我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革ppt課件

1、.我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的前期研究.主要內(nèi)容 提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的基本概況及存在的主要問(wèn)題 房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn) 改革的基本思路 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能影響.提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景 不動(dòng)產(chǎn)稅是完善我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代稅制的重要內(nèi)容 我國(guó)現(xiàn)行稅制的主體框架確立于1994年，但那次改革沒(méi)有觸及與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種。目前的房地產(chǎn)相關(guān)稅制仍具有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，存在諸多問(wèn)題。 推行不動(dòng)產(chǎn)稅不是簡(jiǎn)單地增加一個(gè)稅種，而是稅制的重新設(shè)計(jì)。.提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景 不動(dòng)產(chǎn)稅將對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響 對(duì)企業(yè)與居民的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)稅，將有力地推動(dòng)各級(jí)政府加強(qiáng)對(duì)

2、財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，而這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石。 不動(dòng)產(chǎn)稅將成為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，有利于建立“與事權(quán)相匹配”的財(cái)政管理體制，理順各級(jí)政府間的關(guān)系，增強(qiáng)政府的執(zhí)政能力。.不動(dòng)產(chǎn)稅可以實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo) 不動(dòng)產(chǎn)是居民財(cái)富最主要的形式，財(cái)富多的家庭多交稅，有利于調(diào)節(jié)社會(huì)收入差距。 不動(dòng)產(chǎn)稅將提高不動(dòng)產(chǎn)閑置與投機(jī)的成本，有利于促進(jìn)土地與房屋資源的合理配置，提高資源的利用效率。 開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅還能為將來(lái)開(kāi)征遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅打下基礎(chǔ)。.現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本概況與存在的主要問(wèn)題 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個(gè)稅種，目前實(shí)際征收的有12種。按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)，可以分為房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收。 發(fā)生在房地

3、產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種，即耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，但后者已暫停征收。 針對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有三種，分別是城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（僅針對(duì)外商企業(yè)和外籍人員）。 在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，目前設(shè)置的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。.直接針對(duì)房地產(chǎn)本身的稅收 -城鎮(zhèn)土地使用稅 -房產(chǎn)稅 -土地增值稅 -城市房地產(chǎn)稅 -耕地占用稅 -契稅.城鎮(zhèn)土地使用稅： 1988年開(kāi)征，為了促進(jìn)合理使用城鎮(zhèn)土地，適當(dāng)調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級(jí)差收入，對(duì)使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅。 納稅人：在中國(guó)境內(nèi)的

4、城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類(lèi)國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位和個(gè)人。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。 稅額標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行等級(jí)幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)。 按年計(jì)算，分期繳納。 地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。.房產(chǎn)稅： 1986年開(kāi)征。 納稅人包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人和使用人。不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。 計(jì)稅方法：分為兩種（1）以房產(chǎn)原值一次減除10%-30%以后的余值，按照1.2%稅率計(jì)算。 （2）出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入，按照12%的稅率計(jì)算。 按年征收，分期繳納 由地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。.城市房地產(chǎn)稅： 195

5、1年開(kāi)征 適用于外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)，香港、澳門(mén)、臺(tái)灣和華僑興辦的企業(yè)，外國(guó)人和港澳臺(tái)同胞，在中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)。納稅人為產(chǎn)權(quán)所有人、承典人等。 計(jì)稅方法和稅率：分為兩種： -按照房產(chǎn)價(jià)值，適用稅率1.2%。 -按照房租收入，適用稅率18%。 按年計(jì)征，分期繳納。 地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府。.土地增值稅：對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額征收的一種稅。 1994年開(kāi)征 納稅人：在中國(guó)境內(nèi)以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的各類(lèi)企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體和個(gè)人。 計(jì)稅方法：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部收入減去規(guī)定的扣除項(xiàng)目，稅率按照四級(jí)超率累進(jìn)計(jì)算。 納稅人在房地產(chǎn)合同簽訂日起7日內(nèi)

6、申報(bào)納稅，一次性繳納。 地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。.耕地占用稅：對(duì)占用耕地征收的一種稅。 1987年開(kāi)征 納稅人包括在中國(guó)境內(nèi)占用國(guó)有和集體所有的耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的所有企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體和個(gè)人。 計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)人均占有耕地的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行有地區(qū)差別的幅度稅率。 納稅人在土地管理部門(mén)批準(zhǔn)其占地之日起30日內(nèi)一次性繳納。 地方財(cái)政稅務(wù)部門(mén)征收，收入歸地方政府所有。.契稅：土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，向其承受者征收的稅收 為地方稅，2004年契稅收入約占當(dāng)年中國(guó)稅收總額的2.3%。 計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格，實(shí)行3%到5%的幅度比例稅率。省級(jí)政府在上述幅度內(nèi)自行確定。.

7、房地產(chǎn)收費(fèi)制度 中國(guó)目前與房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目繁多，且各地方的情況差異較大。就一般情況而言，收費(fèi)項(xiàng)目在數(shù)十種之多。收費(fèi)一般進(jìn)入地方財(cái)政的預(yù)算外資金，成為地方財(cái)政收入的重要補(bǔ)充。 從收費(fèi)環(huán)節(jié)看，可分為立項(xiàng)規(guī)劃（含報(bào)批）、征地拆遷、工程建筑、銷(xiāo)售（含交易、中介服務(wù)與物業(yè)管理）等，從費(fèi)項(xiàng)性質(zhì)看，可分為設(shè)施補(bǔ)償型、勞務(wù)補(bǔ)償型、工本補(bǔ)償型及其他。.現(xiàn)行房地產(chǎn)管理與稅費(fèi)制度現(xiàn)行房地產(chǎn)管理與稅費(fèi)制度存在的主要問(wèn)題存在的主要問(wèn)題 城市土地管理制度存在的主要問(wèn)題土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題城市土地使用制度方面的問(wèn)題 農(nóng)地征用制度方面的問(wèn)題 房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問(wèn)題.土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題 城市土地所有者權(quán)能虛置雖

8、然憲法和有關(guān)法規(guī)明確規(guī)定城市土地國(guó)家所有，并且具體規(guī)定了各級(jí)政府對(duì)土地征用和土地出讓的行政審批權(quán)利，然而卻并未明確規(guī)定誰(shuí)是國(guó)有土地所有權(quán)的法定代表人，形成各級(jí)政府和各政府部門(mén)都是所有者代表，實(shí)質(zhì)上導(dǎo)致所有者權(quán)能虛置。此外，國(guó)有土地缺乏人格化的產(chǎn)權(quán)代表，使得城市國(guó)有土地管理中政府部門(mén)職能交叉、政出多門(mén)、效率低下，而且還產(chǎn)生管理漏洞，城市土地使用與市場(chǎng)管理混亂。.土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題 城市土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊現(xiàn)行法律雖然明確了國(guó)有土地所有權(quán)只能由中央政府即國(guó)務(wù)院代表行使，但實(shí)際上管理和支配城市的大部分職能是由地方政府具體承擔(dān)的。在現(xiàn)行土地制度下，地方政府在承擔(dān)土地資源公共管理職能的同時(shí)，也承擔(dān)著城鎮(zhèn)

9、國(guó)有土地所有者的職能。此外，在部門(mén)與部門(mén)之間，由于土地所有者權(quán)能的虛置，在處理國(guó)有土地有關(guān)問(wèn)題時(shí)，各級(jí)政府之間，各政府部門(mén)之間存在矛盾。如城市政府、土地管理機(jī)構(gòu)、國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、城市建設(shè)管理部門(mén)、各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)等都有理由要求行使國(guó)有土地的所有和管理職能，由此表現(xiàn)為各級(jí)政府或政府部門(mén)對(duì)國(guó)有土地事實(shí)上的控制權(quán)之爭(zhēng)。.土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題 土地使用權(quán)和所有權(quán)邊界模糊就城市土地所有權(quán)與使用權(quán)來(lái)說(shuō)，我國(guó)民法規(guī)定，財(cái)產(chǎn)權(quán)是由若干權(quán)利組成的權(quán)利束，使用權(quán)只是所有權(quán)利束中的一項(xiàng)權(quán)利。而我國(guó)的憲法和國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中都規(guī)定，土地使用權(quán)可以出售、交換、贈(zèng)予、出租和抵押。土地使用者在獲得土地使用

10、權(quán)時(shí)，不僅獲得了對(duì)土地的一定處置權(quán)，而且還獲得了對(duì)土地的一定收益權(quán)和占有權(quán)。在這里，土地使用權(quán)和土地所有權(quán)就成了同義詞。尤其在地方保護(hù)主義激勵(lì)下，國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)形同虛設(shè)，有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象也較為普遍，對(duì)國(guó)有土地的實(shí)際控制權(quán)逐漸演變成地方政府事實(shí)上的所有權(quán)。 .城市土地使用制度方面的問(wèn)題 土地市場(chǎng)不夠完善目前，國(guó)有土地的出讓方式存在行政劃撥、協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣(mài)等多種形式。其中招標(biāo)拍賣(mài)形式是市場(chǎng)化程度最高的出讓方式，但迄今為止這種方式所占的比重還比較低。根據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)研究院的統(tǒng)計(jì)，2002年，全國(guó)土地使用權(quán)有償出讓的面積12.42萬(wàn)公頃，占出讓總面積的58.82%，比2001年增加37.

11、43%，收入上升了86.5%。但其中招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的為1.81萬(wàn)公頃，僅占總出讓土地面積的14.57%。這意味著在國(guó)有土地的出讓中協(xié)議出讓比重過(guò)大，缺乏應(yīng)有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。.城市土地使用制度方面的問(wèn)題 土地有償使用方式單一目前出讓金償付方式是土地使用權(quán)受讓方一次性支付出讓金的單一形式。這種償付方式存在這樣一些問(wèn)題：首先，從土地所有者角度來(lái)看，出讓土地向用地者一次性收取數(shù)十年的土地出讓金，看起來(lái)可以一次性為政府帶來(lái)豐厚的收入，但實(shí)際運(yùn)行結(jié)果卻嚴(yán)重影響土地所有者的利益，也為未來(lái)政府帶來(lái)財(cái)政上的困難。其次，從用地者角度來(lái)看，不少用地者難以一次拿出大量資金購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，其結(jié)果是：要么拖欠土地出讓金，要么是

12、政府低價(jià)出讓?zhuān)踔练恋K土地市場(chǎng)化進(jìn)程。 .城市土地使用制度方面的問(wèn)題 “雙軌制”用地制度導(dǎo)致的問(wèn)題“雙軌制”用地制度造成大量不平等事實(shí)：資格條件相同的土地使用者，若以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，無(wú)需支付土地出讓金，且使用權(quán)是永久的；而以有償出讓方式取得土地使用權(quán)的，使用期限有年限限制，從40年到70年不等。近年來(lái)許多經(jīng)行政劃撥的土地實(shí)際已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金就私下與外商進(jìn)行交易；有些利用無(wú)償劃撥的土地進(jìn)行投機(jī)、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，使國(guó)有土地收益大量流失。 .城市土地使用制度方面的問(wèn)題 土地使用權(quán)出讓年限相關(guān)法律規(guī)定引發(fā)問(wèn)題城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定了土地

13、使用權(quán)的年限，依該法，土地使用權(quán)出讓期滿(mǎn)產(chǎn)生兩項(xiàng)法律后果：一是土地使用權(quán)國(guó)家無(wú)償收回，二是地上物及其他地上附著物的所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。其后果可能引發(fā)開(kāi)發(fā)商的短期行為和投資購(gòu)房者的顧慮，對(duì)于推進(jìn)住房商品化和建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響。.農(nóng)地征用制度方面的問(wèn)題 現(xiàn)行的征地制度使農(nóng)民集體的土地所有權(quán)成為殘缺不全的權(quán)利在現(xiàn)行制度下，集體經(jīng)濟(jì)組織只有土地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，而沒(méi)有處分權(quán)，農(nóng)村土地只能通過(guò)國(guó)家的征用才能改變所有權(quán)主體和所有權(quán)性質(zhì)。土地管理法規(guī)定，“任何單位和個(gè)人建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，“前款所稱(chēng)依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬于

14、農(nóng)民集體的土地”, “農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！?農(nóng)地征用制度方面的問(wèn)題 征地目標(biāo)泛化且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理憲法規(guī)定“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用，并給予補(bǔ)償?！彪m然有關(guān)法律均規(guī)定為了公共利益的需要可以征用土地，但是由于對(duì)“公共利益”尚無(wú)明確的界定，事實(shí)上征地目的早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公共利益的需要。根據(jù)16個(gè)?。▍^(qū)市）國(guó)土資源部門(mén)對(duì)2000年至2001年各類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目用地的調(diào)查，工商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目占了22%。即使在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中，比如高速公路已經(jīng)成為收費(fèi)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，卻以每畝幾千元的地價(jià)征地，明顯不合理。.農(nóng)地征用制度方面的問(wèn)題

15、 征地目標(biāo)泛化且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理根據(jù)現(xiàn)行土地管理法，對(duì)土地的補(bǔ)償和對(duì)農(nóng)民的安置總計(jì)為該耕地征地前三年平均產(chǎn)值的10-16倍，最多不超過(guò)30倍?，F(xiàn)行補(bǔ)償制度無(wú)法與國(guó)家賦予農(nóng)民的長(zhǎng)期而有保障的使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)相對(duì)等。而且，大部分地區(qū)采取一次性發(fā)放安置補(bǔ)助費(fèi)，讓農(nóng)民自謀職業(yè)的安置方法。但對(duì)農(nóng)民而言，土地被征之后，基本處于“務(wù)農(nóng)無(wú)地，經(jīng)商無(wú)本，低保無(wú)份”的境地，生產(chǎn)和生活失去保障，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的潛在因素。 .我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問(wèn)題1稅費(fèi)種類(lèi)繁多，稅租費(fèi)概念混淆不清目前我國(guó)實(shí)際征收的與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá)12種，占我國(guó)實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半。收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁雜，一般都在幾十種，

16、多的地方甚至超過(guò)百種。稅、租、費(fèi)性質(zhì)不同。我國(guó)目前房地產(chǎn)稅費(fèi)體系中租、稅、費(fèi)混雜，三者之間界限混淆，降低了稅收的嚴(yán)肅性、規(guī)范性，滋長(zhǎng)了亂收費(fèi)的不良風(fēng)氣，也使得稅收的宏觀調(diào)控功能受到了限制和削弱。 .我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問(wèn)題2稅制結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重目前的稅制基本上是不賣(mài)不稅，不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。如對(duì)土地而言，取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅和使用環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)均較低，起不到調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益，促進(jìn)高效、集約用地的作用；對(duì)房產(chǎn)而言，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對(duì)所有非營(yíng)業(yè)用房一律免稅，起不到作為財(cái)產(chǎn)稅對(duì)收入

17、分配進(jìn)行調(diào)節(jié)的作用。.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問(wèn)題 在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，除了稅費(fèi)種類(lèi)繁多以外，土地增值稅的稅率高達(dá)30%-60%，若再加上5%的營(yíng)業(yè)稅和33%的企業(yè)所得稅，企業(yè)的實(shí)際平均稅負(fù)水平達(dá)到40%以上，高于世界多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的水平。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)過(guò)高，不僅阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和發(fā)展，也使逃稅等規(guī)避和投機(jī)行為多發(fā)，使稅收的嚴(yán)肅性受到挑戰(zhàn)。.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問(wèn)題3稅制本身存在有欠公平之處主要體現(xiàn)在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一和城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一兩個(gè)方面。內(nèi)外稅制的不統(tǒng)一使內(nèi)資企業(yè)的稅負(fù)高于外資企業(yè)，有悖于WTO的國(guó)民待遇原則和公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。城鄉(xiāng)稅制的不統(tǒng)一指的是城鎮(zhèn)企業(yè)的房地產(chǎn)征

18、稅而農(nóng)村企業(yè)的房地產(chǎn)不征稅，同樣造成不公平競(jìng)爭(zhēng)，也不利于促進(jìn)農(nóng)村土地的集約化利用。 .我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問(wèn)題4計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)，征管漏洞大由于我國(guó)尚未建立起房地產(chǎn)評(píng)估制度，使得房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓交易等諸多方面的計(jì)稅依據(jù)難以合理確定。目前也還缺乏對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)格的注冊(cè)登記制度，使納稅人在納稅申報(bào)時(shí)有弄虛作假的機(jī)會(huì)，而稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此又無(wú)法查實(shí)。.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問(wèn)題5房地產(chǎn)行政事業(yè)收費(fèi)體系混亂各地的行政收費(fèi)不同程度地存在如下現(xiàn)象：（1）市政建設(shè)重復(fù)收費(fèi)，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設(shè)配套費(fèi)、單向性的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，有的地方還要以實(shí)物向有關(guān)部門(mén)提供居委

19、會(huì)、派出所、中小學(xué)校舍等設(shè)施，類(lèi)似的配套設(shè)施費(fèi)用往往占繳納總費(fèi)的70%-80%。（2）征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊。（3）對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計(jì)征。（4）某些管理費(fèi)重復(fù)收取，部分收費(fèi)項(xiàng)目不合理。 .房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)土地稅收的設(shè)置宗旨政策型：稅收的開(kāi)征目的是通過(guò)征收保有稅，提高占有土地的成本，從而促進(jìn)土地的流動(dòng)和更有效的利用，預(yù)防和制止土地投機(jī)。法國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣省為代表。財(cái)政型：稅收開(kāi)征的目的是保證地方政府的財(cái)政收入，與國(guó)家的土地政策基本無(wú)關(guān)。美國(guó)和加拿大為代表?；旌闲停洪_(kāi)征目的兼顧滿(mǎn)足地方財(cái)政收入和推行國(guó)家土地政策的目標(biāo)，日本為代表。 .房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)稅在稅收體系中的地位 財(cái)產(chǎn)課稅非主體

20、稅種 房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的重要組成部分。財(cái)產(chǎn)課稅曾是各國(guó)財(cái)政收入的主要來(lái)源，但目前財(cái)產(chǎn)課稅的主體地位已被所得稅和商品稅所取代，在全部財(cái)政收入所占的比重較小。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于財(cái)產(chǎn)課稅在保證地方政府收入，公平社會(huì)財(cái)富分配，促使閑置財(cái)產(chǎn)投入使用，減少投機(jī)等方面，具有所得課稅和商品課稅所沒(méi)有的功能和優(yōu)點(diǎn)，仍是一國(guó)稅收制度的重要組成部分。 .房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)稅在稅收體系中的地位 在全部財(cái)政收入中所占的比重 發(fā)達(dá)國(guó)家財(cái)產(chǎn)課稅收入約占全部財(cái)政收入的10%-12%。如美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅占稅收總額的11%左右，英國(guó)財(cái)產(chǎn)稅占整個(gè)稅收收入的8%左右。發(fā)展中國(guó)家平均僅為5%-6%。 .房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)稅收在各級(jí)政

21、府間的歸屬情況土地課稅由于其課稅對(duì)象的位置固定不變，不會(huì)發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點(diǎn)，由地方征管便于掌握和控制稅源。因此，多數(shù)國(guó)家將其作為地方稅，只有少數(shù)國(guó)家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。一般地，房地產(chǎn)稅屬于地方稅體系，是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，且呈上升趨勢(shì)。 .房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)稅的征稅重點(diǎn)與配套體系稅收的分布結(jié)構(gòu)：各國(guó)重視對(duì)房地產(chǎn)保有的征稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少。強(qiáng)化房地產(chǎn)保有課稅會(huì)刺激土地、房屋的經(jīng)濟(jì)供給和頻繁的交易活動(dòng)發(fā)生，避免業(yè)主低效率使用財(cái)產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。 征收房地產(chǎn)稅所需要的配套體系：一是規(guī)范而嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，以

22、有效獲取財(cái)產(chǎn)信息和征管資料；二是完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估制度，包括建立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員以及完善的法律體系，并把計(jì)算機(jī)技術(shù)引入估價(jià)管理以提高估價(jià)質(zhì)量和效率。 .房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)各國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的共同點(diǎn) “正稅、少費(fèi)”是重要特征大多數(shù)國(guó)家都以土地稅收作為房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的核心。對(duì)于房地產(chǎn)而言，無(wú)論它處于社會(huì)再生產(chǎn)任何環(huán)節(jié)，要繳納的規(guī)費(fèi)種類(lèi)都很少且額度很低，一般僅占房地產(chǎn)價(jià)值的2%左右。即便如此，在西方許多國(guó)家都把收繳的規(guī)費(fèi)列入地方財(cái)政預(yù)算，明確它的使用方向和范圍，而不列入預(yù)算的規(guī)費(fèi)一般都被設(shè)置特定的作用，對(duì)于使用費(fèi)的征收，充分體現(xiàn)了“誰(shuí)受益，誰(shuí)納費(fèi)”的公平原則。 .各國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的共同點(diǎn)

23、土地稅收主要是地方稅種，并且是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。這樣做的目的是把地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)有效地結(jié)合起來(lái)，一方面激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性，另一方面擴(kuò)大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，從而形成稅收收入增長(zhǎng)的良性循環(huán)。這在美國(guó)體現(xiàn)的最為明顯，房地產(chǎn)稅由各市、鎮(zhèn)征收，大多數(shù)收入歸地方政府所有，用于當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其房地產(chǎn)稅一般要占地方稅收收入的50%80%。 .各國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的共同點(diǎn) 從稅收的總體結(jié)構(gòu)來(lái)看，各國(guó)的土地稅都由土地保有課稅、土地經(jīng)營(yíng)課稅、土地取得課稅三個(gè)環(huán)節(jié)組成；從稅收的分布結(jié)構(gòu)來(lái)看，各國(guó)重視對(duì)房地產(chǎn)保有的征稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少。 .各國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的

24、共同點(diǎn)各國(guó)在調(diào)節(jié)土地資源配置過(guò)程中，都是運(yùn)用多種稅、多次征的復(fù)稅制，而不是借助單一稅種來(lái)實(shí)施。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地作為生產(chǎn)要素運(yùn)用于社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中，土地所有權(quán)、使用權(quán)等等都是分離的，從而土地運(yùn)用于社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中，會(huì)給不同主體帶來(lái)不同利益，只有對(duì)與土地有關(guān)的不同主體的收益都調(diào)節(jié)到了，才能達(dá)到合理利用土地資源之目的。所以，各國(guó)在土地稅制建設(shè)中，都是從宏觀調(diào)節(jié)出發(fā)，把土地作為生產(chǎn)要素看待，建立有關(guān)土地的復(fù)稅制體系。 .各國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的共同點(diǎn)從稅負(fù)水平來(lái)看，國(guó)外房地產(chǎn)財(cái)稅政策堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。寬稅基，即對(duì)除公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實(shí)行免征外，其余的房地產(chǎn)所有者或

25、占有者均為納稅對(duì)象。少稅種，即國(guó)外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類(lèi)較少，避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅負(fù)不公現(xiàn)象發(fā)生，降低稅收征管成本。低稅率，能夠在稅基較寬、征收效率較高的前提條件下，為地方財(cái)政創(chuàng)造相對(duì)充足和穩(wěn)定的收入來(lái)源。這樣的稅制設(shè)計(jì)可以說(shuō)代表了房地產(chǎn)稅收作為財(cái)產(chǎn)稅的未來(lái)發(fā)展方向。.改革的基本思路1基本原則改革的基本原則應(yīng)當(dāng)是“簡(jiǎn)化稅制、方便征管，有利于兼顧效率與公平”。 .改革的基本思路2“明租、正稅、清費(fèi)”應(yīng)當(dāng)成為改革的基本方向在目前的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度與土地使用制度之下，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅、租、費(fèi)三者之間界限不清，利益相關(guān)者各方對(duì)于各自應(yīng)當(dāng)具有的權(quán) 利、責(zé)任、義務(wù)亦缺乏明確的認(rèn)識(shí)。另外，當(dāng)前一個(gè)比較普遍的認(rèn)識(shí)誤區(qū)是，認(rèn)為即將開(kāi)征的物業(yè)稅是“把幾十