使用面積計算收費。 出租寫字樓可按定額統(tǒng)一計算收費,收費標(biāo)準(zhǔn)一般為每月每平方米1823元。 由于物業(yè)所處的地理位置不同,各地的物價水平有差異;同一地區(qū)物業(yè)的檔次不一樣,要求供應(yīng)管理服務(wù)的廣度和深度差別也很大,所以管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)不可