中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況

1、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況1強(qiáng)者恒強(qiáng)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力大增與2008年相比，百?gòu)?qiáng)企業(yè)依然保持著強(qiáng)者恒強(qiáng)的梯隊(duì)格局。萬(wàn)科仍以綜合實(shí)力排名第一的身份位居榜單首位，中國(guó)海外緊隨其后，它們作為國(guó)內(nèi)第一梯隊(duì)中房地產(chǎn)企業(yè)的代表，依然領(lǐng)跑百房企。保利、綠地、華潤(rùn)等央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)憑借其雄厚的資金實(shí)力、豐富的土地資源和絕佳的地緣優(yōu)勢(shì)在2009年的宏觀政策利好下加速規(guī)模擴(kuò)張，其中，保利地產(chǎn)以其2009年的良好銷售業(yè)績(jī)升至季軍的寶座。而恒大地產(chǎn)、碧桂園、龍湖地產(chǎn)等民營(yíng)房企則轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，充分挖掘自身優(yōu)勢(shì)，抓住資本市場(chǎng)有利平臺(tái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的華麗轉(zhuǎn)身。其中，恒大地產(chǎn)11月5日在資本市場(chǎng)上的價(jià)值實(shí)現(xiàn)使其迅速躋身全國(guó)房地產(chǎn)開

2、發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)行列，龍湖地產(chǎn)也將在11月份成功完成首發(fā)上市。強(qiáng)勁的住房需求帶動(dòng)企業(yè)銷量猛增，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的綜合實(shí)力大為增強(qiáng)。從銷售金額來(lái)看，萬(wàn)科2009年前三季度銷售額達(dá)到426.46億元，預(yù)計(jì)全年將突破 500億元；中國(guó)海外、保利、綠地、恒大等企業(yè)其2009年全年銷售額預(yù)計(jì)達(dá)到300億以上；富力、金地、合生創(chuàng)展、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等企業(yè)的年銷售額預(yù)計(jì)也將超過百億。在新上榜企業(yè)中，世紀(jì)金源、中信地產(chǎn)、星河灣地產(chǎn)、越秀城建地產(chǎn)、方興地產(chǎn)、浙商集團(tuán)，作為行業(yè)領(lǐng)先開發(fā)企業(yè)憑借其今年驕人的銷售業(yè)績(jī)，排名突飛猛進(jìn)，一舉進(jìn)入全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力50強(qiáng)。此外，重慶金科、深圳鴻榮源、河北卓達(dá)、安徽元一、武漢地產(chǎn)

3、集團(tuán)等地方龍頭企業(yè)，經(jīng)過在當(dāng)?shù)貐^(qū)域多年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展以及品牌價(jià)值積累，區(qū)域業(yè)績(jī)斐然，故而繼續(xù)榮列中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)百?gòu)?qiáng)榜單。2. 北上西進(jìn)，問鼎中原，百?gòu)?qiáng)房企跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略日益成熟中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心對(duì)500強(qiáng)的測(cè)評(píng)研究發(fā)現(xiàn)，500強(qiáng)房企依然主要分布在華南、華東和華北區(qū)域，其中處于廣東、上海、北京的企業(yè)數(shù)量均達(dá)到10%及以上，分別為12%、10%和12%。圖1 百?gòu)?qiáng)房企城市分布圖百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，北京、上海、廣州、深圳四大城市的企業(yè)數(shù)量占比綜合達(dá)到了72%。由于這四個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，優(yōu)勢(shì)開發(fā)企業(yè)早已開始向周邊乃至中、西部區(qū)域的二三線城市拓展。其中，萬(wàn)科、保利、招商、金地等全國(guó)2

4、0強(qiáng)企業(yè)在在全國(guó)布局上表現(xiàn)出很高的整體運(yùn)營(yíng)水平，從2009年上半年四家公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)分布區(qū)域可以看出（如圖2所示），四家公司均發(fā)起于廣東，擁有國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念和管理經(jīng)驗(yàn)。在站穩(wěn)珠三角區(qū)域的基礎(chǔ)上，四家公司將業(yè)務(wù)成功拓展到長(zhǎng)三角、環(huán)渤海區(qū)域以及中西部地區(qū)。通過直接進(jìn)駐當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，經(jīng)過多年的耕耘成為這些地區(qū)的龍頭開發(fā)企業(yè)；或者通過與當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)合作開發(fā)的模式，使企業(yè)的規(guī)模效益和品牌影響力在全國(guó)范圍內(nèi)得以迅速提升。圖2 2009年上半年萬(wàn)科、保利、金地、招商地產(chǎn)業(yè)務(wù)區(qū)域分布還有一些企業(yè)如恒大地產(chǎn)、碧桂園、新城地產(chǎn)、新湖中寶等品牌房企則一直以來(lái)深耕于二三線城市，隨著二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的興

5、起和發(fā)展，住宅成交量出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，這些企業(yè)的綜合實(shí)力也大為增強(qiáng)。CRIC信息系統(tǒng)顯示，2009年前10個(gè)月中，十大一線城市 的住宅成交量總和占全國(guó)住宅總成交量的比重在逐漸走低，所占比重由年初的26%降低到10月的17%，充分表明開發(fā)企業(yè)對(duì)二三線城市的發(fā)展有了足夠的重視和充分的規(guī)劃，二三線城市的需求和供給在市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇中不斷增長(zhǎng)。隨著領(lǐng)先企業(yè)將其先進(jìn)的開發(fā)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用至二三線城市，有效地提升了中西部地區(qū)乃至全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)水平的，進(jìn)而推動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)并迅速走向成熟。3. 資本優(yōu)勢(shì)凸顯，上市公司占據(jù)百?gòu)?qiáng)房企過半席位在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)有融資條件下，傳統(tǒng)的融資模式依然導(dǎo)于主導(dǎo)地位，尋

6、求資本市場(chǎng)的融資之路便成為優(yōu)勢(shì)房企加速規(guī)模擴(kuò)張和實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)范治理的重要選擇。在2009年的百?gòu)?qiáng)房企排行榜中，房地產(chǎn)上市公司占據(jù)了62個(gè)席位，50強(qiáng)企業(yè)中的上市公司占比更是達(dá)到三分之二以上。其中，恒大地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)借道香港首發(fā)上市，金科、華遠(yuǎn)則通過借殼上市，殊途同歸，均實(shí)現(xiàn)其進(jìn)軍資本市場(chǎng)的目標(biāo)。同時(shí)如綠地集團(tuán)、融僑集團(tuán)、大華集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等明確有上市計(jì)劃的地產(chǎn)企業(yè)，在百?gòu)?qiáng)企業(yè)中的比例也達(dá)到了11%。圖3 百?gòu)?qiáng)企業(yè)中上市公司占比受益于今年前三季度資本市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住有利時(shí)機(jī)，擴(kuò)大在資本市場(chǎng)融資力度。從圖4可以明顯看出，保利、招商、金地三家上市公司2009年前三季度的銀行信貸額度在

7、企業(yè)資金來(lái)源中的比例較2008年同期均出現(xiàn)明顯下降，尤其是金地集團(tuán)的信貸資金在企業(yè)資金來(lái)源中的比例降幅達(dá)到70%，這得益于保利、金地兩家公司充分利用國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)回調(diào)所帶來(lái)的融資機(jī)會(huì)，經(jīng)過上半年的籌劃準(zhǔn)備，分別于2009年7月和8月成功完成定向增發(fā)，籌集資金分別為80億和46億元。萬(wàn)科在8月份積極啟動(dòng)了112億的公開增發(fā)方案，在9月份的臨時(shí)股東大會(huì)上順利通過，招商地產(chǎn)也在7月份的董事會(huì)上通過了定向增發(fā)近50億的融資方案，從而為公司的下一輪擴(kuò)張儲(chǔ)備了足夠的資金。圖4 四家公司取得借款占公司資金來(lái)源的比例4需求強(qiáng)勁加速企業(yè)銷售，百?gòu)?qiáng)房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)2008年9月15日，央行近6年來(lái)首次下調(diào)貸款基準(zhǔn)

8、利率，實(shí)行下調(diào)個(gè)人住房貸款利率等優(yōu)惠政策；2008年10月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求降低住房交易稅費(fèi)、出臺(tái)支持居民購(gòu)房的政策；2008年12月21日，國(guó)務(wù)院辦公廳下達(dá)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見。地方政府積極貫徹中央精神出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。在購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策刺激下，2009年以來(lái)居民購(gòu)房熱情激發(fā)，上半年全國(guó)個(gè)人住房貸款比年初增加 4662 億元，同比多增 2835 億元 。與此同時(shí)，前三季度全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額同比增長(zhǎng)44.8%和73.4%。企業(yè)銷售回款速度的加快和銷售額迅猛增長(zhǎng)，為企業(yè)及時(shí)補(bǔ)充了流動(dòng)資金和相應(yīng)的準(zhǔn)備金。圖5顯示，世茂房地產(chǎn)、恒大、綠城、富力上半年均取得了驕人的銷售業(yè)績(jī)，

9、上半年銷售額均達(dá)百億及以上。銷售狀況的極大改觀，有效地緩解了企業(yè)短期借款的還貸壓力，百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)已基本擺脫資金鏈困境，抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯增強(qiáng)。圖5 典型企業(yè)貨幣資金對(duì)比5宏觀環(huán)境利好帶動(dòng)優(yōu)勢(shì)房企盈利水平穩(wěn)升得益于房?jī)r(jià)的迅速回升，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在銷售收入猛增的同時(shí)，其上半年的盈利水平也得到較為明顯的提高。但由于房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)在簽訂銷售合同的一定時(shí)間之后才能實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致在上市公司上半年年報(bào)中凈利潤(rùn)體現(xiàn)相對(duì)不明顯。不過，如下圖所示，與2008年上半年相比，2009年上半年良好的銷售狀況在撫平去年年底業(yè)績(jī)創(chuàng)傷的基礎(chǔ)上，已經(jīng)使業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)。第三季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上掀起的一股豪宅熱銷浪潮，在2009年和

10、2010年的報(bào)表中將會(huì)亮點(diǎn)頻現(xiàn)。圖6 主要開發(fā)企業(yè)2009年上半年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)情況6. 供需兩旺成為描述2009年下半年土地市場(chǎng)的主要特點(diǎn) 與去年“土地流拍”、“底價(jià)成交”現(xiàn)象形成鮮明對(duì)比的是今年5月份以來(lái)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求熱情持續(xù)升溫，開發(fā)企業(yè)的投資信心隨之恢復(fù)，在政府加大土地供應(yīng)力度的情況下，全國(guó)土地市場(chǎng)成交量在不斷加速增長(zhǎng)。鑒于土地市場(chǎng)啟動(dòng)較住宅市場(chǎng)存在一定的滯后，第三季度土地購(gòu)置面積開始回升，根據(jù)國(guó)土資源部公布的“全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告”顯示，第三季度末35個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)水平為3345元/平方米，同比增長(zhǎng)0.36，環(huán)比增長(zhǎng)2.49，結(jié)束了此前兩個(gè)季度同

11、比下降的局面。富力地產(chǎn)今年5月份在北京拍得廣渠門外10號(hào)地創(chuàng)出“地王”拉開了今年?duì)帄Z土地的序幕，中海地產(chǎn)以70.06億元拿下上海長(zhǎng)風(fēng)地塊、綠地集團(tuán)以72.45億元受讓龍華1960號(hào)地塊，將一線城市的土地成交價(jià)格推向新的高點(diǎn)。在一線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，萬(wàn)科、保利、綠城等綜合實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)在布局一線城市的同時(shí)，也抓緊進(jìn)入二三線城市進(jìn)行土地儲(chǔ)備，在這些城市的土地拍賣市場(chǎng)中身影頻現(xiàn)。截止到今年第三季度末，恒大地產(chǎn)與碧桂園分別以5100萬(wàn)平方米和4360萬(wàn)平方米分列2009年第三季度末土地儲(chǔ)備的冠亞軍，其他幾家的土地儲(chǔ)備量也均在2000萬(wàn)平方米以上。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)相對(duì)向好的環(huán)境下，住房需求強(qiáng)勁

12、，開發(fā)企業(yè)手握充裕的現(xiàn)金，加速啟動(dòng)新一輪投資，在土地市場(chǎng)上掀起又一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”，隨著二三線城市的土地成交量和價(jià)格增長(zhǎng)，各地“地王”接連出現(xiàn)。第四季度，地方政府會(huì)繼續(xù)加大推地力度，在行業(yè)景氣度持續(xù)平穩(wěn)回升的情況下，開發(fā)企業(yè)會(huì)繼續(xù)加大土地儲(chǔ)備以保證企業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)。圖7 重點(diǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備情況溫州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 一）企業(yè)單位數(shù)    2008年末，全市共有房地產(chǎn)業(yè)法人單位1766個(gè)，比2004年末增加628個(gè)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)557個(gè)，物業(yè)管理企業(yè)232個(gè)，中介服務(wù)業(yè)624個(gè)，其他房地產(chǎn)353個(gè)，分別比2004年末增加129個(gè)、62個(gè)、315個(gè)和122個(gè)（詳

13、見表11）。（二）從業(yè)人員    2008年末，我市房地產(chǎn)業(yè)法人單位的從業(yè)人員合計(jì)30514人，比2004年末增加4090人。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)10292人，物業(yè)管理企業(yè)13781人，中介服務(wù)業(yè)2812人，其他房地產(chǎn)3629人（詳見表12）。 二、建筑業(yè)一）企業(yè)單位數(shù)和從業(yè)人員     2008年末，全市共有建筑業(yè)法人企業(yè)單位1185個(gè)，從業(yè)人員30.05萬(wàn)人；建筑業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶3042戶，從業(yè)人員0.59萬(wàn)人。    建筑業(yè)企業(yè)法人單位中，國(guó)有企業(yè)16個(gè)，占1.4%；集體企業(yè)65個(gè)，占

14、5.5%；私營(yíng)企業(yè)963個(gè)，占81.3%；有限責(zé)任公司97個(gè)，占8.2%；其余類型企業(yè)44個(gè)，占3.7%。     建筑業(yè)企業(yè)法人單位從業(yè)人員中，國(guó)有企業(yè)占2.7%，集體企業(yè)占9.8%，私營(yíng)企業(yè)占66.0%，有限責(zé)任公司占20.2%，其余類型企業(yè)占1.3%（詳見表7）。建筑業(yè)企業(yè)法人單位中，房屋和土木工程建筑業(yè)占39.5%；建筑安裝業(yè)占16.8%；建筑裝飾業(yè)占38.0%;其他建筑業(yè)占5.7%。    建筑業(yè)企業(yè)法人單位從業(yè)人員中，房屋和土木工程建筑業(yè)占90.6%；建筑安裝業(yè)占3.3%；建筑裝飾業(yè)占5.1%；其他建筑業(yè)占1.0

15、%（詳見表8）。  （二）建筑業(yè)總產(chǎn)值 2008年，建筑業(yè)企業(yè)法人單位的建筑業(yè)總產(chǎn)值468.83億元。其中，資質(zhì)內(nèi)企業(yè)7459.16億元，資質(zhì)外企業(yè)完成9.67億元。在建筑業(yè)企業(yè)法人單位的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，房屋和土木工程建筑業(yè)占91.9%；建筑安裝占3.2%；建筑裝飾業(yè)占4.1%；其他建筑業(yè)占0.7%（詳見表9）。 （三）房屋建筑面積及竣工價(jià)值2008年，總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)8房屋建筑施工面積5767.09萬(wàn)平方米，房屋建筑竣工面積1870.58萬(wàn)平方米，竣工價(jià)值173.94億元。按用途分的房屋建筑完成情況詳見表10。 （四）資產(chǎn)負(fù)債和所有

16、者權(quán)益     2008年末，總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)合計(jì)為378.92億元，負(fù)債合計(jì)為260.49億元，企業(yè)所有者權(quán)益合計(jì)為118.43億元，資產(chǎn)負(fù)債率為68.7%（詳見表11）。（五）工程結(jié)算收入和利潤(rùn)總額 2008年，我市總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)法人單位工程結(jié)算收入408.17億元，其中，房屋和土木工程建筑業(yè)占92.0%，建筑安裝業(yè)占3.5%，建筑裝飾業(yè)占3.9%，其他建筑業(yè)占0.6%；利潤(rùn)總額12.60億元，其中，房屋和土木工程建筑業(yè)占86.7%，建筑安裝業(yè)占8.7%，建筑裝飾業(yè)占4.2%，其他建筑業(yè)占0.3%（詳見表12）。

17、（三）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、實(shí)收資本和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)     2008年，我市房地產(chǎn)業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入179.55億元，比2004年增加59.40億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)169.82億元，物業(yè)管理企業(yè)4.07億元，中介服務(wù)業(yè)1.91億元，其他房地產(chǎn)3.76億元，分別2004年增加55.87億元、1.63億元、0.39億元、1.51億元（詳見表13）。實(shí)收資本185.27億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)154.97億元，物業(yè)管理企業(yè)2.52億元，中介服務(wù)業(yè)8.55億元，其他房地產(chǎn)19.23億元。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)18.77億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)17.81億元，物業(yè)管理企業(yè)0.09億元，中

18、介服務(wù)業(yè)0.33億元，其他房地產(chǎn)0.54億元。浙江省1997年2008年房地產(chǎn)主要指標(biāo)擴(kuò)散指數(shù) 對(duì)比上述各年度浙江房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)與房地產(chǎn)投資等景氣指標(biāo)的變動(dòng)態(tài)勢(shì)，可以看出：除2007年等個(gè)別年份外， 1997年以來(lái)的浙江房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)與房地產(chǎn)運(yùn)行趨勢(shì)基本上相擬合。19972008年浙江房地產(chǎn)周期波動(dòng)與房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)比根據(jù)上圖，可以發(fā)現(xiàn)：1997-2008年浙江省房地產(chǎn)經(jīng)歷了從調(diào)整（蕭條）到調(diào)整的一個(gè)完整的周期性波動(dòng)循環(huán)：其中，1997年處于上一周期的調(diào)整末期；19982000年為新一輪房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇與增長(zhǎng)期；20012003年為繁榮、過期；2004年至今為新一輪調(diào)整期。從各波動(dòng)周期時(shí)間跨度

19、看，除最后一個(gè)階段外，均為3年，相對(duì)較短。這種短期特征與浙江民間資金充裕、經(jīng)濟(jì)充滿活力具有很大的相關(guān)性。（三）浙江房地產(chǎn)周期波動(dòng)的劃分及特征分析根據(jù)上述周期波動(dòng)的測(cè)度，可以把1997年以來(lái)浙江房地產(chǎn)波動(dòng)周期大致劃分為以下四個(gè)時(shí)期：第一時(shí)期：上一周期的調(diào)整階段末期(1997年)。這一時(shí)期是從1994年開始的，由于缺乏有關(guān)數(shù)據(jù)，只能進(jìn)行定性分析。1994年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)了持續(xù)的通貨膨脹，各方面對(duì)過熱的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開始警覺，國(guó)務(wù)院為加強(qiáng)固定資產(chǎn)宏觀調(diào)控，一度實(shí)施緊縮政策，受此宏觀背景的影響，房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到遏制。盡管由于房地產(chǎn)投資的慣性作用，1994年、1995年浙江各項(xiàng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)仍

20、呈上升態(tài)勢(shì)，但其增幅已逐年回落。1996年，部分指標(biāo)開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，1997年則達(dá)到最低點(diǎn)，房地產(chǎn)景氣指標(biāo)擴(kuò)散系數(shù)僅為0.13。而據(jù)建設(shè)部和國(guó)家企業(yè)調(diào)查總隊(duì)于1998年初聯(lián)合對(duì)全國(guó)16個(gè)城市開展的快速調(diào)查結(jié)果顯示，1997年底，杭州、寧波兩市的商品房空置率達(dá)到29.9%，超過了國(guó)內(nèi)公認(rèn)的15%的空置率警戒線。第二時(shí)期：復(fù)蘇、發(fā)展階段(1998年-2000年)。這一時(shí)期房地產(chǎn)指標(biāo)擴(kuò)散指數(shù)均大于0.6，其中1999年達(dá)0.75，市場(chǎng)呈現(xiàn)總體上升態(tài)勢(shì)。1998年國(guó)家出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化并允許個(gè)人利用銀行貸款購(gòu)房的政策，推動(dòng)了我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。1999年房改房上市的力度加

21、大，對(duì)增量房產(chǎn)的銷售和存量房產(chǎn)的流通都起了積極的促進(jìn)作用。1998年、1999年和2000年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅分別為5.2%、20.0%和23.2%，扭轉(zhuǎn)了1994年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅持續(xù)下降的局面。商品房銷售平穩(wěn)增長(zhǎng)，銷售面積年均增長(zhǎng)13.9%。商品房銷售價(jià)格也穩(wěn)步上漲，年均增幅為8%.左右，全省平均房?jī)r(jià)將近2400元平方米，而省城杭州的次中心房?jī)r(jià)已超過3000元平方米。1999年起，空置商品房面積也逐月減少，到當(dāng)年11月末，全省商品房空置面積同比下降32.7%；商品房竣工面積與銷售面積之比下降到2000年的1.12：1，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)供求趨于平衡。第三時(shí)期：繁榮、過熱階段(200

22、1年-2003年)。這一時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地及物業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目與建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，各項(xiàng)房地產(chǎn)景氣指標(biāo)上行趨勢(shì)迅速增強(qiáng)，2001年房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)達(dá)到0.88的歷史高位。從實(shí)際運(yùn)行情況看，2001年以來(lái)，隨著住房信貸消費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)投資信貸政策進(jìn)一步寬松，加上2002年7月1日開始實(shí)行的土地招標(biāo)制度，使原本平穩(wěn)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了超高速增長(zhǎng)的狀態(tài)。2001年、2002年、2003年三年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別以50.5%、33.8%和34.5%的速度增長(zhǎng)。同時(shí)，地價(jià)飛速上漲，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)攀升。2003年1-3季度，全省土地出讓價(jià)格比上年同期上漲21.7%，其中居民住宅

23、用地價(jià)格上漲27.8%；2002年和2003年的商品房銷售價(jià)格分別上漲16.4%和11.6%，遠(yuǎn)高于全國(guó)的平均水平，其中杭州、寧波等大城市的漲幅更大。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的賣方市場(chǎng)，炒作跡象明顯，消費(fèi)者心理恐慌，出現(xiàn)追漲購(gòu)房現(xiàn)象。由于增量房市場(chǎng)的需求量沒有獲得有效釋放，不少消費(fèi)者在買不到新房的情況下將目光投向了二手房市場(chǎng)，使二手房成交量大幅上升，如2003年1-11月杭州市的二手住宅成交面積同比增加24.4%。浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱狀況引起了社會(huì)各界的廣為關(guān)注，被稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“浙江現(xiàn)象”。第四個(gè)時(shí)期：調(diào)整盤整階段（2004年開始至今）。這一時(shí)期，隨著國(guó)家房地產(chǎn)緊縮政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，浙江省房

24、地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格和交易數(shù)量均出現(xiàn)了萎縮、衰退跡象，大多數(shù)指標(biāo)呈下行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)總體小于0.4，2006年擴(kuò)散指數(shù)降至0.25。以“121”文件為標(biāo)志，各級(jí)政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴露出的問題，在規(guī)劃、土地、信貸、市場(chǎng)監(jiān)管等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列宏觀調(diào)控，政策面也由刺激需求轉(zhuǎn)向抑制過度需求，浙江市場(chǎng)先于其他省區(qū)進(jìn)入調(diào)整期，并呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)勢(shì)頭有所下降，但存在間歇性回暖。2004年浙江房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)幅度為33.2，比2003年微降1.3個(gè)百分點(diǎn)，到2005年只有7.64。二是商品房銷售增長(zhǎng)速度有所下降。2003年央行和國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)121號(hào)文件和18號(hào)文件以后，銀行紛

25、紛限制按揭貸款，提高首付額度，并對(duì)某些房地產(chǎn)產(chǎn)品停止按揭，加上高房?jī)r(jià)制約，全省房地產(chǎn)銷售增速明顯放慢。2004年，浙江商品房銷售面積為3051萬(wàn)平方米，增速?gòu)?003年的25.4驟降至9.69。2008年則出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)36.6。三是商品房?jī)r(jià)格仍然呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì)。2004年，浙江房屋銷售價(jià)格延續(xù)4年來(lái)的上升格局，比上年同期上漲20.7%，全省商品住宅均價(jià)達(dá)到每平方米3108元。2008年，商品房?jī)r(jià)格在房地產(chǎn)景氣指標(biāo)全面下行情況下仍繼續(xù)上漲，均價(jià)達(dá)每平方米6306元。必須說明的是，2007年、2008年浙江房地產(chǎn)出現(xiàn)異常波動(dòng)。2007年浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指標(biāo)幾乎全面上行，擴(kuò)散指數(shù)達(dá)0.88，與20

26、01年的歷史高點(diǎn)齊平。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)15.7，商品房銷售面積增長(zhǎng)28，商品房?jī)r(jià)格上漲21.2，商品房竣工面積與銷售面積自1997年以來(lái)首次小于1，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的跡象。如果按照前幾個(gè)階段的時(shí)間跨度推算，2007年應(yīng)該處于復(fù)蘇期的起點(diǎn)，則2007年浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化可以獲得合理解釋。如果這一判斷成立，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律，2008年、2009年浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)延續(xù)2007年的走勢(shì)，進(jìn)入第五個(gè)時(shí)期，即復(fù)蘇期。但是，受國(guó)際國(guó)內(nèi)多重因素疊加的外部沖擊，2008年浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指標(biāo)全面下行，擴(kuò)散指數(shù)降至“冰點(diǎn)”，商品房新開工面積、銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，商品房竣工面積僅增0.7

27、9，竣工面積與銷售面積比迅速抬升至1.43，表明市場(chǎng)觀望氛圍驟濃?；趯?duì)全球經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)下浙江經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)期，浙江房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇期可能推遲，時(shí)間跨度可能增加。三、當(dāng)前浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及問題2008年以來(lái)，浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量較上年明顯收縮，但房地產(chǎn)投資仍保持較快增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，總體運(yùn)行比較平穩(wěn)。不過，由于宏觀環(huán)境趨緊，上半年樓市呈現(xiàn)出銷售面積縮量、價(jià)格穩(wěn)中趨降，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的特點(diǎn)。（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅有所放緩。2008年，浙江省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1999.3億元，比上年同期增長(zhǎng)9.8%，增幅與上年相比下降5.9個(gè)百分比。其中，住宅開發(fā)完成投資1419.7億元，同

28、比增長(zhǎng)8.5%，增幅與上年相比下降5.8個(gè)百分點(diǎn)。表明2008年浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，但受嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回落影響，增幅有所放緩。2008年上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資853.1億元，比上年同期增長(zhǎng)18%，而下半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1146.2億元，同比增長(zhǎng)僅為4.3%，下半年浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資回落明顯。（二）商品房開發(fā)規(guī)模慣性增長(zhǎng)，但供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)。2008年浙江商品房開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)出前高后低的走勢(shì)。上半年，全省房屋新開工面積為2517.7萬(wàn)平方米、16140.1萬(wàn)平方米和1406.4萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)24.9、9.1和36.5個(gè)百分點(diǎn)。這表明上半年浙江省

29、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模受上年的影響，仍然保持慣性增長(zhǎng)。然而，隨著美國(guó)金融海嘯的爆發(fā)，下半年浙江省房屋新開工面積、施工面積和竣工面積分別為2577.1萬(wàn)平方米、2954.9萬(wàn)平方米和2726.3萬(wàn)平方米，同比分別下降了19.8、19.6和6.8個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，2008年房地產(chǎn)供求形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。（三）商品房銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但中小戶型商品房住宅銷售比重提高。2008年初，受到銀行信貸資金緊縮、貸款利率上漲以及第二套房政策的實(shí)施等多因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，消費(fèi)信心明顯不足，商品房銷售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。上半年，浙江省商品房銷售面積為1431.9萬(wàn)平方米，銷售額為872.0億元，同比分別下降19.8%

30、和12.4%。隨著美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步加劇，浙江省商品房銷售面積降幅逐月擴(kuò)大。下半年銷售面積為1448.5萬(wàn)平方米，銷售額為944.3億元，同比分別下降46.4和41.3個(gè)百分點(diǎn)，但中小戶型商品住宅銷售依然旺盛。2008年，盡管浙江省商品房銷售有所回調(diào)，但90平方米以下商品住宅的銷售面積為579.5萬(wàn)平方米，銷售額為356.6億元，同比增幅分別為45.6%和78.5%。90平方米以下商品住宅銷售面積占全部商品住宅銷售比重由2007年的9.0%上升為2008年的24.2%。這充分表明，在市場(chǎng)銷售不暢的形勢(shì)下，中小戶型普通商品房更受歡迎。（四）商品房?jī)r(jià)格增幅同比下降，但仍處于高位運(yùn)行。2008年，雖

31、然浙江省商品房銷量明顯下降，但銷售價(jià)格同比沒有出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，總體仍然維持較高水平。商品房均價(jià)為6306元/平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，增速明顯下降（2002年至2007年間，浙江省商品房交易價(jià)格年均增速為23.5%）。其中，住宅均價(jià)為6190元/平方米，比上年增長(zhǎng)9.8%。浙江省與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的總體情況較為相似，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：1-11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.5%。此外，1-11月北京房?jī)r(jià)上漲4.2%、深圳下降18%、廣州下降8.8%、上海下降1.4%、杭州上漲1.1%、溫州上漲8.4%、金華上漲7.5%，相比

32、而言浙江省城市房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度較小。（五）土地購(gòu)置總量減少，開發(fā)商追逐土地?zé)崆橄陆怠?008年浙江省房地產(chǎn)業(yè)購(gòu)置土地面積為1656.2平方米，較上年減少約150萬(wàn)平方米，增幅由2007年的同比增長(zhǎng)31.5%變?yōu)?008年的同比減少9.5%；購(gòu)置土地的總金額達(dá)到458億元，增幅由2007年的同比增長(zhǎng)63.8%變?yōu)?008年的同比下降7.6%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由2007年的瘋狂拍地轉(zhuǎn)變?yōu)?008年的謹(jǐn)慎小心，追逐土地的熱情大為下降。平均來(lái)看，2008年浙江省每平方米土地價(jià)格為2765元，與上年相比總體保持平穩(wěn)。部分城市土地“流拍”現(xiàn)象增多，土地出讓金收入大幅減少。（六）房開企業(yè)資金鏈趨緊，潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增

33、大。目前，資金問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展瓶頸。自2008年以來(lái)，浙江省房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源較為緊張，上半年資金來(lái)源規(guī)模同比增長(zhǎng)8.3%，但增幅同比有所下降。自10月開始資金來(lái)源規(guī)模同比下跌，降幅逐步拉大，資金供給增幅甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來(lái)源為2868.2億元，比上年同期下降7.1%。其中國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金同比分別增長(zhǎng)4.6%、3.8%和13.9%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于這三項(xiàng)資金來(lái)源的依賴度有所增加。但受到銀根趨緊和銷售不暢等因素影響，這三者增幅較上半年分別下降了2.4%、26.7%和6.1%。從浙江省房地產(chǎn)資金來(lái)源的變化情況來(lái)看，銀行貸款增幅由上年同比

34、增長(zhǎng)22.6%銳減為2008年同比增長(zhǎng)0.4%；定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款增幅由上年同比增長(zhǎng)37.6%和66%，銳減為2008年同比下降21.1%和19.9%?？傮w而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源渠道依然較窄。值得注意的是，由于銷售不暢，開發(fā)企業(yè)通過銷售回籠資金的壓力日益增大，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始轉(zhuǎn)而通過民間融資來(lái)緩解資金壓力。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)不善、市場(chǎng)景氣時(shí)盲目擴(kuò)張導(dǎo)致資金趨緊。隨著市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，2007年高價(jià)拿地的部分項(xiàng)目開發(fā)難度增大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯。（七）商品房空置狀況起伏明顯，空置面積由微降轉(zhuǎn)為微增。 2008年，隨著商品房銷售情況不暢情況的加劇，浙江省商品房控制率

35、逐漸回升，商品房空置率由2007年末的負(fù)增長(zhǎng)7.6%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)12.5。上半年，全省商品房空置面積處于持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但降幅從1-2月的下降5.3%到1-6月的下降2.9%。下半年，商品房空置情況在持續(xù)半年多下降后首次出現(xiàn)上升。從商品房空置的年限看，一年來(lái)的變化也很明顯。空置時(shí)間在一年之內(nèi)的商品房所占比重由2007年同期的42.4%下降到36.4%，而空置時(shí)間在1-3年之內(nèi)、3年以上的商品房分別比2007年同期上升2.4和3.6個(gè)百分點(diǎn)。這表明越來(lái)越多的商品房由待銷轉(zhuǎn)為滯銷，這將對(duì)開發(fā)商日益加大的資金鏈壓力造成更大壓力。四、防范房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)理論和實(shí)踐已經(jīng)表明：一般商品市

36、場(chǎng)可以在完全競(jìng)爭(zhēng)的條件下實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，很容易產(chǎn)生市場(chǎng)失靈，完全依靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)解決不了問題，需要一個(gè)公平公正的政府對(duì)它實(shí)行強(qiáng)制性的宏觀調(diào)控。因此，要用周期波動(dòng)理論來(lái)審視和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)，適時(shí)地采取反周期波動(dòng)的調(diào)控措施，以消除或減輕波動(dòng)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向金融領(lǐng)域傳導(dǎo)。為此，提出以下幾點(diǎn)建議：(一)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警監(jiān)測(cè)。無(wú)論對(duì)銀行還是對(duì)開發(fā)商來(lái)說，房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的不確定性越來(lái)越多，防范風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)也越來(lái)越重。因此，當(dāng)前應(yīng)該盡快建立一套全面評(píng)估貸款企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，以有效地控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。一方面，要定期公布當(dāng)?shù)厣唐贩块_發(fā)投資、新開工、竣工

37、、銷售、空置等信息，為開發(fā)商提供市場(chǎng)供求信息，引導(dǎo)開發(fā)適銷對(duì)路的商品房。另一方面，同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)、政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，以及資產(chǎn)安排、開發(fā)實(shí)力等進(jìn)行徹底評(píng)估，同時(shí)需要大力發(fā)展對(duì)銀行、開發(fā)商都負(fù)責(zé)的中介機(jī)構(gòu)。要通過信息披露、政策解釋和問題剖析，引導(dǎo)消費(fèi)投資趨向理性，普及公眾的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。（二）鼓勵(lì)和推動(dòng)銀行業(yè)加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)開發(fā)是周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、資金密集型、管理密集型的投資行為。在國(guó)際市場(chǎng)中，房地產(chǎn)業(yè)有信托投資基金、企業(yè)上市融資、企業(yè)債券、銀行信貸等多種融資方式。由于金融改革滯后，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道非常單一，基本上只有銀行貸款一條路

38、，使房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行融資的依賴性極高，也使銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)集中度居高不下。因此，強(qiáng)化房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范的根本在于加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的步伐，開放金融市場(chǎng)，讓市場(chǎng)擁有更多的金融工具來(lái)分散銀行一家獨(dú)自支撐整個(gè)市場(chǎng)的局面，讓更多的公民可以有更多的投資渠道參與市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，并獲取收益，分散金融的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)住房貸款期限一般都很長(zhǎng)而銀行的存款又是短期性的實(shí)際，實(shí)施房貸證券化將是創(chuàng)新的方向，不僅能有效地解決二者的沖突，還能在一定程度上化解貸款風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槠渲胁糠诛L(fēng)險(xiǎn)會(huì)轉(zhuǎn)移到證券投資者身上。（三）改進(jìn)和完善現(xiàn)行的銀行房貸評(píng)估系統(tǒng)。目前銀行機(jī)構(gòu)在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開發(fā)放貸時(shí)，主要評(píng)估對(duì)象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。

39、按照這種評(píng)估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無(wú)力歸還銀行貸款的情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法就是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)，但這種方式隱含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。首先，這種評(píng)估方式不能為銀行放貸提供具有前瞻性的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。目前銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸評(píng)估的重點(diǎn)是房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。銀行實(shí)際上是放棄了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的事前預(yù)防，而只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施。其次，促進(jìn)了房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。目前的這種評(píng)估體系由于是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，沒收的房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)越多，對(duì)銀行來(lái)講也就是不良資產(chǎn)越多。這造成目前我國(guó)銀行界一方面要大力處置不良資產(chǎn)，另一方面不良資產(chǎn)卻還在不斷增加。對(duì)銀行來(lái)講，積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該

40、重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。而目前銀行的這種評(píng)估體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的事前預(yù)防存在明顯不足。要克服這種局面，必須改變或豐富銀行現(xiàn)有的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估體系。對(duì)房地產(chǎn)商而言，其還貸能力的強(qiáng)弱主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的開發(fā)能力上，這也是銀行對(duì)房地產(chǎn)商放貸的主要風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的開發(fā)能力是房地產(chǎn)商綜合實(shí)力的體現(xiàn)。它既包括項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、營(yíng)銷能力、財(cái)務(wù)能力，也包括項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的管理能力、運(yùn)營(yíng)能力等。這些能力的綜合表現(xiàn)決定了房地產(chǎn)商的還貸能力，也決定了銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，如果銀行引進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)能力評(píng)估體系，再輔之以抵押資產(chǎn)和擔(dān)保資產(chǎn)的評(píng)估，銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)才真正可以得到有效規(guī)避。(四)發(fā)揮政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的調(diào)節(jié)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展當(dāng)前浙江房地產(chǎn)的主要矛盾是供求結(jié)構(gòu)問題，結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位導(dǎo)致供求失衡，進(jìn)而造成房?jī)r(jià)虛高。因此政府應(yīng)借助市場(chǎng)和行政力量對(duì)供求雙方進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，以促進(jìn)供求的有效性：