房地產(chǎn)估價(jià)_收益估價(jià)發(fā)與假設(shè)開(kāi)發(fā)法

1、第五章 收益估價(jià)法第六章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法第五章 收益估價(jià)法【學(xué)習(xí)目標(biāo)】1.掌握收益估價(jià)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件、報(bào)酬資本化法和直接資本化法的公式、資本化率與報(bào)酬率的異同點(diǎn)；2.理解收益估價(jià)法的含義、理論依據(jù)、操作步驟、凈收益和報(bào)酬率的求取方法、收益期限的確定；3.了解直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較。第一節(jié) 收益估價(jià)法的基本原理一、收益估價(jià)法概述一、收益估價(jià)法概述（一）收益估價(jià)法的概念（一）收益估價(jià)法的概念收益估價(jià)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常、客觀收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的方法。直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化

2、率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。報(bào)酬資本化法是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相累加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（二）收益估價(jià)法的理論依據(jù)（二）收益估價(jià)法的理論依據(jù)收益估價(jià)法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理。房地產(chǎn)的凈收益某筆資金利率房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的凈收益利率收益性房地產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于以下3個(gè)因素：1、可獲取凈收益的大小2、可獲取凈收益期限的長(zhǎng)短3、可獲取凈收益的可靠性（三）收益估價(jià)法適用的估價(jià)對(duì)象及條件（三）收益估價(jià)法適用的估價(jià)對(duì)象及條件有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)采用收

3、益法測(cè)算出的房地產(chǎn)的價(jià)值是多個(gè)因素共同作用的結(jié)果，取決于專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)未來(lái)的預(yù)期（四）收益估價(jià)法的操作步驟（四）收益估價(jià)法的操作步驟1、運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)一般分為以下步驟進(jìn)行：（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；（2）測(cè)算潛在毛收入；（3）測(cè)算有效毛收入；（4）測(cè)算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；（5）測(cè)算凈收益；（6）求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率（折現(xiàn)率）；（7）確定未來(lái)收益期限（8）選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化法公式求出收益價(jià)格。2、運(yùn)用直接資本化法估價(jià)一般分為以下步驟進(jìn)行：（1）求取未來(lái)某一年的某種收益；（2）求取資本化率或收益乘數(shù)；（3）選用恰當(dāng)?shù)闹苯淤Y本化法公式計(jì)算收益價(jià)格。二、報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式二、報(bào)酬資本化

4、法的計(jì)算公式（一）報(bào)酬資本化法最一般的公式（一）報(bào)酬資本化法最一般的公式niijjYiAnYYYnAYYYAYYAYAV11112111312111321112111在實(shí)際估價(jià)實(shí)務(wù)中，如果凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是發(fā)生在期末，而是發(fā)生在期初，則應(yīng)對(duì)報(bào)酬資本化法的公式進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。假設(shè)凈收益發(fā)生在期初為A初，則對(duì)A初進(jìn)行調(diào)整將其轉(zhuǎn)換為發(fā)生在期末，公式為：A末=A初（1+Y）調(diào)整后的報(bào)酬資本化法最一般的公式為：niiYiAnYnAYAAV11111121（二）凈收益每年不變的公式（二）凈收益每年不變的公式1.收益期限為有限年的公式收益期限為有限年的公式該公式的假設(shè)前提為：（1）房地產(chǎn)的凈收益每年不

5、變均為A；（2）報(bào)酬率每年不變且不等于零，為Y；（3）收益期限為有限年n。nYYAV111例例5-1 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，不可續(xù)期，至今已使用了10年；預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年的凈收益為20萬(wàn)元；當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為10%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：萬(wàn)元58.1951050%10111%1020111nYRAV2.收益期限為無(wú)限年的公式收益期限為無(wú)限年的公式該公式的假設(shè)條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳； （2）報(bào)酬率每年不變且大于零，為Y； （3）收益期限為無(wú)限年。YAV 例例5-2 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未

6、來(lái)正常情況下每年的凈收益為20萬(wàn)元，收益期限視為無(wú)限年，當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：與例5-1中40年的土地使用期限的房地產(chǎn)價(jià)格相比，例5-2中無(wú)限年期的房地產(chǎn)價(jià)格要高4.4萬(wàn)元。萬(wàn)元200%1020YAV凈收益每年不變的公式除了用于直接測(cè)算房地產(chǎn)的收益價(jià)格外，還有其他用途：（1）用于不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算）用于不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算nYnYnYnK111111假設(shè)KVnV用K表示收益期限為無(wú)限年期時(shí)的K值，Kn表示收益期限為n時(shí)的K值，KN表示收益期限為N時(shí)的K值，V表示收益期限為無(wú)限年期時(shí)房地產(chǎn)的收益價(jià)格，Vn

7、表示n為有限年期時(shí)房地產(chǎn)的收益價(jià)格，VN表示收益期限為N年時(shí)的收益價(jià)格，則不同收益期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算公式如下：KVNV則可以推導(dǎo)出下面的公式：11111NYnYnNYNVNKnKNVnV此公式應(yīng)用的前提條件是：（1）Vn與VN對(duì)應(yīng)的資本化率相同且不等于零（當(dāng)Vn或VN之一為V時(shí)，要求資本化率大于零；當(dāng)Vn和VN都不為V時(shí)，且資本化率等于零時(shí)，）；（2）Vn與VN對(duì)應(yīng)的凈收益相同或可轉(zhuǎn)化為相同；（3）如果Vn和VN對(duì)應(yīng)的是兩宗房地產(chǎn)，則該兩宗房地產(chǎn)除了收益期限不同外，其他方面均應(yīng)相同或者可以修正為相同。NnNVnV如果兩宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率不同，假設(shè)Vn對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為Yn，VN對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為Y

8、N，則可以推導(dǎo)出不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算公式：111111NNYnnYnYnnYNNYNYNVn例例5-3 已知某宗收益性房地產(chǎn)50年建設(shè)用地使用權(quán)的收益價(jià)格為3000元/，報(bào)酬率10%。試求該宗房地產(chǎn)30年建設(shè)用地使用權(quán)的收益價(jià)格。【解】該宗房地產(chǎn)30年建設(shè)用地使用權(quán)的收益價(jià)格求取如下：237.2852150%101130%1013050%101300050305030mKKVV元（2）用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低）用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低 例例5-4 有甲、乙兩宗類似房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期限為50年，單價(jià)2000元，乙房地產(chǎn)的收益期限為30年，單價(jià)1800元，假設(shè)報(bào)酬率率

9、為8。試比較這兩宗類似房地產(chǎn)價(jià)格的高低?！窘狻恳容^這兩宗類似房地產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同期限下的價(jià)格，然后再進(jìn)行比較。為計(jì)算的方便，將它們都轉(zhuǎn)換成無(wú)限年期下的價(jià)格： 甲房地產(chǎn)無(wú)限年期下的價(jià)格：257.204350%8111200050150mKVV元乙房地產(chǎn)無(wú)限年期下的價(jià)格：262.199830%8111180030130mKVV元通過(guò)上面兩個(gè)步驟的換算可以看出，乙房地產(chǎn)的價(jià)格（名義上和實(shí)際上均）低于甲房地產(chǎn)的價(jià)格。（3）用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格）用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整調(diào)整 例例5-5 某宗工業(yè)用地出讓的土地使用權(quán)期限為50年，現(xiàn)已使用了10年，目前所處地段

10、的基準(zhǔn)地價(jià)為1200元，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)期限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為8。假設(shè)除了使用期限不同外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同。請(qǐng)通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格?！窘狻勘绢}是通過(guò)同一地段的基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格，實(shí)際上就是將使用期限為法定最高年限的基準(zhǔn)地價(jià)換算為40年使用期限的基準(zhǔn)地價(jià)。計(jì)算過(guò)程如下：2m70.1169150%81140%814050%81120050405040元KKVV（三）凈收益在前若干年有變化的公式（三）凈收益在前若干年有變化的公式1、收益期限為有限年期的公式收益期限為有限年期的公式tnYtYYAtiiYi

11、AV111111式中，t凈收益有變化的期限。該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來(lái)前t年（含第t年）有變化，分別為A1,A2,At，在t年以后無(wú)變化為A；（2）報(bào)酬率不等于零，為Y；（3）收益期限為有限年，為n。例例5-6 某宗房地產(chǎn)已知可獲取收益的期限為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年凈收益分別為20萬(wàn) 元、22萬(wàn) 元、25萬(wàn) 元、28萬(wàn) 元、30萬(wàn) 元， 從未來(lái)第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右， 該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：萬(wàn)元86.300538%101115%101%10355%101304%101283%10

12、1252%10122%10120tn)Y1 (11 t)YY(1At1ii)Y1 (iAV2、收益期限為無(wú)限年期的公式、收益期限為無(wú)限年期的公式tYYAtiiYiAV111該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來(lái)前t年（含第t年）有變化，分別為A1,A2,At，在t年以后無(wú)變化為A；（2）報(bào)酬率大于零，為Y；（3）收益期限為無(wú)限年。例例5-7 通過(guò)預(yù)測(cè)得到某宗房地產(chǎn)在未來(lái)5年凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn) 元、25萬(wàn) 元、28萬(wàn) 元、30萬(wàn) 元， 從未來(lái)第6年到無(wú)窮遠(yuǎn)每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn) 元左右， 該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。【解】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：t

13、Y)Y(1At1ii)Y1 (iAV)(20.310%)101%(1035%)101 (30%)101 (28%)101 (25%)101 (22%1012055432萬(wàn)元（四）凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（四）凈收益按一定數(shù)額遞增的公式1.收益期限為有限年的公式收益期限為有限年的公式nYnYbnYYbYAV11112式中，b表示凈收益逐年遞增的數(shù)額，A表示未來(lái)第1年的凈收益，則未來(lái)第2年的凈收益為（A+b），未來(lái)第3年的凈收益為（A+2b，）以此類推，未來(lái)第n年的凈收益為A+（n-1）b。該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來(lái)第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增；（2）報(bào)酬率不等于零，為Y；（3）

14、收益期限為有限年n。2.收益期限為無(wú)限年的公式收益期限為無(wú)限年的公式2YbYAV該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來(lái)第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增；（2）報(bào)酬率不等于零，為Y；（3）收益期限為無(wú)限年。例例5-8 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：萬(wàn)元6002%)10(3%10302YbYAV（五）凈收益按一定數(shù)額遞減的公式（五）凈收益按一定數(shù)額遞減的公式凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益期限為有限年一種。其公式為：n)Y(1

15、nYbn)Y(111)2YbYA(V式中，b凈收益逐年遞減的數(shù)額，A表示未來(lái)第1年的凈收益，則未來(lái)第2年的凈收益為（A-b），未來(lái)第3年的凈收益為（A-2b，）以此類推，未來(lái)第n年的凈收益為A-（n-1）b。該公式的假設(shè)前提是：（1）1 凈收益按一定數(shù)額b遞減；2 報(bào)酬率不等于零，為Y；（3）收益期限為有限年n，且n（Ab）+1。N（Ab）+1和不存在收益期限為無(wú)限年的原因是：當(dāng)n（Ab）+1年時(shí)，第n年的凈收益0。此后各年的凈收益均為負(fù)值。任何一個(gè)理性經(jīng)營(yíng)者在（Ab+1）年后都不會(huì)再經(jīng)營(yíng)下去。例例5-9 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn) 元， 此后每年的凈收益會(huì)在上年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)

16、元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營(yíng)情況下的凈收益如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。【解】該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為：年13.5(12251bA該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：A（n1）b=25（131）2=1（萬(wàn)元） 該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為： A（n1）b=25（141）2=1（萬(wàn)元）該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：萬(wàn)元28.1295 .13%615 .13%625 .13%61112%62%625n)Y(1nYbn)Y(111)2YbYA(V（六）凈收益按一定比率遞增的公式（六）凈收益按一定比率遞增的公式1.收益期限為有限年的公

17、式收益期限為有限年的公式時(shí)當(dāng)時(shí)當(dāng)YgYnAYgnYggYAV1111式中：g凈收益逐年遞增的比率，假設(shè)凈收益未來(lái)第1年為A，則未來(lái)第2年為A（1+g），未來(lái)第3年為A（1+g）2，以此類推，未來(lái)第n年為A（1+g）n-1。該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益未來(lái)第1年為A，此后逐年按比率g遞增；（2）收益期限為有限年n。例例5-10 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余期限為40年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為15萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。【解】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：萬(wàn)元59.22440%81

18、%211%2%815111nYggYAV2.收益期限為無(wú)限年的公式收益期限為無(wú)限年的公式gYAV該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益未來(lái)第1年為A，此后按比率g逐年遞增；（2）報(bào)酬率Y大于凈收益逐年遞增的比率g，（3）收益期限為無(wú)限年。例例5-11 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為15萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2，收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8。請(qǐng)?jiān)撟诜康禺a(chǎn)的收益價(jià)格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：萬(wàn)元）(250%2%815gYAV（七）凈收益按一定比率遞減的公式（七）凈收益按一定比率遞減的公式1.收益期限為有限年的公式收益期限為有限年的公式nYggYAV

19、111式中，g表示凈收益逐年遞減的比率，假設(shè)凈收益未來(lái)第1年為A，則未來(lái)第2年為A(1-g)，未來(lái)第3年為A（1-g）2，以此類推，未來(lái)第n年為A（1-g）n-1。該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益未來(lái)第1年為A，此后按比率g逐年遞減；（2）報(bào)酬率不等于零，為Y，（3）收益期限為有限年n。2.收益期限為無(wú)限年的公式收益期限為無(wú)限年的公式gYAV該公式的假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來(lái)第1年為A，此后按比率g逐年遞減；（2）報(bào)酬率大于零，為Y；（3）收益期限為無(wú)限年。如果有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，或者一個(gè)逐年遞增另一個(gè)逐年遞減，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)

20、象的收益價(jià)格。假設(shè)有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為gE。 （1）收益期限為有限年的公式為：Y1Eg1(1 EgYEn)Y1Ig1(1 Ig-YIV式中，I有效毛收入；E運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；gII逐年遞增的比率；gEE逐年遞增的比率；gI或gE不等于報(bào)酬率Y；收益期限為有限年n，并且能滿足01111nEgEnIgI（2）收益期限為無(wú)限年的公式為：EgYEIgYIV式中，有效毛收入逐年遞增時(shí)，gI前取“”，逐年遞減時(shí)，gI前取“”；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增時(shí)，gE前取“”，逐年遞減時(shí)，gE前取“”。例例5-12預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的有效毛收入為20萬(wàn)元， 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為12萬(wàn)元，此后每年的有

21、效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)3%， 收益年限可視為無(wú)限年， 該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：)(67.426%3%812%5%820EgYEIgYIV萬(wàn)元（八）預(yù)知未來(lái)若干年后房地產(chǎn)價(jià)格的公式（八）預(yù)知未來(lái)若干年后房地產(chǎn)價(jià)格的公式預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)t年的凈收益為A，A1，A2，A3，At；第t年末的價(jià)格為Vt，則其現(xiàn)值的計(jì)算公式為：tYtViYiAtiV111式中，V房地產(chǎn)的現(xiàn)值；Ai房地產(chǎn)在未來(lái)第i年的凈收益；Vt預(yù)測(cè)房地產(chǎn)在未來(lái)第t年末的價(jià)格；t房地產(chǎn)的持有期限。該公式的假設(shè)前提是：（1）房地產(chǎn)在未來(lái)前t年（含第t年

22、）的凈收益有變化分別為A、A1、A2、A3、At；（2）已知房地產(chǎn)在未來(lái)第t年末的價(jià)格為Vt （如果購(gòu)買房地產(chǎn)的目的是為了投資，則為預(yù)測(cè)第t年末轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格減去銷售稅費(fèi)后的凈值）（3）房地產(chǎn)持有期間和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報(bào)酬率Y。根據(jù)房地產(chǎn)未來(lái)凈收益流模式的不同，預(yù)知未來(lái)若干年后房地產(chǎn)價(jià)格的公式又可以細(xì)分為下列情形：如果未來(lái)凈收益每年不變，則上面的公式變?yōu)椋簍YtVtYYAV1111（2）如果未來(lái)凈收益按一定數(shù)額遞增，則上面的公式變?yōu)椋簍YtVtYtYbtYYbYAV111112（3）如果未來(lái)凈收益按一定數(shù)額遞減，則上面的公式變?yōu)椋簍YtVtYtYbtYYbYAV111112（4）如果未來(lái)凈

23、收益按一定比率遞增，則上面的公式變?yōu)椋簍YtVtYggYAV1111（5）如果未來(lái)凈收益按第一比率遞減，則上面的公式變?yōu)椋簍YtVtYggYAV1111【例例5-13】 某賓館現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格為3000元/，年凈收益為200元/，報(bào)酬率為12%?，F(xiàn)獲知賓館所在地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在5年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類賓館的價(jià)格為5500元/。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該賓館的價(jià)格將達(dá)到5500元/。請(qǐng)計(jì)算獲知興建火車站后該賓館的價(jià)格。【解】 獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算如下： )2m/

24、(81.38415%)121 (55005)12%(111 %12200t)Y(1tVt)Y(111 YAV元【例例5-14】 預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)未來(lái)三年的凈收益分別為25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元， 三年后的價(jià)格比現(xiàn)在的價(jià)格上漲8%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。萬(wàn)元）(75.3623%101%813%101302%10128%10125111VtYtVtiiYiAV三、房地產(chǎn)凈收益的求取三、房地產(chǎn)凈收益的求?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)收益的種類（一）房地產(chǎn)收益的種類1.潛在毛收入2.有效毛收入3.凈收益即凈運(yùn)營(yíng)收益4.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5.稅前現(xiàn)金流量6.期末轉(zhuǎn)售收益潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)

25、營(yíng)費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生。（二）房地產(chǎn)凈收益的求取（二）房地產(chǎn)凈收益的求取測(cè)算房地產(chǎn)的凈收益有兩種途徑：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益（投資法），二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益（利潤(rùn)法）。計(jì)算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用1.出租型房地產(chǎn)凈收益的求取2.營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)凈收益的求?。?）商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。（2）工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入

26、扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。（3）農(nóng)地凈收益的測(cè)算，是由農(nóng)地年產(chǎn)值（全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià)）扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、人工費(fèi)、蓄工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤(rùn)等。3.自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取可比照同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測(cè)算凈收益，或通過(guò)類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出。 4.混合收益型房地產(chǎn)凈收益的求取可采用下列3種方式之一求?。海?）把房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，加總后再減去總固定費(fèi)用。（2）先測(cè)算各種類型的收入，

27、再測(cè)算各種類型的費(fèi)用，然后將總收入減去總費(fèi)用。（3）把混合收益型房地產(chǎn)看成是各種單一收益型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益加總。（三）求取凈收益應(yīng)注意的事項(xiàng)（三）求取凈收益應(yīng)注意的事項(xiàng) 凈收益的求取應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.房地產(chǎn)的收益是指房地產(chǎn)本身所帶來(lái)的收益，包括有形收益和無(wú)形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益。無(wú)形收益是指由房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益。2.房地產(chǎn)的收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)管理狀況下實(shí)際取得的收益?？陀^收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后獲得的一般正常收益。3.房地產(chǎn)有租約限制的，必須考慮租約

28、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響?！纠?-15】 某商店的土地使用期限為40年，從2006年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層有出租面積為200平方米。一層于2007年10月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元平方米，且每年不變；二層現(xiàn)在暫時(shí)空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元平方米和120元平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9。請(qǐng)估算該商場(chǎng)2010年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。 【解】該商場(chǎng)2010年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測(cè)算如下：（1）商店一層價(jià)格的測(cè)算： 租賃期限內(nèi)年凈收益200180（125）12 32.40（萬(wàn)元） 租賃期限外

29、年凈收益200200（125）12 36.00（萬(wàn)元）萬(wàn)元）(69.3752440%91112%91%900.362%9140.32%9140.32V（2）商店二層價(jià)格的測(cè)算： 年凈收益200120（125）12 21.60（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）21.229440%9111%960.21V該商店的正常價(jià)格商店一層的價(jià)格商店二層的價(jià)格 375.69229.21 604.90（萬(wàn)元）4.收益估價(jià)法的一種變通形式是“成本節(jié)約資本化法”。 當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入，可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時(shí)，就可以采用這種方法評(píng)估其價(jià)值。同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價(jià)值、無(wú)租約限制下的價(jià)值和承租人權(quán)益的價(jià)值

30、三者之間的關(guān)系為：有租約限制下的價(jià)值無(wú)租約限制下的價(jià)值一承租人權(quán)益的價(jià)值【例例5-16】 某單位2年前與一工業(yè)廠房所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000的面積，租賃合同約定租賃期限為5年，月租金固定不變?yōu)?0元/?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似工業(yè)廠房的月租金為25元/。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，請(qǐng)計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值?！窘狻砍凶馊四壳皺?quán)益的價(jià)值計(jì)算如下：)( 325%10600001210002025年（元）nYA已知： 選用下面的公式計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值：萬(wàn)元）(92.143%10111%1060000111nYYAV（四）凈收益流模式的確定（四）凈收益流模式的確定 (1)凈收益每年基本上固定不變； (

31、2)凈收益每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減； (3)凈收益每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減； (4)其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。（五）收益期限的確定（五）收益期限的確定 收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的時(shí)間。1.對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)2.對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束，也可能不是同時(shí)結(jié)束，會(huì)出現(xiàn)以下三種情況：（1）如果建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限同時(shí)結(jié)束，收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或者建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限；（2）如果建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限而結(jié)束的，先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命

32、確定未來(lái)可獲收益的期限，選用對(duì)應(yīng)的凈收益有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值（凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷）；然后再加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。（3）如果建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的，分為出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)收回時(shí)建筑物的殘余價(jià)值予以補(bǔ)償和無(wú)償收回兩種情況。第二節(jié) 報(bào)酬率、剩余技術(shù)、收益乘數(shù)法一、報(bào)酬率一、報(bào)酬率（一）報(bào)酬率的概念（一）報(bào)酬率的概念報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入資本的比率。（二）報(bào)酬率求取的方法（二）報(bào)酬率求取的方法 1.累加法 報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率管理

33、負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率投資帶來(lái)的優(yōu)惠率。2.市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法（market extraction method）是通過(guò)搜集同一市場(chǎng)上與估價(jià)對(duì)象具有類似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等資料，選用相應(yīng)的收益還原法公式，反求出報(bào)酬率的方法。利用市場(chǎng)提取法反求報(bào)酬率時(shí)，根據(jù)需要既可以采用算術(shù)平均數(shù)，也可以采用加權(quán)平均數(shù)。YAV 在YAV VAY 表5-2 選取的可比實(shí)例及相關(guān)資料可比實(shí)例凈收益（萬(wàn)元年）價(jià)格（萬(wàn)元）報(bào)酬率（）11512012.5022218012.223129512.6346252011.9258872012.22表5-2中的5個(gè)可比實(shí)例的報(bào)酬率的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為：（1

34、2.512.212.611.912.2）512.30。 由上求出的11.96%可作為估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。在 nYYAV111的情況下，通過(guò) 0111VnYYA來(lái)求Y。 在利用計(jì)算機(jī)的情況下，只要輸入計(jì)算機(jī)就可以計(jì)算出Y值。,nAV在手工計(jì)算的情況下，通過(guò)試錯(cuò)法和線性內(nèi)插法相結(jié)合來(lái)求取Y值。首先采用試錯(cuò)法，計(jì)算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法。設(shè)：VnYYAX111試錯(cuò)法是先以任一方式挑選出一個(gè)認(rèn)為最可能使X等于零的Y，再通過(guò)計(jì)算這一選定Y下的X值來(lái)檢驗(yàn)它。如果計(jì)算出的X正好等于零，則就求出了Y;如果計(jì)算出的X為正值，則表明必須再試一下較大的Y；相反，如果計(jì)算出的X為負(fù)值，就必須再試一下較小的Y，一直

35、進(jìn)行到找到一個(gè)使計(jì)算出的X值接近于零的Y時(shí)為止。利用試錯(cuò)法計(jì)算到一定精度后，可利用線性內(nèi)插法求取Y。公式如下： 211121XXXYYYY式中，Y1當(dāng)X為接近于零的正值時(shí)的Y; Y2當(dāng)X為接近于零的負(fù)值時(shí)的Y； X1Y1時(shí)的X值（正值）； X2Y2時(shí)的X值（負(fù)值，在此取其絕對(duì)值）(3)在 gYAV的情況下，是通過(guò) gVAY來(lái)求取Y。 3.投資報(bào)酬率排序插入法具體步驟和內(nèi)容如下： (1)調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其收益率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料 (2)將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按低到高的順序排列(3)將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較 (4)根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)

36、程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率，從而就確定出了所要求的資本化率。二、剩余技術(shù)二、剩余技術(shù) 剩余技術(shù)（一）土地剩余技術(shù)（一）土地剩余技術(shù) 1.采用直接資本化法求取土地的價(jià)值公式為：LRBRBVOALV式中，VL土地價(jià)值； AO房地產(chǎn)的凈收益； VB建筑物價(jià)值； RB建筑物資本化率； RL土地資本化率。下面兩個(gè)公式說(shuō)明了三種資本化率之間的聯(lián)系：（1）已知土地價(jià)值和建筑物價(jià)值，三者之間的關(guān)系：BRBVLRLVBVLVOR式中，RO綜合資本化率； RL土地資本化率； RB建筑物資本化率； VL土地價(jià)值； VB建筑物價(jià)值。（2）已知土地價(jià)值或建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，三者之間的關(guān)系：BRBL

37、RLORBRLLRLOR1BRBLRBOR1或者或者式中，L土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率；B建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，LB=100%。 【例例5-17】 已知土地價(jià)值占某宗房地產(chǎn)價(jià)值的45%，從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為8%和10%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的綜合資本化率計(jì)算如下：%10. 9%10%451%8%451BRLLRLOR 2.采用報(bào)酬資本化法求取土地的價(jià)值凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的公式為：nLYLYnBYBYBVOALV)1 (11111式中，YB建筑物報(bào)酬率； YL土地報(bào)酬率。 【例例5-18】 某宗房地產(chǎn)每年的

38、凈收益保持不變?yōu)?0萬(wàn)元，建筑物的價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。【解】該宗房地產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算如下：（萬(wàn)元）125%8%1020030土地價(jià) 值該宗房地產(chǎn)的價(jià)值=土地價(jià)值建筑物價(jià)值 =125200 =325（萬(wàn)元） （二）建筑物剩余技術(shù)（二）建筑物剩余技術(shù)1.采用直接資本化法求取建筑物的價(jià)值公式為：BRLRLVOABV式中，VB建筑物價(jià)值； AO房地產(chǎn)的凈收益； VL土地價(jià)值； RB建筑物資本化率； RL土地資本化率。 2.采用報(bào)酬資本化法求取建筑物的價(jià)值凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的公式為：nBYBYnLYLYLVOABV)1 (

39、11111式中，YB建筑物報(bào)酬率； YL土地報(bào)酬率。（三）自有資金剩余技術(shù)（三）自有資金剩余技術(shù)采用直接資本化法計(jì)算自有資金剩余技術(shù)的公式為：ERMRMVOAEV式中，VE自有資金權(quán)益價(jià)值； AO房地產(chǎn)凈收益； VM抵押貸款金額； RM抵押貸款常數(shù)； RE自有資金資本化率。 在分期等額本息償還貸款的情況下，等額還款額為： nMYMYMVMA111則抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式如下：111nMYnMYMYMVMAMR式中，RM抵押貸款常數(shù)； AM等額還款額； VM抵押貸款金額； YM抵押貸款報(bào)酬率（抵押貸款利率）； n抵押貸款期限?！纠?-19】 投資者購(gòu)買某宗房地產(chǎn)抵押貸款占六成，抵押貸款年利率為

40、6%，貸款期限為15年，按月等額償還貸款本息。通過(guò)可比實(shí)例房地產(chǎn)計(jì)算出的自有資金資本化率為12%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的綜合資本化率計(jì)算如下：%13.10121121512%61121512%6112%6111nMYnMYMYMVMAMR%88.10%12%601%13.10%601ERMMRMOR（四）抵押貸款剩余技術(shù)（四）抵押貸款剩余技術(shù)采用直接資本化法計(jì)算抵押貸款剩余技術(shù)的公式為： MREREVOAMV三、收益乘數(shù)法三、收益乘數(shù)法（一）直接資本化法（一）直接資本化法1.直接資本化法的概念 直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適

41、當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 2.直接資本化法的基本公式（1）采用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值資本化率（capitalization rate，R）是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即：價(jià)格年收益資本化率利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法常用的公式是： RNOIV 式中，V房地產(chǎn)價(jià)值； NOI房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益； R資本化率。 （2）利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值 收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即： 年收益價(jià)格收益乘數(shù)利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為： 收益乘數(shù)年收益房地產(chǎn)價(jià)值（二）幾種收益乘數(shù)法（二）幾種收益乘數(shù)法 1.毛租金乘

42、數(shù)法 毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)以求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即： 毛租金乘數(shù)毛租金房地產(chǎn)價(jià)值毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即房地產(chǎn)的“租售比價(jià)”： 毛租金價(jià)格毛租金乘數(shù)2.潛在毛收入乘數(shù)法 潛在毛收人乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的潛在毛收入（PGI）乘以潛在毛收入乘數(shù)（PGIM）以求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即： PGIMPGIV 潛在毛收入乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即： PGIVPGIM3.有效毛收入乘數(shù)法 有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘數(shù)（EGIM）以求取

43、估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即： EGIMEGIV有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即： EGIVEGIM 4.凈收益乘數(shù)法 凈收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的凈收益（NOI）乘以凈收益乘數(shù)（NIM）以求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即： NIMNOIV凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即： NOIVNIM 與前面三種收益乘數(shù)法相比，凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。 由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，即所以通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而是采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即： RNIM1，RNOIV （三）資本化率和收益乘數(shù)的求取方（三）資本化率

44、和收益乘數(shù)的求取方法法 通過(guò)凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為： EGIMNIROR第三節(jié) 收益估價(jià)法案例一、資本化率分析一、資本化率分析1.資本化率與報(bào)酬率的異同點(diǎn) 相同：資本化率（R）和報(bào)酬率（Y）都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率區(qū)別：資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)未來(lái)的某種收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率；資本化率是房地產(chǎn)未來(lái)某一年的年收益與房地產(chǎn)價(jià)值的比率報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)未來(lái)各期的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。報(bào)酬率則是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求得未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值的比率。 資本化率和報(bào)酬率直接沒(méi)有明顯嚴(yán)格的數(shù)學(xué)關(guān)

45、系，只有當(dāng)未來(lái)凈收益每年不變、收益期限為無(wú)限年期時(shí)，資本化率等于報(bào)酬率，即：2.直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較 直接資本化法不需要區(qū)分未來(lái)收益流屬于何種模式。直接資本化法利用的是未來(lái)某一年的某種收益來(lái)資本化 報(bào)酬資本化法考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)；報(bào)酬資本化法需要專業(yè)估價(jià)人員預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益YR。二、收益估價(jià)法總結(jié)二、收益估價(jià)法總結(jié)收益估價(jià)法利用了經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期收益原理，即某宗收益性房地產(chǎn)的客觀合理的價(jià)值，為該宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該宗房地產(chǎn)的期限內(nèi)從中所獲取的各年凈收益的現(xiàn)值之和。關(guān)鍵是對(duì)估價(jià)對(duì)象年凈收益的估算和資本化率、報(bào)酬率的選用。直接資本化法是利用資本化率

46、將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)某一年的某種收益資本化，即： 收益乘數(shù)房地產(chǎn)的某種年收益資本化率房地產(chǎn)的某種年收益房地產(chǎn)的價(jià)值其中，收益乘數(shù)和資本化率互為倒數(shù)。 。報(bào)酬資本化法是利用報(bào)酬率將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)持有期內(nèi)各期的凈收益逐一折現(xiàn)，并將其累加，累加值就是房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。用公式來(lái)表示即是：nYYYnAYYAYAV1211121112111有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金。報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)是一種收益率，估價(jià)中采用的報(bào)酬率應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率。求取報(bào)酬率的三種基本方法分別是累加法、市場(chǎng)提取法、投資收益率排序插入法。

47、剩余技術(shù)包括土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。三、收益估價(jià)法案例分析三、收益估價(jià)法案例分析【例例5-20】 估價(jià)對(duì)象概況：估價(jià)對(duì)象是一幢出租的寫字樓；土地總面積10000，總建筑面積為55000；建筑層數(shù)為地上25層，地下2層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年；建設(shè)用地使用期限為50年，自2004年7月1日起計(jì)算。估價(jià)要求：評(píng)估該幢寫字樓2009年7月1日的購(gòu)買價(jià)格。估價(jià)過(guò)程：1.選擇估價(jià)方法。該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益性房地產(chǎn)，適用于收益估價(jià)法估價(jià)，故選用收益估價(jià)法評(píng)估該幢寫字樓在2009年7月1日的購(gòu)買價(jià)格。具體選用收益估價(jià)法中的報(bào)酬

48、資本化法，公式為：nYYYnAYYAYAV12111211121112.搜集有關(guān)資料。通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象寫字樓所在同一供需圈內(nèi)同類房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的了解，并與類似寫字樓的正常市場(chǎng)租金、出租率、經(jīng)常費(fèi)進(jìn)行比較，得出了估價(jià)對(duì)象正?？陀^的數(shù)據(jù)資料如下：（1）租金按照凈使用面積計(jì)算?？晒┏鲎獾膬羰褂妹娣e總計(jì)35000，占總建筑面積的63.63%，其余部分為大廳、公共過(guò)道、建筑結(jié)構(gòu)、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、樓宇管理用房、設(shè)備用房等占用的面積。（2）月租金平均為30元/（凈使用面積）。（3）出租率年平均為80%。（4）經(jīng)常費(fèi)平均每月15萬(wàn)元。（5）房產(chǎn)稅以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。（6）其他稅費(fèi)為年租金

49、收入的6%。3.測(cè)算年有效毛收入：（萬(wàn)元）年有效毛收入1008%801230350004.測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：（1）年經(jīng)常費(fèi)：（萬(wàn)元）年經(jīng)常費(fèi)1801215（2）年房產(chǎn)稅： 萬(wàn)元）年房產(chǎn)稅(96.120%121008（3）年其他稅費(fèi)： （萬(wàn)元）年其他稅費(fèi)48.60%61008（4）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：（萬(wàn)元）（）（）（年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用44.36148.6096.1201803215.計(jì)算年凈收益：（萬(wàn)元）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用年有效毛收入年凈收益56.64644.36110086.確定報(bào)酬率：確定報(bào)酬率：投資該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象寫字樓凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率，在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定報(bào)酬率為10

50、%。7.確定收益期限：確定收益期限：建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，自2004年7月1日起算，至2009年7月1日已使用了5年），晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限（建設(shè)用地使用期限為50年，自2004年7月1日起算，至2009年7月1日已使用了5年）而結(jié)束。因此，確定該宗寫字樓的剩余收益期限為45年。8.計(jì)算寫字樓的價(jià)格：計(jì)算寫字樓的價(jià)格：根據(jù)該宗寫字樓過(guò)去及現(xiàn)在的出租行情、收益變動(dòng)情況，推測(cè)其未來(lái)的凈收益基本上每年不變，建設(shè)用地使用權(quán)期限為有限年，因此，選用報(bào)酬資本化法中凈收益每年保持不變、收益期限為有限年的公式計(jì)算：萬(wàn)元）(90.637645%10111%1056.6461

51、11nYYAV估價(jià)結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和同一供求范圍內(nèi)類似寫字樓的價(jià)值，確定本估價(jià)對(duì)象于2009年7月1日的購(gòu)買價(jià)格為6380萬(wàn)元，約合每平方米建筑面積1160元。第六章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法【學(xué)習(xí)目標(biāo)】 熟悉假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用對(duì)象及條件；掌握假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式及其計(jì)算；掌握現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)計(jì)息方法（傳統(tǒng)方法）的概念、區(qū)別及優(yōu)缺點(diǎn)；了解假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途、操作步驟。第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理與公式一、基本原理一、基本原理（一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念假設(shè)開(kāi)發(fā)法是在預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的基礎(chǔ)上，減去預(yù)測(cè)的未來(lái)開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和期望利潤(rùn)，所得余額作為估價(jià)

52、對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)理論依據(jù)是預(yù)期原理。成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的公式是：新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法的主要區(qū)別是：（1）成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；（2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格是事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用范圍及特點(diǎn)1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用范圍（1）待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)（如生地、毛地、熟地）（2）待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)（這時(shí)公式中的建筑費(fèi)用還包括拆遷費(fèi)用）。（3）土地整理成

53、可供直接利用的土地估價(jià)。（4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)估價(jià)，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)為地價(jià)。（5）在建工程（包括停建工程，包括“爛尾樓”）。（6）可裝修或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建）等。2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的特點(diǎn)（1）方法的可靠性基于對(duì)待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的各種假設(shè)；（2）方法以種種假定或限制條件為前提，即：房地產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)大變化；在開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本是均勻或分段均勻投入。（3）有動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩種計(jì)算方式。靜態(tài)計(jì)算不考慮資金的時(shí)間因素，但是要單獨(dú)計(jì)算利息，靜態(tài)計(jì)算方式一般稱為傳統(tǒng)方法。動(dòng)態(tài)計(jì)算則要將所有不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的費(fèi)用全部折算到同一時(shí)點(diǎn)上，利息不必單獨(dú)計(jì)算。

54、（四）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的運(yùn)用條件兩個(gè)預(yù)測(cè)：1、是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法性原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等；2、是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況和供求狀況，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。5個(gè)條件：明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)；穩(wěn)定、清楚及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計(jì)劃。（五）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟1、調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；2、選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式；3、估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；4、預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；5、測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、

55、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；6、進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算公式（一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法基本的公式待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（二）按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的計(jì)算公式 1、求生地價(jià)值的公式(1)適用于在生地上進(jìn)行建設(shè)房屋的公式：生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(2)適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用-投

56、資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)2、求毛地價(jià)值的公式 (1)適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用-投資利息銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(2)適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)3、求熟地價(jià)值的公式熟地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 4、求在建工程價(jià)值的公式在建工程價(jià)值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值續(xù)

57、建成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)續(xù)建投資利潤(rùn)買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)5、求舊房?jī)r(jià)值的公式舊房?jī)r(jià)值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值裝修改造成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)裝修改造投資利潤(rùn)買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（三）按開(kāi)發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式 1、適用于開(kāi)發(fā)完成啟出售的公式 VVpC 式中 V待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值； Vp用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； C應(yīng)扣除項(xiàng)目。2、適用于開(kāi)發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式VVrC式中 Vr 用收益估價(jià)法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。 第二節(jié)第二節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的概念 二、

58、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別 3大區(qū)別： (1)對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)他們?cè)谖磥?lái)發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額。 (2)傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法具體特點(diǎn) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法具體需要做到下列3點(diǎn)：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要估計(jì)準(zhǔn)確；各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確；各項(xiàng)支出、收入

59、在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估算步驟（一）估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期（二）預(yù)測(cè)未來(lái)樓價(jià)（三）估算各項(xiàng)成本費(fèi)用及稅（四）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資利息計(jì)算（五）折現(xiàn)率的確定（六）計(jì)算地價(jià)求取待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值，計(jì)算公式如下：1、按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的計(jì)算公式；2、按開(kāi)發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的計(jì)算公式。將上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)代人對(duì)應(yīng)的計(jì)算公式，并采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法或傳統(tǒng)方法進(jìn)行具體計(jì)算，測(cè)算估價(jià)對(duì)象的當(dāng)下價(jià)值。五、方法運(yùn)用舉例五、方法運(yùn)用舉例【例例6-1】一成片荒地需要估價(jià)，獲知該成片荒地的總面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”開(kāi)發(fā)后的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”的熟地單價(jià)為800元/ m2 ；

60、將該片成荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”的熟地的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用為2.5億元/ km2，開(kāi)發(fā)期3年，開(kāi)發(fā)成本在3年開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，投資利潤(rùn)率為15%；土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓地塊價(jià)格的6%；購(gòu)買荒地需要交納的稅費(fèi)為荒地價(jià)格的4%，熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試用傳統(tǒng)方法 (靜態(tài)方法靜態(tài)方法)估算該成片荒地的總價(jià)和可轉(zhuǎn)讓土地單價(jià)?！窘狻浚涸O(shè)該成片荒地的總價(jià)為V總；單位：億元（1）開(kāi)發(fā)完成后總價(jià)值=800260%=9.6（2）總開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用=2.52=5（3）總利息=V總(1+4%)(1+12%)31+5(1+12%)1.51=0.421V總+0.926（4）開(kāi)發(fā)