凱德商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式

1、凱德商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式凱德商用項(xiàng)目簡(jiǎn)介凱德商用中國(guó)在35個(gè)大中城市擁有并管理著總物值541億人民幣的56個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積576萬(wàn)平方米。2012年將開業(yè)7個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃在3至5年內(nèi)，內(nèi)地的購(gòu)物中心由現(xiàn)時(shí)56家增至100家，相應(yīng)資產(chǎn)值達(dá)至160億美元。標(biāo)志性項(xiàng)目包括：北京的凱德MALL西直門（原北京嘉茂購(gòu)物中心西直門）、凱德MALL望京(原北京嘉茂購(gòu)物中心望京)、北京來(lái)福士中心、上海來(lái)福士廣場(chǎng)等。凱德商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品線凱德商業(yè)項(xiàng)目分布區(qū)域序號(hào)項(xiàng)目所在城市項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間建筑面積（m2)北區(qū)商場(chǎng)1北京北京來(lái)福士廣場(chǎng)2009.6.5398112北京凱德MALL-西直門2007.9.15830743北京

2、凱德MALL-望京2006.7.15880464北京凱德MALL-安貞2002.3.26434425北京凱德MALL-雙井2004.3.1494626天津凱德MALL-天津?yàn)?008.12.5593057呼和浩特凱德MALL-賽罕2008.9.12419378北京凱德MALL-翠微路2010.4.2856363東北區(qū)商場(chǎng)9大連凱德和平廣場(chǎng)2003.9.2917100010淄博凱德廣場(chǎng)-淄博2008.1.174199311濰坊凱德廣場(chǎng)-濰坊2005.12.294853312哈爾濱凱德廣場(chǎng)-埃德蒙頓-哈爾濱2010.6.1049093.313日照凱德廣場(chǎng)-日照2009.1.180594東區(qū)商場(chǎng)14

3、上海凱德龍之夢(mèng)閔行2011.7.1519651015上海凱德七寶購(gòu)物廣場(chǎng)2006.35019716上海上海來(lái)福士2003.11.14598417上海凱德龍之夢(mèng)購(gòu)物中心-上海2005.1227174118蕪湖凱德廣場(chǎng)-蕪湖2005.12.273807219寧波寧波來(lái)福士廣場(chǎng)2012.9.2950,13420揚(yáng)州凱德廣場(chǎng)-揚(yáng)州2009.6.184949021昆山凱德廣場(chǎng)-昆山2008.9.1139595中區(qū)商場(chǎng)22長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)-雨花亭2005.11.177558823鄭州凱德廣場(chǎng)-鄭州2002.8.29235624南昌凱德廣場(chǎng)-城南苑2006.9.145261425益陽(yáng)凱德廣場(chǎng)-桃花侖2009.7

4、.183330526安陽(yáng)凱德廣場(chǎng)-北關(guān)2010.6.93635227新鄉(xiāng)凱德廣場(chǎng)-紅旗2010.11.262515328鄭州凱德廣場(chǎng)-金水2010.12.2354165南區(qū)商場(chǎng)29東莞凱德廣場(chǎng)-東莞2009.1.94429230佛山凱德廣場(chǎng)-桂城2006.12.206541231湛江凱德廣場(chǎng)-湛江2008.1.193358232茂名凱德廣場(chǎng)-茂名2006.12.283203833漳州凱德廣場(chǎng)-漳州2006.8.194855334泉州凱德廣場(chǎng)-泉州2006.12.154331035肇慶凱德廣場(chǎng)-肇慶2009.5.2850886西區(qū)商場(chǎng)36德陽(yáng)凱德廣場(chǎng)-德陽(yáng)2009.8.284408637成都凱德

5、廣場(chǎng)-金牛2006.9.287848238重慶凱德廣場(chǎng)-九龍坡2005.8.255381639重慶凱德廣場(chǎng)-沙坪壩2008.4.82687240綿陽(yáng)凱德廣場(chǎng)-涪城2007.2.25848141宜賓凱德廣場(chǎng)-南岸2009.4.243914442成都凱德廣場(chǎng)-沙灣2009.9.19228111、凱德商業(yè)的項(xiàng)目主要分布在環(huán)渤海區(qū)域、長(zhǎng)三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、成渝區(qū)域、中部區(qū)域，其中在北京、上海就擁有10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。2、凱德商用的商業(yè)項(xiàng)目體量主要為48萬(wàn)平方米，定位中端，經(jīng)營(yíng)情況良好。3、凱德廣場(chǎng)和來(lái)福士廣場(chǎng)在項(xiàng)目定位和項(xiàng)目體量上并無(wú)顯著差異，其中凱德廣場(chǎng)為純商業(yè)項(xiàng)目，來(lái)福士廣場(chǎng)為城市綜合體中的商業(yè)項(xiàng)目

6、。4、凱德商業(yè)持有的商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積約260萬(wàn)平方米。經(jīng)營(yíng)模式如果說(shuō)萬(wàn)象城像個(gè)資本家在做商業(yè)地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)像工廠在做商業(yè)地產(chǎn)、大古就像藝術(shù)家在做商業(yè)地產(chǎn)、凱德就像金融家在做商業(yè)地產(chǎn)、紅星美凱龍就如農(nóng)民在做、瑞安則如詩(shī)人在做，鵬鑫則是山寨廠。凱德模式：地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作（基金模式）基金模式的產(chǎn)生背景1.持有物業(yè)占據(jù)大量現(xiàn)金流，公司面臨租售兩類業(yè)務(wù)現(xiàn)金流爭(zhēng)斗的局面；2.亞洲金融危機(jī)凸顯了公司高負(fù)債、低回報(bào)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。這兩方面促進(jìn)了基金模式的形成凱德在中國(guó)的主要基金 凱德置地中國(guó)住宅基金，凱德置地中國(guó)發(fā)展基金，嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國(guó)發(fā)展基金，嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國(guó)發(fā)展基金II，嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國(guó)孵化基金，嘉茂零售中

7、國(guó)信托，來(lái)福士中國(guó)基金，中信凱德科技園區(qū)投資基金。資金來(lái)源凱德運(yùn)作模式凱德置地主要通過(guò)嘉德商業(yè)中國(guó)發(fā)展基金以及嘉德商用中國(guó)孵化基金進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)，再讓嘉茂零售中國(guó)信托（簡(jiǎn)稱CRCT）使用優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)的形式收購(gòu)嘉德在內(nèi)地控股的商業(yè)物業(yè)。對(duì)于這些基金投資的物業(yè)，嘉茂零售中國(guó)（CRCT)擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這樣凱德構(gòu)建了從開發(fā)商到私募基金再到REITS一個(gè)完整的投資和退出流程。凱德商用中國(guó)發(fā)展基金屬于私募基金，主要投資于中國(guó)零售商場(chǎng)，規(guī)模約6億美元。凱德商用中國(guó)孵化基金專注于購(gòu)入中國(guó)國(guó)內(nèi)已建成的零售商場(chǎng)，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)其重組、增值和出租。資金融通特點(diǎn)基金在凱德置地的資金融通中占據(jù)重要地位。其母公司旗下在新加坡

8、上市的幾只基金和若干私募基金為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、收購(gòu)和持有經(jīng)營(yíng)提供了強(qiáng)大的支持。私募基金往往充當(dāng)嘉德上市基金孵化器的作用。商業(yè)物業(yè)通過(guò)私募基金先行收購(gòu)并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理再出售給上市基金后，可賺取大額升值利潤(rùn)。對(duì)私募基金、上市基金的參股、控股使得其對(duì)整個(gè)資本運(yùn)作過(guò)程保持足夠的控制力、風(fēng)險(xiǎn)亦得到控制，且可以獲取穩(wěn)定收益。私募基金和上市基金的外資屬性，使得其決策效率受到影響，一定程度影響其通過(guò)招拍掛形式獲取土地，通過(guò)收購(gòu)獲得項(xiàng)目的比例較高。目前就中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心現(xiàn)在的價(jià)值，是作為拿地時(shí)的籌碼，它無(wú)論是設(shè)計(jì)、規(guī)劃、營(yíng)運(yùn)都可快速克隆，口訣就是“模塊”，然后通過(guò)銷售部分商鋪快速回籠資金。萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的任務(wù)基本是保證安全、保證出租率，不出亂子，積累到一定的規(guī)模，然后去上市。而另一商業(yè)地產(chǎn)投資者華潤(rùn)其本質(zhì)是做商業(yè)的，所以主要精力放在研究動(dòng)