房地產(chǎn)估價_收益估價發(fā)與假設(shè)開發(fā)法

1、第五章 收益估價法第六章 假設(shè)開發(fā)法第五章 收益估價法【學習目標】1.掌握收益估價法適用的估價對象和條件、報酬資本化法和直接資本化法的公式、資本化率與報酬率的異同點；2.理解收益估價法的含義、理論依據(jù)、操作步驟、凈收益和報酬率的求取方法、收益期限的確定；3.了解直接資本化法與報酬資本化法的比較。第一節(jié) 收益估價法的基本原理一、收益估價法概述一、收益估價法概述（一）收益估價法的概念（一）收益估價法的概念收益估價法是預測估價對象未來的正常、客觀收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象在估價時點的價值的方法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化

2、率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。報酬資本化法是房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折算到估價時點后相累加來求取估價對象價值的方法。（二）收益估價法的理論依據(jù)（二）收益估價法的理論依據(jù)收益估價法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學中的預期原理。房地產(chǎn)的凈收益某筆資金利率房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的凈收益利率收益性房地產(chǎn)價值的高低主要取決于以下3個因素：1、可獲取凈收益的大小2、可獲取凈收益期限的長短3、可獲取凈收益的可靠性（三）收益估價法適用的估價對象及條件（三）收益估價法適用的估價對象及條件有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)采用收

3、益法測算出的房地產(chǎn)的價值是多個因素共同作用的結(jié)果，取決于專業(yè)房地產(chǎn)估價人員對未來的預期（四）收益估價法的操作步驟（四）收益估價法的操作步驟1、運用報酬資本化法估價一般分為以下步驟進行：（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料；（2）測算潛在毛收入；（3）測算有效毛收入；（4）測算運營費用；（5）測算凈收益；（6）求取適當?shù)膱蟪曷剩ㄕ郜F(xiàn)率）；（7）確定未來收益期限（8）選用恰當?shù)膱蟪曩Y本化法公式求出收益價格。2、運用直接資本化法估價一般分為以下步驟進行：（1）求取未來某一年的某種收益；（2）求取資本化率或收益乘數(shù)；（3）選用恰當?shù)闹苯淤Y本化法公式計算收益價格。二、報酬資本化法的計算公式二、報酬資本化

4、法的計算公式（一）報酬資本化法最一般的公式（一）報酬資本化法最一般的公式niijjYiAnYYYnAYYYAYYAYAV11112111312111321112111在實際估價實務中，如果凈收益相對于估價時點不是發(fā)生在期末，而是發(fā)生在期初，則應對報酬資本化法的公式進行相應的調(diào)整。假設(shè)凈收益發(fā)生在期初為A初，則對A初進行調(diào)整將其轉(zhuǎn)換為發(fā)生在期末，公式為：A末=A初（1+Y）調(diào)整后的報酬資本化法最一般的公式為：niiYiAnYnAYAAV11111121（二）凈收益每年不變的公式（二）凈收益每年不變的公式1.收益期限為有限年的公式收益期限為有限年的公式該公式的假設(shè)前提為：（1）房地產(chǎn)的凈收益每年不

5、變均為A；（2）報酬率每年不變且不等于零，為Y；（3）收益期限為有限年n。nYYAV111例例5-1 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，不可續(xù)期，至今已使用了10年；預計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年的凈收益為20萬元；當?shù)赝惙康禺a(chǎn)的報酬率為10%，請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價格計算如下：萬元58.1951050%10111%1020111nYRAV2.收益期限為無限年的公式收益期限為無限年的公式該公式的假設(shè)條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳； （2）報酬率每年不變且大于零，為Y； （3）收益期限為無限年。YAV 例例5-2 某宗房地產(chǎn)預計未

6、來正常情況下每年的凈收益為20萬元，收益期限視為無限年，當?shù)赝惙康禺a(chǎn)的報酬率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價格計算如下：與例5-1中40年的土地使用期限的房地產(chǎn)價格相比，例5-2中無限年期的房地產(chǎn)價格要高4.4萬元。萬元200%1020YAV凈收益每年不變的公式除了用于直接測算房地產(chǎn)的收益價格外，還有其他用途：（1）用于不同期限房地產(chǎn)價格之間的換算）用于不同期限房地產(chǎn)價格之間的換算nYnYnYnK111111假設(shè)KVnV用K表示收益期限為無限年期時的K值，Kn表示收益期限為n時的K值，KN表示收益期限為N時的K值，V表示收益期限為無限年期時房地產(chǎn)的收益價格，Vn

7、表示n為有限年期時房地產(chǎn)的收益價格，VN表示收益期限為N年時的收益價格，則不同收益期限房地產(chǎn)價格之間的換算公式如下：KVNV則可以推導出下面的公式：11111NYnYnNYNVNKnKNVnV此公式應用的前提條件是：（1）Vn與VN對應的資本化率相同且不等于零（當Vn或VN之一為V時，要求資本化率大于零；當Vn和VN都不為V時，且資本化率等于零時，）；（2）Vn與VN對應的凈收益相同或可轉(zhuǎn)化為相同；（3）如果Vn和VN對應的是兩宗房地產(chǎn)，則該兩宗房地產(chǎn)除了收益期限不同外，其他方面均應相同或者可以修正為相同。NnNVnV如果兩宗房地產(chǎn)的報酬率不同，假設(shè)Vn對應的報酬率為Yn，VN對應的報酬率為Y

8、N，則可以推導出不同期限房地產(chǎn)價格之間的換算公式：111111NNYnnYnYnnYNNYNYNVn例例5-3 已知某宗收益性房地產(chǎn)50年建設(shè)用地使用權(quán)的收益價格為3000元/，報酬率10%。試求該宗房地產(chǎn)30年建設(shè)用地使用權(quán)的收益價格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)30年建設(shè)用地使用權(quán)的收益價格求取如下：237.2852150%101130%1013050%101300050305030mKKVV元（2）用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低）用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低 例例5-4 有甲、乙兩宗類似房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期限為50年，單價2000元，乙房地產(chǎn)的收益期限為30年，單價1800元，假設(shè)報酬率率

9、為8。試比較這兩宗類似房地產(chǎn)價格的高低?！窘狻恳容^這兩宗類似房地產(chǎn)價格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同期限下的價格，然后再進行比較。為計算的方便，將它們都轉(zhuǎn)換成無限年期下的價格： 甲房地產(chǎn)無限年期下的價格：257.204350%8111200050150mKVV元乙房地產(chǎn)無限年期下的價格：262.199830%8111180030130mKVV元通過上面兩個步驟的換算可以看出，乙房地產(chǎn)的價格（名義上和實際上均）低于甲房地產(chǎn)的價格。（3）用于市場法中因期限不同進行的價格）用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整調(diào)整 例例5-5 某宗工業(yè)用地出讓的土地使用權(quán)期限為50年，現(xiàn)已使用了10年，目前所處地段

10、的基準地價為1200元，制定基準地價時設(shè)定的土地使用權(quán)期限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報酬率為8。假設(shè)除了使用期限不同外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準地價時設(shè)定的狀況相同。請通過基準地價求取該宗工業(yè)用地目前的價格?！窘狻勘绢}是通過同一地段的基準地價求取該宗工業(yè)用地目前的價格，實際上就是將使用期限為法定最高年限的基準地價換算為40年使用期限的基準地價。計算過程如下：2m70.1169150%81140%814050%81120050405040元KKVV（三）凈收益在前若干年有變化的公式（三）凈收益在前若干年有變化的公式1、收益期限為有限年期的公式收益期限為有限年期的公式tnYtYYAtiiYi

11、AV111111式中，t凈收益有變化的期限。該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來前t年（含第t年）有變化，分別為A1,A2,At，在t年以后無變化為A；（2）報酬率不等于零，為Y；（3）收益期限為有限年，為n。例例5-6 某宗房地產(chǎn)已知可獲取收益的期限為38年，通過預測得到其未來5年凈收益分別為20萬 元、22萬 元、25萬 元、28萬 元、30萬 元， 從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右， 該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。【解】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：萬元86.300538%101115%101%10355%101304%101283%10

12、1252%10122%10120tn)Y1 (11 t)YY(1At1ii)Y1 (iAV2、收益期限為無限年期的公式、收益期限為無限年期的公式tYYAtiiYiAV111該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來前t年（含第t年）有變化，分別為A1,A2,At，在t年以后無變化為A；（2）報酬率大于零，為Y；（3）收益期限為無限年。例例5-7 通過預測得到某宗房地產(chǎn)在未來5年凈收益分別為20萬元、22萬 元、25萬 元、28萬 元、30萬 元， 從未來第6年到無窮遠每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬 元左右， 該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。【解】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：t

13、Y)Y(1At1ii)Y1 (iAV)(20.310%)101%(1035%)101 (30%)101 (28%)101 (25%)101 (22%1012055432萬元（四）凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（四）凈收益按一定數(shù)額遞增的公式1.收益期限為有限年的公式收益期限為有限年的公式nYnYbnYYbYAV11112式中，b表示凈收益逐年遞增的數(shù)額，A表示未來第1年的凈收益，則未來第2年的凈收益為（A+b），未來第3年的凈收益為（A+2b，）以此類推，未來第n年的凈收益為A+（n-1）b。該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增；（2）報酬率不等于零，為Y；（3）

14、收益期限為有限年n。2.收益期限為無限年的公式收益期限為無限年的公式2YbYAV該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增；（2）報酬率不等于零，為Y；（3）收益期限為無限年。例例5-8 預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為10。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。【解】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：萬元6002%)10(3%10302YbYAV（五）凈收益按一定數(shù)額遞減的公式（五）凈收益按一定數(shù)額遞減的公式凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益期限為有限年一種。其公式為：n)Y(1

15、nYbn)Y(111)2YbYA(V式中，b凈收益逐年遞減的數(shù)額，A表示未來第1年的凈收益，則未來第2年的凈收益為（A-b），未來第3年的凈收益為（A-2b，）以此類推，未來第n年的凈收益為A-（n-1）b。該公式的假設(shè)前提是：（1）1 凈收益按一定數(shù)額b遞減；2 報酬率不等于零，為Y；（3）收益期限為有限年n，且n（Ab）+1。N（Ab）+1和不存在收益期限為無限年的原因是：當n（Ab）+1年時，第n年的凈收益0。此后各年的凈收益均為負值。任何一個理性經(jīng)營者在（Ab+1）年后都不會再經(jīng)營下去。例例5-9 預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬 元， 此后每年的凈收益會在上年的基礎(chǔ)上減少2萬

16、元。試計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益如果該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：年13.5(12251bA該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：A（n1）b=25（131）2=1（萬元） 該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為： A（n1）b=25（141）2=1（萬元）該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：萬元28.1295 .13%615 .13%625 .13%61112%62%625n)Y(1nYbn)Y(111)2YbYA(V（六）凈收益按一定比率遞增的公式（六）凈收益按一定比率遞增的公式1.收益期限為有限年的公

17、式收益期限為有限年的公式時當時當YgYnAYgnYggYAV1111式中：g凈收益逐年遞增的比率，假設(shè)凈收益未來第1年為A，則未來第2年為A（1+g），未來第3年為A（1+g）2，以此類推，未來第n年為A（1+g）n-1。該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益未來第1年為A，此后逐年按比率g遞增；（2）收益期限為有限年n。例例5-10 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余期限為40年；預計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為15萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2；該類房地產(chǎn)的報酬率為8。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價格計算如下：萬元59.22440%81

18、%211%2%815111nYggYAV2.收益期限為無限年的公式收益期限為無限年的公式gYAV該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增；（2）報酬率Y大于凈收益逐年遞增的比率g，（3）收益期限為無限年。例例5-11 預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為15萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8。請該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價格計算如下：萬元）(250%2%815gYAV（七）凈收益按一定比率遞減的公式（七）凈收益按一定比率遞減的公式1.收益期限為有限年的公式收益期限為有限年的公式nYggYAV

19、111式中，g表示凈收益逐年遞減的比率，假設(shè)凈收益未來第1年為A，則未來第2年為A(1-g)，未來第3年為A（1-g）2，以此類推，未來第n年為A（1-g）n-1。該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞減；（2）報酬率不等于零，為Y，（3）收益期限為有限年n。2.收益期限為無限年的公式收益期限為無限年的公式gYAV該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來第1年為A，此后按比率g逐年遞減；（2）報酬率大于零，為Y；（3）收益期限為無限年。如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，或者一個逐年遞增另一個逐年遞減，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對

20、象的收益價格。假設(shè)有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運營費用逐年遞增的比率為gE。 （1）收益期限為有限年的公式為：Y1Eg1(1 EgYEn)Y1Ig1(1 Ig-YIV式中，I有效毛收入；E運營費用；gII逐年遞增的比率；gEE逐年遞增的比率；gI或gE不等于報酬率Y；收益期限為有限年n，并且能滿足01111nEgEnIgI（2）收益期限為無限年的公式為：EgYEIgYIV式中，有效毛收入逐年遞增時，gI前取“”，逐年遞減時，gI前取“”；運營費用逐年遞增時，gE前取“”，逐年遞減時，gE前取“”。例例5-12預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為20萬元， 運營費用為12萬元，此后每年的有

21、效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運營費用增長3%， 收益年限可視為無限年， 該類房地產(chǎn)的報酬率為8%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價格計算如下：)(67.426%3%812%5%820EgYEIgYIV萬元（八）預知未來若干年后房地產(chǎn)價格的公式（八）預知未來若干年后房地產(chǎn)價格的公式預測房地產(chǎn)未來t年的凈收益為A，A1，A2，A3，At；第t年末的價格為Vt，則其現(xiàn)值的計算公式為：tYtViYiAtiV111式中，V房地產(chǎn)的現(xiàn)值；Ai房地產(chǎn)在未來第i年的凈收益；Vt預測房地產(chǎn)在未來第t年末的價格；t房地產(chǎn)的持有期限。該公式的假設(shè)前提是：（1）房地產(chǎn)在未來前t年（含第t年

22、）的凈收益有變化分別為A、A1、A2、A3、At；（2）已知房地產(chǎn)在未來第t年末的價格為Vt （如果購買房地產(chǎn)的目的是為了投資，則為預測第t年末轉(zhuǎn)售時的價格減去銷售稅費后的凈值）（3）房地產(chǎn)持有期間和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報酬率Y。根據(jù)房地產(chǎn)未來凈收益流模式的不同，預知未來若干年后房地產(chǎn)價格的公式又可以細分為下列情形：如果未來凈收益每年不變，則上面的公式變?yōu)椋簍YtVtYYAV1111（2）如果未來凈收益按一定數(shù)額遞增，則上面的公式變?yōu)椋簍YtVtYtYbtYYbYAV111112（3）如果未來凈收益按一定數(shù)額遞減，則上面的公式變?yōu)椋簍YtVtYtYbtYYbYAV111112（4）如果未來凈

23、收益按一定比率遞增，則上面的公式變?yōu)椋簍YtVtYggYAV1111（5）如果未來凈收益按第一比率遞減，則上面的公式變?yōu)椋簍YtVtYggYAV1111【例例5-13】 某賓館現(xiàn)行的市場價格為3000元/，年凈收益為200元/，報酬率為12%?，F(xiàn)獲知賓館所在地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在5年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類賓館的價格為5500元/。據(jù)此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該賓館的價格將達到5500元/。請計算獲知興建火車站后該賓館的價格?！窘狻?獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格計算如下： )2m/

24、(81.38415%)121 (55005)12%(111 %12200t)Y(1tVt)Y(111 YAV元【例例5-14】 預測某宗房地產(chǎn)未來三年的凈收益分別為25萬元、28萬元、30萬元， 三年后的價格比現(xiàn)在的價格上漲8%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。萬元）(75.3623%101%813%101302%10128%10125111VtYtVtiiYiAV三、房地產(chǎn)凈收益的求取三、房地產(chǎn)凈收益的求取（一）房地產(chǎn)收益的種類（一）房地產(chǎn)收益的種類1.潛在毛收入2.有效毛收入3.凈收益即凈運營收益4.運營費用5.稅前現(xiàn)金流量6.期末轉(zhuǎn)售收益潛在毛收入、有效毛收入、運

25、營費用、凈收益通常以年度計，并假設(shè)在年末發(fā)生。（二）房地產(chǎn)凈收益的求?。ǘ┓康禺a(chǎn)凈收益的求取測算房地產(chǎn)的凈收益有兩種途徑：一是基于租賃收入測算凈收益（投資法），二是基于營業(yè)收入測算凈收益（利潤法）。計算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用=有效毛收入-運營費用1.出租型房地產(chǎn)凈收益的求取2.營業(yè)型房地產(chǎn)凈收益的求?。?）商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。（2）工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料測算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入

26、扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。（3）農(nóng)地凈收益的測算，是由農(nóng)地年產(chǎn)值（全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價）扣除種苗費、肥料費、水利費、農(nóng)藥費、農(nóng)具費、人工費、蓄工費、機工費、農(nóng)舍費、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。3.自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取可比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應的方式測算凈收益，或通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出。 4.混合收益型房地產(chǎn)凈收益的求取可采用下列3種方式之一求?。海?）把房地產(chǎn)的運營費用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應的變動費用，加總后再減去總固定費用。（2）先測算各種類型的收入，

27、再測算各種類型的費用，然后將總收入減去總費用。（3）把混合收益型房地產(chǎn)看成是各種單一收益型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益加總。（三）求取凈收益應注意的事項（三）求取凈收益應注意的事項 凈收益的求取應注意以下幾點：1.房地產(chǎn)的收益是指房地產(chǎn)本身所帶來的收益，包括有形收益和無形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益。無形收益是指由房地產(chǎn)帶來的間接利益。2.房地產(chǎn)的收益可以分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益。客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后獲得的一般正常收益。3.房地產(chǎn)有租約限制的，必須考慮租約

28、對房地產(chǎn)價值的影響?！纠?-15】 某商店的土地使用期限為40年，從2006年10月1日起計。該商店共有兩層，每層有出租面積為200平方米。一層于2007年10月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元平方米，且每年不變；二層現(xiàn)在暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元平方米和120元平方米，運營費用率為25。該類房地產(chǎn)的報酬率為9。請估算該商場2010年10月1日帶租約出售時的正常價格。 【解】該商場2010年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：（1）商店一層價格的測算： 租賃期限內(nèi)年凈收益200180（125）12 32.40（萬元） 租賃期限外

29、年凈收益200200（125）12 36.00（萬元）萬元）(69.3752440%91112%91%900.362%9140.32%9140.32V（2）商店二層價格的測算： 年凈收益200120（125）12 21.60（萬元）（萬元）21.229440%9111%960.21V該商店的正常價格商店一層的價格商店二層的價格 375.69229.21 604.90（萬元）4.收益估價法的一種變通形式是“成本節(jié)約資本化法”。 當一種權(quán)益或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入，可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時，就可以采用這種方法評估其價值。同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價值、無租約限制下的價值和承租人權(quán)益的價值

30、三者之間的關(guān)系為：有租約限制下的價值無租約限制下的價值一承租人權(quán)益的價值【例例5-16】 某單位2年前與一工業(yè)廠房所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000的面積，租賃合同約定租賃期限為5年，月租金固定不變?yōu)?0元/?，F(xiàn)市場上類似工業(yè)廠房的月租金為25元/。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，請計算目前承租人權(quán)益的價值?！窘狻砍凶馊四壳皺?quán)益的價值計算如下：)( 325%10600001210002025年（元）nYA已知： 選用下面的公式計算目前承租人權(quán)益的價值：萬元）(92.143%10111%1060000111nYYAV（四）凈收益流模式的確定（四）凈收益流模式的確定 (1)凈收益每年基本上固定不變； (

31、2)凈收益每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減； (3)凈收益每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減； (4)其他有規(guī)則的變動情形。（五）收益期限的確定（五）收益期限的確定 收益期限是估價對象自估價時點起至未來可獲收益的時間。1.對于單獨土地和單獨建筑物的估價2.對于土地與建筑物合成體的估價對象，建筑物剩余經(jīng)濟壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限可能同時結(jié)束，也可能不是同時結(jié)束，會出現(xiàn)以下三種情況：（1）如果建筑物剩余經(jīng)濟壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限同時結(jié)束，收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟壽命或者建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限；（2）如果建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限而結(jié)束的，先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命

32、確定未來可獲收益的期限，選用對應的凈收益有限年的公式計算房地產(chǎn)的價值（凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷）；然后再加上建筑物剩余經(jīng)濟壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價時點的價值。（3）如果建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的，分為出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，根據(jù)收回時建筑物的殘余價值予以補償和無償收回兩種情況。第二節(jié) 報酬率、剩余技術(shù)、收益乘數(shù)法一、報酬率一、報酬率（一）報酬率的概念（一）報酬率的概念報酬率為投資回報與所投入資本的比率。（二）報酬率求取的方法（二）報酬率求取的方法 1.累加法 報酬率無風險報酬率投資風險補償率管理

33、負擔補償率缺乏流動性補償率投資帶來的優(yōu)惠率。2.市場提取法市場提取法（market extraction method）是通過搜集同一市場上與估價對象具有類似收益特征的可比實例房地產(chǎn)的凈收益、價格等資料，選用相應的收益還原法公式，反求出報酬率的方法。利用市場提取法反求報酬率時，根據(jù)需要既可以采用算術(shù)平均數(shù)，也可以采用加權(quán)平均數(shù)。YAV 在YAV VAY 表5-2 選取的可比實例及相關(guān)資料可比實例凈收益（萬元年）價格（萬元）報酬率（）11512012.5022218012.223129512.6346252011.9258872012.22表5-2中的5個可比實例的報酬率的簡單算術(shù)平均數(shù)為：（1

34、2.512.212.611.912.2）512.30。 由上求出的11.96%可作為估價對象的報酬率。在 nYYAV111的情況下，通過 0111VnYYA來求Y。 在利用計算機的情況下，只要輸入計算機就可以計算出Y值。,nAV在手工計算的情況下，通過試錯法和線性內(nèi)插法相結(jié)合來求取Y值。首先采用試錯法，計算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法。設(shè)：VnYYAX111試錯法是先以任一方式挑選出一個認為最可能使X等于零的Y，再通過計算這一選定Y下的X值來檢驗它。如果計算出的X正好等于零，則就求出了Y;如果計算出的X為正值，則表明必須再試一下較大的Y；相反，如果計算出的X為負值，就必須再試一下較小的Y，一直

35、進行到找到一個使計算出的X值接近于零的Y時為止。利用試錯法計算到一定精度后，可利用線性內(nèi)插法求取Y。公式如下： 211121XXXYYYY式中，Y1當X為接近于零的正值時的Y; Y2當X為接近于零的負值時的Y； X1Y1時的X值（正值）； X2Y2時的X值（負值，在此取其絕對值）(3)在 gYAV的情況下，是通過 gVAY來求取Y。 3.投資報酬率排序插入法具體步驟和內(nèi)容如下： (1)調(diào)查、搜集估價對象房地產(chǎn)所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其收益率和風險程度的資料 (2)將所搜集的不同類型投資的報酬率按低到高的順序排列(3)將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較 (4)根據(jù)估價對象風險

36、程度所落的位置，在圖表上找出對應的報酬率，從而就確定出了所要求的資本化率。二、剩余技術(shù)二、剩余技術(shù) 剩余技術(shù)（一）土地剩余技術(shù)（一）土地剩余技術(shù) 1.采用直接資本化法求取土地的價值公式為：LRBRBVOALV式中，VL土地價值； AO房地產(chǎn)的凈收益； VB建筑物價值； RB建筑物資本化率； RL土地資本化率。下面兩個公式說明了三種資本化率之間的聯(lián)系：（1）已知土地價值和建筑物價值，三者之間的關(guān)系：BRBVLRLVBVLVOR式中，RO綜合資本化率； RL土地資本化率； RB建筑物資本化率； VL土地價值； VB建筑物價值。（2）已知土地價值或建筑物價值占房地價值的比率，三者之間的關(guān)系：BRBL

37、RLORBRLLRLOR1BRBLRBOR1或者或者式中，L土地價值占房地價值的比率；B建筑物價值占房地價值的比率，LB=100%。 【例例5-17】 已知土地價值占某宗房地產(chǎn)價值的45%，從可比實例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為8%和10%。請計算該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的綜合資本化率計算如下：%10. 9%10%451%8%451BRLLRLOR 2.采用報酬資本化法求取土地的價值凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的公式為：nLYLYnBYBYBVOALV)1 (11111式中，YB建筑物報酬率； YL土地報酬率。 【例例5-18】 某宗房地產(chǎn)每年的

38、凈收益保持不變?yōu)?0萬元，建筑物的價值為200萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。請計算該宗房地產(chǎn)的價值?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的價值計算如下：（萬元）125%8%1020030土地價 值該宗房地產(chǎn)的價值=土地價值建筑物價值 =125200 =325（萬元） （二）建筑物剩余技術(shù)（二）建筑物剩余技術(shù)1.采用直接資本化法求取建筑物的價值公式為：BRLRLVOABV式中，VB建筑物價值； AO房地產(chǎn)的凈收益； VL土地價值； RB建筑物資本化率； RL土地資本化率。 2.采用報酬資本化法求取建筑物的價值凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的公式為：nBYBYnLYLYLVOABV)1 (

39、11111式中，YB建筑物報酬率； YL土地報酬率。（三）自有資金剩余技術(shù)（三）自有資金剩余技術(shù)采用直接資本化法計算自有資金剩余技術(shù)的公式為：ERMRMVOAEV式中，VE自有資金權(quán)益價值； AO房地產(chǎn)凈收益； VM抵押貸款金額； RM抵押貸款常數(shù)； RE自有資金資本化率。 在分期等額本息償還貸款的情況下，等額還款額為： nMYMYMVMA111則抵押貸款常數(shù)的計算公式如下：111nMYnMYMYMVMAMR式中，RM抵押貸款常數(shù)； AM等額還款額； VM抵押貸款金額； YM抵押貸款報酬率（抵押貸款利率）； n抵押貸款期限?！纠?-19】 投資者購買某宗房地產(chǎn)抵押貸款占六成，抵押貸款年利率為

40、6%，貸款期限為15年，按月等額償還貸款本息。通過可比實例房地產(chǎn)計算出的自有資金資本化率為12%。請計算該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率。【解】該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率計算如下：%13.10121121512%61121512%6112%6111nMYnMYMYMVMAMR%88.10%12%601%13.10%601ERMMRMOR（四）抵押貸款剩余技術(shù)（四）抵押貸款剩余技術(shù)采用直接資本化法計算抵押貸款剩余技術(shù)的公式為： MREREVOAMV三、收益乘數(shù)法三、收益乘數(shù)法（一）直接資本化法（一）直接資本化法1.直接資本化法的概念 直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適

41、當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。 2.直接資本化法的基本公式（1）采用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值資本化率（capitalization rate，R）是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：價格年收益資本化率利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法常用的公式是： RNOIV 式中，V房地產(chǎn)價值； NOI房地產(chǎn)未來第一年的凈收益； R資本化率。 （2）利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值 收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即： 年收益價格收益乘數(shù)利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為： 收益乘數(shù)年收益房地產(chǎn)價值（二）幾種收益乘數(shù)法（二）幾種收益乘數(shù)法 1.毛租金乘

42、數(shù)法 毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應的毛租金乘數(shù)以求取估價對象價值的方法，即： 毛租金乘數(shù)毛租金房地產(chǎn)價值毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即房地產(chǎn)的“租售比價”： 毛租金價格毛租金乘數(shù)2.潛在毛收入乘數(shù)法 潛在毛收人乘數(shù)法是將估價對象未來某一年的潛在毛收入（PGI）乘以潛在毛收入乘數(shù)（PGIM）以求取估價對象價值的方法，即： PGIMPGIV 潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即： PGIVPGIM3.有效毛收入乘數(shù)法 有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘數(shù)（EGIM）以求取

43、估價對象價值的方法，即： EGIMEGIV有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即： EGIVEGIM 4.凈收益乘數(shù)法 凈收益乘數(shù)法是將估價對象未來某一年的凈收益（NOI）乘以凈收益乘數(shù)（NIM）以求取估價對象價值的方法，即： NIMNOIV凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即： NOIVNIM 與前面三種收益乘數(shù)法相比，凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算。 由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，即所以通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而是采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即： RNIM1，RNOIV （三）資本化率和收益乘數(shù)的求取方（三）資本化率

44、和收益乘數(shù)的求取方法法 通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為： EGIMNIROR第三節(jié) 收益估價法案例一、資本化率分析一、資本化率分析1.資本化率與報酬率的異同點 相同：資本化率（R）和報酬率（Y）都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率區(qū)別：資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)未來的某種收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；資本化率是房地產(chǎn)未來某一年的年收益與房地產(chǎn)價值的比率報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)未來各期的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益的現(xiàn)值的比率。 資本化率和報酬率直接沒有明顯嚴格的數(shù)學關(guān)

45、系，只有當未來凈收益每年不變、收益期限為無限年期時，資本化率等于報酬率，即：2.直接資本化法與報酬資本化法的比較 直接資本化法不需要區(qū)分未來收益流屬于何種模式。直接資本化法利用的是未來某一年的某種收益來資本化 報酬資本化法考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎(chǔ)；報酬資本化法需要專業(yè)估價人員預測未來各期的凈收益YR。二、收益估價法總結(jié)二、收益估價法總結(jié)收益估價法利用了經(jīng)濟學中的預期收益原理，即某宗收益性房地產(chǎn)的客觀合理的價值，為該宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該宗房地產(chǎn)的期限內(nèi)從中所獲取的各年凈收益的現(xiàn)值之和。關(guān)鍵是對估價對象年凈收益的估算和資本化率、報酬率的選用。直接資本化法是利用資本化率

46、將估價對象房地產(chǎn)未來某一年的某種收益資本化，即： 收益乘數(shù)房地產(chǎn)的某種年收益資本化率房地產(chǎn)的某種年收益房地產(chǎn)的價值其中，收益乘數(shù)和資本化率互為倒數(shù)。 。報酬資本化法是利用報酬率將估價對象房地產(chǎn)未來持有期內(nèi)各期的凈收益逐一折現(xiàn)，并將其累加，累加值就是房地產(chǎn)在估價時點的價值。用公式來表示即是：nYYYnAYYAYAV1211121112111有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。報酬率的實質(zhì)是一種收益率，估價中采用的報酬率應等同于與獲取估價對象凈收益具有同等風險的投資的報酬率。求取報酬率的三種基本方法分別是累加法、市場提取法、投資收益率排序插入法。

47、剩余技術(shù)包括土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。三、收益估價法案例分析三、收益估價法案例分析【例例5-20】 估價對象概況：估價對象是一幢出租的寫字樓；土地總面積10000，總建筑面積為55000；建筑層數(shù)為地上25層，地下2層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年；建設(shè)用地使用期限為50年，自2004年7月1日起計算。估價要求：評估該幢寫字樓2009年7月1日的購買價格。估價過程：1.選擇估價方法。該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益性房地產(chǎn)，適用于收益估價法估價，故選用收益估價法評估該幢寫字樓在2009年7月1日的購買價格。具體選用收益估價法中的報酬

48、資本化法，公式為：nYYYnAYYAYAV12111211121112.搜集有關(guān)資料。通過對估價對象寫字樓所在同一供需圈內(nèi)同類房地產(chǎn)市場行情的了解，并與類似寫字樓的正常市場租金、出租率、經(jīng)常費進行比較，得出了估價對象正?？陀^的數(shù)據(jù)資料如下：（1）租金按照凈使用面積計算?？晒┏鲎獾膬羰褂妹娣e總計35000，占總建筑面積的63.63%，其余部分為大廳、公共過道、建筑結(jié)構(gòu)、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、樓宇管理用房、設(shè)備用房等占用的面積。（2）月租金平均為30元/（凈使用面積）。（3）出租率年平均為80%。（4）經(jīng)常費平均每月15萬元。（5）房產(chǎn)稅以租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。（6）其他稅費為年租金

49、收入的6%。3.測算年有效毛收入：（萬元）年有效毛收入1008%801230350004.測算年運營費用：（1）年經(jīng)常費：（萬元）年經(jīng)常費1801215（2）年房產(chǎn)稅： 萬元）年房產(chǎn)稅(96.120%121008（3）年其他稅費： （萬元）年其他稅費48.60%61008（4）年運營費用：（萬元）（）（）（年運營費用44.36148.6096.1201803215.計算年凈收益：（萬元）年運營費用年有效毛收入年凈收益56.64644.36110086.確定報酬率：確定報酬率：投資該宗房地產(chǎn)的報酬率應等同于與獲取估價對象寫字樓凈收益具有同等風險的投資的報酬率，在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定報酬率為10

50、%。7.確定收益期限：確定收益期限：建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為55年（建筑物經(jīng)濟壽命為60年，自2004年7月1日起算，至2009年7月1日已使用了5年），晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限（建設(shè)用地使用期限為50年，自2004年7月1日起算，至2009年7月1日已使用了5年）而結(jié)束。因此，確定該宗寫字樓的剩余收益期限為45年。8.計算寫字樓的價格：計算寫字樓的價格：根據(jù)該宗寫字樓過去及現(xiàn)在的出租行情、收益變動情況，推測其未來的凈收益基本上每年不變，建設(shè)用地使用權(quán)期限為有限年，因此，選用報酬資本化法中凈收益每年保持不變、收益期限為有限年的公式計算：萬元）(90.637645%10111%1056.6461

51、11nYYAV估價結(jié)果：根據(jù)計算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價師的估價經(jīng)驗和同一供求范圍內(nèi)類似寫字樓的價值，確定本估價對象于2009年7月1日的購買價格為6380萬元，約合每平方米建筑面積1160元。第六章 假設(shè)開發(fā)法【學習目標】 熟悉假設(shè)開發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用對象及條件；掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式及其計算；掌握現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)計息方法（傳統(tǒng)方法）的概念、區(qū)別及優(yōu)缺點；了解假設(shè)開發(fā)法的其他用途、操作步驟。第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本原理與公式一、基本原理一、基本原理（一）假設(shè)開發(fā)法的概念假設(shè)開發(fā)法是在預測估價對象未來開發(fā)完成后的價值的基礎(chǔ)上，減去預測的未來開發(fā)成本、稅費和期望利潤，所得余額作為估價

52、對象房地產(chǎn)的評估價格，來求取估價對象價值的方法。（二）假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)理論依據(jù)是預期原理。成本法評估新建房地產(chǎn)價格的公式是：新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤假設(shè)開發(fā)法與成本法的主要區(qū)別是：（1）成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；（2）假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格是事先通過預測得到，需要求取的是土地價格。（三）假設(shè)開發(fā)法的適用范圍及特點1、假設(shè)開發(fā)法的適用范圍（1）待開發(fā)土地的估價（如生地、毛地、熟地）（2）待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價（這時公式中的建筑費用還包括拆遷費用）。（3）土地整理成

53、可供直接利用的土地估價。（4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨估價，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋價格，剩余之數(shù)為地價。（5）在建工程（包括停建工程，包括“爛尾樓”）。（6）可裝修或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建）等。2、假設(shè)開發(fā)法的特點（1）方法的可靠性基于對待開發(fā)不動產(chǎn)的各種假設(shè)；（2）方法以種種假定或限制條件為前提，即：房地產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期間不會大變化；在開發(fā)期間各項成本是均勻或分段均勻投入。（3）有動態(tài)和靜態(tài)兩種計算方式。靜態(tài)計算不考慮資金的時間因素，但是要單獨計算利息，靜態(tài)計算方式一般稱為傳統(tǒng)方法。動態(tài)計算則要將所有不同時點發(fā)生的費用全部折算到同一時點上，利息不必單獨計算。

54、（四）假設(shè)開發(fā)法的運用條件兩個預測：1、是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法性原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等；2、是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況和供求狀況，準確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。5個條件：明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策；統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；穩(wěn)定、清楚及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計劃。（五）假設(shè)開發(fā)法的操作步驟1、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；2、選擇最佳的開發(fā)利用方式；3、估算開發(fā)經(jīng)營期；4、預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；5、測算開發(fā)成本、管理費用、

55、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費；6、進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。二、假設(shè)開發(fā)法計算公式（一）假設(shè)開發(fā)法基本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費（二）按估價對象細化的計算公式 1、求生地價值的公式(1)適用于在生地上進行建設(shè)房屋的公式：生地價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值由生地建成房屋的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤買方購買生地應負擔的稅費(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值開發(fā)完成后的熟地價值由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本管理費用-投

56、資利息銷售費用銷售稅費土地開發(fā)利潤買方購買生地應負擔的稅費2、求毛地價值的公式 (1)適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式：毛地價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值由毛地建成房屋的開發(fā)成本管理費用-投資利息銷售費用-銷售稅費開發(fā)利潤買方購買毛地應負擔的稅費(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價值開發(fā)完成后的熟地價值由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費土地開發(fā)利潤買方購買毛地應負擔的稅費3、求熟地價值的公式熟地價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值由熟地建成房屋的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤買方購買熟地應負擔的稅費 4、求在建工程價值的公式在建工程價值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值續(xù)

57、建成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費續(xù)建投資利潤買方購買在建工程應負擔的稅費5、求舊房價值的公式舊房價值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值裝修改造成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費裝修改造投資利潤買方購買舊房應負擔的稅費（三）按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式細化的公式 1、適用于開發(fā)完成啟出售的公式 VVpC 式中 V待開發(fā)房地產(chǎn)的價值； Vp用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； C應扣除項目。2、適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式VVrC式中 Vr 用收益估價法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。 第二節(jié)第二節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的概念 二、

58、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別 3大區(qū)別： (1)對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，模擬開發(fā)過程，預測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額。 (2)傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法具體特點 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法具體需要做到下列3點：開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要估計準確；各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確；各項支出、收入

59、在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準確。四、假設(shè)開發(fā)法的估算步驟（一）估計開發(fā)經(jīng)營期（二）預測未來樓價（三）估算各項成本費用及稅（四）開發(fā)利潤及投資利息計算（五）折現(xiàn)率的確定（六）計算地價求取待開發(fā)房地產(chǎn)價值，計算公式如下：1、按估價對象細化的計算公式；2、按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式細化的計算公式。將上述各項數(shù)據(jù)代人對應的計算公式，并采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法或傳統(tǒng)方法進行具體計算，測算估價對象的當下價值。五、方法運用舉例五、方法運用舉例【例例6-1】一成片荒地需要估價，獲知該成片荒地的總面積為2km2，適宜進行“五通一平”開發(fā)后的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當?shù)男K“五通一平”的熟地單價為800元/ m2 ；

60、將該片成荒地開發(fā)成“五通一平”的熟地的開發(fā)成本、管理費用為2.5億元/ km2，開發(fā)期3年，開發(fā)成本在3年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，投資利潤率為15%；土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓地塊價格的6%；購買荒地需要交納的稅費為荒地價格的4%，熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試用傳統(tǒng)方法 (靜態(tài)方法靜態(tài)方法)估算該成片荒地的總價和可轉(zhuǎn)讓土地單價。【解】：設(shè)該成片荒地的總價為V總；單位：億元（1）開發(fā)完成后總價值=800260%=9.6（2）總開發(fā)成本和管理費用=2.52=5（3）總利息=V總(1+4%)(1+12%)31+5(1+12%)1.51=0.421V總+0.926（4）開發(fā)